养老地产项目需求调研报告 第1篇
发展模式
太阳城
The Terraces
大学村
老年公寓
社区照顾模式
英国
法国
荷兰
瑞典
发展阶段
发展模式
港北新城
京都老人之家
发展模式
投资和运作
政策措施
养老地产项目需求调研报告 第2篇
医疗保险政策
养老保险政策
离退休政策
2020-2025年我国房地产调控政策汇总
“国五条”定调调控方向
货币及信贷政策动向
长效机制调节供需结构
土地政策及解读
政策路径
适用条件
国内实践
发展困局
政府鼓励民间资本参与养老服务
政府购买公共服务政策解读
养老服务业“十四五”政策导向
养老地产项目需求调研报告 第3篇
事实上“421家庭”大量涌现，由两个独生子女结合的年轻夫妇难以同时赡养和伴随四位老人，这就使中国社会沿袭几千年的家庭养老向社会化养老模式转变，社会养老机构和养老基地将承担以往子女的赡养任务，异地养老有可能成为一种普遍现象。而素以健康岛、绿色岛、长寿岛享誉中外的海南一直都是老年人休闲度假、康复养老的理想场所，具备建立养老基地得天独厚的条件。
一、海南具备建立养老基地的先天条件
当代社会结构的一个显著变化是老年人比例越来越大，事实上“421家庭”(4位老人，2位年轻人，1个孩子)大量涌现，越来越多的老年夫妇将不太可能与他们的子女一同居住。因为由两个独生子女结合的年轻夫妇，无力同时赡养和伴随四位老人，这就决定了中国社会沿袭几千年的“家庭养老”模式必然向“社会化养老”模式转变，诸多的社会养老机构和养老基地将承担以往子女“尽孝”的任务;同时，人们的观念也在发生着深刻的变化，“社会养老”逐渐被更多的人接受，到养老基地欢度晚年不再为众人耻笑，相反成为一种时尚。
海南年平均气温℃，拥有丰富的热带雨林资源，全岛绿化率达55%。空气中的负离子浓度达5～10万个立方厘米，是天然的“大氧吧”。据中国环境监测总站的报告，按生物丰度、植物覆盖、水网密度、土地退化和污染负荷等5项指数评价，海南汇集了最优质的空气、阳光、海水、沙滩、森林、温泉等，环境质量名列全国第一。中国人均寿命为岁，海南人口平均寿命82岁。
罗时祥提出“建设消费岛”，把国家关于投资、出口、消费协调拉动经济的方针与海南旅游特色和优势结合起来，把海南建成热带度假旅游胜地、现代服务产业示范区、休闲健康产业和消费产业中心。卫留成提出，要把海南建设成为气候宜人、环境优美、交通便捷、生活舒适的宜居地区，成为理想的“第二居住地”。因为素以健康岛、绿色岛、长寿岛享誉中外的海南，一直都是人们休闲、度假、康复、养老的理想场所。一些社会名流如李敖、余秋雨、_宁都曾说过海南是全球华人最为理想的养老胜地，他们愿到海南终此一生。同时，海南是中国面积最大的四季果园，物产丰富。海味海鲜有鱼、蟹、虾、贝等;鲍鱼、鱼翅、梅花参更是极品中的极品，有尝不尽的鲜美;肥沃的五指山拥有5，000多种珍奇野生动植物，具有极高的观赏价值，看不尽的美景。
海南交通便利，海口已跻身国内十大航空港;美兰、凤凰两大国际机场，已开通国内国际各大城市多条高密度航线;粤海、西线铁路通道早已开通;东线铁路通道也即将开通。
海南的经济也正在快速发展。除旅游经济的蓬勃发展外，在保护生态环境的基础上，政府注重培育一批长远发展的支柱型产业，坚持“大企业进入、大项目带动”战略，投资600亿元以上的项目就有十个;“”期间海南将计划建成中国海洋运输、石油、医药的重要基地。借助于中国澳门、美国拉斯维加斯、韩国的济州岛等典型“国际旅游特区”的成功经验，海南省政府部门已向_正式提出申报“建设中国第一个旅游特区”，计划投入5，000多亿元全力改造海南基础设施，树立中国唯一生态省;还邀请国际规划大师和国外大财团、描绘蓝图。海南正以其良好的投资环境和得天独厚的生态资源吸引着世人的眼球，有着令人瞩目的发展前景。华人商业巨头李嘉诚、李泽楷父子将在海南巨额投资;上海家化也表示要在三亚海棠湾开发67km2的亚洲旅游度假胜地;香港霍英东集团也筹划将在三亚投资数百亿元。中国科学院中国现代化研究中心编著的《中国现代化报告20xx――国际现代化研究》中提出，建立海南岛自由贸易区，提升中国与亚洲国家的合作水平和互动能力。中国科学院中国现代化研究中心有关负责人说，未来的海南将成为一个“生态型自由岛”，成为亚洲国家联合会的理想会所、“海上明珠”、资本人才技术高地，最后发展成为政治和文化高地。由此可见，海南建立养老基地大有天时地利的优厚条件。
二、海南作为养老基地存在的现实条件
老年产业蕴涵着巨大的市场和商机，被称为“银色产业”、“朝阳产业”。来自民政部门的统计数字表明，到20xx年，中国老年人口将达到亿，约占人口总数的12%。每年老年人的离退休金、再就业收入、亲朋好友的资助达3，000～4，000亿元。预计到20xx年，老年人潜在的市场购买力可望达到亿元，社会化养老的市场相当广阔、潜力巨大。
由于到海南的老人越来越多，海南万勃投资有限公司、三亚东锣岛地产有限公司共同打造了“三亚清平乐”项目。这个“依山而建，傍水而居”的、作为中国老年学学会老龄产业专业委员会老年住宅产业研究示范的养老基地，通过体现人性化设计及专业的老年住宅标准，营造出了一处能够真正实现“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的生活场所。社区内设有餐厅、洗衣店、综合超市、餐馆、银行、老年用品专卖店等，提供齐全配套的服务设施;同时还设有健身步道、泳池、健身房、舞蹈教室、多功能培训教室、图书报刊阅览室、书画室，满足了老年人娱乐、学习、健身等方面的需求。此外，社区医疗中心为老年人设置了一套健康保障服务体系：户户建立健康档案，配置个性化健康方案、紧急求助按钮、社区无线求助追踪;为重病、行动不便者提供上门接诊、免费送药上门服务，使老年人多了一份健康的保障。除“三亚清平乐”之外，还有位于海南文昌市政府对面占地面积300余亩，紧邻东郊椰林湾，集度假、休闲、养老等功能于一身的“金椰园”，只是因规模小，难以满足养老市场的需求。因此，随着首届中国老龄产业前沿论坛20xx年10月22日在海口召开，大力发展海南养老产业、建立养老基地的呼声再一次高涨。
三、海南作为养老基地存在的主要问题
(一)专门养老机构偏少，政策扶持不到位。目前，海南的专门养老机构不到10家。政策扶持不到位，特别是对民营养老机构扶持不够。
(二)整体规划性不强，部分资源闲置。据《南国都市报》报道，海南目前的养老产业并未像想像中那样红火。由于养老基地没有规模化，很多条件简陋、配套设施欠完善的养老机构，常年入住率偏低。
(三)海南医疗条件整体水平不高，存在着公费医疗体系不衔接等问题。很多外地老人来海南养老主要是为了避免当地的不适气候或者环境诱发的老年病，如支气管炎患者，到海南后往往不治而愈。但有些老年病，比如心脏病、脑血栓等疾病爆发力强，死亡率高，需要较高的医疗技术和医疗设备。遗憾的是，海南现有的医疗条件相对落后、整体水平不高，同时公费医疗体系不衔接。例如，内地省市的许多离退休老干部享受公费医疗，规定只能在所在地区看病报销，但是来海南养老，看病需要自费，加重了经济负担。
(四)文化建设滞后，归属感不强。由于文化建设滞后，老人难以拥有适合的休闲方式，缺少一种归属感。一些老人离开了原来的生活圈子，面临着新的人际关系网络的建立。如何消除老人对海南的游离感，需要养老基地以及老人自身双方面的磨合。
四、海南建立养老基地的基本思路与策略
民政部门有关人士指出，社会化养老既代表了一种新的思维观念，也是一项新兴产业，政府应该大力提倡和支持企业、个人参与社会化养老业这种创新行为。特别是养老产业具有投资大、风险大、长效微利的特点，发展初期尤其需要政策法规支持。
(一)明确海南省养老基地发展的目标，成立养老基地发展的工作协调小组，积极开展养老基地的试点工作
1、成立工作协调小组，整体协调解决养老基地试点工作。明确有关各方的职责，建立以土地和城市为依托，大型的、综合的、连锁的、企业化的、有经济活力的养老基地。
2、规划海南养老基地建设、位置资源等。选择东线一带，以三亚为核心，辐射到周边地区。该区域经济发达，交通便利，有海、山、湖、温泉，气候适宜。同时，养老基地的面积至少在20km2以上，形成规模优势，利于服务配套、各种设施规划。
(二)争取各级党政机关、社会团体、企事业单位参与养老基地建设。由政府有关部门率先出台系列促进养老产业发展的相关政策，保证各种社会力量参与养老产业的开发。积极鼓励和引导社会各个方面参与、发展养老事业，并逐渐使之成为一项新兴产业。基本形成以国家兴办的社会养老机构为示范、其他多种所有制形式的社会养老机构为骨干、社区老年福利服务为依托、“居家养老”为基础的社会化养老服务网络。同时，将各级老龄组织设为养老基地的主管部门，制定基地管理、资金管理等具体政策，组织协调科研部门加强技术指导，科学管理等。
(三)夯实养老基地的根基。随着老年人对养老服务的需求急剧增加，许多老人有进入养老基地养老的意向。而另一个现实是，海南拥有众多各级各类疗养院，近年来由于养员不足，普遍处于闲置和亏损状态，闲置了大量厂房、招待所、托幼所等，为建立养老基地提供了有利条件。建议在不断增加政府对养老事业投入的基础上，以社区养老服务网络建设为重点，以“三亚清平乐”为示范，国办、民办、内资、外资，高、中、低档一齐上，力争十年之内将海南建成全国最大的养老基地。
(四)促进多元投资，始终坚持“壮大一批、扶持一批、发展一批”这一政策思路。所谓“壮大一批”，即不断壮大国有养老机构实力，若财政允许，政府部分出资，对福利院进行改造扩建，全面兴建高标准的养老基地。
“扶持一批”，即政府对社会力量兴办的各类社会养老事业给予积极支持和帮助，可参照其他省市(如大连市)的先进管理经验。
“发展一批”，即以经济、法律手段，鼓励引导社会力量参与养老基地的建设与发展。为此，规定建立养老基地的各类经济实体在征地、配套、审批、税收以及注册时，可以享受国家、省、市给予的优惠政策，支持社会团体、企事业单位、个人和跨区域组织采取独资、合资、合作等形式开办养老院、老年人公寓、日托护理中心，开发养老产品、兴办养老基地。
在发展养老产业的过程中，注重加强体系建设，不断提升养老基地的发展水平。通过加大对国办福利机构的投入，引导和扶持社会力量参与养老基地建设，促进多元化的投资新格局，把老年服务机构纳入到社区服务管理之中，有效整合社会各方面的力量。
同时，为达到养老与就业双赢的目标，必须大力培养各类养老服务人才;强化教育培训制度，严格按照国际养老服务标准，对新从业人员，先培训、后上岗，严格执行持证上岗制度，定期组织专业培训班，借鉴国际养老机构的先进服务管理模式，建立全覆盖的服务质量管理体系;开辟老年服务专业教育新路，与职业技术学院合作，开办老年服务管理教育等。
(五)做好海南养老基地的老年人医疗服务等工作。如何解决海南养老基地的老年人就医问题，并非是一蹴而就的。但把急救工作做好，见效快、投入少，因此目前海南医疗部门的关键是做好急救工作。同时，建议有关政府部门制定与之配套的异地养老政策，落实异地养老领取养老金、解决公费医疗报销等方面的限制问题。
(六)采取薄利多销大规模经营、长久运作模式，同时跳出将养老基地做成纯福利事业或纯房地产业两个误区。由于有些人认为，所谓养老产业，就意味着可以像其他产业那样来办。如此一来，养老产业针对的对象就是那些“富裕老人”。经济条件差的老人，最终还得靠国家的福利性和公益性养老事业。按照国际粮农组织的标准，恩格尔系数超过60%为贫困，照此计算，目前中国城市老年人口有，农村有处于贫困状态，可见生活拮据的老人所占的比例还相当大。此外，与欧美国家不同，中国是在没有充分工业化、没有建立完善的退休金制度和社会保障制度的情况下进入老年社会的，这样的宏观背景注定了当前的养老产业不可能飞速发展，更不可能成为“淘金”的热门领域。所以，建议养老项目采取薄利多销大规模经营、长久运作模式，同时必须跳出两个误区：一是做成纯福利事业，因为对企业而言，这样做基本没什么利润，保障利润是需要考虑的重要方面;二是不能做成纯房地产业，不能追求暴利，否则过高的价格会令一般的老人们无法承受，失之根本。
养老地产项目需求调研报告 第4篇
《关于农村养老问题的分析与思考的调查报告》前言：社会实践的参加者：一帮大学同学。实践的主题：通过调查与分析农村老年人的养老情况而让我们村里的子女以及干部懂得如何最优化最合理地处理这些问题，以让老年人快乐幸福地安享晚年。时间：20xx年1月27—1月31日。地点：我所居住的那个村子。现将此次实践活动的有关情况告如下。
一、活动内容
（一）活动目的：为了更深入地了解农村养老状况，发现其中存在的优缺点，从而提出自己的想法以及建议。
（二）活动准备：由于我所在的农村地区人口比较多，所以我和一帮同学首先选取一个有很多老年人居住的村子作为重点调查目标。我们须向村委会那里得知目前我们这个村子的所有老人的人数；其次，我们了解了总体上老人目前生活的状态；之后打听到村干部在致力于农村养老这个问题上所做的贡献。
（三）活动形式：
1.选取重点目标实地走访；
2.询问村干部实际农村养老实际情况；
3.查阅相关资料。
（四）活动过程：
1.从资料中了解相关情况。我们首先在实践活动的第一天上网先搜索到了一些关于我国农村养老的普遍状况和一些数据以及存在的问题。接着，我们便来到了我所在的村委会向他们了解农村养老情况，同时查阅了很多资料，了解到了农村里一些特殊老人目前的生活状况。
2.实地了解情况。接下来的几天，我和一帮同学就一个个地到农村里有老年人居住的家里，仔细询问他们当前的生活情况，儿女的赡养状况，村里的干部为此所做的努力以及他们目前对生活的态度。
3.记录数据。我们把一些数据记录下来，之后再总结讨论农村养老中存在的优缺点，最后我们汇总出关于这个问题的意见向当地的村委会提出。
二、调查资料
实践活动中的调查资料分为三部分。
（一）上网搜索到的资料。通过网络资源，我们了解到如今政府在农村养老这个问题上做出了一些惠民政策。从新型农村养老保险制度提出，到20xx年已经在全国10%县市开展了新型农村养老保险试点工作，再到20xx年开始，新型农村养老保险试点开始逐步推广，新型农村养老保险影响逐步扩大。它的主要内容是：坚持“保基本、广覆盖、有弹性可持续”的原则。目前我国农村860岁以上的老人已达8000多万，占农业人口的10%以上，按照国际社会通行的标准，我国农村已成为老龄化社会。而村家庭结构的小型化，家庭养老负担沉重，使得生活富裕受到了一定的影响。
(二)从村委会那里得来的资料。我们了解到了目前我们村里的老人大约有100多位，而且子女不在家的老人竟然占到了80%，“空巢”老人现象普遍存在。调查发现农村养老保险制度惠及面甚少，但是由于农村医疗合作社的建立，我们村里的只要是农村户口的人都会享有医疗保险的福利，可惜的是，资金上报比例还是很少。
(三)实地走访所取得的资料。我们走访了很多位老人，还专门为那些“空巢”老人干了一些我们力所能及的家务活。我们发现有些老人还在以种地维持生计，有些老人则靠子女的收入生活，而有些老人因为种种原因，只能靠村里的资助生活。同时他们的生活态度会有些消极，他们不愿意麻烦自己的子女，有的老人甚至不为了不让儿女担心，隐瞒了自己生大病的事实，真是可怜天下父母心。
三、调查结果
（一）农村逐步呈现老龄化，农村养老问题不容小觑。由于城乡差距越来越大，越来越多的年轻人不再安于靠种地维持生活，所以他们选择了外出打工，把老人和孩子留在农村。加之如今的医疗水平也在不断改善，尤其是新型农村医疗合作社的建立后，很多老人的看病难得问题得以解决，因此农村老年人人口在不断上涨，农村老龄化的时代已经到来，随之而来的农村养老问题也接踵而来。
（二）政府、子女在农村养老问题中的`表现：
1.执行农村养老保险制度。形成了以养老保险为主，医疗保险为辅的制度，但是在调查过程中，村干部在资金保障方面做得还不到位。
2.实行农村社会救济。通过网上资料，我了解到很多经济发达省市如北京、浙江、广东等已经全面实行农村最低生活保障制度，当然我们省也不例外。我们村里的贫困老人都会获得村里的帮助，每个月也都会有几十元的保障。虽然这些钱远远不够他们的消费，但是至少表明了政府在这方面所做的工作，以后的路任重而道远。
3.虽然金钱可以给老年人生活保障，但他们的精神活动更应被关心。调查走访中发现一般子女都会定期或者不定期地给父母钱财让他们安享晚年，但还是有一部分老年人依然坚持在田间忙碌，靠自己的能力赚钱。大多数的老年人生活简朴，开销甚少。闲暇时由于子女不能陪伴左右，只能和其它老人一起聊聊天，看看电视，基本上没有什么娱乐活动。而且村里对这方面也不是很重视，基本上没有开展过什么集体活动。所以，不仅是村里的干部，还有他们的子女，不能简单地认为物质上的满足就可以让老年人过的很好，其实不然，在调查中，我们发现，他们最大的愿望还是希望自己的子女能够经常回来看看他们。
四、经验体会
（一）我们在选择做调查实践活动时，需要将我们的视野扩大，从影响到我们身边的事情开始考虑，即取材有针对性，要有意义，同时需要从多个角度辩证的看待，从由表及里的思维着手，在这个主题上，我们不仅看到了农村老年人目前所缺的物质是什么，更体会到了他们精神领域所缺的那份情感。
（二）“凡事预则立，不预则废”，这句话说明我们在做一件事情前要有充分的准备。这次活动我和我的一帮同学们就做足了准备，我们不仅在网上找到了相关的资料，更是针对我们村的情况，找到了我们村里的关于农村养老问题的资料。
（三）我觉得任何一个政策的实施都不是一帆风顺的，中间都会存在种种问题，因此要加强从上级到下级的执行能力，真正把福利和好处带给农民。
五、理性思考
（一）我国农村社会保障机制建设存在一些主要问题。
1.农村社会保障制度还不完善与合理，缺乏有力地监督保证。相关的《社会保障法》依然未制定出台，可见这项机制仍未被列为法律条例，所以给执行带来了困难，因此导致农民对社会保障的认识不足，对受益缺乏信任感。
2.社会养老保障制度覆盖范围小，但这是民生问题，需要政府加大力度扩大农村养老保险范围。据了解，大多数老年人对养老保险的了解不足，只有少部分老年人参保，就算是这样，因为缴费农民可以自由选择，不少人选择每月最低档，这样缴费10年后的农民每月也只领到很少一部分的钱，所以对于保障老年人的生活帮助不是很大，并未起到很大的作用。
3.农村养老资金运行低效，农民信心下降。如今的体制下，有谁能确保证国家财政拨下来的资金丝毫不偏差地到达农村老年人手中。我恐怕没有人能担保吧!因为我们深知在资金运行过程中，一些资金挪用贪污的现象偶尔会存在，这值得我们严肃审视与处理，政府人员必须要抱着对人民负责的态度，一直秉持着公正廉洁的原则。
六、问题与建议
（一）通过立法途径的形式约束和强制执行农村养老保障制度。农村社会养老必须得到全社会的普遍重视，农村与城镇之间的差距应该通过社会多方的努力不断减小。
（二）在给农村老人带来保障机制的同时，千万不要忘了关注他们的内心世界。每个人都会变老，每一位老人都期待拥有一个健康幸福的晚年，所以不仅政府要给老人们应有的关心，更重要的是他们的子女要时刻记住常回家看看。
（三）加大社会保障力度，希望国家大力扶持并真正做到对人民负责。就以我们村为例，我们的干部们首先要大力向村民们宣传农村养老保险的益处，其次希望他们工作更具人性化，在分发养老金的同时可以主动到那些老年人的家里与他们聊聊天。平时可以想方设法得组织一些娱乐活动来丰富老年人的生活。
以上便是我和我的同学们所做的成果，也希望那些干部们真正地明白我们的用意，实事求是地一心一意地为人民着想。全社会全部行动起来，农村养老问题才会得以解决。
养老地产项目需求调研报告 第5篇
这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。
一、旅游地产项目建设背景
(一)国家产业政策鼓励旅游地产行业发展
(二)旅游地产市场前景广阔
二、旅游地产项目建设必要性
(一)进一步推进我国旅游地产行业发展
(二)……
(三)……
三、旅游地产项目建设可行性
(一)经济可行性
(二)政策可行性
(三)技术可行性
(四)模式可行性
(五)组织和人力资源可行性