房地产企业风险分析报告 第1篇
【关键词】财务风险；识别；控制
由于我国房地产业起步较晚、基础较差、规模较小，企业运行远未实现规范化，与国外房地产业相比有很大差距。不少房地产业资产负债率都在70%以上，有的甚至高达90%，房地产企业承受着巨大的财务风险。再加上目前国内宏观调控政策的影响，国际经济的变动影响以及金融政策的从紧，使得财务风险已成为很多房地产企业生存发展迫切需要解决的问题。本文通过分析上市房地产企业财务风险形成的原因，并提出控制策略，这无疑对上市房地产企业财务风险控制大有帮助。
1 上市房地产企业财务风险的外在表现
房地产财务风险是指房地产企业财务结构不合理、融资不当、营运资金管理不善等而使企业可能丧失偿债能力，并导致投资者预期收益下降甚至造成企业破产的风险，是本企业财务活动和日常经营管理不确定性的综合反映，是企业风险货币化的产物，并会通过各种联系表现在企业的财务成果之上。由于房地产企业具有投资周期长、投资额大、不确定性高等特点，国内上市房地产企业在财务风险的表现上有一些共同的特征，在当前复杂的经济形势下，上市房地产公司财务风险的表现形式也不尽相同，但主要表现在三个方面：一是，资金周转率偏低；二是，财务杠杆使用过度；三是，项目调整能力弱。
2 上市房地产企业形成财务风险的原因
资本结构不合理，偿债能力不足
房地产企业的资金来源主要包括自有资金积累、股权融资、债务融资、预收款、其他商业信用等。其中债务融资占到了企业资本结构的70%到90%，房地产企业如此高的杠杆比例就如同对应同样高的财务风险。如果企业利润下降，股权收益率将成倍下降，企业市场价值随之降低；如果企业资金链管理出现问题，无法按期支付本息，企业将面临被收购甚至破产的风险。
业务拓展过快，盲目进行投资
部分房地产开发商认为，只要能够成功“圈地”，按照设计图进行施工，在各环节投入相应的资金，按时完工，便会产生其预期的经济利益。很少进行全面的财务预算，没有对开发的房地产项目从征地的成本、资金的运作方式、经济效益的回报率方面做出细致的财务预算。房地产企业大多比较注重工程决算而没有重视项目决策。这些房产企业在事前并未从项目选址、市场需求、投资报酬率、国家法律与政策等各方面进行全面科学的项目分析，也没有进行必要的市场调查，导致决策没有依据，加大了财务风险。
盲目开展多元化经营，主营业务受损
开展多元化经营是企业防范和化解经营风险、开拓新的市场、培育新的经济增长点的有效途径。我国许多的上市房地产企业在这方面陷入了误区，它们在多元化经营的过程中，往往只是对证券投资组合理论不加分析地简单运用，只注重外延性扩张，盲目地向多领域、多行业投资，极力拉长战线，导致企业无法突出的主营业务，投资分散，机会成本增大，不能形成资金的合力，最终导致企业特色形象缺乏，核心竞争能力丧失，市场萎缩等不利局面的出现。
3 上市房地产企业财务风险的控制对策
建立科学合理的资本结构
房地产企业必须将负债经营带来的风险控制在刻意接受的范围内，找到适合企业发展的最佳资本机构，通过对两大筹资渠道来源的资金（债务融资和权益融资）科学合理的安排和筹划，使他们呈现最佳的资本结构，达到增加企业价值的目的。其主要手段有：一方面贷款程度要适度，建立科学合理的融资决策机制。对于一些经营状况好、房产销路佳、资金流转快的房地产企业，可以进一步提高资产负债率，更高程度的利用财务杠杠。反之，对于经营状况差、房产销路不畅、资金流转慢的房地产企业，可以适度降低负债规模，防止企业过高的财务杠杠放大风险。另一方面，对于负债来说，合理确定长期负债和短期负债分配，使企业短期内到期的负债处于公司可以支付的范围内，对于流动负债问题一定要及时处理。同时结合公司自身能力、合理使用资金及承担适度资本成本原则用长期负债来满足公司对资金的需求。
进行组合投资，分散投资风险
房地产企业应通过联营、多种经营以及对外投资等多元化的投资策略来分散企业所承担的财务风险。特别是针对单个风险较大的房地产项目，房地产企业可以采取与其他企业共同进行投资，实现收益与风险的共担，这就能有效分散投资风险，避免因投资风险而引发企业的财务危机。房地产企业可以采取多种经营方式，比如企业应该避免单一类型楼盘的开发，可以将住房、办公楼、商业广场等两项结合或者多项进行综合开发，利用不同类型房地产功能的相互补充，以及不同类型房地产资金的调剂作用，适应市场需要，提高总体抗风险能力和获利能力，从而避免单一产品滞销而造成企业财务损失，以及规避单一产品而带来的风险。
日常营运环节的风险控制
我国市场经济运行还处于初级阶段，企业在日常营运过程中必然会承担很多的经营风险，特别是作为高风险行业的房地产行业，企业必须树立风险意识，在日常运营过程中加入风险管理的学习与培训，使整个企业有备而战。房地产企业必须在应收账款产生之前通过科学设计出最佳的信用政策，在为客户提供信用方面的同时，规避企业坏账风险。此外，收集和积累客户各种信用状况，根据这些资料估计企业能承担的风险水平。根据应收账款有关政策的确立，将应收账款控制在合理的范围之内，通过尽早收款、推迟付款，减少企业发生损失的可能，加快资金周转和流通，实现企业资金的良性循环。
4 结束语
在当前形势下，房地产企业必须充分重视财务风险管理的识别、防范和控制，提高抗风险能力，这样才能在风云变幻的复杂环境中做大做强，获得持续性核心竞争力，保证企业的长远发展。笔者通过对上市房地产财务报表进行分析识别财务风险，并总结发生财务风险的原因并提出了一些控制对策，希望能给其他企业一些借鉴。
参考文献：
[1]潘春华.浅谈房地产企业财务风险特点与控制[J].财经纵，2010：273.
房地产企业风险分析报告 第2篇
1、房地产企业融资风险。资金是房地产企业日常活动开展的基础，前期资金的主要来源是银行借贷，主要用途是土地购买；而后期活动的资金来源主要是融资或者前期销售回款。在这样的资金运行模式下，如果房地产企业出现自有资金不足或者前期销售计划不能按时完成，就不能按时偿还银行借贷的本金或者利息，从而使得房地产企业在银行中的信誉受损，在严重的情况下，银行会中止与房地产企业的合作，房地产企业的资金链就会中断，从而诱发融资风险。
2、房地产开发企业自身“造血”不足。房地产企业自身血液的来源主要是产品开发和销售，因此，自身“造血”不足也同样表现在这两个方面。（1）房地产企业项目的开发周期比较长，其中存在的风险因素比较多，从而导致预期效益的实现也存在了很大的风险。如果房地产企业在项目运行的中出现不可规避的风险，就会影响其预期效益的实现，其盈利水平就会受到影响，不能有效的为后期项目提供资金；其偿还债务的能力也会受到影响，为其银行借贷产生一定的阻碍。（2）在房地产项目开发的产品能够出售之后，受到政策环境的影响，或者受到房地产销售手段的影响，使得预期的销售目标没有完成，使得资金回收效率变缓；或者受到银行个人贷款政策的影响，影响了企业按揭回款的效率，影响了企业资金回笼，从而出现“供血不足”的现象。
二、房地产企业资金风险的成因
1、企业资金外部性财务风险问题。（1）市场环境。随着房地产改革制度的推进，随着社会经济的发展，个人成为房地产市场主要的需求者，在这样的情况下，客户的需求呈现出个性化的特征，为了满足客户需求，房地产企业要对设计产品进行细分，要对客户群体进行细分。一旦产品定位失误或者销售策略失误就会出现产品滞销的风险，会为企业资金回笼带来风险。（2）政策制度。首先，土地是房地产活动开展的基础，而我国土地的所有权属于国家，政府在土地开发方面的相关政策会对房地产企业的活动产生直接的影响；其次，政府指定的税收政策会对房地产产品的销售价格产生直接的影响，会对其销售产生影响；最后，政策制定的金融政策也会对房地产企业的融资产生重要的影响。（3）经济发展水平。首先，经济发展水平直接影响着人们的购买力，经济发展水平过低，人们购买力不足，会影响房地产产品的销售；其次，受到经济发展周期的影响，房地产行业的发展也呈现出周期变化，一般情况下，发展期为5年，低落期为2年，发展周期对房地产企业的发展有着直接影响。
2、房地产企业内部关系存在问题。房地产企业内部关系问题主要表现在运营机制方面。由于房地产活动的特殊性，一般情况下，在确定开发项目之后，企业会围绕这个项目建立一个利润中心或者项目公司。但是收到土地资金开发有限性的影响，这个临时成立的中心或者公司会呈现出短期性的特点，因此，其经营思路和决策也会表现出一定的短期性。因此，管理者在管理方面会将目光集中在眼前利益方面。同时在财务运作方面，存在着融资冲动、拿地盲目、治理结构形式化等问题，会财务风险的产生提供了一定的内在诱发因素。
3、缺乏资金风险意识。房地产企业缺乏资金风险意识，主要表现在没有完整的且适合企业自身的预算制度，或者企业预算在实际执行过程中没有发挥其实际效用。同时，房地产企业缺乏完整的财务风险管理体制，缺乏财务风险分析和财务风险管理，在出现财务风险的时候，不能采取有效的机制进行抵御，从而导致财务风险的产生。
三、房地产企业财务风险的防范策略
1、融资风险的防范。融资风险的防范主要通过融资多元化来实现。首先，企业在融资的过程中，可以对不同的资金种类进行考虑，对不同银行的贷款政策进行比较，拓展融资渠道，避免盲足融资。其次，拓展资金流入渠道。房地产企业为了规避资金风险，可以改变资金流入渠道单一的情况，通过自办商场酒店或者持有商业房产等形式，拓展资金流入方式，避免资金链中断。
2、投资风险的防范。投资风险是房地产企业财务风险的表现形式之一，规避投资风险的主要措施就是房地产企业对需求者的消费心理进行科学的分析，对产品进行细分，对产品进行合理的定位，完善产品销售政策，以保证产品销售预期的实现，以保证资金能够及时回笼。
3、资金运营风险的防范。规避企业运营风险最主要的就是完善企业的运营机制，改变短期性运行模式。企业的管理者要以长远的眼光来制定企业的发展战略；其次，要完善财务管理制度，完善企业财务预算，制定财务预算的执行政策，保证财务预算能够得到有效的发挥。最后，在制定完善的企业风险管理制度，对风险进行预期分析，制定完善的规避政策，以对财务风险进行有效的防范。
四、结语
房地产企业风险分析报告 第3篇
【摘要】改革开放以来，随着我国经济建设发展的不断深入，房地产市场快速快速发展，房地产企业作为地产市场发展的主要推动力量也迎来了蓬勃发展时期，伴随着房价上涨过快和资产泡沫化、杠杆化问题，房地产企业的财务状况本身就存在着很多问题。随着政府对房地产企业的一系列调控政策不断收紧，房地产企业面临着越来越紧张的资金链和更加残酷的市场竞争，更加重了其财务状况出现预警的可能性。本文主要通过观察调控政策下房地产企业的发展环境、可能引发财务预警的因素、财务预警对策分别进行分析，进而得出研究结论。
【关键词】调控政策 房地产 财务预警
一、调控政策下房地产企业的发展环境分析
房地产企业具有资本密集、投资汇报周期长、易受外界宏观环境影响的特点，因此财务上也具有资金投入量大、资金回笼慢、营业利润波动大、财务杠杆率高等突出问题。加强财务信息的分析工作，防范企业财务风险是房地产企业的必修课。对国家宏观调控政策的关注和分析，可以及时规避调控政策对企业财务状况与现金流的影响，从而尽量减少政策对企业财务状况带来的负面影响，避免不必要的财务危机。
本文通过分析认为，国家宏观调控政策对房地产企业的政策调控效果很明显。自2008年世界性金融危机以后，中国房地产企业迅猛发展，宽松的货币政策更是给房地产企业提供了大量的货币源，导致全国房价特别是以一线城市为代表的城市房价一路飙升，相关部门于2009年末出台了最为严厉的房产调控政策，16个城市出台了限购令，房产市场有所降温，影响效果明显。自2010年起，以_办公厅相继出台的“国十一条”“新国四条”“国八条”为代表，各部位也出台了很多限制购买准入、限制土地供应、调整金融杠杆等一系列房产调控政策，对我国楼市投资、投机行为进行了严厉打压。特别是2011 年是实施限购政策以来调控最为严厉的一年，70个大中城市的新房和二手房房价得到了有效地抑制，房价下行通道基本确立。
二、调控政策下影响房地产企业财务预警因素分析
影响房地产企业财务状况的因素有很多，如政治（政策）因素、经济因素、市场因素、利率因素、技术因素、经营因素等，总结归纳起来可以分为内部因素和外部因素两大类。第一，就影响房地产企业财务预警的内部因素而言，公司股权结构、公司治理、企业经营和发展战略、财务制度、财务人员素质等都对企业财务状况有重要影响。第二，就影响房地产企业财务预警的外部因素而言，国家宏观调控、金融政策、土地资源政策、市场环境、税收等政策环境，能够直接引发房地产企业财务风险问题。
三、调控政策下房地产企业财务预警对策分析
在调控政策的影响下，房地产企业要做好财务预警，需要从融资、决策、长期规划等方面着手，以规避财务风险，为房地产企业健康良性发展打好财务基础。
（一）完善融资政策
融资是房地产企业发展面临的关键财务问题。企业主动融资有利于降低资金杠杆，降低财务费用，但起本质上还是一种资产负债行为，稍不注意很可能招致亏损。所以，房地产企业必须根据政策变化，适时完善融资政策，合理融资，降低财务风险。具体来说，一是严格把控融资资金使用流向；二是组合融资方式多样化；三是充分考虑权益融资和负债融资等因素，提升融资决策的可靠性；四是根据企业实际发展情况控制资金需求，不要盲目融资，从而造成闲置资金挂账，增加企业运营成本。
（二）降低决策风险
考虑到房地产企业存在着项目资金量大、投入成本高、资金周转率低的特点，科学的财务决策对企业的生存发展至关重要，所以，必须充分预防决策风险。具体来说，一是在决策前充分考虑市场需求，如通过前期市场调研，对购房者的年领、阶层、消费习惯、价值观念、住房环境、支付水平等充分了解，增加项目投资的针对性；二是在决策时科学决策程序，分散股权制衡，防止一股独大，充分发挥公司治理的作用，利用外部机构牵制，严格执行股东大会程序。三是要分散投资风险，利用组合投资降低房地产企业的财务风险。
（三）制定长期规划
要提高房地产企业应对财务风险的能力，企业除了从完善融资和优化决策等眼前著手，更应该制定合理的长期发展规划，防患于未然。具体来说，一是要完善应收账款财务管理制度，加强应收账款的回收管理，提升企业流动资金周转率；二是要加强应收账款管理，降低应收账款坏账率，为企业资金使用提供有利条件。三是要进一步加强人力资源管理，提高企业的竞争软实力。
四、研究结论
通过以上分析可以得出，在调控政策下，对房产企业进行有效财务预警是保证行业健康稳健发展的必要手段。随着国家宏观调控政策对房地产企业的调整和限制不断增多，给房地产企业的生存和发展提出了更高的要求，随着调控政策对房地产企业资金链和财务状况的影响不断增强，企业建立及时有效的财务预警机制，短期来看，一定程度上保证了房地产企业的财务安全，长期来看，对我国国民经济发展也将持续起着积极正面的影响。
参考文献：
[1]徐淼.房地产企业财务风险分析及预警初探[J].会计之友，2006，（7）.
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[4]朱晨露.调控政策下房地产企业财务预警模型研究[D].西北农林科技大学，2012.
房地产企业风险分析报告 第4篇
一、引言
房地产业在我国尚属一个新兴行业，起步于上世纪80年代中期，仅有20年的历史，具有很大的发展潜力，是一个成长性很高的行业。国家_公布的2003年和2004年的房地产综合景气指数均在2002年之上。2004年，全国房地产行业完成投资万亿元，比2003年增长。尽管房价上涨增加了普通购房者的负担，但旺盛的购房需求和经济的持续快速发展依然是房地产行业景气的主要支撑。国内有学者指出，未来五年，全国整体房价仍会维持在较高位运行。这主要是因为中国房地产市场的需求增长态势将会在较长时期内存在，住房供给偏紧，旺盛的需求仍使供求不平衡。未来某些房价上涨较快的大城市将会带动地区及全国房价的上涨。
在全国房地产行业快速发展的同时，房地产行业的风险也逐渐显现，引起了专家学者的关注。中国指数研究院常务副院长黄瑜在中国经济前瞻论坛上指出，“十五”期间我国房地产行业表现出四方面的问题：资金来源相对单一，银行风险大；房价增长过快，价格和市场风险偏高；城市开发过快，土地成本升高；粗式开放经营，耗能过大。
深万科、金融街、深振业等30家房地产行业上市公司近5年来的经营发展状况表明，房地产行业近年来资产规模和主营业务收入增长较快，发展迅速，期间费用占主营业务收入百分比逐年下降，经营管理逐步由粗放型向集约型转变。但同时，主营业务利润率呈现出下降趋势，存货周转率也放缓，反映出房地产行业在快速发展的同时，一些经营风险也正逐步显现。5年来，30家房地产上市公司总资产由540亿发展到841亿，增长了。其中，存货净额由264亿增长到了442亿，增长了。主营业务收入由141亿增长到274亿，增长了。资产负债率2001年最低，为，2002最高为，并呈上升趋势。反映营运能力的存货周转率，从1998年的最低次上升到2001年的最高次，2002年有所下降为次。
房地产业的风险，概括起来主要包括政治风险、政策风险、经济风险、市场风险、自然风险、利率风险、技术风险、经营风险等，这一风险分类，虽便于描述，但给定量分析带来了一定困难。有的学者把房地产业的风险划分为商业风险和财务风险，则便于在风险分析中做到定性定量相结合，静态动态相补充。
在企业风险研究分析中，早期的风险测度方法主要考虑投资者无力偿还债务的可能性，因此风险测量师从财务可行性模型出发。随着资金时间价值日益受到重视，总投资内部收益率和股本内部收益率成了风险分析重点，从而开始对内部收益率的各因子加以细分，出现了敏感性分析。但这些模型和分析方法，都只是分离地给出各个指标，没能为决策者提供一个判断标准和预警信息。为进一步深入研究分析房地产企业的经营风险并做出及时预警，本文拟从定量分析的角度，探索运用Z模型风险分析法，对房地产企业的财务风险分析及预警进行初步尝试。
Z模型最早是由美国学者Altman于20世纪60年代中期提出，用以计量企业破产的可能性，在实际运用中，模型得到了逐步补充完善。其分析模型如下：
Z=
式中， Z=判别函数值，X1= 营运资金 / 资产总额，X2= 留存收益 / 资产总额，X3=息税前利润 /资产总额，X4= 股东权益账面价值总额 / 负债账面价值总额，X5= 销售收入 /资产总额
企业破产临界值：
（1）Z < 时，企业处于破产的“危险地带”；
（2） < Z< 时，企业处于破产的“灰色地带”；
（3） Z> 时，企业财务状况良好。
考虑到企业财务数据源于权责发生制原则，可能不能真实反映企业现实的财务质量，模型在实际运用中增加了两个有关现金流量分析的指标：
(1)现金盈利质量率。
现金盈利质量率=现金盈利值／净利润。其中，现金盈利值是根据现金流量表提供的财务信息计算出来的企业现金净收益。计算公式为：现金盈利值=经营活动现金净流量+分得股利和利润收现+债券利息收现+处置长期资产收现一利息及筹资费用付现。
(2)现金增值质量率。
现金增值质量率=现金增加值／留存收益。其中，现金增加值是企业支付了各项现金分配后的留存现金收益。计算公式为：现金增加值=现金盈利值一分配股利付现。
由于上述分析模型没有把行业因素考虑进来，本文增加了对企业偿债能力的分析，使其更适合房地产企业特色。
本文第二部分根据万科公司与行业财务效益状况指标，资产运营状况指标等进行比较，分析万科公司经营状况；第三部分测算万科公司Z指数值，与指标的临界值比较得出警情结论，并与行业Z值比较，进行行业分析；第四部分对警度进行分析评价，并采取措施排警。
二、基本财务指标分析
2002年万科股份的各项财务指标与市场比较为：
与同业相比，万科公司偿债能力较强，负债比例较小，且短期负债比率大于长期负债比率；资产增长高于同业平均，尤其是净利润的增长，说明公司在不断发展、壮大；企业总杠杆低于同业平均，股价受销售变动影响也小；其应收、应付、存货、资产及现金等价物周转率高于同业平均。但是，其盈利能力要低于同业。
三、Z模型分析
根据Z模型的公式，算得万科公司2002年的Z指数指标为：
但是，行业平均值 Z
房地产企业风险分析报告 第5篇
【关键词】灰关联分析法；财务风险；风险控制
一、引言
众所周知，房地产业同其他行业相比，具有典型的高投资、高风险、高收益的特点，并逐步发展成为国民经济的支柱产业，其发展好坏也直接影响相关产业的发展，对整个国民经济都影响深远。然而从当前的经济形势来看，房地产企业的发展前景面临着很大的不确定性。自08年金融危机造成的房价下降局面结束后，面对从09年开始迅速上涨的房价，国家出台了很多针对房地产业的政策，力度之大前所未有。如果房价久居高位，企业很有可能面临资本周转的问题，陷入财务危机。于是对房地产业财务风险的控制研究显得尤为重要。
财务风险是企业在经营过程中必然要面对的风险，其在企业的融资、投资、资金流转等财务活动中普遍存在，并深刻影响企业财务目标的实现。对企业来说，财务风险作为一种必然存在的风险，如果其积累到一定程度而无法采取及时的化解措施，或采取了效果较差的化解措施，企业就会陷入财务危机。因此必须在了解企业财务风险的特点和产生原因的基础上，进行合理地分析评价、根据财务风险的变动趋势，识别可能存在的问题，并在此基础上采取适当的控制和防范措施，使损失降至最低，实现最大收益，追求企业长久的创新和发展。
当前房地产业发展迅速，国内外相关学者也对房地产企业财务风险控制进行了相关研究。李薇在《我国企业财务风险的成因及其防范研究》一文中提出要进行市场调研，防范外部环境带来的风险；谢志华在《内部控制、公司治理、风险管理：关系与整合》一文中提出要加强企业内部控制，处理好内控、公司治理和风险管理的关系，有效防范财务风险等。
二、构建灰关联分析法的风险控制模型
灰关联分析属于灰色系统分析方法中的一种，其基本思想主要是根据系统动态过程的发展态势，即以前有关统计数据的几何关系及相似的程度，来判断其联系是否紧密，曲线越接近，各比较序列与参考序列之间的关联度就越大，反之则越小。灰色关联度的计算是灰色关联分析法的核心，对灰色关联度的分析主要是通过比较几种曲线间几何形状的相似程度进行的。在对企业财务风险进行分析评价时，选取一个理想化的最佳样本作为参考序列是至关重要的，通过计算样本序列与参考序列的关联度，来衡量某一房地产企业各项财务风险度量指标与参考序列的关联度及其动态变化趋势。关联度下降，说明其与参考序列的偏离度增大，财务风险上升；关联度上升，说明其与参考序列的偏离度减小，财务风险下降。
1.灰关联分析法的计算原理
（1）按照时间顺序生成参考数列和比较数列。参考数列是反映系统行为特征的因素组成的数列，比较数列则是影响系统行为特征的因素组成的数列。
（2）对参考数列和比较数列进行同向化和无量纲化处理。无量纲化的方法一般有初值法、均值法、标准化法等，本文主要采用初值法来处理。
（3）求参考数列与比较数列的灰色关联系数，并计算灰色关联度r，即对采取求平均值的方法来计算得到r值，最后对关联度进行排序来比较优劣。
2.财务风险控制模型的构建
本文根据房地产企业的特点，从偿债能力、营运能力、盈利能力、成长能力以及现金能力这五个方面，来重点选取十个财务比率进行灰色关联分析。在参考序列的选取上，选取了40个房地产上市公司相对应的十个财务比率的均值作为行业参考值，与所要分析的代表企业进行灰色关联度的计算，其中，选取的十个财务指标分别为流动比率（F1）、速动比率（F2）、现金流动负债比（F3）、股东权益比率（F4）、存货周转率（F5）、 总资产周转率（F6）、经营净利率（F7）、净资产收益率（F8）、净利润增长率（F9）和现金主营业务收入比（F10）。
三、案例应用
本文根据2011年在沪深两市上市的房地产企业的综合实力排名情况，选取了45个A股上市房地产企业，将其分成非常好、较好、中等、较差和非常差五个等级，从每一等级中选出一个代表企业，最后选定的代表企业的股票简称分别为万科A（SZ，000002）、滨江集团（SZ，002244）、华发股份（SH，600325）、中粮地产（SZ，000031）和泛海建设（SZ，000046）。另外，由于房地产行业的发展受宏观经济形势和国家宏观调控的影响较大，本文在时期选择上，选定较近的2008年到2011年4个会计年度，现以选定的五家上市公司2008年～2011年的年度财务会计报告及2012年季度财务会计报告中部分数据为依据进行分析。
首先需要确定参考数列的具体数值。本文根据这40家企业2007到2010年的财务报告，把计算所需原始数据选取出来，求40家企业的平均数，然后带入相对指标计算公式求出这十个指标每一年的行业指标值，再进行4年的平均即可。具体计算过程主要通过Excel表格计算得出，由于数据量较大且计算过程比较繁琐，在此直接将计算结果列出，如表1所示。
表1 行业均值的计算与确定
行业 2008年 2009年 2010年 2011年 均值
F1
F2
F3
F4
F5
F6
F7
F8
F9
F10
其次，根据灰色关联度的计算原理，本文对所需原始数据进行初值化处理和相应计算，分别得出了5个样本公司在2008年～2011年各年每一个财务指标相对应的灰色关联系数，根据前面所述灰色关联度的计算公式，便可以得到5个样本公司2008年～2011年各年的灰色关联度，如表2所示。
表2 五个样本公司各年的灰关联度
关联度 万科A 滨江集团 华发股份 中粮地产 泛海建设
2008年
2009年
2010年
2011年
为了进一步进行房地产企业财务风险的分析，本文将在灰色分析的基础上，对5个样本公司灰色关联度的计算结果做深入地分析，并且引入风险值的概念，来揭示企业财务风险的变化态势，通过对样本公司的分析结果，来验证基于房地产企业财务报表提取的评价指标与上市公司经营过程中面临的财务风险水平之间的相关性，说明了本文所建立的风险评价指标体系的有效性。
为了更清晰直观地反映出5个样本公司这4年财务风险水平的变化趋势，本文引入下列定义，令：各年的风险值=1/各年的关联度（即取关联度的倒数），据此分别得到这4年每年相应的风险值，风险值越大，与行业标准偏离度越大，风险越高，如表3所示。
表3 五个样本公司各年的风险值
风险 万科A 滨江集团 华发股份 中粮地产 泛海建设
2008年
2009年
2010年
2011年
与此同时，依据表格中所列示的各年风险值的相应数据，选择年份作为横轴，风险值作为纵轴，画出5个样本公司2008年～2011年各年的风险变化趋势图，得到图1。
图1 5个样本公司2008年～2011年的风险趋势图
从图1可以清晰地看到，在行业中属于综合实力最强的万科A（SZ，000002）和较强的滨江集团（SZ，002244）在这4年里风险水平整体上都呈下降趋势，其对风险的控制能力较强。而实力相对较差的中粮地产（SZ，000031）和泛海建设（SZ，000046）在4年里风险水平波动较大，且整体上成上升趋势，特别是泛海建设，从2009年开始其风险上升幅度较快，2011年甚至超过了实力强大的万科A，说明其对风险的控制能力较低，且没有很好地控制企业在发展过程中出现的财务风险。属于综合实力中等的华发股份（SH，600325）在4年里的风险水平虽然有所波动，但其整体趋势是下降的，结合该公司经营现金流量持续为正且呈上升趋势的情况，说明其有一定的风险控制能力，能根据企业在发展中出现的问题及时调险水平。
通过以上论述我们可以看出，建立财务分析模型对房地产企业进行控制财务风险有很重要的作用，它可以定期了解企业的财务状况及盈利能力，及时发现问题，并采取有效地措施降低企业的财务风险。
参考文献：
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房地产企业风险分析报告 第6篇
关键词：经济新常态；中小房地产企业；财务管理；财务风险
中图分类号：F23
文献标识码：A
1 引言
改革开放以来，我国国民经济和社会消费水平不断提高，国内房地产业迅速崛起，成为国民经济产业体系不可或缺的组成部分，在促进经济社会发展的过程中起到了积极作用。但近年来，由于房价的过快上涨以及过去房地产业粗放式的增长方式，重增长而忽视质量的发展使得行业问题也逐渐凸显，国家不断出台各项政策进行市场调节和干预。随着中国经济进入新常态时期，也就是进入一个中速增长期，政府的楼市政策更加理性，2015年政府工作报告不再提楼市调控，将更加注重市场调节，我国房地产业被认为即将迎来新一轮的政策考验。国家政策的不断变化与调节，使房地产市场呈现出复杂、多变的特点，资金密集型的房地产企业在实际运营中也必将面临诸多财务风险。众所周知，我国房地产市场仍处于完全竞争市场阶段，内部竞争激烈，外部则受制于国家政策干预，中小房地产企业发展可谓是面临内忧外患，抗风险能力弱。作为房地产市场中较脆弱的一员，中小房地产企业如何在不断变化的政策环境中确保财务安全，尤其在当前经济新常态背景下，房地产行业增速降低，行业利润下降，中小房地产企业要想保持其财务状况优良，资金运转顺畅，就要求有较强的财务管理能力，而这又恰恰是处在发展期的中小房地产企业尚不具备的。因此，结合当前经济新常态下的宏观环境，考虑房地产业独特的行业特点，对国内中小房地产企业可能面临的财务风险进行探讨和分析，提出相应的对策建议，有着重要的理论意义和现实意义。
2 房地产企业财务管理的特点
企业的财务管理在企业管理中占据核心地位，财务管理就是对企业经营活动中所有资金的筹集、分配、使用等，进行预测、计划、组织、分析和监督控制，并正确处理企业内外部各种财务关系的一项经济管理活动。房地产业与其他行业相比，其突出特点是行业的准入门槛高，投资额巨大且资金的回收期长，这就加大了它的财务风险。因此，财务管理对于房地产企业尤为重要，是关乎房地产企业是否能持续健康发展的重要因素。一般来说，房地产企业的财务管理具有以下特点：
投资金额大，筹资难度高，周转期长
房地产企业的开发对象，决定了房地产企业的开发过程和性质。由我国政策因素决定的高额的地价，以及房地产业特点决定的房屋工程造价，要求房地产企业一次性投入的资金量巨大，经有关数据显示，房地产企业的资金来源渠道大部分通过贷款，那么相应地面临着较大的筹资压力。由于生产涉及的各项开支金额庞大，故在企业内部资金周转较慢。而经营开发周期长，资金周转率偏低，就决定企业需要进一步拓宽筹资渠道，筹资渠道是否畅通还与当前政策环境紧密相关，经济新常态下，经济增速变缓，行业发展也趋缓，资金的筹集难度逐渐增加，并且由于房价高的特点，置业者大多都采用分期付款方式，导致房地产企业资金回流慢，所以如何保持较稳定的现金流确保房地产企业的资金安全和正常运营，以及缩短项目资金的回收周期、加快企业资金周转以保持企业的活力，成为实现房地产企业长远健康发展的要素。
投资风险大，决策责任重、财务管理要求高
房地产开发活动资金投入量大，卖方市场向买方市场的转变也使得房地产的稳定性降低，高投资的同时伴随着高风险。一方面，开发周期长，项目受不确定因素的影响很大，政策和市场需求等不确定因素会直接影响到开发企业投资项目的成败和企业的经济效益。
另一方面由于开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等多个阶段，资金占有量大、周转效率低、变现能力差，所以加强对现金流量的管理尤为重要。然而很多企业与内部各部门之间及企业与上级企业之间，在现金流量管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象，造成现金使用效率低下，现金的安全性、完整性往往无法得到保证。
房地产开发计划性较强且涉及的相关主体多的特点，又进一步加大了协调的难度，故企业在进行项目开发投资决策时的要提高投资决策的科学性，以减少决策失误给企业造成的损失，就要求房地产企业不断提高财务管理效率，而效率的提高依赖于人力的投入，但房地产企业在人才队伍建设上普遍较重视销售、技术人员能力的提升，而忽视经济管理类人员的培养。故基于房地产业投资风险大的特点，企业应注重提高内部财务管理人员的专业素质，以便为企业经营者投资项目决策提供及时、可靠的信息，帮助企业有效地分散风险，降低风险。
开发经营活动独特，成本结算复杂，财务管理难度大
我国的房地产开发活动涉及的相关主体多，反映出的财务关系也比较复杂，房地产企业的财务关系一般表现为房地产开发企业与其投资者、债权人、债务人、企业职工、被投资单位以及与开发企业内部各单体和各上级管理部门之间的经济关系。房地产开发企业经营活动的这一特点决定了其与其他企业间，尤其是与购房者个人间的各种预收预付、应收应付款项等较一般企业更加频繁和复杂（如物业管理费的收取），相应需承担的风险和责任也更大。
同时成本结算需视实际情况的变化而做调整，例如，当住宅成本构成中所包括的全部成本项目都已完成，要对那些应分摊的成本费用按诸多的受益对象进行分配时，还需拟定具体的分配方法、分配额的计算，成本项目的分配、归集、再分配、再归集直至最终计人受益对象，这一系列的工作需根据开发产品的具体情况分别处理，因而显得非常繁杂。因此，房地产企业应加强其债务债权管理和成本结算的准确性，总结开发经营过程中的经验，探索出行之有效的财务管理方法，同时必须努力协调好与各相关主体的关系，确保其经营效率。
3 经济新常态下中小房地产企业面临的财务管理风险
我国中小房地产企业是指以一家之力或集合几家房地产开发商共同承接小型开发项目的企业，中小房地产企业具有项目开发规模小、资金规模及技术资质要求相对较低、项目工期短、资金回笼快等优点。相比大型房地产开发集团来说，中小房地产企业运转灵活，能更好满足三四线城市的住房需求。但同时也应看到，随着我国经济发展迈人新常态，经济的新常态引发了房地产业的新常态。房地产业行业已趋于饱和，行业增速降低，利润率下降，进入了一个相对稳定的平台整合期。平台期打破了原有的竞争格局，形成了新的经营模式，资金会进一步提高行业集中度，特别是龙头房企由于股东规模等优势在调控中的生存环境要由于中小房企，行业资源涌向龙头房企，导致强者恒强，弱者愈弱的市场格局。中小房地产企业自身资金实力薄弱、融资方式单一、投资风险大、财务管理风险意识淡薄等特点，使其在经济新常态下面临诸多财务管理风险。
融资风险（筹资渠道表）
融资风险是指企业为了获得财务杠杆的利益而进行举债，一方面增加了企业到期还本付息的负担，面临着不能还本付息的可能性，另一方面由于财务杠杆的作用，在纳税付息前如果收益下降会造成普通股收益大幅度下降的可能性。经济新常态下，由于房地产行业利润率的下降以及供大于求的去存量化压力，中小房地产企业在筹资阶段面临的阻碍大，政策支持少，具体表现为融资渠道窄，融资方式单一。由于房地产行业较强的地域性特点，对跨区域经营的要求高，中小房企大多为区域性经营，对不同地区、境外市场的了解程度不深，难以获得境外资产的支持，筹资难度远远大于国有背景的大型房产企业。同时筹资结构不合理，资金来源基本都是“白有资金十银行抵押贷款十房屋预售款”的模式，内部融资占到总资本的绝大比例，外援融资缺乏，间接融资主要依靠银行贷款，但中小房地产企业规模小，信誉度不高，很少有银行愿意给企业提供高额、长期、稳定的贷款额度，愿意贷款的银行大多都提出以项目开发的土地使用权抵押为前提，有些中小房地产企业为了筹集大额资金，则选_间高利贷的方式，这就大大增加了企业的财务压力和破产的风险。另一方面，经济新常态下竞争激烈，经营风险大，中小企业即使融资成功，依然面临着能否按时偿还银行贷款的风险，这些都使中小房地产企业面临着较大的融资风险。
投资风险（负债率表）
投资风险是指企业投资项目受到不确定性因素的影响而不能达到预期收益，使企业盈利能力和偿债能力受到影响的风险。相关资料显示，房地产业对比其他行业有着较高的负债率，使得企业必须依靠投资获得高收益以维持正常运营。从房地产企业投资开发的全过程来看（购地，选择项目，施工，验收，销售），房地产开发投资需要巨额的资金投入，而中小企业通常白有资金有限，大部分依赖于对外举债。据有关资料显示，我国大多数房地产企业的负债率很高，有的甚至达到75%以上，远远高于60%的警戒线水平。一方面，高资产负债率使得房地产企业的再筹资难度加大，因为房地产企业对债权人的保证程度降低，使得企业很难从市场上进行资金的筹措，这无疑加重了中小房地产企业的筹资困境，再筹资举步维艰。另一方面，房地产企业的成产经营琏一般较长，由于中小房地产企业在整个房地产市场中所占比重大，其高负债率的存在使得链条断裂风险加大，一旦断裂会造成其他企业的连锁反应，从而对整个国民经济来说也是一个巨大的经营风险。再来，经济新常态下，基于去库存的压力，为了控制房地产业投资增速，一方面，国家在土地供给上严格把关，带有浓厚行政色彩的国有大型房产公司有独厚优势，中小房企在一级土地买卖市场上活跃度低，高额的拿地成本进一步增加了中小房企的投资风险。综上所述，对于该类财务风险的识别和防范意义重大。
回收资金风险
由于房地产项目建设周期长，且与众多产业紧密关联，受外部环境影响大，故回笼资金速度缓慢，且资金回收具有不确定性。经济新常态下，整个房地产市场略显疲软，大型房企尚且面临着产品销售困难，三角债务链的规模巨大，收回资金的困难增大。同时，由于置业者现大多采用分期付款方式，使得房地产企业资金回流慢，很难在短时间内收回垫付资金，而中小房地产企业实力弱，流动资金不足，所以如何保持较稳定的现金流确保房地产企业的资金安全和正常运营，以及缩短项目资金的回收周期、加快企业资金周转以保持企业的活力，成为实现房地产企业长远健康发展的要素。
内部财务管理水平风险
房地产企业除了普遍面临较大的外部风险，中小房地产企业还因自身的局限性面临内部财务管理水平风险。经济新常态下，房地产市场投资以及市场需求增速渐渐趋于理性，进入一个相对稳定的平台整理期，资金会进一步的提高行业集中度，行业内的兼并重组会愈演愈烈，在投资规模差别趋小的情况下，要想获得竞争优势，企业就需要具备较高的财务管理水平。一方面，中小房地产企业处于规模扩张上升期，为了提高市场占有率，在投资环境好转时，随意的增发项目，缺乏对营运资金的监管，资金的日常运转和经营效率偏低，致使企业控制财务风险的能力降低。另一方面，多数中小房地产企业的财务管理工作只是记账核算和编制财务报表，而财务管理的决策、控制等职能作用并未发挥。有的中小型房地产企业甚至没有严格的会计核算制度，会计信息的真实性和准确性较低，这就为企业内部财务管理埋下隐患。
从企业内部人员构成来看，中小房地产企业和很多中小企业一样，大多是家族型企业，所有权和经营权高度集中，且存在任人唯亲现象，公司内部缺乏高级财务管理人员，财务管理能力较低，在进行日常财务管理的过程中，主观性随意性较大，往往都是按经验来工作，但房地产业易受外界环境影响的特点决定了企业日常财务管理工作的复杂性和灵活性，仅依靠经验和传统财务管理模式将使企业的内部财务管理混乱，引发财务管理水平风险。因此中小房地产企业应构建科学规范的内部财务管理系统，降低因管理不善而引起的财务风险。
4 当前增强中小房地产企业财务管理抗风险能力的相关策略
加强金融关系能力，扩宽融资渠道
金融关系是企业在资金的筹集、调度过程中有关金融机构形成的合作关系，它不仅是企业的一项重要资产，而且是企业在资本市场上融通资金的主要依据。中小房地产企业基于筹资困难与筹资风险的考虑，应加强和金融机构的合作，尤其是银行机构，同时要进行多元化融资，创造条件进入资本市场，以发行债券、股票的方式筹集资金。经济新常态下，房地产市场中小企业竞争压力大，面临被大型房企并购的危险，中小房企应寻求与其他房企的战略同盟与合作，通过合作不断充实资金储备来提高企业抗风险的能力。
提高投资决策的科学性，控制投资节奏
房地产业区别也其他行业的特点之一就是项目投资金额大，经济新常态下，中小房地产企业切不可因急于扩大市场份额而盲目快速投资，要想确保高投入获得高收益，中小房地产企业要在投资决策前对项目进行可行性研究分析，在资金有限的情况下，对不同类型的投资项目进行合理预测，通过计算项目净现值、内部收益率等财务指标，选择投资报酬率高于企业使用资金的资金成本的项目，提高中小房地产企业投资的稳健性。
提高财务管理人员综合素质，建立内部风险预警机制
中小房地产企业要想做大做强，人才储备和培养是关键，而大部分中小房企更倾向于采用家族式的管理模式，由高管家属组成的企业财务管理队伍大大降低了财务管理效率，财务管理部门形同虚设。因此，中小房地产企业的管理者要摒弃过去保守的观念，重视财务管理人才的引进和培养。鉴于房地产行业和中小房地产企业的特殊性，财务人员除了应具备相关的专业技能，还需要学习其他的如成本控制、工程管理等知识，这样才能更好的防范企业内部的财务风险。同时，鉴于房地产业存在高风险的特征，中小房地产企业应建立科学完备的内部风险预警机制，重视财务管理的信息化建设，及时收集财务信息和数据并进行深入分析，定期做好风险预测与分析工作，最大限度地提高中心房地产企业财务管理的抗风险和获利能力。
房地产企业风险分析报告 第7篇
摘 要 财务风险是指在企业的正常运营活动过程中，受到内外部环境和各种难以预计或难以把握的因素影响而导致的风险。随着国家对于房地产企业的不断调控，房产企业面临的财务风险也就随之加大。本文对当前房地产企业财务风险的相关问题进行了详细的探讨。
关键词 房地产 财务风险 特征 问题 对策
一、房地产企业财务风险的内涵
1．什么是财务风险？财务风险是指企业的财务活动中由于各种人为或客观条件等不确定因素的影响，使企业财务收益与预期收益发生偏离，因而给企业的经营与管理带来困难和损失。财务风险是不可避免的，是市场经济社会化大生产的客观产物。但是企业可以通过加强内部控制、财务管理等措施，防止人为舞弊行为的发生，从而确保房地产企业经营的良性化运作，提高抵御风险的能力，实现企业利益的最大化。
2．房地产企业财务风险的种类构成。①房产项目投资风险。房地产项目投资风险就是指由于不确定因素的影响，导致房地产项目不能达到预期效益，从而影响盈利水平和偿债能力的风险。由于房地产市场的特殊性，前期投入成本较高，投资活动是房地产企业活动的主旋律。由于房地产项目牵涉的范围非常广，项目环境很复杂，因此企业投资过程中存在许多风险。②房产项目筹资风险。项目筹资风险是指房地产项目为了取得财务杠杆利益而举债，增加了到期还本付息的负担，潜伏着不能还本付息或资不抵债的可能，以及由于财务杠杆的作用，导致账面利润大幅度下降的可能。另外，当前筹集资金的渠道呈现多样化，如果资金筹集不当，就会给企业的生产经营带来风险。③项目资金回笼风险。资金回笼风险主要是指在房子开发成功后，在向公众出售的过程中，由于出售成功的时间和金额不确定性所导致的风险。房地产项目在回笼资金的时候，可能会受到结算方式、信用政策、催收政策等因素的影响导致不能回笼全部或部分资金，这就严重影响了企业的财务状况，甚至导致企业破产。
3．房地产企业财务风险的基本特征。①不确定性。房地产的不确定性是房地产商品区别于其他商品的一种重要特性。因此，开发商在进行房地产项目的投资开发时，必须面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险，该风险来源就是房地产位置的固定性、区域性和个别性特点。不确定性是房地产企业财务风险的基本特性。企业财务风险虽然可以事前加以估计和控制，但由于影响财务活动结果的各种因素不断发生变化，因此事前不能准确地确定财务风险的大小。②分散转移性。房地产的不可移动性和区域性，决定了其投资对于当地的经济发展趋势非常敏感。另外，虽然房地产对当地的经济形势十分敏感，但由于其开发周期长，对形势波动做出反应并进行调整却相当缓慢，这同样是房地产投资风险之所在。虽然财务风险是不可避免的，但可以通过防范和控制来分散转移财务风险。在财务风险发生之前或发生过程中，通过选择合适的风险管理技术，采取专门的方法和手段，可以分散和转移财务风险，避免或减少风险的损失。③预测决策性。房地产企业经营是持续进行的，财务管理者可以通过财务技术，基于历史平台对未来不确定的环境因素进行估计，在事前对损失进行预测，从而做出投资经营决策，将可能发生的财务风险降至最低。
二、当前房地产企业财务风险管理存在的问题与不足
1．债务负担重，资本结构不当。房地产企业的项目投资需要大量的营运资金。有些房地产企业在新项目上马后，没有想方法从企业内部挖掘潜在资金，没有通过催回应收账款的方式来筹措资金，却总是千方百计地想从银行及其他金融机构贷款，这无疑加大了房地产项目的财务风险。企业的借入资本越大，资产负债率就越高，财务杠杆效应也会越大，随之而来的财务风险也就越大。有关资料统计，沪深两市近五十家房地产上市公司2009年的年报数据，剔除不具代表性的房企（如负债率畸高或畸低）之后，对40家上市房企的负债总额和资产负债率进行了统计。分析结果显示，这40家房企的负债总额余约5 000亿，平均资产负债率高达，而国际公认的负债率警戒线是60%.另一份调查数据显示，截至2010年4月6日止，沪深两市共86家上市房企2009年年报，累计实现净利润亿元。而与此同时，账面债务总额高达6 000多亿元，这86家房企中，有56家资产负债率超过60%，46家超过70%。可见，2009年房企华丽的报表背后，隐藏着巨大的偿债风险。随着房地产市场竞争日益激烈，有关部门监管力度的不断加大，贷款门槛日渐提高，房地产企业的资金链条越来越紧张，一旦资金链断链，后果不堪设想。
2．资金日常管理水平低下。许多房地产企业没有制定资金的使用计划，缺乏资金管理观念，存在重楼房销售轻资金管理的现象。有些企业的财务管理工作只是停留在简单的会计核算上面，没有有效地进行现金管理、成本控制，从而加大了成本负担和房地产项目的投资风险度。
3．投资前的预测工作不到位。很多企业只要有项目就盲目投资，在事前没有从资金运作、投资回报率等方面进行细致的财务分析。在进行房地产项目投资之前，企业也没有很好地进行市场调查，对于行业发展状况没有进行较准确的预测，从而导致决策没有依据，加大了财务风险。
三、如何强化房地产企业财务风险管理
1．不断拓宽融资渠道。房地产企业应充分挖掘自身潜力，用好留存资金，实施多元化融资策略，从以往完全依赖银行贷款向多渠道融资转变，比如企业可以实施信托计划、进行股权融资、房地产投资基金融资、典当、销售融资、采购融资、资产证券化等多元化融资渠道，这样就可以在不提高资产负债率的情况下，降低融资成本，节约财务费用，优化企业资产结构。通过融资渠道多元化、搭配好资产权益比率等方法，既可以充分发挥负债的财务杠杆作用，又可以将财务风险控制在企业可以承受的范围内，有利于企业的长期稳定发展。
2．优化资本结构，降低筹资风险。资本结构是指企业长期资金的构成及其比例关系，即企业的长期债务资本和权益资本各占多大的比重。企业负债经营会给企业带来杠杆效益，增加股东的收益，但随着负债比例的上升，企业的财务风险也会逐渐加大。企业可通过合理安排产权资本与债务资本比例，寻求最佳资本结构，适度负债经营，降低财务风险。
3．加强资金管理，提高资金的利用率。资金是企业的血脉，企业所有的生产经营活动都需要足够的资金来支撑，房地产企业更是需要大量资金的投入，对于资金的管理要求就更高了。首先，房地产企业要注重现金的管理，在财务上实施严格的财务监控，制定合理的现金使用计划，合理安排资金的调度，保证生产经营活动所需的现金。其次，要加强应收账款的管理，可以通过建立稳定的信用政策和收款政策，为客户建立资信评估和等级评级，从而加快赊销账款的收回，加速资金的运转，提高资金的利用率。
4．要加强投资项目管理，控制投资风险。房地产项目有投资规模大、开发周期长、与地区经济形势的相关性等特点，这些特点决定了房地产投资项目是一项具有高风险的综合经济活动。因此，房地产企业在进行项目投资前，首先要进行严密的市场调研，聘请专业人员参与调研工作，做好项目的风险分析和可行性分析，要避免因管理者个人的喜好导致项目定位失误，降低和减少财务决策的盲目性和风险性。另外，投资项目开发建设周期越长，风险管理中的不确定性就越多，风险也就越大，所以，企业要注意缩短项目建设周期，这不仅有利于加快资金周转，也有利于减小因开发期内外界经济条件的变化而对项目带来的风险。
5．要加强企业之间的合作。随着经济全球化的发展，企业在抓住机遇时，要灵活处理和企业之间的合作伙伴关系，如果投资项目规模较大，可以通过与其他企业合作，以实现共享收益、共担风险，从而降低财务风险。另外，还要促使企业间合作和竞争的统一，实现信息资源的共享，从而增强自身防范财务风险的能力。
四、小结
房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，获得持续性核心竞争能力，就必须提高本企业的财务风险管理水平。财务风险管理作为企业管理的核心系统之一，理应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。本文探析了房地产企业财务风险管理中的一些问题，就如何进行风险决策分析还有待进一步的研究，各房地产企业应该充分重视风险管理在财务管理中的重要作用，保持充足的资金流将是房地产公司成熟持续发展的必要条件。
参考文献：
[1]李晓梅.浅析房地产企业的财务风险管理.财会研究.2007(01).
房地产企业风险分析报告 第8篇
【关键词】房地产企业；财务风险；财务管理
房地产行业是国民经济的支柱产业，占GDP的和四分之一投资，与房地产直接相关的产业达到60个，房地产行业已经成为中国经济的直接“命脉”。随着房地产业的高速发展，房地产企业财务风险也在不断积聚，因此，分析当前房地产企业财务风险，并提出防范对策具有很强的现实意义。
1.我国房地产企业财务风险分析
偿还债务风险
房地产开发企业虽然实行资本金制度，但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主，自有资本金比例相当低，大量的开发资金来源于借贷。根据调查显示，目前我国房地产开发企业的资产负债率平均高达75%以上，远高于60%的警戒线。如果公司用负债进行的投资不能按期收回并取得预期收益，公司必将面临无力偿还债务的风险，其结果不仅导致资金紧张，也会影响公司信誉度，甚至还可能因不能支付而导致公司倒闭。
利率变动风险
利率调整会改变企业的利息支出。利率直接增加开发商的财务成本，开发商的开发贷款期限一般为一至三年，利率幅度导致房地产上市公司的财务费用提高影响净利润。另外，加息还会影响开发商贷款的规模。我国从2007年初到2007年底，中国人民银行六次加息。利率的增长必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。
再筹资风险
再筹资通常是现阶段房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。由于负债经营使公司负债率加大，相应地对债权人的债权保证程度降低，这在很大程度上限制了房地产企业从其他渠道增加负债筹资的能力。在一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的一环断裂，再筹资风险的效应会放大，从而给集团经营带来致命威胁。
2.我国房地产企业财务风险的成因分析
系统性风险
（1）经济环境变化风险
房地产的周期与国民经济的发展周期一样，也会经历从萧条到复苏的四个阶段。国内房地产的周期与GDP增长有明显关系，波动基本上一致，房地产业受经济发展周期和国家经济水平影响较大。同时，房地产业与许多行业关联性强，据统计，我国每年钢材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%用于房地产开发建设中。这些产品的变动都将直接影响到房地产的开发建设，增大房地产开发建设的外部风险。
（2）资源环境
土地是房地产开发过程中不可或缺的非再生性资源，土地市场供小于求的趋势越来越明显，土地政策和土地价格的变化会对开发商产生极大的影响。
（3）市场环境
随着我国房改制度的推进，个人购买者逐渐成为购房的主力军，客户的个性化需求对产品细分和客户群细分的要求越来越高。如果开发的产品在项目定位、规划设计、销售策略等方面不能具备前瞻性，就会存在产品滞销的风险。
（4）法律、政策环境
国家为保证国民经济协调和健康的发展，常常运用一系列的政策、法规对房地产行业实行宏观调控，如政府对土地资源的开发和使用计划、政府的各项税费、政府的金融政策等都会影响到房地产业得发展。
非系统性风险
（1）企业资本结构不当，资产负债率过高，加大了成本负担
房地产行业的特点决定了房地产项目在投资开发中必然需要大量的资金，出于利益方面的考虑，房地产企业往往在项目开发过程中大量盲目地采取各种举债行为，导致企业资本结构不当。一般来讲，房地产开发企业用自有资金拿地，用土地向银行抵押借入资金来开发项目。当前房地产开发投资资金约有45%左右来自银行贷款，整个房地产行业对于银行信贷的依赖程序非常高，旦资金链发生断裂，房地产企业将陷入财务困境。
（2）部分企业财务预算管理意识较薄弱
目前，我国很多房地产企业都没有制定详细的资金使用计划，很多企业的财务管理工作都只停留在简单核算上，根本没有对资金使用和成本管理等问题进行严格的管控，这也在很大程度上加剧了企业的成本压力。
3.我国房地产企业财务风险防范措施
房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业，存在的财务风险隐患已成为很多房地产企业生存发展迫切需要解决的现实问题。
建立与完善内部控制体系和财务管理体系
（1）进行市场调研，防范市场风险
企业应设立专门的调研机构，经常派人员进行市场调查，及时了解市场情况，以及竞争对手、潜在竞争对手的优势、劣势等，掌握房地产市场的第一手资料。除了关注眼前的市场，更要着眼于市场的未来需求。房地产企业应对市场容量和社会承受能力认真调查，进行严格的投资项目决策论证。
（2）加强筹资风险管理
企业的筹资渠道有两大类:一是所有者的投资，如增资扩股，税后利润分配的在投资；二是借入资金。对于借入资金而言，虽然负债经营会给企业带来一定的效益，但是随着负债比例的上升，企业的利息支出增加，财务风险必然加大。所以，应该将财务风险控制在一定范围内。
（3）控制投资风险
做好项目的可行性研究，合理预测风险。具体的可以设立专门的项目可行性研究小组，选聘业内知名专家和企业精英人士对项目进行充分的研究和论证，以提高项目的可行性，有效预测和防范各类财务风险。
合理安排投资组合方式。不同的房地产项目的风险大小不同，其获利能力也存在一定的差异，因此，最佳的方法就是对房地产项目进行组合式投资。如房地产企业在开发写字楼项目的同时可以一并开发住宅和商铺，利用不同类型的房地产实现他们之间的补充和融合，以便更好的满足市场需求，提高企业抗风险能力和获利能力。
建立与完善资金管理系统
（1）完善资金管理系统，拓宽资金来源
首先通过与项目预算和责任中心预算相结合的资金预算，可以实现对资金需求较准确的预测与动态调度，从而降低资金成本，提高资金使用效率；其次通过对资金预算实际执行情况的分析，对房地产企业的资金使用进行及时反馈和修正，重视现金流量变化。同时，充分利用好自身各项优势实施多元化多渠道的融资战略，如发行股票债券、信托融资、房地产投资基金融资，利用外资或合作开发项目等融资方式来获取资金，从而实现企业的长期稳定发展。
（2）加强资金回收
房地产从开发到完成需要4至5年的时间，这期间国家的宏观政策法规、市场供求状况、存贷款利率、境外房地产企业的进驻等各因素变动会产生很大的变现风险。因此，房地产业通过建立项目的授权制度、完善财务会计预算体系、构建管理会计系统等措施，缩短预售时间，尽可能快的回笼资金。
增强企业决策者、财务人员的财务管理意识
提高房地产企业管理者的财务管理水平，通过学习和培训对资产负债表、损益表和现金流量表有科学的认识，改变其依靠经验或主观进行决策的习惯，使其能够客观的根据企业自身情况和外部环境做出决策，从而降低企业发生财务风险的可能性。
参考文献
[1]刘芳.谈房地产企业财务风险管理[J].现代商业,2009(4).
房地产企业风险分析报告 第9篇
【关键词】房地产企业 财务风险 风险防范
一、引言
房地产行业作为我国的支柱性产业，一直备受关注。2016年北上广出台最严房价调控政策，导致房价大幅下降，使房地产企业面临危机，此时各房地产企业如何防范财务风险并及时化解就成为关注重点。
二、当前房地产企业财务风险的市场表现
（一）房地产整体行业告别高速增长，企业内部改革需求加大
2015年整体楼市销售依然呈下行趋势没有改变，但降幅大幅收窄。1～5月全国商品房销售面积35，996万平方米，商品销售额24，409亿元。但是房地产开发投资增速下行趋势没有改变，增速回落个百分点。2015年5月国房景气指数创我国历史低值。而房地产的库存和房地产企业的资金压力又都在持续增加，房地产行业整体改革迫在眉睫。
（二）我国人口红利逐步消失，城镇化对房地产行业的促进作用减慢
我国人口红利逐步减弱，这主要由于新生儿的减少和人均寿命的持续增长，以及老龄化问题日益加重。虽然国家最新推行的户籍制度改革，使得原常住非户籍人口可以取得城市户籍，但这种快速增长的城镇化率却并没有很大程度的对房地产市场和我国经济起到带动作用。
（三）房地产企业中国企占比高，但运营效率相对较低
在我国房地产行业中，国企所占比重较大，TB股上市房地产公司共166家，其中央企12家，地方国企63家，两者加起来占我国上市房地产企业接近一半，在房地产板块中总资产国有权重近4成，但就运营效率分析，国有房地产企业的运行效率要低于整个房地产行业的平均水平。
（四）土地供应逐渐紧张，价格增涨幅度加大
我国土地供应整体偏紧。在2003～2013年期间，房地产企业对于土地面积的购置上仅仅增长了，而同期商品房销售面积增长了。主要城市土地供应下滑速度尤为明显。40个主要城市供应土地占地面积同比增速由2009年的下滑至2014年上半年的。土地价格的增速明显超过同期商品房销售均价的上涨。
二、房地产企业财务风险防范措施
针对房地产企业财务风险的市场表现以及房地产企业现在的发展情况和具体产生财务风险的可能方向，可以从以下几个方面加以防范。
（一）发展多元化的融资渠道
我国房地产企业现阶段主要运用的融资渠道为银行贷款和发行股票募集资金，曾尝试债券筹资，但收效甚微。房地产企业应时刻的明确我国对于房地产的宏观调控政策，利用国家放宽债券发行限制的良机，同时结合房地产投资信托海外地产基金、私募筹资、典当融资、合作开发等多种筹资方式提高融资能力。外源融资固然重要，但是内源资金是基础，内源资本越充盈，财务基础越扎实，财务风险的控制能力越强，降低筹资风险的根本途径就是提高盈利水平和经营能力。
（二）加强房地产投资项目可行性分析
房地产投资具有时间长，涉及面广的特点，当项目动工后，会难以对其进行更改。一旦发生任何意外，会对房地产企业产生很大的风险。可行性分析的目的是对公司的项目提前做好预测，将项目可能会发生的风险进行列示，并进行全面的分析，以确保项目可行。
1.可行性分析的内容要可量化。目前我国大多数房地产企业可行性分析中出现大量模糊不清的概念，缺乏针对性与可量化性，应加以改良。可以对具体目标客户群设定以年薪、背景、喜好、年龄层、购房目的等进行详细的量化，更有利于项目的整体规划。
2.可行性分析的审核流程要完善。现今，多数房地产开发项目审核过程并没有完全做到分析与审核分离，影响了审核结果的可行性。公司可以设置专门研究中心负责人房地产开发项目进行核实，再由财务部对其预算形成书面报告交由投资委员会进行抉择，更好的做到分析与审核分离，使项目成功率更高。
（三）做好现有项目的销售工作
有效的销售战略有利于房地产企业流动资金的增加，进而更好的运营。现阶段大部分房地产企业的销售战略缺乏根据不同的市场环境、不同层次的客户需求做灵活变动的能力。
第一，在销售方式上，房地产企业要本着创新的理念，时刻瞄准目标客户，顺应时代和科技的进步，勇于尝试新的市场营销推广手段。不能固步自封，要敢于大胆尝试在互联网时代的营销手段，借助网络信息工具，锁定目标客户。
第二，在销售管理上，要进行包括销售人员薪酬管理制度等一系列的改革，研究制定符合公司实际和行业特点的管理办法和措施，强化销售员工的主观工作意识，激励工作的积极性。
（四）合理增加土地储备
土地储备是指房地产企业储备用地的行为，主要是日常经营以及未来增值预期所需的土地。土地储备是房地产企业对已经获得使用权的土地资源的一种投资行为，这种行为可以称为土地资本经营。资本是能带来回报的货币，房地产企业储备土地的目的就是使土地开发利润最大化。城市土地的稀缺决定房地产企业储备土地的重要性。在房地产市场日趋成熟，竞争日益加剧，土地储备可以提高房地产企业防范风险的能力。同时受宏观经济周期性的影响，房地产企业也应该储备一定数量的土地，这样在经济景气时有房子可以卖，经济萧条时有土地可以开发。
三、结论
房地产企业独特的经营特点，使其财务风险相对较大。尤其在当前形势下，房地产企业必须充分重视财务风险防范，强化对房地产企业财务风险的研究，提高房企自身抗风险能力，这样才能在风云变幻的复杂环境中做大做强，获得持续性核心竞争力，保证企业的长远发展。
参考文献
[1]李晓梅.浅析房地产企业的财务风险管理[J].财会研究，2007（1）：62-63.
[2]王质君.房地产企业财务风险的成因及其防范.[J].湖南农业大学学报，（1）：155-158.
房地产企业风险分析报告 第10篇
【关键字】房地产开发企业；财务风险；对策研究
房地产开发企业是非常典型的资金密集型企业，并且具有高投入、高回报、规模经济性强的特点。而我国大多数房地产开发企业规模小，资源分散，企业整体开发能力低，与其资源密集型的行业特点极不相适应。[1]不少房地产企业资产负债率在70%以上，有的高达90%，企业承受着巨大的财务风险。加上目前受国内宏观政策调控影响，国际经济变动的影响，金融政策的影响，都已成为很多房地产企业求生存、求发展迫切需要解决的问题。如何在房地产开发经营过程中有效控制财务风险，防范投资风险，以争取房地产投资的可靠、可行性是非常必要的。
一、房地产开发企业财务风险危机管理的来源分析
1、企业外部成因
国家宏观经济制度和经济政策对广大房地产开发企业的影响是巨大的，甚至是致命的，直接影响和制约着企业的生存和发展。目前，我国经济制度房地产开发企业的影响之大，这类危机主要是指价格管制、贸易限制、外汇管制、购买力、财政、货币政策改变等所带来的企业危机。
2、企业内部成因
房地产开发企业内部财务管理机制与财务管理水平的高低，己经成为企业最重要的内部危机成因，对企业生存和发展起着决定性的作用。
（1）房地产开发企业财务管理人员素质问题
财务管理人员的素质指他们所要具备的的资金合理配置的能力、收支积极平衡的能力、成本效益运算的能力、分析收益风险的能力、资金物资结合管理的能力、各方利益协调的能力等。
（2）房地产开发企业决策失误问题
房地产开发项目由于投资大，时间长、变现能力差，因此，在企业经营过程中，因时间、认识、信息掌握程度、人际关系以及决策者个人因素的影响，常常会做出带有缺陷的低质量决策，从而导致决策失误，直接可能导致企业的财务风险、企业亏损，甚至破产。
（3）房地产开发企业财务制度不健全问题
大部分亏损的房地产开发企业，财务管理内部都存在着纪律松弛、管理混乱、浪费严重、无法可依、有法不依等等问题。这是财务管理制度落后和管理制度不健全的直接后果，从而导致成本管理制度、财务管理制度的约束力极弱。
（4）房地产开发企业管理运行机制不良问题
管理机制包括企业的规章制度和管理制度，规章制度不健全，或者房地产开发企业没有建立有效的激励和约束机制、创新和监督机制、风险机制和稳妥运行机制，造成企业管理的混乱和无序。
二、房地产开发企业财务风险危机管理的对策研究
房地产开发企业的财务风险在不同的理财环境和理财阶段，有不同的表现形式。资本循环运动过程就是财务风险的转移和积聚过程。房地产开发企业中一般以货币形态为起点和终点的，其资本循环运动过程为：资本运动在筹资、投放、产出、分配4个节点上停留，因此，我们把它划分为以下4种风险类别：①筹资风险②投资风险③经营风险④收益分配风险。根据以上财务风险，对房地产开发企业财务风险危机管理的对策分析如下：
（1）建立风险预警体系
财务风险是房地产开发企业面对市场竞争的必然产物，因此，建立和完善财务预警系统尤其必要。
①编制现金流量预算，建立短期财务预警系统。房地产开发企业现金流量预算的编制，是财务管理工作别重要一环，准确的现金流量预算，可以为企业提供预警信号，使经营者能够及早采取措施。因此企业应该将各具体目标加以汇总，并将预期未来收益、现金流量、财务状况及投资计划等，以数量化形式加以表达，建立滚动式现金流量预算。
②确立长期财务分析指标体系，建立财务预警模型。财务危机预警系统是以企业信息化为基础，对企业在经营管理活动中的潜在风险进行实时监控的系统。它贯穿于房地产开发企业经营管理活动的全过程，及早地发现企业财务危机信号，通过寻找财务危机的原因，提出防范和解决危机的有效措施，为企业经营决策和有效配置资源提供可靠保障。[2]
（2）加强资金管理，提高理财机制
要保证房地产开发经营活动的正常进行，企业必须拥有满足开发活动所需要的资金，因此，筹集资金理所当然成为开发企业财务管理的首要任务。
①注重现金的管理，制定合理的现金使用计划，保持现金收支平衡，并保证企业日益经营对现金的需要。加强投资项目的风险分析和可行性研究，确保所投资金的安全、高效，避免项目投资的盲目性。
②要加强建筑材料的管理。一是把好建筑材料采购关，在保证开发产品质量的前提下，采购到价廉物美的建筑材料；二要要搞好建筑材料的验收及各种在用建材的管理。一方面要做好入库材料的验收和登记工作，杜绝不合格材料进入工地；另一方面要加强对囤积在工地的各种建材的管理，采取各种措施尽量减少因管理不善及某些存放露天的材料(沙、石砖瓦等)被盗而造成的损失。
③要加强应收账款的管理，尽快收回赊销账款，减少企业坏账损失风险，并且要盘活存量资金，逐步降低商品房空置率，减少资金占用量，加速资金的周转，提高资金利用率，使开发企业尽快步入资金良性循环的轨道。
（3）加强成本管理，降低消耗提高效益
成本管理也是房地产开发企业财务管理的核心工作，其管理水平的高低，管理工作的好坏，不仅影响企业自身的利益，而且直接影响着以成本为定价基础的房地产商品的价格。
①确定开发成本项目和成本开发范围，不得擅自扩大开支范围，提高开支标准，准确地计算开发产品成本。
②建立二级成本核算管理体系，实行成本责任制。开发企业应遵循统一领导， 分级管理的原则，在财务部门下设立二级成本核算单位，如向材料部门、工程部门、经营部门等部门委派成本核算员，负责做好各部门的成本核算工作，协助各部门完成财务部门下达的各项成本计划指示。同时明确规定各核算单位的经济责任，实行利益与效益挂钩。
③实行全过程的成本管理，努力实现成本管理目标。不仅要搞好事中成本管理，而且更要注重事前和事后成本管理，即对拟建项目的成本预测和成本计划的制定；对投建项目在执行成本计划中实行监督和控制，检验计划的科学性、合理性， 发现偏差，及时修正，保证成本计划的有利实施。
（4）建章立制，规范财务行为
房地产开发企业管理重在财务，财务管理重在制度。为使企业财务管理迅速改变现有状况，制定一套行之有效的规章制度并严格按章操作是强化内部管理的最根本的前提。因此，一方面，要求企业财务管理人员根据开发企业经营活动及其财务管理的特点，结合市场经济发展的要求，积极探索从
征地=>动迁=>工程建设=>商品房营销=>物业管理，整个开发经营全过程的财管理制度，形成标准化、规范化、制度化的企业内部管理机制。另一方面，要求财务管理部门应适当借鉴其他企业的先进经验及国外同行的管理经验，以加快我国房地产开发企业财务管理制度建设的步伐。
注释：
[1]朱玉. 房地产企业的现状及发展趋势. 房地产业, 2003(2):64.
[2]盛光明 周会. 房地产企业财务风险研究. 北京理工大学学报, 2005(8):48-49.
参考文献：
[1]朱玉. 房地产企业的现状及发展趋势. 房地产业, 2003(2):64.
[2]李胜强. 浅论房地产开发企业的危机管理. 茂名学院学报, 2005(2):61-63.
房地产企业风险分析报告 第11篇
关键词：房地产企业 财务危机 财务预警 防范措施
房地产企业财务预警主要以企业的财务报表、经营计划及其他相关会计资料为依据，利用多种统计方法，对房地产企业的经营活动、财务活动等进行分析预测，以发现企业在经营管理活动中潜在的财务危机，并在危机发生之前向企业经营者发出警告，督促企业管理当局采取有效措施， 避免潜在的风险演变成危机，起到未雨绸缪的作用。简而言之，即通过设置并观察一些财务指标的变化，对企业可能面临的财务危机进行预测预报的财务系统。
一、房地产现存财务危机分析
（一）筹资风险下的财务危机
与其他行业相比，房地产企业具有投资大、风险大、收益高等特点，其特点将决定房地产企业的各项活动均离不开资金的支持。而资金作为一种稀缺的资源，往往成为影响房地产企业发展的重要因素。同时，筹资是房地产企业缓解资金短缺问题的重要途径，房地产企业筹资的过程实质上为资源配置的过程，通常情况下，房地产企业实现融资的方式主要包括银行信贷、证券股票发行等。当房地产企业获得高额贷款后，一旦经营绩效不善，造成入不敷出，将给予房地产企业带来巨大的筹资风险，进而直接影响到房地产企业的可持续发展。总结而言，房地产筹资风险主要受筹资金额大小、资金成本及其负债结构三方面因素的影响，具体内容如下所述：
1、金额大小。当房地产企业获得贷款后，根据相关法律协议规定，房地产企业必须在规定的时间内偿还信贷部门本息。市场经济背景下，房地产企业是否得以可持续发展直接取决于房地产企业的偿债能力，因此，筹资金额的大小直接影响到房地产企业还贷压力，从而关系到筹资风险大小。
2、资金成本。房地产企业筹资需要消耗一定的资金成本，而资金成本直接关系到房地产的利息总额。资金成本越高，房地产企业所需偿还的贷款利息越高，从而房地产企业可使用的流动资金越少。
3、负债结构。负债结构是指房地产企业负债中各种负债数量比例关系。其较大程度上影响着房地产企业短期偿债能力和长期偿债能力。房地产企业负债结构中流动负债占据较大的比例，则表明房地产企业中具有较多的流动资产，此时房地产企业的盈利能力较低，偿债能力较低。
（二）投资风险下的财务危机
投资是指将货币转化为资本的过程。投资是房地产企业筹资之后的资金使用环节，该环节最大限度上影响着房地产企业的未来发展状况。与融资相比，投资存在着较大的风险，一旦房地产企业受到不良因素的影响，将直接影响到投资决策的高效性、准确性。基于房地产开发项目具有开发过程复杂、开发周期长、涉及部门和环节多等特点，使得投资存在着显著的不确定性。总结而言，房地产投资风险主要受规模大小、投资回收期、内部报酬率、决策风险意识及其投资项目的监管力度等五方面因素的影响，具体内容如下所述：
1、规模大小。投资规模与房地产投入资金呈现正相关性，即房地产投资规模越大，其所投入的资金越大，从而房地产的投资风险越大；反之亦然。实际生活中，相当一部分房地产企业因投资规模过大，而导致投资回收期变长，不能够及时偿还贷款本息。
2、投资回收期。投资回报期是指房地产企业自始投资日起至得到相应回报的时间。投资回收期可作为房地产企业财务投资回收能力的唯一衡量标准。实践结果显示，房地产企业的投资回收期与其初始投资回收速度呈现负相关性，与其投资风险呈现正相关性。即房地产企业的投资回收期越长，其初始投资回收速度越慢，其投资风险越大；反之亦然。所以，房地产企业投资回收期的长短对房地产项目财务状况具有重要影响。
3、内部报酬率。内部报酬率又称之为内含报酬率，其是指房地产企业使投资项目的净现值为零的贴现率。其常作为反映投资项目真实报酬的重要指标，若该指标低于资金成本，则表明此次投资未产生效益，将房地产企业带来重大财务风险。
4、决策风险意识。决策风险意识直接关系到房地产企业决策水平。现行部分房地产企业未经核实便贸然采用各项经济信息，一旦经济信息不准确、不真实、不全面将造成房地产企业决策失误，从而使房地产企业陷入风险危机中。
5、投资项目的监管力度。监督管理是任何一个企业不可或缺的重要组成部分，通过实施监督管理能够及时发现企业运行过程中的薄弱环节，并及时予以纠正和完善，确保企业顺利有序发展。若企业监督管理落实不到位且缺乏健全的监督管理机制，将使得企业各项活动无法得到保障。
（三）营运风险下的财务危机
营运风险是房地产企业常出现的风险，其是指房地产企业在运营过程中，受外部环境及主体等不良因素的影响，而导致的运营无法顺利进行，并给予房地产企业带来重大损失。一般情况下，房地产企业营运风险主要体现在开发建造风险及销售风险两个方面，详细内容如下所述：
1、开发建造风险。若成本相关内部控制在房地产企业开发过程中未能够充分发挥其职能，将导致房地产开发成本大幅度上升。除此之外，产品质量也在一定程度上影响着房地产开发成本，因此，房地产企业为降低开发成本必须致力于落实内部控制及提高产品质量两个方面，以此确保房地产企业可持续发展。
2、销售风险。销售风险是指房地产企业受推销环境变化的影响，给予推销活动带来重大损失。通过推销产品，能够吸引消费者前来消费，从而提高房地产企业的经济效益。当房地产企业销售成绩不佳时，将引发房地产企业资金短缺，继而导致房地产企业财务危机。同时，房地产企业销售人员的心理和道德一定程度上影响着销售成绩，若其心理素质不高、道德素养低下将给予房地产企业带来严峻的销售风险。
（四）收益分配风险下的财务危机
收益分配是房地产企业财务循环的最后一个环节，该环节的风险主要指房地产企业将收益用于企业投资或分配给企业的投资者。收益分配风险实质上是一种筹资风险，其主要包括虚盈实亏、过度分配的风险，降低企业偿债能力的风险及股东员工积极性降低的风险。上述风险均是引发房地产财务危机的重要因素。
二、针对房地产现存的企业财务危机防范策略
（一）建立完整的资本预算程序
总结来说，不断完善财务预算管理，提高企业财务预算管理效率，首先要使企业高层领导者与财务预算管理人员树立正确的财务预算管理意识；其次是为企业财务预算管理制定明确的完善规划和目标；其次是加强财务预算管理的执行和监督力度，从根本上打破财务预算管理体制流于形式的不利状况；最后是充分调动房地产企业相关人员的积极参与，使经营者、员工与企业形成责权利相统一的责任共同体。
（二）不断完善房地产财务战略管理
健全的财务战略管理为实现房地产企业的进一步强大与发展发挥着至关重要的作用。不断完善房地产财务战略管理应从三方面进行，及完善筹资战略、完善投资战略以及完善利润分配战略。实现以上三方面战略的有效完善有助于提高房地产企业核心竞争力，为房地产筹集到更多的发展资金。同时，在完善财务管理战略管理时应切实与房地产的需求与特点有效的结合起来，进而，推进房地产企业实现可持续发展。
（三）建立房地产企业预警体系
防止财务危机发生房地产企业财务危机的发生有其深层次的原因，笔者认为，建立预警体系是避免企业发生财务危险的最为关键和可行的措施之一。房地产市场的多变性与不可准确预见性，加之受决策者水平的影响，使得企业的财务风险客观存在。如果不能有效地规避与防范各种财务风险因素，势必使其未来发展陷入危机。但财务危机由萌生到恶化经历了一个渐进积累转化的过程，各种危机因素在这一过程中均将直接或间接地在一些房地产企业财务指标值的变化中反映出来。因此，通过观察这些财务指标的变化，便可针对企业的财务危机发挥预警作用。
参考文献：
[1]马永红.关于房地产企业财务风险分析及防范措施的研究[J].中国总会计师. 2011（07）
[2]陈美兰.房地产企业财务危机与防范浅析[J].财经界. 2011（10）
[3]王质君.房地产企业财务风险的成因及其防范[J].湖南农业大学学报（自然科学版）. 2010（S1）
房地产企业风险分析报告 第12篇
关键词：房地产企业 财务风险 风险测度
房地产业是一种高风险、高收益的产业，价值规律如同一只“看不见的手”给房地产开发企业投资带来巨大的不确定性。作为典型的资金密集型行业，由于资金投入量大、回收期长、变现能力差等特点，同时存在行业自身尚不成熟、体制不健全、法规不规范等问题，决定了房地产企业必然会面临巨大的财务风险。中国指数研究院2008年6月的一项有关房地产上市公司研究成果表明：沪深房地产上市公司资产负债率在2007年大幅上升，达到76. 49%，负债风险显著提高。同时，部分沪深房地产上市公司在多次加息后资本成本上升，EVA （经济增加值）降幅明显。数据显示，近百家沪深房地产上市中，超过60%的公司2007 年EVA为负，导致沪深上市公司资产成本压力日益加大。房地产企业的财务风险成为当前房地产企业亟待解决的问题之一。本文从实证分析的层面来来测度和反映我国房地产企业财务风险，并就此提出防范房地产行业财务风险的相关对策，从而为促进我国房地产企业健康发展进行积极探索。
一、房地产企业财务风险表现形式及其管理问题分析
（一）房地产企业财务风险的表现形式 房地产开发企业，财务风险主要表现为以下几个方面：（1）偿还债务风险。开发企业虽然也实行资本金制度，但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主，自有资本金比例相当低，大量的开发资金来源于借贷。根据调查显示，目前我国房地产开发企业的资产负债率平均高达75%以上，甚至有超过90%以上的，远高于60%的警戒线。筹资结构不稳定，资金成本高。在所谓高回报利益趋动下，很多企业置到期能否偿还本金及高利率的风险于不顾，盲目地、过度地、不合规范地进行名目多样的筹融资活动，资金空转、借贷短期流动资金贷款、大面额存单转贷等，为企业埋下了到期支付能力及利滚利负担的财务风险。（2）利率变动风险。房地产企业需要的资金链一般都很长。在负债经营期间，由于通货膨胀等影响，贷款利率发生增长变化，利率的增长必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。高额的利息将成为房地产企业沉重的负担。自2008年以来我国经济通货膨胀问题较大，财政政策的紧缩同时货币市场上利率增长，使得我国大部分房地产公司资金成本的上升，进而使得企业预期收益减小的风险增大。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。（3）再筹资风险。对于房地产企业来说，高负债率进一步限制了企业在其他融资渠道上进一步得到贷款的可能性。而且房地产企业的经营链条一般比较长，这种高负债率的存在使得链条断裂风险加大，一旦断裂会造成其他企业的连锁反应， 再筹资风险的效应会放大从而给集团经营带来致命威胁，从而对整个经济来说也是一个巨大的经营风险。
（二）房地产企业财务风险管理存在问题 目前房地产企业财务风险管理存在问题主要有：（1）企业贷款比较随意。目前我国有些房地产企业没有对资金进行科学合理规划，为了使得一些项目上项，有些企业没有对自身的资金潜力进行估算，没有对内外负债进行估计。而是千方百计地向银行贷款甚至向事业单位借款，从而加大了房地产项目的投资风险程度。再者，一旦拿到项目上项以后，并没有对整个项目进行合理规划，没有做全面的研究计划，盲目使用，分不清资金使用的轻重，没有从整体上规划项目的用款，客观上导致风险的增大。（2）单个项目的负债金额较大。我国大部分房地产企业的大量资金都是来源于借贷，很少有自有资金，因而其借贷的资金金额都比较大，如果项目较大的话，同样导致负债成本的上升。另外，一些项目上项以后，由于质量的难度和风险使得项目在很长时间内都成为一个比较大的问题困扰着房地产企业。有些房地产企业为了能使项目正常开工，在所谓高回报的利益驱动下盲目举债加重了成本负担与债务风险，企业负债规模巨大，利息支出加大，收益降低而导致企业丧失偿付能力或破产的可能性也增大。（3）资本结构不合理。而且根据组合风险分散理论，多元化筹资可以有效地分散企业的筹资风险，单一化筹资是非常危险或成本很高的，极易造成资金链断裂。（4）内部信息传递不畅。目前，大多数房地产集团内部各部门之间以及上下级企业之间缺乏统一的规划，就很容易造成房地产企业难以对下属的部门及子公司的财务数据进行提取、汇总、分析和管理。（5）对开发项目缺乏合理规划和科学管理。由于房地产具有不可移动性，其交易的完成只能是通过所有权或是使用权的转移；其次，由于房地产投资的规模大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性，因此，科学的规划和管理非常重要，一旦规划不合理，开发定位出现失误，投资分析缺乏可靠依据、开发过程缺乏严密、有效地投资控制、进度控制、质量控制等，就会造成企业财务风险的出现。鉴于房地产企业发生财务危机的现实，房地产企业只有构建符合自身条件的财务危机预警模型，才能及时的发现财务危机的相关动向，随时动态跟踪公司的财务状况，根据预警判别值的变化和判别区间的归属来预测公司发生财务危机的可能性，及时发现导致公司财务危机存在的不良因素，以此寻找关键原因，采取适当措施，从而对财务风险加以有效防范和控制。
二、房地产企业财务风险的实证测度
（一）预测指标的选择 本文选取了我国沪深交易所A股的39家房地产公司作为研究样本。在选取的样本中，房地产行业上市公司数目，ST公司数目都排名第2，满足实证研究对样本的要求，能有效保证实证分析结果的准确性和可靠度。本文选取的具体数据和相关指标按照以下几个方面来选择：本文引用的流通股市值是以公司股票当年12月31日收盘价为依据计算得来的，而非流通股本则是以每股净资产与非流通股数相乘计算的；所有年报数据均采用合并会计报表中的数据；由于所需的利息费用一项从公司财务公布的报表中难以获取，因而使用报表中的财务费用来代替利息费用；每股净资产、净资产收益率、每股收益采用非国际标准数值；总资产按年末数计算。
（二）z模型及其修正 美国学者奥尔曼（Altma）在20世纪60年代中期构建了Z―Score模型，这个模型主要是用来预测企业破产发生的概率。他通过选用66家样本企业，即33家破产企业和与之相对应的相同规模相同行业的33家正常企业，然后按流动性、获利能力、财务杠杆、偿债能力和周转能力五项标准选取了22个指标，最后从中选取五个财务变量，并赋予这五个财务变量一定的权重，这五个变量分别为营运资本/总资产、留存收益/总资产、息税前利润/总资产、股权市价总值/总负债、销售收入/总资产，并依据这个五个变量建立了Z模型。利用搜集到的样本数据代入Z模型计算出一个数值，根据该数值归属哪个区间来预测企业财务危机发生的可能性，其本质是一种多元线性模型。其基本公式为：Z=。奥尔曼（Altman）在总结搜集到的破产企业数据中，发现了判别Z模型经验性临界值，其中为上临界值，为下临界值。当判别Z值高于时，企业被认定为财务状况良好，破产几率极低；而当判别Z值高于、低于时，企业通常财务状况不稳定，有可能存在财务危机的隐患，需要进一步的跟踪；如果判别Z值低于，则该企业被认为存在极大的破产概率，如果不采取有力措施，将难以摆脱破产命运。具体来说，奥尔曼（Altman）提出的Z模型临界区间如（表1）所示。从Z模型判别区间可以看出，计算出来的Z值越大，则企业出现的财务危机越小，破产机率极低，相反Z值逐渐变小，则企业出现破产机率逐渐增大。同时奥尔曼还发现Z模型在企业破产时前一年预测企业破产情况正确率相当高，在33家破产企业样本中能有效预测31家，33家正常企业样本也能准确预测到32家未发生破产，预测正确率达到。为了更好的证明Z模型预测的良好效果，奥尔曼教授又选取了81家样本企业即25家破产企业和56家非破产企业，同样采取类似的判别方法，实证结果得出Z模型预测正确率达到。本文在借鉴奥尔曼对各个变量的定义及计算公式，同时考虑到我国的一些特殊情况，对Z模型运用的5个变量计算公式设定为：X1：营运资金/总资产=（流动资产-流动负债）/总资产；X2：留存收益/总资产=（未分配利润+盈余公积）/总资产；X3：息税前利润/总资产=（净利润+所得税+财务费用）/总资产；X4：股权市价总值/负债总额=（每股市价×流通股数十每股净资产×非流通股数）/负债总额；X5：销售收入/总资产=主营业务收入/总资产。
（三）Z模型临界值的修正 奥尔曼教授构建的Z模型是具有相当大的学术价值，但是判别方法是基于西方国家较为完备的市场经济环境下的企业风险测度，并不适合我国市场经济条件下的上市公司风险测度，尤其是该模型所设置的临界值偏高，并不适合我国房地产企业财务风险的评价。因此，具体到我国房地产企业的现实来说，必须探索适应我国市场经济条件下的房地产企业财务风险判别标准，才能精准反映我国房地产企业的财务风险状况。基于此，本文在借鉴相关文献资料和数据统计支持下提出我国房地产行业上市公司的经验临界值，然后利用2008年的数据对经验临界值做出检验。目前，国内学者使用净资产收益率指标来预测财务危机时，如陈晓、陈治鸿在研究中认为当净资产收益率小于6%，财务风险较大。因而根据净资产收益率小于6%，得出财务风险较大这一结论。本文统计了此段区间房地产公司的Z统计值，随后再把条件调整地更为严格一点，让每股收益和净资产收益率都小于零。因为通常一家公司每股收益和净资产收益率小于零时，人们一般认为该公司出现财务危机的可能性更大，所以相应的本文也计算了此段区间房地产公司的Z统计值，具体见（表2）。由表得知，当Z值小于时，ST公司有6家，占了总ST公司的近70%；非ST公司有10家，占总非ST公司的11%。根据谨慎性原则，为了包含更多的ST公司起到提示风险的作用，本文估计Z模型下临界值为1（的约数）。许多文献（刘凤娇，2006；王芳云，2005）都表明，当每股收益大于时，公司的财务状况比较好，本文选为风险较小者，对每股收益大于这一区间的Z值做数据统计，见（表3）。同时也运用了另一个传统指标净资产收益率来判别风险较小者，根据有关文献及房地产业业绩评价标准，当净资产收益率大于10%时，公司财务风险较小。对净资产收益率大于10%这一区间的Z值做数据统计，见（表4）。根据谨慎性原则，本文定义当Z值大于（，两者的平均值）时为业绩比较好的公司，风险较小，见（表5）。在Z值大于时，有20家公司，这20家公司按每股收益、净资产收益率、主营业务收入排名都在前面，其每股收益、净资产收益率远超过房地产行业上市公司加权平均每股收益（）和加权平均净资产收益率（）。综上所述，本文提出我国房地产行业上市公司Z指标的经验临界值见（表6）。
（四）新z模型临界值检验 运用房地产上市公司2008年度财务数据对结论进行检验，在86个非财务危机公司中，模型把9个非财务危机公司判别为财务危机公司，其判别准确度为；7个财务危机公司中，有1个被认定为非财务危机公司，模型判别准确度为86%；对于整个样本来说，模型判别正确为83个，总体判别准确度为，模型能具有较好的区分度。从判定结果来看，修改的Z模型的临界值具有较好的使用价值。可以利用Z模型临界值变化趋势来预警房地产公司财务危机。如2009年房地产行业上市公司被实行退市风险警示的珠江控股公司股票，从连续三年的Z值数据来看2006为 ，2007为，2008为，公司发生财务危机概率大。因此，在运用奥尔曼模型对我国房地产企业财务风险进行测度时，应该运用修正后的Z值进行判别，这样才能准确衡量我国房地产企业财务风险，并能加以有效防范和控制。
三、房地产企业财务风险的控制策略
由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范围内。一是做好全面预算和财务集中管理。将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。二是合理安排权益及债务资本，优化资本结构。一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。以此来优化资本结构，为控制财务风险奠定基础。三是注重融资策略创新，建立多元化融资渠道。企业可以积极地、主动地实施信托计划、进行股权融资、房地产投资基金融资、典当、销售融资、采购融资、资产证券化等多元化融资渠道，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。通过融资渠道多元化、搭配好资产权益比率等方法，既可以充分发挥负债的财务杠杆作用，又可以将财务风险控制在企业可以承受的范围内，有利于企业的长期稳定发展。四是加强资金管理，提高资金的利用率。在财务上实施严格的财务监控，制定合理的现金使用计划，合理安排资金的调度，保证生产经营活动所需的现金。通过建立稳定的信用政策和收款政策，为客户建立资信评估和等级评级，从而加快赊销账款的收回，降低企业坏账损失风险，加速资金的运转，提高资金的利用率。同时， 企业要努力降低商品房空置率，减少资金占用，加速资金周转，提高资金利用率。五是加强投资项目管理，控制投资风险。房地产企业在进行项目投资前，首先要进行严密的市场调研，聘请专业人员参与调研工作，做好项目的风险分析和可行性分析，要避免因管理者个人的喜好导致项目定位失误，降低和减少财务决策的盲目性和风险性。另外，投资项目开发建设周期越长，风险管理中的不确定性就越多，风险也就越大，所以，企业要注意缩短项目建设周期，这不仅有利于加快资金周转，也有利于减小因开发期内外界经济条件的变化而对项目带来的风险。六是建立房地产公司的财务预警系统。通过建立短期财务预警系统，编制现金流量预算，为房地产企业提供预警信号，使经营者能够及早采取措施。此外，在建立短期财务预警系统的同时，还要建立长期财务预警系统，更好地使管理者和员工掌握财务风险的预防、控制、化解和处理的全过程以及自身的风险责任履行情况，责权利相结合，更好地激发员工参与风险管理，控制风险损失。
参考文献：
房地产企业风险分析报告 第13篇
关键词：中小企业；房地产；防范
近年来，我国房地产行业发展迅速，各行各业为了分到一杯羹，都把大量资金投入到房地产中，但随着国家政策对房地产的调控以及供需关系的影响，特别是近年来政府对房地产行业的调控（提高利率，增加二套房首付比等），房地产企业存在很大财务风险，而中小房地产企业由于其规模小，自有资金少，财务风险意识淡薄等因素，有着更巨大的财务风险，这时有必要对中小房地产企业的财务风险进行分析，并做好防范工作。
一、中小房地产企业财务状况
（1）自有资金少，资产负债率高。中小企业一个突出的问题就是自有资金少，房地产企业也不例外，而且因为房地产行业投资大，周期长，更容易出现资金短缺的财务问题，而且目前我国房地产开发企业的资产负债率平均达75%，远高于60%的警戒线，中小房企有的已经达到90%之多，受房地产高回报的利益驱动，很多中小企业靠大量借贷来获得资金的来源，忽略了资金运作，财务预算，经济回报率等方面因素，导致大量中小房地产企业出现高负债率。
（2）成本高、变现难度大。中小房地产企业与大房地产企业相比，在拿地成本、原材料成本方面都比较高，而且中小企业往往由于资金有限，只能开发小的楼盘，这对于现金的回收是不利的，它的变现能力差，不能及时还贷款，让它们信誉度下降，想再获得贷款就特别难。
（3）资本结构不合理。中小房地产企业资本结构不合理容易产生财务风险，房地产开发企业一般用自有资金拿地，用买来的土地向银行抵押得到银行贷款，再用贷款来建房进行销售。当前房地产开发投资资金约有45%来自银行贷款，对银行信贷依赖程度相当高，在这种情况下，一旦出现风险，所有风险都压在银行身上，这对银行不利，同时对国民经济伤害很大，因此，中小房地产企业在房地产开发中，借入资本越大，资产负债率越高，财务风险越大。
二、中小型房地产企业的财务风险表现形式
财务风险是指公司财务结构不合理、融资不当使公司可能丧失偿债能力而导致投资者预期收益下降的风险。中小房地产企业财务风险具体表现为：
（1）筹资风险。因为中小房地产企业的规模小，自有资金少，主要筹资方式是银行贷款，一旦受银行政策（提高银行准备金利率等）的影响，其筹资途径会受很大影响。其次，本身房地产企业资产负债率就很高，尤其是中小房地产企业，资产负债率可能高达90%，这对企业的筹资来说就更加困难了。
（2）利率变动风险。中小房地产企业在经营期间，由于受通货膨胀等因素影响，贷款利率发生增长变化，利率的增长相应的增加公司资金成本，减少企业预期收益。中小房地产企业将因为高额的利息而担负沉重的负担。从某种意义上说，利率变动风险是中小型房地产企业面临的诸多风险中最为致命的风险。
（3）偿债风险。高负债率决定中小房地产企业要偿还大量的银行贷款，但是，由于中小房地产企业资金回收期长，预期利润有很大的不确定性。因此，企业面临极大的财务风险。一旦财务风险不能有效控制，中小房地产企业不能支付到期银行借款的利息概率就非常大。
三、中小房地产企业财务风险成因分析
（1）外部因素。1）财政与金融政策影响引发财务风险。国家的金融政策可能会对中小房地产企业的筹资，经营产生一定的影响，有可能产生财务风险。例如，近年国家为了控制房价，连续出台了“国八条”“国五条”同时调整银行存款准备金利率，提高二手房首付比例等一系列措施，这些措施都增加了房地产企业的贷款难度，成本费用，是企业财务风险增大。2）市场环境影响引发财务危机。由于我国的证券市场和金融体系还很不完善，很多中小房地产企业达不到上市融资的条件，从而导致中小房地产企业在出现资金短缺时，很难通过证券市场融资，在通过银行贷款时，又由于我国银行在国家政策和自身体制不健全的前提下，使中小房地产企业贷款难度加大，增加企业的财务风险。
（2）内部因素。1）投资决策失误。中小房地产企业由于规模小，所以在发展过程中，正确的投资决策才是最重要的，往往在考虑项目时，不应把是否获利最大放在首位，而应该更加关注企业项目的难度大小、财务风险等，做出正确的投资决策。2）内部管理的缺失。内部管理缺失主要包括管理机制的不当和财务人员的素质不高，因为作为中小房地产企业来说，其发展的项目有限，管理能力和管理素质较差，管理上容易松散，不能形成良好的管理机制，各种各样的问题也就随之而来，其次在财务人员的使用上，往往不注意监督和管理，使企业财务陷入困境。3）诚信不足。中小房地产企业信用不足是一个普遍现象。因此，银行要向中小房地产企业贷款或投资人向中小房地产企业投资不得不加大人力资源的投入以提高信息的收集和质量分析。这一方面加大了银行或投资人的成本，另一方面也给中小房地产企业的融资带来困难。
四、中小房地产企业的财务风险的防范
（1）树立防范意识，加强风险防范。树立风险防范意识是中小房地产企业预测财务风险的前提，企业的所有员工必须针对企业具体情况树立风险意识，时时刻刻提醒自己对财务风险的警惕，科学预测一些可能出现的财务风险，并且设立风险防范方案，及时对于管理中的财务风险进行预测和防范。
（2）优化资本结构，合理负债经营。要想对中小房地产进行财务风险管理，合理的资本结构是不可缺少的。中小房地产企业负债经营会给企业带来杠杆效益，加大企业的经济效益，但这并不意味着负债比例越高越好。随着负债比例的上升，企业的财务风险也会逐渐加大。企业有贷款就有利息支出，就必然有财务风险存在。因此，必须严格控制负债经营规模。
（3）建立预警体系，防范财务风险。中小房地产企业识别财务风险一个重要工具就是建立财务风险预警机制，它是由一系列财务指标构成，通过计算企业财务指标来反映企业所面临的风险级别，进而达到预警的作用。财务风险预警机制充分利用中小房地产企业资产负债表等财务方面的资料和报表，对流动比率、速动比率、流动资产周转比率等财务指标的分析和监控，以便从财务的角度发现企业面临的潜在风险，进而采取相应措施。
（4）加强工作人员的财务风险管理意识。要加强中小房地产企业的财务防范能力，必须提高中小房地产企业的财务管理意识。首先要提高财务人员的财务管理素质，使自身素质不断提高。其次对于财务管理人员而言，还要不断提高自己的专业知识，职业修养，道德品质，这样才能使工作人员的风险管理意识提高，对企业财务风险进行预防，降低企业财务风险。参考文献：
[1] 王永成.我国中下企业财务风险的成因及防范[J].北方经济，2010（1）.
[2] 赵莹房.地产企业财务风险管理及防范[J].大众商务，2010（2）.
[3] 曲秀丽.房地产财务风险的探究[J].安徽建筑，2009（9）.
房地产企业风险分析报告 第14篇
关键词:房地产企业财务管理风险防范
近年来，社会经济的发展以及公众对于商品住宅需求的不断增长，都把房地产企业推到了发展的关键时期。作为产业关联度极强、带动系数较大的企业，房地产企业已经迅速发展成为国民经济的重要产业，在当前我国的社会经济生活中具有极其重要的地位。房地产企业是典型的资金密集型行业，并且具有极高的风险，投资大、风险高、回收周期长是其显著特点。这些特点使得房地产企业必然会面临巨大的财务风险。
由于各种原因，国家对房地产行业的宏观调控力度正在逐步加大，国际经济形势也在不断发生变化，这些因素都给房地产企业的财务管理带来了新的挑战。有效的规避财务风险，在企业的经营和发展中有效的防范财务风险，是房地产企业能够健康和谐发展的重要前提。
一、做好房地产企业财务管理风险防范的必要性
我国的房地产企业起步相对较晚，各方面的体系和机制还很不健全，发展过程中出现了一些问题。加之我国的房地产企业面临的金融环境恶劣、金融体系不健全等因素的影响，使得我国的房地产企业财务风险与日俱增。房地产企业在发展的过程中优化财务结构、科学合理的控制财务风险的发生是一项必不可少的工作。
我国经济体制改革的不断深入已经给房地产行业的发展带来了显著影响，使房地产企业财务管理面临更多的风险和困境，政策风险以及市场风险都给房地产企业财务管理风险防范增加了难度。另外，房地产企业主要的监管模式是静态的，主要是进行事后监管，这是房地产企业财务风险防范的一个障碍。只有对房地产企业的财务风险防范进行深入的研究，只有积极地改进房地产企业财务管理的策略，制定房地产企业财务管理风险防范的有力措施，才能降低房地产企业财务风险发生的几率，保持房地产行业的健康发展。
二、房地产企业财务管理风险的成因分析
(一)内在因素
第一，房地产企业是一个比较特殊的企业类型，作为资金密集型行业面临财务风险的可能性更大。房地产企业具有投资规模大、资金回收缓慢、资产风险高等特点，这些特点从根本上决定了房地产企业的经营发展必然面临较高的财务风险。第二，房地产企业经营的模式比较特殊，其自有资金所占的比例很小，这就直接导致负债资金数额巨大。资本结构中债务资本所占的比例越大，发生财务风险的几率就会越高。第三，房地产企业有其内部管理水平的缺陷，这也从一定程度上增加了财务风险发生的可能性。总体来看，房地产企业的财务风险管理和防范机制存在很多缺陷，主要体现在成本费用控制不严格、缺乏财务预算分析、忽视现金流管理等。
(二)外部因素
房地产企业的经营主要受到国家宏观调控政策的影响和制约，还要受到来自市场的各个方面的影响，比如市场环境引发的价格风险、投资风险等，这些都从很大程度上增加了房地产企业的财务管理风险。
三、做好房地产企业财务管理风险防范的有效措施
(一)选择正确的财务风险评价指标
选择科学和合适的财务风险评价指标是做好房地产企业财务管理风险防范的一项重要的基础工作。合适的财务指标可以对房地产企业的财务风险进行有效的评价，它是进行房地产企业财务风险评价的一项重要客观标准，可以准确、全面、恰当地反映当前房地产企业的财务风险。指标的选择必须符合一定的原则，这些原则主要包括科学性、合理性、客观性等。整个财务风险的水平是根据财务风险的动因进行分析的，并且由全面的指标体系来进行反映。能够对房地产企业的财务风险水平进行反应的指标体系主要有短期偿债能力指标体系、长期偿债能力指标体系、营运能力指标体系、盈利能力指标体系、风险水平指标体系、现金流量能力指标体系、发展能力指标体系等。选择正确的财务风险评价指标可以使财务风险控制更有目的性。
(二)建立科学合理的资本结构，规避风险
第一，房地产企业的资本管理必然离不开现有的资本结构理论。对于房地产企业来说，过多的负债将会使企业的价值下降。因为房地产企业的负债经营运用的增加，必然会引起债务偿还风险的增加。房地产企业应该把负债经营可能带来的风险控制在一定范围之内，不得使企业面临严重的财务风险。第二，房地产企业筹集资金的渠道应该包括债务融资和权益融资。房地产企业应该致力于找到企业发展的最佳资本结构，把筹资渠道进行科学合理的安排，呈现出风险最小的资本结构形态，以达到企业增值的目的。第三，房地产企业贷款额度要有所控制，针对企业所处的内外环境选择合适的融资策略，严格遵守合理使用资金及承担适度资本成本原则用长期负债来满足公司对资金的需求。
(三)建立和完善房地产企业的财务预警系统
预警系统可以大大加强房地产企业的财务风险防范。房地产企业的财务预警系统要从企业运营的各种资料来源进行分析，在分析的基础上运用各种数据模型和比例分析对企业的财务风险进行事先的预防和控制。建立房地产企业的财务预警系统应该注意立足于市场环境以及企业自身的生产经营战略，这样可以较好的规避融资和投资失误带来的负面影响，可以将企业的财务危机控制在初级阶段，降低财务风险给企业带来的危害。
(四)强化资金管理，保证资金运转的良性循环
房地产企业的产品既具有投资价值也具有消费价值，所以房地产企业的资金回收管理存在一定难度。针对这种情况，首先房地产企业应该对资金进行集中管理，采取统一调配的方式避免出现过多的闲置资金，以提高资金的运转速度和使用效率，保证资金运转的流畅和高效。其次，房地产企业的资金结算方法应该更加科学，保证资金结算的顺利进行，使资金顺利回笼到位，促进资金周转的良性循环。
(五)充分调查市场和研究市场，防范和降低市场风险
市场经济的大环境下，房地产企业必然面临着来自市场的多种风险。实践经验表明，房地产企业的财务风险很大一部分来自市场风险，所以做好市场调查，做好市场风险分析是非常有必要的。房地产企业应该改成立专门的市场调研部门，指定专门人员进行市场调查和分析，了解房地产市场的容量以及波动情况，掌握最及时的第一手资料。同时，还要对潜在市场容量和未来市场风险有敏锐的洞察力，清楚市场承受能力和社会需求能力，为房地产企业的发展提供可靠详实的第一手资料。
(六)建立防范财务管理风险的内部控制制度
内部控制制度可以提高房地产企业财务管理的规范性和科学性，是财务风险防范体系的重要组成部分。对于房地产企业的财务管理人员而言，应该熟悉房地产企业的开发经营活动，熟悉其财务特点，探索适合房地产企业财务管理的方式和方法，积极构建科学合理的内部财务控制体系。按照企业自身实际情况，制定严格的财务管理规章制度，做到对企业财务风险的全面把握，并且对企业财务风险进行全面分析和控制。以此更加有效的规避房地产企业的财务风险。
四、结语
房地产企业是一个重要的行业，关系到国计民生和社会稳定，并且带动了很多上下游产业。但是，由于国家宏观调控和市场经济形势的变化多端，使房地产企业面临的形式错综复杂，处于市场压力和政策压力的双重夹击之下。在这种情况下，如何有效的控制房地产企业的财务风险，如何进行有效的财务风险防范是房地产企业不容忽视的问题，需要从各个方面努力，做好房地产企业的财务管理风险防范。
参考文献：
[1]朱陶萍.房地产开发企业财务风险及治理对策［J］. 现代经济信息，201
[2]蔡敏妮.房地产企业应加强财务风险管理［J］. 科技信息,2010
[3]李荣锦,王珍.房地产企业财务风险及防范研究［J］.会计之友,2010
房地产企业风险分析报告 第15篇
（一）融资风险的防范
1.发展多元化直接融资
银行贷款融资是典型的间接融资，具有短期性特征，到期还本付息的财务风险也较大。因此，应大力拓展多元化直接融资渠道，可适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场，还可以适时地开展房地产抵押贷款证券化，发展房地产产业投资基金，体系借鉴国外先进经验，逐步建立和完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系，以促进我国房地产业发展，降低融资风险。
（1）适度放宽股票融资政策限制。目前，房地产企业想要在沪深股票市场上发行股票，必须在资产规模、盈利记录、公司治理以及产业政策等方面符合要求，绝大多数房地产企业因此无法通过上市途径进行融资。因此，只有适度放宽股票融资政策限制、提高直接融资比重，才能真正分散融资风险。（2）培育和完善房地产股票债券市场。国家应适度放宽限制条件，增加发行长期债券的额度，可以为房地产企业通过债券融资创造良好的条件。此外，还可以短期融资券为契机，改善大型房地产企业的债务融资结构。自2005年5月24日中国人民银行《企业短期融资券管理办法》后，2005年央行共计发行1338亿元短期融资券，而房地产企业并未获得此项业务。2006年5月10日G金融街终于成为《企业短期融资券管理办法》后，首次破冰该融资方式的房地产企业，并拿到了10亿元的流动资金。因此，大型房地产企业应借此短期融资券为契机，改善其债务融资结构。
2 .进一步完善间接融资
我国是一个间接融资占绝对比重的国家，在较长一段时间里银行间接融资仍然是房地产企业融资的最主要渠道。（1）推进间接融资形式多样化。目前虽然各大银行在个人按揭贷款方面创新不断，但在房地产企业融资方式上缺乏创新。建议银行业针对房地产企业的特点和现状，提供一些有特色的信贷服务，如建立一种将中外银行、担保机构有效结合，为企业提供贷款的融资方式，具体可采取的模式，如：中资银行+外资银行、中资银行+信用担保机构、中资银行+信用担保机构+担保企业、中资银行+担保企业甲+担保企业乙等等，为企业提供各种担保和抵押贷款。（2）创新变直接融资为间接融资的方式。直接融资虽然形式多样，但对于大多数房地产企业来说真正能用上的方式却不多，相反，从银行获得贷款支持这种最为普通的间接融资方式是多数开发企业比较容易接受和实现的融资方式。建议更多的开发企业积极尝试探索将直接融资转化为间接融资的新融资途径。
（二） 投资风险的防范
房地产投资的全过程是是一个动态的过程，一般可分为投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段和经营管理阶段等阶段，房地产企业通过对各个阶段投资风险的识别之后需要采取相应的措施进行风险的防范。
1.投资决策阶段的风险防范
投资决策阶段需要考虑的风险因素最多，风险因素对项目成败的影响也最为关键因此，建议企业做好以下几方面的工作：（1）高度重视可行性研究。在房地产开发的整个过程中，可行性研究阶段是房地产投资过程中最关键的一步，也是拥有最大的不确定性与机动性的阶段。由于房地产投资一旦展开进行，所面临的将是一个相对狭窄的消费市场，这就具有较大的风险性。评价房地产投资项目的可行性，投资者或者分析者要在城市规划条例，政府政策法规等约束条件下，根据房地产市场的供求现状及发展趋势，确定投资项目的用途、规模、类型，并对开发成本，需求量、售价等做出预测，这些预测面临着大量的不确定因索，所以风险性也是极大的。（2）加强投资环境预测。加强市场调查研究，选择最佳投资区位，寻找投资良机投资区位的选择对减少投资风险起着举足轻重的作用。在分析研究市场资料过程中，还应充分考虑我国住宅方式、消费观念的影响，及时掌握国外住宅发展状况和最新动态以及国外住宅方式和生产方式对我国住宅消费市场的影响程度，以有效避免和控制因市场需求变动而造成的住宅项目功能下降所形成的住宅产品滞销或价格降低的风险。（3）灵活应用投资组合理论。在投资领域里，“不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子里”的做法非常适用。就是说要懂得分散投资以达到分散风险、降低风险的目的。风险大的投资，一般回报率相对较高，而回报率低的投资，一般相对来说风险就低些。如果资金分别投入不同风险的房地产开发，则整体投资风险就会降低，其实质就是用个别房地产投资的高收益来弥补低收益的房地产的损失・最终得到一个较为平均的收益，也适应了市场和消费者的需要，提高房地产企业总体抗风险能力和获利能力。
2.其他阶段的风险防范
（1）土地获取阶段的风险防范.在土地获取前，必须对地块自然属性、社会属性以及使用属性进行认真确认，以决定选择或放弃对某一项目的开发。在征地过程中，应主动争取有关部门和群众的理解、支持和帮助，以化解众多风险因素，减少未来在各个层面的干扰；在拆迁和安置补偿问题上，既讲原则性，更讲灵活性，防止矛盾激化。
（2）项目建设阶段的风险防范.工程建设既是投资项目资金的消耗过程，又是工程项目建设完成过程。在这一过程中节约资金的可能性很小，但增加资金的可能性很大。房地产企业可通过强化安全意识，事前控制与事中控制动态结合，采取系统的项目管理方法使项目顺利进行，并在保证建筑质量的前提下，尽快完成开发项目，缩短建设周期，减轻开发商所面临的未来不确定性。
（3）经营管理阶段的风险防范.经营管理阶段是房地产投资最关键的阶段，该环节的成败直接关系到企业的生死存亡。在经营管理中，房地产商应密切关注市场的动态，了解需求状况，采取灵活而合理定价措施，避免或减轻因高价或低价带来的风险。采用灵活多变的营销方式，拓宽营销渠道，降低营销风险。搞好物业管理，定期检查房地产状况，及早发现和消除现有房地产存在的各种隐患。
（三）宏观经济政策调控下的财务风险防范
首先，加强合作异地扩张。房地产市场区域性强且发展不平衡，房地产企业在本地市场空间和土地供应相对有限，必须走异地扩张和合作开发之路。资金和资源是异地扩张由竞争走向竞和的最好契机，房地产企业要转变价值实现方式.此外，积极转变开发理念，不能拘泥于做项目，要强化对土地资源利用模式、市场细化、资源整合的多元化，许多项目可以从开发转到经营，除了开发住宅、写字楼、商业地产外，还可与工业地产、旅游资源结合开发，避免过度竞争、同质化竞争，降低企业财务风险。
其次，坚持品牌经营开发。在宏观调控形势下，房地产市场由卖方市场转到买方市场，房地产企业要清醒认识品牌在市场转型中的地位和作用，尽快确立以市场为导向的品牌战略。首先要以卓越品质打品牌基础，做出精品工程；其次要以关系营销打造品牌形象，与客户建立良好关系。然后要依托项目支持品牌定位，并以核心价值创立品牌个性。最后要以全员行为强化品牌意识，把品牌战略贯彻到每个员工，贯穿于企业生产经营管理每个环节，落实到每个项目的决策、设计、施工、销售和服务之中，把品牌转化消费认可的品质。
（四）加强企业财务管理机制的财务风险防范
1.加强房地产企业的财务管理能力建设。
第一，基本决策能力。财务管理是围绕资金运动而进行的融资、投资、资金回收和利润分配等内容的活动。建设的重点在于满足预算和现金流所需的资金，实施恰当的风险控制，确保信息的可靠性以及对财务、经营过程进行适当的监督与控制。第二，信息整合能力。信息整合是企业协同发展的需要，是指将财务工作与经营部门等非财务部门的工作通过企业的信息平台进行结合，共享信息，在实现企业目标的过程中形成合力，共同提高企业绩效。第三，绩效管理能力。房地产企业的财务管理在绩效管理工作中的主要职责是进行绩效评价，在这项工作中，财务管理人员应运用综合的专业能力来设计评估指标体系，包括指标、权重、评估的操作流程以及沟通反馈流程。
第四，持续改进能力。财务管理的持续改进能力是指财务管理对企业整体财务业绩的提高发挥作用的能力，即为了将来的改进而从过去的经验中学习、发现最优实践经验的能力，包括通过技术或流程的改进找出成本最小化和产出或收益最大化的方法，还包括从其它企业找到学习的标杆，不断寻找改进的机会和方法。
2.加强全面预算的执行和考核。
全面预算作为一种管理机制，目的之一是建立有效的预算预警，通过该系统，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。根据房地产企业特点，建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。构建全面预算管理体系除了要把握好现金流量预算、项目预算、财务预算、筹资预算外，企业还应设置专门的机构和人员对预算执行情况进行监督、考核，找出预算执行结果与预算之间存在的差异及差异产生的原因，并按考核结果对相关部门和个人进行奖惩，使每个部门和员工都能意到预算的重要性，积极配合预算执行。
3.完善内部控制制度。
内部控制尤如一个自动预警和维护系统，它所具备的功能使其成为企业有效管理的工具。应在企业集团各公司及各有关部门间，建立严格的内部控制程序和相互制约措施，并实行重大事项报告制度和集体决策制度，避免决策失误和舞弊事件的发生。企业财务风险可分为可控财务风险和不可控财务风险。这是防范与化解财务风险的重要措施，也是确保企业财产安全和财务活动效益性的有效手段。另外，房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制制度的重点，因为它将贯穿于整个财务风险防范体系的全过程，与业务流程紧密结合，直接影响企业管理的控制方式和控制程度。
房地产企业风险分析报告 第16篇
[关键词]房地产企业 筹资风险 投资风险 发展战略
2008年9月16日美国雷曼兄弟公司破产开始,国内宏观调控政策转向的力度极大。全球金融危机的影响导致从对经济过热的担忧,转向了对经济紧缩的恐惧。急剧萎缩的经济状况,以及09年保八的巨大压力,4万亿财政投资无疑成为09年的政策重点。在全球金融危机导致中国出口行业的萎缩,保持增长,拉动内需,调整结构成为09年的应对措施。而房地产行业牵涉上下游60多个行业,更兼具投资和需求的双重身份,经济发展很难避开房地产行业的直接拉动。2009下半年,楼市出现了过热的现象,大城市楼市投机明显抬头,这引起了中央的高度重视。
一、日本房地产业发展对我国的启示
当下中国经济正在进入一个新经济增长周期,房地产业已成为拉动经济增长的支柱行业。在看到房地产业对经济的积极作用时,也应该看到在目前的中国房地产市场房地产业依然存在很多问题,如房地产投资过热、部分地区土地和房价上涨过快和银行信贷规模扩大等。日本的房地产泡沫为我们提供了有益的借鉴:首先,政府应加强对房地产市场的宏观监控和管理宏观经济形势和政策的改变,往往会引起国家税收、劳动就业、居民收入、金融环境等因素的连锁反应。其次,加强房地产二级市场的管理,防止投机者炒高楼市,房地产泡沫剧增。最后,调整房地产开发结构,大力发展安居型房地产,同时应加强市场统计和预测工作。
二、我国房地产企业发展形势分析
由_发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”,自2003年就开始致力于中国房地产企业群体的研究,其研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注。
中国房地产TOP10研究组采用中国房地产企业财务安全评价系数表示房地产企业的短期以及长期的财务安全。100分为满分,最低分为0分。分数越高,安全性越高,反之企业财务安全性低,财务风险越高。
研究样本为115家沪深房地产上市企业和28家大型中国大陆在港上市企业,对这143家企业进行2007,2008,2009半年和2009第三季度的财务安全评价。
研究所使用的定量数据都来自于企业的年报和财务报表。在进行2009中期和2009三季度的财务安全评价中,对利润表进行了TTM(Trailing Twelve Months)处理。比如,在计算2009半年企业的经营规模因子中,营业收入一项采用了2008年下半年和2009年上半年的营业收入之和。TTM方法采用了一年的滑动窗口,保证了在各个时点财务安全的可比性。
下图显示了所选取的143家房地产企业样本在2007,2008, 2009中期(1H2009),2009第三季度(3Q2009)(28家大陆在港上市企业不参与2009第三季度安全评价)的财务安全系数均值。
从图中可以看到,房地产企业在2008的行业低谷中财务安全系数均值低于50,但进入2009年之后,财务安全系数稳步上升。采用5%的显著性水平进行的假设检验显示2009中期和第三季度的财务安全系数均值与2008年的安全系数均值有显著不同。到2009年第三季度,房地产财务安全平均水平已经提高到2007年水平。
进一步对房地产行业各项影响财务安全的量化指标进行了分析,考虑到行业的不均衡性,采用了量化指标在各个时间点的中值来表示行业的发展状况,见下表:
从表中可以看出:
行业资产负债率平均为60%,流动比率为,显示了中国房地产行业的持续高杠杆特性,多数企业承担着中长期财务风险。
现金到期负债比和净负债率这两项指标的变化比较明显。2008年房地产市场低迷,行业现金到期负债比较低,随着2009市场的回暖,这一指标逐步上升,说明企业货币现金逐步增加,同时,企业净负债率逐渐减低。这两项指标说明行业短期和中长期偿债能力有所增强。
规模性指标显示了房地产企业在总资产和营业收入两项指标上的逐步增长。但经营效率因子的两项指标――总资产周转率和存货周转率都在降低。在企业的总资产中,存货约占50%,这显示多数房地产企业在拿地方面比较激进。在成长因子中,净利润的增长显著,已经回复2007年水平。
总体来看,多数房地产企业在2009年现金流开始增加,短期财务安全有所提高。但多数企业在经营策略上比较激进,存货周转率逐年降低,这对于房地产行业的中长期财务安全埋下隐忧。
三、房地产企业财务风险管理应对措施
1.筹资阶段。房地产业作为国民经济的重要行业,既对经济企稳回升有重要影响,同时也是关系民生的重要领域。而作为资金密集型行业的房地产行业,对银行等金融机构的信贷依赖较大,也受到货币政策影响较大。银行信贷资金是房地产发展的重要资金来源,因此,房地产信贷渠道、筹资成本、对政府政策和货币政策合理的运用关系到房地产的健康发展。筹资风险主要表现在筹资渠道单一,资产结构不合理;对国家政策不合理的运用导致筹资风险膨胀;房贷利率高,筹资成本高。
解决房地产筹资问题可以采取以下措施,包括拓宽筹资渠道,丰富筹资方式。充分利用民间资本,合作开发筹资,对于缓解发展商自身资金压力,共担风险大有益处。有条件的房地产企业,尽量发行股票融资。此种筹资方式具有永久性,没有到期日,也无需偿还,可有效改善资本结构,保证企业对资本的最低需求,维持企业长期稳定的发展。有条件的房地产企业可考虑通过发行中期票据方式融资。多管齐下,有效控制筹资风险。中国房地产企业应以自身和市场所能承受的合理价格出售房产,便于快速回笼资金,缩短资金周转期,足以令企业在金融风暴的打击下及时偿还贷款,创造出开发商和购房者的双赢局面。于此同时,需加强资金管理,提高资金的利用率。
2.投资阶段。房地产投资决策阶段风险,其中分为开发区域的风险,由于各个地区发展不平衡,经济和政策相差悬殊,各地房地产影响因素种类和个影响因素影响程度各不相同,使得经济环境、政治环境和政策环境对房地产投资决策具有更重要的意义。开发时机风险,房地产兴衰受经济环境、政治形式、政策导向、人口增减状况、收入水平升降以及消费心理变化等风险因素。房地产开发周期较长,期间经济、政治等因素的变化对房地产开发的结果具有不可忽略的影响。房地产项目土地获取阶段的风险。房地产销售阶段风险。其中又分为租售合同风险,销售时机风险。
投资风险控制可以从几方面解决。首先是预测到在某边贸地区长期效益不能保证或某个地区将有自然灾害频繁发生等可以通过放弃某地区的房地产开发,有效地避开风险源地可完全解除某种风险。其次采用多样化(或组合化)投资。将投资放到多种类型的房地产开发项目上。可投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等,以减少未来收益的不确定性。因为各种不同类型房地产的收益高低相应不同,开发风险大小不一。还有就是以财务方式控制风险。具体有以下三种基本方法:第一,通过正当、合法的非保险手段(如合同条款的拟定)将风险转嫁给其他经济单位。第二,通过向保险企业投保,以缴纳保险费为代价,将风险转移给保险企业。第三,以自身财力,直接承担风险损失的补偿责任。
房地产企业财务风险管理应建立一种危机管理模式。要求房地产企业必须树立明确的危机意识和理念,将危机预防放在首要位,真正做到“未雨绸缪”、“防微杜渐”。要求房地产企业从战略高度开展危机应对工作,从危机中发现问题并对原有的资源及组织结构进行战略性调整,将最重要的战略资源集中到最主要的最急需的地方,最大限度地发挥资源的效用,切实提高企业的核心竞争力,形成企业的竞争优势。要求房地产企业在危机应对中养成一系列良好行为习惯,建立一套系统有效的危机管理机制,包括灵敏的预警系统、预控系统、实施系统、总结系统、恢复系统,使企业尽快重新走上良性发展的轨道。房地产企业必须密切注意“新国十条”背景下房地产市场的发展动态,加强市场分析和调研,把握房地产市场的发展规律,认识和捕捉市场发展的机会,认识、分析、排除潜在的和面临的危机,将战略管理与危机管理紧密结合在一起,既要进行着眼未来的战略调整,适时调整企业经营方向和策略,又要开展维持企业日常运转的危机管理,促进业务有序发展。
参考文献:
[1] 徐 明 吴亮东:透视危机:百年来典型经济危机回顾与启示.北京:经济科学出版社,2009
[2] 贾祖国 房地产:日本房地产泡沫经验及借鉴.招商证券,2008
房地产企业风险分析报告 第17篇
关键词：房地产；财务风险；对策
一、房地产企业财务风险解读
1.财务风险的概念。财务风险是指企业的财务活动中由于各种人为或客观条件等不确定因素的影响，使企业财务收益与预期收益发生偏离，因而给企业的经营与管理带来困难和损失。财务风险是不可避免的，是市场经济社会化大生产的客观产物。但是企业可以通过加强内部控制、财务管理等措施，防止人为舞弊行为的发生，从而确保房地产企业经营的良性化运作，提高抵御风险的能力，实现企业利益的最大化。
2.房地产企业财务风险的种类。(1)房产项目投资风险。房地产项目投资风险就是指由于不确定因素的影响，导致房地产项目不能达到预期效益，从而影响盈利水平和偿债能力的风险。由于房地产市场的特殊性，前期投入成本较高，投资活动是房地产企业活动的主旋律。由于房地产项目牵涉的范围非常广，项目环境很复杂，因此企业投资过程中存在许多风险。(2)房产项目筹资风险。项目筹资风险是指房地产项目为了取得财务杠杆利益而举债，增加了到期还本付息的负担，潜伏着不能还本付息或资不抵债的可能，以及由于财务杠杆的作用，导致账面利润大幅度下降的可能。另外，当前筹集资金的渠道呈现多样化，如果资金筹集不当，就会给企业的生产经营带来风险。(3)项目资金回笼风险。资金回笼风险主要是指在房子开发成功后，在向公众出售的过程中，由于出售成功的时间和金额不确定性所导致的风险。房地产项目在回笼资金的时候，可能会受到结算方式、信用政策、催收政策等因素的影响导致不能回笼全部或部分资金，这就严重影响了企业的财务状况，甚至导致企业破产。
3.房地产企业财务风险的基本特征。(1)不确定性。房地产的不确定性是房地产商品区别于其他商品的一种重要特性。因此，开发商在进行房地产项目的投资开发时，必须面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险，该风险来源就是房地产位置的固定性、区域性和个别性特点。不确定性是房地产企业财务风险的基本特性。(2)分散转移性。房地产的不可移动性和区域性，决定了其投资对于当地的经济发展趋势非常敏感。另外，虽然房地产对当地的经济形势十分敏感，但由于其开发周期长，对形势波动做出反应并进行调整却相当缓慢，这同样是房地产投资风险之所在。虽然财务风险是不可避免的，但可以通过防范和控制来分散转移财务风险。(3)预测决策性。房地产企业经营是持续进行的，财务管理者可以通过财务技术，基于历史平台对未来不确定的环境因素进行估计，在事前对损失进行预测，从而做出投资经营决策，将可能发生的财务风险降至最低。
二、房地产企业财务风险管理存在的问题
1.大量举债，资本结构不当。房地产企业的项目投资需要大量的营运资金。有些房地产企业在新项目上马后，没有想方法从企业内部挖掘潜在资金，也没有考虑催收应收账款，却总是千方百计地想从银行及其他金融机构贷款，这无疑加大了房地产项目的财务风险。企业的借入资本越大，资产负债率就越高，财务杠杆效应也会越大，随之而来的财务风险也就越大。据《21世纪经济报道》2010年11月19日公布，上市房企三季报及多家机构数据统计显示，目前国内上市房企资产负债率已升至历史最高水平，甚至超过全行业最艰难的2008年。个别房地产公司的负债率则高达100％以上。而11月18日，中邮证券分析师表示，“2010年三季末，20家样本企业的资产负债率达到％，比2009年末提高个百分点，达到我们研究-时间范围内的最高水平。”最新的数据银监会完成对60家大型房地产企业集团的调研，有18家平均资产负债率超过70％。而在房地产业内，公认的资产负债率安全范围为60％-70％以内。可见，当前房地产行业虽然经“国十条”、新“国五条”及地方各级调控政策后，仍然居高不下的房价后面，隐藏着巨大的偿债风险。随着房地产市场竞争日益激烈，有关部门监管力度的不断加大，贷款门槛日渐提高，房地产企业的资金链条越来越紧张，一旦资金链断裂，后果不堪设想。
2.不注重日常资金管理。许多房地产企业没有制定资金的使用计划，缺乏资金管理观念，存在重楼房销售轻资金管理的现象。有些企业的财务管理工作只是停留在简单的会计核算上面，没有有效地进行现金管理、成本控制，从而加大了成本负担和房地产项目的投资风险度。
3.忽略了投资前的准备调查工作。很多企业只要有项目就盲目投资，在事前没有从资金运作、投资回报率等方面进行细致的财务分析。在进行房地产项目投资之前，企业也没有很好地进行市场调查，对于行业发展状况没有进行较准确的预测，从而导致决策没有依据，加大了财务风险。
三、规避房地产企业财务风险的思路
1.建立多元化的融资渠道。房地产企业应充分挖掘自身潜力，实施多元化融资策略，从以往完全依赖银行贷款向多渠道融资转变，比如企业可以实施信托计划、进行股权融资、房地产投资基金融资、典当、销售融资、采购融资、资产证券化等多元化融资渠道，这样就可以在不提高资产负债率的情况下，降低融资成本，节约财务费用，优化企业资产结构。通过融资渠道多元化、搭配好资产权益比率等方法，既可以充分发挥负债的财务杠杆作用，又可以将财务风险控制在企业可以承受的范围内，有利于企业的长期稳定发展。
2.优化资本结构，降低筹资风险。资本结构是指企业长期资金的构成及其比例关系，即企业的长期债务资本和权益资本各占多大的比重。企业负债经营会给企业带来杠杆效益，增加股东的收益，但随着负债比例的上升，企业的财务风险也会逐渐加大。企业可通过合理安排产权资本与债务资本比例，寻求最佳资本结构，适度负债经营，降低财务风险。
3.加强资金管理，提高资金的利用率。一是企业应编制《项目进度资金需求计划表》，根据项目进展过程中的资金需求量分批次的借入资金，杜绝一次性的全额借入资金而引起的资金的闲置。此外借款期限的长短与利率的高低也是成正比例变动的，建议企业以短期借款为主，借款到期及时偿还再申请下一批次的短期借款，如此周转可以提高企业在金融机构的信誉度，又为以后的增加授信额度打下了基础，还可以节省借款利息支出。二是要提高项目的销售进度，加快资金的回笼，采取优惠政策鼓励一次性付款。对于可办理按揭贷款的项目，在工程的进度达到办理按揭的条件时，及时予以办理。三是严格按照工程的进度付款，对于施工单位的工程进度要加强督促并及时进行奖罚。办理零保证金或差额保证金的银行承兑汇票改变付现款的方式也可以在一定程度上节省利息支出。
4.加强投资项目管理，控制投资风险。房地产企业在进行项目投资前，首先要进行严密的市场调研，聘请专业人员参与调研工作，做好项目的风险分析和可行性分析，要避免因管理者个人的喜好导致项目定位失误，降低和减少财务决策的盲目性和风险性。另外，投资项目开发建设周期越长，风险管理中的不确定性就越多，风险也就越大，所以，企业要注意缩短项目建设周期，这不仅有利于加快资金周转，也有利于减小因开发期内外界经济条件的变化而对项目带来的风险。
5.加强企业之间的合作。随着经济全球化的发展，企业在抓住机遇时，要灵活处理和企业之间的合作伙伴关系，如果，投资项目规模较大，可以通过与其他企业合作，以实现共享收益、共担风险，从而降低财务风险。另外，还要促使企业间合作和竞争的统一，实现信息资源的共享从而增强自身防范财务风险的能力。
四、小结
房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，获得持续性核心竞争能力，就必须提高本企业的财务风险管理水平。财务风险管理作为企业管理的核心系统之一，理应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。本文探析了房地产企业财务风险管理中的一些问题，就如何进行风险决策分析还有待进一步的研究，各房地产企业应该充分重视风险管理在财务管理中的重要作用，保持充足的资金流将是房地产公司成熟持续发展的必要条件。
参考文献：
[1]李晓梅：浅析房地产企业的财务风险管理，财会研究，2007，(1)