房地产个股分析报告 第1篇
一、本科成求职主角90、95后力量大增
报告显示，与2016年同期相比，本科和专科学历的求职者投递简历数量占比都有小幅提高，但总体占比排名没有大的变化，本科学历人群占比依旧排名第一，为，其次是大专学历，之后为硕士、MBA 、博士，整体排名数据基本与去年持平。本科学历的求职者在拥有良好学历背景的同时，又具备一定的灵活性和很好的工作适应能力，因此仍旧是目前求职者市场的“主角”。而大专学历求职者紧随本科学历之后，排名第二，这也是基于大专学历人群特有的优势，如可以更早地接触和进入社会，在工作方面有着更多的实践机会。同时相比本科学历求职者，在薪资各方面的待遇要求相对较低，因此也颇受企业青睐。
从跳槽白领的年龄分布来看，简历投递数量最多的是90后，占比为，90后求职者已经完全赶超80后求职者，高居榜首位置。其次是80后，占比为。70后、95后和60后占比分别为、、。近年来，中国每年实现1 000多万新增城镇就业岗位，虽然结构性问题依然存在，但总体表现不错，今年就业形势总体稳定的基本面没有变，80后和90后依旧是求职者市场的“主力军”。特别要提到的是95后，高校业生作为城镇新成长劳动力的重要组成部分，在排名中也占据了一席之地，其求职意愿不容忽视。
因此企业雇主也要关注求职市场的变化趋势，以便顺利吸引到更多优秀人才的加入。
二、人才流动趋于多元化
据智联招聘的《2017年春季人才流动分析报告》数据显示，2017年春季，全国白领人均投递简历数为份。同去年春季份的人均简历投递量相比有所提高。
从城市来看，北京，上海，深圳成为白领人均投递简历数量最多的三个城市。其中，北京地区白领简历的投递量由去年的人均份，增加到人均份。由此可见，北京作为中国的政治及经济中心，正在向国际化，全球化的城市快速发展，大量的人才需求以及岗位空缺使其成为了白领跳槽最为“活跃”的城市。去年位居第三名的上海，今年上升一位，排名第二，人均投递份。广州作为传统的一线城市，简历投递量为人均份，排名较去年上升一位，但绝对值有所下降。从数据来看，更多的新一线城市后来居上，在求职者人均投递简历城市排名的前十位中，新一线城市成都、西安，杭州，天津、武汉，郑州等都榜上有名。白领人均投递简历量代表的是白领的活跃程度，在一定程度上，白领活跃程度与经济环境，就业环境等有着密不可分的联系。老牌一线城市广州，在这方面似乎已经“掉队”。
现今，一线城市不再是白领的唯一选择。以北京为例，白领求职时期望的工作所在城市，按照投递简历的数量，依次是北京、上海、天津、深圳、郑州、石家庄、杭州、西安、廊坊、沈阳、广州、成都、济南、青岛等。白领对工作地点的选择越来越呈现多元化。一方面，我国打造的成渝城市群、关中城市群、京津冀城市群、中原城市群、长江中游城市群等城市群的发展活力和人才吸引力已在显现。另一方面，表明白领对生活幸福感的追求也愈加凸显。
值得注意的是，廊坊成在京白领求职地点新选择，排名从去年的第17位上升至今年的第9位。从交通方面来看，廊坊占据优越的“地利”，恰好位于京津之间。2011通车的京沪高铁贯穿廊坊，到达北京仅需20分钟，南往天津也仅需20分钟，实现了京津一小时生活圈。在北京上班，生活在廊坊，依赖高铁通勤，实际上已经成为许多北漂的日常。另外，正在建设的北京大兴国际机场也将为廊坊的发展带来无限动力。可以说，廊坊经济将越来越融进北京的血液里。
但是，从另一个角度看，按照简历投递量排名，北上广深依旧位列前茅。表明大城市的资源，就业机会等，使众多求职者趋之若鹜。
三、房地产行业白领跳槽意愿高 行业内流动更“稳妥”
据智联招聘的最新数据显示，房地产/建筑/建材/工程，互联网/电子商务，教育/培训/院校行业占据跳槽意愿最强烈前三甲位置。对比2016年同期数据，房地产/建筑/建材/工程行业和互联网/电子商务业排名不变。教育/培训/院校行业需求上升到第三位，加工制造（原料加工/模具）行业跳槽意愿下降到第六位。2017年房地产/建筑/建材/工程行业仍然人员流动热点。
从报告显示，2017年10大热门行业流动情况稳定，大部分白领在选择跳槽的时候，投递职位依旧为自身当前所在行业。一方面，求职者对于本行业情况较为了解，即便更换了新的工作，在工作心理上的压力较小；另一方面，虽是跳槽，但工作的内容较为相近，仍可运用前期积累的经验及资源，更容易进入工作状态，做起来更加得心应手。另外，值得注意的是，除互联网/电子商务行业外，其他九个行业的白领均把互联网/电子商务行业作为自己的第二选择，零售/批发行业的白领甚至将其作为第一选择，表明互联网/电子商务行业仍然非常受到求职者的青睐。
四、金融行业招人急 销售岗位用工缺口大
如今，金融行业仍然是经济增长的强力“引擎”，可谓是“钱”景广阔，加上国家也对金融领域将会有更深层次地投入，因此，对于人才的需求将与日俱增。数据显示，企业的简历数量排名中，基金/证券/期货/投资、互联网/电子商务、房地产/建筑/建材/工程行业成为今年春季职位数量的前三甲。值得注意的是，在用工需求最旺盛的十大行业中，IT/通信/电子/互联网相关行业占据三席，成为吸纳就业的大户。
据智联招聘《2017年春季人才流动分析报告》显示，销售业务岗位仍旧为用工需求量最大的职业，紧随其后的是行政/后勤/文秘和软件/互联网开发/系统集成。智联招聘的专家指出，每年春季招聘中，销售类岗位人才急需的状况都在持续。
房地产个股分析报告 第2篇
综上所述，在结合五家房地产公司的基本面分析之后可以看出。
过去五年以来，房地产行业经历了几次拐点，主要是跟国家实行的调控政策有关。特别是2017年，很多公司经历了一次小“挫折”，但是2018年很快又调整了过来。可以说，对于房地产这种典型的周期性行业，投资者应该更多的关注政策的动向，以及上市公司本身的应对能力是否及时、可靠。
虽然说大方向上房地产行业会从“黄金时代”进入“白银时代”，但是由于房地产行业估值低，所以投资的安全边际也相对较高，就像万科、保利地产在经历了2017年的“拐点”之后就能够迅速通过良好的经营手段来扭转短期困境，这就是房地产龙头的“典型”。相反，一些公司却很可能会因为过于注重短期快速的扩张，而忽略了公司本身更应该注意的问题，就会很容易使得公司的现金流出现问题。
而投资者就更应该深入研究这些公司，辨别哪些是未来真正可以持续优秀的“龙头”，哪些只是短暂的“昙花一现”。只有与优秀的公司共成长，在行业出现拐点的时候，能够“咬定青山不放松”的做出正确的判断，投资者才能长久的获利，这就是复利的魅力所在。
房地产个股分析报告 第3篇
［关键词］人民币；美元；汇率
［中图分类号］F830 ［文献标识码］B ［文章编号］
2011年12月7日，根据中国外汇交易中心公布的数据，银行间外汇市场人民币对美元汇率中间价为，这是人民币汇价连续第6个交易日盘中触及交易区间下限，即我们常说的“跌停”。此现象非常罕见，只有在2008年国际金融危机时人民币出现过连续4天跌停。本文将对人民币出现的下跌情况产生的原因以及影响进行分析。
一、人民币多次探底的原因
（一）外部原因
大多数业内人士认为，购买美元的需求量增大及美元的波段性走强，是导致2011年底人民币对美元即期汇价盘中连续跌停的主要原因。而近期欧洲债务危机不断升级，也是造成人民币贬值的一个重要外部原因。2011年12月6日，标普评级机构发出警告将下调欧洲金融稳定基金（EFSF）以及欧元区所有17个国家的评级，使得海外资金避险情绪高涨，资金流出量增大，进而推高美元需求量。从2011年12月8日的欧盟峰会就三大议题达成共识：救援可暂时缓解市场恐慌，但不能彻底解决问题；财政巩固是解决危机的根本之策，但短期内客观上会使危机持续时间更长；欧元区国家经济发展不平衡、统一货币政策与经济趋同要求的矛盾是造成小国财政危机的重要因素，需要统一各国财政，但是短期内并不具有可行性。并且巴塞尔条约关于资本金的要求也使欧洲银行业急于回抽全球资金，由此引发国际资本波动加剧，而且各国的贸易保护主义有所抬头。尽管美国经济复苏势头略有回升，但高失业率、房地产市场低迷、消费者和企业信心缺失等问题尚未得到有效解决，亚洲作为新兴市场同样受国际金融危机以及欧债危机影响，经济急速下滑的预期加速导致资金撤离，风险资产包括新兴市场的货币遭遇大幅贬值。央行的统计数据显示，2011年第四季度我国四大国有银行的存款比例有进一步下滑的趋势，而且企业贷款速度明显放缓，这都表明世界经济增速整体下滑，美元成为惟一避险港湾，此时选择_资产成为必然。2011年11月11日，美国的高盛集团在股票价格不是十分理想的情况下抛售中国工商银行的股票也恰恰印证了这一点。
除了贸易顺差和外商直接投资下降之外，热钱流出因素也至关重要，其根本原因在于海外市场人民币贬值预期与国际热钱流动存在较强的相关性。2011年12月8日，亚洲开发银行宣布将2012年东亚新兴经济体的经济增速预期由下调至。其中，中国内地增速预期由下调为，香港由下调为，人民币贬值预期进一步加强。2011年9月我国新增外汇占款为2472亿元，10月则出现自2008年1月以来的首次负增长。10月份央行外汇累计占款余额为23万亿，比上月余额减少893亿元。所有金融机构外汇占款量单月减少249亿元，其中商业银行等各家金融机构增持购买外汇金额达600亿元。汇率市场出现较大波动的另一个重要原因是我国与境外汇差扩大导致的投机需求。以香港为例，2011年9月底以来人民币不可交割远期合约（NDF）市场已经出现了人民币贬值预期，机构大量抛_，导致香港市场上的美元报价比内地高出数百点，两地汇差峰值达近千点。大量投资者在内地买入美元，在香港市场卖出美元，令内地现货市场人民币对美元不时出现跌停现象。不论是境外的投机需求还是国内银行业对外汇的不断增持，都加大了人民币贬值的预期，也助推了人民币对美元即期汇价盘中连触跌停。
（二）内部原因
中国经济减速加上海外经济体经济减速，令国际投资者对未来中国出口前景感到悲观。2011年，中欧双边贸易增速低于同期我国进出口总体增速个百分点；中美双边贸易增速低于同期我国进出口总体增速个百分点；中日双边贸易增速低于同期我国进出口总体增速个百分点。从以上数据可以看出，我国出口贸易受海外市场的影响出现了不同程度下降。海外市场人民币贬值预期进一步加强。
居民消费价格指数CPI不断升高，通货膨胀较为严重。从2011年年初我国CPI从一路上涨，7月份达到，创下37个月以来新高。在此环境下，国家出台了一系列措施，例如控制信贷比例，提高存款准备金以及进行比较严厉的房地产调控等。尽管2011年11月份我国CPI同比涨幅回落至，降幅超过大多数学者预期。全年来看，物价已经被成功“稳住”，但是也对我国经济增长造成了不利影响。中国物流与采购联合会的数据显示，2011年10月份中国制造业采购经理人指数（PMI）为，环比回落个百分点。2011年下半年以来，制造业PMI中的新订单指数回落较为明显，平均水平较上半年回落2个百分点左右，其中新出口订单指数、积压订单指数和进口指数这三个指标都显示出中国实体经济所面临的压力加大。2011年12月2日，央行调查统计司最新的《当前房地产市场形势分析报告》和《房地产市场变化对金融业影响的调查报告》引起市场广泛关注。报告认为，当前的一系列经济和金融数据的变化显示，房地产开发投资增速高位回落，房地产开发企业资金趋紧，土地交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落，房价拐点初现端倪。货币紧缩与房地产调控的叠加效应导致房价下跌。房地产价格作为我国一个重要的经济指标，如果房价快速下跌必然会影响我国经济增长。2011年9月M2增速为，创2001年10月份以来新低，M2的下降缘于企业存款的下降，9月企业存款比8月少了6862亿元。在宏观政策的调控下，国内的投资增速出现了放缓局面，未来投资增速也将出现较明显回落。可以说，整个市场对人民币继续快速升值的预期均发生变化。以上这些因素势必都会增强各方对美元的需求，造成美元短期内的升值。
综上所述，人民币对美元的贬值只是短期现象，中国经济的基本面并不支撑人民币贬值，内外部因素才是造成这种现象的根本原因。从目前各种金融机构的预测来看，也都对近期人民币对美元贬值持相反态度，从趋势上看，人民币升值仍将会是2012年的主题。
二、人民币多次探底的影响
（一）减少热钱投机套汇
业内许多专家对于人民币短期贬值的现象，都持乐观态度。从另外一方面说，人民币汇率迎来了双向波动，也向境外投资者发出了警示信号：人民币汇率不会一路升值，也会向下波动。这会打消一些热钱来中国投机的念头，促使我国人民币汇率正常波动。2011年下半年以来，尽管人民币对美元汇率走势发生了较明显变化，尤其是9月、11月美元一度大幅走强，但并未对人民币汇率走向产生显著影响。通过近年来我国人民币外汇政策的调整，人民币汇率已接近均衡水平，许多业内人士也预期人民币未来升值空间较小。在此背景下，人民币对美元汇率的关联度或将进一步弱化，人民币汇率将更多体现出自主性的双向波动特征。很多境外投资机构或者散户游资，对人民币的走势判断都不会像从前那样十分明朗，投机套汇的风险将进一步加大，不论是对人民币汇率的波动还是巩固我国汇改以来所取得的成绩，都较为有利。
（二）提高我国出口产品国际竞争力
人民币贬值会降低中国产品的国际市场价格，减少资本投入的成本，提高是我国出口产品竞争力，可以使我国出口贸易快速恢复。目前，“中国制造”遍布世界，中国已经成为各国不可或缺的进口来源地。目前我国产品能够占据一定的国际市场份额，主要还是依靠中国产品的价格优势，在国际竞争中并不处于主导地位，如果不能进一步控制成本，出口贸易将遭受前所未有的打击。一些原来在中国投资建厂的跨国企业，可能会将投资转移到劳动力更为低廉的国家。某种程度上人民币的贬值可以延缓这种情况的发生，使这些企业能够转型，实现“软着陆”。
（三）部分行业将受到打击
外汇负债类行业包括航空、通信等行业，由于有较多的外汇负债（特别是美元负债）会因人民币对美元汇率下跌受到影响，例如，航空公司的飞机大部分是租来的，按照合约每年要定期缴纳租金。原材料或零部件进口型行业，例如合资汽车行业，由于每年均需要进口相关的原材料及部件，人民币贬值将使这些行业的成本有一定程度的上升。
投资品行业包括房地产、园区开发和具有资源价值的煤炭、有色金属等行业，特别是我国的房地产等行业，以及各个行业对看空中国的恐惧加强，A股、B股会持续较长一段时间的低迷。短期内会加快房价的下行趋势，目前房地产行业正常的融资成本都在20%~25%。加之国家对房地产行业的管控非常严格，如果房价过快下滑极有可能造成我国房地产业的“硬着陆”，产生巨大的房地产债务危机，导致国民经济的非正常发展。
三、小结
人民币对美元的汇率波动对各行业的影响是较为复杂和多角度的，往往是利空和利好的综合。我们可以清楚地看到人民币短期贬值对出口贸易、升值压力、输入型通货膨胀以及人民币汇率弹性的增强构成利好，从经济方面看，如果我国能继续保持健康稳定快速的发展，人民币未来必将能成为国际强势货币。但从长远来看人民币对美元升值的压力并没有减弱，人民币并不能完全摆脱美元的束缚，其中房地产业会将受到巨大的影响，境外套取利差的游资会伺机而入。
［参考文献］
房地产个股分析报告 第4篇
关键词：内部管理；外部形象；哈佛分析框架
一、引言
随着当代经济发展的进程加快，现代企业对内部管理与外部形象的关注度越来越高。如何衡量内部管理与外部形象是目前的一个关键问题，也是学术界研究的重点。综合前人的研究我们可以发现，企业内部管理水平更主要的体现在企业内部控制上，而一个企业如果内部控制完善、合理，往往会反映到企业财务指标上。而企业的外部形象分析能通过对企业未来发展前景的分析得到。因此，本文选择以哈佛分析框架对企业内部管理与外部形象加以衡量，并以SOHO中国为例进行分析。
二、SOHO中国的基本情况
SOHO中国有限公司成立于1995年，由潘石屹和其妻张欣联手创建，是一家为注重生活品味的人群提供创新生活空间以及时尚生活方式的房地产开发公司。北京最大的房地产开发商，主要在北京和上海城市中心开发高档商业地产。公司与国际知名建筑大师合作，结合本土客户的需求，力争把创新的设计理念转化成引领潮流的物业。
三、对SOHO中国的综合分析――基于哈佛分析框架
（一）战略分析
经过长久且曲折的发展过程，我国房地产行业从最初的粗放型发展逐渐趋于理性与成熟，尤其是过去十几年的高速发展，使房地产行业成为了我国国民经济的主导产业之一，在现代经济生活中占有举足轻重的地位。利用波特五力模型对房地产业加以分析可以发现，房地产行业内竞争激烈，新进入企业多，但不存在替代品威胁，刚需购房者较多且开发商相对于政府而言话语权较小，因此二者议价能力差。
从竞争力上来看，SOHO中国一直在做全新的尝试，通过对建筑风格、物业管理等方面的改革，致力于为购房者打造崭新的生活模式，因此，整体而言，SOHO中国的竞争力比较高。
（二）会计分析
SOHO中国近年来收入的绝对值水平远远高于行业内其他企业，但问题在于波动性较大。但其实在房地产行业内，由于项目投资往往在一瞬间，但利润回收却是一个漫长且渐进的过程，因此利润水平的波动无可厚非，而且即使在SOHO中国的收入水平波动到最低时也与竞争对手水平相当。所以相对而言，SOHO中国的收入水平是比较好的。
通过对SOHO中国现金流量分析，可以看到经营活动现金流量的流入占比较大，这说明SOHO中国盈利能力较强，其现金流入主要依赖于经营活动。而融资活动流入占比较小，说明SOHO中国的财务运营并不是太依赖于外界的资金支持，而是主要依靠自身实力。这种现金流量的构成也反映出SOHO中国财务状况良好。但另一方面现金流量波动性较大，说明SOHO中国的财务状况很不稳定，出现财务问题的风险还是比较大。
通过对近几年SOHO中国的财务报表进行分析，其资产负债率在60%左右浮动，而据了解业内的平均水平在75%左右，SOHO中国的资产负债率处于偏低的水平，这说明SOHO中国具有较强的偿债能力。
（三）财务分析
表1列示了SOHO中国的2009-2013年主要财务指标。
通过上表我们可以发现，SOHO中国整体财务状况比较好。但也存在若干问题，首先，从流动、速动比率来看，公司短期偿债能力较差。而从资产负债率、权益乘数、利息保障倍数来看，公司长期偿债能力较强。而从存货、应收账款、总资产周转率来看，公司营运能力较强，与行业水平相比，也较高。从资产报酬率、股东权益报酬率、毛利率来看，公司盈利能力也较高。
（四）前景分析
前景分析侧重于预测公司未来，在战略分析、会计分析和财务分析的基础上对公司的未来做出科学预测，为企业发展指出方向，为战略决策者提高决策支持。
通过前文中的会计分析和财务分析，我们可以了解到，soho中国收入水平高，资本结构合理，短期偿债能力一般，但长期偿债能力较强，营运能力在房地产行业中居于正常水平，盈利能力强，利润水平很好。综合来看，SOHO中国是一家经营稳定，收入均衡的一家企业，它发展的速度并不快，但各项财务指标中暴露出的风险也很小，联系实际情况，SOHO中国拥有众多黄金地段的热门地产，多家综合性商务中心，且这些建筑利用率很高，因此无论从财务角度还是从实际经营角度来看，SOHO中国破产的可能性微乎其微，正常情况下，这家公司会四平八稳的运行，稳步发展，长期在中国房地产行业内占据一席之地。
四、结语
本文通过对soho中国这家香港上市公司在哈佛分析框架下进行财务分析，对该企业的基本财务情况有了一个清晰的认识。我们可以发现，SOHO中国整体财务状况比较好、前景光明，由此可以推断，该公司内部管理水平高，外部形象比较好。
参考文献：
[1]马广奇.哈佛分析框架下汽车企业财务报表分析――以吉利集团为例[J].会计之友，2012，34.
[2]吴涛.2008―2010年中国石油天然气股份有限公司财务分析报告――基于哈佛分析框架的运用[J].会计之友，2012，11.
[3]董秉玺.改进企业财务分析体系浅见[J].会月刊，2010，17.
[4]李金香.上市公司持续发展财务分析[J].财会通讯，2012，33.
房地产个股分析报告 第5篇
过去A股大概出现了8次牛市，而几乎每一轮牛市都离不开房地产股的表现。
我们先来回顾一下历史数据：
1、1994年7月29日—1994年9月13日这段时间的牛市，是在证监会及相关部门宣布三大救市措施的推动下进行的，期间上证指数涨幅204%。这轮牛市涨幅超过100%的个股共有234只，而房地产行业个股数量最多，有34只。其中，绿地控股和外高桥分别涨幅592%、530%，占据全行业个股涨幅的第一、第二名。
2、1996年1月19日—1997年5月12日，上证指数期间涨幅190%。这轮牛市涨幅超过100%的个股共有465只，房地产行业个股数量也是最多的，有62只。
3、1999年5月19日—2001年6月14日，这轮牛市就是我们常说的“519行情”，在_指出股市潜力巨大，掀起了投资热潮的背景下，上证指数期间涨幅91%。同样，涨幅超过100%的股票有674只，房地产行业个股数量也是最多的，有74只，而医药生物行业排名第二，有56只。其中，云南城投涨幅高达709%，仅次于广汇能源（751%），全行业个股涨幅排名第二。
4、2005年6月6日—2007年10月16日，在牛市的引爆器---股权分置改革的强烈推动下，掀起了A股历史上最大的一轮“大牛市”，时间长达2年零4个多月，上证指数涨幅高达。这轮牛市涨幅超过100%的个股共有1353只，其中，房地产行业个股数量也是最多的，有111只，而医药生物行业次之，有103只。房地产行业的苏宁环球和金融股国金证券占据前两名，分别涨幅3988%、3317%，占据全行业个股涨幅榜的第一、第二名。
5、2008年10月28日—2009年8月4日，在金融危机的影响之下，轰动世界的“四万亿计划出台”，在银行和地产的带领下股市报复性上涨，期间上证指数涨幅 %。这轮牛市涨幅超过100%的个股共有1280只，其中，房地产行业个股数量最多，有109只，基础化工行业次之，有98只。房地产行业的顺发恒业和公用事业领域的国中水务占据前两名，分别涨幅1741%、727%，占据全行业个股涨幅榜的第一、第二名。
6、2013年6月25日—2015年6月12日，也就是我们常说的“杠杆牛市”。期间上证指数涨幅163 %，涨幅超过100%的个股共有2516只，虽然这段时间房地产个股数量不是最多的，但是也有121只。
房地产个股分析报告 第6篇
【关键词】房地产市场；城市价值；可持续发展
房地产业迅速发展对经济建设的促进作用功不可没。随着房价过快增长，泡沫的趋势已然显现。因此，仔细研究房地产价值与城市价值的关系，保持房地产市场的健康有序、可持续发展对社会经济的积极促进作用，同时又要遏制房地产价格过快增长以避免给社会带来的负面影响是目前需要仔细研究的一个课题。
1 我国房地产市场的状况
目前为止，我国房地产市场依然投资劲头强劲，商品房价格逐年增长，以致房价的快速上涨已经成为全社会普遍关注的话题。纵观我国房地产市场在经过多年的稳步发展和上涨行情以后，当前房价已经成为刚性需求者不堪重负、苦不堪言的事实。近几年来，随着政府部门不断出台的各种措施方案的逐步实施已经开始让过热的预期房价一步一步冷静下来，当市场进入调整期以后，不仅是开发商同时包括游资热钱和炒房客为了避免自身的经济损失已经开始逐步降价抛售手头存房，与此同时，购房户对市场的观望情绪继续延续，市场成交量不断萎缩，相当数量与房地产相关的房产中介机构逐步消减规模或改行。城市竞争力的决定性因素就是其内在的城市价值，理清两者的关系对于我们指导房地产活动的进行，遵从市场规律以适应规划统筹有着深刻的意义。
2 房地产价值与城市价值的概念和关系
房地产价值附从于城市价值的确立和提高，并且仰仗城市的各个组成要素的支持和促进。城市价值是根据一个城市的不同自然、社会环境和区位优势采用科学方式来聚集、利用、优化配置所有资源，为辖区内居民逐步创造更多的文化价值和经济价值的显形或隐形能力。同时城市的总体资源也是房地产发展的基础。因此一个城市的经济状况不仅是城市价值的内在因素也是房地产价值的内在因素。对城市价值和房地产价值都存在影响力的另一个元素就是城市文化。城市文化中的部分价值成分也会在房地产中无形进行价值转移，人们对城市文化组成部分的追求，如人文社会、自然景观、历史积淀等等方面的追求也会不断带动房地产的发展。
城市价值对房地产价值具有决定性的影响力，城市环境的改善和经济实力的提升以及城市公共服务水平的提升会不断增加城市的内在价值，房地产作为城市价值的重要组成部分，应该顺应市场规律和价值规律，用可持续发展思路合理指导，优化资源组合，使房地产产品的使用功能及内涵价值与城市统筹发展并相融合，以使其能够提升整体城市形象和共同增加价值量。
3 房地产价格的构成要素及泡沫产生原因
房地产价格包括有：土地价格、建安费用、管理费用、资金时间价值、销售费用、配套附属费用、利润和税费等几个部分组成。其中成交土地价格也就是在招拍挂交易过程中产生的价格占很大比例，我国的土地交易价格的主动权并没有掌握在政府手中，是由竞买者即开发商决定的。利润取决于开发商的要求和预期，一般来说越是大型的开发公司越是大宗的土地交易开发商预期的利润越高。土地和房屋的高价格要是与其实际使用价值相差较大时，会产生表面繁荣的一种假象，也就是我们平常所说的泡沫经济。泡沫经济造成的巨大波动幅度会造成众多的投资者巨大经济损失，同时对社会的稳定以及国家经济产生很大负面效应。究其产生原因概述为：房地产作为商品具有其特殊性，土地资源总体供给决定了土地的稀缺性，心里预期的土地利用收益贴现值与现实市场价值总会存在或多或少偏差决定了其具有虚构性，房地产市场不是完全自由竞争市场而是不充分市场，银行和金融系统的锦上添花做法对泡沫产生在无形中埋下了隐患，政府部门的不正之风具有推波助澜作用。房地产的过热会促成泡沫的产生，影响开发商和消费者的心里预期值，虚假供需现象造成的过度供给形成新的资源积压，有可能产生大量银行不良资产以致导致金融风险，给整个国民经济造成巨大而长远的负面影响，国外现成实例已经证实了其具有的可能性和沉痛的后果，因此我们应采取切实可行和行之有效的措施以避免重蹈后辄。
4 让房地产市场健康平稳和可持续发展的建议
我国特有的传统文化决定了人们对居住场所的思维意识，无论地域差别和经济收入差别，居住房屋的所有权属于自己时才名其为是家，美国经济远比我国发达但是美国拥有房屋所有权居民才达到六成多，但是我国却有近九成居民拥有房屋所有权，对于发展中国家来说要实现居者有其屋还有一段路要走，目前需要解决的问题是住着有其居，这需要政府正面引导和倡引，应该通过媒体等多方面形式长期正面宣传，特别是对于年轻人这部分消费群体在买不起商品房和难以承受租房租金时候是可以通过公租房进行过渡。当前阶段公租房资源过少时政府按照商品房和公租房共存制度走两条腿的路子是目前必然的选择。加快公租房进程和推进经济适用房的建设以达到遏制商品房价格过快增长，当前国家实施的大规模推出建设经济适用房的宏观计划已开始让众多房地产开发商担忧不已，其对商品房的高价位巨大冲击和抑制作用已经初现效果。
合理规划土地的供应量以及各类用地的供应比例，制止豪华住宅的盲目开发建设以控制商品房价格的不合理上涨，对于房地产行业内违法乱纪行为加大惩处力度，从重从严打击行为和囤积居奇行为，防止国家资源的闲置和浪费以及积压现象的出现也能够有效控制商品房价格泡沫的出现。
在资金链条阶段对房地产领域进行有效管理和控制，通过房地产市场信息的收集、整理、分析，就市场运作发展情况提前作出预测和评价，定期市场分析报告合理引导市场，整顿和规范金融市场秩序和金融业务是规避住贷风险及金融风险的有效途径。具体措施可从以下几个方面着手：强化个人住房贷款管理程序及个贷条件，严格审查开发贷款条件和预售条件，切实有效加强商品房开发贷款管理和预售许可管理，放贷方向偏向于国家基础设施建设和关系公共利益、民生民计的建设项目。规范商业用房的贷款程序和条件以及住房抵押贷款的手续流程、评估情况、放贷比例、税收政策直至住房税的立法化都能控制热钱游资在房价过快增长过程中所起的推波助澜作用。开发商建设资金多数依赖于银行机构，对金融机构的利率进行提升能够加大房地产投资的机会成本以遏制房地产投资主体的投资，同时银行利率的调升还能够减少一部分投机群体以降低部分非刚性消费群体数量，用以减少消费需求以达到降低供给控制房价的目的。
房地产市场的健康可持续发展是改善和提高人们居住条件的前提，也是国家经济发展的重要支柱，通过合理调节市场供给需求促使供需平衡以实现房地产市场内部结构综合平衡的合理发展，保持政策运行的稳定性和连续性，继续支持居民自住型用房和改善性用房消费，同时持续增加适用房和普通住房的有效供给，加强市场监管稳定市场价格，准确进行城市定位在有效控制房价过快增长的同时还要充分保障房地产行业能够健康可持续的发展，以使房地产行业真正成为国家新的经济增长点。进一步细化对于投资和投机购房行为的区别界定，因地制宜适时调整，建立全国联网的房地产信息预警系统，实行差别化税费政策让房地产行业理性回归健康轨迹。
参考文献：
[1]综合措施促进房地产市场健康发展.赵宇.中国金融.2010
房地产个股分析报告 第7篇
【关键词】国民经济；安全视觉；房地产泡沫；治理问题；对策
在市场经济体制不断健全和完善的背景下，房地产行业作为我国国民经济的重要支柱型产业，房地产价格不断增加，导致房地产泡沫问题出现，影响了房地产行业的可持续发展。对于我国房地产泡沫而言，其在一定程度上能够对多度的货币扩张加以有效吸收，温和有效推动经济的发展。当然在治理房地产泡沫问题时，需要政府通过宏观调控政策来平抑市场供求关系的过大波动，保证房地产市场的健康有序发展，实现我国国民经济的安全稳定发展。
一、房地产泡沫概述
房地产泡沫作为一种“泡沫经济”，其主要是指房地产资产在交易过程中突然涨价，房屋和土地具有极高的价格，导致房地产价值与价格相背离，商品供求关系失衡，出现无法真实反映物质财富的货币泡沫。由于资产价格上涨幅度过大，市场的价格与使用者的实际支撑情况不相符合，出现价格暴跌等情况，导致市场经济衰退，使其向气泡一样破灭。值得注意的是，房地产泡沫作为价格波动的一种形态，其与一般价格波动存在本质差异，房地产价格波动幅度相对较大，属于突然下跌或上涨，不具有连续性。
二、国民经济安全视角下房地产泡沫治理问题分析
1.原因
随着城市化进程的加快，经济的发展以及人口的增加使得我国面临着更为严峻的土地资源紧缺问题，房地产商品出现供求关系失衡等情况，并且部分投机经营者为了谋取自身的利益，通过不正当手段获取土地权益，导致房地产与土地实际价值相脱离，产生房地产泡沫。同时，由于土地资源的资产价格与其价格缺乏一致性，实际市场地价与预期的不合理土地利用收益贴现值之间存在较大的偏差，这种偏差如果越大，则房地产泡沫越多。当前我国政府积极鼓励投资，金融机构和银行也相继发放房地产贷款，而由于住房抵押贷款存在不规范性操作，并且盲目投资与大量发放信贷等致使房地产价格过高，也可能造成房地产泡沫。例如经济萧条时期，购房者违约后会导致银行产生不良资产，出现大量的坏账与呆账，并且房地产实际地价远低于担保价格，金融机构则难以及时收回利息和贷款，出现金融危机。
此外，在市场经济快速发展的情况下，市场结构缺乏合理性，房地产开发商囤积房源与土地，投机炒作，导致虚假宣传与交易产生，对市场预期造成误导，影响房地产市场的有序性。如开发商为了谋求自身最大化利益，对商业用房、别墅和高档住宅加以大力开发，导致高档房屋大量控制，而保障性住房和普通住宅供不应求。土地要素市场的缺失会在很大程度上导致土地价格垄断，我国房地产市场则是如此，房地产价格与其实际价值相脱离，呈现虚高的情况，并且受地方保护意识和巨额资金等因素的影响，房地产行业的竞争相对弱化，导致开发商的市场行政垄断与局域性垄断。
2.对策
要想有效控制与治理房地产泡沫问题，保证国民经济的安全稳定发展，首先应加强政府的宏观调控，对经济适用房加以推行。政府可结合房地产市场的实际需求，建立住房供应体系，对住宅的供应模式加以改进，形成租赁市场，大力推出公租房、保障性住房和经济适用房。同时对商品房的价格加以有效控制，保证中低收入家庭能够购房居住，有区别性与针对性销售基本居住需求住房和高档商品房，并给予公租房、保障性住房与经济适用房等政策优惠，使其能够进行抵押贷款与公积金贷款等。
其次应对土地资源管理加以强化，完善宏观监测体系。建立健全宏观监测而体系，对土地资源的用地比例与供应量进行合理调整，对城市形象工程和高档住宅的开发利用规模加以有效控制，从而保证房地产行业的有序发展。同时加强市场调研，对房地产市场的实际需求进行正确预测与评估，严厉打击投机炒作与虚假宣传，对市场分析报告进行定期，合理引导市场。此外，可对购房实名制加以积极推行，加强管理住房开放贷款，对房屋贷款业务和个人商业用房贷款加以规范管理，严格控制贷款发放的条件，合理审查开发商的信用等级与开发资质。当然，政府可采用土地出让公开招投标制度，对城市大规模建设与高档住宅盲目开发加以监管与控制，合理调控土地的预售、税收和供应等，保证土地供应量的合理性，实现房地产行业的长远发展。
三、结束语
综上所述，房地产价格的暴跌暴涨会严重影响国民经济的安全平稳运行，需要加强政府的宏观调控和土地资源管理，完善宏观监测体系，合理管理房地产市场。只有这样，才能保证我国房地产行业的健康有序发展，使其成为新的经济增长点，推动国民经济可持续发展。
参考文献：
[1]田利辉. 广义虚拟经济视角下的房地产泡沫及其经济治理[J].中国高校社会科学，2014，03：117-126+160.
房地产个股分析报告 第8篇
关键词：房地产企业；财务风险；控制对策
中图分类号：F23
文献标识码：A
文章编号：16723198（2015）22012802
1房地产业财务风险的原成因分析
筹资过程中财务风险的成因
资本结构不合理
房地产企业资本结构的不合理主要指房地产企业的资本来中，权益资本金和负债资本金的比例安排不合理，从而对企业投资收益产生了负面影响。在我国，绝大部分房地产企业负债比率过高，据统计，房地产企业的资产负债率一般都在70%以上，有的甚至达到了90%。高负债率给企业带来的效应体现为两面性：一方面可能给企业带来较高财务杠杆收益，另一方面又可能会带来较大的财务杠杆损失，加大企业的财务风险。如果房地产投资收益不理想时，则资产报酬率可能会低于负债资本成本，企业将会面临巨大的偿债压力，财务风险加大。
融资渠道单一
我国大多数房地产企业的资金来源主要依靠银行借款，融资方式单一，目前银行信贷仍然是我国房地产企业融资的主要渠道，只有少量地产商运用产业基金、股权投资、发行企业债券、信托融资、行股票等融资方式筹集资金。由于地产商过度依赖银行，一旦银行缩紧信贷政策，势必导致多数企业面临融资难的局面，造成在项目开工过程中存在大量资金缺口，企业面临着再筹资的风险和再次遇到筹资难的问题，最终导致企业财务风险的加大。这种情形既是由于我国房地产企业金融市场欠发达和相关法律政策严格引起的，又是房地产企业自身未能合理利用现有融资渠道，不能灵活采用多种融资方式的组合造成的。
投资过程中财务风险的成因
投资结构不合理，品种单一
尽管当前我国城镇居大量居民处于缺房壮态，甚至有许多家庭人均居住面积不足4平方米，而且我国总体上人均居住水干和质量不高，造成了大量的住宅需求。但是就目前我国房地产企业的投资项目而言，大多数企业的投资产品结构单一，不少企业投资目标主要定位于中高端消费者，导致投资产品集中在中高端住宅，因此对经济的敏感性较强。由于外部环境总是多变的，尤其是目前国家政策的制约，再加上市场需求的不定性，结构单一的房地产项目容易使企业面临更大的财务风险。
缺乏投资项目可行性的深入研究、盲目投资
由于房地产投资项目普遍分散在各个城市，所有项目重大决策都需要集中在集团本部中心来做决策，因而不能够随之深入到各个项目来进行调查，造成决策机构对各个投资项目了解不够充分。在管理半径过大且信息搜集不够的条件下，造成对投资项目分析不够准确，导致效率偏低。据统计，不少房地产企业现有可行性分析报告中普遍存在分析不够全面与准确，存在盲目跟从领导层意愿的现象，大部分分析报告主要针对开发产品可获得利润大小而忽略其可能存在的风险与问题。
日常营运过程中财务风险的成因
现金流管理的重视不够
房地产行业是资金投入巨大的行业之一，在“现金为王”的时代，谁的资金实力雄厚，谁就拥有强有力的竞争能力与抗衡能力。当前，房地产行业资金运作效率并不高。据统计，2008-2013年间房地产行业年经营现金净流量皆为负数，这就意味着企业将大量的留存资金用于了土地拓展，导致经营现金回流不能满足经营现金支出，需要借助筹融资维持企业正常运营，一旦国家紧缩信贷政策，企业将面临资金链断裂。再者许多房地产企业缺乏现金的收支预算，即使有现金预算也是流于形式，完全与实际相脱节，进而阻碍了资金调度，使资金周转速度缓慢，造成大量资金被占用，资金成本增加，增加企业的财务风险。
营运能力较弱
与其他行业相比，房地产企业存货周转率、总资产周转率明显较低，这与房地产投资量大、周期长、回收期长等特点有关。近年来，我国商品房成交量持续下降，导致资金回笼缓慢。究其原因来看主要是前几年的大规模高价取得的土地，占用了大部分的资金，阻碍了资金的流动，在加上这几年房产需求受到宏观调控的制约而下降，土地房产开发的资金周转困难使得企业高盈利业务运行受阻；宏观经济的紧缩政策，使得外部融资难度加大，成本提高。由此表明房地产企业自身经营风险已经攀升，占用资金量大且占用时间长，导致资产周转率降低，这些都会给企业带来较大的财务风险。
收益分配过程中财务风险的成因
我国房地产企业主要是民营企业，并且全是项目型企业，因此许多开发商并没有系统的收益分配政策，利润分配随意性较大。同时由于我国房地产行业起步晚，企业成立时间短，相关专业人才的缺乏，导致企业对未来没有系统长远的规划，因此，在企业获取高额利润之后，投资人并不是根据企业的最佳资本结构、融资需求和企业内外部关系人的要求去制定系统合理的利润分配策略，而是直接根据投资人的意愿进行收益分配，这样无疑会给企业带来较大的财务风险。
2房地产企业财务风险的控制对策
资金筹集过程的风险控制
拓宽筹资渠道，增强融资能力
现阶段，制约我国房地产企业提高效益和扩大规模最大的阻碍就是筹资渠道过于单一的问题。目前在我国宏观调控的背景下，房地产企业的债务融资比例从总体上来看基本都在70%以上，一方面来看，这有利于企业获得抵税效应；但另一方面又加大了企业发生财务风险甚至于面临危机破产的可能性。所以，房地产企业要从单一的筹资渠道过渡到多元化的筹资渠道，根据企业自身情况确定合适的资本结构。在未来的发展中，多元化的融资方式和配置合理的资金结构必然会是一种良性发展的趋势。此外，企业还应合理采用投资信托和典当融资这种新兴的融资渠道，特别是中小型企业，还应将以银行贷款为主的融资模式转变以市场为主导的融资策略，例如企业合作开发、海外融资、房地产信托基金、配股融资和银行贷款等方式。
优化企业资本结构，规避筹资风险
企业在整个筹资环节中应该以优化资本结构为目的进行规划。企业为了实现最佳的资本结构，必须要科学合理安排权益融资和债务融资比例，这样才能提升自身价值。因此，笔者认为可从以下两方面着手：一是从企业的未来发展前景和投资回报率水平这两方面出发，建立科学的融资决策机制。并且根据企业当前的融资环境和企业规模大小确定合理的债务和权益比例，同时还要充分考虑到市场因素，在条件允许的情况下安排自有资金、预售资金以及银行贷款各占三分之一的资本结构，从而达到企业的财务杠杆平衡；二是合理分配长短期负债的比重，确保短期债务到期在企业可以支付的范围内，均衡长、短期债务比例，更有助于企业避免债务危机。
投资环节的财务风险的控制
强化投资项目的可行性研究，防止盲目投资
投资项目是否可行必须要对供需情况进行市场调查，从而把握市场方向和让项目更具有针对性。首先应以消费者的购买意向为基准，聘请专业人员进行严格缜密的市场调查，避免因盲目跟风或者个人主观意见致使市场开发出现的定位错误；其次在确定好投资方向和项目后，还要运用科学合理的团队组织来制定获取最优经济效益的具体途径，以加快资金周转速度和缩短项目的建设周期；最后，要时刻了解当地的政策信息以及开发项目的周边环境设施的变化情况，并做好相应的应对措施。只有充分的确定了项目的可执行性和可靠性，后续的工作和准备才能顺利展开，才能进一步研究该项目预期的收益和损失，有效的应对各种突如其来的风险。
合理利用组合投资
近几年国家政策对房地产也有着明显打压并且形势变化多端。因此，我国房地产企业在这一方面可以向国外企业学习借鉴。国外房地产企业比较擅长组合投资策略，这也是有效规避财务风险的重要手段。房地产企业可以通过强强联合来化竞争为合作，采用多种经营和合作开发来降低分散企业的财务风险。特别是投资方式单一的房地产企业，可以与其他企业联营，取长补短，共同投资，从而实现风险与收益共同承担的局面，这样可以有效分散投资，避免引发财务危机。目前虽然国家现行政策对房地产的发展有一定不利的影响，但是社会对于房地产多样化的需求空间还是巨大的。随着社会的进步和发展，人们生活质量的提高，一些大型商场，写字楼，办公楼，综合型住房，公寓等诸多方面还存在较大的需求，因此，房产企业应该本着从实际角度出发广泛拓展业务，坚决杜绝单一类型投资，来规避企业财务风险。
日常营运过程中财务风险的控制
强化资金的全面预算管理、控制预算外成本费用支出
房地产企业应当采用以资金预算与项目预算与为基础的企业年度责任预算管理模式。房地产企业全面预算的编制过程需要反复沟通、上下层互动。一方面，有计划的针对项目建设初期的借款计划、可行性研究和规划设计费用进行前期预算。另一方面，在项目建设过程中对工程开发成本和经营收入等也要进行全面预算和管理。同时将预算执行控制需要与业务授权体系的内容相结合来有效地控制预算外支出和增强企业的资金管控能力，有效的降低企业的财务风险。各项的费用支出应在预算规定的范围内，特别是防止一些施工单位将本不属于楼房建设的费用纳入结算成本，从而增加公司的成本费用行为发生。并且这个过程要反复执行审核，以达到有效地控制资金流。
加快资金的周转、提高资金使用效率
首先，企业应充分利用内部闲置资金，在各部门相互融通后统一调度工程物资，这样既能减少物资积压，又能确保工程顺利进行，有效提高资金利用率。其次，要加强企业的应收账款的管理：建立稳定的信用政策；确定客户的资信等级，评估客户的偿债能力；确定合理的应收账款比例；建立销售回款责任制。此外，多元化项目开发的大型房地产公司，可以滚动开发推动多个项目交叉进行，这样就能够有效地提高资金利用率，缓解企业应对银行资金紧缩政策的压力。
建立健全财务风险的内控制度
不断提升财务人员的专业素养
在房地产企业的发展过程中，各部门的相关人员综合素质决定着该企业的的财务管理水平，因此，企业财务人员的财务管理水平、相关专业能力以及决策者的敏锐洞察力尤为重要。企业应该定期对财务人员进行考核评估，积极招聘专业人才，在企业内部进行良性竞争，安排相关人员参加培训和教育，从而提高企业财会人员的专业技术水平和能力，提高财务人员的财务管理的意识和风险意识，尽可能地降低企业的财务风险。
不断提升管理层的综合管理水平
良好的综合管理水平是企业开展一切经营活动的前提和保障。风险的防范与控制能力的提高是一项复杂、系统的工程，加强内部财务管理水平的同时更需要提升企业的综合管理水平。企业只有在供、产、销等各个环节来提高风险管理意识和水平，才能将风险维持在一个可控范围内，企业也才能真正具备较强的风险规避能力和风险抵抗能力。
参考文献
房地产个股分析报告 第9篇
4、同时，华夏幸福增速也因此从2016年的降到了，但是2018年的总营收增速又回到了，这是因为公司实施了“核心都市圈”的战略，通过可复制性的产业新城模式来实现业绩增长。2018年随着产业新城业务的快速发展和异地复制的加速突破，公司环北京以外区域在整体业绩的占比快速增长，从业绩数据上也证明了这一模式是有效的。特别是2019年前三季度，华夏幸福的总营收增速是五家公司里最快最多的，连续三个季度增速都在上升，最高达到。可见，公司进入了快速发展的阶段。
5、2017年总营收唯一出现“不降反增”的新城控股，是因为销售出现高增长，从2015年上市之后，就加速了规模扩张的缘故。从数据方面来看，2017年公司合同销售额达到亿（+），完成年初定下850亿销售目标的；销售面积达万平方米（+）。特别是在规模扩张方面，2017年新增土储122幅，总建面积达到万平方米（+），进驻了成都、重庆、西安、郑州等核心城市。这些因素就使得新城控股在2017年成为了行业的“黑马”。
6、而绿地控股从2016年开始，营收增速就一直保持着20%左右的增长，这也得益于房地产以外的业务稳健增长。
接下来，我们再来看下五家公司的净利润及其增速情况。
从上面两图可以看出，2018年五家公司的净利润排名为：万科（亿元）＞保利地产（亿元）＞华夏幸福（亿元）＞绿地控股（亿元）＞新城控股（亿元）。
那么，对比前面五家公司的总营收相关数据，就可以看出它们各自盈利能力强弱的一些“端倪”了。
房地产个股分析报告 第10篇
关键词：房地产；企业；财务核算
对于企业的发展来说，核心在于财务管理，企业的行业具有一定的特殊性，房地产企业的财务管控较为重要。任何大型的房地产企业，一般都会将企业的财务管控放在首要的位置上，房地产企业的财务管控主要包含融资与资金管理，预算管理等。
一、规范业绩规划的设置
对于一个企业来说，经济的稳定增长最为重要，对于很多持续发展的企业来说，如果没有有效的企业业绩，很难得到市场的肯定，因此，企业必须设置年度或者季度的企业发展业绩规划，并保证企业经济的快速稳定增长，另外房地产企业有着独有的特征，相比一般的制造业，在设定业绩的过程中，保证房地产企业财务业绩的持续稳定增长，我们以万达地产集团为例进行重点业绩要求的分析：（一）充分盯紧企业的后劲。对于地产企业来说，其房地产的材料是不能再生的土地资源，具有稀缺性的特征，另外，很多企业的财务报表看似相对较好，但是很多资产负债表中的“存货”数据较为萎缩，无法紧跟企业发展的步伐，其财务的业绩始终是在透支企业的经营能力，并很难形成一种连续增长的发展态势，在正常的环境下，对于企业的存货必须与利润表中的主营业务和现金流量商品等在增长趋势方面存在一致性，另外其存货的增长幅度透视需要略高于后者，另外，必须深入分析企业的“存货”特征，详细分析企业的存货投多少是企业的土地材料，材料的性价比如何，能够随时进行土地开发，通过对企业经营项目储备情况的详细分析，实现了企业原材料的储备和供应。（二）合理控制项目的发展结构。对于房地产企业的项目经营来说，一般时间超过一年，但是房地产开发企业的发展原材料是土地，土地并非逐年均匀获得，对于土地来说，在大小，价格和范围中具有较大的不均匀特性，因此，可以通过对四年左右企业财务业绩规划中的利润结转状况进行要求，发现企业发展的开发节奏，可以最终达到销售回款的目的。万达企业详细规划自身企业的发展后劲，根据企业的具体特色，确定房地产材料，深入的分析了企业的存货特征，制定了统一的财政政策，并参与了公司财务会计制度的相关制定。企业制定了各类材料核算标准，并定期进行企业资产的清查与监督，保证记录与实物相符合。
二、加强预算监督
针对房地产行业的特征，相对全面的预算体系较为重要，在管控过程中，必须较好的监控企业的年度业绩目标和财务的核算目标，对于重大接点问题，相对存在偏差，可以采取一定的措施。年度预算较为重要，其中月度的预算是对于年度预算和年度经济目标的分解，其经济目标的中点在于资金的管理和费用控制能，同样我们可以从以下的三个方面来加强预算的执行。（一）单位在年度的预算落实之后，需要将年度的预算结果设定成为单位的年度预算指标，其中主要的数值类型为净利润，期间费用，成本控制等，可以将月度预算的主要内容设定成为企业的关键工作计划，并直接决定月度的考核，各个单位的负责人如果想要完成自身的工作计划，并获得更多的奖金，必须严格的执行年度预算和月度预算的规章制度。（二）在企业设定工作权限和企业审批权限的过程中，可以将预算的权力放给各个单位，必须提高预算外支出的审批水平，并适当地增加审批流程，同样，预算外的审批同样较为重要，不能将目光仅限于对突发性事件的解决，并非所有公司财务事件都可以通过预算外的程序来解决。（三）在月末，可以适当地制定月度预算分析报告，其中分析方式可以使用柱状图的方式，对每个单位的预算偏差进行详细的公布，同时可以根据月度的预算实施情况，提出相应的财务补救控制措施，由相关的部门监督实施。
三、加强项目业绩管理
对于房地产企业来说，企业的业绩取决于项目的成本控制，必须对企业的整体业绩加以关注，企业在一个项目开工之前，需要经过市场和建设单位的标准设定，具体有以下的方式：（一）设定企业利润率。对于企业的发展来说，利润率是项目的核心目标，企业可以参考行业的平均利润水平和企业的获利能力水平，并结合项目的具体标准制定合适的净利润率。（二）设定企业的收益率。对于企业的内部收益率，充分体现了企业的投资回报水平，可以根据社会的平均在本成本率和股东的具体要求回报率确定企业的融资成本，其中目标收益率不能低于以上数值。（三）设定目标价格，成本和费用。对于净利润率指标的分解来说，主要是项目的销售部门，成本管理部门，财务部门共同作用最终确定的，只有全面有效地理解以上的指标，才能提高项目的目标利润率。
四、实现企业的统收统支管理
很多资本密集型行业和房地产起企业等一般通过资金的统收来进行管理，在确保资金安全的基础上，可以充分提高资金的使用效率，并能够加速资金的流转。其主要的做法如下：（一）设置企业的收入与支出账号。对于企业的收入与支出来说，必须经过企业集团的统一管理，并每月根据具体的预算安排拨款进行支出，全面实现企业资金的统收通知，其中，支出账号可以自行进行支配，收入账号可以由公司的财务集团进行统一的管理，并每月根据预算的具体安排从收入账户拨款到支出账户中，全集团实现资金的统收统支，全面管理。（二）规范企业单位之间的资金调剂规则。首先，企业中各个项目的开发阶段不同，各个单位的资金常会出现盈缺不均的现象，对于企业的财务中心，可以根据具体的需要办理单位的资金借用信息表，但是资金的借用必须是有偿借用，对于资金借用利息，可以充分参考银行的贷款利率进行计算同时需要适当的增加资金成本并减少当前年度的净利润。企业之间通过资金调剂的方式可以尽可能少的占用集团的总资金，并提高单位资金管理的有效性。对于万达企业的核算制度来说，对固定资产实行年限平均计算法确定有关的折扣，各个部门的日常维修费用等直接计入当期的费用中，同时资产费用必须签发验收单，并详细办理相关的手续，
五、合理搭配融资方式
一般来说，房地产企业常会使用自身的融资方式进行银行资金的开发和管理等，具体的融资要求有以下几点：（一）银行开发贷款。首先，银行系统对于贷款的资金成本开发相对较为低廉，很多房地产企业有限使用贷款的融资方式，但是政府在进行政策调控的过程中，开发商从银行中获得的开发贷款相应减少，只有信誉高的开发商才能够获得银行的贷款。（二）项目股权融资。该种方式的根本是项目的股权合作，首先，项目的双方需要根据具体的投资比例承担风险的收益，在具体的商务谈判过程中，需要对出钱，出地方进行全面的权衡，并以此确定公司的股权结构，通过建立风险共担的股权融资方式，可以较好地降低公司的资产负债率。（三）其他融资方式。地产公司可以根据具体的业绩规划确定当年的资金缺口，并对上述的融资方式进行合理的搭配，最终切实提高收益率。
六、财务对标分析
必须清楚自身企业的优势和不足，需要眼光外看，可以开展财务对标分析，在具体的对标过程中，首先需要选择房地产行业的平均值，确定企业的具体财务指标和需要达到的水平，另外，需要选择与企业公司规模相近，同时指标较为优秀的企业，将相关的指标作为企业的长远发展目标。在进行对标指标选择方面，房贷产企业必须对企业的净利润率加以关注，充分研究企业的资产负债率和存货的周转率等指标，一般来说，非上市企业的债务融资数量相对较多，很多净利润相对偏低，资产的负债率一般偏高，但是由于杠杆经营的原因，对于净资产的收益一般较高，但是资产的负债率相对较低，存货的周转率较高的企业相对来说企业的盈利能力较强。较好的财务管控措施使处于风口浪尖的地产企业，通过内外资源的实际情况，可以更好地加强企业的财务管控，使企业更加稳健的发展。
参考文献：
[1]宗爱云.新形势下房地产企业财务管理控制策略探究[J].财会学习,2017(20):69.
[2]卢二团,刘薇.“营改增”对房地产企业财务管理的影响分析[J].财会学习,2017(20):145-146.
房地产个股分析报告 第11篇
那么，如果把牛市的“背景”拆分来看，就可以知道房地产行业与牛市的“甜蜜关系”了。
1998年7月3日，_的23号文开启了我国住宅商品化的时代，也正式确立了房地产作为国民经济支柱行业的地位。之后，在政策的推动以及城镇化建设的客观需求下，孕育了房地产行业的“黄金十年”。从2001年开始，房价和房地产股价开始逐步上涨。
而我国目前最大的一次刺激房地产行业的政策，也可以说是史上最有利的房地产扶植政策，就是2008年11月推出的4万亿经济刺激计划，并在前后的半年内不断地降息和降低存款准备金率。这些利好政策首先从基建开始启动，之后房地产行业开始发力，最终使得银行和地产的业绩出现高速增长，以金融地产为代表的蓝筹股开始了一轮报复性反弹和估值的合理修复，上证指数一路反弹至到3478点，涨幅将近109%了，一扫此前熊市的绝望。
而在A股这30年间，房地产股的涨跌离不开国家政策的推动和调控，再加上投资者对房地产行业的热度可以说是有增无减，哪怕是遇到短暂的“阴霾”，也不会忽视房地产股，毕竟每一轮牛市，房地产股都是推动股市上涨的主力军。
不过，从前面粽哥列出的数据显示，虽然房地产行业在每一轮牛市的涨幅中整体个股数量都是最多的，但是每一次涨幅最大的都不是同一只股票。所以，这就需要我们来解决“好行业、好公司、好价格”的问题了。
既然房地产行业值得投资，那么投资者应该如何去选股呢？又应该怎样去判断股票的价值呢？接下来，我们就来解读一下房地产行业的几大龙头，看看它们能给我们带来哪些启示。
房地产个股分析报告 第12篇
接着，我们再来看下分析房地产行业的几大重要指标。
首先，来看下资产负债率。了解房地产行业的投资者都知道，负债率对于房地产公司来说，是极其重要的。很多房地产公司正是因为没有把握好现金流就被市场所淘汰了，所以这一指标是评判房地产公司投资的其中一个重要加分项。
从上图可以看出，2014-2018年，五家公司的负债率都保持着平稳态势，没有看到公司有明显的下降迹象。
其中负债率最高的是绿地控股，过去五年以来一直保持在90%左右。截至2019年三季度末，公司的负债总额为亿元。主要的原因就在于公司销售规模的增长。但是从偿债能力来看，在衡量房企真实偿债能力的净负债率方面，绿地控股超过200%的数据，远高于万科的。
华夏幸福排名第二，2014-2018年负债率维持在85%左右，而且2019年上半年负债率有所上升，截至2019年三季度末，公司的负债总额为亿元。但是因为第三季度回款率上升了，负债率下降到了。华夏幸福之所以负债率一直被资本市场所诟病，最主要的原因是公司最近几年每年新增几百亿的融资，用来加速拿地，新建项目，再加上2018年受环京限购和销售下降影响，导致公司的资金压力上升，所以负债率一直居高不下。
负债率排名第三的是新城控股，从2014年开始负债率就一直在不断上升，而且2019年第三季度负债率已经上升到了，截至三季度末，新城控股的负债总额为亿元。
如果不掌握好现金流，很可能会超越第一名的绿地控股。同样，负债率高一方面是因为大举拿地，规模的扩张过快，另一方面则是由于公司此前爆出的“丑闻”，导致公司的股债双杀，对股票质押与财务杠杆等形成压力，才使得公司目前的财务状况恶化。
而虽然万科负债率排名第四，但是剔除亿元合同负债后资产负债率只有，资金压力不大。而保利地产的资产负债率是最低的，主要是因为公司的拿地力度下降了，尽管前几年为了扭转困境而加快了扩张的速度，但是没有让负债率增加太多，财务管理能力还是值得点赞的。
然后，我们再来看下销售净利率和毛利率这两个重要分析指标。
从上面两图可以看出，销售净利率和毛利率最高的是华夏幸福（15%、40%），特别是2016-2018年，公司的销售毛利率飞速上升。其次为保利地产（15%、37%）、新城控股（14%、36%）和万科（13%、35%），而最低的是绿地控股（5%、14%）。可见，从这点来看，绿地控股的业务实在是太不赚钱了，盈利能力比较差，但同时这也是公司实施的销售策略，牺牲高利润来换取更多的市场规模，不然没办法支撑公司这么大的体量。
但是结合两图也可以看出，2019年所有公司的销售净利率和毛利率都出现了明显的下降。最重要的原因就在于随着“房住不炒、因城施策”等房地产政策影响下，整个房地产行业的增速相比2018年已经出现了明显下降。而为了抢夺更多的市场份额，房地产公司不得不实施降低利润来换取更大销售规模的策略，毕竟现在行业的集中度高，竞争太过于激烈。