房地产行业报告书 第1篇
在稳增长压力不断加大，房地产库存快速累积，房地产调控政策进入新的放松阶段。这一时期经济增速处于快速下台阶阶段，GDP 增速2014 年Q2 的一路下行至 2015 年 Q4 的 。在这样的大背景下，2014 年 9 月30 日，央行、银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（即 2014 年“930 新政”）放松了二套房贷认定标准，开启了本轮房地产放松。
房价环比持续上行，房地产开发投资触底回升。房价环比在这一时期整体上保持了快速上行，月环比涨幅从-1%一路上行至 2%的高位。商品房销售额月同比也与持续走强，而房地产投资增速则在 2015 年 10 月触底后开始回升。
维持限购大基调下，放松二套房贷认定标准、加快推进棚改等大幅刺激需求
经过 2013 年进一步从严调控后，2014年不论是新房还是二手房市场交易比较冷清、观望情绪浓厚，房地产开发投资持续下行，导致房地产库存快速上升。在这样的背景下，2014 年 3 月政府工作报告中就提出了要分类施策，事后来看，当时对于库存和房价下行压力较大的城市已经有意进行政策放松。2014 年5 月12日，时任央行副行长刘士余召开住房金融服务专题座谈会，提出“合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”。
2014 年7 月11日，全国住房城乡建设工作座谈会上，新任住建部长陈政高提出“各地可以根据当地实际出台平稳房地产的相关政策，其中库存量较大的地方要千方百计消化商品房待售面积”，随后较多非一线城市纷纷放松限购政策。2014 年 9 月29 日，央行、银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（9 月30 日公布，故称2014年“930新政”），提出“积极支持居民家庭合理的住房贷款需求”，以金融支持房屋交易、支持换房等改善性住房需求，标志着本次调控放松正式开启。
“认房又认贷”改为“认贷或认房”，二套房贷认定标准大幅放松，大幅下调了首付比例。上一轮调控中，对于二套房及二套房贷的认定标准进行了全面加强，无论是名下已拥有一套住房，还是曾经申请过住房贷款，申请住房贷款均会被认定为“二套房贷”，执行较高的首付比例和房贷利率。对此，2014 年“930新政”，允许对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。由于此前大部分城市执行二套房首付比例 60%的规定，只要结清之前的购房贷款在“930 新政”下，可以按照首套房执行首付比例只需 30%的要求，极大的放大了购买二套房以及“一卖一买”换房群体的购买力。2015 年 9 月 30 日，央行、银监会《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》中，对于不实施不限购城市，首付比率进一步下调至25%。2016 年 2 月，央行、银监会《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》允许上述城市还可以自行将首付比率再下调 5 个百分点。
分类下调交易环节税费。①契税方面。延续了2010 年9 月家庭购买90平米以下唯一住宅享受 1%优惠税率的规定，对于 90 平米以上唯一住宅享受优惠税率。除北上广深四个一线城市外，对个人购买家庭第二套住房，面积为90 平方米及以下的，同样享受 1%的优惠税率；面积为 90 平方米以上的，减按2%的税率征收契税。②调整营业税优惠范围。除北上广深四个一线城市外，房屋销售免征营业税的房屋持有年限从 5 年降低至 2 年。
棚改货币化安置助力去库存。这一时期棚改货币化安置也成为重要的去库存手段，以棚户区改造为主力的住房保障工程加快推进，同时棚改资金来源途径增多，2015 年 6 月 30 日，_发布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》首次明确提出积极推进棚改货币化安置，缩短安置周期。资金方面，央行创设 PSL 为棚改提供长期稳定资金，国开行获PSL后以棚改贷款的形式发放，2014 年共发放棚改贷规模达 4086 亿元。
地产行业资金端进一步放松。“930 新政”提出要支持房地产开发企业的合理融资需求，扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。房地产债券发行规模快速增长，由2014 年的1199 亿元迅速上升到2015 年的 5260 亿元，2016 年更是达到了 8390 亿元。房企发债规模的迅速扩张一方面来源于政策支持；另一方面则来源于这一时期国内利率处于不断下行、发债利率较低，叠加美联储退出量化宽松后，人民币开启贬值通道，因而房企提前赎回存续的美元债，转而在国内发行公司债或中票。同时，房地产行业最低资本金比例降低。2015 年 9 月 9 日，_印发《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例维持20%不变，其他房地产开发项目由 30%调整为 25%。
降息周期叠加利率优惠，房贷利率快速下行
央行重启降息降准周期，货币宽松助力房地产市场回暖。央行时隔两年重启降息。2014 年 11 月 21 日，央行公告降低存款基准利率和贷款基准利率，开启降准周期，并于 2015 年 5 次降低利率。在 2015 年 2 月 5 日重启降准，2015 年整年共降准4次，2016 年 3 月又再次降准。货币总量较为宽松。
房贷利率快速下降。2014 年 11 月至 2015 年 6 月，房贷利率迎来了一波快速下降。①5 年期贷款基准利率持续下调，从 下调至，降幅高达个百分点。②“认房或认贷”后，大量购房者在新政策下执行首套房贷利率，较二套房贷利率明显下降。虽然实践中，首套房利率 7 折优惠随着购房者需求持续上行而逐步向 85 折、9 折甚至与基准利率持平靠拢。整体上看，基准利率下行以及首套房利率优惠推动房贷利率快速下降。
需求集中爆发推动房价快速上涨
需求集中爆发推动房价快速上涨。这一时期，房地产调控政策大幅度放松，推动房价迅速反弹。主要原因有：
①信贷支持力度大。放宽二套房贷认定标准，即大幅降低了首付要求，又大幅降低了房贷利率成本，二者相互叠加影响，购房者加杠杆购房动力十足。
②前期压抑需求得到集中释放。一是上一轮调控积压的需求在本轮得到集中释放。二是 2010年以来各地以户籍和社保缴纳年限为核心的限购政策，大多采用社保缴纳 3 年或 5年为限，这部分购房者刚好在2014 年底-2016 年获得了购房资格，并在本次调控放松阶段集中释放。三是货币化棚改（而非实物安置）推动了棚改户购房需求。四是 2014 年以来生育政策逐步放开，生育二胎需求集中释放，生育二胎家庭购买二套房和置换大房屋的需求激增。
③学区房炒作推高房价。2014年初，教育部制定了《关于进一步做好小学升入初中免试就近入学工作的实施意见》，提出到 2015 年，在 4 个直辖市、5 个计划单列市和 10 个副省级省会城市的所有县（市、区）100%的小学划片就近入学，90%以上的初中实现划片入学。这使得此前租房、“择校”等方式入学名校的难度明显加大，市场对于“学区房”概念火热炒作，成为推动大城市领涨的关键因素。
④一线城市房价上涨扩散至三四线城市。从价的角度，一线城市价格是全面复苏中涨幅最高的；从量的角度，二线城市销售面积同比改善幅度最大。原因在于，由于限购政策的存在，一线城市房价上涨后，为了对冲房价上涨的风险以及未来子女在大城市定居的需求，被挡在限购资格之外的家庭普遍选择在省会城市或其他城市置业，从而推动房价涨幅持续扩散。由于这一时期房价涨幅过快，导致认为房价继续上涨的比例反而有所下降。
房地产行业报告书 第2篇
房地产业属于经验品和信任品，应选择信息性广告和劝说性进行投放，不仅描述产品的特征以及销售价格等基本信息，而且从消费者的切身利益出发，告诉消费者该品牌商品优于其他品牌商品的独到之处，改变消费者的看法，形成消费者对本企业产品或服务的特殊偏爱，从而判定选择本企业的产品或服务。
广告强度计算：
保利2020年营业收入2430亿元，销售费用68亿元
保利2019年营业收入2359亿元，销售费用66亿元
2020年销售强度：68亿元/2430亿元=
2019年销售强度：66亿元/2359亿元=
绿地2020年营业收入4557亿，销售费用81亿元
绿地2019年营业收入4278亿，销售费用84亿元
2020年销售强度:81亿元/4557亿元=
2019年销售强度:84亿元/4278亿元=
总结
房地产业的销售强度很低，即销售费用占营业收入的比例很低，表明房地产业产品在销售上的支出很低，即该产品容易销售，但是几乎不会影响房地产企业的集中度，进出壁垒和产品差异化，对市场结构几乎没有影响。
房地产行业报告书 第3篇
“四万亿”刺激政策推动经济由复苏走向“过热”，前期房价过快上涨问题引起决策层重视，房地产调控政策大幅收紧。为了应对全球金融危机，政府推出了“四万亿”刺激政策和相应宽松的货币政策，2010 年 Q1 的GDP 增速一度达到，通胀问题也逐渐显现，CPI 同比增速快速上行，2011 年8 月一度达到。防通胀和抑制经济过热成为政策新的首要任务，2009 年底的中央经济工作会议提出延续了“适度宽松”货币政策的提法，但强调要“增强针对性和灵活性”和“把握好货币信贷增长速度”，较 2008年的“促进货币信贷供应总量合理增长”明显收紧。
国际金融危机使我国转变经济发展方式问题更加突显出来，决策层开始更加注重转变经济发展方式，以优化经济结构、提高自主创新能力作为政策支持重点，面对2010年之后经济增速整体下降，决策层更加重视刺激消费内需、加快保障房建设等方式实现保增长，对于房地产政策调控的态度更加坚定。同时，房价过快上涨问题引起决策层高度重视。虽然 2009年中央经济工作会议并未提及房地产调控，但一周后 12 月 14 日，_常务会议要求在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。由此开启了新一轮房地产调控，较2005-2008年调控措施更加严格。
房价有涨有跌。房价环比在 2010 年春节之后开启下跌，2010 年底出现了一个小反弹之后继续下跌，2012 年至 2013 年上半年房价环比迎来了长达一年半左右的回暖，之后房价环比快速下跌。商品房销售额月同比也与房价环比走势相类似，房地产投资整体呈震荡下行态势。
房地产调控进入分类调控阶段，限购政策成为房地产调控的重要措施
面对 2008 年刺激政策后房价快速上涨，2009 年12 月14 日_常务会议提出“国四条”标志着房地产调控政策正式转向收紧。2010 年初，_办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”）、《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 （国发〔2010〕10 号，“国十条”），并要求地方政府出台措施限制购房套数的措施。2010 年 4 月 30 日，北京成为全国首个出台限购政策的城市。之后，在全国性房价调控措施的基础上，地方房地产调控手段也逐渐成为房地产调控的重要因素，限购政策成为这一阶段调控政策的核心，房地产调控逐步进入分类调控阶段。
对二套房认定的标准从模糊走向清晰、可操作，推动首付款比例实质性上调。针对此前二套房定义不清、缺乏可操作性、银行自主权大等问题，本次调控从顶层设计方面对实践中如何认定为二套房逐步明确了标准。
①明确二套房认定标准为家庭而非个人。对于 2009 年部分银行在实践中以个人为单位认定二套房的情况，2010年 1 月_办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”）中明确，购买二套房认定标准为家庭而非个人，即包含借款人、配偶及未成年子女名下持有房产情况，贷款首付款比例不得低于 40%。
②注重二套房认定过程中的可操作性，明确了“认房又认贷”。2010 年 4 月，_办公厅《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 （国发〔2010〕10 号，“国十条”）明确，“90平米以上二套房”首付比例提高到 50%。2010 年 4 月，《北京市人民政府贯彻落实_关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》（北京“国十条”细则）中要求“金融机构依据有关规定，通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房”。5月住建部、央行、银监会《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》首次明确了三条二套房认定标准，其中第一条和第二条合起来即“认房又认贷”。
③全面上调首付比率。2010 年 9 月底，央行、银监会《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，将首套房最低首付比例调整上升为30%，二套房全面调整为 50%，三套及以上暂停发放贷款（即首付比率为100%）。2011 年1月，_《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，将二套房首付比例进一步提升至 60%。
大城市限购措施逐步成为房地产调控的核心。2010 年4 月30 日，北京成为全国首个限购城市，之后上海、广州等地陆续制定了限购措施，主要是政策制定后的过渡期内只允许本地户籍居民以家庭为单位新购一套住房、不能提供1 年以上当地个税或社保缴纳证明的非本地户籍居民暂停贷款。2011 年1 月，_发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》明确要求各直辖市、计划单列市、省会城市从严制定和执行住房限购措施，并确定了原则上当地户籍居民家庭限购2套，非户籍家庭在满足社保要求情况下限购 1 套住房。2011 年后，各地开启了新一轮限购政策的收紧，从范围上看除重庆和拉萨之外的省会城市和计划单列市相继限购，从力度上看北京等大城市将非户籍人口限购政策上升至需要缴纳5 年社保或个税。限购政策极大地抑制了大城市的购房需求，也降低了房屋的流动性，加剧了房产的地域属性，标志着全国房地产市场逐步走向割裂。
交易环节税费上调，交易环节个人所得税成为制约房价涨幅的重要手段。
①取消此前税收优惠政策。2010 年 1 月“国十一条”要求抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。2011 年1 月《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》取消了原先营业税优惠，将个人转让房屋免征营业税的房屋持有年限从 2 年上调至 5 年。但对于购买唯一住房的家庭，契税仍然享受优惠政策。
②从严征收个人所得税。2013 年3月_办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17 号）要求，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的 20%计征。该政策一方面限制了房价涨幅，另一方面由于贷款额度按照房屋交易备案价格的比例计算，但交易备案价格是计算契税以及房屋交易差价（增值额）征收个人所得税的关键，因此房屋交易者在无需较高贷款额度或有其他资金渠道的情况下，在加征 20%高额个人所得税的情况下，市场参与者更加倾向于做低交易备案价格达到减税的目的。
③推进房产税试点。2011 年1月，上海、重庆宣布进行房产税试点，但事后来看由于征税范围较窄，试点效果并不理想。上海征收不对存量房产征收房产税，并且人均免税面积高达60平米，而2010年公布的上海市市区人均居住面积仅 平米，大部分房产无需交税。重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，普通住宅无需纳税。
房企融资环境收紧，加强土地价格调控。①为抑制地价过快上涨，_于 2010 年 3 月发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，规定土地竞买保证金不得低于出让最低价的 20%，并强调土地出让合同签订后1 个月内必须缴纳出让价款 50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。②2010 年 9 月，_印发的《保险资金投资不动产暂行办法》规定保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产，不能投资于住宅类项目。③2010年10 月，证监会为落实“国十条”，已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求_意见。
严格二套房标准，房贷利率开启上行
央行升准升息应对高通胀，后在 2012 年“稳增长”压力下又开启降息降准。①“4 万亿”投资计划后通胀水平明显提升，2009 年底的中央经济工作会议将把“调结构、防通胀”作为重点。在防通胀的主基调下，央行2010 年连续升准升息。大型金融机构的存款准别金由 上升至 20%，1 年期贷款基准利率则由上升到。②随着经济增速的下滑和防通胀效果逐步显现，“稳增长”压力凸显。2011年 7 月 22 日_会议强调“增强政策的前瞻性、针对性、有效性,把握好宏观调控的方向、力度、节奏,保持经济平稳较快发展”，表明随着通胀的回落，决策层将对政策做出相应调整，防止经济增长出现较大波动，故2011 年7 月逐步进入降准降息周期。
房贷利率经历了先升、后降、再升的过程。①2009 年12 月至2011 年12月，房贷利率持续上升。一方面是因为贷款基准利率持续提升，另一方面虽然没有明确发布政策，但 2010 年 11 月开始各大银行同时停止了首套房贷利率下限七折的优惠，执行此前下限八五折。故此阶段房贷利率快速上升。②进入2012 年上半年，基准利率下行带动房贷利率下行。③2012 年下半年开始，在没有其他政策的调控的情况下，随着二套房交易逐步增加，房贷利率恢复上行。
房价走势与房贷利率变动密切相关
房价走势与房贷利率变动密切相关。整体上看这一时期房价以2012年和2013年 6 月为分界点，只有 2012 年-2013 年 6 月期间房价开启了反弹，其余时间段均在调控政策打压下持续走低，表现为房价走势与房贷利率变动方向相反。期间反弹的主要原因有：
①房贷利率叠加贷款支持。以房贷为主的居民部门中长期信贷规模在2011年底低谷后，2012 年开始迅速走高，同时房贷利率下行推动房价开启新一轮上涨。②调控政策暂缓使得市场需求开始逐步释放。2011 年底部分地区就开始试探性地微调房地产市场政策，主要做法包括放松公积金贷款额度上限、放松限价等。进入2012年，原先密集出台的调控政策不再进一步加码，使得市场观望情绪开始有所缓解，而房贷利率下行推动此前挤压的需求开始逐步释放。由于个税属于地方税，在2013年各地出台“国五条”细则之前，出于对房屋交易个税的担忧更是推动了市场需求抢在各地个税细则落地之前集中释放（主要是 2006 年“满五唯一”个税优惠政策是否延续进行了较长时间的论证，导致最早落地的北京为当年3 月底，其余地市更晚）。③房价上涨预期短暂回归。在 2012 年房价见底后，央行城镇储户调查显示，2012年Q1 开始认为房价上涨的比例开始触底回升，直至2013 年Q4 才开始下降。
房地产行业报告书 第4篇
由此可见现在我国的房地产公司在范围经济方面并不显著。
关于市场结构的小结：
CR4≈，CR8≈25，94%
产品差别化（轻度）
进入退出壁垒（中度）
规模经济（不显著）
范围经济（不显著）
由以上分析可知，我国房地产业是低集中度的市场结构
第三部分 市场行为分析
一、我国房地产产业中企业的价格行为
我国房地产产业的价格行为主要体现在限制性定价和价格歧视两方面。
房地产行业报告书 第5篇
1、规模经济壁垒 —— 中壁垒
房地产市场整体规模有限，头部企业规模大，导致的新企业难以进入，目前来看，一二线城市还有一定空间，县城都人口净流出了，总体市场空间在缩小，而老企业该拿地的都布局的差不多了，新企业进来也难以吸引消费者获得市场空间，必然成本高，形成高壁垒。
但是房屋本身不容易量产来降低成本，新进入厂商如果有更强的营销能力、更好的地段也有一定的竞争力，因此整体上来说，中壁垒。
2、融资能力壁垒 —— 中壁垒
大的房地产企业才更容易获得融资。新进入的房地产企业一般较难获得更多的融资，形成中等壁垒。
4、产品差异化壁垒 —— 低壁垒
房地产产品的差异化程度属于轻度差异化。
5、政策和法规壁垒 —— 中壁垒
房地产业开设企业要经过严格复杂的审批程序，具体开发情况也要受到政策和法规的制约。我国房地产市场处于密集的政策调控之下，政策主要着力点在于调控房地产企业的土地和资金获取。
综上，我国房地产业属于中度进入退出壁垒的产业，这也决定了房地产业的市场集中度比较低。但是未来也有提高的趋势。
房地产行业报告书 第6篇
我国房地产业近几年增长较快，但是没有新技术的支撑，仅仅依靠市场规模的增长，而引起企业规模的增长，企业间价格竞争激烈，企业数量多而中大型以上企业数量较少。房地产本质上来说是出售的是不同地方楼盘的销售服务，不像工业是量产的，不能通过量产去降低成本，不容易规模经济。
另外，一个小区内的楼是有限的，而且地产商也有自己的商业考虑，太多了也不一定获利更多，少了反而造成一种稀缺，还喜欢捂盘惜售，所以主观上也不倾向于规模太大，所以总体上规模经济不显著。
房地产行业报告书 第7篇
我国房地产企业大多是中小企业，竞争激烈。低价开盘是指楼盘在第一次面对消费者时，以低于市场行情的价格公开销售。企业为了确保自己的市场份额，提高知名度打开市场，宁愿牺牲一些短期利益，向潜在进入者传递出盈利水平不佳的消息，从而阻止其进入，而且也会促使对手接受一个较低的兼并价格。
但低价开盘，作为一个局部的促销活动问题不大，若作为一项长久的策略，则必然会影响楼盘的档次定位和实际运作。
房地产行业报告书 第8篇
2002-2004年房地产出现过热苗条，2002年后房地产宏观调控全面展开。2008～2009年，国际金融危机爆发，为稳定经济增长、避免房地产市场下滑，政策开始转向刺激住房消费，推出信贷支持、增加保障房供应和税收减免政策，房价大涨，这个阶段是我国房价的一次飞跃。2010年全面祭出限购措施，房地产过热势头得到暂时限制。2014～2016年，主要是放松限购限贷，加强信贷支持和税收减免。2015-2016年一二线房价暴涨，三四线平稳，区域分化明显。中国房地产的又一次飞跃，一二线房价基本上翻番。具体调控时间线如图四所示：
图四：2000-2018我国房地产调控周期时间线
2016～至今，2016年房地产市场呈现“一二线高房价、三四线高库存”的区域分化现象。
房地产行业报告书 第9篇
1）发展减缓。中国城市化水平已经比较高，未来增速将会显著降低。且住房质量已大幅提高，也就是说老城市的折旧改造量会大幅减少。住房市场已基本平衡，人均住房面积不会再大幅增加。
2）中国房地产的建设将集中在三大热点地带。新房的建设主要将集中在三个热点地带。一是中心城市，即省会城市和同等级别区域性的中心城市。二是大都市圈。超级大城市会形成都市圈，三是热点地区城市群。城市群中的大中型城市往往也会是今后十几年房地产开发的热点。
3）未来十多年中国房地产企业数量将减少。中国房地产开发企业的数量居世界之最，差不多每一万人对应一家以上的房地产公司。未来的十几年时间里，基于新房交易规模的降低的趋势和房地产业高质量转型的要求，房地产开发企业必然会优胜劣汰、大幅萎缩。
04 房地产业供需
房地产行业报告书 第10篇
以我国房地产公司头部企业万科为例，如图五所示，为万科企业的主营业务构成，房地产考司法及相关资产经营业务占比,占绝大部分比重，物业服务和其他业务分别只占和。多元化经营较少，其他企业也是如此。
而恒大的多元化战略目前看来也并不成功。
图四：2021年中报万科营收来源分类
房地产行业报告书 第11篇
库茨涅兹周期：（房地产周期15——25年左右）刚好是一代人的开始，决定库茨涅兹周期的主要因素有两个，一是居民财产购建，二是人口转移，人口增长和城镇化。
据国家_数据显示，（如下所示）近20年来，我国人口出生率在2012年达到峰值，的人口出生率。在2016年开放二胎之后又有出现一波上涨，但在2020年人口出生率仅有。由此不难推测出在2037年左右和2045年左右房地产市场会出现一波高涨。
由图二可以看出，在2000年以前我国乡村人口数量居多，城镇人口数量较少，随着城镇化和人口转移，我国房地产市场出现高涨 ，在2000年后，我国城镇化水平不断上升，城镇人口数量越来越多。房地产开发企业的主营业务收入和商品房销售额也在逐年递增。
房地产业是顺周期行业，国家经济发展好，自然会加大基建投资力度，从而带动房地产市场发展，同时人民收入高，房地产市场也会火爆。
地产在这16年以来，整个地产板块有三个明显的大机会，这三个大机会都跟政策有关，2006年是基础建设腾飞的起点，2008年的四万亿救市计划托底经济也是从基础建设开始的，2015年更是借助一路一带把基础建设推出国门。实际上的基础建设走势跟房地产是同步的。
第五部分 产业政策
房地产行业报告书 第12篇
2020 年伊始新冠疫情来袭，经济“砸深坑”背景下房地产调控边际放松。2月新冠疫情的爆发，爆发初期普遍认为新冠与 2003 年的非典类似，新冠疫情将很快得到控制，并且不会在海外传播。但之后在海外疫情肆虐传播的过程中，对于新冠疫情和全球经济走势的认识进一步完善。随着防疫措施逐步奏效，企业3 月末才逐步恢复生产。
由于防疫措施对于消费和生产影响较大、经济成本较高，政策边际放松了对房地产的调控。2 月，决策层表示，在一城一策大背景下，“地方在大的方向下根据城市情况做安排，不违反大的政策要求即可，包括房地产融资政策”。这一边际表述的调整默许了部分银行对非限购城市的首套的首付比例调整行为。此次放松决策层吸取经验，在因疫情而放松的地产调控中并未采用直接刺激房地产市场的政策，而是选择了较为温和的放松的方式，如部分城市出台了延期缴纳土地出让金、降低预售条件等政策。
房地产市场回暖迅速。在政策边际放松后，房地产市场反应迅速，销售面积、二手房价格指数立即迎来了改善，三线城市的新房价格同比也迎来了上涨。全国房价房屋销售以 2020 年 2 月为分界点，地产投资 2020 年3 月年开始反转。二手住宅价格指数环比在 2020 年 3 月复工复产后迎来改善。房地产投资完成额在2020年2月以后迎来较高增速。
应对经济下行房地产调控迎来短暂“松动”
2020 年 2 月 25 日，在银_举行的媒体通气会上，银_首席风险官兼办公厅主任、新闻发言人肖远企表示“房地产金融政策没有调整和改变，仍然是一城一策”。但同时表示“地方在大的方向下根据城市情况做安排，不违反大的政策要求即可，包括房地产融资政策”。随着这一表述的变化下，部分地方商业银行对于房地产贷款开始有所放松。然而随着深圳、上海等地房价在此期间上涨过快引发热议，政策转向收紧。4 月 22 日，_办公厅就银行业保险业一季度运行发展情况召开新闻发布会，银行一定要监控资金流向，确保资金运用在申请贷款时的标的上，对于违规把贷款流入到房地产市场的行为要坚决予以纠正。此后，浙江银保监局公布了对余杭德商村镇银行和浙江富阳恒通村镇银行因经营性贷款和消费贷款资金被挪用于购房而开出的罚单。
疫情危机下货币宽松频频落地，经营贷违规入市降低购房成本
疫情冲击下，央行 2020 年上半年三次降准，货币宽松强信号助力房地产市场回暖。在对冲疫情影响的大背景下，央行多次降准以稳住实体经济、满足融资需求。2020 年央行一共降准三次：1 月份全面降准，大中小型银行存款准备金下降50bp，分别调整至 和 ；3 月份普惠金融定向降准，只针对特定银行；4月、5月针对中小型银行存款准备金两次各下降 50bp。三次降准后，6 月大型银行存款准备金率为 ，中小型银行存款准备金率为 。这一时期货币供应量增速明显，同时 MLF 利率下降带动 LPR 下行，降息叠加 MLF 投放力度明显加大。2020年，MLF利率带动 LPR 利率下行了两次，其中 1 月份下降，一年期LPR和五年期LPR跟随下行幅度相同；4 月份 MLF 利率下行了 20bp，一年期LPR 下行幅度相同，五年期 LPR 只跟随了 10bp。
LPR 下降推动房贷利率一同下降。2019 年下半年增量房贷对接LPR后，房贷利率开始明显下降。这一时期，更关键的是小微企业经营贷流入房市拉低了购房者成本。购房者可以通过新注册企业或者接受转让企业的方式，以房屋抵押方式向银行申请利率较低的经营性贷款，贷款期限与一般房贷基本相同，但不论是首套房还是二套房，经营贷利率均明显低于房贷利率。以北京为例，小微企业经营贷利率视申请人资质达到 4%左右的水平，而同期首套房贷利率约，二套房利率月。2020 年底至 2021 年初，银_进行检查和抽查中，发现了经营贷违规流入楼市在各地不同程度存在。
政策微调叠加需求集中释放托底房地产
政策微调叠加需求集中释放托底房地产，房价上行多重因素催化。
①疫情引起需求挤压和集中释放，加剧市场价格扰动。房屋交易通常需要线下实地看房，在疫情防控取得效果之前，全国各地小区进出管理趋严、出行限制较多等使得大量房屋交易需求挤压。这部分需求在 2020 年 4 月份防疫取得成效之后集中释放，加剧了市场波动，也全面推升了房价。②宽松信贷为房价上涨提供支撑。新冠疫情冲击后，政策降准降息以稳住经济，货币供应量增速上涨明显。由于房地产企业、购房者普遍对信贷依赖程度较大，快速增长的货币供应量开始外溢，信贷规模上升带动房价上涨、地产市场回暖。
③多重因素催化房价上行。这一时期房价上行催化因素较多，如 2017 年开始土地拍卖与房屋限售价格挂钩，2019 年底、2020 年初这部分限售价格商品房开始逐步上市，而经历了 2018 年、2019年两轮上涨后，“一二手”房价格存在明显倒挂，热门城市新房价格低于周边二手房幅度在5000 元/平米以上，“买到即赚到”推升了市场抢购情绪。再如这一时期北京、深圳、上海等一线城市学区制度调整，也印发了针对学区房的抢购。
④经营贷成房市炒房客重要资金来源。为了托底经济，央行对于中小微企业支持性政策增加，贷款利率实际明显下调，远低于房贷利率。部分银行、个人通过多种方式套取经营贷违规流入楼市。，深圳、上海、杭州等多地频出抢购现象。受此影响，房地产市场回暖迅速。