民宿商业策划方案 第1篇
2010年7月中青旅设立北京古北水镇旅游有限公司，注册资本亿元，由中青旅全资控股，作为古北水镇项目的建设主体，推进项目建设工作。
整个古北水镇景区规划面积9平方公里，其中项目公司购买1000多亩土地，其他采用租赁形式使用土地。在景区规划区域内，如果公司仍有用地需求，当地政府也会提供相应土地支持，推动景区长远发展。
当地政府对项目支持力度较高，采取市级部门领导、区县政府牵头到行政审批模式，除立项和建设用地手续外，市级行政审批权限一律下放，由密云县统筹研究，依法依规办理。密云县成立了“古北水镇”项目手续审批工作协调领导小组，优化审批流程，构建“政府牵头、部门协商、集中审批”的项目审批模式，在依法依规的前提下，最大限度地加快审批进程，各相关部门从受理到审批均将时间压缩在行政许可的最短时限。此外，还提供财政补贴和政策支持，除项目拿地、征地、水电供暖、基建补贴等支持，在交通方面，政府还协助修建景区门口的道路。
2011年6月，中青旅为古北水镇旅游公司以出具保函的方式向北京和谐成长投资中心借款 1 亿元人民币提供担保，借款期限一年。同年8月，古北水镇旅游公司取得国际休闲度假旅游区一期项目旅游用地，总面积亩，成交价亿元；11月取得旅游用地359亩，成交价亿元。项目取得土地为当地村民宅基地，借助新农村的开发政策，村民获得较高的拆迁补偿收益，另外，在水镇开发前吸收当地人就业，优先培训当地人成为工作人员；水镇开发后，设立一万平方米民俗区，对社会公开招标，村民享有优先租赁的权利。
在拿到土地后，为平衡前期投资支出，项目方与高端住宅开发商龙湖地产合作推出万平方米长城源著项目，依托龙湖地产的设计和建设，快速进行建设和销售，实现资金回笼。
2011年12月，古北水镇旅游公司引入战略投资者乌镇旅游公司和IDG，旅游公司注册资本由亿元增至5亿元，增资后中青旅持股42%，乌镇旅游持股18%，IDG持股40%。此次是中青旅与IDG的第二次合作，在上一轮合作中乌镇旅游未能顺利上市，此次合作增加了古北水镇走资产证券化道路的预期。此外，由于古北水镇整体为仿古建筑群，能够规避文化古迹的上市审核问题，预计古北水镇上市可能性较高。
2012年8月古北水镇旅游公司再次引入战略投资者京能集团（北京_直属企业）进行增资扩股，京能集团投资5亿元占股20%。增资完成后股权结构作出以下变更，如表1所示。
增资后古北水镇旅游公司自有资金达到15亿元，为项目建设提供了充足的资金支持，增强了公司信用，降低了公司财务费用，并提高了项目的抗风险能力。同时，项目的建设运营团队、国有资本、战略投资人持股比例均在15%-20%之间，能很好的平衡项目管理团队与资方的利益关系。
旅游公司以项目土地及地上建筑为抵押物，从中国银行北京分行、交通银行北京分行获得合计15亿元十年期银团贷款，加上旅游公司自有资金，项目建设资金已达到30亿元。
2013年5月项目公司各股东方共同对古北水镇公司进行增资，合计增资金额亿元，增资后股权结构再次进行变更，如表2所示。
由于中青旅持股比例的下降，古北水镇不再纳入财务报表合并范围，变更为联营子公司。
2013年10月水镇项目一期开业，2014年元旦开始试运营，水镇大酒店及部分民宿客房开始接待游客，部分游览景点、文化展示体验区、商铺和特色餐饮同步推出。试营业几个月后的清明节，游客量便迎来大爆发，日均客流量达到2万人次。
2014年7月古北水镇各股东按持股比例对公司进行增资，共计出资8亿元，将注册资本由亿元增至亿元，为新增项目开发提供资金，降低财务费用。
整个景区到商业模式，除了门票外，还包括索道、温泉、餐饮、住宿、娱乐、演艺及展览等，使得项目的收入来源能降低对门票收入的依赖性，同时各项目间能相互促进，提升整体收入规模。除通过招拍挂形式取得1000多亩外，原有古镇采用租赁模式运营，降低重资产投入的规模，提高投资回报率。古镇中新建的酒店采用自持模式，其他商业物业自营，将计入利润表的收入规模尽可能做大，便于未来持续融资。
二、成功方案背后的思考
乌镇模式的成功在于资源、区位、政府支持和管理四要素，在政府的大力支持下，通过后天的改造和营销运作打造成观光、休闲、度假游综合目的地。虽说乌镇本身的资源、区位及政府支持都十分可观，但相比其他几大江南古镇并不是绝对有优势。乌镇的成功靠的更主要还是管理团队经营理念的卓越，使整个景区实现质的飞跃。投资就是投人，这句话在企业发展的每个阶段有效。
民宿商业策划方案 第2篇
（一）优化绿化和公用设施配套工程
1. 古镇完工多项绿化工程
一是上半年古镇实施江边及游乐园植被栽植，于古镇内修建多处艺术花池，完成春季花卉更换，增加造景小品，丰富景观层次，平均节省合同工期15天；二是下半年古镇沿铁路边坡植被覆盖及水管改造，以美化方式优化古镇人行天桥栏杆设施，根据XX部门要求对更换古镇绿植，覆盖裸土并改进树木支撑，进行秋季绿化施工，提升古镇景观面貌。三是完工火车站台及雕塑景观设计及施工，完成老码头景观设计方案，并就消落带区域整治征求区交委、区城乡建委、区农委及区环保局等主管部门意见。
2. 完善公用设施配套
为便利游客，应对医疗、消防及治安等突发事件，于游客服务中心内设置医疗室、治安防暴室及微型消防站等，完善游客服务中心功能。对古镇wifi进行改造，扩大覆盖半径至200米，形成全覆盖网络并提高wifi速率，提升游客体验。
（二）环保整改及升级改造
1. 4月16日环保督查整改
根据市第二环保督察组发现的环保问题，立时现场整改并制定后续保障措施。第一，对沉降造成排污管网局部破裂问题，立即更换破裂排污管，并安排专人进行整改后续观测。同时立即对商家排水管、排污管接入情况及古镇内部所有雨、污水管道进行了拉网式排查，并对集水井和管道进行了清掏。第二，对一体化废水处理设施不正常使用问题，立即排查并通知设备厂商安排专业技术人员上门对设备进行检测调试。后续安排专人进行长期定时观测。在XX案件办理中提前完成整改情况反馈。
2. 采取进一步环保工作措施
第一，确立环保责任制，落实实施细则。落实集团公司环保工作要求，明确古镇环保责任制，制定《XX古镇环保责任制实施规定》，明确各主体的环保责任，确保环境保护工作落实到位。
第二，形成定期巡查制度，建立巡查台账。制定并落实《XX古镇每日巡查制度》、《XX古镇雨污水管道巡查制度》、《XX古镇沿江区域巡查制度》等巡查制度，并建立巡查台账。尤其是对一体化污水处理设备的管理，在已安排人员进行日常巡查及记录的基础上，再安排专业人员进行运行维护管理，并做好运行记录，确保设施的正常运转。
第三，强化装修审查工作，防止管道混用。严格审查商家进场前装修方案并安排物业管理人员对装修情况进行巡查，严禁商家乱搭乱接、私自排放行为。要求物业服务中心日常对综合管网进行巡查检修，防止商家随意倾倒污水，督促商家按规排放统一处理。同时，对整个古镇内部的环境卫生及河滩垃圾清理进行督查，督促物业管理公司及时履职。
3. 对一体化污水处理设备进行改造
第一，进行一体化污水处理设备双电源线路改造。我部门于9月初启动并完善施工图设计、开挖预埋管线，增加双电源控制柜等，至11月初完成双电源埋设施工并验收合格，以应对古镇一体化污水处理设备停电等突发状况，保障设备正常运转。
第二，按照XX督查整改工作第12条关于古镇一体化污水处理设备及古镇污水管网的整改要求，已完成一体化设备双回路升级改造，完成古镇污水管网全面排查检修，并形成定期巡查机制，形成连续巡查记录及设备运行记录，将于11月30日前完成一体化设备改造工程。
（三）安全管理整改及抢险
1. 防汛安全整改及应急抢险
按照区防办防汛整改要求，我司于4月份进行了防汛物资采购，完善了防汛应急预案，并多次将防汛疏散转移纳入应急演练；我司于7月底完成电力线路检修及维修，完成游乐园汛后清理及检修，按照地勘单位意见启动游乐园一侧、XX建筑及边坡治理工程。目前已于11月初完成游乐园一侧边坡滑坡治理，完成XX建筑结构安全性鉴定，以及建筑和边坡治理设计。
2. 铁路沿线禁放风筝整改
根据XX整改通知要求，及时进行现场核实及整改，制定隐患整改方案，设置禁放风筝警示标牌，严禁商家售卖风筝等低空飘浮物，并于古镇出入口、沿江区域阻止贩卖风筝、气球等商品的游摊商贩进入古镇，及时发现游客携带风筝、气球等进入古镇的行为并及时劝阻游客的升放行为。同时将劝阻游客在铁路沿线放风筝等纳入古镇专项安全演练。
（四）古镇运营及管理
1. 取得古镇遗留权属问题突破
在XX大力支持下，经多次协调市级、区级各主管部门，逐步完成房屋结构安全性鉴定、房屋面积测绘、国土宗地及房屋落地建盘等工作，取得联合会审表、收购批复、危房鉴定、建设工程规划许可、国土分局权属证明、公安机关房地产坐落证明等审批文件，于2018年1月解决古镇权属遗留问题，取得新建XX栋房屋建筑的房地产权证，为我司增加国有固定资产房屋面积XX平方米，土地使用权面积XX平方米，为商铺租赁、资产融资等提供基础，确保国有固定资产持有、使用合法化。
2. 商铺招商及门面清理
按照区委、区政府关于古镇招商调整为特色江湖菜、民宿等休闲文旅业态，我部门全面筹划，以租赁合同为依据，根据法律顾问意见完善回收方案，强制收回XX户不开业商铺，面积达XX平方米，约占可租赁总面积的XX。同时，于古镇内游客接待中心等区域设置展板、摆放宣传册，对可租赁商铺进行位置、面积、拟使用业态、优惠政策、招商电话及官网等描述，通过电话、上门拜访等方式扩大意向商户范围，加大招商力度，目前古镇业态主要有餐饮、茶楼、文娱学会、文创产品、咖啡馆、小吃、饮品店、便利店等，同时新增民宿正在进行装修。
3. 古镇游乐园投用与运营
古镇游乐园于2018年2月建成。为贯彻落实安全管理要求，我部门于游乐园内增设监控系统、音响系统，建成大门及管理用房，增加沥青路面，并于二季度及汛期后进一步对其设施进行安全隐患排查及整改，新增防撞防护并完善安全警示标识。目前，游乐园已开园试运营，周末、节假日等时段游客密集。
二、工作要点
1. 环保及安全管理方面，严格把关，确保古镇环境达标、运行无安全事故。
2. 项目建设及配套设施完善方面，加快XX建筑及边坡治理实施；做好绿化季节性施工、丰富古镇公共设施等工作；配合古镇二期策划，优化内部设施。
民宿商业策划方案 第3篇
关键词： 路由交换技术 CISCO 兴趣教学方法
兴趣教学法是以学生各自不同的兴趣为切入点，充分发挥其主观能动性，让学生在自由的天地中发挥特长。
路由和交换技术作为网络基础架构的重要组成部分，在网络中的地位相当重要，却有很多学生苦于很难理解和掌握这门技术，其实只要结合生活实践，路由和交换的技术很容易理解。在课程实施时配合兴趣教学法，效果显著。下面我谈谈对路由交换课程的理解，以及如何在该课程中实施兴趣教学法。
我们先来看看家庭型网络，网线接进来，经过modem，经过路由器，然后到达电脑，这一路传送的信息，到电脑之后才呈现内容。也就是说modem，路由器都是转发了一下而已（一个接口收到后从另外一个接口发出去），这些设备被称为“中间设备”，电脑被称为“终端设备”，路由和交换技术研究的就是“中间设备”的功能。
举个局域网的例子：一个教室有30台电脑供学生上课，这些电脑可以相互通讯，那么是什么东西把这30台电脑连起来的呢，那就是交换机，就是任何两台电脑之间传送的信息都必须经过交换机完成，交换机也是“中间设备”。
关于路由和交换究竟研究些什么呢？其实从上面的例子可以看出，在大型网络里中间设备需要完成的最重要的事情就是如何选路和如何转发数据包？
要明白什么是路由器，首先要明白什么是路由，如果明白什么是路由，那么路由器、路由表、路由协议等就自然明白了，那么什么是路由呢？
举一个例子，当客户A在上海连入Internet和远在北京的朋友相互发送信息，那么这些信息在运营商内部是如何传送的呢？这个听起来似乎很抽象，试想如果你现在在中山公园，想去人民广场，请问你会怎么走？有的学生会说，那还不简单，坐二号线。答案正确，这就是路由。这里有四个要素：源、宿、最和佳，简单点说就是：路由是从源到宿的一条最佳路径。
第一个要素是“源”，这个很容易理解，没有起源肯定找不到最好的路，同理没有宿也是找不到最好的路的。
第二个要素是“最”，什么是“最”，就是说从源到宿有多条路径（起码两条）供你选择，才会有“最”的概念，俗话说“自古华山一条道”，请问到华山山顶最好的路怎么走？唯一的一条路径自然是最好的路径。
第三个要素是“佳”，佳就是好，最佳就是最好，但是最好的路径是不是太笼统了？其实这个“佳”蕴含了一个关键含义：参考标准，可以想象，参考标准不同，最好的路径自然也会不同，所以“参考标准”是学习“路由”的核心问题。
再把刚才的问题重复一遍：从中山公园（源）出发到人民广场（宿），其中可以行得通的路径有很多条，那么为什么学生会开口说二号线呢？其实他已经经过“参考标准”的比较：省钱，快捷，舒适。如果把“参考标准”改一下：从中山公园（源）出发到人民广场（宿），请选择一条最佳路径，参考标准是沿途风景要最好，恐怕二号线就不会是最佳路径。
路由表是什么？路由表就是从一个源出发到多个宿的最佳路径的集合。路由器是什么？路由器就是用来选择最佳路径并沿最佳路径执行数据包转发的机器。路由协议是什么？这正是我们接下来要谈的一个问题。
在路由技术中有多个路由协议：RIP，OSPF，EIGRP等，那么它们之间的区别在哪里呢？当然不同路由协议的区别很多，但是它们之间的最大区别就是：选路的参考标准不一样。
先看RIP：RIP作为最简单的动态路由协议，它的参考标准是很简单的，以hop（跳数即路由器的台数）作为参考标准，如果从同一个源到同一个宿，有两条路径可以到达，第一条经过四台路由器，第二条经过五台路由器，那么第一条就比第二条要好。但是RIP没有考虑带宽的问题，这是不合理的。
再看OSPF：OSPF的选路标准是COST之和（和带宽成反比，也就是带宽越高，付出代价越小，这条路就越好），听起来比较合理，但是考虑得还是不够全面，试想一条路径带宽虽然很高，但是不稳定或者堵塞，就好比高速公路和路面公路，高速公路虽然带宽较高，但是如果堵塞了，还不如地面公路来得快，下面引入EIGRP。
最后看EIGRP：EIGRP的选路标准是综合度量值：考虑带宽，延时，可靠性，负载，MTU五个参数，似乎能考虑的问题都考虑了，是否就是完美了呢？其实也不是，考虑的东西越多，对路由器的硬件要求就越高，如CPU、内存等，就算不考虑这些，它还有一个最大的缺点：EIGRP是CISCO私有的协议，也就是只能用在CISCO的产品上，如果是华为或锐捷的产品就无能为力。
似乎没有完美的路由协议可以供路由器进行选路，的确是这样的，所以才要学习技术，就是要结合自身的网络环境选择合适的路由协议。我们需要继续推进技术的创新和发展。
最后，谈谈在学习路由和交换技术的一个思路问题：如何从整体上把握学习思路呢？举一个简单的例子：现在我们在运行的IPv4网络，不久的将来会进入IPv6网络，对于学习网络技术而言，我们首先要明白为什么IPv4的地址会不够用？算下来42亿个地址，如果规划合理就应该够用，就是因为IPv4发展初期地址分配不合理，才导致有公司地址用不完，有公司地址不够用。那么在想IPv6过渡的时候我们有一个短期的解决方案，就是用来延长IPv4网络的寿命，这些技术包括RFC1918，NAT，CIDR等，还有一个问题就是：在很长的时间内IPv4和IPv6网络将在一个网络内共存，这里又有一个技术问题：如何让IPv4网络和IPv6网络相互操作，如果理清这条大纲，剩下的问题就迎刃而解。
在具体的课堂实施过程中，兴趣教学法可以分四步：
第一步游戏。这是兴趣教学法的一种基本形式，从学生的心理特点来看，这是每个人都喜爱的活动，但在教学中，必须在实现教学目标的前提下结合教学内容，把重点和难点进行分解，融入精心设计的游戏中，做到知识性与娱乐性完美结合。例如：在讲解路由转发数据包时，我们可以安排多名学生充当不同角色，有的学生充当路由器，有的学生充当数据包，让学生通过来回走动和交互模拟数据包的转发过程。这样学生有了参与感，就能理解得更深刻。
第二步竞赛。可分为个体竞赛和群体竞赛，个体竞赛有助于展示学生的个性特长，展示学生的表演天才，鼓励他们冒尖；群体竞赛能加强学生间的团结互助，聚集体之智慧，达到互补的目的。例如：选出两组学生进行设备命令的练习比赛，而要完成比赛结果可以通过多种方法，对采用额外的新方法完成比赛的学生要着重表扬或者奖励，这样鼓励学生用发散性思维考虑网络问题，有助于其养成多途径地解决问题的习惯。
第三步表演。学生学会知识，掌握技能后，就要充分表现出来，这是检验学习效果、展示学生二度创作的有效手段。比如：在讲解并练习一段路由的访问控制列表后，让学生主动讲讲访问控制列表在实际中的其他应用，最好给出实际例子。
第四步评价。在课堂上展开评价有助于学生充分表达对教学中的要求的理解。