社区对居民区物业管理方案 第1篇
1、业主投诉处理的工作时限：
（1）服务人员服务态度方面的投诉处理时限：情节一般的，不超过半天；情节严重，不超过2天；
（2）工程维修方面的投诉处理时限：
水浸、停电、停水、马桶堵塞等，及时处理，维修人员到现场时间不超过10分钟；换灯泡、换门锁、更换小部件等简易维修项目，不超过半天；
其他维修，按与业主约定时限内完成，一般不能超过7个工作日；
（3）小区公共部分维修方面的投诉处理时限
明显影响业主生活起居，如：影响业主休息的公共设备噪音、沙井盖丢失、污水溢流、路面或地面积水、天面排水口堵塞等可能危及业主人身或财产安全的，及时处理，处理人员到现场时间不得超过10分钟；
其他公共部分维修，不得超过3个工作日；
（4）对其他业主行为的投诉，如邻居装修发出异味或过大噪音、休息时间邻居活动发出过大噪音等，物业助理在15分钟内到达被投诉业主家中并进行处理。
（5）其他投诉的.处理时限视具体情况而决定，到达处理时间不超过8小时。
2、业主咨询回复工作时限：
（1）关于小区一般情况，不涉及管理中心内部情况，不能马上回复的，不超过30分钟。
（2）关于各项物业收费项目和标准，要求马上回复，无统一标准，需要确定的，征得业主同意，在30分钟内派人到现场确定收费，回复业主。
（3）关于管理中心以外的服务项目和收费标准的咨询，一般要求马上回复，确实无法落实，不超过30分钟回复对方。
（4）关于其它部门的办事程序、收费情况的咨询，马上答复或与业主约定时限内回复，但原则上不得超过2个工作日。
社区对居民区物业管理方案 第2篇
1、分别于住宅大堂设“礼宾助理”，24小时接受咨询和服务
2、为更好地宣传秘书管家服务，方便业户与助理取得联系，将特定专职“助理”的相片、个人特长、服务电话等助理资料镶嵌在每一幢住宅公区内，并印制助理名片派发业户。
3、每位助理必须了解其服务的家庭状况，如家庭成员、家庭背景、工作行业、生活习惯、饮食偏爱、娱乐及运动爱好、身体情况、商务要求等以便随时满足各服务对象的需求。
4、“助理”定期向业户通报社区最新讯息，向住户讲解物业相关法规政策；企业新闻及相关政策、制度改革最新动态；社区生活诸如：天气预报、健康信息和安全常识等最新服务信息。
5、“助理”倾情奉献秘书管家服务，不仅提供购物、订餐、购票、商务、家居、代召出租车等日常服务，更是您商务与生活的贴心顾问。
6、礼宾助理_出现以下情况要承担过失责任，过失者视情节轻重给予口头、书面警告并相应扣减当月奖金或辞退；
（1）对自己职责范围内或自己可以即行处理的事情不予理睬或拖沓、推诿者；
（2）自己无法解决的投诉不及时向上级汇报者；
（3）有证据显示带有情绪或缺乏诚意地去处理投诉，令投诉人不满意者。
社区对居民区物业管理方案 第3篇
(一)商业住宅小区
××已有的成气候的商住小区基本都已经有专业的物业管理公司进驻管理。在小区管理上，他们有一套专业的、相对完善的管理模式，但并不代表可以高枕无忧，因为城市经验移植到农村有时也会水土不服。由于历史、文化及风俗习惯的差异，农村居民和城市居民存在一定的差距。虽然经济发展了，但城市化进程相对滞后，如果不从农村实际出发，完全照搬城市物业管理模式，就是引发很多问题，锦绣家园和金湾花苑已经因为沟通上的不通畅造成物业管理和小区业主之间发生矛盾与摩擦。所以，对于××镇的商业小区而言，物业管理也需要因地制宜。
(二)农村拆迁小区
各村经济的发展及对生活环境要求的提高，促使拆迁小区建设进入到一个蓬勃发展的阶段。在管理模式上都是由各村自行管理，由于没有统一的规范，造成管理效果参差不齐，引发一系列问题。
1、安全问题:目前，很多村的拆迁小区因没有建设完毕，还有后期工程正在进行，所以没有进行封闭式的管理。小区道路虽装有监控设备，但基本形同虚设，早安全上造成了隐患。
关键词：安置小区,社区化管理,农民,进城
一、拆迁安置小区管理问题呈现的特点
随着吴江城镇化、工业化的不断推进, 农民进城步伐也随之加快, 据统计, 目前吴江已建成的农民公寓房安置小区有28个, 打破了传统的城与村、村与村的界限, 诞生了诸如“城中村”和“社区村”等概念, 拆迁安置小区的管理问题也逐渐显露出来, 主要呈现以下几个特点。
1. 思想认识问题。
受原农村住房观念及生活习惯的影响, 搬迁农户公共意识淡薄, 存在各人“自扫门前雪, 不管他人瓦上霜”的现象;破坏绿化和公用设施, 农具杂物乱摊乱放, 在公共场所生煤炉, 利用小区绿地种菜、种庄稼现象普遍存在。另外, 由于被拆迁农民集中居住的被动性, 使住户抱着“不是我要住, 是政府要我住”的想法, 加上小区基础设施建设等方面的“不到位”, 使农户产生抵触情绪, 故意不配合小区管理。
2. 管理体制问题。
农民逐渐从土地剥离转变为市民, 在这一转变过程中, 村居权力的交叉、相撞必然产生, 多村杂居、两头不管的“真空地带”、村“管不到”且社区“管不了”的现象客观存在。另外, 小区住户大多为中低收入人群, 人员结构复杂素质参次不齐, 呈现“三多”现象, 下岗失业的多, 征地失地的多, 低保家庭困难的多, 成为社会管理的“盲区”、社会稳定的“雷区”。
3. 小区配套问题。
农民安置小区与一般的商品房小区相比, 政府往往为了节约成本, 安置小区周边配套布点不够健全, 给农民带来诸如出行、教育、就业等衍生问题;另外, 随着近年城乡一体化的不断推进, 农村基础设施的配套逐步健全, 部分小区布点的基础条件并不比农村优越多少, 导致部分农民不愿搬入安置小区, “逆城市化”现象时有发生。
4. 住房出租问题。
得益于优惠的动拆迁政策, 部分农户在拆迁过程中拿到2~套房, 自己住一套外, 还有富余的房子用于出租。造成拆迁安置小区除本地农村居民集居外, 还有大量的外地务工者集中居住, 外地人口流动性大, 卫生意识淡薄, 管理难度大, 随之滋生出一系列环境卫生、社会治安问题。
针对以上问题, 我们在加快农民集居的过程中, 除需要加快公寓房建设, 缓解公寓房供需矛盾外, 在农民安置落户后, 还要加强后期的一系列社区管理, 实现农民真正意义上的安居、乐居。
二、解决拆迁安置小区管理问题的几点建议
1. 推进安置小区的社区化改造。
通过将安置小区纳入社区化统一管理, 引导农民在生活、身份、意识等方面逐步融入城市生活。一是尽快建立社区服务组织。对已建成的农民集中拆迁安置小区, 应该尽快建立集“管理、服务、文化、组织、自治”等多功能于一体的新型社区服务体系, 充分发挥安置区居委会的管理职能作用, 改善社区服务条件, 提高社区吸引力, 积极引导农民进城;二是尽快引入物业管理。根据农民拆迁安置房小区的实际情况以及小区住户的意愿, 可采取政府或村委出资+小区门面出租+小区居民交纳物管费等多个途径获取物业管理费用, 引入安置小区物业管理模式, 通过几年的努力, 逐步过渡到市场化的物业管理;三是加快撤村建居。部分具备条件的行政村, 要在切实保护农民根本利益前提下, 加快“撤村建居”;尤其是要加快推进人均实际耕地面积小于亩的行政村“撤村建居”;针对部分问题突出的“城中村”及城乡结合部行政村, 要稳步推进“撤村建居”, 同时要妥善解决土地承包经营、集体资产处置、社会保障并轨等问题。
2. 突出安置小区的城市化优势。
通过凸显社区生活配套、功能和服务优势, 吸引农户搬迁入住。一是突显安置点的配套优势。立足今后5~10年的发展, 在2010年划区调点的基础上, 加快完善安置点周边的功能布点, 充分考虑群众生产、生活、就业的便利性, 实现安置点与城镇之间的功能互补, 服务配套, 协调发展, 切实保证安置点的基础配套优势;二是突显安置小区的生活条件优势。以建设国家级康居示范工程为宗旨, 提高新材料、新工艺、新设备、新技术的使用率, 提升住宅品质和档次, 彻底提高安置小区农户的居住和生活质量;三是突显安置点的服务体系优势。不断创新服务形式, 以创建“便民、利民、惠民”服务体系为目标, 拓展并延伸安置社区服务中心在健康医疗、居民养老、教育培训、休闲娱乐等方面的服务功能。政府继续加大投入资金与建设力度, 逐步实现社区服务设施功能最大化、人员专业化、配置合理化, 不断地全面提升社区服务的保障性、利民性、公益性水平。
3. 加快安置农户的市民化转变。
一是固化农村分配权益。引导农民从传统意义上的农村转入城市生活, 要在切实保护农户利益的基础上, 通过土地入股从传统土地经营的束缚中解放出来, 通过社区股份确权量化将集体经济分配权固化下来, 在确保原有分配权益的基础上, 实现身份上的转变, 能够进城生活、创业与就业;二是完善农民城镇就业社保体系。加大对进城务工农民在就业培训、援助及就业安置等方面扶持的力度;实施城乡一体化, 建立失业保险、失业登记统计及就业基本培训免费城乡统一制度, 建立健全城乡劳动力资源市场调查制度。在“农保”、“土保”接轨“城保”等方面加快步伐, 不断加紧实施城乡居民社会保障接轨政策, 从而全面推进城乡社会保障的一元化;三是加快进城农民户籍身份的转变。打破原有户籍制度, 深化城乡户籍改革, 逐步缩小城乡户籍居民间的待遇差别, 积极引导自愿放弃土地承包经营权的进城农民参加城镇社会保险, 鼓励他们在城镇就业和定居, 探索制定进城农民转为城镇居民政策。在农户各项权益得到稳定保障的基础上, 通过政府引导整体集中拆迁安置居住的农民安置区, 必须实行城镇式社区居委会管理模式, 使农民不仅居住进城, 身份也进城。
4. 加强安置小区的组织化管理。
关键词：拆迁安置小区 社区管理 桂苑社区 社工
拆迁安置小区是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的住宅小区，安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。近年来，为了推进城市化的快速发展，嘉兴市实施了一系列卓有成效的措施，从2007年开始的“1812”老区改造工程，到“两分两换”和 “两新”工程，嘉兴市拆迁安置小区的数量和规模呈快速增加的态势，至2011年底，已累计开工农村新社区382个，其中示范性城乡一体新社区142个①。而从2013年2月开始，为了贯彻落实省委、省政府深入开展旧住宅区改造、旧厂区改造、城中村改造和拆除违法建筑行动的精神，嘉兴市对“三改一拆”进行了全面部署，一年来，各地共投入资金亿元，对276个旧住宅区、222个城中村进行了综合改造整治。据统计，全市共有万户城中村住户、万人通过征迁安置搬入设施齐全、功能完善的小区。②这些措施都极大地推动了嘉兴市城乡一体化的进程与文明城市的建设。然而，随着新社区的建立，也带来了一系列治理难题，如新社区建立之初的环境脏乱差、不文明现象、社区意识淡薄等问题，到后续的物业纠纷、社区服务水平不足、资金缺乏等问题，都需要寻求一套行之有效的社区管理模式来解决。
1 桂苑社区管理模式概述
嘉兴市南湖区南湖街道桂苑社区，始建于2000年8月，合并前共有居住户1531户，其中拆迁户占90%（农迁户占），2010年3月，原东塔路社区归并为桂苑社区，居住结构由原来的拆迁安置小区为主转变为高档商品房、老旧小区、拆迁安置小区并存的局面。
桂苑社区在建立初始，与其他拆迁小区一样存在着许多问题，如不讲卫生、乱停放车辆、占用楼道、声音嘈杂、不服管理等，同时由于是老城区，也存在着社区公共设施缺乏、绿化不到位、下水道堵塞、房屋失修等一系列问题。针对这些问题，桂苑社区居委会以“人本”与“和谐”为工作理念，时刻以“为民服务”为宗旨，设立了“亚萍一家人工作室”，听取民意与民声；设置“老娘舅”专门解决居民纠纷；通过宣传橱窗、简报、社区博客、手机短信、微博等各种方式进行社区文化的宣传与推广；从居民的需求出发，针对不同人群的特点开展各类文化活动，如老年电视大学、青少年暑期教育、“中草药兴趣小组”等；同时还扩建了社区文化广场、电子阅览室、健身房、社区学校等一些列活动场地，极大地满足了居民的文化与发展需要，促进了居民的交流与融合。另外，为了进一步提升居民的参与意识，体现居民的利益，桂苑社区采用了“居民参与型的”管理模式，社区党组织换届选举实行“公推直选”，居委会换届选举实行“自荐直选”，通过召开业主代表大会、居民座谈会等形式解决了小区停车难等社区问题，充分彰显了居民的权利。经过十多年的努力，桂苑社区逐渐走出了拆迁小区的困境，并取得了丰厚的成就，先后获得了全国“城市体育先进社区”、省级“文明社区”、省级“示范居委会”等一系列荣誉。因此，桂苑社区的这些社区管理方法对于建立之初的拆迁安置小区具有较好的借鉴意义。然而，随着社区的深入发展，桂苑社区的管理模式又涌现出了一些新的问题。
2 桂苑社区管理模式存在的问题及分析
行政化倾向。虽然桂苑社区在社区事务管理中尽可能地体现民意，贴近居民的需求，但由于我国体制上的问题，政府的职能没有完全转变或者相关政府官员的认识不清等原因，在社区事务中还是表现出了较严重的行政化倾向，社区工作人员将大部分时间运用于处理行政事务上，极大地影响了社区自我事务的管理。据了解，桂苑社区居委会至少有一半的时间需要用于各种政府的行政事务、会议和上级检查等，而且在开展社区活动时，由于政府的过多干预，如对活动形式及流程的严格限制，使得活动过于单调、呆板，抑制了居民的积极性与参与性。