商业地产报告项目现状 第1篇
【关键词】商业地产；风险；对策建议
房地产作为关系民生的重要行业，其发展状况越来越值得关注。近年来，国家不断出台房地产调控政策，希望借此有效的遏制房价的不断攀升，促进房地产行业回归理性化发展的道路。经过近两年多的实践证明，房地产调控政策的实施取得了显著的效果，有效的遏制了西安市场上投资性和投机性的购房需求。
而商业地产由于不受限购令等政策的影响，成为房地产开发企业开辟新市场的香饽饽，本文从目前西安市商业地产的发展状况出发，分析了商业地产蓬勃发展的原因以及可能面临的潜在风险，最后提出些许促进商业地产健康发展的对策建议。
一、商业地产发展现状分析
“十一五”期间西安出台了一系列招商引资政策，逐步建立起了红星美凯龙、大唐西市、骡马市步行街和万达广场等一大批商业地产项目，为西安市的经济发展添加了活力。“十二五”期间确立的建立关中天水经济区发展的规划的进一步推进，将为西安商业地产的发展带来难得的机遇。
（一）商业物业新开工面积创新高，成交量大增
从2010年下半年以来，在住宅市场受房地产调控政策影响步步收紧的情况下，商业地产却迎来契机。特别是浐灞新区、曲江新区等新兴开发区的建设步伐不断加快，更是加速了市场上对商业地产的需求。截至2011年底，西安商业物业的成交量达到万平方米，成交金额达到亿元，创2005年以来的新高。
（二）购房者投资商业地产热情高涨，推动商业用房贷款增速迅猛
由于“限购令”的实施，很多投资性和投机性的购房者没有资格购买商品住宅，他们纷纷将目光投向没有受到限购约束的商业地产。从“新国八条”出台前后的个人购房贷款来看，2010年全年新增个人商业用房贷款亿元，政策出台后，个人商业用房贷款迅猛增长，截至2011年底，全年新增贷款亿元，同比增长了。
（三）商业地产用地需求量不断增大
随着西安市经济的不断发展，商业地产的建设越来越快，对商业用地的需求也逐年提高。从2008年以来，商业地产用地需求量逐年增长，截至2011年12月末，商业用地成交均价为750万元/亩，楼面地价为元/平方米，虽然，在2011年，全市土地成交面积受调控影响大幅下降，但是，商业用地成交面积在总成交面积中的占比处于不断上涨趋势。
二、商业地产蓬勃发展的原因分析
西安市商业地产的快速发展除了西安市在西北地区拥有的独特区位优势和龙头作用以外，房地产开发商的资金趋紧以及投资客的不断追涨也是造成商业地产蓬勃发展的原因。
（一）西安区位优势明显
西安是陕西省省会，世界著名的历史文化名城，是我国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地，是新亚欧大陆桥中国段陇海兰新线上最大的中心城市。在全国区域经济布局上，西安具有承东启西、东联西进的区位优势，在西部大开发战略中具有重要的战略地位，西安的大发展必将带动整个西北地区的发展，明显的区位优势有力的促进了西安经济的发展。
（二）商业地产发展潜力大
近几年来，西安市不断优化产业发展布局，逐步形成了高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区、阎良国家航空高技术产业基地建设的“四区一基地”的开发新区格局。2009年6月25日，_《关中-天水经济区发展规划》，提出了“加快推进西咸一体化建设，主力打造西安国际化大都市”的目标这一举措，为大西安的发展指明了道路，拓展了空间。随着各种开发区的建设以及关天一体化建设的不断推进和城镇化的不断加快，必然为西安地区商业地产的发展开拓出更为广阔的空间。
（三）房地产企业资金趋紧，纷纷转战商业地产
国家不断颁布实施的房地产调控政策有力的遏制了市场上的投资性和投机性购房需求，一些中小开发商逐渐感觉到住房市场项目开发难度加大，建设资金明显偏紧，特别是一些定位在高端楼盘、别墅区楼盘的房地产企业纷纷出现资金回笼紧张，项目进展缓慢的情况。面对住房市场的不景气，房地产企业纷纷将发展项目转向商业地产，谋求在商业地产中的利润，以期安然度过难关。
（四）投资者、投机者不断追涨
西安颁布的“限购令”并没有对公寓楼、写字楼和商铺进行限购。这样一来，原先很多将拥有住房作为保值、增值手段的投资者和投机者再没有资格购买二套，三套以上住房，而商业地产等由于不在“限购令”的限购范围内，在资本的逐利性影响下，投资者就将手中的资金转向商业地产，无形当中也推动了商业地产迅猛发展。
三、商业地产发展的隐忧分析
商业地产的快速建设和投入市场，并没有考虑到市场对其的接受能力和商业地产发展所需要的后期的运营能力，在经过近一年多的实践证明这种不合理的发展模式为房地产市场的健康发展埋下了一些隐患。
（一）商业地产的集中开建，增加了市场消化商业地产的负担
商业地产的集中开工建设和投入市场，一度造成西安市场商业地产供大于求的局面，有资料显示，截至2011年10月末，西安市商业地产结转可售量已达到万平方米，其中商服用房为万平方米，写字楼为万平方米；而其消化能力却十分有限，商服用房与写字楼月均销售量分别为万平方米和万平方米，存量消化周期分别为个月和个月。
商业地产报告项目现状 第2篇
关键词：商业地产；体验营销；问题；策略
商业地产体验营销作为一种新型的商业地产营销模式，伴随着楼盘产品的逐步细化以及购房置业心理和行为的不断成熟商业地产，体验营销应运而生。相比起传统的商业地产营销模式来说，商业地产体验营销更注重挖掘内涵、更具深层次、更有感染力它能更好地把握消费者的购买行为特征。在尽量满足消费者心理需求和沟通需要的同时，提供更为优质的产品和服务，在一定程度上有助于企业在消费者心中树立一个良好的形象，提高消费者对企业提供的产品及服务的认可度，也能实现企业销售额以及客户价值的增长。
一、商业地产体验营销定义
商业地产体验营销，是指商业地产的营销者以消费者的需求为出发点，将顾客在商业地产消费的全过程体验视为整体，通过把一切影响客户在情感、思考、感觉、行动等方面体验的内外部资源有目的地整合起来，为客户创造出一种美好的消费体验，以此来使客户购买目的得到全面的实现，从而完成企业的营销目标。相较于传统营销，商业地产体验营销有了很大程度上的进步，比如，将客户在消费过程中的情感精神满足作为更加关注的重点，使住宅产品和服务实体价值得以保证的前提下，客户又能够有一次舒心愉悦的消费体验，这便使得营销的价值实现的更加全面了，同时商业地产在营销的过程中给予了客户的愉悦的消费体验，在一定程度上也促进了企业客户价值的实现。
二、商业地产体验营销存在的问题
1.忽视了产品质量，空谈营销体验
目前有不少企业采用体验营销模式容易片面地去追求体验制造，认为在初期阶段是营销体验的载体，而高级阶段的营销体验则可以独立于营销实体之上，因而大大忽视了产品的质量，体验也就变成了空谈。在营销中，楼盘的实际品质和服务才是客户最为关心和在意的，售楼部的装修好坏只是客户们在感性层面上的一种感知而已，适当的装修即可，过分铺张只会显得浪费和华而不实。在营销过程中，体验营销应将客户的心理需要和物质需要放在同等的位置进行对待，不光将客户在消费中的体验作为重视的关键，还要以产品本身质量和品质为基础，使客户能够获得长期的体验效果。
2.客户的参与程度仍然较低
目前商业地产企业的营销重点大多放在销售终端的环境设计和活动安排上。在实际商业地产营销的过程中却没能让消费者真正的体验、参与到产品的设计与建设中。虽然有的企业己开始注意到体验消费这一版块，样板房、小区实景、试住等主要的客户体验活动也在销售过程中进行着，但是客户的参与程度仍然处于相对较低的层次上，因此拥有较高的客户参与度和接触度的体验营销也就越来越被商业地产企业所青睐了。
3.缺乏对客户的心理模式研究
在体验营销模式中，体验属于感性的东西，存在较大的不确定性和差异性，不同的人在不同的时间和地点对同一事物所产生的体验都将不同。因此，想要体验营销的实施获得成功，企业在针对影响目标消费者感性体验因素的行为研究的方面就显得异常的迫切和重要。
4.顾客接触点有待挖掘
客户在经历从开始到结束的整个消费体验过程中，其中所遇到的点点滴滴都成为了一系列的接触点。在实践中，客户除了能够体验到售楼大厅、样板房和样板区的装修和参观路线的特色外，其他与产品相关的道具可用作体验的则少得可怜。因此商业地产企业在营销的过程中可以通过完整的分析和研究客户在体验营销中的接触点的方式，来丰富商业地产体验营销的道具。
5.对客户的小众传播渠道单一
目前，商业地产营销过程中，除了上、下半年的房展会外，报纸、杂志、广播、电视一直是大众传媒的重要工具，而且网络广告的精准化程度相对偏低，也仅能作为大众传播工具的一种而存在。在另一方面，商业地产对客户小众传播渠道的掌握不足，目前仅有定点短信发送、DM派送、特殊场所海报摆放、会员直邮等几种小众传播渠道。这使得商业地产无法对客户的信息进行全面的掌握，进而导致商业地产的销售的效果往往也不尽人意。所以在商业地产传播渠道方面，尤其是小众传播渠道，通过分析目标客户的行为以及生活方式的方法来挖掘商业地产传播渠道已刻不容缓。
三、商业地产体验营销策略探析
商业地产体验营销的最终目的便是在以客户参与为核心的前提下为客户创造全方位的消费体验。因此，商业地产企业在营销过程中注重与客户的双向沟通尤为必要，为客户搭建起一个可以展示自我个性的平台，通过站在客户的角度去发觉他们内心不同的理性和感性消费渴求，不断地审视和改进自己的产品和服务，努力提升客户在体验营销中的满意度和品牌忠诚度。
1.服务体验策略
随着经济时代的不断发展进步，各行业在服务方面的竞争便显得尤为激烈。为了使客户在消费中有一个满意又记忆深刻的感官体验，企业除了做好售前、售中和售后等最基本的服务外，个性化、特色化、品牌化的服务内容在商业地产体验营销中是不容忽视的重要内容。
（1）基本服务方面。在体验营销过程中，有客户对所购产品产生疑问和困难需要帮助时，迅速快捷、准确无误的建议和回答以及细致、周到的服务和业主入住后的热情、齐全的物业管理将会使客户获得非常满意的服务体验，从而能够为企业在行业内塑造一个良好形象，为今后的营销工作奠定良好的基础。除此之外，社区“客户服务中心”的设立也是企业良好服务的表现之一，企业可以通过此“中心”与所有客户保持沟通和联系，及时的了解到客户的需求和想法，还可以不时地提供一些VIP卡、免费会刊和其他等与生活相关的回馈，将优质服务进行到底，在居住者与企业之间形成一个亲密社区。
（2）物业服务方面。一种全新的体验式物业服务，是客户在拥有臻品私属空间的同时，还拥有一位专业的贴身管家。为了使客户能够拥有一套真正舒适安逸的住宅，体验式物业服务在强调服务环境和气氛的营造之余，还为客户提供亲身体验的服务，让他们亲自参与到服务过程中去获得自己想要的各种信息。同时，客户得到最快的速度和最专业的技巧的周到而满意的服务，从而从真正意义上去信赖和依靠企业所提供的体验式物业服务，将其当作自己最为贴心的助理管家。因此，商业地产在其发展的过程中，应将体验服务的思想落实，使消费者能通过设施设备、社区活动以及相关的营销人员和传播信息等，体验到企业合符人性、亲情又个性化的服务。
2.关系体验策略
企业在营销过程中，除了要不断争取客户外，与客户之间建立起和谐互利的合作关系也显得尤为重要。企业实施关系体验的策略，就是以客户关系管理为基础，将客户作为企业服务的中心，分析和了解客户，并围绕着客户展开一切的活动和流程，通过与客户间建立起的长期信赖关系，以赢得客户对企业的忠诚，提高企业在行业间的竞争力，并使企业的自身建设得到发展，最终实现体验营销的价值。同时，企业还应设立相关的客户关系管理机构，选派业务能力强的人员专门从事顾客关系管理机构的工作，将每位顾客在初次购房或服务时的信息进行储存并建立档案，形成一个专属企业的客户数据库，如此便能在需要寻找目标客户时更加的快捷和准确。除此之外，在企业与客户进行每一次的接触时，都应该制定一个良好的计划，以便在与客户进行沟通和交流的过程中能够更深的挖掘出客户的潜在需求，方便给予客户更为完善周到的服务，提升客户的满意度。企业还可以时常为客户提供一些与生活相关的奖品和优惠活动，以此来稳固企业与老客户之间的关系，毕竟留住老顾客比争取新顾客更为容易与划算。
3.感官体验策略
企业在房产销售中往往以人体的感官知觉来开展体验式情景销售形成感官体验营销模式。通过将人体的视觉、嗅觉、听觉、味觉、触觉进行整合成为“感官体验营销体系”，为客户创造知觉体验，有效的让客户参与其中，将其购买欲望调动起来。“感官体验营销体系”这一特殊的营销体系不仅能为企业节约相应的成本，营销效果也非常明显，其在体验营销中的最大作用便是刺激客户的消费欲望。在人体的各项感官中，眼球的信息来源占到了80%，是最能够刺激到客户的消费欲望的。在房产销售方面，客户最为关心的第一是外观，第二是结构，第三是地理位置。因此，为了能够更好的抓住客户的消费眼球，商业地产企业可以通过在产品的外观、服务、以及产品的环境设置等做功课，比如使用客户较为亲近以及认可度较高的语言等。极尽可能的向消费者表现出企业的品牌思想和特色，使企业所推出的产品获得消费者和市场的接受。当然，优美动听的音乐和产品完美的结合起来，形成一道赏心悦目的听觉盛宴也使体验营销策略中被惯用的手段之一，达到的一种独特营销效果也是不少企业所钟爱的。体验式住宅能够让客户在通过感官的体验之后，清晰的了解到自身的购买期望如何，提前满足了人们购买房产的需求和欲望，这对消费者有极大的帮助，同时也为自身的销售增添了优势。
4.品牌体验策略
所谓品牌体验，就是在体验营销过程中，客户对某个品牌在经历了“认识―选择―购买―售后”整个过程后的认知与感受。每一次的购物消费都反映了客户对某品牌产品的价值和情感认可，使得原有的消费行为得到相应的改变和或强化。企业应当对客户的消费期望作出更多地了解，积极开发和创造出满足消费者需求的品牌，实现客户的品牌体验价值。为此，企业在进行体验营销的过程中，为客户资源数据库识别和选择出最有价值的客户，通过双方的沟通和交流，为其提供最为优质的产品与服务，达到客户的满意度，建立起企业与客户间的忠诚，使企业获得最大的利益。同时，为企业吸引和留住优秀的员工也是品牌体验中尤为重要的一环，长期的员工必定对企业的客户和业务更为熟悉了解，因此在客户的体验服务上也会更加的贴心到位。企业还可以设立专门品牌体验管理部门，专门负责客户的品牌体验管理，让企业的全体员工都参与到其中去，研究和分析营销过程中所出现的相关问题，打破常规思维模式，将企业各部门的服务活动进行协调管理，以实现品牌体验在体验营销中的价值。
四、结语
商业地产体验，究其目的是房地产企业为了满足客户在消费上的情感需要的同时，给客户留下极其深刻的心灵震撼，而设计和提供相应的感知体验，以便客户能够肯定产品的价值，这对商业地产树立一个良好的品牌形象具有重要的意义。促进企业的品牌建设和发展。在体验营销的过程中，客户带着明确的主观动机和期望参与到各个阶段的体验活动中去，通过对每阶段的各个点进行接触后，得到相应的不同体验感受和结果，而商业地产企业通过对所得到的相关效果反馈加以分析，研究出了影响客户体验差异的客体元素，并且得出相应的营销策略，在通过对这些营销策略进行组合操作后，形成了一套更为完善可行的营销模式，从而实现相应的销售目的。这便使得企业与客户形成了双向沟通，同时也达到了二者双赢的目的。
参考文献：
[1]易飞.体验营销在房地产销售中的实践探索[J].知识经济，2013（21）.
[2]谢桂花.体验营销―创新型房地产营销策略分析[J].中国电子商务，2010（6）.
[3]李玮娜.浅析房地产体验营销的现状及发展趋势[J].商场现代化，2009（8）.
商业地产报告项目现状 第3篇
注重项目品质：
提高项目的设计、建设、运营管理水平，确保项目的品质和吸引力。
加强品牌建设：
通过市场推广、品牌建设等手段提高项目的知名度和美誉度。
创新商业模式：
探索多业态融合、线上线下结合等新型商业模式，满足消费者多样化需求。
优化运营管理：
引入专业团队进行运营管理，提高项目的运营效率和收益水平。
综上，商业地产市场正面临深刻变革与严峻挑战，但同时也孕育着新的发展机遇。企业需紧跟市场趋势，注重项目品质与品牌建设，创新商业模式并优化运营管理，以应对市场竞争并实现可持续发展。
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商业地产报告项目现状 第4篇
关键词：商业地产；发展问题 ；影响因素；发展趋势
中国商业地产发展时间相对较短，在发展进程中还存在着经营效率低下、管理水平落后缺乏科学决策引导等问题，使中国的商业地产受到了严重的阻碍。因此，探讨中国商业地产市场需求及其发展趋势，对于促进中国商业地产业的规范、有序、持续健康发展，具有较大的现实意义。
一、中国商业地产发展中存在的问题
近几年来，除受国际金融危机影响之外，中国房地产业发展同样受到了国家的宏观调控，发展态势难以预测，进而长期以来中国商业地产发展中的潜在问题也凸显出来。
1.商业地产经营效率较低，商业地产市场供需失衡。目前大部分的开发商在投资商业地产的时候都缺少足够的调研论证，没有根据商业的类型而开发地产，都是单一的投资建造模式。由于缺少深入细致、科学的分析和研究，导致很多商业地产项目陷入困难的营运状况。近几年在一些城市出现了购物中心、大百货商场、商业街和批发市场倒闭的现象，这对商业地产的健康稳定发展造成严重的负面影响。受到全球金融危机影响，许多房地产开发商都把商业地产当成了避风港，商业地产的投资迅速增加，使得商业地产的供需失衡进一步加剧。商业地产存量逐年增加，造成商业地产的售价下降、租金下跌等严重后果，商业营业用房的空置率也不断上升，造成开发商资金链紧张，这些都不利于商业地产的长远发展。
2.商业地产融资渠道单一，没有充足的资金作保障。房地产类公司在资本市场和在金融机构的融资长期受住宅市场调控的影响，商业地产同样受到影响。中国商业地产的开发资金主要来源于银行的短期贷款，对银行信贷依赖水平普遍较高，融资渠道单一，这就产生了在商业地产开发中商业经营与地产开发脱节的问题，只有拓宽融资渠道才有可能从根本上解决问题。
3.商业地产的管理运营水平落后，发展缺乏科学决策引导。优秀的商业地产项目都是建设与管理并重，招商建设与运营管理并重。但目前中国有很多商业地产开发商，注重前期销售效益，忽视长期经营价值。忽视后期的品牌招商和经营管理，从而导致商业地产行业混乱，管理落后缺乏服务意识，开发商不仅不能从商业地产中取得长期稳定的收益，而且还陷入经营困境。
随着中国城市化进程的不断加快，越来越多的城市都开始以CBD投资来带动当地经济发展，然而由于缺乏科学的决策引导，很多商业地产投入运营后并没能实现预期收益，也没有刺激当地的经济的发展，而且还导致投资失误资源严重浪费。
二、对商业地产市场需求影响因素分析
1.国际金融危机和中国经济地位的提升对商业地产需求的影响。中国在世界经济中地位的提高导致了中国一些城市的国际化程度明显提高，如北京、上海、广州等城市。这种国际化程度的提高和向外辐射作用必然会引起商业地产的快速发展，刺激商业地产的投资，提高商业地产的需求潜力。虽然受到了全球金融危机的巨大冲击，但中国的经济增长势头良好，在世界各国中仍属于高速增长的国家。尽管近年来中国GDP增速有所放慢，但是增速依然很大，中国的GDP 从1978年的2 683亿美元，增长到2010年的万亿美元，增长了20余倍，平均增速近10%。GDP的持续高速增长必将促进中国商业地产的发展。
2.中国城市化进程加快促进商业地产需求增长。改革开放以来，随着中国城市化进程的加快城市人口逐年增加，居民收入不断增加。2009年城镇居民人均可支配收入为17 175元，年末城镇人口占总人口的比例达到了45%以上。中国城市化水平不断提高，城镇人口和城镇居民人均可支配收入不断增加，必然会带来巨大的商业地产需求。
3.需求主体对宏观形势的不乐观的影响。近几年，国家加强了对房地产市场调控的调控力度，而调控的对象主要是住宅地产，这就使得很多开发商和投资者把目光转向了商业地产，促使商业地产需求增加。2010年4月17日，_了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出十条举措，被行业内称作“新国十条”。住宅地产的需求受到了国家政策的影响，国家一系列的宏观经济政策，比如财政政策和货币政策对商业地产的发展产生了严重的影响，需求主体对宏观经济形势的不乐观也会导致中国商业地产需求潜力的下降。
三、中国商业地产市场的未来发展趋势
中国经济的未来方向、城市化进程不断加快的客观发展规律及国家对房地产行业的调控政策，都将促进房地产企业进入行业性的战略转型，商业地产必然会成为房地产企业发展的重点。
1.商业地产的发展会随着中国经济的高速增长进一步发展。首先，从中国房地产的发展前景看，商业地产作为房地产的必要补充，在其带动下相互增长。其次，为了促进经济发展国家实施扩大内需的政策，加强基础设施的建设，提高人民生活水平和工资水平，提高人民的消费能力。所以，连锁零售业、餐饮业、零售业的发展必将带动商业地产的发展。第三，在投资方面，以食品、快速消费品、日用品为经营主体的大型超市和连锁超市受金融危机影响最低，所以当其他投资产品不同程度处于低迷状态的情况下，投资于商铺、购物中心等商业地产，将会有很大的利益的回报空间。
2.城市化进程加快将为商业地产发展带来良好发展机遇。商业地产发展和繁荣离不开城市发展，随着中国城市化进程的不断加快，城市消费升级将带动商业地产的繁荣。新的城市规划和向外扩张需要地产来进行城市功能完善和综合平衡的开发，商业地产繁荣助推了城市发展，扩张了城市的发展，提高了城市吸引力，吸引更多人口和企业向城市集中，进而提高了城市化率，商业地产和城市化互为动力，这两者是共生共融的关系。随着中国中产阶层的兴起，引发消费者结构的变化，并且会打破传统的商业模式，商业地产物业增值服务更加完善。商业地产行业更加多元化、个性化、时尚化，分层消费和主题商业模式将成为发展重点。
3.多元化的融资模式为商业地产开发提供资金保障。融资渠道的多元化，以往地产开发商60%～70%的资金都来自银行贷款的现象，近年来得到了很大的改善。房地产企业的融资方式和手段发生了较大变化，呈现出前所未有的创新势头，正走向融资模式多元化发展方向。目前，信托、基金、私募以及证券市场等各种融资途径都成为了商业地产融资的手段，而且越来越多的商业地产开发公司已经走向上市这条道，如万达、SOHO等。委托贷款、房地产信托、房地产投资基金（REITs）、股权融资等成为房地产企业新的融资选择渠道，从而实现降低融资成本、确保资金链安全、提高资金使用灵活性。
4.信息技术将在在商业地产开发中发挥重要作用。随着信息技术的发展，运用电子信息化体系来提升商业地产行业管理水平，商业地产开发比传统的住宅开发更重视市场信息。通过深入学习先进的管理理念，应用计算机网络技术来整合企业现有的生产、经营、设计、管理，及时地为企业的决策系统提供准确而有效的数据信息，以便对市场需求做出迅速反应。
5.服务业的发展推动商业地产繁荣，商业地产逐渐走向成熟。虽然中国商业地产起步较晚，但发展步伐迅速，随着连锁业、服务业、百货业的兴起，越来越多的房地产企业将进入商业地产开发领域。许多开发商在经历了从规划、设计、招商到运营管理的风险防范等一系列探索过程之后，已经摸索出一条正确的发展道路使其在商业地产领域站稳脚步，并开始成为商业地产开发商的典范。
中国经济面临着结构调整，将由原来的主要依靠工业增长，转向第三产业服务业，推动各个产业协调发展。2007年_了《加快服务业发展的意见》，给予了服务业以更高的发展地位，使得服务业在整个国民经济整体发展中具有比以往更多的机遇和挑战。在许多城市中，地方政府已经提出以服务业经济为主导，带动其他产业发展的政策，因此，商业地产将是城市未来经济发展的一个重要推动力。
四、总结
中国商业房地产目前和未来仍处会于快速发展阶段，这一行业将吸引越来越多新的企业新的资金，而且国外著名的商业地产企业也开始进入国内商业地产领域。新的融资渠道、新的投资模型，新的市场空间正不断被发现挖掘，国外成熟的商业地产开发和管理方法与中国的实际情况相结合将产生更多的值得研究的新课题。例如，主力店群信托、产权商铺、泛商业地产投资等模式都需要我们去进一步研究和探讨。从长远来看，中国商业地产有很大的发展空间和机会，但是我们也要注重差异化发展以规避市场风险，根据不同城市和不同项目进行科学准确的深入分析研究，实现投资利益的最大化，并确保投资决策的安全性，这样商业地产才能长期稳定健康的发展。
参考文献：
[1] 齐晓斋.在当前世界经济危机背景下长三角商业地产发展趋势[J].上海商业，2009，（4）.
[2] 刘波.中国商业地产发展现状与趋势分析[J].国土资源，2009，（5）.
商业地产报告项目现状 第5篇
关键词：融资现状；融资方式；风险管理
近年来，商业地产消费市场狂热趋缓、融资成本逐步提高，于双方面夹击了商业地产，使其面临严峻的融资链挑战。首先，商业地产本身已具有投资规模大、地产开发周期长、资金回收慢、投入资金巨大等不利的行业投资特点。其次，商业地产融资主要通过银行贷款及民间借贷来筹集资金，融资渠道单一，成为商业地产融资的又一大软肋。因此，只有充分分析商业地产融资的框架和问题，才能改善融资环境，降低项目开发风险，促进该产业稳定的可持续发展。
一、商业地产融资的发展现状
中国人民银行于近日《经济金融展望报告》，报告指出，异常狂热的房地产消费市场于近期进入持续降温阶段，全国商业地产市场逐渐呈现出疲软状态，加之商业地产信贷加紧政策及一系列措施陆续出台，对商业地产融资链的畅通造成了严重阻碍。国泰君安证券研究所所的报告显示，2008年房地产行业资金缺口已达7100亿元，平均每家内资开发商的资金缺口达到1201万元，占当年年销售收入的24%。融资链面临的巨大压力让广大中小房地产开发商频频面临向偿付土地出让金、向银行偿付贷款利息的生存困境，隐藏着的房地产金融危机爆发的强大力量不容小觑。自2014年起，温州、宁波等地部分房地产企业已由于融资链出现问题导致倒闭，留下巨大的资金缺口。2014年4月，青岛君利豪地产大亨跑路，多楼盘停滞资金链断裂，欠贷至少12亿以上，涉及多家国有大型商业银行及民间借贷公司与个体。2014年5月，中国百强房企光耀地产融资链断裂濒临破产，楼市拉响红色警报，共牵扯到27亿金融机构借款。每日层出不穷的报道足以证明房地产业融资链断裂现象已相当严重。倘若楼市成交持续低迷，资金缺口将增速扩大，影响将大范围波及政府财政、银行收支及民间金融机构与个人资产安全等，后果将不堪设想。而随着二三线房源过剩问题日趋严重，房地产融资链风险很可能会进一步加剧。
商业地产融资链是否安全、稳定对于金融系统的稳定性有着举足轻重的影响，对经济、社会的平稳发展有着重要意义。商业地产融资问题一直是社会各界关注的重点，也是学术研究的重要问题之一。如王家庭、张换兆（2005）在银行业借贷业务控制和利率提高导致房地产企业融资成本提高的背景下，探讨了商业地产融资的多元化方式，并对几种典型方式的经济学原理进行了分析；孙翠兰（2005）分析与比较了目前我国存在的银行信贷、企业债券、企业上市、境外融资、投资基金和信托等主要的房地产融资方式运作的内在机理和宏观环境，并提出我国商业地产多元化融资在短期内应选择“银行贷款+房地产信托”和“银行贷款+房地产投资基金”两种模式；李娇、向为民（2012）利用面板数据分析了1999-2009年间经济波动对中国商业地产融资结构的影响及其区域化差异的情况。从目前对文献的梳理结果来看，国内对于商业地产融资问题研究的时间点多在2005-2009年，即商业地产市场逐步高涨的阶段，从内容上多数为理论上的探究。近几年商业地产市场达到了历史的新高点，新增投资也逐年攀高，在这种新背景下，融资问题的研究有着更重要的意义。
二、商业地产融资存在的问题
1.项目开发资金来源不稳定。由于需要投入巨额资金，在融资渠道较为单一，仅仅依靠银行信贷难以支撑的情况下，不少企业采取民间借贷作为融资方式。然而，民间借贷利率较高，容易受到人、事的影响而发生不必要的纠纷，进一步增加了资金来源的不稳定。同时，单一地提高银行信贷限额并不能解决此问题，银行利率在政策影响下不断波动，给企业造成一定的利率风险。
2.项目风险评估不足。在开发的过程中，企业并未充分认识到项目风险评估的重要性，也缺乏相应的专家参与指导。这样的缺陷将导致对项目的资金、进度等不能完全准确地掌控，因而资金缺口及资金回收都变数较大，给融资带来困难。
3.缺乏相关政策支持及法制完善。现行对于商业地产企业的相关政策较为保守，尤其对商业地产的融资施加了各样的限制条件，例如对企业上市提出了附加条件等等，限制了商业地产的运营和发展。同时，对于融资过程中出现的问题，法律法规目前还处于较为空白的阶段，导致企业难以诉诸法律手段进行解决，加大企业融资过程的实施难度。
三、拓展商业地产融资渠道的对策
1.拓宽商业地产融资渠道。企业可以进一步利用金融市场来进行融资，例如债券融资、上市融资等等，使融资渠道更加多元化。
2.科学提高风险管理水平。在企业提高风险意识的基础上，相关部门应增加举办教授座谈会、企业人员培训会的频率，邀请高校及专家为企业提供更为科学的指导。积极培养专业对口人才，为商业地产输送优秀人才，从根源上解决风险管理的缺失。此外，企业应设计适合该行业的风险指标管理体系，将指标数字化，对各个项目有统一的风险衡量标准，最终获得相应的风险评级，便于后续的风险管理过程。
3.在政策及法制上给予支持。在合同法、商业银行法等法律法规上，增加和完善关于商业地产融资的内容，规范企业的融资行为，打击虚假融资、诈骗等行为，使信息更加公开化、透明化，促进整个行业健康发展。在政策方面，放松管制，使其能在金融市场上吸收资金，增加其上市机会。
四、结论
目前我国的商业地产存在项目开发资金来源不稳定、项目风险评估不足、缺乏相关政策支持及法制完善等问题。房地产融资所存在的问题正在逐步凸显，而此类问题一旦大规模爆发就将对国民经济和人们的生活造成难以估量的影响。为了缓解房企融资压力、优化融资结构及控制信贷风险，必须采取一定对策，拓宽商业地产融资渠道、科学提高风险管理水平、在政策及法制上给予支持。
参考文献：
[1]王家庭，张换兆.房地产融资方式多元化的经济学分析[J].财经科学，2005，06：47-53.
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商业地产报告项目现状 第6篇
经历了十年的高速发展，商业地产目前已经达到了相当庞大的规模。有数据显示，截至目前，中国商业地产开发总量已达到亿平方米。一二线城市商业地产已经趋于饱和甚至过剩，全国以购物中心为主的商业地产已经超过了4200家，而且每年以400家左右的速度在递增，到2025年预计要达到10000家。
“10年前，大家在问，什么是商业地产；5年前，大家在问，谁在做商业地产；今天，大家在问，谁没有做商业地产；5年后，大家会问，谁还在做商业地产。”业内人士如此总结出我国商业地产发展的大致脉络。
如此巨大的体量，随之出现的产能过剩问题可想而知了。据权威机构报告分析，目前国内各主要城市商业地产供过于求，短期内供应消化压力较大。商业地产开始面临产能过剩的威胁，泡沫化倾向越加显著，市场空置率增高的风险加大，商业地产触地就赚、拿地就赢的时代已经一去不返了。
下面我们就以商业地产中的购物中心为例，看一看商业地产过剩的原因和压力：
我们看到，随着零售物业市场体量和版图的快速扩张，诸多过剩“后遗症”出现。比如在国内一些大中城市商业设施的推迟开业、关门歇业甚至倒闭已经不是什么新鲜事。究其原因，一是商业设施的过度开发；二是消费增长乏力，而消费乏力更加剧了商业设施的过剩状况；三是商业设施缺乏布局和运营经验。
以万达关闭部分百货卖场为代表，显示出商业地产发展陷入一定的困境。某广场开张仅仅不到两年，由于人流量不足，整体销售业绩欠佳，万达这个商业巨无霸也不得不根据实际情况作出调整，将合同期尚未到期的商户劝退。
诸如此类的重大调整已经涉及全国很多家，而遭遇项目转型的百货卖场岂止万达广场？全国众多城市曾经门庭若市的著名大卖场都有关门停业的新闻出现，而更多的新建商业街、临街店铺出售难、招商难、经营难已经成为目前不言自明的普遍现象。
我们看到的现象是，商场越来越多，前来购物的人却越来越少，网购的方便、低价和选择面广，将商场的人们拉到了互联网，由此导致越来越多的铺面空置，进而牵连到商业地产的发展受阻。
在一些卖场内，儿童游乐项目、娱乐项目、餐饮项目开始成为重要的经营内容，但是这些互动体验式消费场所毕竟发展空间有限。如何进行错位经营，避免面对面的同质化竞争，大力引入文化、体育、室内探险、互动节目等，是业内人士需要正视的问题。
由此我们看到，在泡沫化、同质化与电商的多重夹击下，商业地产的发展现状正在走向困局。
目前，整个商业地产的市场供应非常大，但是零售行业受到电商冲击却在不断下行，因此很多购物中心招商的时候都面临尴尬。在招商遭遇巨大难度后，不少购物中心的空置率上升。这一点在某些供应集中且消费人口尚待培养的新兴商圈将尤为明显。同时，项目间的竞争升级将进一步强化市场的租户主导特征，租金的上涨空间将持续受限。自去年8月以来，长沙商业用房均价一直呈现走低趋势。上月，长沙市内六区新建商业用房网签均价为12161元/平方米，环比下降，创近一年以来新建商业用房成交价格的新低。同时，办公用房上月成交均价为8545元/平方米，低于一年以来绝大多数月份的成交价格。
商业地产报告项目现状 第7篇
【关键词】商业地产；商业地产现状
由于土地资源的不可移动性和不可再生性，以及社会进步和城市建设发展的不可逆转性，商业地产项目具有天然的保值增值属性。商业地产的这一特性使其日益成为国内外企业投资的热点。
1、简述我国商业地产的现状
2010年初至今，房地产相对冷淡，商业地产却异军突起，无论从土地成交还是房企表现上，商业地产都变成了“香饽饽”。商业用地市场活跃，土地成交量呈现大幅增长，多数城市的商业地价呈稳步上升态势。
我国商业地产投资额持续上涨
据国家_数据显示，商业地产投资额连续三年增长率在17%左右。2007年，我国商业地产投资总体趋势稳定， 2009年，我国房地产开发企业完成投资额达到了 亿元，比去年同期增长了，2010年1～7月，我国房地产开发企业完成投资额达到了 亿元，比去年同期增长了，其十二年间增长了大约80多倍。进入21世纪后，我国商业地产的投资增长速度超过了国民经济的增长速度，且商业地产投资占当年房地产投资的比重呈逐年上升的态势。
我国商业用房销售面积逐年上升
据统计，2000年，我国商业营业用房销售面积为万平方米。2006年，我国商业营业用房销售面积为万平方米，增长了约倍。2007 年，全国商品房施工面积为 万平方米，同比增长。2009年，全国商品房销售面积达到了93713万平方米，比去年增长了，商品房销售额为 亿元。从中可以看出，我国商业用房销售面积随着商业地产市场的发展，其呈现上升态势。
金融危机后我国商业地产明显的有所波动
因为金融危机的爆发，明显影响了我国住宅市场的发展。08年后，我国住宅市场的交易量呈现下降趋势，大多数消费者保持持币观望的态度，有些消费者认为，房价具有下降的趋势。尽管如此，与之相反的是，我国商业住宅的供应十分充足，这不仅因为消费者对商业地产的需求呈现增长的趋势，而且也因为城市化进程的加快，为我国商业地产的快速发展提供了基础。另外，商业地产具有回报率稳定等特点，使得部分房地产企业进入商业地产市场，这也为我国商业地产的发展贡献了一份力量。
2、我国商业地产发展中存在的问题
投资存在盲目性
商业地产含有商业经营和地产开发双重意思，商业经营水平直接关系到商业房地产的盈利状况，因此，商业地产开发运作要求将地产开发和商业经营紧密结合。但在商业地产的高利润驱使下，一些商业地产开发商出于自身利益需要，追求新的投资盈利模式，引发了大型商业网点建设热潮，而大多数商业项目缺乏论证、盲目开发。许多开发商在建造之前缺少可行性研究，对同行业的供给状况和运营的商业结构缺少分析，按照自己的主观想象投资商业地产，往往采取“先开发后招商”的方式，导致商业网点布局过于密集、结构不合理、规模大型化等问题出现。没有认真考虑市场上有什么样的商业业态需求，只考虑地块能建什么样的商业业态，这种建筑设计在前，招商在后的运作模式，忽视了商业地产所特有的功能需求，很难满足不同商家对产品功能的不同需求，从而造成后期招商和销售的困难。
开发与经营脱节
商业地产项目的投资大，通常需要较长的投资回收期，少则十多年，多则几十年。但是现在很多地产商急功近利，抱着“卖完就走”的经营思路，只注重前期开发并尽量缩短开发周期，项目建成后能租则租、能卖则卖，至于项目是否适合经营则根本不予考虑。商业地产建设项目和建设后的整体运营出现严重脱节，很多商业地产项目建成后就开始按面积销售铺位。
开发融资渠道单一
虽然我国房地产金融业不断发展，房地产股票、债券、信托等金融产品逐渐进入众人视野，但由于我国相关制度缺失，依然改变不了大多数商业地产开发商主要依靠银行贷款的现状。开发商在短期内获取资金的能力十分有限，因而运营风险相对较高。
开发经验和人才缺乏
目前，商业地产的开发商多为房地产商。对商业的选址、功能求等专业知识知之甚少，而精通地产和商业的复合型人才更为稀缺。开发经营商业物业需具备与之相适应的经营模式和管理人才，人才短缺则导致开发商业地产的风险加大。可见，人才的缺乏，是一大瓶颈。
3、我国商业地产发展的趋势
创造商业地产发展的大环境
发展商业地产，必须积极发挥政府的宏观作用，为其发展创造良好的环境。首先，政府建立和完善商业地产发展的法律，从法律层面加强商业地产运作的法律环境，因此，这就要求政府行政管理部门和商业管理部门，对大型商业地产项目进行严格的审批，保证商业地产开发的合法化。其次，政府应该对商业地产的发展进行监督，以有利于我国商业地产的可持续发展。最后，为我国商业地产发展创造金融环境，还可以推动商业地产的健康可持续发展。
合理布局，构建合理的商业网点
正因为我国商业地产发展迅速，因此在发展商业地产的同时，必须对其是否盲目开发有所关注，并对其加以遏制。要求政府部门大力推动产学研相结合的机制，在充分利用高等院校、科研机构研究能力的基础上，建立适合我国商业地产发展的商业网点，可以对商业地产进行科学合理的评价，用来测评商业地产市场饱和度的情况，以保证商业地产发展的商业网点更加科学合理，这样能够从根本上遏止商业地产的盲目开发。
引导开发商合理开发
要想商业地产有广阔的前景，必须对开发商进行规范和引导。大概可以做到如下几点：
第一，对市场准确定位。商业地产开发商在开发项目前，应当对当地的经济水平、商业形态以及市场需求等情况进行调查，以做到深入了解，进而确定开发商的开发规模和目标市场等，这样做可以避免因盲目开发而造成的损失和浪费。另外，在商业地产开发前，开发商先应该进行招商，这可以为开发商将要开发的
地产开拓市场，可以避免开发商所建商业建筑因不能满足客户的需求而产生的招商难、空置率高等问题。即开发商应该先确定所要开发商业建筑的组织结构，而后进行正式开发，以确保商业地产的可持续健康运营。
第二，对商业地产的位置、规模进行合理科学的制定。开发商在对商业地产项目进行选址时，必须要根据季节是否为黄金进行分析，即区分黄金季节和非黄金季节，然后对这两个季节进行全面调研，调研内容主要包括，该地方每天的客流量、客户群体、人群的消费能力等。
与此同时，必须对政府城市规划进行仔细研究，以熟知城市的发展动向。而后根据所选地理位置确定店型和规模，比如在城市核心商业圈，尽管避免选择大卖场，在城市的次中心地带以新兴业态为主，在城市郊区，应该以能够聚人气的业态为主等。
4、结语
我国商业地产发展迅速，当然我国商业地产在发展过程中出现了诸多问题，但国内持续的经济发展和城市化进程的加快，都为商业地产进一步发展带来了蓬勃的契机，再加上政策上的扩大内需的经济结构调整，以及对住宅市场的宏观调控，都将为商业地产的发展带来极大的好处。商业地产发展前景乐观，随着行业发展的日渐成熟，我国商业房地产也将呈现出理性发展的态势。
参考文献：
[1]王学东.商业房地产投融资与运营管理[J].北京：清华大学出版社，2004.
商业地产报告项目现状 第8篇
商业地产广义上涵盖了各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，包括购物中心、商业街、商业公园和商业综合体等多种类型。
企业投资布局更加聚焦于经济发达、消费市场活力强、消费需求旺盛的高能级城市。例如，2024年1~5月，一二线城市新开业购物中心项目数量合计占比约61%，其中二线城市占比约44%。
近期推出的一系列政策措施对激发服务消费的内在活力、挖掘服务市场的巨大潜力具有积极作用，为商业地产行业的未来发展注入了新的动力。
商业地产报告项目现状 第9篇
于是，众多开发商你方唱罢我登场，纷纷扎进商业地产的激流之中，狗刨、蛙泳各种姿势齐上，向盈利、赚钱的彼岸游去。
在一次由中国房地产策划网举办的地产培训会上，在课后经验交流中，笔者听到湖南的一个开发商陈总在向中国房地产策划网总裁周帆请教一个问题。
背景因素分析：
陈总原是浙江杭州人，一直以来都是做住宅开发，从未涉足过商业地产。由于近几年商业地产被炒得热火朝天，加上朋友也一直向他不断地灌输商业地产的赢利模式，只要做商业，就肯定能挣钱，而且一定比做住宅挣得多、挣得快。在此情况下，陈总坐不住了，于是凭着做住宅积累的资金和对地产业的理解，在湖南A市拿到了一块商业用地，斥巨资打造“XX商业城”，他发誓，一定要把“XX商业城”做成本市最高档次、最大规模、最具知名度也最赚钱的商业地产，让别人一提到“XX商业城”就想到自己。
为了顺利实现这个目的，陈总专门请了一个非常专业的市场调查公司（此调查公司不是房地产策划公司）开始做市场调查。市场调查公司在接手调查工作任务后，调动了大批的人马在A市做了一个月的市场调查工作，把A市所有的大街小巷都走遍了，他们还专门研究了A市原来做得比较好的一些商业成功案例，发现商业地产普遍采用的方法是向投资者进行充分的回报允诺――“五年回本，十年包赚一间铺”、“升值就在弹指间”、“抢银行也不如抢XX商业城的门头房”等等不一而足！可以说市场调查公司付出了很多的人力物力，提交给开发商的调查报告也厚达二百多页。
但结果呢？结果是让陈总做出了一次错误的决策，开发出来的“XX商业城”至今还是门前冷落车马稀，项目开业时间也在不断地后延。
失败因素探讨：
为此，陈总此次是专门带着问题来向周帆请教的。在认真听取了陈总详细的项目介绍并讨论后，周帆指出了项目失败的三大因素：
第一、 市场调查没有目的性。
在进行市场调查之初，陈总（包括市场调查公司）对本次市场调查并没有提出明确的目的，只是一心要做商业，但具体做什么却没有大方向的把握。市场上商业项目那么多，有做专业市场的，做大型MALL的，做购物中心的等等。如果事先不能对整个市场有全局的把握，市场调查就会轻重不分，结果就是不能给出一个明确的主题，做什么都可以。
陈总的项目就是典型的例子，在调查前没有明确具体的调查目的是什么。本来当时市场上在建的商业项目已有十多个，而做购物中心的已经有四个，加上原有的大型购物商场，A市的购物中心已经出现饱和。可市场调查公司还在不断地对购物中心进行调查，这样就无谓地浪费了很多时间，以致使对建材专业市场上的调查缺乏理论数据支持。而本来项目可以做建材专业市场的，最后却搞了个半建材半购物，从而失去了项目的核心竞争力。
第二、 市场调查没有分析研究市场的发展趋势和消费者的消费趋势
市场调查光靠了解市场的发展现状是远远不够的，对于这些大家都知道的东西是没有多大价值的，开发商如果只是凭着市场现状就去做项目的话，那样会死得很快。如果只是想了解一下市场的发展现状，也不需要请专业公司来做市场调查了，只要找几个朋友聊聊就可以知道。因此，专业公司的调查就是要在市场现状的基础上对市场的发展规律和趋势进行分析研究，并对各种影响市场变化的动态因素进行分析预测，从而真正把市场研究透，这样做出来的市场调查才能对开发商的决策起到有力的帮助。
而陈总的市场调查报告上面只有一大堆的数据、图表，对市场的发展趋势和前景只是一两句话轻轻带过，对消费者的消费习惯和趋势更是无从提及，从而在进行项目定位时却找不到市场依据，这是导致项目失败的主要原因。
第三、 市场调查没有对项目的经营业态进行分析研究
商业地产报告项目现状 第10篇
关键词：商业地产经济；存在问题；解决策略
一、当前商业地产经济存在的问题
1.商业地产经济发展过于盲目
在很多人的眼里，商业地产经济往往被视为高利润、低风险的经济领域，这也是当前全球范围内房价大范围上涨的重要因素，部分商业地产开发商为了追求较高的经营利润，过于盲目地进行追求不同的投资盈利模式，造成大型商业网点建设热潮，甚至部分商业地产开发商误以为只要盖了房子就一定能够获取较高的经济利润，而忽视了商业项目的可行性分析等环节，过于盲目。
大多数商业地产开发商在开发房地产项目时普遍缺乏可行性研究环节，再加上忽视对上下游供应商的供应能力以及商业地产经济结构进行深入的研究与分析，过于依靠自身的主观想象力决定是否进行商业地产经济的扩张。另外，“先开发后招商”商业地产开发模式的大范围应用，造成商业地产网点分布过于密集，经济结构有待进一步优化，规模大型化等鲜明问题产生。
2.商业地产经济开发与经营相脱节
通常情况下，商业地产项目所需的投资金额较为庞大，再加上需要较长的运营周期才能够收回资金，目前多数商业地产开发商过于急功近利，不愿意投入太长的资金回收周期，在房子刚刚盖完之后，就开始急着出租或者出卖，而忽视了当前商业地产项目潜在的真实价值。此外，在商业地产经济发展中，开发与后期运营存在严重脱节的问题，部分商业地产项目在项目验收后就立即按照建筑面积销售，造成项目开发与后期运营严重脱节问题存在。
3.商业地产经济管理团队建设有待加强
当前经济发展的竞争，归根到底是人才的竞争，在商业地产经济发展中尤其明显。但是由于商业地产经济是最近几年才得以迅速发展起来的，商业地产产业中存在着严重的人才匮乏问题。其一，商业地产经济的管理员工素质普遍较低，很大比例上商业地产经济管理人员属于兼职人员，专业管理知识较为薄弱，房地产项目成本管理意识也有待提升。其二，商业地产经济管理人员普遍缺乏自我提升意识，未能够及时更新自身专业知识，难以满足时展需求。
二、当前商业地产经济问题解决策略分析
1.结合时展需求，合理规划商业地产经济
市场经济的稳健、高效发展，离不开时展需求，因而在制定市场经济发展策略时不可脱离当前时展的实际需求，才能够在实际发展过程中具有实际可操作性。当前商业地产经济在发展中存在着过于盲目扩张的显著问题，因而在未来的商业地产发展过程中应该加强商业地产项目的可行性分析建设，以确保商业地产的开发与运营符合经济的发展趋势，符合当地经济的发展实际需求，才能够保障商业地产经济处于健康的发展氛围中。
（1）及时了解社会经济发展趋势
在未来的商业地产发展中，应该基于互联网、电视、广播以及报纸等各种媒介更为高效、及时地了解社会经济发展趋势，确保商业地产发展趋势与社会经济发展趋势相吻合，避免受到社会经济发展大环境的不利影响。
（2）制定合理的发展战略
制定科学、合理的经济发展战略，有利于在经济发展过程中获取更为有利的位置。因而，在发展商业地产经济时，科学、合理地制定发展战略及其重要。在实际管理工作中，应该结合社会发展趋势、自身发展现状以及当地经济现状制定更为合理的发展战略。
2.优化商业地产经济发展结构，重视后期运营管理
目前商业地产经济在发展中存在开发与运营严重脱节等问题，不利于商业地产经济的持续高效发展。因而，优化商业地产经济发展结构，重视后期运营管理就显得非常重要。
（1）优化商业地产经济发展结构
目前大多数商业地产开发商经济结构过于单一，存在较大的发展风险，抗风险能力较弱。因而，在未来的发展中应该优化自身的经济发展结构，力争多元化发展，以持续提升自身的抗风险能力，提升自身盈利空间。
（2）加强商业地产运管管理
优质的商业地产运营服务，有助于商业地产开发商提升自身的品牌形象。因而，在未来的发展中，应该通过加强物业管理，加强招商、提升运营服务质量等多个渠道提升自身的运营管理水平。
3.加强商业地产经济管理团队建设
在商业地产经济发展中，应该努力提升商业地产经济管理人员的专业素质，为员工提供良好的工作环境及薪酬福利待遇，吸引更为优秀的管理人员加入到公司的发展团队中，以切身提升公司经济管理团队力量。此外，在公司发展中，应该加强内部培训力度，以有效地提升公司员工的专业素质能力，为公司经济结构优化及运维服务质量提升等提供最为雄厚的人力资源保障。如果缺乏有效的培训资源，可以考虑与外界专业的培训团队合作，提升公司内训团队力量。
三、结语
商业地产经济是否能够得以健康、稳健的发展，无论对于社会经济发展，还是对于居民生活水平提升均有着关键性的作用。因而，在发展商业地产经济时，应该清晰地意识到当前商业地产经济发展中所存在的问题，并采取积极有效的解决策略，方能够更好更快地推动商业地产经济发展。
参考文献：
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[2]郭学尚.房地产经济管理的困境和出路初探[J].财经界（学术版），2014（12）：105.
商业地产报告项目现状 第11篇
关键词：商业地产；开发运营；统一管理；全生命周期
近些年，我国房地产行业快速发展，即使在美国次贷金融危机的严重影响下，依然表现出良好的发展势态。有调查数据显示，在我国房地产市场上，90%的住宅项目都能盈利，而80%的纯商业地产项目都面临着困境。之所以呈现这样情况，主要原因在于我国商业地产缺乏成熟的开发运营模式，所以有必要基于现状探索出一套能满足我国商业地产发展需求的开发运营模式，以解决当前困境，推动我国商业地产快速、健康发展。
1 我国商业地产发展面临的困境
由于我国实行了较长时间的计划经济，商业地产受到了一些影响，在我国起步较晚。随着市场经济逐步深化，我国商业地产逐步发展起来并日渐繁荣。据有关调查数据显示，自2000年以来，我国商业地产发展态势十分良好，投资增长速度一再高过国民经济的增长速度。与此同时，商业营业用房销售面积也逐步增长，虽然目前有所回落，但整体来看依然有着很好的增长势头。尽管如此，我们应该看到繁荣发展的背后存在的问题，尤其空置率上涨问题。这些问题的存在无不表示着商业地产开发建设和运营管理陷入了困境，亟待探索出一套科学、成熟的开发运营模式。
我国的商业地产开发商大多由普通房地产商转型而来，所以商业地产的融资模式和开发模式也沿用了普通房地产的那一套。在融资模式上，以银行贷款为主，以致商业地产融资渠道单一，过于依赖银行。这样单一的融资渠道，很难满足商业地产长期开发建设对资金的需求。在开发上，一些开发商在利益驱动下盲目“抢地”，不注重规划选址和市场定位，造成商业地产局部过剩、布局不合理等，这也是导致商业用房空置率逐步提高的原因之一。
近几年，我国房地产业飞速发展，不少开发商盲目投资，不重视融资，开发建设完之后本打算只租不售，可是在巨大资金压力下只得出售部分或全部。虽然这种运营方式有着可观的短期效益，并不利于后期的统一运营管理，甚至为自身带来桎梏，影响商业地产行业健康发展。在商业地产缺乏科学的开发运营模式的情况下就急于快速发展，很容易造成项目运营管理混乱，最终将组织商业地产行业发展。
为了应对当前困境，下面简要概括商业地产开发建设和运用管理中存在的问题。
第一，市场定位模糊。在现实生活中我们经常看到一条商业街一边生意火爆，另一边生意冷淡，或是这条商业街生意好，隔条街生意却相差很多，这就是市场定位不当造成的。就当前来看，我国的商业地产开发商一直把工作重心放在“抢地”上，对开发前期规划不够重视，不经反复推敲就投入建设，导致对项目所在区域内商业结构走势的认识不足，部分区域出现商业网点过剩或不足，造成商业结构不合理。
第二，运作程序不合理。我国商业地产采用先开发后招商的运作流程，有时甚至建设一半才招商，之所以这样，与商业地产招商难度大有很大关系。目前，我国房地产市场是比较火爆，可这主要是针对住宅市场而言的。不同于住宅市场的供不应求，商业地产招商面对的是经营商，如果经销商不满意就很难销售出去，有的情况下甚至要按照经销商要求进行大规模整改，造成不少的资金浪费。
第三，营销理念不科学。由于房地产市场潜存着巨大的经济利润，一些开发商过于急功近利，目光短浅，只看到了短期利益看不到长久利益。在这种理念下，商业用房在设计过于强调包装设计，甚至脱离物业本身的实际情况，导致设施利用率低，同时也不利于招商工作的顺利进行。
第四，融资渠道单一，详见前文。
总而言之，融资渠道单一、人才短缺、操作流程不完善等是造成以上问题存在的主要原因。商业地产在长期运营过程中存在着巨大的风险，如果不为其配置一套科学且成熟的开发运营模式，将很难实现健康发展。为了消除风险、降低难度，应基于商业地产的全生命周期进行开发建设和运营管理，为商业地产提供科学的全程运作流程。
2 商业地产开发运用设想
在统一管理思想下，商业地产在开发建设和运营管理上实行全生命周期的理念，简单地说，就是从全生命周期角度看待不同阶段、不同环节的工作及其中的侧重点，注重地产和商业之间的内在关联，不可将两者进行简单分割。从商业地产的整个操作流程来看，开发设计是开始，而运营管理是项目成功的关键，所以开发商要想获得预期效益，就必须做好运营管理工作。当然，也不能忽视前期开发建设的重要性。
第一，整合相关利益主体。在商业地产开发运营中涉及着诸多利益主体，有开发商、投资商、运营商、经销商，此外还有设计方、施工方、政府、金融机构等。各方之间的利益既对立又统一，既可以用损坏对方利益来增加自身利益，又可以通过互相合作实现整体利益最大化，使自身获取预期利益。在全生命周期开发运营模式下，应对各方利益主体进行系统性的整合，制定统一的目标、统一的规则制度，加强各方之间的合作，为实现整体利益最大化而共同努力。
第二，集成各环节。从商业地产项目的操作流程来看，整个过程中要经历调研、市场定位、规划设计、招商融资、运营管理等多个环节，各环节彼此独立，又存在着一定的内在联系。例如，市场调研结果直接左右着市场定位，而市场定位又是规划设计的基准，等等。在传统的开发运营模式中，各环节之间的关系是松散的，很难使整体实现优化配置。为此，应对整个操作流程进行集成管理，从全生命周期角度去看待流程中的各个环节，不可忽视各环节之间的内在联系。
第三，贯彻执行统一管理思想。具体而言，统一管理就是要统一组织、目标、理念、规则制度等，使商业地产形成一个统一的整体，并按照统一的管理理念和模式来操作，利于消除各利益主体之间的矛盾，优化配置，实现利益最大化。
在上述三种理念指导下，下面对商业地产开发运营的整个操作过程进行了简要分析，希望这样的构想能够消除商业地产发展中的存在的问题，促进其又快又健康发展。
第一，市场调研。市场调研的主要目的在于收集和分析与项目相关的信息，了解项目所建区域内的商业趋势等，对项目可行性研究极为重要。
第二，市场定位。由于市场定位关系着项目建成后的销售情况，所以一些开发商在市场定位时往往从利于销售的角度出发，忽视了项目长期运营所要面临的各种情况，考虑时间不足。商业地产项目成功与否，由运营状况决定，所以市场定位这一环节不能沿用普通住宅地产的那一套模式。具体而言，商业地产市场定位包括圈定位、规模定位、客户定位、经营定位等。虽然各项定位内容都非常重要，可是经营定位尤为重要，所以要更加重视。在进行经营定位时，开发商一定要基于商圈发展趋势，立足于商业地产项目的整体规划来进行相关操作，保证业态组合科学，才能在长久的经营中实现持续盈利。
第三，规划设计。开发商要清楚地认识到，商业地产的规划设计不单单是一种建筑格局的规划，也是一种商业经营规划，所以在规划设计时既要重视建筑格局设计又要强调商业经营规划，同时，还要满足各方利益主体以及后期运营的需求。商业地产规划设计要满足的条件：各功能业态比例安排合理、流动线布置合理、视觉通透效果良好、主力店设计满足技术要求等。
第四，融资。在传统的融资模式中，商业地产对银行的依赖性较大，这一单一的融资渠道限制甚至阻碍了商业地产发展。为此，应参考一些发达国家的商业地产融资模式拓展我国商业地产的融资渠道。虽然我国房地产行业十分繁荣，但是商业地产融资依然存在着很大的难度，除了依靠银行贷款之外，还要全力开辟其它融资渠道，如吸纳机构投资、银企合作、REITs、预租、商企联建等。只有融集了足够的资金，开发商才有强大的资金运营能力，项目建设和运营才能取得好的效果。
第五，招商。商业地产招商主要分为两步，一是开发前进行主力店招商，二是在开业前进行散铺店招商。在主力店招商前，开发商要基于市场调研的结果找到与项目和商业圈相匹配的店，然后与之谈判沟通，最终达成合作。主力店要是不同的业态，不能重复，保证业态组合科学。在散铺店招商上，开发商可以刊登广告，对有意向的合作的店进行严格考核，不满足要求的务必淘汰，而对于重点商户可以给予一定的优惠政策，以吸引其入驻，这一方式同样适用于主力店招商。
第六，运营管理。运营管理是商业地产项目开发运营中的重点内容，关系着项目成功与否。从全生命周期角考虑，商业地产在运营管理上要统一企划营销、统一客户服务和卖场管理、统一物业管理、统一品质管理，全力贯彻执行统一管理理念，确保运营管理的各项举措有效实施并取得良好的成效。
3 结语
综上所述，商业地产在开发建设和运营管理的整个过程中要采取统一管理理念，注重各环节的集成，使其统一服务于项目主体，才能使项目整体实现优化配置，达到整体效益最大化，满足各方利益主体的利益需求。
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商业地产报告项目现状 第12篇
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