房地产估价报告示例 第1篇
我国房地产估价行业起步于上世纪80年代中期。由于行业起步较晚及我国的特殊国情,整个房地产估价行业一直处于政府主导的状态,因而具有浓厚的行政色彩,其应用范围也相对狭窄。近年来,房地产开发、经营、交易活动以及房地产与资本市场的结合日益频繁,房地产估价业务得到了广泛的拓展,服务对象和服务形式也日趋多样化,使得房地产估价服务成为涵盖房地产开发经营、企业个人融资、司法诉讼、拆迁、课税等经济活动中小可缺少的基础性工作。
我国的房地产评估从无到有,已发展为一个富有生命力的朝阳行业。2008年,我国房地产估价行业从业人员已经超过25万人,取得房地产估价师资格的人员约万人,约万人注册执业,房地产估价机构近5000家,其中一级资质房地产估价机构168家,一批具有高素质的房地产评估师队伍已经基本形成,估价机构的业务活动也进入了市场竞争。
但是,由于我国房地产市场发展速度较快,估价机构和从业人员的素质还不能完全适应社会的需要,一些非市场化和有悖于估价独立、客观、公平原则行为的出现,制约着房地产估价行业的发展。
二、房地产估价行业存在的问题
(一)有关房地产估价的法律法规和管理体制建设尚不健全。
目前在房地产估价中存在许多行业的估价机构,一些估价机构并没有完全走专业化的道路,一些估价机构和从业人员缺乏自律和执业能力。国家虽然制定了一些相关的法律法规,但基本上是针对供给主体的约束,对估价市场构成中的需求和协调等主体的约束性法规尚未建立。而目前需求主体对房地产估价市场的影响较大,因而只约束供给主体,不但无法维护正常的市场秩序,反而会给供给主体增加许多麻烦,以致影响房地产估价行业的发展。
(二)行业监管不力。
审批管理部门把关不到位,流于形式。不少从事业务的估价机构,工商局未经严格审查随意发放《营业执照》,缺乏规定数量的专职估价师,估价师在注册时开具虚假的劳动人事档案虚假转移证明和社会保险证明,只要估价师数量达标,均许可通过其资质,而且长期缺乏业务监管,造成“非法”的估价机构数量泛滥,具有执业资格的估价师通过挂靠形式沦为“假”估价师。
(三)房地产估价市场不规范。
目前部分脱钩改制的评估机构凭借与原管理部门的关系,同时兼营事业性评估和中介性评估,背离了脱钩改制的目标而一些行政部门则对执业活动进行行政干预,与之产生了权钱的交易,超出了行政机构本身的行政职权,引发了市场的不公平竞争。
由于估价机构的“非法”成立、估价师的非法挂靠,导致出现“印章随便盖、签名随便代”的虚假估价报告。为了迎合委托方的不合理要求,《房地产估价规范》形同虚设,估价机构普遍存在重视业务招揽、忽视报告质量的情况,歪曲甚至捏造事实的“客户定价法”成了估价方法中无奈的方法。
同时也有一些估价机构为了多争取业务,估价机构之间往往在评估结果和收费上大打价格战、关系战、回扣战,形成了估价机构的恶性竞争,导致估价收费越来越低,回扣形式的商业贿赂戏愈演愈烈。
三、房地产估价行业的发展建议
(一)完善法律法规体系。
完善法律法规体系,并且法律法规的建设要有利于房地产评估业的长远发展。当前我国的房地产评估行业的各个方面的法律法规都不太健全,某此领域甚至是空白的。为了我国房地产评估行业能够健康的发展,应该颁布相关的一此法律规范,从而解决房地产评估的管理问题,实行统一管理;解决房地产评估行业的竟争问题,实现真正的政企分开,使评估行业健康有序地竟争;解决房地产估价师职业道德不高问题,提高房地产估价师的责仟感和风险意识;解决房地产评估结果客观合理问题,规范房地产评估力一法和程序。
(二)建立健全行业协作,共同监管体制。
由于受我国体制所限,房地产估价师、资产估价师、土地估价师各出自不同的行政主管部门,房地产估价师主管部门是_,资产估价师主管部门是财政部,而土地估价师主管部门是_。尽管“三师”各自主管部门不同,但“三师”的职能却有许多共同之处,估价业务领域没有非常明显的分界线,相反“三师”间估价业务的相互渗透日益加深。这种各管各摊的方式容易造成混乱局面,给估价执业人员的管理带来了不小的难度,所以我们应尽快促使房地产估价师行业组织、资产估价行业协会及土地估价师协会三会联盟,相互协作,共同监管。这样不但可以有效杜绝一部分估价师挂靠现象,还能进行相互间技术交流,促进行业稳健发展。
房地产估价报告示例 第2篇
房地产估价从表面上看，好像是估价人员在给房地产定价—估价人员认为值多少钱就值多少钱。但实际上，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显示出来，是科学与艺术的有机结合。要做好房地产估价，不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还需要具备房地产制度政策、开发经营，以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识，需要理论与实践高度结合。实习中，通过与万隆有关估价人员的接触，可以了解到，他们原来有的是学建筑设计的，有的是学建筑经济的，有的甚至是学会计的，但在实践中他们则必须各方面的知识融会贯通，只有这样，才能将估价工作做得尽可能的完善。
1、通过参观实际建筑，加强了我们对建筑施工图的认识，了解了建设项目的总体设计，建筑物和构筑物的平面布置、立面形式、结构布置、装饰构成等特点。
2、通过参观在建工程及阅读施工图纸，还在老师的引导阅读了整套图纸，进一步提高识读工程图的能力。
3、通过实习，了解建筑工程施工工艺，熟悉房屋构造，了解建筑材料的特性及应用。
4、通过实习，将所学理论知识与实践知识相结合，同时为以后的专业知识的学习打下了基础.
二、实习地点，时间及内容
地点：中海国际社区E区二期工程
时间：
内容：该工程有江苏南通六建建设集团有限公司承包。建筑楼层达19层，结构为框架---剪力墙结构，地上为18层，地下一层。承重墙为钢筋混凝土墙，隔墙为空心砌块墙。在这个施工现场我们了解到建筑面积与使用面积的区别，为我们以后自己买房子做了一个初步的了解。
二期正在投资建设中。住宅用房采用的是混凝土结构，
项目负责人万总为我们讲解了单项工程、分项工程、分步工程，让理论与实践具体结合。
从上往下，我们了解了玻璃纤维可以作为保温材料来贴于墙面，用密封胶将大理石板挂于外面来装饰，用8-10公分隔离墙来减少施工成本，用石棉条来添塞空间。
项目负责人对我们的问题进行了详细的解答，并向我们讲解了此物业的主要特点：洁污分离、动静分离、干湿分离、休闲区与私密区的分离。他们对业主的要求进行深入透彻的分析，针对不同的业主要求，他们有不同的设计来满足，可谓用心良苦。
四、实习收获汇总
1.本人在实习期间没有缺席，迟到，早退现象。
2.积极遵守建筑工地的安全规章原则，不嬉笑打闹，注意安全，认真听从实习老师安排。
五、实习情况及自己认知情况
1、砌块在厚度方向大多没有搭接，为了加强砌块墙在水平的整体性，因此砌块的长向错缝搭接要求较高。具体做法参见施工手册。另外砌块建筑还应在适当的位置设置圈梁。当圈梁与过梁位置接近时，往往用圈梁取代过梁。
2、砌块的吸水性强，易受潮。在易受水的部位，如檐口、勒脚、窗台、近应做好防潮处理。我们参观的公寓住宅楼就是在砌块墙的下部砌了5皮粘土砖，以做防潮。
3、不承重设置。为了保证砌块墙不承重，应在砌块墙的顶部与楼板相接处，应用粘土砖斜砌一皮或留20毫米的空隙，用木楔打紧，后用砂浆填缝。
房地产估价报告示例 第3篇
一、房地产估价风险体系
房地产估价是一种社会中介活动，这种活动是因为社会信息的不平衡产生的，房地产评估工作的成果是以评估报告的形式体现的，房地产评估报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，是给委托方的书面答复，是关于估价对象的客观合理价值或价格的研究报告。因此，评估报告所给出的是房地产在某一时点的符合客观的合理的价格，而不是一个实际的成交价，更不是房地产的实际取得成本。因此，评估报告结果的确定性和评估对象市场价格的不确定性存在天然矛盾，这就决定了评估工作的风险性。
评估风险主要是估价结果与房地产真实价值偏差的程度及发生较大偏差的可能性。房地产估价风险体系也由政府、房地产估价机构和人员以及经济活动主体面临的房地产估价风险组成。
（一）政府面临的房地产估价风险
政府面临的房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的通胀风险和金融风险。主要是房地产估价价值过高，不能反映房地产的真实价值，带来社会价值总体虚高，同时过高估值的房地产金融抵押贷款，会使金融机构存在潜在呆账坏账，影响金融机构的真实资产。一旦泡沫破灭，整个经济体系不可避免地会产生动荡，影响社会稳定。如20世纪80年代的日本“泡沫经济”，1997年的东南亚“金融危机”，无不例外与房地产价值估计过高有着一定的影响。当然房地产估价过低又会带来政府的税收损失。
（二）估价机构和估价人员面临的房地产估价风险
估价机构和估价人员是估价风险的直接承担者，估价机构和估价人员面临的风险主要表现在以下几个方面：
1、政策风险。
房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响，另外一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。政策的变化，包括税收政策、金融政策以及产业政策都必然会对房地产价格产生或高或低的影响。同时，政策的变动往往还会对估价方法产生影响，如《城市房屋拆迁条例》的修改，使得房屋拆迁补偿估价方法也发生了变化。
此外我国房地产市场法制虽然在逐步规范，但是由于历史原因，在产权界定方面还存在着这样那样的问题。比如某企业通过政府对原农民所有的土地通过征地取得了划拨土地使用权等。
估价机构和估价人员不能很好的理解政策背景和政策预期，就会影响评估结果，带来评估风险。
2、评估报告的估价目的和估价用途不符的风险。
估价目的是估价结构的期望用途，是建立最终评估价值结论的基础，所以，一旦估价目的确定了，评估价值结论是与之相映射的，它不因估价报告作用不同而变动。因此，我们可以设想当一份以转让价值、保险价值、课税价值等为估价目的评估报告用于房地产抵押贷款参考依据时，报告提供不恰当的信息，就可能造成决策者的判断失误。由于评估报告的估价目的和估价用途不符的风险，虽然与委托方和报告的使用者有关，但还是评估师应避免和防范的。
3、委托方提供虚假情况的风险。
委托方向评估师提供虚假情况，甚至采用欺骗和违法的手段使估价机构和估价人员面临巨大风险。比如，在土地评估中提供虚假的用地规划指标修改或调整的证明、要求对估价报告作技术处理等，如果评估师不能洞察这些虚假信息和资料，必然会出具与事实不符的评估报告。
特别是，有时房地产评估机构之间不正当竞争，容易迁就委托方，为减少评估成本、缩减评估人员的外勤工作量，容易偏信委托方，这样很容易造成评估工作产生较大失误，就有可能被人认为与委托方同流合污而引发诉讼。
4、技术风险。
在《房地产估价规范》中规定了房地产估价应遵循的原则、程序和方法，但具体情况是千差万别的，程序和方法也不是一成不变的。比如对房地产抵押价值的评估一般采用市场比较法为基准进行评估，如何判断市场的完善性，如何正确选取参照对象，如何对有关因素进行恰当修正等都有赖于评估师按其专业判断能力判断市场是否存在偏差。评估师如果不能遵守评估原则的精神，运用了带有明显缺陷的程序和方法，就极易出具错误的评估报告。实际评估过程中，由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。
这样使得估价机构和估价人员将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。此外，估价报告的叙述不完善或不完整也会在将来给估价机构和估价人员带来意想不到的后果。
5、评估师素质的风险。
房地产估价报告示例 第4篇
一、房地产估价市场专项整治工作的指导思想和目标任务
（一）、指导思想
从实践“三个代表”重要思想和落实科学发展观的高度出发，以建立符合社会主义市场经济要求、高度专业化、功能完备的房地产估价机构服务体系为目标，按照相关文件精神，积极有序地开展专项整治工作。坚持整顿规范和制度建设并重，标本兼治，综合整治。严格市场准入和项目审批，加强市场监管，加大查处力度，规范市场秩序；抓好制度建设，健全机制、全面规范，努力营造竞争公平、管理规范、运行有序、监督有力、健康发展的房地产估价服务市场，为全面提高我市经济社会发展水平和综合竞争力创造良好环境。
（二）、目标任务
通过清理整顿，着力解决不按规范估价、超范围估价等突出问题，使估价机构服务质量和社会公信度明显增强；通过加强行业建设，完善内部监督的各项制度，逐步形成健康规范发展的自律运行机制，创造一个竞争有序、健康发展的市场环境。
二、房地产估价市场专项整治工作的主要内容
(一)估价机构从业行为情况：是否存在未取得房地产估价机构资质或超资质、超范围估价行为，是否存在以回扣或签订业务返还协议等不正当竞争方式承揽估价业务行为，是否以迎合委托方的要求高估低估估价值，分支机构从业行为情况等。
(二)估价机构内部管理情况：估价报告质量管理、档案管理、员工培训教育、风险防范等内部管理制度是否建立健全，资质申报、晋升资质中是否存在弄虚作假、虚报业绩等情况。
(三)估价报告质量情况：是否严格按照《房地产估价规范》的要求，特别是拆迁估价报告是否按照《国有土地上房屋征收估价办法》（建房[2011]77号）的相关要求进行房地产估价，是否建立估价报告内部审、复核、重大估价报告集体讨论制度，估价报告原始资料存档等情况。
(四)收费政策执行情况：是否按照价格管理部门规定的收费项目和标准收取估价费用，是否以不正当竞争方式压低估价收费标准，是否在收费场所的显著位置公示收费内容和收费标准等。
三、房地产估价市场专项整治工作的工作步骤
（一）动员部署和自查自纠阶段（自发文之日起至2012年2月24日）
1、动员部署阶段：
A、起草下发专项整治的通知，召开估价机构负责人会议，由张明山局长做动员报告。
B、集中学习《房地产估价机构管理办法》（_第142号令）、《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》（建住房[2006]294号）、《国有土地上房屋征收估价办法》（建房[2011]77号）三个文件，为下一步自查自纠做准备。
2、自查自纠阶段：
各估价机构按照要求，认真对照专项整治的主要内容进行全面的自查，完成自查报告，并填写《市房地产估价机构专项整治自查情况表》（见附件1），对自查中发现的问题提出整改意见，并予以纠正和规范。
（二）集中整治阶段（2012年2月25日至3月7日）
在房地产估价机构自查自纠的基础上，认真对照整治内容，全面开展房地产估价机构的专项整治。从资质审查、从业行为、内部管理等方面入手，对估价机构逐个进行检查，对有违规行为的估价机构要进行重点检查。
（三）总结巩固和建章立制阶段（2012年3月8日至3月15日）
1、总结巩固阶段：
对专项整治工作进行认真分析、汇总，对于在整治活动中被认定存在违法违规行为和管理严重混乱的估价机构，限期整改，整改不到位的从严处罚直至依法撤销其资质。
房地产估价报告示例 第5篇
关键词：房地产估价；主观风险；风险防范
一、房地产估价风险概述
房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。
房地产估价活动和其他经济活动一样都具有风险性。但是房地产估价是一种中介活动，由于房地产的特殊性以及市场信息的不对称性，房地产估价风险也具有其特殊性。在一般活动中的风险往往是指效益方面的不确定性，以及由于不确定性存在是的经济活动主体效益的不确定，而估价风险是指估价结果与房地产真实价格偏差的程度及发生较大偏差的可能性。房地产估价过程中的参与者多有自己的主观经验或者看法，容易导致估价结果偏离客观价格，带来风险。
房地产估价是与房地产相关的一项集政策性、技术性、地域性、时效性为一体的社会中介活动。房地产估价一般涉及的金额较大，一旦工作中出现失误就会造成严重后果，不仅仅会给估价机构和估价人员带来风险，而且会对政府、经济活动涉及利益的各方面带来不同的风险。因此充分认识房地产估价中可能产生风险的环节并积极防范和规避风险，是房地产估价工作的一项重要课题。
二、房地产估价主观风险分析
房地产估价活动的参与者众多，参与的各方都有自己的经济利益追求，由于种种原因会造成房地产价值的故意高估或低估，从而带来估价风险。这种由估价人员、估价机构、委托人等主观方面的因素造成的风险称为主观风险或者是可控风险。主观风险，根据风险源不同可以分为估价机构法人风险、估价人员风险和委托人风险。
（一）估价机构法人风险
估价机构法人为了获得估价业务，而迎合委托人的要求，对房地产价值进行故意的高估和低估。在房地产估价中，很多业务的委托人是单位。比如在房地产的抵押评估业务中，银行也许要求客户必须到指定的评估机构进行评估，估价机构为了获取这方面的估价业务可能会根据银行的要求低估房地产价值。同时，房地产估价机构也可能为了获得贷款人的委托业务，收取回扣，对房地产价值进行故意的高估。
估价机构法人为了节约成本，往往会求挂靠房地产估价师，其报告均由房地产估价员来完成。房地产估价员中，有些可能是房地产相关专业的技术人员，但也有很多是没有相关背景知识的人员，在缺乏专业基础知识的情况下，对房地产价值的高估或者低估可能性很大。由于参与估价的人员的非专业性，估价技术路线的正确性、参数选择的可靠性、估价合理性、以及估价报告合法性都很难的保证，从而带来风险。
估价机构为了获得高额的估价费用，而故意高估。房地产估价的收费标准是按照房地产价值的比率来制定的，在经济利益的驱使，为了获得较高的评估费用，估价机构法人可能会要求对待估对象价值的故意高估，从而带来风险。
估价机构管理不严，对于报告的审核不严格和谨慎。房地产估价报告经过两名估价师签字后，由企业法人签字，而企业法人签名时往往不会再去研究报告的准确性。报告的内部审核不严格，容易造成估价结果报告和估价技术报告的不合理甚至错误，带来风险。
（二）估价人员风险
估价人员专业能力与实践经验不足。在房地产估价过程中，不管是估价方法的选择、估价参数的确定，还是估价资料的收集等都跟房地产估价师的专业知识和实践经验密切相关。比如在房地产的市场比较法中，选择的可比实例，及其对因素的修正系数的确定都决定着最终的评估结果，而可比实例的选取和因素修正系数的确定都跟房地产估价师的实践经验密切相关，若房地产估价人员专业能力不足，参数的确定上容易造成偏差，影响估价结果的质量。由于我国房地产估价起步较晚，房地产估价从业资格和房地产估价师执业注册资格的门槛较低，估价人员的专业知识和实践经验有限，专业胜任能力和业务水平不高，在估价业务中面对错综复杂的评估内容容易出现差错，使估价风险加大。
估价人员的职业道德水平不高。我国房地产估价师职业道德建设相对比较落后，当前没有专门的房地产估价师的职业道德规范，仅仅在《房地产估价规范》中对估价原则、估价能力、保密、档案保存、收费、估价资格证书使用等方面做了规定，没有关于同业责任的规定。对违反职业道德的处罚措施也只在其他管理文件中有分散的、不系统的规定，而对违规者的惩罚力度不够，违规成本较低，使得执业人员的道德观念淡薄。同时缺乏房地产估价师的考核和晋升的约束和激励机制下，估价师缺乏进取心，在实际工作中态度不严谨，在对房地产估价中的房地产状况调查只是形式，而直接采用委托人提供的资料不去核实，不能完全准确反映待估对象的真实权利状况和其他情况，造成估价结果脱离估价对象。或者在估价报告中的文字叙述中用词含糊不清，缺乏必要的假设前提，使得报告使用者发生误解，容易出现差错，最终引发经济纠纷。在执业的过程中，房地产估价师也可能收受委托人的好处，对委托人隐瞒的会严重影响房地产价值的事项，不去披露和说明等都会最终造成估价结果与待估对象价值的偏差。
（三）委托人风险