房地产市场行业分析报告 第1篇
一、专业人才的社会需求预测分析
1、宏观需求分析
就全国范围而言，对会计、会计电算化专业人才的需求量在逐年加大。财务、金融、审计（含会计）专业就业前景排在第三位，我们通过对会计、会计电算化毕业生就业情况调查发现，大多数中小型企业由于自身起点低，加之国家税制和财务的要求，急需会计、会计电算化专业人才，这是会计、会计电算化专业毕业生的一次非常好的机遇。所以，高职会计、会计电算化专业的毕业生的就业形势还是比较乐观的。
2、区域需求分析
本专业学生的职业范围涉及各类企事业单位的财务会计类岗位。随着城市群的发展，企事业单位对会计人才的需求不断增加，作为本地区的高职院校，本专业主要面向中小企业输送会计核算型人才。
为保证专业教学符合人才市场需求，我院会计、会计电算化专业在20xx年5月至6月开展了一项“企业会计人才需求”的调研活动，我们从区域企业需求出发，通过人才市场调查、企业走访、毕业学生调查、专家教师座谈等多种形式，广泛征求各方面的'意见，调研的基本情况如下：
（1）人才需求量情况
根据调查结果显示，随着我国经济的持续发展，对会计类专业人才的需求一直处于较为旺盛的状态，在各地的招聘职位需求排行榜上，财会类专业一直处于领先。根据公布的数据，近五年，每年新注册的企业在500家左右，按每个企业配置1—2名会计人员计算，这些新增企业每年需要增加1000名左右会计从业人员。社会对会计电算化专业毕业生需求意愿较强，九成单位有长期需求。
（2）学历需求情况
本次针对企业的学历需求调查结果显示，用人单位在人才的使用上逐步趋于理智。企业在招聘财会人员时学历不再是唯一的准绳，公司更为看重应聘者的工作经验。从回收的有效调查表来看，中小企业对高职高专人才的需求成为了这类企业人才需求的主体。
（3）岗位需求情况
按照企事业单位的类型，会计岗位群的分布构成一般如下：
第一类：大中型企业（包括国有大中型企业、企业集团、上市公司等）：①财务总监（总会计师）岗位；②财务经理、主管岗位；②会计核算岗位；③出纳岗位；④审计主管及审计人员。
第二类：小型企业：①财务经理（会计主管）岗位；②会计核算岗位；③出纳岗位。
第三类：机关、事业单位：①会计主管岗位；②会计核算岗位；③计划、审计等管理岗位；④出纳岗位。
第四类：银行等金融机构：①会计主管岗位；②会计核算岗位；③证券投资部门管理岗位。
在以上各类企事业及金融机构中，大型企业事业单位及大型金融机构，要求人才学历层次较高，一般要求是本科以上毕业生，而中小企业及基层金融机构（如分理处等），一般对专科毕业生较欢迎，应是高职院校人才培养的主要方向，这部分企业组织数量占绝大多数，市场前景广阔。
（4）企业对财务会计专业人才素质、能力要求情况
目前的毕业生大多存在知识结构不完善问题，整体素质不高，竞争少不强等，需要经过一段时间的实践、磨合。会计行业有重经验轻专业现象，由于会计专业在实际操作方面要求较高，加上传统观念的影响，很多用人单位对经验的要求超出了对专业的要求，这成为应届毕业生就业难的直接原因。
二、市场对专业人才需求的基本要求
根据市场调研的结论及毕业生将从事的主要职业岗位群的工作要求，教学计划中明确人才的培养规格，其基本要求为：
①坚持德、智、体全面发展，具有财务管理意识，按照《公民道德基本建设纲要》的基本精神，树立良好的职业道德。
②具备职业岗位群要求的基本素质和基本职业技术素质。
③要求掌握职业岗位群所需的基本理论、技术基础理论及实用范围较宽的专业技术知识。主要是会计基本理论和实务，会计电算化基本理论和知识，财务管理的基本理论和知识及审计、证券分析的能力。
④要求具备职业岗位群所需的专业技术能力和基本技能。主要是珠算、点钞、日常帐务处理的能力。毕业生除能够获得本专业毕业证书外，还要求取得会计从业人员职业资格证书。在身体素质方面：通过在校引导，使学生具有良好的身体素质能够为以后的学习和工作奠定坚实的基础。
与此同时在知识结构方面的要求如下：
A、熟悉党和国家的各项经济政策与法规；
B、熟练掌握会计、财务管理的专业知识的技能；
C、掌握企业经营管理、企业理财、统计及企业经济活动分析的实用理论和方法；
D、掌握本专业所需计算机应用的基本知识；
E、掌握市场营销的基本理论；
F、掌握一定的外语听说读写知识；
G、掌握一定的语言文字知识。
在能力结构方面的要求如下：
A、具有较强的会计核算的能力。
B、具有熟练应用计算机进行信息处理的能力。
C、具有从事中小企业日常业务管理（企业策划、行政管理、经济活动分析）的能力
D、具有统计分析的能力。
E、具有从事市场营销的能力。
F、具有较好的语言和文字表达能力。
G、有阅读专业外文书刊的能力，至少取得高职高专英语应用能力B级证书。
H、至少取得1个本专业职业岗位资格证书。
I、具有较强的社交公关能力。
房地产市场行业分析报告 第2篇
1）发展减缓。中国城市化水平已经比较高，未来增速将会显著降低。且住房质量已大幅提高，也就是说老城市的折旧改造量会大幅减少。住房市场已基本平衡，人均住房面积不会再大幅增加。
2）中国房地产的建设将集中在三大热点地带。新房的建设主要将集中在三个热点地带。一是中心城市，即省会城市和同等级别区域性的中心城市。二是大都市圈。超级大城市会形成都市圈，三是热点地区城市群。城市群中的大中型城市往往也会是今后十几年房地产开发的热点。
3）未来十多年中国房地产企业数量将减少。中国房地产开发企业的数量居世界之最，差不多每一万人对应一家以上的房地产公司。未来的十几年时间里，基于新房交易规模的降低的趋势和房地产业高质量转型的要求，房地产开发企业必然会优胜劣汰、大幅萎缩。
04 房地产业供需
房地产市场行业分析报告 第3篇
由此可见现在我国的房地产公司在范围经济方面并不显著。
关于市场结构的小结：
CR4≈，CR8≈25，94%
产品差别化（轻度）
进入退出壁垒（中度）
规模经济（不显著）
范围经济（不显著）
由以上分析可知，我国房地产业是低集中度的市场结构
第三部分 市场行为分析
一、我国房地产产业中企业的价格行为
我国房地产产业的价格行为主要体现在限制性定价和价格歧视两方面。
房地产市场行业分析报告 第4篇
近几年，房地产行业的并购活动频率和规模有所下降，且以横向并购与混合并购为主。
年 9月，碧桂园服务宣布已于当日与彩生活（）签订股权转让协议，收购邻里乐控股集团有限公司。（彩生活是国内第一家上市的物管公司，对整个物管行业的示范效应明显。）
年万科并购南都
年融创中国收购万达商业13个文旅项目和76个酒店项目。
2019年绿地研发费用：亿元，营业收入4278亿元
2020年绿地研发费用：亿元，营业收入4557亿元
2019年研发强度：亿元/4278亿元=
2020年研发强度：亿元/4557亿元=
2019年保利研发费用：亿元，营业收入2359亿元
2020年保利研发费用：亿元，营业收入2430亿元
2019年研发强度：亿元/2459亿元=
2020年研发强度：亿元/2340亿元=
房地产市场行业分析报告 第5篇
库茨涅兹周期：（房地产周期15——25年左右）刚好是一代人的开始，决定库茨涅兹周期的主要因素有两个，一是居民财产购建，二是人口转移，人口增长和城镇化。
据国家_数据显示，（如下所示）近20年来，我国人口出生率在2012年达到峰值，的人口出生率。在2016年开放二胎之后又有出现一波上涨，但在2020年人口出生率仅有。由此不难推测出在2037年左右和2045年左右房地产市场会出现一波高涨。
由图二可以看出，在2000年以前我国乡村人口数量居多，城镇人口数量较少，随着城镇化和人口转移，我国房地产市场出现高涨 ，在2000年后，我国城镇化水平不断上升，城镇人口数量越来越多。房地产开发企业的主营业务收入和商品房销售额也在逐年递增。
房地产业是顺周期行业，国家经济发展好，自然会加大基建投资力度，从而带动房地产市场发展，同时人民收入高，房地产市场也会火爆。
地产在这16年以来，整个地产板块有三个明显的大机会，这三个大机会都跟政策有关，2006年是基础建设腾飞的起点，2008年的四万亿救市计划托底经济也是从基础建设开始的，2015年更是借助一路一带把基础建设推出国门。实际上的基础建设走势跟房地产是同步的。
第五部分 产业政策
房地产市场行业分析报告 第6篇
我国房地产企业大多是中小企业，竞争激烈。低价开盘是指楼盘在第一次面对消费者时，以低于市场行情的价格公开销售。企业为了确保自己的市场份额，提高知名度打开市场，宁愿牺牲一些短期利益，向潜在进入者传递出盈利水平不佳的消息，从而阻止其进入，而且也会促使对手接受一个较低的兼并价格。
但低价开盘，作为一个局部的促销活动问题不大，若作为一项长久的策略，则必然会影响楼盘的档次定位和实际运作。
房地产市场行业分析报告 第7篇
影响和决定房地产供给的因素是多方面的，主要有以下因素：
1、房地产市场价格是影响房地产供给的首要因素。
2、土地价格和城市土地的数量。
3、资金供应量和利率。由于房地产的价值量大，开发建设需投入大量资金，除自有资本金投入外、还需银行等金融机构开发贷款的支持，据统计，房地产开发资金中直接和间接来自银行贷款的约占60%，依存度很高。因此，国家的货币政策对房地产供给的影响极大。若货币供应量紧缩，对企业的开发贷款减少，建设资金紧缺，必然导致房地产供给量下降；反之，当货币供应量扩张，对企业的开发贷款增加，建设资金充裕，则房地产供给量上升。
4、税收政策。税收是构成房地产开发成本的重要因素，我国各种税费约占房地产价格的10%~15%。如果实行优惠税收政策，减免税收和税收递延，就会降低房地产开发成本，使同量资金的房地产实物量的供给增加，会提高开发商盈利水平，从而吸引更多的社会资本从事房地产开发，最终会增加房地产的供给量。
5、建筑材料供应能力和建筑能力。建筑能力是决定房地产供应水平的直接因素。所以，房地产供给水平也必须与建材的供应能力相适应。
6、房地产开发商对未来的预期。其核心问题是房地产开发商对盈利水平即投资回报率的预期。若预期的投资回报率高，开发商一般会增加房地产投资，从而增加房地产供给；若预期的投资回报率低，开发商一般会缩小房地产投资规模或放慢开发速度，从而会减少房地产供给。
据国家_所示（如图七所示）近些年来我国房地产企业个数呈现逐年上涨趋势，在2019年达到112782个，供给充足。
图七：2013-2019我国房地产企业个数
总体来说，随着人口下降，需求增速逐渐放缓，但企业数量较多，不少城市的库存房屋、空置率都比较高，整体处于供过于求的状态，导致不少城市2019年以来出现房价下跌的情况。
但是也有一定分流，经济增速较快核心城市、核心经济区域，由于人口流入、经济发展预期强烈，需求更大，而供给不能增加，房价仍然在上升，但经济相对落后城市、区域由于人口流出、经济发展预期较差、老龄化加剧，需求放缓，而库存房屋较多，房价是下跌的。
05 产业内主要企业概况
中国前十房地产公司排名分别是：万科地产、万达地产、恒大地产、绿地地产、保利地产、中海地产、碧桂园、华润置地、龙湖地产、富力地产。
1、万科地产
万科成立于1984年，高新技术企业，中国最大的专业住宅开发企业之一，目前是国内领先的城乡建设与生活服务商，公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。从2016年到2020年接连上榜，跻身《财富》“世界500强”。
2、万达地产
万达集团创立于1988年，目前是以现代服务业为主的大型跨国企业集团。万达地产集团是中国较早城市旧区改造、较早跨区域开发的房地产企业，是世界领先的城市综合体开发企业，已在全国开发建设数百个万达广场、万达酒店、万达城、万达茂和住宅项目。
3、恒大地产
恒大地产于1997年在中国广东省广州市成立，是中国恒大集团的下属控股企业。恒大地产在中国280多个城市拥有870多个项目，与全球860多家知名企业战略合作，实施精品战略，打造高品质、高性价比产品，开创行业“全精装修交楼”“无理由退房”“网上销售”先河。
4、绿地地产
绿地控股集团有限公司成立于1992年7月18日，是中国市场化改革浪潮中诞生的代表性企业之一。目前已经形成了“以房地产、基建为主业，金融、消费、健康、科创等产业协同发展”的综合经营格局。
5、保利地产
保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业。
6、中海地产
中海地产（中海企业发展集团）隶属于中国建筑集团有限公司，1979年创立于香港，1992年在香港联交所上市。中海地产拥有40余年房地产开发与不动产运营管理经验，业务遍布港澳及内地70余个城市及美国、英国、澳大利亚、新加坡等多个国家和地区。
7、碧桂园
碧桂园集团总部位于广东省佛山市顺德区，是中国最大的新型城镇化住宅开发商。采用集中及标准化的运营模式，业务包含物业发展、建安、装修、物业管理、物业投资、酒店开发和管理，以及现代农业、机器人。
8、华润置地
华润置地有限公司是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一，是中国地产行业规模最大、盈利能力最强的地产企业之一。
9、龙湖地产
龙湖地产有限公司，创建于1993年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。龙湖在地产中国网举办的红榜评选活动中，两次上榜。
10、富力地产
广州富力地产股份有限公司成立于1994年，总部在广州，集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体，拥有国家_颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质，是中国综合实力最强的房地产企业之一。
第二部分 市场结构分析
一、我国房地产业的市场集中度计算
房地产市场行业分析报告 第8篇
一、背景介绍：
本报告涉及的项目为某市区一块待开发的房地产项目，占地面积约为10万平方米，拟建设住宅楼、商业综合体等建筑。
二、市场需求分析：
1. 市场潜在需求：
据调查，在该市区居民中，有70%的家庭存在着购房需求，其中大部分家庭是首次置业。同时，周边地区也有不少购房客户已经表达了对该项目的关注和购买意向。
2. 竞争分析：
该区域已有不少房地产开发商参与竞争，但是市场需求仍然热度不减。该项目的优势在于其独特的位置和建筑设计，能够满足客户对于舒适、便利和高品质的居住需求。
三、项目规划和预算：
1. 项目规划：
本项目拟建设住宅楼、商业综合体等建筑，占地面积约为10万平方米，总建筑面积约为20万平方米。其中，住宅楼包括高层和低层两个部分，总共约有600套房源；商业综合体包括购物中心、餐饮、娱乐、健身、办公等业态，总面积约为万平方米。
2. 预算：
本项目总预算约为4亿元。具体包括土地开发费用、建筑施工费用、设计和规划费用、宣传和营销费用等。
四、风险分析：
1. 政策风险：
政策变化可能会导致本项目无法获得必要的许可证，或者对此造成不利影响。
2. 市场风险：
市场情况的`不确定因素，例如经济波动、人口迁移、政策变化等等，可能对本项目的销售和租赁带来风险。
3. 施工风险：
施工过程中可能会遇到安全事故、质量问题等风险，需要采取相应的安全措施和质量控制措施。
五、收益分析：
1. 房地产投资的周期较长，需要考虑多种情况下的收益率，包括出售房产、出租房产、运营商业综合体等方面。
2. 根据市场调查和市场需求预测，本项目预期的回报率为15%-20%，可以实现约亿元的净收益。
六、结论：
1. 本项目的市场需求与潜力较大，规划和预算合理，预期的回报率也较高。
2. 考虑到存在一定的风险，需要在项目实施的过程中采取相应的措施降低风险。
3. 综上所述，本项目具有可行性和投资价值，可以考虑进行进一步的推进。
房地产市场行业分析报告 第9篇
01、全年工作总
房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业（投资和收益周期长，存在较为明显的周期波动现象）属于第三产业 房地产行业是国民经济的基础性产业，在国民经济中起到骨干性、支撑性作用的产业，因为本身具备较高的增长率，还能够带动其他产业的增长。
据统计数据显示，2020年我国房地产业增加值为万亿元，对国民经济的贡献率为,相比于2011年增长了个百分点。纵观近十年，基本上保持在稳步增长态势。在第三产业中，房地产业三产占比也达，仅低于零售业和金融业，极大助推了第三产业的发展。
02、产业和主要产品的范围与内容
1、 土地的开发和再开发：土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
2、 房屋的开发和建设；
3、 地产的经营：包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等；
4、房地产经营：包括房屋的买卖、租赁、抵押；
5、房地产中介服务：包括信息、测量、律师、经纪、公证等；
6、房地产物业管理：对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序；
7、房地产金融：包括信息、保险、金融投资等。
03、产业发展回溯与现状
1、发展回溯
我国房地产繁荣和迅猛发展始于1998年的住房制度货币化改革。1998年_发布《_关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（23号文），结束了福利分房制度，标志着中国商品房市场的开启，同时第一次将房地产确立为经济新的增长点，意味着房地产时代正式到来。
我国房地产近20年来发展迅速，从1998开始到2018年为止，中国的房地产市场经历了20年的高速发展。销售额从2513亿上涨到万亿；销售面积从亿平上涨到17亿平；投资从3614亿上涨到11万亿；新开工面积从亿平上涨到18亿平；竣工面积从亿平上涨到亿平；呈现周期波动式的螺旋向上增长。
据国家_所示，（如图一所示）房地产的主营业务收入在2008年国家刺激住房消费后逐年攀升，增、长迅猛。2012年首次突破5万亿元，2018年突破10万亿元，2019年达到亿元。
图一：2001-2019年房地产开发企业主营业务收入
销售面积也是逐年攀升，据国家_数据显示（如图二所示）尤其是2015年后销售面积首次突破150000万平方米，2020年达到万平方米。由此可见房地产业发展在此期间非常快速。
图二：2001-2020商品房/住宅房销售面积
房地产市场行业分析报告 第10篇
房地产需求是多种多样的，根据其需求的性质大致可分为三种类型：生产性需求（如厂房、商铺、办公等经营性用房）、消费性需求（居住需要）、投资性需求（作为一种价值形式储存以达到保值增值的目的）。
以上三种需求最广泛和普遍的就是消费需求。中国住宅总量需求至少来源于四个方面：第一，现有城镇居民要求改善住房条件或者城市家庭子 女长大后成家对于住宅的需求。第二，大量农民涌进城市，我国城市化水平将会保持长期的高速发展。第三，城镇旧住宅拆迁带来对新房的需求。第四是中国每年较高人口的出生率，据国家_所示（如图五所示）我国人口出生率除2020年外都在10%以上，在2012年处于顶峰，达到的人口出生率，这部分人将是中国房地产行业长久发展的不竭动力，因此房地产行业拥有巨大的市场。
图五：2001-2020我国人口出生率
另据国家_显示（如图六所示）住宅商品房销售面积逐年增长，且涨幅较大。2020年住宅商品房销售面积达到万平米，可见需求较大。
图六：2001-2019商品房/住宅商品房销售面积
房地产市场行业分析报告 第11篇
记者21日获悉，广州市房协日前发布了今年上半年广州房地产市场分析报告，其中对广州土地市场进行了深入分析。数据显示，今年1—6月广州住宅用地合计成交金额259亿元，同比下降28%，楼面地价达9758元/平方米，同比上升16%。报告分析称，这主要是由于海珠区广纸片区地块成交拉动住宅用地楼面地价呈现较大幅度上升。
数据
住宅用地扎堆海珠黄埔
今年上半年，广州市土地共计成交53宗，合计占地面积192万平方米，出让金达368亿元，楼面地价7268元/平方米。其中，住宅用地出让14宗，占地面积105万平方米；商业用地16宗，占地面积14万平方米；工业用地22宗，占地面积72万平方米。
广州市房协表示，今年上半年成交比重最大的是住宅用地，占比为55%，其供应区域主要集中在海珠和黄埔，海珠区的广纸片区两块地成为半年度总价地王，合计115亿元，黄埔区长岭居YH—A3—0地块被万科竞得，成交金额亿元；其次，工业用地占比为38%，其供应主要集中在增城和番禺；商业用地成交占比为7%，其供应主要集中在海珠和天河，海珠区的琶洲板块土地成交活跃，腾讯、国美等大型企业拿地进驻。
预测
房企资金依然趋紧
统计数据显示，今年1—6月广州住宅用地合计成交金额259亿元，同比下降28%，住宅楼面地价达9758元/平方米，同比上升16%。报告分析，主要是由于海珠区广纸片区地块成交拉动住宅用地楼面地价呈现较大幅度上升，但是跟去年整体溢价率相比，今年上半年住宅用地成交溢价率出现下行，整体市场成交表现较为平淡。
对于下半年广州土地市场走势，广州市房协在报告中表示，随着今年以来国家陆续出台一系列利好政策，广州整体商品住宅市场呈现回暖趋势，但销售金额仍然没有超过20xx年同期水平，房企资金依然趋紧，今年下半年房企在对待住宅用地方面，预计将会保持相对谨慎的拿地态度。
广州市房协也指出，广州传统商业转型期到来，大批金融、互联网公司进驻，商业办公用地市场持续火热，除天河区金融板块、海珠区琶洲板块外，南沙自贸区板块也将会得到市场积极关注。
分析
广州地价处上升通道
“广州地价正处于快速上升的通道中。”省房协理事赵卓文分析，以广州区划调整前市辖十区居住类用地为例，20xx年基准地价平均为3364元/平方米，20xx年升至6255元/平方米，涨幅为。地价上升幅度不但跑赢GDP的增长速度，而且跑赢房价的上升幅度。
“在国内的中心城市，产业仍不断集聚，人口仍不断增加，住宅用地的.需求旺盛，土地资源的稀缺性正变得越来越突出。”赵卓文表示，虽然20xx年后，房地产市场供求关系逆转，库存量增高，但中心城市可开发土地资源匮乏的局面并没有改观。地价上升的势头，在未来5年仍将持续。
房地产市场行业分析报告 第12篇
一、土地市场状况
1、成交土地：4月武汉中心城区无土地成交。
4月蔡甸区有一个土地公告揭牌，共4宗土地成交。总供地面积145648，成交总建筑面积156351m，成交总金额5792万元。平均楼面地价310元/m。
德思勤观察：蔡甸土地市场日渐规范。蔡甸国土局的招拍挂程序、拿地程序日渐规范。以往个人非正规手段拿地已经少之又少，土地市场的日渐规范将促进房地产市场的成熟。
旅游区成交地价高于老城区地价3倍。20xx年蔡甸知音湖畔旅游区出让了全市面积最大的一宗地块，被和记黄埔地产公司以楼面地价939元/m竞得，而今年成交的中心老城区土地价格约为310元/平米，远远低于知音湖畔。港资进入蔡甸，将提升当地的商品房开发品质，加快拉动全区的商品房成交价。
2、出让土地
截至4月，武汉市中心城区有一宗土地交易公告，共10宗土地出让。挂牌总用地面积481042m，总建筑面积1038645m。出让土地中，汉阳有5宗。武昌2宗，汉口3宗。
德思勤观察：汉阳区土地大面积放量，本月汉阳区有5宗土地出让，其中墨水湖周边有3宗，四新区有2宗。总出让面积为749750m，占本月出让面积的70％以上。如此大面积的政府出地行为，部分原因是政府重点规划汉阳新区的房地产建设。墨水湖周边由于政府改造力度的加大，自然环境和相关配套均好，较适合开发居住用地，加上政府对此区域的商务及政务配套的规划，预计未来有可能成为带动武汉房价的另一个增长极，即大盘的集中地。
汉阳四新区首次拍地。本月出让2宗四新地块，是继政府对四新地块规划后，首次以招拍挂方式出让土地。政府和业内人士非常关注此地。这两块地的出让面积为581780m，占全市出让土地面积的56％，占汉阳区出让土地面积的78％。如此大面积的地块，对开发商的资金及开发势力要求较高，且今年的土地调控政策加剧，预示着开发商的品牌及实力都较高。
二、住宅市场状况
1、新盘（含加推和新入市项目）分析
20xx年4月中心城区有15个项目开盘，比上月的6个增加了150％。
4月开盘项目呈现出以下几个特征：
武昌片区开盘量最大。本月开盘项目中，武昌片区有8个，其中武昌中心区有4个，光谷南湖片区有4个。位于光谷南湖片区的保利心语是本月销售最好的项目，开盘当天推出140套中小户型，当天销售约100套。由于其价格低于周边项目500元/m左右，又是保利开发商的知名项目，所以销售情况火爆。汉口片有5个项目开盘，其中汉口中心区有4个，东西湖片有1个。值得关注的是位于金银湖片的泰跃金河，开盘均价4280元/m，价格较低，当天推出140套左右，截至到目前的销售率约为50％。
盘龙城片区本月销售不佳。本月盘龙城有2个项目开盘，销售率在10-15％左右。由于国家对投资客户的.限制政策，在盘龙城片区投资的客户有所减少，市场较冷。
入市新项目较少，4月开盘的15个项目中，2个新项目入市，13个加推项目。其中恒大华府和领袖城为本月新入市项目，但销售情况均不理想。
万元项目增多。本月有5个10000元/m左右的项目开盘，销售最好的是位于汉阳片的锦绣长江，开盘均价10500元/m，开盘销售110套，其余项目销售情况一般。高端项目依然是影响全市房价的一个增长极，从本月高端项目的开盘情况可以分析，高端客户需求较为稳定，而此类客户考虑最多的是项目自身品质及投资潜力，而对价格的敏感程度较低。
德思勤观察：目前的刚性需求市场非常理性，性价比较高的项目销售情况较好，而一般项目销售不容乐观。回暖信息还有待观察。而高端高品质项目的需求市场，由于其项目产品的稀缺性和品质感，销售一直较稳定，较少受宏观市场的波动。除了刚性需求和高端需求以外的市场，受寒冬影响较大，销售起伏较大。
2、住宅销售分析
成交套数
根据武汉德思勤市场研究部跟踪武汉房地产市场市场信息网备案数据的显示：20xx年4月，成交量有所下降，4月成交量3850套，对比上月降幅20％，4月日均套数为128套/日，较上月157套/日下降了18个百分点。
成交套数增幅与面积增幅的关系
本月商品房的成交套数降幅为21％，面积降幅为24％，面积降幅快于套数降幅，从市场成交量看，小户型的成交比重有所增加，变相说明大部分购房客户的置业面积逐渐趋小。
德思勤观察：成交量下跌20％。20xx年3月的市场成交量为4872套，而4月只有3800套，少了约1000套，由于目前的市场成交套数基数较小，所以3月受经济适用房和品牌开发商的促销活动的影响，成交量大幅增加。而4月，虽然推盘量远远高于3月，但大部分是4月底开盘，依照武汉房地产市场信息网的备案特点，4月底的大量成交，有可能在5月才有所显现，整个市场是否回暖的判断尚待时日。
价格上涨幅度较小，有缓慢平稳上涨之势。4月成交价较3月有所上涨，但价格水平仍低于20xx年。价格涨幅较小，对全市价格起影响作用的重点片区，如汉口中心片，价格及成交量没有明显回暖势头。
成交总面积与总金额
根据武汉德思勤市场研究部跟踪武汉房地产市场信息网备案数据的显示，20xx年4月全市累计成交面积万m，较3月下降了％。累计成交金额亿元，下降了21％。从成交分析，武汉市场尚处于进一步探底过程。
全市小结：
土地市场上，汉阳区本月大幅放量，政府规划力度加大。汉阳区土地大面积放量，占本月出让面积的70％以上。如此大面积的政府出地行为，墨水湖周边由于政府改造力度的加大，预计未来有可能成为带动武汉房价的另一个增长极，即大盘的集中地。
汉阳四新区首次拍地。是继政府对四新地块规划后，首次以招拍挂方式出让土地。这两块地的出让面积占全市出让土地面积的56％，占汉阳区出让土地面积的78％。如此大面积的地块，对开发商的资金及开发能力要求较高，且今年的土地调控政策加剧，预示着武汉市场对开发商的品牌及实力都抬高了门槛。
全市市场价涨量跌。本月价格持续春节以后的上涨趋势，涨幅为4％，较为平稳。而成交量持续20xx年底的下跌之势，全市仍处于房地产的调整阶段。
市场理性回归，市民置业以性价比优先。从目前市场上开盘项目销售情况可以看出，销售较好的项目大部分性价比都较高或是知名开发商开发项目。说明客户日趋理性，如20xx年的疯狂买房，担心不买还涨的冲动已经消失。武汉市场真正进入买方市场。
三、区域成交情况
1、区域成交情况
4月成交量最高的是武昌和关山片区，最少的是青山片区。成交量涨幅最大的是沌口片区，降幅最大的是东西湖片区。而该片区3-4月的成交量波动较大，较不稳定，分析得出该片区受宏观政策的影响较大，还在调整阶段。本月汉阳成交量涨幅较大，是由于该片区本月推盘量较大，而沌口片区的价格处于全市低谷区，受汉阳中心区房价挤压的客户可能选择该片区。
武昌中心区初现回暖之势。截至4月以来，武昌中心片的成交量处于稳定有缓慢上涨之势，而中心区的房价及成交量对全市的带动影响较大，是否预示着回暖尚待观察。
区域市场小结：
片区价格平稳。各片区价格没有出现大幅上涨及下跌，市场较为平稳。目前的房价处于稳定上涨之势。
汉阳成交量最大，本月该区是热点。汉阳片区的成交量涨幅最大，预计未来还将增大。由于政府改造力度和新区利好消息的不断放出，其片区价值日益凸显。
房地产市场行业分析报告 第13篇
2002-2004年房地产出现过热苗条，2002年后房地产宏观调控全面展开。2008～2009年，国际金融危机爆发，为稳定经济增长、避免房地产市场下滑，政策开始转向刺激住房消费，推出信贷支持、增加保障房供应和税收减免政策，房价大涨，这个阶段是我国房价的一次飞跃。2010年全面祭出限购措施，房地产过热势头得到暂时限制。2014～2016年，主要是放松限购限贷，加强信贷支持和税收减免。2015-2016年一二线房价暴涨，三四线平稳，区域分化明显。中国房地产的又一次飞跃，一二线房价基本上翻番。具体调控时间线如图四所示：
图四：2000-2018我国房地产调控周期时间线
2016～至今，2016年房地产市场呈现“一二线高房价、三四线高库存”的区域分化现象。
房地产市场行业分析报告 第14篇
今年以来，我市坚决贯彻落实中央宏观调控政策，坚持和落实科学发展观，紧紧围绕_18号文件明确的各项任务，采取有力措施，努力实现房地产市场供求总量基本平衡、结构基本合理，房价基本稳定的调控目标。目前我市房地产市场供销两旺，商品房空置面积不断下降，房价基本稳定，房地产业成为了我市经济发展的支柱产业，为城市的社会经济发展提供了有力的支持。
一、近阶段市场调控工作的进展情况
1、进一步改善供应状况，优化市场供应结构，促进总量和结构的平衡。全市上半年新批商品房上市面积万平方米，同比增长了％，改变了去年全市供不应求的矛盾，基本可以满足居民的购房需求。在全市总体供需走向平衡的同时，我市采取措施，继续优化供应结构，首先是落实国家政策，控制拆迁规模，并实行拆迁补偿市场化。上半年全市共完成新老拆迁项目28个，拆迁居民4149户。其次加快中低价商品房和经济适用房的建设力度，在年初确定的今年完成120万平方米经济适用房竣工任务的基础上，南京市政府决定再追加30万平方米，年底确保150万平方米经适房竣工、交付。
2、限制期房转让工作。针对投资性购房比例增长过快，存在一定量的短期炒作情况，南京于4月1日正式实施《加强商品房预售管理实施细则》。其中，购房实名制、期房限转、信息公示这3条内容被认作是直指期房投机者的三道“逐客令”。这一做法杜绝了利用退房注销再登记的方式进行期房转让的行为，在不影响中长期房地产投资者利益的情况下，有效地遏制了期房投机炒作。
3、建立健全多层次的住房保障体系，保证居民居者有其屋的目标。首先是针对最低收入家庭制定的廉租房计划。今年我市要购、建储备1000套廉租住房，提供给市区的贫困无房家庭。其次是针对低收入家庭的经济适用房计划。我市经济适用房共规划九个地块，面积共6157亩，可建住宅41300套，计划到今年年底将竣工经济适用住房150万平方米。针对中低收入家庭以及被拆迁的困难家庭我市还制定了中低价商品房计划，计划20xx年竣工90万平方米。
二、20xx年上半年南京房地产市场运行特点
总体上看，上半年南京房地产市场呈现“量增价平，涨幅趋缓”的平稳态势，房地产市场运行的主要特点如下：
1、商品房供基本平衡、供略大于销：今年上半年全市商品房上市面积万㎡，同比增长％，预售面积万㎡，同比增长％，供销比为；其中商品住宅上市面积万㎡，预售面积万㎡，与去年年均水平相比增长％，交易量仍保持稳中有升，供销比为。房地产总体市场供给基本可以满足居民的购房需求。
2、供应结构基本合理，普通商品房供应明显增加：区域供给结构基本合理，据南京市房地产市场发展研究中心统计，上市量最大的三个板块是江宁、河西、江北，也是预售量最高的三个板块。在上半年江南八区商品住宅预售面积段中，每平方米4000以下的占％（包括经济适用房），4000～5000元的占％，5000～6000元的占％，6000元以上的占％。商品房供应结构基本合理，但与5000元以下的商品房需求相比，供应稍显不足。
3、市场体系逐步完善、二三级市场体系联动，良性发展：上半年全市存量房交易万㎡，交易万套，与去年年均水平相比基本持平；其中江南八区存量房交易万㎡，交易万套。二手房在去年交易总量增幅较大的基础上，仍有小幅上升，租赁市场也水涨船高，租赁价格在去年平稳的状况下有了小幅提高。
4、商品房预售价格增幅得到平抑：据南京市房地产市场发展研究中心统计，商品住宅预售价格每月环比上涨分别为％，％，％，％，％，％，累计上涨％。月均上涨不足2％，与全国35个大中城市房价平均涨幅基本持平。
5、公积金和商业银行贷款成为实现市民置业的主要支柱。据人行南京分行统计，今年受宏观调控影响，南京房地产开发贷款自4月份以来有所下降，上半年南京房地产国内贷款累计亿元，同比增长％，比四月份增幅下降了个百分点。个人住房贷款仍保持稳定增长，个人住房贷款占个人消费贷款的7成，上半年新增贷款48亿元，增长21％，其中公积金贷款余额达到亿元，同比增长％。个人住房贷款成为支持房地产需求不断增长的一个重要因素。
三、20xx年下半年南京房地产市场走势的基本判断
随着南京市房地产市场调控措施和中央宏观调控政策效应的继续影响，预计下半年南京房地产市场的基本走势为:
1、房地产投资稳定增长
今年上半年南京市房地产投资增幅为％，去年全年投资增幅为％。从下半年发展趋势看，由于受到今年国家宏观调控政策的影响，预计房地产投资增幅不会在上半年的基础上出现较为强劲的反弹。但同时房地产投资的增幅也不会下降很多，首先是因为宏观经济快速发展，居民收入增长较快，为房地产发展提供了良好的宏观环境；其次我市各项城市建设速度将继续加快，仅仅下半年河西就将投入建设资金40亿元，从而推动房地产开发；再次，一些有实力的大型房地产开发企业看好南京房地产市场的`长期发展，纷纷进入，把南京作为重点优先发展的市场。综合以上因素，我们预计下半年房地产投资仍会保持30％左右的增幅。
2、房地产市场仍将延续供需两旺的局面，呈现供略大于求态势
供应将稳步增加：今年上半年全市商品住宅上市量为万㎡，预计下半年的上市量肯定会超过上半年的上市量。主要原因在于20xx年上半年的房地产投资增幅达到％，出让的614公顷土地一部分将在下半年进入市场，去年全年新开工面积达到了㎡，经过半年左右的建设基本可以上市销售，因此保守估计今年上市量将会达到800～900万㎡。
需求仍保持旺盛势头：下半年房地产市场需求在去年基础上，仍会继续上升。从主动需求方面看，随着我市经济的快速稳定发展，今年我市人均可支配收入也会持续增长，1－6月我市居民可支配收入增长％，随着经济收入的增长居民改善居住的需求量相应不断增加。从被动需求看，由于今年上半年拆迁工作的减缓，下半年伴随城市建设的加速我市将加速拆迁的进度，与上半年相比，被动需求将有较快的增长。另外，我市城市化水平在稳步提高，城市规模稳定的扩张，由此带来的自动型需求会稳定小幅增长。下半年央行关于利率调整的可能性较小，因此投资性购房需求仍会保持相当的程度，消费信心将会恢复。综上所述，维持我市需求增长的因素有利于需求的增长，今年下半年我市的商品房需求增幅将高于上半年。下半年的预售量初步估计为月均65万㎡之上，总计约400㎡左右。
3、总体供求矛盾将继续缓解，结构性矛盾仍将存在
20xx年全市共招拍挂出让614公顷土地，比2002年增加了倍，今年国土部门还将供应土地1000公顷。去年的开工面积、施工面积都大幅增长，因此今年的供应量将有大的增长，总体供需矛盾会得到进一步缓解。供需比仍将有一定程度的增大，商品房销售也会有正常的销售期，这是房地产市场成熟的标志。
区域结构、价格结构矛盾仍将存在。城中板块自去年以来一直供不应求，由于土地资源稀缺，下半年上市量不会增长太快，而河西、江北板块上市速度很快，下半年上市量仍比较大，但销售增长却比较平稳，因此这两个板块的供需形势不容乐观。由于近年来商品住宅市场供不应求，因此利润较低的普通住宅一直供应不足。由于今年土地平均成交价格增长56％，从而带动商品房价格的上升。为了消化不断上升的成本，商品房的价格也将上升，因此利润空间较小的中低价位的商品房供应仍将不足。需要政府提供土地和政策鼓励开发商建设中低价位商品房，使商品房的供应价格达到基本合理。
4、价格仍将保持稳定
今年下半年商品房的价格将比较平稳并有小幅上升，不会出现太大的波动。一方面，今年我市供求形势继续好转，市场总体供略大于求，将抑制价格的大幅上升。并且今年宏观调控措施成效明显，原材料价格大幅上涨的局面得到控制，现在主要的建筑材料价格稳定。另一方面，供求没有失衡，仍然在合理的正常区间，各方利好因素仍在支持开发企业的信心，不会出现抛盘现象。此外开发商拿地成本以及商品房品质的提升将会维持商品房价格的稳定。因此总体上半年商品房的价格将会保持一定程度的稳定，少数板块供需比例较大，存在一定程度的供过于求，这些板块的价格将很难维持上半年一路上涨的情形，可能出现一定程度的盘整。二手房价格在连续多月上涨之后，已经接近新建商品房价格，质价出现偏离，上涨空间已经很小，下半年将趋于平衡。
房地产市场行业分析报告 第15篇
xx花园自推向市场以来，声名鹊起，迅速建立起有利的市场地位，与其成功地应用价格策略是分不开的。
第一，房地产的价格与区域概念紧密相连。人们常说的“天河区的楼价”、“滨河东路的楼价”，都是与地域位置紧密相关的。这样的一个价位是从泛泛的粗略感受中得出来的价位，是比较模糊的，弹性幅度在500~1000元之间。例如，江燕路的楼价一般被认为在4000~4500元左右。我们把这种价位称之为“心里价格”。
第二，从群体来看，由有房地产产品属于特殊高价商品，影响价格的因素非常复杂。消费者往往对轻微的价格调整不是很敏感，不像其他商品，细微的价格调整往往带来销售额的速度增加。在房地产市场，只有在大幅度调整价格的情况下，价格才成为市场购买行为中的敏感因素。
第三，从购买过程看，决定购买的价格往往是在货比三家后得出的，这个价格是在心里价格的基础上发生的。房地产企业倘若想使一个楼盘的价格成为消费者的关注点，价格低于比较价格是不够的，最好远低于心里价格，才会广泛吸引消费者。
xx花园就是成功的利用了心里价格与比较价格的关系原理，成功地吸引了消费群体，从而建立并巩固了自己的市场地位。该花园规模为12万平方米，其规模在工业大道南一带是比较大的，但环境配套设施方面基本是空白，而附近数个大型楼盘正在热卖中，一些楼盘已建立起良好的品牌形象，一些楼盘已是现楼，配套设施亦较完善。在这种形势下，如果只是靠营造现场气氛进行销售，则该花园的销售将会是一个漫长的过程。而该花园必须是一个以速度和规模取胜的楼盘，较之于单位利润的极大化，市场规模及占有率更为重要。
第一期推出，在当时，工业大道南一带楼盘的心理价为在3600~4000元左右，该楼盘针对性地以均价3000元推出，远低于心里价位，吸引了大量炒家和买家排队抢购，楼盘即时全部售出，造成市场轰动。开发商同时提出“六个一流”和“八个当年一定实现”的目标，在买家心里留下深刻的印象。
第二期推出时，是第二年6月初。推出的主要是15层的小高层单元，平均价格为3500元，最高价不超过4000元，最低价仅为2500元。此时xx花园的征地规模已经扩大到52万平方米，在珠海区的开发规模首屈一指。绿化环境与配到设施更为引人注目，大面积草坪、假山、喷水池、幼儿园、第一期已交付使用的现楼作样板，并在规划上进行了一般市区楼盘不敢想的.尝试，如建起大面积人工湖。所以的这一切都增强了买家的信心和提高了其心理价位，所以虽然第二期楼盘价格有所提升，但依然与买家的心理价格有很大差距，正式发售日前即已售出全部单位的九五成，到正式发售日，256套单位全部售出。
xx花园以低价发售的做法，令周围楼盘避其锋芒，高挂免战牌，制造出强烈轰动的效应，令其一时成为房地产市场谈论的热点。至此，xx花园的市场价位变得非常牢固、强大。
第三期楼盘的推出则在9月初，此时xx花园已聚集了很旺的人气，在前俩次轰动效应的心理影响下，形成了一批忠实的买家。此次花园推出的单元为22层高层单元，共推出约1000多套单元。推出后第一周即销售出大约300多套单元，依然十分成功。而楼盘售价回归至正常水平，以均价4000元发售，与周围楼盘的价格相接近。
回顾以上过程，xx花园在价格战略的运用上是十分成功的，开发商秉承其原先成功开发珠岛花园的经验（珠岛由早期最低2000元到几年后最高4000多元，与xx花园有相似之处，但xx花园在市场推广及形象包装的手法上，显得更加成熟、更有节奏），不是把价格的“低开高走”作为一种简单的战术，而是作为实现其市场战略的核心，有效应用其他战术，成功地实现了市场目标。
当然，xx花园的推广手法还有一些值得商榷之处，如只注意前期针对心理价格建立竞争优势，而忽视了后期定价建立竞争优势，对后期的市场应变力有一定的影响。xx花园的均价在第三期已走到了心理价格的顶点（4000元），不仅再没有心理价格的优势，在比较价格方面也缺少明显优势。因此，鉴于竞争对手已根据xx花园前两期的销售情况调低了售价，xx花园虽然有知名度、一定规模的配套设施作支持，但由于推出的单元数量大，所以即使没有心理价格的优势作支持，也仍然需要比较价格的优势作支持，否则，将会付出销售速度放缓的代价，目前销售上的优势亦难以保持。这些看法准不准确，有待实践证明。但无论如何，xx花园在价格战略上的成功运用都值得房地产开发商学习、借鉴。
案例分析
房地产现在正处于上升阶段，所以高价位是随处可见的。xx花园采取低于心理价格战略可以说是独树一帜，形成亮点。价格是消费者最为关心的，是影响消费者购买房地产产品的重要因素。xx花园在销售中制定的价格既让消费者满意，又符和开发商的利益。这一价格策略可以说是成功的。
房地产价格是由开发成本、开发费用和利润三大部分构成。开发成本是房地产开发成本的主体，占项目总成本的80%左右，所以说如果开发成本低了房价或许就会下降点，现在建材、拆迁补偿费和人员工资越来越高，自然而然开发成本就会高，房价也会只升不降。，因此，xx花园的价格策略也在告诉我们要想获得消费者的青睐你就要从源头截流。
xx花园运用低价定价策略提高了自己在房地产市场占有率，让一些无法支付高价的新消费成为实际购买者，获得更多的顾客。房地产价格与自身配套设施完善度、周围环境、产品质量有直接联系，一期时，其设施设备基本空白，而附近又有很多楼盘，xx花园选择低价是必然的。
所以我们看到，在这些情况下开发商应该选择降价：
1、产品均好性不强，也没特色。
2、楼盘的开发量过大。
3、绝对单价过高，超过当地主流购房价格。
4、竞争激烈，类似产品过多。在这些情况下低价，是一个好的策略。因为，这样便于快速成交，促进良性循环，而且日后的价格也便于其控制。
xx花园的价格策略给我的启示是，如果日后做房地产销售，首先，我们要看看自己的项目的优势和劣势，优势强我们定价就可以高，如果劣势大价格就调低，这样虽然利润降价了，但是我们会吸引更多购房者。自身考虑了之后，我们还有考虑我们的项目所处的环境，这里的环境有自然环境和房地产市场环境和所在区域的社会环境，自然环境好的可以价格高，如果在你周围有很多竞争者，那么，适当降价是可以吸引消费者眼球的，再就是在项目所在的区域里，如果居民生活水平高，高价房也会一售而空的。
xx花园可以结合自身的优势做出正确策略，巩固了自己在市场地位，赢得消费者的好评，自己也从中赚取了利润，在是“多赢”策略，如果xx花园还有在以后的销售中继续“多赢”，他就应该改变策略，结合新的问题去想好的策略，毕竟策略是随着销售的不同而改变的，找到适合自己的，就是好的。
看完这个案例我还发现，在房地产销售过程中，使用价格策略是最好的一个办法，打价格战略是稳赢的方法，只要你运用合理从中赚取可观的利润也是一定的。
xx花园的产品定价中运用了需求导向定价。需求导向定价是指以需求为中心，依据买方对房地产产品价值的理解和需求强度来定价，而非卖方的成本来定价。需求导向定价中又有理解值定价法和区分需求定价法。xx花园是根据理解值定价法做出策略的。
房地产市场行业分析报告 第16篇
以我国房地产公司头部企业万科为例，如图五所示，为万科企业的主营业务构成，房地产考司法及相关资产经营业务占比,占绝大部分比重，物业服务和其他业务分别只占和。多元化经营较少，其他企业也是如此。
而恒大的多元化战略目前看来也并不成功。
图四：2021年中报万科营收来源分类
房地产市场行业分析报告 第17篇
近年来在综合开发方针的指导下，苏州的房地产开发迈了大发展时期。出现了“稳中有进、稳中有升”和“升降有序”的局面。房地产市场发生了一些可喜的变化。二是开发企业正从以往只注重开发数量或单一的施工质量逐步向既求规模发展又向综合质量求效益转变；二是商品房价格稳中有升，增长幅度高于全国平均水平；三是个人购房深入人心，购房增势不减，数量一直稳定在98％左右，住房消费已成为新的经济增长点；四是在宏观调控下，市场经济规律的自我调节作用逐步显现，商品房的供求趋于平衡，空置房屋大幅度降低。
一、基本情况
1、房地产开发总量稳中有升，住宅建设重点突出。
2000年，苏州全市完成房地产开发投资654131万元，比1999年增长％，其中住宅投资519438万元，占％，比上年增长％；新开工各类房屋万平方米，比上年增长％，其中新开工住宅万平方米，占％，比上年增长21％；竣工各类房屋万平方米，比上年增长％，其中竣工住宅万平方米，占％，比上年增长％。
市区完成房地产开发投资322433万元，比上年增长1％，其中住宅建设投资253899万元，占％，比上年增长％；新开工各类商品房屋万平方米，比上年增长％，其中新开工住宅万平方米，占％，比上年增长％；竣工各类房屋万平方米，比上年下降8％，其中住宅万平方米，占％，比上年下降％。
今年上半年全市完成房地产开发投资28亿元，比上年同期增长％，其中住宅投资亿元，比上年同期增长％；新开工面积万平方米，其中住宅万平方米，分别比去年同期增长％、％。
市区上半年完成房地产开发投资亿元，其中住宅亿元，分别比上年同期增长％、％。新开工面积万平方米，其中住宅59万平方米，分别比上年同期下降％、％；竣工面积22万平方米，其中住宅万平方米，分别比上年同期下降％、％。
2、市区平稳发展，六市快速增长。
市区的房地产开发在经历了“八五”和“九五”前三年的大发展后，开发总量已达到一定规模，在市场经济规律的指导下，通过开发总量调控进入了平稳、理性的发展时期。六市的房地产开发由于起步相对较晚，加之管理不够规范，前几年的房地产开发零星分散建设居多。随着社会、经济的发展，投资环境的改善，房地产开发逐步走上规模化、集约化经营。同时，六市政府都把房地产开发作为各市新的经济增长点，大力发展城镇建设。因此，自1999年来，六市房地产开发总量迅速增长，尤其是2000年，投资总量、新开工面积、竣工面积等均较上年有大幅度攀升。
市区范围内，由于土地供应制度的改革，停止新批量土地开发项目，对存量土地开发项目采取限制的态度，使开发总量得到控制。同时，积极引导开发企业参与园区、新区的开发建设。因此，园区、新区的开发规模在市区中比例逐年增大，形成了城区、园区、新区“三足鼎立”的新格局。以2001年上半年为例，市区完成投资亿元，其中工业园区亿元（占到％），新区完成投资3亿元（占到％），两区的房地产投资之和已由过去占市区的1／3左右提高到占市区的一半以上，施工面积由过去的占1／3左右增加到2／3。
3、房产销售持续走好，主要指标屡创历史新高，个人购房增长趋势不改。
2000年，我市房地产销售继续攀升，融顺史新高。共计实现销售万平方米，增长幅度达到％，其中个人购房比例已达到％；其中住宅销售万平方米，比上年增长18％，销售给个人占到％。市区的销售面积万平方米，其中住宅＃平方米，分别比上年增加％、％，个人购买住房万平方米，比例达到％。
今年上半年全市销售商品房屋万平方米，其中住宅销售113万平方米，分别比上年同期增加％、％；期房预售面积110万平方米，其中商品住宅预售万平方米，分别比上年同期增加％、％。商品房出租面积万平方米，其中住宅万平方米，分别比上年同期增加％、％。市区销售房屋面积40万平方米，其中住宅万平方米分别比上年同期增长％，％；房屋预售万平方米，其中住宅预售万平方米，分别比上年同期增长％、％。商品房出租面积万平方米，其中住宅万平方米，分别比上年同期增加％、％。销售面积大幅度增长，并且超过了竣工面积，这是今年上半年的一大特点，预示着商品房屋的供求关系正由供大于求向求大于供转变。
4、消费、投资双向拉动下，消费拉动的作用更加突出。
2000年我市房地产开发资金来源亿元，其中银行贷款为亿元，占资金来源总数的％，比上年同期下降2％；市区亿元，占总数的17％，比上年下降％。市区利用外资亿元，比上年上升190％。企业自有资金全市亿元，比上年上升％，仅占总数的％；市区企业自有资金亿元，比上年总数下降％，仅占总数的％。在银行贷款、企业自有资金总数减少、比例下降的同时，购房的定金及预收款却大幅度增加。全市定金及预收款亿元，比上年增加％，占资金总量的％；市区亿元，比上年上升％，占总数的％。充分说明了房地产发展具有一定空间。消费观念的转变，定金及预收款大幅增加，大大地拉动我市房地产业。
5、房地产销售总额首次超过投资总额，表明房地产开发有望步入良性循环。
2000年，全市实现商品房销售总额670669万元，超过房地产开发投资总额654131万元，住宅也“产销两旺”，销售额达到556233万元，超过住宅建设投资519438万元。市区实现销售总额333021万元，超过市区投资总额322433万元，其中住宅销售总额为264985万元，超过住宅建设投资253899万元。销售总额首次超过了开发投资总额，这在我市历史上还是首次。这不仅反映了我市房地产市场趋向理性，也反映房地产投资环境的优化，给产业带来新的发展空间，更反映了开发企业开发经营理念的转变，通过规模开发、规模经营，品牌、环境效应得到显现，房地产企业的盈利能力和开发行业的活力进一步增强。
6、园区、新区房地产开发飞快发展，不仅提升了小区档次，又提高了市区房价。
上半年，全市商品房销售额达21亿元，其中住宅销售额亿元，分别比上年同期增加％、％，住宅平均售价为每平方米1652元，比上年同期增加8％（即元）。市区住宅的销售价格由上年同期的平均1742元／平方米上升到元／平方米，涨幅达到％，高于全国平均％的增长水平。而工业园区和新区房价的提升是推动市区平均房价上涨的重要原因。
根据市委、市政府“加快园区房地产发展，引导人口东迁”的重大决策，近两年工业园区加快了商品住宅建设步伐，新建了一大批住宅小区。住宅平均销售价格达2052元／平方米，比上年1782元／平方米上涨％，比市区平均价格1951元／平方米高出％。今年上半年，平均售价达2108元／平方米，又比去年底平均价增加％，比市区平均住宅售价元／平方米高出％。
新区上半年住宅平均售价已基本达到市区平均水平，但行情仍在看涨。
7、总量调控成效显现，空置房大幅下降。
为保持房地产业的可持续发展，及时消化、盘活空置房，我们在1999年开始对房地产开发总量进行研究和控制，采取有效措施，多管齐下，取得了初步成效。2000年，全市土地开发面积公顷，比上年下降％，房地产开发的源头得到控制。市区由于调控力度较大，成效则更明显。土地开发面积公顷，比上年同期下降％他施工面积包括住宅施工面积均比上年同期下降％；竣工总量和住宅竣工面积分别比上年下降8％、％。
截至2000年底，全市空置房屋为米，其中住宅万平方米，分别比上年下降％、％。市区空置面积万平方米，比上年同期下降％，其中办公楼、商业营业用房、其他房屋分别比上年同期下降％、16％、％。今年上半年，全市商品房空置面积万平方米，其中住宅空置万平方米，分别比上年同期减少％、％，比2000年底分别减少％、％。市区房屋空置面积万平方米，其中住宅空置万平方米，分别比上年同期下降％、％，比2000年底下降％、％。这是政府实行总量控制后，市场导向的.必然结果。
8、房产二级市场交易活跃
2001年1－7月份，市区上市出售住房2732套，万平方米；交易金额亿元，出售房平均每套面积平方米，价格万元，平均价格元／平方米，重新购买住房1953户，占％，购房每套新增平方米，净增万元。通过二手房上市，重新购房已占销售总量的五分之一。
市区是从九九年十月开始房改房上市的，截止今年七月底累计上市7284套，占已出售公房万套的％，交易面积万平方米，交易额亿元。重新购房5066套，平均每套万平方米，价格万元，每套新增平方米，净增万元。
1993年4月我市开始推行住房公积金贷款，截止2001年7月，共发放公积金贷款万户，亿元；已还贷亿元4200户。
二、今后几年房地产市场的预测
从今年起房地产开发用地的供应方式实行拍卖或招投标方式。这一改革，将促使我市房地产开发和市场发生根本转变。
1、房地产开发总量将进一步得到严格控制。
供地方式改变后，政府对土地一级市场将实行高度垄断。房地产开发用地将根据城市建设的年度发展规划、房地产市场的供需状况和城市区域的发展导向等制订合理的年度供地计划。房地产开发用地的供应数量必将会较以往有较大幅度减少，房地产开发总量也将得到有效控制。
2、房地产开发企业数量逐步减少。
参与土地拍卖必须有强大的资金实力作保障，否则就无法获取土地使用权。以往一些靠“小打小闹”和零星建设渡日的开发企业将面对激烈的市场竞争而无以立足。市场竞争的结果将残酷地淘汰一大批实力差、规模小的企业。
3、房价将出现较大幅度的上涨。
苏州的商品房平均价格不仅历来低于全国平均水平，也低于沪宁线城市的平均水平。应该说老百姓得到了实惠。但随着时间推移，商品房价格的水平会逐步上升。
（1）地价的上涨必然带动房价的上扬。价格不仅是一种商品价值的体现，也是市场经济中商品供求关系的体现。土地实行拍卖后，供地总量减少将直接导致开发总量的下降，而市场的有效需求并未因用地方式改革而减少。因此，当供小于求的市场关系难以在短时间内改变时，商品房屋的价格将保持一定幅度的增长。另一方面，由于实行土地拍卖，地价将因竞拍而大幅度上涨，这将直接导致商品房的成本和税费增加，最终体现在房价的上涨上。
（2）经济适用住房建设数量的减少也会促使房价的上扬。随着经济和社会的发展，住房供应制度的日趋规范以及廉租屋的出台，从总的发展趋势来看，经济适用住房的建设规模会逐步减少，因而原来能起到平抑商品住宅价格的功能日趋退化，使房价的总体水平上升。
（3）开发企业转制后，一部分转为民营企业。这将逼使企业从传统的经营理念和模式中冲破出来，把经营与企业效益完全挂起钩来。追求企业利润的最大化，必然促使房价的提升。
（4）存量改造速度加快，将给人民群众带来福音，但拆迁成本的提高必将导致房价提升。
（5）规划、设计、建设标准的提高；也会提高开发成本，提升房价。
4、房地产市场秩序将得到进一步规范。
供地制度改革后，不仅政府对土地一级市场进行垄断，而且对二级市场上的土地转让行为也作出严格的限制。违法转让土地、转让项目的现象将得到有效遏制。同时，政府将建立土地收购储备制度，由土地储备中心代表政府对需盘活的存量土地进行收购（预购）和储存，调控土地市场。因此，原工矿企业需要“退二进三”的将一律纳入土地储备范围，不得自行转让给开发企业，擅自改变土地性质；这将对规范房地产开发经营行为和房地产市场秩序起到积极的作用。
5、实行土地招标拍卖与实施综合开发方针的优势互补，将会不断提升房地产开发水平。
实行土地招标拍卖与实施房地产综合开发一样；都是大势所趋，是必由之路。土地招标拍卖中容易造成规划、开发规模过小，甚至重新走上新的零星分散建设的问题，只有引入综合开发方针才能解决。另外，招标拍卖地块与基础设施配套设施同步建设的两张“皮”问题，也只有通过综合开发方针才能顺利实施。只有坚持优势互补，才能做到双盈，不断提高城市建设水平。
房地产市场行业分析报告 第18篇
对我国房地产开发企业来说，尽管它知道消费者分属于不同的群体，也了解每个群体的偏好特征，但它不能具体确定到某一特定消费者到底属于哪个群体。这种情下，房地产开发企业就通过针对不同的消费者设计不同的价格的政策，让消费者自行选择，从而实现对消费者的二级价格歧视。不同产品之间的差异形成不同的对外销售价格。在房地产企业实行差异性定价策略的时候，价格歧视无形中也形成了。
目前住宅项目从定价差异上多采取以下三种策略。
1低差价刺激销售。当楼层数量较大时，进行楼层差别定价。
2中差价突出均好。一般是单体楼层较为适中的板楼。中段的楼层差价适中有利于强化产品的均好性，为购房者提供更多的户型选择。
3高价差销售。较高的楼层价差有利于强化产品间的品质差距，同时也是为购房者在购买产品时就划上一种社会阶层的标识。