办公楼物业服务管理方案 第1篇
一、前言
首先感谢无锡凯晨置业有限公司对我司的信任，作为我司股东之一的新加坡新工产业管理私人有限公司也非常重视此次合作机会。公司将全力以赴，力争把握住这次机遇，充分展示中新合资凯德物业的实力。使无锡光华大厦在管理和运作上充分发挥出新加坡管理模式的优势，为业主提供值得信赖的物业管理服务。
本计划书仅针对已建成的无锡光华大厦提出初步管理方案，将作为今后开展物业管理工作的基本执行框架，更为详尽的管理实施计划将在签订物业管理合同后提出。由于时间紧促，资料尚不够详尽，本方案若有遗漏和疏忽，敬请原谅！
二、公司简介
苏州工业园区凯德物业管理有限公司是在原凯德物业公司的基础上于20xx年12月由新加坡新工集团下属新工产业管理服务私人公司和苏州工业园区建屋发展公司分别出资25万美元共同组建的具有国家二级物业管理资质的中新合资公司。
公司投资方之一的新工产业管理服务私人有限公司（CPGFM）是新加坡工程集团的全资子公司。新工产业管理服务私人有限公司是最悠久、最权威的物业管理公司，公司除提供常规物业管理服务项目，还提供包括建筑设计审计、能源审计、室内空气质量控制和增值服务等服务项目。在新加坡，CPGFM所管理的物业超过1000幢建筑物，总建筑面积超过800万平方米，包括总统府、国会大厦、财政大厦、外交部、国家发展部、内政部、高层的政府行政大楼、体育场、法院、银行、学校、医院、影剧院、图书馆、社区中心、博物馆、警察局、_、消防站、高级公寓、海关关卡等大厦。
目前，CPGFM在中东、印度、菲律宾、马来西亚、中国均设立了分支机构，并进行广泛的业务开拓及合作。在中国，CPGFM的业务已拓展至上海、西安、成都、武汉、济南等地区。接管的项目包括上海春城、东方肝胆外科医院、金花中心酒店和酒店式公寓、亚建国际高尔夫俱乐部、世纪广场（大型商场）和甲级写字楼等。
凯德物业公司中方投资者园区建屋发展公司注册资本超过3亿元人民币，开发面积超过150余万平方米，是苏州地区最大的房地产开发商之一，具有雄厚的经济实力和技术力量。
合资后的凯德物业公司拥有高素质的管理队伍。员工队伍从合资前的160余人在10个月内迅速增加到610余人，为适应公司在管理水平上达到国际高质量服务的要求，公司对新入职管理层人员学历要求达到大专以上。
合资后的凯德公司引进了新工在物业管理上先进的经验，在管理上不断精益求精，以国际化的标准管理企业。公司在20xx年2月顺利通过新加坡国际标准认证公司的ISO9001：20xx质量认证。合资后的凯德公司依托新工强大的技术支持，同新工共享资源，有能力承接各种类型的物业项目，能够向客户提供全面的物业管理服务，致力于为客户提供一站式的服务，并不断提供增值服务，为客户带来更大的服务价值。
公司实行总经理负责制。设人事行政部、质管部、财务部、运作部、市场部、企划部、安保部、工程部、保洁部、绿化部等10个部门。运作部下设体育中心项目部、科技园项目部、加城花园（涉外）项目部、嘉湖阁（涉外）项目部、翠湖雅居（涉外）项目部、新城花园项目部、新加花园项目部、新馨花园项目部、明辉花园项目部和厂房项目部（管理苏虹厂房、罗斯蒂、仕达、出口加工区、联建科技等）。现公司所接管物业项目总面积约100余万平方米。在高级商住楼宇、体育场馆、工业厂区和住宅小区的管理上积累了较丰富的经验，并获得社会各界和专业部门的认同，在苏州地区树立了“凯德”品牌。其中新城花园于1998年荣获“江苏省优秀物业管理小区”的称号，1999年荣获国家“城市住宅优秀物业管理区”，20xx年新加花园荣获“江苏省优秀物业管理小区”。
中新合资的凯德物业公司根据园区外向度非常高的特点充分借助新方国际化、
专业化的优势，向客户提供策略性的物业设施管理服务，与客户以伙伴的关系共同发展，通过战略资源的配置、有效性的管理措施，提供满足客户商业运作需求的服务，并将现代化的高科技技术运用到物业管理的过程中，全面提升其管理的科技含量。凯德物业公司的宗旨是：确保并提升公司客户的固定资产投资的价值；确保物业的可靠性和有效性以支持客户的商业运作；维持一个安全、清洁和有益于商业运作的环境；保持物业与客户的商业运作环境的一致性。
“创造优美环境、提供优质服务、吸引优秀人才。”凯德物业管理公司在全体员工的共同努力下，开拓进取，精心打造凯德品牌。
三、项目概况与分析
无锡光华大厦物业特点的分析
无锡光华大厦概述
无锡光华大厦位于无锡火车站对面，北面临河，总建筑面积40000余平方米，单幢28层公寓，共配备8台电梯。其中6层以下有近20000平方米的商业中心。本大厦为高级酒店式服务公寓。
大厦内主要设施有：商业中心、服务中心、健身中心、娱乐中心、会所等。本方案针对6层以上住宅提供物业管理服务，6层以下的商业中心不计入本方案书内。
项目特点和物业管理需求分折
1、本项目性质为高级服务公寓，销售定位为高级白领人士，业主档次高，生活服务需求具有多样性和个性化的特征；
2、大厦的业主层次高，时间价值高，追求生活质量，不愿为生活琐事浪费时间，对服务的需求在深度和广度上比其他住宅小区要求高，对俱乐部服务和家政服务需求大、依赖性强。
3、本项目内设有集娱乐、健身、保健、休闲、社交于一体的俱乐部，俱乐部是高尚社区的主要标志，也是本项目管理的重点和难点。虽然俱乐部服务项目仍属常规项目，但要保持俱乐部具有高雅、舒适、温馨的休闲环境，对室内装饰、家具设备配置、服务人员素质、管理水平都有很高的要求。
4、本项目所有公寓将以出售为主，大厦内的人群稳定性较强，对固定人群的服务不仅需要讲究亲情服务，更要不断创新。
5、本项目在服务上也需顾及到外籍人士在风土人情、生活习惯和文化背景上的.差异和在安全、监控、保密上的特殊要求。
6、在大厦内有比较严密的安全、监控系统，要求必须要有保密上的特殊要求。做到外来人员不经业主允许一律不准入内。
7、大厦内部配套设施的先进性较高，要求有较强的工程管理人员。
8、本项目为全电梯公寓，对电梯、消防、供水等设备系统管理要求较高；
管理思路
根据无锡光华大厦的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路：
1、根据本项目特点、物业管理需求分析和我司物业管理经验，我们将本项目管理标准定位在五星级酒店标准上。
2、本项目采取酒店式管理关键在客户服务和俱乐部服务，我们将对照五星级酒店的国家标准，确定客户服务和俱乐部服务的项目、内容和标准。
3、俱乐部与一般社区活动中心在项目设置上并无大的差别，区分的标准在于档次的高低，而档次的高低关键在于俱乐部能提供一个安静、温馨、高雅、舒适、精致的休闲和社交环境。人多而杂就会破坏俱乐部的氛围。因此，我们认为本项目的俱乐部应严格控制对外服务范围。
4、项目员工全部招用有五星级酒店服务经验的管理和服务人员。
5、大厦的服务对象多为高级白领及外籍人士，委托性服务比较多，我司认为在服务项目上应多样化，并且严格按照五星级酒店的标准，如提供班车服务以及各类代办服务等。
6、针对大厦业主安全、保密要求较高，建议在设置小区配套设备上应重点考虑。
7、本项目6层以下为商业中心，人群进出流量大，应考虑大厦业主的出入通道与商业中心顾客的通道分开管理的需求。
8、定期安排本项目上的人员参加培训和到五星级酒店学习，不断提高大厦的管理水平。
管理目标
管理总目标
按照国家_颁布的《全国城市物业管理优秀住宅小区考评标准》，接管后一年内达到国家级物业管理示范住宅小区标准。
管理体系目标
接管后，三个月内建立一套符合ISO9000标准的管理体系，使本项目管理和服务工作更加规范和符合国际标准。
管理分项目标
1、客户服务
客户服务满意率99%以上；
有效投诉率1%以下；?
物业管理费收缴率98%以上；?
?回访率100%。
2、安保服务
重大管理责任事故发生率0?
一般管理责任事故发生率以下?
安保服务满意率99%
3、维修保养服务
维修及时率100%?
维修合格率100%?
设备完好率100%
维修回访率100%?
维修服务满意率99%?
4、保洁服务
保洁合格率100%?
保洁服务满意率99%
5、绿化养护服务
绿化成活率100%?
绿化养护合格率100%?
绿化养护满意率99%
四、物业管理初步方案
本计划书仅为今后服务的基本架构，主要提供无锡光华大厦项目的物业管理，包括客户服务、安保、保洁、绿化、维修保养五个方面。
在顺利进场接管无锡光华大厦后，我们将根据实际情况，按照凯德公司现有的ISO9000质量管理体系和一整套完善的各类服务的操作手册进行进一步优化，以便更有效的管理此项目，为客户提供超值服务。
管理机构设置及人员配置
管理架构
我公司拟设无锡光华大厦项目部，全面负责公司在无锡光华大厦的日常管理运作，统管整个无锡光华大厦的内外事务。项目部下设：客户服务部、维修班、安保队、绿化保洁队。
项目部架构图如下所示：
人员配置
项目部将按照公司ISO9001质量标准和无锡光华大厦的实际情况，科学、合理的设置机构和安排人员，力求实现物业管理各项目标，本着“精干、合理、高效，以岗定人”的原则确定人员编制。
办公楼物业服务管理方案 第2篇
我是写字楼的一个物业客服，我在上一季的工作已经完成，马上就要迎来下一季的工作了，为了能够更好的进行工作，我制定了我的工作计划。以下是我的客服工作计划：
一、就是总结上一季我的工作
上一季的工作里，我有很多地方出现了错误，这一季度，我希望找出这些不足，把它们改正。做好一季度的总结，吸取经验教训，为下一季的工作做准备，这样就能知道自己下一季度的工作怎么做了。
二、常联系写字楼的业主以及住户
我是客服员，就必须做好业主和住户之间的联系，及时的了解情况，把写字楼的物业做好。每隔一个星期，就追踪业主楼房的情况，及时解决楼房的问题。对于住户，他们是业主楼房的住户，有问题都是通过我来调节，因此我要经常对他们进行生活调研，也是为了保障住户的利益。
三、微笑服务，礼貌接待
写字楼经常有客户光顾，因此为了显示客服的专业，我必须要做好微笑服务，面对来访的人员，要报以微笑示人，不能有情绪，这样不利于接待来客，同时给予礼貌，当他们进行询问和访问时，不能没礼貌，这是很得罪人的。再一个作为一个专业额客服，这些技能都是必须要拥有的，好的客服就是让客户满意自己的服务。服务他人，就必须做好两个方面。
四、加强写字楼的卫生管理
上一季度因为我对卫生方面的疏忽，导致有业主投诉，影响了他们的办公。所以这一季度我就要严管卫生这方面的工作，每天对楼层进行大范围的消毒，派遣保洁每天搞两班卫生，早上和晚上，楼里的垃圾绝对不能有过夜的机会，必须当天清理掉，保证写字楼的空气和环境是干净的`。各个楼层的储物间也要定期打扫，以免落太多的灰影响设备的使用。
五、加强消防的管理
楼道里的消防工具要定期检查，看有没有问题，查看各个灭火器的存放时间，一有不符合的就替换新的，保证大楼的消防安全。
以上就是我下一个季度的工作计划，按照自己制定的计划，我相信我一定可以改掉之前的不足，让客服工作进展顺利，尽心的服务写字楼，把我们这一整栋大楼的各项工作都做好，让大家满意我的工作。
办公楼物业服务管理方案 第3篇
我公司将以_以人为本，科学管理，依法办事，真诚服务_为宗旨，在该小区管理中采用以往的成功经验以外，将在以下几个方面作新的尝试：我们将引进系统工程的方法技术，提高一体化管理水平，采取计划目标管理、全面质量管理、督导管理协调管理等先进的管理方法。根据ISO9001：2000质量管理和质量保证国际标准中有关服务行业的要求，探索并逐步走上物业的管理标准化之路；始终强调把服务业主（住户）作为管理的重心。
办公楼物业服务管理方案 第4篇
为了满足XX写字楼内各企业及员工的多元化需求，提升整体办公环境的舒适度与工作效率，我们经过深入调研与分析，结合行业最佳实践与客户需求，特制定以下服务方案。
一、安全管理服务
智能门禁系统：引入先进的.人脸识别与门禁卡双重验证技术，24小时不间断监控，严格控制进出人员，保障楼宇安全。
专业安保团队：组建由退伍军人及专业安保人员构成的巡逻队伍，进行全天候巡逻，快速响应各类突发事件。
消防安全管理：定期进行消防设施检查与维护，组织消防演练，确保紧急情况下人员能够迅速疏散。
二、清洁维护服务
日常清洁：实行分区责任制，确保公共区域每日定时清扫，垃圾及时清运，保持环境整洁。
专项清洁：针对玻璃幕墙、地毯、空调滤网等易积尘部位，安排定期深度清洁，维护良好视觉与空气质量。
绿化养护：室内绿植定期浇水、修剪，营造生机勃勃的工作氛围，同时净化空气。
三、设施设备运维
电梯维护：与专业电梯维保公司合作，定期对电梯进行全面检查与维护，确保运行平稳安全。
水电供应：建立24小时应急维修机制，对水电系统进行实时监控，快速解决水电故障。
智能办公支持：提供会议室预订系统、高速网络接入、智能停车管理等现代化办公设施，提升工作效率。
四、客户服务与社区活动
一站式服务台：设立前台接待，提供信息咨询、快递收发、访客接待等一站式服务，简化企业日常行政流程。
企业交流平台：定期组织企业交流会、行业沙龙等活动，促进入驻企业间的资源共享与合作机会。
员工福利计划：为入驻企业员工提供健身设施、咖啡休闲区等福利设施，以及节日庆祝、健康讲座等增值服务。
五、持续改进机制
满意度调查：定期开展客户满意度调查，收集反馈意见，不断优化服务内容与质量。
技术创新应用：紧跟科技发展步伐，适时引入新技术、新设备，提升服务智能化水平。
环保节能倡议：倡导绿色办公理念，实施节能减排措施，共同营造可持续发展的办公环境。
通过上述服务方案的实施，我们期望为XX写字楼内的每一位客户提供超越期待的物业服务体验，共同推动商务社区的繁荣发展。
办公楼物业服务管理方案 第5篇
第一章提高物业管理服务水平的整体设想及策划
一、认识与定位
（一）全国战略长沙重点
（二）项目定位
二、工作重点和零风险工程
（一）三个重点
（二）零风险工程
三、指导思想、管理模式、管理目标
（一）指导思想：真诚合作、专业保障、长远承担
（二）一种模式：[经营型]物业管理模式
（三）管理目标两项承诺
四、四大优势
（一）观念优势：满意只是起点（以服务客户为最高原则）
（二）技术优势：楼宇设备管理技术支持
（三）配套优势：提供综合性物业管理服务
（四）经验优势：外接项目管理服务的实践
五、八项措施
第一章管理方式、工作计划和物资装备
一、管理方式
二、工作计划
三、物资装备
第二章管理人员配备、培训与管理
一、管理人员的配备
（二）管理处人员配置
（三）各部门人员素质要求
二、管理人员的培训
三、管理人员的管理
第三章管理规章制度和档案的
建立与管理
一、管理规章制度的建立
二、档案资料的建立与管理
第五章指标的承诺及其措施
第六章管理成本测算和管理费标准
一、物业管理费标准
二、对物业管理处财务管理的认识
三、管理处控制成本主要措施
四、机关新大院物业管理有关费用测算
第七章办公大楼物业管理的前期介入和后续工程的前期介入
一、物业管理的前期介入
（一）施工期的物业管理
（二）办公大楼设施设备调试期物业管理
（三）办公大楼施工验收期及物业接管验收的物业管理
二、办公大楼后续工程的`前期介入
三、处理办公大楼与周边施工现场之间各类矛盾的措施
第八章社区文化和便民服务
一、社区文化与物业管理关系的再认识
（一）开展社区文化活动是文化需求的重要手段。
（二）社区文化是实施物业管理的润滑剂。
（三）社区文化在内容和形式上应和物业管理相联系。
（一）社区环境特点
（二）社区总体目标
（三）保证社区文化总体效果的主要措施
三、便民服务
第九章机电设备设施的管理
一、系统的日常运行
二、设备系统的应急处理方案
（一）设备故障处理规程
（二）发生火警处理规程
（三）电梯困人救援规程
（四）供电电源停电故障处理规程
（五）停水及故障处理规程
（六）空调故障处理规程
三、系统的维护保养
（一）维护保养工作方式
（二）日常维护保养、定期维护保养的质量控制
（三）主要系统定检工作要点
（四）设备维护保养检修计划和标准
四、节能管理
五、技术改造、更新
六、技术资料的收集、管理、使用
第十章物业维修养护计划和实施
一、房屋本体及公用设施维修养护范围
二、房屋本体及公用设施维修养护运作
三、房屋本体及公用设施维修养护周期
四、房屋本体部分维修计划、标准
五、公用设施维修养护计划及标准
第十一章日常物业管理的综合服务
一、事务管理
三、保安及消防管理
五、设施管理
办公楼物业服务管理方案 第6篇
A.房屋完好率达98%以上；B.房屋零修、急修及时率92%以上；C.房屋零修工程合格率98%以上；D.外观良好、整洁、无缺损现象；E.房屋装修符合管理规定。
（2）协调配合水、电等专业部门做好水、电等设施设备正常运行的保障工作，并保障小区内下水道、化粪池正常畅通运行。
（3）环卫设施完好无损。
（4）道路畅通，路面平整。
（5）消防设施完好无损，可随时启用。
办公楼物业服务管理方案 第7篇
一、继续保持好的服务态度，并且要稳步提高自己的服务水平
客服工作岗位是服务性质的工作，作为写字楼的物业客服同样属于服务岗位，是经常要跟不同的人员打交道的岗位，所以必须要有非常的服务态度才行，在工作中没有收到客户投诉并不代表我们的服务工作已经做到极致了，我们必须要时刻记住自己的岗位职责，遵守物客服岗位的纪律，看看保持住自己的服务态度，微笑接听每一个电话，做好每一位来访者的服务工作，同时还要有“我可以做的更好”“我还有进步空间”的学习态度。
二、加紧对物业信息的了解，全面掌握信息动态
作为写字楼物业的一名客服，我经常接到的电话询问，基本都是跟物业的相关信息，比如写字楼还有没有办公室出租、最近的租金和物业管理处费用等等，所以客服必须要非常了解这些信息，才能够更好地解决来电者的问题，给予他们帮助，因此，新一阶段，我必须要更加多的关注写字楼的信息动态，时刻注意相关的政策变化，关注物业的办公入住、退租和装修等情况，了解相关手续和证件的办理流程等等，这样有电话来问我们的`时候，我就能够第一时间的回答他们，这样我们物业的工作能力就能够得到更好的认同，我的工作表现也就会越好。
三、加强自身的锻炼，提高自己的综合素质
作为客服，我代表的不仅仅是我一个人的形象，在我入职物业以来，我的工作形象都是个物业挂钩的，所以我必须要时刻注意自己的行为素质，无论面对什么样的客户无论面对什么样的困境，都不能够将自己内心的情绪抛给客户，我们要保持微笑服务的态度，面对客户的批评要能够忍耐，面对领导的批评能够积极认错并且改正。而要做到这一点，自己必须要具有非常高的素质才行，因此新一阶段的工作，我要抓住每一个学习的机会，公司组织的培训机会我不能错过，自己在工作的时候也要向那些优秀的员工学习请教，向他们看齐，从他们身上汲取到更加好的工作素质和工作技巧，从而让自己变得更加强大、优秀。
办公楼物业服务管理方案 第8篇
今年是本人在写字楼做物业客服的第三年，为了让今年的工作比前两年顺畅，也比前两年的工作更让我成长，本人在这里做一下今年的工作计划，好让自己在未来的工作中，始终有一个方向指引着，向前走。
一、用良好的服务态度去服务业主
二、用一丝不苟的精神去完成工作
物业客服的工作，良好的服务态度是首要，但一丝不苟的精神也不可少。物业的工作是琐碎而复杂的'，如果想要做好物业客服的工作，没有一丝不苟的精神，空有良好的服务态度，就会像是有美丽的外表却没有真正的主心骨。在今年的工作中，本人还将用一丝不苟的精神去把工作完成，让物业工作的每一个环节都不出现任何差错，也让物业工作服务的对象感到这个物业很不错，值得信赖，可以在遇到问题的时候找其寻求帮助。特别是一些催缴费用的琐事，如果没有一丝不苟的精神，还真不知道该如何拿下那些写字楼里的“钉子户”。
三、用耐心细致的行动去监督管理
作为一栋高有三十二层，办公室有上千个的写字楼，物业客服的工作也是需要耐心和细致才能做好的。有许多需要我们物业客服去监督管理的工作，这些工作，首先我会用良好的服务态度去协商和沟通，我还会用一丝不苟的精神去完成，但整个过程中，我都会带上我耐心细致的行动，以保证我们物业对其的监督和管理不出任何差池。特别需要注意的是一些业主的上门来访、来信以及投诉，如果我们作为物业客服的，没有耐心细致的行动去进行工作的话，很有可能会丢掉良好的服务态度与其发生不必要的争执。这些都是本人在未来工作中都需要极力避免的，但愿这份工作计划可以让我“知行合一”吧！
办公楼物业服务管理方案 第9篇
1范围
本标准规定了写字楼物业管理服务活动中顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、写字楼秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、专项特约服务等内容及要求。本标准适用于本市行政区域内写字楼物业管理服务活动。
2术语和定义
本标准采用以下术语和定义：
写字楼
为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。
物业管理
物业产权人通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
物业管理承接验收
以保证写字楼物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。
顾客
接受写字楼物业管理服务的组织或个人。
示例：物业产权人、使用人及其他相关方。
专项特约服务
写字楼物业管理机构在《物业管理服务合同》约定的服务内容之外，提供为满足顾客个性需求的服务。
突发性公共事件
在写字楼物业管理范围内发生的自然灾害（包括气象灾害，地震灾害，地质灾害，生物灾害等）、事故灾难（包括各类安全事故，交通运输事故，公共设施和设备事故，辐射事故，环境污染和生态破坏事件）、公共卫生事件（包括传染病疫情，群体性不明原因疾病，食品安全和职业危害，动物疫情，以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件）和社会安全事件（包括恐怖袭击事件，经济安全事件，涉外突发事件和群体性事件）等。
3基本要求
写字楼物业管理企业的资质要求
从事写字楼管理的物业管理企业应具有相应的资质，符合_《物业管理企业资质管理试行办法》的要求。
物业管理承接验收
物业管理企业应依据相关规定，与业主方进行物业管理承接验收；
物业管理承接验收的条件应符合《成都市物业管理承接验收指导意见》的规定；
移交的物业资料记录清楚，签订了《承接验收协议》，对遗留问题的处理进行了约定；
完成了承接验收备案。
管理机构与人力资源配置要求
物业管理企业应根据写字楼的具体特点、功能定位以及合同的约定，设置相应的管理机构，配备适当的写字楼物业管理服务人员；
管理人员应取得物业管理从业资格证书或岗位证书，专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。
从业人员接受过相关专业技能的培训，掌握写字楼物业管理基本法律、法规和政策，熟悉物业的基本情况，能正确使用相关专用设施设备。
管理服务人员着装统一、规范，佩戴标识，文明用语，举止端庄，服务主动、热情。
管理服务要求
制订有切实可行的写字楼物业管理服务方案，有较为完整的管理服务制度和作业标准，并认真执行；
房屋共用部位完好，共用设施设备正常运行；
写字楼物业管理区域内的环境、秩序符合合同约定的标准；
实行了“三公开”（公开收费标准、公开服务内容和标准、公开办事流程）；
公示24小时服务电话；
有服务受理、投诉、回访处理程序；
管理服务中的相关作业记录完整，可追溯。
档案管理
写字楼物业管理档案健全，有专人保管，查阅方便。
有较完善的写字楼物业管理档案制度，档案内容至少应包括：
物业竣工验收及承接验收档案；
设备台帐和管理维修档案；
顾客资料档案；
物业服务日常管理档案。
财务管理
建立健全财务管理制度，对物业管理费和其它费用的收支进行财务管理，运作规范，账目清晰。对于顾_修、超时空调、特约服务等费用须单独结算的应准确计算；
物业管理费、能耗费、通讯费、杂费、特约服务收费、车库管理费以及其它费用的缴付标准、时间、方式严格按照公开的收费制度进行（合同另有约定除外），收费应操作规范；
实行酬金制的，应向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
顾客满意度
写字楼物业管理机构应每年开展顾客意见调查，顾客对物业服务的满意度不低于合同约定标准；
每年调查顾客的人数不低于写字楼内物业使用人总人数的2/3；
对调查结果进行分析，有改进措施。
专项特约服务
写字楼物业管理机构应在力所能及的范围内，努力满足顾客的专项服务需求，开展专项特约服务。
节能管理
写字楼物业管理机构应根据物业的实际情况，制订符合国家法规、政策和适宜、有效的节能管理方案，并认真执行。
突发性公共事件处理
写字楼物业管理机构应对管理服务过程中可能出现的设施设备故障、自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发性公共事件建立应急预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时报告顾客和有关部门，并采取相应措施。
4顾客服务
接待服务
——有条件的写字楼物业管理应设置总服务台。为物业使用人提供咨询、服务受理、投诉接待等服务；同时为外来的办事人员提供咨询、引导等服务；
——不具备设置总服务台条件的写字楼，物业管理机构应设置服务窗口，受理物业使用人的咨询、报修、特约服务申请和投诉。
入驻、退租服务
顾客需入驻和退租时，应按规定的程序及时受理，在承诺的时间内办理完成相关手续，及时建档、归档。
报修接待服务
顾_修时，应及时受理，并在规定的时间内到场，小修项目当天完成（预约除外）。维修完成后应进行回访。
邮件、报刊杂志收发服务
正确分理信件，报刊杂志和挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应进行登记；
挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应请收件人签收；
每日10：00前（节假日除外）应将当天的报、信送达收件人；特快专递、电报等须及时传递的邮件，应在收到邮件后的2小时内送达（或通知）收件人（收件人因故不能按时接收的应做好相关记录）；
顾客迁离本物业后，应为顾客提供一个月的邮件保管服务，并尽力通知顾客领取，对无法联系收件人的邮件，要退回邮局。
装修管理服务
制订装修管理制度，告知顾客装修管理的流程、注意事项和禁止行为；
签订《装修管理服务协议》，明确业主、施工单位、物业公司三方的权利和义务；
建立顾客装修档案，内容应包括装修申报登记、审核、验收（装修过程中所涉及的公共设施设备）资料。
投诉处理
写字楼物业管理机构直接受理的投诉，应核实情况，及时处理并回复投诉者。属于物业管理责任的，应向顾客道歉并及时纠正；属于无理投诉的应做好解释工作。写字楼物业管理机构与投诉者无法协商解决的，应上报物业管理企业或上级主管部门处理；
写字楼物业管理机构直接受理的投诉，应在一个工作日内回复处理结果，最长不得超过三个工作日；
顾客直接向上级主管部门的投诉或者上级部门转来的投诉，应查明事实，确认证据，分清责任后如实反映情况或上报书面材料，协助上级部门做好相应工作；
向公安机关报案的投诉，应协助_门处理；
涉及依法裁决的投诉，按法律程序处理；
受理、处置顾客投诉应做好记录。
专项特约服务受理
对顾客提出的专项特约服务要求，应在24小时内回复；在物业管理机构力所能及范围内的，原则上应当受理，不能受理的要告诉原因。
5房屋共用部位、共用设施设备运行、维护服务
房屋共用部位维护管理
建立房屋使用、维修档案，检查房屋使用情况，告知顾客正确使用房屋，遵守房屋安全使用的规范、政策、法规；
墙表面粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺；修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致；天花板无明显污渍和破损；外墙面无明显剥落、墙面饰材无明显遗缺、玻璃幕墙无开裂；屋面防水层发现有气鼓、碎裂或隔热板有断裂、缺损的，应在规定时间内安排专项修理；
对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，维修养护记录完整；
根据房屋实际使用情况和使用年限，定期检查房屋的安全状况，做好检查记录；
发现问题及时向房屋产权人报告，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时提出方案或建议，经房屋产权人同意后组织实施。遇紧急情况时，应采取必要的应急措施。
装修管理
执行《住宅室内装饰装修管理办法》、《住宅装饰装修验收标准》、《成都市城市房屋装修结构安全管理规定》等相关规定；
按照《装修管理服务协议》约定的时限，及时审核、回复装修人的《装修申报》；
每日巡查装修施工现场，发现违反装修管理制度的行为、现象应及时劝阻、制止。如制止无效，应向业主和有关部门报告。
共用设施设备日常运行、维护服务
变配电系统
高压电气设备至少每二年进行一次安全测试，油浸式变压器每年进行一次安全测试，留存高压电气测试合格报告；
低压配电设备每年至少一次全面停电检修；
按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好记录；
高低压配电柜运行正常、操作灵活，仪表显示准确；
变压器运行正常，通风降温设备可靠，温度显示准确；
直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量符合工作要求，至少每年进行一次充、放电试验；
功率因数自动补偿运行正常，功率因数不低于，电容器容量符合工作要求，无鼓包、漏液现象；
制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，明确停、送审批权限，停、送电按规定提前通知顾客；
制定配电室人员出入管理制度，配电室实行封闭管理，无鼠洞，配备符合要求的灭火器材；
高压防护用具、验电器按规定每半年检定一次，计量器具、检测仪表按规定周期送计检局检定。
应急供电系统
每周检查发电机组的机油位、冷却液位、蓄电池液位、空滤指示器是否符合要求，水路、油路有无渗漏；
制定发电机组管理规程，常备不低于4小时运行所需的油料，配置符合要求的灭火器材；
每月启动发电机组试机30分钟，释放柴油滤清器中的水或沉积物，检查皮带松紧程度；
每运行250小时或两年更换发机组机油、机油滤清器、柴油滤清器、冷却液；
发电机组手动及自动联机正常，保护功能完善，发生停电时保证30分钟内向重点设备、区域供电；
应急照明柜工作正常，蓄电池放电工作时间不低于90分钟，蓄电池无漏液、腐蚀现象；
定期对应急照明柜进行检查、维护、清洁，每月进行一次切换试验，每年进行一次蓄电池组充、放电试验；
制定双电源切换操作程序，做好备用电源切换准备，发生停电时30分钟内恢复供电。
给排水系统
每天检查一次生活泵、气压罐、排污泵、水池水箱、管道阀门，定期检查公共卫生间、开水房、管道井内的上下水管道、阀门、减压阀，集水坑、污水坑、室内外排水沟渠（井）。设备运行正常，压力符合要求，仪表指示准确，无跑、冒、滴、漏现象；
生活水泵、管道、阀门定期进行维护保养；集水坑、污水坑、化粪池、室内外排水沟渠（井）定期疏通清掏；排水畅通无堵塞；
生活水箱（池）检修口封闭、加锁，通气口需设隔离网，环境卫生，无污染物；
雨、污水分离，不得混排，污水排放达到DB51/190-93《四川省水污染物排放标准》；
制定水质管理制度，供水管理符合《城市供水水质管理规定》、《生活饮用水卫生监督管理办法》；
二次供水需办理《二次供水卫生许可证》、供水管理人员持《健康证》上岗；
二次供水水箱（池）每半年由具备资质条件的专业清洁公司清洗消毒，并抽取水样送成都市疾控中心检验，取得水质检测合格报告；
制定停水、爆管等应急处理程序，计划停水按规定提前通知顾客；
计量器具、压力仪表按规定周期送计检局校验；
未经水行政主管部门许可，不得擅自采取地下水或直接从江河取水。 空调系统
设备工作正常、安全装置有效；
定期巡查设备运行状态并记录运行参数；
每月检查空调主机，测试运行控制和安全控制功能，分析运行数据；
定期检查冷却塔电机、变速箱、布水器及其它附属设备，每年至少清洗、维护保养冷却塔一次；
定期检查循环泵、冷却泵电机及泵体，每年进行一次添加更换润滑脂、清洁叶轮、基础紧固、除锈刷漆等维护保养；
定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加（除）湿器、风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检查、清洗和保养；
定期对空调系统电源柜、控制柜进行检查，紧固螺栓、测试绝缘，保证系统的用电安全；
管道、阀门无锈蚀，保温层完好无破损，无跑、冒、滴、漏现象；每二年至少除锈漆刷漆一次；
定期对空调循环水进行水质处理和水质分析，保证系统水质符合标准要求；
根据实际情况进行风管系统清洗和空气质量测定，保证空气质量符合标准要求；
压力表、真空仪、传感器等测量装置按规定周期送计检局校验；
按国家相关要求严格控制温度范围，夏季室内温度22－26℃，冬季室内温度18－22℃，定期对空调系统设施设备进行能耗（水、电、煤气、燃油等）统计和分析，做好节能工作。
在每个供冷期或供热期交替运行之前，或系统停机一段时间后又重新投入运行时，必须对系统所有设施设备（如冷却水循环管道、冷冻水循环管道风管、新风系统等的管件、阀门、电气控制、隔热保温等）进行严格细致的检查、清洗、测试和调整，确定正常后方能投入运行。
锅炉系统
写字楼物业管理方案
蒸汽锅炉
每年由专业检测机构对锅炉设备进行一次安全检测，并对锅炉电机部分及程序控制器性能、锅炉排放烟气进行检测。
除定期送检外，还应做好以下日常维护：
——每年对锅炉及附属设备进行一次全面二级保养；按规定更换油（气）喷嘴、保养和润滑电机、校验安全阀、检查交换器并添加树脂、设备管道补漆；对除氧器、冷凝水箱检进行修清洗；对锅筒内部进行检查并除垢；
——每半年对蒸汽压力表进行一次校验；对炉膛清灰；
——每季度对锅炉及附属设备进行一次一级保养；对防爆门及泄爆装置进行安检；清理燃烧器、鼓风机风叶、烟管通灰；对机械设备更换或添加润滑油；超压、超温保护试验，安全阀自动排气一次；
——每月对油气管路过滤器进行一次清洗，对安全连锁装置安全性能实验一次；
——检测水质的硬度，应不大于3毫克/升；
——锅炉安全附件及仪表齐全，动作可靠；
——在额定的流量范围内，输出蒸汽压力在允许范围之内；
——汽、水管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏；
——蒸汽减压站输出压力波动在20％之内。
各种证书齐备，操作人员持证上岗。
热水锅炉
——定期对温控仪进行检测；
——附属设备的维护保养可参照“蒸汽锅炉”的相应条款实施。
电梯、自动扶梯
电梯运行平稳、乘座舒适、平层准确，轿厢照明、内外呼梯按钮完好，楼层显示正常，轿厢内整洁无污染；
根据温度情况开启轿厢风扇；
警铃或其它救助设备功能完备，称重装置可靠，安全装置有效无缺损，电梯运行无异常；
自动扶梯运行平稳舒适，安全防护装置齐全有效；
应由A级专业资质的电梯、自动扶梯维修保养单位进行维护保养，经技术监督局检测并获得《安全检验合格证》，在有效期内运行；
设专职人员对电梯维护保养进行监督，对电梯运行进行管理，并按技术要求做好日常运行巡检及记录；
至少保障一台电梯24小时运行；
电梯发生一般性故障，专业维修保养人员应在1小时内到达现场维修；发生电梯困人或其它重大事件时，写字楼物业管理专职人员应及时应急处理，专业维修保养人员应在30分钟内到达现场进行抢修；
电梯机房实行封闭管理，机房内温度不超过设备安全运行环境温度，配备应急照明、灭火器和盘车工具齐全，并挂于显眼方便处。
消防系统
当被检测探测器响应参数达到预定值时，探测器应输出火警信号，同时启动探测器的确认灯；
操作启动部件，手动火灾报警按钮应能输出火灾报警信号，报警按钮应当有动作显示；
火灾时应能将火灾疏散层的.扬声器和广播背景音响系统强制转入火灾应急广播状态，并控制在选定的楼层内；
报警功能：能正常接收来自火灾探测器及其它报警触发器件的火灾报警信号，发出声光信号；
故障报警：当控制器和火灾探测器、控制器和传输火灾报警信号作用的部件发生故障时，应当正确指示出故障部位；
火警优先功能：显示预报警和故障信号时，如有火灾报警信号输入，应当立即显示火灾报警信号；显示故障信号时，如有预报警信号输入，应当显示预报警信号；
电源转换功能：主电源切断时，备用电源应当能自动投入运行；当主电源恢复时能从备用电源自动转入主电源状态；
火灾确认后，发出控制信号，强制电梯全部停于首层，并接受其反馈信号。消防电梯联动迫降后可进行人工操作，其功能、信号均应当正常；
火灾确认后，应当控制相应部位的正压风机和排烟风机启动，接受其反馈信号并显示其状态；
火灾确认后，发出控制信号，将着火层防烟风阀、排烟阀打开，接受其反馈信号并显示其状态；
确认火灾后，控制室应能控制有关部位的防火卷帘门按规定程序下降，接受其反馈信号并显示其状态；
火灾确认后，应当释放所有门禁装置，保证疏散门的畅通；
消防对讲电话应语音清楚无干扰；
自动喷淋系统有水流动时，其水流指示器应显示、压力开关应动作、水力警铃应发出报警铃声；
安全出口、疏散指示灯火灾时应在维持90分钟以上的照明时间；
消防水带每半年检查一次，应无破损、发黑、发霉现象；
联动控制台工作正常、显示正确，系统误报率不超过3％；
消防泵每月启动一次，每年保养一次；
消火栓每月检查一次，保持消火栓箱内配件完好，阀杆每年加注润滑油并放水检查一次；
控测器至少每三年进行一次清洗除尘；
消防管道、阀门至少每二年进行一次除锈刷漆；
保证消防用水的基本储备，确保火灾险情时的应急灭火用水；
消防系统由具有合格专业资质的消防维保公司对其进行维护保养；
工作人员经消防培训考试合格，持证上岗；
消防主机除检修时间外，必需处于开机运行状态；
发生一般性故障，专业维修保养人员应在1小时内到达现场维修；发生重大故障时，物业管理专职人员应及时采取相应措施应急处理，专业维修保养人员应在30分钟内到达现场进行抢修；
监督专业消防维保公司做好消防设备月、季、年度测试工作，按时段和设备数量比例，抽查、检测系统设备，全年覆盖所有系统设备；
配合专业消防公司制定消防设备年度保养计划，并监督完成情况；
制定消防应急预案，每年进行一次消防火灾演练。
安全防范系统
系统设置时间、日期准确，摄像机编号有逻辑性；
矩阵工作正常，线路整齐，分组同步切换标识清楚；
传输线路应有良好的接地，并对干扰信号进行屏蔽，同轴电缆两端“地电压”应一致；
录像机工作正常，显示准确、整洁；
录入资料应保持7天以上，并应有时间、日期及摄像机编号，有特殊要求的参照相关规定；
摄像机安装牢固，位置正确，工作正常、整洁，室外摄像机应注意防水、防尘、密封及散热，并应满足室外最低照度要求；
画面分割器工作正常、整洁；
监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁；
多媒体图形工作站应直观显示各监控点位置，对报警应及时响应；
红外双鉴探测器、玻璃破碎探测器、周界报警装置应安装牢固，灵敏可靠，及时反馈报警信息；
每季度对UPS电源进行一次完全代载放电，并充电检测；
维修保养工作由专职人员进行，非受权专业人员不得擅自更改安防设置及对主机开盖检测箱内元件；
设立监控资料调用、查阅权限，调用、查阅需经受权；
制定应急处理程序，出现重大安全隐患时应采取必要补救措施；
每年由物业公司组织相关专业人员对安全防范系统进行一次全面检查，对安全防范方面存在的漏洞、隐患等情况进行限期整改。
楼控系统
服务器及UPS工作正常、通讯正常；
工作站工作正常、通讯正常、整洁；
传感器工作正常，灵敏度适应，通讯正常；
执行调节器工作正常，状态及反馈信息准确；
直接数字控制器工作正常，输出信号正确，通讯正常、整洁、线路整齐；
末端设备工作正常，线路无损，安装牢固；
执行计算机权限管理规定，不得私自改变计算机设置和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘；
制定应急处理程序，定期对计算机系统数据进行备份；
每年对仪器仪表、传感器进行校对；
建立机房管理制度，控制室机房实行封闭管理，无老鼠进入缝隙，配备符合要求的灭火器材。
网络通讯
通信处理机、交换和调制解调机数据通讯工作正常、整洁、线路整齐；
维护终端工作正常、整洁；
工作电源及UPS工作正常，设备整洁，显示仪表无损；
配线架排线整齐，标识完好，数据齐全；
光纤配架排线整齐，标识完好，数据齐全；
插座模块安装完好，线路畅通，表面整洁；
建立授权机制、访问控制、加密与解密相关管理制度；
专人监控关键设备：文件服务器、数据库服务器、打印服务器、交换机等；
病毒预防：从管理、技术和法律等方面着手，预防病毒侵入；
实时对服务器数据进行文件备份；
计算机工程师应用相关软件定期对Web Server，Datebase Server，Mail/FTP等Server进行观测，发现故障及时记录，并通知相关部门维修。 门禁系统
服务器及UPS工作正常、通讯正常；
工作站工作正常、通讯正常、整洁；
读卡器指示灯完好、工作正常；
电子门锁工作正常；
门磁开关工作正常，灵活有效；
建立系统权限管理规定，不得随意更改系统设置；
作好门禁系统的安全保密工作，不得泄露有关信息；
每半年对门磁开关、读卡器、电子门锁及蓄电池进行检测。
有线及卫星电视
卫星天线安装牢固，外观整洁；
放大器、解码器、混合器、邻频调制器等设备工作正常、整洁；
光纤收发机、放大器、分配器工作正常，线路衰减小；
传输线路正常，图像清晰；
每半年检测一次干线及各分支器的输出电平。
广播与背景音乐系统
节目源设备工作正常；
信号放大及处理设备工作正常、整洁，音量及音响调控效果完好；
扬声器等末端设备工作正常、整洁，音质保持清晰；
背景音乐与消防报警系统的连接切换工作正常；
每季度检测传输电压；
每半年进行一次全面检查与调试。
数字会议系统
多媒体显示、数字音响、摄录像、同声翻译等设备工作正常；
视频、音频、网络线路传输正常、无干扰；
每半年进行一次全面检查与调试。
停车场管理系统
服务器及UPS工作正常、通讯正常；
工作站工作正常、通讯正常、整洁；
出入口机工作正常，通讯正常；
区域及车场车位计数显示器工作正常、整洁，数据准确；
图像识别系统工作正常，摄像机工作正常，车辆及车牌号清晰，信息相对应及时存入、读出数据库；
电动道闸工作正常、整洁，反应灵敏；
车辆检测器工作正常；
执行计算机权限管理规定，不得私自改变计算机设置和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘；
每月对车位进行一次系统数据和现场实际情况的校对，并及时调整区域及车场车位显示器数据，核对收费数据；
定期备份系统软件及数据。
公共照明系统
制定公共照明节能管理制度，照度符合GB50034－2004《建筑照明设计标准》；
每天一次巡检大堂、电梯间、停车场、通道、光彩照明、景观照明、霓虹灯等公共部位照明，有效亮灯率98％以上，如有缺损及时更换；
每周一次巡检公共照明电源柜，如有问题及时处理，保证设备正常运行和安全用电。 避雷系统
每年雨季前由成都市防雷中心对建筑避雷系统进行检测，留存检测合格报告，同时动员和组织写字楼内的使用人对重要设施设备进行防雷检测；
保持避雷系统完整性，不得擅自拆除、迁改避雷设施；
每半年对楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其它金属物体的接地装置进行全面检查，有问题及时解决；
每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查，每月对变配电设备接地装置、避雷器进行检查，保证所有机电设备、配电柜（箱）、管道、金属构架物接地良好；
成都地区写字楼建筑物（无特殊计设要求情况下）接地电阻标准：
3类建筑接地电阻：≤10Ω
2类建筑接地电阻：≤4Ω
计算机房接地电阻：≤4Ω。
高空作业设备
设备需经有资质的检测机构检验合格，保持安全装置完好并在有效期内安全运行；
设备操作人员应严格遵守安全规定，严格执行安全操作规程，严禁超载；
设备应严格执行作业前的机电系统安全检查与运行状态的确认；
吊篮运行平稳，无倾斜；
设备各仪表指示准确，各类开关动作灵活；通讯设备正常；
在运行中，不得随意卸开装置的护罩、封门及其他任何装置；
设备使用完毕后，需切断电源，锁好操纵装置，并将悬挂装置按规定方法予以锁定。应有专业人员对设备运行进行管理、记录；
应定期对设备系统进行检查及保养，对提升系统进行全面测试。清除灰尘、滴漏的液体以及可能打滑的其他物质因素。
测量计量装置
测量、计量装置按规定周期送计检局校验，确保准确性和有效性；
电能表、煤气表、水表等计量装置按规定周期抄写数据，计算能源消耗量，建立数据档案并分析控制；
测量装置按规定周期巡查、记录数据，为设备正常运行提供证据资料；
建立测量、计量装置台帐和检定校验记录表。
标识系统
办公区域、公共区域及仓储库区内应设指示性标识（包括引导标志和功能标识，如：电梯、楼梯、出入口通道、残疾人通道、门牌号、商务中心、问询处、卫生间、有毒有害废弃物存放点标识等）；
办公区域、公共区域内的紧急出口、消防通道、禁烟区等设置警示性标识；
应在主要道路及停车场设置交通标识，主要路口设路标；
配置并在适当时使用“维修进行中”、“小心地滑”等临时性服务状态标识；
标识的图形符号应符合GB/T 《标志用公共信息图形符号 第1部分：通用符号》标准的要求。消防与安全标识应符合GB2894《安全标志》、GB 13495《消防安全标志》的要求。各类标识的格式应统一，悬挂（摆放）应安全、正规、醒目、便利、协调、无涂改，文字规范。
6秩序维护与安全服务
门卫
主出入口24小时值班，举止文明、态度和蔼，用语规范、礼仪规范，按时到岗，坚守岗位不脱岗；
保持个人仪表整洁、门岗周围环境清洁，注意观察人员进出情况，发现疑点应当及时询问，劝阻小商小贩不要在写字楼物业管理区域内乱设摊点；
对进出写字楼物业管理区域的各类车辆进行有效疏导，保持出入口的畅通；
对外来人员（施工、送货、参观等）实行进出管理，必要时引导至电梯厅或指定区域；对非工作时间进入写字楼的人员应进行详细登记；
对物品进出实施分类管理，大件物品进出应进行审验，拒绝危险物品进入。 巡逻
科学、合理安排巡逻路线，重点、要害部位每小时至少巡逻一次，发现违法、违章行为应及时制止；
按规定时间、路线巡回检查，多看、多听、多问，排除各种不安全因素；发现疑点应追查原因，同时通知有关部门；
巡视中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案；
收到中央监控室发出的指令后，巡逻人员应及时到达，并采取相应措施；
对写字楼物业管理区域内设置的消火栓（箱）、窨井盖、安全警示标志等涉及公共安全的设施设备进行巡查，发现缺失，损坏或不能正常使用等情况，应及时报告并记录。
安全监控
监控设施应24小时开通，保证对安全出入口、内部重点区域的安全监控，保持完整的监控记录；
监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时报警，并通知相关人员及时赶到现场进行处理；
监控的录入资料应至少保持7天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行；
保持治安电话畅通，接听及时（铃响三声内应接听）。
交通和车辆停放管理
根据实际情况设置行车指示标志，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，公开收费标准；
车辆管理人员应对进出的各类车辆进行管理，维护交通秩序，保证车辆便于通行、易于停放；若对进出车辆有疑问，应向驾驶员敬礼后再进行询问；
收费管理的车库应24小时有专人管理；车辆停放有序，车库场地定时清洁，无易燃、易爆等物品存放；防止漏油、漏气车辆进入停车场；
地面、墙面按车辆道路行驶要求设立明显指示牌，照明、消防器械配置齐全；
非机动车应定点停放。
安全管理
消防安全管理
应建立健全消防管理制度，建立消防责任制；
楼内应设置消防设施，保持消防通道畅通，在楼内明显位置设置消防疏散示意图；
定期对消防设备设施进行巡视、检查和维护，保持其完整、完好，能正常使用；消防带圈绕均匀，灭火器材保险栓及喷嘴外壳良好，压力指示在区域线范围内，器材不超过有效期，各类设备设施能正常运行与使用；检查记录详细，如发现消防器材有异常情况，应及时予以调换或报修；
制订火险应急预案，定期进行消防宣传和消防演习；
对易爆品设专人专区管理。
安全生产及灾害预防
建立健全安全生产规章制度和操作规程，普及安全用电、用气知识。如遇暴雨或其他灾害性天气时，应采取以下应急措施：
——对设备机房、停车场、广告牌、电线杆等露天设施的抗强风能力进行检查和加固；
——对集水井水泵运转情况进行检查，保证正常排涝；
——对排水系统进行检查疏通，清除杂物，确保排水畅通；
——及时准备必要的抢险物资，安排值班人员进行巡查。
突发事件管理
——根据各写字楼物业管理的实际情况，制定突发性公共事件应急预案，每年根据实际情况组织1—2次应急演习；
——当发生突发性事件时，应按预定方案进行处理，全力配合有关部门，保护顾客人身安全并尽量减少财产损失。
7环境保洁服务
环卫设施
应根据写字楼的实际情况合理设置相关环卫设施，如在主要进出口设置果皮箱、在适当位置设置垃圾中转房、在集中装修期间应有临时建渣堆放处等。
清洁、保洁责任制
清洁、保洁实行责任制，有专职保洁人员和明确的责任范围，实行标准化作业。
各区域清洁要求：
区域 卫生标准
外围及周边道路 地面干净无杂物、无积水，无明显污迹、油渍；明沟、窨井内无杂物、无异味；各种标示标牌表面干净无积尘、无水印；路灯表面干净无污渍。
绿化带及水池 绿地内无杂物，花台表面干净无污渍，水池内水质清澈，池内无漂浮物，池壁无青苔等污垢，水池无异味。
大厅、楼内、公共通道 地面干净、无污渍，有光泽，保持地面材质原貌；门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好，无明显印迹；各种金属件表面干净，无污渍，有金属光泽；门把手干净、无印迹、定时消毒；天花板干净，无污渍、无蛛网；灯具干净无积尘，中央空调风口干净，无污迹，进出口地垫摆放整齐，表面干净无杂物，盆栽植物无积尘。
会议室、接待室 地面、墙面、干净，无灰尘、污渍；天花板、风口目视无灰尘、污渍；桌椅干净，物品摆放整齐、有序。
楼梯及楼梯间 梯步表面干净无污渍，防滑条（缝）干净，扶手栏杆表面干净无灰尘，防火门及闭门器表面干净无污渍，墙面、天花板无积尘、蛛网。
公共卫生间 地面干净，无污渍、无积水，大小便器表面干净，无污渍，有光泽；各种隔断表面干净，无乱写乱画，金属饰件表面干净，无污迹，有金属光泽；墙壁表面干净，天花板无污渍、蛛网；风口或换气扇表面干净无积尘；门窗表面干净，窗台无灰尘；玻璃干净无水渍；洗手台干净无积水，面盆无污垢；各种管道表面干净无污渍；各种物品摆放整齐规范；废纸篓杂物超过2/3应及时倾倒，卫生间内空气流通并且无明显异味。
停车场 地面干净，无杂物，无明显油渍、污渍；顶部各种管网、灯具表面干净无积尘、蛛网；墙面干净无积尘，各种指示牌表面干净有光泽；消防器材表面干净，摆放整齐；减速带表面干净无明显污迹，各种道闸表面无灰尘。
开水间及清洁间 地面干净，无杂物、无积水，地垫摆放整齐干净，天花板干净无蛛网，灯罩表面无积尘、蛛网，墙面干净无污渍，各种物品表面干净无渍，清洁工具摆放整齐有序，室内无明显异味。
电梯及电梯厅 电梯轿厢四壁光洁明亮，操作面板无污迹、无灰尘、无印迹，地面干净，空气清新、无异味；电梯凹槽内无垃圾无杂物，按钮表面干净无印迹；扶梯踏步表面干净，扶手表面干净无灰尘、污渍，玻璃表面干净透光性好，不锈钢光亮无尘；梳齿板内无杂物污渍；厅内地面干净有光泽。
电器设施 灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹；开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。垃圾桶及果皮箱 桶、箱按指定位置摆放，桶身表面干净无污渍无痰迹，烟灰缸内烟头不应超过3个，垃圾不应超过2/3，内胆应定期清洁、消毒。
消防栓、消防箱、公共设施 保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹；喷淋盖、扬声器无积尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无积尘、无斑点；消防栓外表面光亮、无印迹、无积尘，内侧无积尘、无污迹。
垃圾中转房 中转房应专人管理定时开放，袋装垃圾摆放整齐，地面无明显垃圾，无污水外溢，房内应无明显异味，垃圾日产日清。
设备机房、管道、指示牌 无卫生死角、无垃圾堆积，无积尘、目视无蜘蛛网、无明显污渍、无水渍；指示牌、广告牌无灰尘、无污迹，金属件表面光亮，无痕迹。
外墙 目视洁净、无污垢；表面、接缝、角落、边线等处洁净，无污迹、无积尘。
平台、屋顶 无垃圾堆积。
环境消杀管理
消杀工作应在尽量不影响写字楼物业管理使用人工作的前提下进行，如上班前、下班后或者利用节假日等；消杀使用的药剂应是有关部门发放或者是使用低毒高效的药剂，在消杀过程中注意做好个人防护。
垃圾清运
对写字楼产生的生活垃圾应专人负责，日产日清；对写字楼产生的建筑垃圾应有专人负责清理。
保洁工作中的应急处理
写字楼如出现自来水爆管、化粪池外溢、公共性疫情等情况，应启动相应的应急预案，全力配合有关部门，保障顾客人身安全，减少财产损失。
8绿化服务
室内绿化
室内绿化应根据顾客的喜好和室内布局的需要摆放具有观赏价值的植物；
绿化养护人员应征得顾客同意后方可进入办公室养护植物；工作时不能发出声响；枯枝败叶、水滴等应及时清理干净；
植物应鲜活，具有观赏价值。叶面干净，具有光泽，无积尘，无枯枝败叶，无病虫害，无杂草；盆器及托盘完好干净，托盘无积土。土面不外露；
选择适宜在室内栽培的植物品种，观赏性强，观赏期长，管理方便；
室内根据顾客需要摆放植物；公共区域根据合同的约定或建筑的室内布局合理摆放。植物的大小和色彩应与室内空间及装修的格调相一致；
室内盆栽应选用无毒、无害、无异味的基质栽培；如需施肥只能使用无机肥，严禁使用有机肥；发现病虫害及时更换植物，禁止在室内喷洒农药。
室外绿化
室外绿化养护应达到绿地及花坛内各种植物存活率100％。绿地设施及硬质景观完好无损。植物群落完整，层次丰富，黄土不外露，有整体的观赏效果。植物季相分明，生长茂盛；
保持土壤适度湿润，原则上“不干不浇，浇则浇透”；浇灌中流出的余水及时清理；
草坪保持平整，高度不超过5厘米，草屑及时清理；乔木修剪科学合理，剪口光滑整齐，树冠完整美观，无徒长枝、下垂枝、枯枝，内膛不乱，通风透光；绿篱修剪整齐有型，保持观赏面枝叶丰满。花灌木花后修剪及时，无残花；
绿地内立视应无明显杂草，土壤疏松通透；
按植物品种、生长速度、土壤状况，适时适量施无机肥；
预防为主，生态治理。草皮无病斑，植物枝叶无虫害咬口、排泄物、无悬挂或依附在植物上的虫茧、休眠虫体及越冬虫蛹；
绿地内无垃圾，乔木无树挂。
9专项特约服务
——在不违反法律、法规、规章的前提条件下，当顾客提出专项特约服务要求时，物业管理机构应在力所能及的范围内给予满足；
——在提供专项特约服务前，应向顾客明示专项特约服务内容和服务标准，并与顾客商定特约服务收费标准；
——专项特约服务的收费标准：有政策规定的应按政策规定执行，没有政策规定的由双方协商确定。
办公楼物业服务管理方案 第10篇
（1）服务人员尽职尽责，岗位职责上墙公布；物业管理收费实行明码标价；
（2）用户主动参与、支持物业管理工作，自觉维护环境、秩序，共创文明小区；
（3）建立收费管理制度，责任落实到人；
（4）遵守国家收费政策，无擅自增加收费项目、提高收费标准等乱收费行为；
（5）认真接等群众投诉，并建立群众投诉记录，有效投诉办结率98%以上，回访率100%；
（6）业主意见反馈满意率90%以上。
办公楼物业服务管理方案 第11篇
一、建立设施设备档案
设施设备档案应至少包括以下内容：
a.消防系统
b.变压器
c.低压配电
d.供、排水系统
e.监控系统
f.照明系统
g.装修材料
二、供配电系统
A、运行管理标准物业管理人员应每日检查：
1、变压器的油位、油色是否正常，运行是否超负荷，是否漏油。
2、配电柜有无声响和异味，各种仪表指示是否正常，各种导线的接头是否有过热或烧伤，接线是否良好。
3、配电室防各种标示物、标示牌是否完好，安全用具是否齐全以及是否放于规定的位置。
4、按时开关辖区内的灯饰。
5、沿线无堆积易燃物、危险物品。
B、保养管理标准
1、低压配电柜维护、保养标准
1）、每日工作包括：
a、检查母线接头有无变形，有无放电的痕迹；紧固连接螺栓确保连接紧密，母线接头处有脏物时应清除，螺母有锈蚀现象应更换。
b、检查配电柜中的各种开关；紧固进出线的螺栓，清洁柜内尘土。
c、检查电流互感器和各种仪表的接线是否接好。
d、检查熔断器的容体和插座是否接触良好，有无烧损。
2）、物业管理人员保证，低压配电柜的养护，每半年一次。其顺序是：先做好养护前的准备，然后分段进行配电柜的保养。
2、变压器的保养、维护标准
a、变压器的养护应每半年一次。
b、在停电状态下，清扫变压器的外壳，检查变压器的油封垫圈是否完好。
c、拧紧变压器的外引线接头，若有破损应修复后再接好。 d、检查变压器绝缘子是否完好，接地线是否完好，若损伤则予以更换。
e、测定变压器的绝缘电阻。
C、停电应急措施的服务至少应包括：
1、对于供电局提前通知，检修高压线路计划停电时，物业及进告知业主停电原因及时间，通知做好停电准备工作。
2、对于突发事件停电时，物业及时与相关部门联系，问明停电原因及时间后，及时通知业主。
3、当维修和保养电气设备需计划停电时，服务中心提前通知停电范围、时间，维修员应按要求做好保证安全的组织措施和技术措施。原则上停电选在下班时间或节假日期间。
4、当供电系统出现突发事故时，维修员应迅速进行抢修，必要时通知业主停电时间及原因。
5、当发生火灾时，应停止动力设备供电。
三、电气设备管理标准
物业管理人员应保障：
1、正常情况下，配备两人保障24小时办公、后勤等持续供电的.稳定性
2、所有电气设备的安装及线路敷设符合低压电气安装规程的规定。
3、在增添大容量的电气设备时，需重新设计线路，并经过有关供电、消防部门审核同意后，进行安装和使用。杜绝在电气线路上增加容量，以防过载引起火灾。
4、建筑内采用采用铜芯导线；敷设线路进入夹层或闷顶内，需穿管敷设，并将接线盒封闭。
5、办公室内的台灯、壁灯、落地灯和配餐间内的电冰箱等电气设备的金属外壳，需有可靠的接地保护。
6、照明灯具表面高温部位不得靠近可燃物，碘钨灯、荧光灯、高压汞灯（包括日光灯镇流器），不可直接安装在可燃物体上；深罩灯、吸顶灯等，如安装在可燃物件附近时，需加垫石棉布或石棉板隔热层；对于碘钨灯、功率大的白炽灯的灯头线，采用耐高。
7、温线穿瓷套管保护；厨房等潮湿地方采用防潮灯具。
8、配电室作防火分隔处理。
9、火灾报警装置、自动灭火装置、事故照明等消防设施的用电，备有应急电源，消防设施的专用电气线路应穿金属管敷设在非燃烧体结构上，并定期进行维护检查，以保证随时可用。
10、电气设备、移动电器、避雷装置和其他设备的接地装置每年至少进行两次绝缘及接地电阻的测试。
11、在配电室和装有电气设备的机房内，配置适当的灭火器材。
办公楼物业服务管理方案 第12篇
（1）主出入口设有值班室，并实行24小时值班；
（2）安全护卫人员24小时巡查；
（3）小区24小时监控；
（4）交通、车辆管理有序；
A、机动车辆出入登记、按章行驶，确保道路畅路。
B、机动车辆按序停放。
（5）危及用户安全处，设有明显的标志并制定防范措施；
（6）有应急处理计划、措施，遇警能及时报警，并努力防止事态进一部恶化，协助保护现场。
（7）小区内无重大火灾、刑事和交通事故。
办公楼物业服务管理方案 第13篇
（一）管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为往后提高、保养、维修、保值、增值打下基础，为业主解决后顾之忧。
（二）建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。
（三）依据相关文件及本小区住宅特点制定《小区业主公约》，《管理处岗位职责》，以及员工的规章制度。
（四）制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，《水电设施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《监控与消防系统维护计划》等。
（五）规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训，一个月内所有员工必须全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高实用素质。
办公楼物业服务管理方案 第14篇
商业写字楼作为商务活动的重要场所，物业服务质量至关重要。为了给写字楼内的客户提供优质、高效、全面的服务，特制定以下服务方案。
一、项目概述
本商业写字楼位于xxx，总建筑面积为XX平方米，建筑层数为XX层，拥有众多企业租户和频繁的人员流动。
二、服务目标
1. 提供安全、舒适、整洁的办公环境，保障写字楼内人员和资产安全。
2. 确保写字楼设施设备正常运行，降低故障率，提高使用效率。
3. 提供高效、优质的客户服务，及时响应和解决租户的需求和问题。
4. 提升写字楼整体形象，增强其在市场中的竞争力。
三、人员配备与管理
1. 人员配备
项目经理：1名，负责整个物业服务团队的.管理和协调，与业主及租户沟通，制定服务计划和预算。
保安人员：XX名，分三班轮岗，负责写字楼出入口的门禁管理、巡逻、安全监控等工作。
保洁人员：XX名，负责写字楼公共区域的清洁卫生，包括楼道、电梯、卫生间、大厅等。
工程维修人员：XX名，涵盖电气、暖通、给排水等专业，负责设施设备的日常维护、巡检和故障维修。
客服人员：XX名，在写字楼大堂设置服务台，负责接待租户咨询、处理投诉、收发邮件等。
2. 人员培训与管理
新员工入职前进行全面培训，包括公司文化、服务理念、岗位职责、操作规范等。
定期组织在职员工参加业务培训和技能提升课程，如安全防范知识、清洁技巧、设备维修新技术等。
建立员工绩效考核制度，激励员工提高工作质量和效率。
四、安全管理服务
1. 门禁与巡逻
在写字楼出入口设置门禁系统，对进出人员和车辆进行严格管控。租户和员工通过刷卡、人脸识别等方式进入，外来人员需登记并经被访者确认。
保安人员定时对写字楼内部及周边进行巡逻，检查安全隐患，重点关注消防通道、机房等关键部位。巡逻路线和时间进行严格规划，并通过电子巡更系统进行监督。
2. 监控与报警
安装覆盖写字楼公共区域、停车场、电梯轿厢等位置的监控摄像头，实现24小时实时监控。监控画面存储一定期限，以备查询。
配备火灾报警、防盗报警等系统，并与监控中心联网。一旦发生报警，保安人员能迅速响应并采取相应措施。
3. 消防安全管理
定期对消防设施进行检查和维护，包括消火栓、灭火器、喷淋系统、消防广播等，确保其处于良好状态。
组织写字楼内人员参加消防演练，提高其火灾应急能力。
五、环境清洁服务
1. 清洁区域划分
公共区域：包括大堂、走廊、楼梯、电梯、公共卫生间、茶水间、会议室等。
外围区域：写字楼周边的道路、停车场、绿化带等。
2. 清洁标准与频次
大堂：每日进行多次清洁，保持地面光亮、无杂物，玻璃门干净透明，接待台整洁。
电梯：每小时清洁一次轿厢，包括按钮、扶手、镜面等部位，定期对电梯轨道进行清洁。
卫生间：定时巡查清洁，保持洗手盆、马桶、水龙头等设施干净无异味，地面干燥。
其他区域：根据不同的使用情况，制定相应的清洁标准和频次。
六、设施设备维护服务
1. 日常巡检
工程维修人员每日对写字楼的供电、供水、排水、暖通、电梯等设施设备进行巡检，记录运行参数和状态。
对发现的小故障和问题及时进行修复，避免影响正常使用。
2. 定期维护与保养
根据设施设备的类型和使用年限，制定详细的维护保养计划。例如，电梯每半个月进行一次保养，空调系统在换季时进行全面检查和维护。
对于关键设备，建立备用系统或应急处理方案，确保在突发情况下能维持写字楼的基本运行。
七、客户服务
1. 服务台接待
在写字楼大堂设立服务台，客服人员提供24小时不间断服务。接待租户和来访人员的咨询、投诉，及时解答问题并提供帮助。
负责邮件、包裹的收发和登记工作，确保物品安全送达租户手中。
2. 租户沟通与反馈
定期走访租户，了解其对物业服务的需求和意见。建立多种沟通渠道，如电话、电子邮件、意见箱等，方便租户反馈问题。
对租户的投诉和建议进行及时处理和回复，将处理结果反馈给租户，并跟踪问题解决情况，确保租户满意。
八、应急预案
1. 火灾应急预案
明确火灾发生时各部门和人员的职责，包括报警、疏散引导、灭火等工作。
组织人员进行定期的火灾应急演练，确保在火灾发生时能迅速、有序地疏散人员。
2. 电梯故障应急预案
当电梯出现故障时，维修人员能迅速到达现场进行救援。同时，通过轿厢内的应急通讯设备安抚被困人员。
3. 水浸应急预案
针对可能出现的水管破裂、漏水等情况，制定相应的处理措施，如关闭相关阀门、排水、抢修等，以减少损失。
九、费用预算
1. 人员费用：包括工资、福利、培训等费用，预计XX元/年。
2. 物资采购费用：清洁用品、维修材料、办公用品等，预计XX元/年。
3. 设备维护费用：电梯、空调、消防等设施设备的保养和维修费用，预计XX元/年。
4. 其他费用：水电费、通讯费、保险费等，预计XX元/年。
总预算为XX元/年，具体费用将根据实际情况进行调整和优化。