办公楼物业服务方案大纲 第1篇
为确保单位写字楼的高效运营与良好环境，提升入驻企业的满意度与工作效率，我们深入分析了写字楼的管理需求与入驻企业的服务期望，结合行业标准与实践经验，特制定以下服务方案。
一、安全管理服务
门禁管理：采用先进的门禁系统，对进出人员进行身份验证，确保写字楼的安全。
巡逻服务：安排专业安保人员24小时巡逻，及时发现并处理安全隐患。
监控覆盖：在写字楼公共区域安装高清监控系统，实现全方位、无死角监控。
应急处理：制定详细的应急预案，定期组织演练，确保在突发事件发生时能够迅速响应。
二、清洁维护服务
日常保洁：对写字楼公共区域进行定期清洁，包括地面、墙面、玻璃等，保持环境整洁。
垃圾处理：设置垃圾分类回收站，定期清运垃圾，确保写字楼环境卫生。
绿化养护：对写字楼内的绿植进行定期养护，美化环境，提升空气质量。
专项清洁：根据入驻企业需求，提供地毯清洗、玻璃清洗等专项清洁服务。
三、设施设备维护服务
定期检查：对写字楼内的电梯、空调、照明等设施设备进行定期检查，确保其正常运行。
维修服务：在设施设备出现故障时，迅速响应，提供及时、专业的维修服务。
节能优化：对设施设备进行节能改造和优化，降低能耗，提升写字楼的环保性能。
四、客户服务
接待服务：设置前台接待，为入驻企业提供咨询、引导等服务。
投诉处理：建立投诉处理机制，对入驻企业的投诉进行及时、有效的`处理。
增值服务：根据入驻企业需求，提供会议预订、快递收发、商务打印等增值服务。
五、文化活动策划
节日活动：在重要节日期间，组织丰富多彩的活动，营造节日氛围，增强入驻企业的归属感。
交流平台：搭建入驻企业之间的交流平台，定期举办沙龙、讲座等活动，促进信息共享与合作。
本服务方案旨在通过全面、细致的服务，为写字楼创造安全、舒适、便捷的工作空间，提升入驻企业的满意度与工作效率。我们将不断优化服务流程，提升服务质量，为入驻企业提供更加优质、高效的物业服务。
办公楼物业服务方案大纲 第2篇
一、继续保持好的服务态度，并且要稳步提高自己的服务水平
客服工作岗位是服务性质的工作，作为写字楼的物业客服同样属于服务岗位，是经常要跟不同的人员打交道的岗位，所以必须要有非常的服务态度才行，在工作中没有收到客户投诉并不代表我们的服务工作已经做到极致了，我们必须要时刻记住自己的岗位职责，遵守物客服岗位的纪律，看看保持住自己的服务态度，微笑接听每一个电话，做好每一位来访者的服务工作，同时还要有“我可以做的更好”“我还有进步空间”的学习态度。
二、加紧对物业信息的了解，全面掌握信息动态
作为写字楼物业的一名客服，我经常接到的电话询问，基本都是跟物业的相关信息，比如写字楼还有没有办公室出租、最近的租金和物业管理处费用等等，所以客服必须要非常了解这些信息，才能够更好地解决来电者的问题，给予他们帮助，因此，新一阶段，我必须要更加多的关注写字楼的信息动态，时刻注意相关的政策变化，关注物业的办公入住、退租和装修等情况，了解相关手续和证件的办理流程等等，这样有电话来问我们的`时候，我就能够第一时间的回答他们，这样我们物业的工作能力就能够得到更好的认同，我的工作表现也就会越好。
三、加强自身的锻炼，提高自己的综合素质
作为客服，我代表的不仅仅是我一个人的形象，在我入职物业以来，我的工作形象都是个物业挂钩的，所以我必须要时刻注意自己的行为素质，无论面对什么样的客户无论面对什么样的困境，都不能够将自己内心的情绪抛给客户，我们要保持微笑服务的态度，面对客户的批评要能够忍耐，面对领导的批评能够积极认错并且改正。而要做到这一点，自己必须要具有非常高的素质才行，因此新一阶段的工作，我要抓住每一个学习的机会，公司组织的培训机会我不能错过，自己在工作的时候也要向那些优秀的员工学习请教，向他们看齐，从他们身上汲取到更加好的工作素质和工作技巧，从而让自己变得更加强大、优秀。
办公楼物业服务方案大纲 第3篇
为了提升商业写字楼的运营品质，满足入驻企业的多元化需求，确保楼宇环境的舒适与安全，特制定以下服务方案。
一、客户服务
接待服务
设立专业前台，提供24小时接待服务，包括但不限于来访登记、快递收发、信息查询等。
定期收集客户反馈，及时解决客户在写字楼内遇到的问题，确保客户满意度。
企业服务
为入驻企业提供一站式商务服务，包括会议室预定、商务活动策划与执行等。
搭建企业交流平台，定期组织行业交流会，促进企业间的合作与发展。
二、安保服务
安全巡逻
安排专业安保人员24小时巡逻，确保写字楼内外安全无虞。
配备先进的监控设备，实时监控写字楼内的情况，及时发现并处理安全隐患。
出入管理
实行严格的出入管理制度，所有进出人员需进行身份验证，确保写字楼内环境的安全与秩序。
为入驻企业配备专属门禁卡，实现无接触式进出，提高通行效率。
三、清洁与绿化
日常清洁
每日对写字楼公共区域进行深度清洁，包括但不限于地面、墙面、玻璃、卫生间等。
定期对写字楼内的空调、新风系统进行清洗与消毒，确保空气质量。
绿化养护
在写字楼内外布置绿植，美化环境，提升空气质量。
定期对绿植进行修剪、浇水、施肥等养护工作，确保绿植健康成长。
四、设施维护
设备巡检
定期对写字楼内的电梯、照明、消防等设备进行检查与维护，确保设备正常运行。
建立设备故障应急处理机制，一旦发生故障，能够迅速响应并修复。
维修服务
为入驻企业提供专业的维修服务，包括但不限于水电维修、网络维修等。
设立24小时维修热线，确保客户在需要时能够得到及时的帮助。
五、增值服务
餐饮服务
在写字楼内设立餐饮区，提供多样化的餐饮服务，满足不同口味需求。
提供外卖配送服务，让入驻企业员工在忙碌的工作中也能享受到美食。
休闲设施
设立休息区、健身房等休闲设施，为员工提供放松身心的'场所。
定期组织健身活动，鼓励员工关注健康，提高身体素质。
六、应急处理
应急预案
制定完善的应急预案，包括但不限于火灾、地震等自然灾害的应对措施。
定期组织应急演练，提高员工的应急处理能力。
紧急救援
与当地消防、医疗等部门建立紧密的合作关系，确保在紧急情况下能够得到及时的救援。
通过本服务方案的实施，我们致力于打造一个高效、安全、舒适、绿色的商业写字楼环境，为入驻企业提供全方位、高品质的服务。
办公楼物业服务方案大纲 第4篇
一、办公、写字楼信息化背景：
大型写字楼办公机构集中，商务繁忙，为客户提供各种商务服务项目。
当今的写字楼宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租（主要是出租）。写字楼的整体形象设计塑造、宣传推广，办公空间的分割布局与提升改造，市场分析调研，与买、租客户的联络、谈判、签约，客户投诉与要求的受理与处理，客户与经营管理者、客户与客户间关系的协调，以及组织客户参加目的在于联络感情的各种联谊活动等均属于写字楼的营销推广工作范畴。专门的营销人员在写字楼前台工作或设立专门的办公室办公，进行市场行情调研，主动寻找目标客户，征求已有客户对物业的使用意见，尽力满足各方面客户的要求，保证物业保持较高的租售率，业务千头万绪，信息化进程势在必行。
二、办公、写字楼信息化目标：
以下为办公写字楼信息化主要目标
1.招商营销
2.合同管理
3.工程设备
4.事务计划
5.商务中心
6.前台业务处理
7.大楼内各智能子系统集成三、办公、写字楼信息化方案：写字楼营销推广的信息化
由于写字楼宇收益性物业（商业物业）的'特性，决定了营销推广是其一项经常性的管理工作内容，尊蓝物业系统专门针对写字楼的营销推广设立营销招商模块。商务中心的服务与管理的信息化
a.对商务中心的设备的管理
商务中心须配备的主要设备及用品有中英文处理机、打印机、传真机、打字机、电脑、装订机、塑封机、口述录音机、电视、电话、影视设备、投影仪及屏幕、摄像机以及其他的办公用品等，商务中心设备的配备在系统中可根据服务项目的增设而自行添置，为各类设备的使用、结算提供支持。
b.对商务中心的工作程序的管理
商务中心的服务是小区域、多项目的直接服务。客人对商务中心服务质量的评价是以服务的周到与快捷为出发点的。要做到服务周到、快捷，必须依靠经验丰富的工作人员和一套健全的工作程序，系统管理员可根据公司业务流程自行设定工作流顺序，并自行修正。
c.对商务中心的服务项目的管理
写字楼客户业务类型不同，自身办公条件不同，对商务中心的服务范围要求不同，尊蓝物业管理系统在以下业务中辅助相关工作人员进行信息化业务处理，写字楼商务中心服务项目一般包括：
翻译服务，包括文件、合同等；
秘书服务，包括各类文件处理；
办公系统自动化服务；
整套办公设备和人员配备服务；
临时办公室租用服务；
长话、传真、电信服务；
商务会谈、会议安排服务；
商务咨询、商务信息查询服务；
客户外出期间保管、代转传真、信件等；
3.前台客户服务的信息化
小型写字楼的前台仅提供基本的问讯解答、引导服务，大型写字楼的前台服务项目较多，需要信息系统对业务的支撑，提高客户满意度，一般前台办理业务包括：
问讯服务和留言服务，钥匙分发服务；
信件报刊收发、分拣、递送服务；
个人行李搬运、寄存服务；
出租汽车预约服务；
提供旅游活动安排服务；
航空机票订购、确认；
全国及世界各地酒店预定服务；
餐饮、文化体育节目票务安排；
4.设施设备管理的信息化
尊蓝物业管理系统在写字楼的设施设备管理业务中协助管理人员做好以下各项工作：
a.设备管理
（1）建立设备档案，做好写字楼各项设备验收文件资料的存档，建立设备登记卡。
（2）完善工程部架构。
（3）建立各部门、各工种的岗位责任制。
（4）抓好物料采购、供应和消耗的环节的计划与控制，开源节流。
（5）制定设备的保养和维修制度。
（6）建立监管制度，监督检查专项维修保养责任公司和个人的工作。
b.维修与保养
（1）报修（两类报修：自检报修、客户报修）与维修程序。
（2）设备的保养：
一般可建立三级保养制度：
日常保养（又称作例行保养）；
一级保养；文娱活动安排及组织服务；外币兑换，代售磁卡，代售餐券；花卉代购、递送服务；洗衣、送衣服务；代购清洁物品服务；其他各种委托代办服务；邮件、邮包、快递等邮政服务；电脑、电视、录像、摄像、幻灯、bp机、手机租赁服务等；报刊、杂志订阅服务；客户电信设备代办、代装服务；文件、名片等印制服务；成批发放商业信函服务；报刊剪报服务；秘书培训服务等；
二级保养；
c.工作计划：
对于设备的维修控制，关键是抓好维修计划的制定和维修制度的完善。
对于编制维修计划时应尊蓝物业系统支持：
1)强制维修法：即不管设备技术状况如何，均按计划定期维修。
2)定期检修法：即根据设备技术性能和要求，制订维修周期，定期检修。
3)诊断维修法：即根据使用部门的报告和提供的技术资料，对设备进行检查诊断，确定要维修的项目或部件，然后进行维修。
4)全面维修：即当设备出现严重磨损、损坏或故障时，对主体和部件全面修理（大修）。
d.设备的更新改造：
把握好更新改造的时机，制订切实可行的更新改造方案。
5.其他内部业务的信息化
办公楼物业服务方案大纲 第5篇
（一）管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为往后提高、保养、维修、保值、增值打下基础，为业主解决后顾之忧。
（二）建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。
（三）依据相关文件及本小区住宅特点制定《小区业主公约》，《管理处岗位职责》，以及员工的规章制度。
（四）制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，《水电设施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《监控与消防系统维护计划》等。
（五）规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训，一个月内所有员工必须全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高实用素质。
办公楼物业服务方案大纲 第6篇
一、范围
本标准规定了写字楼物业管理服务活动中顾客服务、房屋和[1]设施设备运行维护服务、写字楼秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、专项特约服务等内容及要求。本标准适用于本市行政区域内写字楼物业管理服务活动。
二、术语和定义
本标准采用以下术语和定义：
、写字楼为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。
、物业管理物业产权人通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
、物业管理承接验收以保证物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。
、顾客接受物业管理服务的组织或个人。示例：物业产权人、使用人及其他相关方。
、专项特约服务写字楼物业管理机构在《物业管理服务合同》约定的服务内容之外，提供为满足顾客个性需求的服务。
、突发性公共事件在写字楼物业管理范围内发生的自然灾害（包括气象灾害，地震灾害，地质灾害，生物灾害等）、事故灾难（包括各类安全事故，交通运输事故，公共设施和设备事故，辐射事故，环境污染和生态破坏事件）、公共卫生事件（包括传染病疫情，群体性不明原因疾病，食品安全和职业危害，动物疫情，以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件）和社会安全事件（包括恐怖袭击事件，经济安全事件，涉外突发事件）等。
三、基本要求
、物业管理企业的资质要求从事写字楼管理的物业管理企业应具有相应的资质，符合_《物业管理企业资质管理试行办法》的要求。
、物业管理承接验收
、物业管理企业应依据相关规定，与业主方进行物业管理承接验收；
、物业管理承接验收的条件应符合《成都市物业管理承接验收指导意见》的规定；
、移交的物业资料记录清楚，签订了《承接验收协议》，对遗留问题的处理进行了约定；
、完成了承接验收备案。
、管理机构与人力资源配置要求
、物业管理企业应根据写字楼的具体特点、功能定位以及合同的约定，设置相应的管理机构，配备适当的管理服务人员；
、管理人员应取得物业管理从业资格证书或岗位证书，专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。
、从业人员接受过相关专业技能的培训，掌握物业管理基本法律、法规和政策，熟悉物业的基本情况，能正确使用相关专用设施设备。
、管理服务人员着装统一、规范，佩戴标识，文明用语，举止端庄，服务主动、热情。
、管理服务要求
、制订有切实可行的物业管理服务方案，有较为完整的管理服务制度和作业标准，并认真执行；
、房屋共用部位完好，共用设施设备正常运行；
、物业管理区域内的环境、秩序符合合同约定的标准；
、实行了“三公开”（公开收费标准、公开服务内容和标准、公开办事流程）；
、公示24小时服务电话；
、有服务受理、投诉、回访处理程序；
、管理服务中的相关作业记录完整，可追溯。
、档案管理
、物业管理档案健全，有专人保管，查阅方便。
、有较完善的.物业管理档案制度，档案内容至少应包括：
、物业竣工验收及承接验收档案；
、设备台帐和管理维修档案；
、顾客资料档案；
、物业服务日常管理档案。
、财务管理
、建立健全财务管理制度，对物业管理费和其它费用的收支进行财务管理，运作规范，账目清晰。对于顾_修、超时空调、特约服务等费用须单独结算的应准确计算；
、物业管理费、能耗费、通讯费、杂费、特约服务收费、车库管理费以及其它费用的缴付标准、时间、方式严格按照公开的收费制度进行（合同另有约定除外），收费应操作规范；
、实行酬金制的，应向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
、顾客满意度
、写字楼物业管理机构应每年开展顾客意见调查，顾客对物业服务的满意度不低于合同约定标准；
、每年调查顾客的人数不低于写字楼内物业使用人总人数的2/3；
、对调查结果进行分析，有改进措施。
、专项特约服务写字楼物业管理机构应在力所能及的范围内，努力满足顾客的专项服务需求，开展专项特约服务。
、节能管理写字楼物业管理机构应根据物业的实际情况，制订符合国家法规、政策和适宜、有效的节能管理方案，并认真执行。
、突发性公共事件处理写字楼物业管理机构应对管理服务过程中可能出现的设施设备故障、自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发性公共事件建立应急预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时报告顾客和有关部门，并采取相应措施。
四、顾客服务
、接待服务有条件的写字楼应设置总服务台。为物业使用人提供咨询、服务受理、投诉接待等服务；同时为外来的办事人员提供咨询、引导等服务；不具备设置总服务台条件的写字楼，物业管理机构应设置服务窗口，受理物业使用人的咨询、报修、特约服务申请和投诉。
、入驻、退租服务顾客需入驻和退租时，应按规定的程序及时受理，在承诺的时间内办理完成相关手续，及时建档、归档。
、报修接待服务顾_修时，应及时受理，并在规定的时间内到场，小修项目当天完成（预约除外）。维修完成后应进行回访。
、邮件、报刊杂志收发服务
、正确分理信件，报刊杂志和挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应进行登记；
、挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应请收件人签收；
、每日10:00前（节假日除外）应将当天的报、信送达收件人；特快专递、电报等须及时传递的邮件，应在收到邮件后的2小时内送达（或通知）收件人（收件人因故不能按时接收的应做好相关记录）；
、顾客迁离本物业后，应为顾客提供一个月的邮件保管服务，并尽力通知顾客领取，对无法联系收件人的邮件，要退回邮局。
、装修管理服务
、制订装修管理制度，告知顾客装修管理的流程、注意事项和禁止行为；
、签订《装修管理服务协议》，明确业主、施工单位、物业公司三方的权利和义务；
、建立顾客装修档案，内容应包括装修申报登记、审核、验收（装修过程中所涉及的公共设施设备）资料。
、投诉处理
、物业管理机构直接受理的投诉，应核实情况，及时处理并回复投诉者。属于物业管理责任的，应向顾客道歉并及时纠正；属于无理投诉的应做好解释工作。物业管理机构与投诉者无法协商解决的，应上报物业管理企业或上级主管部门处理；
、物业管理机构直接受理的投诉，应在一个工作日内回复处理结果，最长不得超过三个工作日；
、顾客直接向上级主管部门的投诉或者上级部门转来的投诉，应查明事实，确认证据，分清责任后如实反映情况或上报书面材料，协助上级部门做好相应工作；
、向公安机关报案的投诉，应协助_门处理；
、涉及依法裁决的投诉，按法律程序处理；
、受理、处置顾客投诉应做好记录。
、专项特约服务受理对顾客提出的专项特约服务要求，应在24小时内回复；在物业管理机构力所能及范围内的，原则上应当受理，不能受理的要告诉原因。
五、房屋共用部位、共用设施设备运行、维护服务
、房屋共用部位维护管理
、建立房屋使用、维修档案，检查房屋使用情况，告知顾客正确使用房屋，遵守房屋安全使用的规范、政策、法规；
、墙表面粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺；修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致；天花板无明显污渍和破损；外墙面无明显剥落、墙面饰材无明显遗缺、玻璃幕墙无开裂；屋面防水层发现有气鼓、碎裂或隔热板有断裂、缺损的，应在规定时间内安排专项修理；
、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，维修养护记录完整；
、根据房屋实际使用情况和使用年限，定期检查房屋的安全状况，做好检查记录；
、发现问题及时向房屋产权人报告，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时提出方案或建议，经房屋产权人同意后组织实施。遇紧急情况时，应采取必要的应急措施。
、装修管理
、执行《住宅室内装饰装修管理办法》、《住宅装饰装修验收标准》、《成都市城市房屋装修结构安全管理规定》等相关规定；
、按照《装修管理服务协议》约定的时限，及时审核、回复装修人的《装修申报》；
、每日巡查装修施工现场，发现违反装修管理制度的行为、现象应及时劝阻、制止。如制止无效，应向业主和有关部门报告。
、共用设施设备日常运行、维护服务
、变配电系统高压电气设备至少每二年进行一次安全测试，油浸式变压器每年进行一次安全测试，留存高压电气测试合格报告；低压配电设备每年至少一次全面停电检修；按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好记录；高低压配电柜运行正常、操作灵活，仪表显示准确；变压器运行正常，通风降温设备可靠，温度显示准确；直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量符合工作要求，至少每年进行一次充、放电试验；功率因数自动补偿运行正常，功率因数不低于，电容器容量符合工作要求，无鼓包、漏液现象；制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，明确停、送审批权限，停、送电按规定提前通知顾客；制定配电室人员出入管理制度，配电室实行封闭管理，无鼠洞，配备符合要求的灭火器材；高压防护用具、验电器按规定每半年检定一次，计量器具、检测仪表按规定周期送计检局检定。
、应急供电系统每周检查发电机组的机油位、冷却液位、蓄电池液位、空滤指示器是否符合要求，水路、油路有无渗漏；
办公楼物业服务方案大纲 第7篇
君临物业紧密结合区域、物业和业主的特点，制订和完善个性化的服务设计，因地制宜地不断进行整合和提升，建立起令人耳目一新的质量模型。 服务启动超前化。一旦与合作单位建立合作关系，立即启动前期服务工作，从物业管理的独特视角为合作单位提供各方面有说服力的建议。 服务理念人本化。所有工作首先考虑最大限度地方便业主，以业主的满意作为管理服务的出发点和归宿点，力争零缺陷、无微瑕服务。 服务内容菜单化。针对业主的服务“菜单”提供服务，全过程、全方位、全时空地满足业主用户发展变化着的、一切有支付能力的正当需求。 服务标准精确化。将物业管理的全部事务数据化，以可知、可感、可辨、可验的服务作业标准，保证为业主用户提供优质的服务产品。 服务设计
个性化。为每一个新项目量身定做“合理且合体”的管理方案，能充分发挥物业的建筑设计功能，适应业主的心理预期，更好地配合合作单位的发展战略，有力地托举起合作单位的品牌。服务控制规范化。通过有效控制切实保证管理服务按照既定的程序和标准高质量地持续、稳定运行。组建专门班子采取日期不确定、事先不预告的方式，实行逐日自行检查、半月专业检查、月度综合检评，并把量化的检查结果与每个岗位员工的得失、升迁、去留紧密挂钩。服务成本合理化。珍惜和用好来自业主的每一分钱，各个环节与层次均实行质量成本双否决制，以保证业主享受到最为物美价廉的服务。 服务架构简约化。以直线制管理为基础，使管理服务达到“效能、效率、效益、效果”的最佳目的。服务责任全体化。强调在任何情况下，员工都要自觉维护业主的利益和公司的形象。 员工队伍素质化。不仅管理层和技术系列员工具备较高素质，作业层员工也均具有较高的综合素质，并在身高、容貌、气质等方面有较高要求。
办公楼物业服务方案大纲 第8篇
（1）服务人员尽职尽责，岗位职责上墙公布；物业管理收费实行明码标价；
（2）用户主动参与、支持物业管理工作，自觉维护环境、秩序，共创文明小区；
（3）建立收费管理制度，责任落实到人；
（4）遵守国家收费政策，无擅自增加收费项目、提高收费标准等乱收费行为；
（5）认真接等群众投诉，并建立群众投诉记录，有效投诉办结率98%以上，回访率100%；
（6）业主意见反馈满意率90%以上。
办公楼物业服务方案大纲 第9篇
我是写字楼的一个物业客服，我在上一季的工作已经完成，马上就要迎来下一季的工作了，为了能够更好的进行工作，我制定了我的工作计划。以下是我的客服工作计划：
一、就是总结上一季我的工作
上一季的工作里，我有很多地方出现了错误，这一季度，我希望找出这些不足，把它们改正。做好一季度的总结，吸取经验教训，为下一季的工作做准备，这样就能知道自己下一季度的工作怎么做了。
二、常联系写字楼的业主以及住户
我是客服员，就必须做好业主和住户之间的联系，及时的了解情况，把写字楼的物业做好。每隔一个星期，就追踪业主楼房的情况，及时解决楼房的问题。对于住户，他们是业主楼房的住户，有问题都是通过我来调节，因此我要经常对他们进行生活调研，也是为了保障住户的利益。
三、微笑服务，礼貌接待
写字楼经常有客户光顾，因此为了显示客服的专业，我必须要做好微笑服务，面对来访的人员，要报以微笑示人，不能有情绪，这样不利于接待来客，同时给予礼貌，当他们进行询问和访问时，不能没礼貌，这是很得罪人的。再一个作为一个专业额客服，这些技能都是必须要拥有的，好的客服就是让客户满意自己的服务。服务他人，就必须做好两个方面。
四、加强写字楼的卫生管理
上一季度因为我对卫生方面的疏忽，导致有业主投诉，影响了他们的办公。所以这一季度我就要严管卫生这方面的工作，每天对楼层进行大范围的消毒，派遣保洁每天搞两班卫生，早上和晚上，楼里的垃圾绝对不能有过夜的机会，必须当天清理掉，保证写字楼的空气和环境是干净的`。各个楼层的储物间也要定期打扫，以免落太多的灰影响设备的使用。
五、加强消防的管理
楼道里的消防工具要定期检查，看有没有问题，查看各个灭火器的存放时间，一有不符合的就替换新的，保证大楼的消防安全。
以上就是我下一个季度的工作计划，按照自己制定的计划，我相信我一定可以改掉之前的不足，让客服工作进展顺利，尽心的服务写字楼，把我们这一整栋大楼的各项工作都做好，让大家满意我的工作。
办公楼物业服务方案大纲 第10篇
一、建立设施设备档案
设施设备档案应至少包括以下内容：
a.消防系统
b.变压器
c.低压配电
d.供、排水系统
e.监控系统
f.照明系统
g.装修材料
二、供配电系统
A、运行管理标准物业管理人员应每日检查：
1、变压器的油位、油色是否正常，运行是否超负荷，是否漏油。
2、配电柜有无声响和异味，各种仪表指示是否正常，各种导线的接头是否有过热或烧伤，接线是否良好。
3、配电室防各种标示物、标示牌是否完好，安全用具是否齐全以及是否放于规定的位置。
4、按时开关辖区内的灯饰。
5、沿线无堆积易燃物、危险物品。
B、保养管理标准
1、低压配电柜维护、保养标准
1）、每日工作包括：
a、检查母线接头有无变形，有无放电的痕迹；紧固连接螺栓确保连接紧密，母线接头处有脏物时应清除，螺母有锈蚀现象应更换。
b、检查配电柜中的各种开关；紧固进出线的螺栓，清洁柜内尘土。
c、检查电流互感器和各种仪表的接线是否接好。
d、检查熔断器的容体和插座是否接触良好，有无烧损。
2）、物业管理人员保证，低压配电柜的养护，每半年一次。其顺序是：先做好养护前的准备，然后分段进行配电柜的保养。
2、变压器的保养、维护标准
a、变压器的养护应每半年一次。
b、在停电状态下，清扫变压器的外壳，检查变压器的油封垫圈是否完好。
c、拧紧变压器的外引线接头，若有破损应修复后再接好。 d、检查变压器绝缘子是否完好，接地线是否完好，若损伤则予以更换。
e、测定变压器的绝缘电阻。
C、停电应急措施的服务至少应包括：
1、对于供电局提前通知，检修高压线路计划停电时，物业及进告知业主停电原因及时间，通知做好停电准备工作。
2、对于突发事件停电时，物业及时与相关部门联系，问明停电原因及时间后，及时通知业主。
3、当维修和保养电气设备需计划停电时，服务中心提前通知停电范围、时间，维修员应按要求做好保证安全的组织措施和技术措施。原则上停电选在下班时间或节假日期间。
4、当供电系统出现突发事故时，维修员应迅速进行抢修，必要时通知业主停电时间及原因。
5、当发生火灾时，应停止动力设备供电。
三、电气设备管理标准
物业管理人员应保障：
1、正常情况下，配备两人保障24小时办公、后勤等持续供电的稳定性
2、所有电气设备的安装及线路敷设符合低压电气安装规程的规定。
3、在增添大容量的电气设备时，需重新设计线路，并经过有关供电、消防部门审核同意后，进行安装和使用。杜绝在电气线路上增加容量，以防过载引起火灾。
4、建筑内采用采用铜芯导线；敷设线路进入夹层或闷顶内，需穿管敷设，并将接线盒封闭。
5、办公室内的台灯、壁灯、落地灯和配餐间内的电冰箱等电气设备的'金属外壳，需有可靠的接地保护。
6、照明灯具表面高温部位不得靠近可燃物，碘钨灯、荧光灯、高压汞灯（包括日光灯镇流器），不可直接安装在可燃物体上；深罩灯、吸顶灯等，如安装在可燃物件附近时，需加垫石棉布或石棉板隔热层；对于碘钨灯、功率大的白炽灯的灯头线，采用耐高。
7、温线穿瓷套管保护；厨房等潮湿地方采用防潮灯具。
8、配电室作防火分隔处理。
9、火灾报警装置、自动灭火装置、事故照明等消防设施的用电，备有应急电源，消防设施的专用电气线路应穿金属管敷设在非燃烧体结构上，并定期进行维护检查，以保证随时可用。
10、电气设备、移动电器、避雷装置和其他设备的接地装置每年至少进行两次绝缘及接地电阻的测试。
11、在配电室和装有电气设备的机房内，配置适当的灭火器材。
办公楼物业服务方案大纲 第11篇
1、管理服务质量考核办法; 2、考核结果与奖惩实施管理办法;
3、员工奖惩条例。
为了让“检验所物业”的使用人享受到我们提供的优质物业管理服务，我们将在管理区域内建立“业主(住户)接待服务处”，建立一个与检验所物业使用人良好沟通的渠道。“接待服务处”将接受业主和使用人的问询、报修、投诉、特约服务需求等，我们将以此为中心建立服务体系，通过定期和不定期的回访、问卷调查等多种方式，广泛听取物业使用人的意见及建议，并迅速将信息反馈到管理处相关部门，管理处将根据业主(用户)需求对管理和服务进行改进和完善，以达到提升管理和服务水平，努力满足业主(用户)的不同需求。
此外，我们还将定期或不定期地组织业主、用户代表进行座谈、沟通，及时地将管理和服务中的信息，包括与我们服务有关的各类意见和建议，迅速地反馈到管理处的服务网络中，加以修正和改进，使以业主为中心的服务原则保持恒久不变，使管理与服务在温馨与融洽的氛围中得到提升。在业主和物业公司的共同努力下，“检验所”始终保持文明、和谐的办公环境和良好氛围。
渭南市君临物业管理有限公司费用预算 测算依据:
办公楼物业服务方案大纲 第12篇
（1）绿化符合规划要求，布局合理，绿化覆盖率不低于30%；
（2）花草树木长势良好，无枯死，无破坏，无大面积虫害现象；
（3）修剪及时，整齐美观；
（4）绿化品味高，有较高观赏价值；
（5）小区内全方位保持清洁；
（6）房屋立面整洁，公共楼道及道路整洁，无堆放杂物现像；
（7）水、电等设施设备整洁，水箱定期清洗，供水符合卫生标准，无二次污染及隐患；
（8）环卫设施整洁；
（9）无乱贴、乱挂、乱划现象；
（10）噪音等符合环境标准。
办公楼物业服务方案大纲 第13篇
今年是本人在写字楼做物业客服的第三年，为了让今年的工作比前两年顺畅，也比前两年的工作更让我成长，本人在这里做一下今年的工作计划，好让自己在未来的工作中，始终有一个方向指引着，向前走。
一、用良好的服务态度去服务业主
二、用一丝不苟的精神去完成工作
物业客服的工作，良好的服务态度是首要，但一丝不苟的精神也不可少。物业的工作是琐碎而复杂的'，如果想要做好物业客服的工作，没有一丝不苟的精神，空有良好的服务态度，就会像是有美丽的外表却没有真正的主心骨。在今年的工作中，本人还将用一丝不苟的精神去把工作完成，让物业工作的每一个环节都不出现任何差错，也让物业工作服务的对象感到这个物业很不错，值得信赖，可以在遇到问题的时候找其寻求帮助。特别是一些催缴费用的琐事，如果没有一丝不苟的精神，还真不知道该如何拿下那些写字楼里的“钉子户”。
三、用耐心细致的行动去监督管理
作为一栋高有三十二层，办公室有上千个的写字楼，物业客服的工作也是需要耐心和细致才能做好的。有许多需要我们物业客服去监督管理的工作，这些工作，首先我会用良好的服务态度去协商和沟通，我还会用一丝不苟的精神去完成，但整个过程中，我都会带上我耐心细致的行动，以保证我们物业对其的监督和管理不出任何差池。特别需要注意的是一些业主的上门来访、来信以及投诉，如果我们作为物业客服的，没有耐心细致的行动去进行工作的话，很有可能会丢掉良好的服务态度与其发生不必要的争执。这些都是本人在未来工作中都需要极力避免的，但愿这份工作计划可以让我“知行合一”吧！
办公楼物业服务方案大纲 第14篇
（一）、设接待处，白天有专职人员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。服务做到_十二字方针_（即礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等）。
（二）安防工作：
1、保安人员着装统一、整齐，待人要文明礼貌、热情。
2、保安倒班制：实行24小时值班和巡视。
3、门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主开具证明条。
4、充分发挥小区24小时电视监控系统、TV分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁，搞好社区智能化管理。
5、做好消防工作，建立防火、防盗责任制，定期检查消防器械。
6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。
7、配有消防系统设施设备，能随时启用。
8、小区内出入口设有明显标志，各组、栋及单元（门）、户有明显标志，订有突发火灾应急方案。
9、加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造良好治安环境。
10、车辆收发卡并由保安员指挥进入车库和停车场，外来车辆未经许可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专人管理。
（三）为了保障小区内公共秩序和全体业主生命财产安全，根据《_治安管理公司处罚条例》，特制定本规定：
1、各业主（住户）应将全部常住人员情况如实填写在《业主入住登记表》中，并留下紧急联系办法；
2、小区内公共区域的公共秩序维护由管理公司负责，管理公司工作人员及保安人员有权对违反小区管理规定的行为进行检查、纠正；屋内安全由业主或使用人自己负责；
3、本小区实施准封闭式的保安管理办法，管理公司保安人员全天候24小时值班，业主（住户）应主动配合管理公司工作，防止各业治安事件的发生；
4、各业主（住户）不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物口，不得利用房屋从事危害公共利益或侵害他人正当权益的活动；
5、为了保障业主利益，凡个人携手箱、包装箱及大件物品离开小区，需事先填写《物品搬迁登记表》经管理公司核实同意（房屋使用者需经业主签名同意）方可离开；
6、凡住户搬离小区应提前通知管理公司，并填写《物品搬迁登记表》，经业主签名同意、经管理公司核实后方可离开小区；
7、各业主（住户）有责任关好自家的门窗，并保障治安报警设施的完好及有效使用；
8、住宅区内严禁进行一切违反治安管理条例和触犯法律的活动。
（四）、环卫绿化工作：
1、公共部位卫生区，派专职卫生员做到垃圾日产日清，楼道每3天清扫1次，楼梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次，及时清除小区内主要道路积水、积雪。
2、生活区按幢设立垃圾箱，垃圾实行袋装，定点堆放、定期清运。
3、二次装修房屋共用部位保持清洁，对乱贴、乱画，擅自占用和堆放杂物现象定期清理。
4、做好二次供水卫生检查，定期清洗，并做好水质检验报告书；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度检查1次，及时清掏；化粪池每半年检查1次，每年要清理一次。
5、聘请专职园艺工对小区内的绿化进行细心保养和修整，按照绿化的不同品种、不同习俗、不同季节、不同生长期，适时确定不同的养护重点，制定不同的养护计划，为小区提供一个优雅的环境。
（五）环境和卫生管理规定
为了保持小区的干净整洁，为全体业主创造一个安全、文明、优雅、舒适的生活环境，特制定以下规定：
一、本住宅区内实垃圾袋化管理，各业主（住户）倾倒垃圾时应系好垃圾袋口，投放到楼前垃圾箱内。
二、本住宅区内任何公共场所均不得随地吐痰，不准乱倒垃圾、杂物、污水和随地大小便。
三、切勿将垃圾、菜叶、布屑、胶袋、废纸和硬壳等杂物投入下水道内，如使用不当而导致堵塞或损坏时，业主（住户）应及时通知管理公司进行处理并承担相应费用。
四、住宅区内任何公共地方，均不得乱涂乱画乱贴，违者应负责粉刷、更新费用，如属儿童所为，应由家长负责。
五、凡在公共场所乱贴、乱派广告、标语、传单者，除责令期限期清理现场、恢复原状外，还将视情况追究相关当事人的责任。
六、豢养宠物的业主（住户）应遵守有关规定，并妥善管理好自己的宠物，不得让宠物大声嚎叫以及在公共场所大小便。
七、保持小区的安静，不得在休息时间（12。00-14。00，19。00-8。00）制造噪音。
八、爱护小区绿化、不践踏草地、攀折花木，不在公共场所晾晒衣物
（六）、房屋及设备、设施管理：
1、房屋质量，设备设施维修在保修期内应及时反馈给建设单位，协助建设单位与业主的沟通，便于做好保修工作。
2、与业主协商做好房屋公共部位与设备设施的定期保养、保修以使得到保值增值。
3、建立设备台帐，并设置标志，以示区别和了解。
4、公共照明及线路，水电维修，安防监控网络，每天完成巡查养护，所有设备均按《维保计划》进行维保。
5、公司每天应派人到楼宇现场检查一次，对于存在问题，及时提出整改。
6、做到小修，业主随叫随到，30分钟完成；中修不过夜，大修不超过二天；急修30分钟内赶到现场，及时回访。
（七）、加强二次装修跟踪管理，业主委员会协助管理处与业主签定二次装修有关规定的协议，每天检查一次，协调好邻里关系，引导业主按规定装修，共同护房屋质量。
（八）、积极开展便民服务，建立热线电话，方便业主，为业主提供中介电话，方便业主购机船票、请保姆、请钟点工等。
（九）、根据本小区情况，做到微笑相迎，热情周到，文明服务，竭尽努力让业主满意。
三、小区车辆管理规定
1、自觉遵守小区交通管理规定，爱护道路，公用设施，不乱停乱放；
2、管理区域内车辆行驶停放应注意前后左右规定的安全距离；
3、车辆管理员应提醒车主停放好车辆后锁好车门，调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品应随身带走；
4、机动车辆在物业区域行驶，时速不得超过5公里，严禁超车，机动车辆在物业范围内禁止鸣号；
5、不准在小区内任何场所试车、修车、练习；
6、不准辗压绿化草地损坏路面、损坏路牌和各类标识，如有损坏应照价赔偿；
7、不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆（机动车辆只能在停车场指定车位内停放，非机动车必须停放在专用场地内（消防车、警车、救护车除外）；
8、不损坏停车场消防、通信、电器、供水等公用设施；
9、保持停车位清洁，不得将车上的杂物和垃圾丢在地上，有漏油、漏水时，车主应即行处理。
办公楼物业服务方案大纲 第15篇
写字楼物业服务是为租户提供高品质工作环境和便捷生活体验的关键因素之一。一个卓越的物业服务方案可以提高写字楼的吸引力，帮助保持租户的忠诚度，并最终提高出租率。本管理方案将提供一个具体详细、可操作性强的写字楼物业服务方案，以确保物业管理的高效性和租户满意度。
一、物业管理团队
1、物业经理
任命一名经验丰富、富有创新精神的物业经理，负责协调、监督和执行物业管理计划。
确保物业管理团队定期接受培训，以保持对最新行业标准和最佳实践的了解。
2、物业管理团队
成立一个多功能团队，包括维修、清洁、安保和客户服务人员。
每个团队成员都应具备相关专业知识，并受过适当培训，以提供卓越的服务。
二、设施和维护
1、设施管理
定期巡检所有设施，包括电梯、卫生间、停车场、会议室等，确保其正常运作。
建立设备维护计划，及时进行维修和替换。
2、清洁服务
每日进行全面的清洁服务，包括办公室、公共区域和卫生间。
使用环保清洁产品，确保空气质量和健康。
三、安全和保安
1、安全巡逻
设立24小时安保巡逻团队，确保写字楼的安全。
安装监控摄像头以提高安全性。
2、火警和紧急情况管理
安装火警报警系统和紧急撤离计划。
定期进行消防演练，培训写字楼内的员工。
四、客户服务
1、个性化服务
设立客户服务中心，租户可以在工作时间内获得帮助。
提供个性化服务，满足租户特定需求。
2、社交活动和网络
组织定期社交活动，帮助租户建立联系并促进合作。
提供高速互联网连接，确保租户在工作期间具备稳定的网络连接。
五、可持续性和绿色倡议
1、节能和环保
采用节能灯具和设备，减少资源消耗。
推广垃圾分类和可回收物品回收计划。
2、绿色交通
提供自行车停车区域和电动汽车充电站，鼓励可持续交通方式。
六、租户参与
1、租户反馈
定期收集租户反馈，以改进物业服务。
建立在线平台，使租户可以随时提出问题和建议。
2、租户活动
鼓励租户参与共享空间和社交活动，促进社区感。
七、财务管理
1、预算和费用控制
制定详细的物业预算，确保费用合理分配。
寻求节省成本的机会，例如采用智能能源管理系统。
2、租赁管理
建立有效的.租赁管理系统，确保合同的及时续签和租金的收取。
八、紧急响应计划
1、灾难恢复计划
2、制定紧急响应计划，包括自然灾害和其他紧急情况的处理方式。
3、定期检查和更新计划，确保其有效性。
九、监督和报告
1、性能评估
建立性能评估指标，定期监测物业服务质量。
向物业所有者和租户提供定期报告，展示物业服务的改进和成就。
2、可视化报告
制定可视化的报告，以图形化方式展示物业性能和租户满意度。
提供易于理解的数据，以便物业所有者和管理团队更好地了解现状。
十、社区建设
1、社区活动
创建一个社区活动日历，包括健康和健身课程、艺术展览、工作坊等。
促进租户之间的交流和互动，营造友好的工作氛围。
2、空间改进
定期评估写字楼内部的布局和设计，以确保空间满足租户需求。
根据反馈和趋势进行必要的改进和更新。
十一、未来发展
1、技术整合
探索物联网（IoT）技术，以提高设施管理的效率。
考虑引入智能建筑系统，例如智能照明和温控系统。
2、可持续性创新
继续寻求可持续性创新，例如太阳能发电、雨水回收等。
参与绿色建筑认证，提高写字楼的可持续性声誉。
本写字楼物业服务方案旨在提供一种全面的、可操作性强的管理框架，以确保写字楼的高效运作和租户的满意度。通过定期监测、租户参与、可持续性倡议以及技术整合，我们将不断改进服务，使写字楼成为一个理想的工作和生活空间。这个方案不仅有助于提高租户满意度和租赁率，还有助于物业所有者获得更好的回报和可持续的发展。
在执行这个方案时，我们将密切合作，持续改进，以满足不断变化的需求和市场趋势。我们期待与您合作，共同打造一个卓越的写字楼物业服务体验。如果您有任何疑问或建议，欢迎随时与我们联系。谢谢！
办公楼物业服务方案大纲 第16篇
1、办公室：
（1）负责日常事物，代收代发报纸信件
（2）检查楼宇和绿化养护、保洁
（3）协调处理邻里关系
2、工程部：
（1）负责房屋质量检查
（2）建立设备设施维保计划
（3）做好日常维修保养工作
3、财务部：
（1）管好用好财务
（2）负责日常收管理费、租金、代收费等
（3）统购日常维修器材、分发器材
4、保安部：
（1）选好保安员搞好培训，管好保安
（2）加强消防检查，做好防火防盗维持小区良好治安秩序
（3）与街道建立联网治安，加强周边环境安全
办公楼物业服务方案大纲 第17篇
为了满足XX写字楼内各企业及员工的多元化需求，提升整体办公环境的舒适度与工作效率，我们经过深入调研与分析，结合行业最佳实践与客户需求，特制定以下服务方案。
一、安全管理服务
智能门禁系统：引入先进的人脸识别与门禁卡双重验证技术，24小时不间断监控，严格控制进出人员，保障楼宇安全。
专业安保团队：组建由退伍军人及专业安保人员构成的巡逻队伍，进行全天候巡逻，快速响应各类突发事件。
消防安全管理：定期进行消防设施检查与维护，组织消防演练，确保紧急情况下人员能够迅速疏散。
二、清洁维护服务
日常清洁：实行分区责任制，确保公共区域每日定时清扫，垃圾及时清运，保持环境整洁。
专项清洁：针对玻璃幕墙、地毯、空调滤网等易积尘部位，安排定期深度清洁，维护良好视觉与空气质量。
绿化养护：室内绿植定期浇水、修剪，营造生机勃勃的工作氛围，同时净化空气。
三、设施设备运维
电梯维护：与专业电梯维保公司合作，定期对电梯进行全面检查与维护，确保运行平稳安全。
水电供应：建立24小时应急维修机制，对水电系统进行实时监控，快速解决水电故障。
智能办公支持：提供会议室预订系统、高速网络接入、智能停车管理等现代化办公设施，提升工作效率。
四、客户服务与社区活动
一站式服务台：设立前台接待，提供信息咨询、快递收发、访客接待等一站式服务，简化企业日常行政流程。
企业交流平台：定期组织企业交流会、行业沙龙等活动，促进入驻企业间的`资源共享与合作机会。
员工福利计划：为入驻企业员工提供健身设施、咖啡休闲区等福利设施，以及节日庆祝、健康讲座等增值服务。
五、持续改进机制
满意度调查：定期开展客户满意度调查，收集反馈意见，不断优化服务内容与质量。
技术创新应用：紧跟科技发展步伐，适时引入新技术、新设备，提升服务智能化水平。
环保节能倡议：倡导绿色办公理念，实施节能减排措施，共同营造可持续发展的办公环境。
通过上述服务方案的实施，我们期望为XX写字楼内的每一位客户提供超越期待的物业服务体验，共同推动商务社区的繁荣发展。
办公楼物业服务方案大纲 第18篇
1、便民服务（部分收费）
（1）清洗空调过滤网；（2）室内清洁；（3）检修电器（室内自用部位）；（4）修理家具配件；（5）安装、更换配件；（6）修理，开关、插座、电话盒等；（7）修理、更换门铃、门锁、信箱锁；（8）修理、更换灯泡、日光灯、灯罩；（9）修理、更换水龙头、水阀及各类软管；（10）修理洗手盆、下水管及抽水马桶；（11）代办有线电视开户；
2、商务服务（部分收费）
（1）代办收订报纸杂志、邮递；（2）管理小区内的商业网点；
3、社区娱乐、文化活动服务
（1）棋类；（2）牌类；（3）球类；（4）健身活动；（5）书刊阅览；（6）欢庆节日；
办公楼物业服务方案大纲 第19篇
一、项目概况
XX写字楼位于xxx，总建筑面积为xx平方米，建筑层数为xx层。写字楼内入驻了多家企业，涵盖不同行业领域，人员流动频繁，对物业服务有着多样化和高质量的要求。周边配套设施包括停车场、餐厅、银行，交通便利。
二、服务目标
为写字楼内的企业和人员提供安全、舒适、便捷的办公环境，保障写字楼设施设备的正常运行，提升写字楼整体品质，满足业主和租户的合理需求，打造优质物业服务品牌。
三、人员配置与管理
（一）人员配置
1. 项目经理：1名，负责整个写字楼物业服务的统筹规划、协调沟通与监督管理。
2. 保安人员：xx名，实行24小时轮班制，负责写字楼出入口管控、巡逻、安全监控等工作。
3. 保洁人员：xx名，分区域、分时段对写字楼公共区域进行清洁卫生工作，包括楼道、电梯、卫生间、大堂等。
4. 工程维修人员：xx名，具备专业技能，负责写字楼内的设施设备维护、保养和简单维修，包括电气系统、给排水系统、暖通系统等。
5. 客服人员：xx名，负责接待来访人员、接听咨询和投诉电话、协调处理各类问题，并对客户信息进行管理。
（二）人员管理
1. 制定完善的员工培训计划，包括入职培训、岗位技能培训、安全培训等，提高员工的`业务水平和服务意识。
2. 建立严格的员工考核制度，对员工的工作表现、服务质量进行定期评估，激励员工积极工作。
3. 规范员工着装和言行举止，展现良好的企业形象。
四、安全管理服务
（一）人员出入管理
1. 在写字楼出入口设置岗亭，安排保安人员对进出人员进行身份核实，要求出示有效证件，如工作证、身份证等，并进行登记。
2. 对于外来访客，通过与被访者联系确认后，发放临时出入证，并引导至相应区域。
（二）巡逻管理
1. 制定详细的巡逻路线和时间表，保安人员定时对写字楼内外进行巡逻，包括楼道、停车场、天台等区域。
2. 巡逻过程中，注意检查门窗是否关闭、设施设备是否正常运行、有无安全隐患等情况，发现问题及时报告并处理。
（三）监控与报警系统管理
1. 配备完善的监控与报警系统，在写字楼公共区域、重要通道、出入口等位置安装摄像头，实现24小时不间断监控。
2. 安排专人负责监控系统的操作和管理，及时发现异常情况并采取相应措施，同时确保报警系统的正常运行，与当地公安机关保持联动。
五、环境卫生管理服务
（一）清洁范围与标准
1. 大堂：地面光洁无污渍，墙面、玻璃清洁明亮，沙发、茶几等家具摆放整齐且干净无灰尘，垃圾桶内垃圾及时清理。
2. 楼道：楼梯扶手、栏杆擦拭干净，台阶无杂物和灰尘，墙面无污渍和蜘蛛网。
3. 电梯：轿厢内外壁、按钮、地面保持清洁，定期消毒，确保无异味。
4. 卫生间：洁具清洁卫生，无异味，地面干燥防滑，卫生纸、洗手液等用品及时补充。
5. 公共区域：包括走廊、休息区等，保持整洁，垃圾及时清运，公共设施如垃圾桶、烟灰缸等定期清洗。
（二）清洁作业安排
1. 日常清洁：保洁人员每天定时对公共区域进行清扫、擦拭等工作，确保环境整洁。
2. 定期清洁：每周对写字楼进行一次全面清洁，包括高处除尘、地毯清洗等工作；每月对写字楼外立面进行清洗。
六、设施设备管理服务
（一）设施设备日常维护
1. 建立设施设备台账，对写字楼内的各类设施设备进行详细登记，包括设备型号、购买时间、维修记录等信息。
2. 工程维修人员每天对设施设备进行巡检，检查设备运行状态、仪表指示、润滑情况等，发现问题及时处理，确保设备正常运行。
（二）设施设备保养计划
1. 根据设施设备的使用情况和厂家建议，制定详细的保养计划，包括月度、季度、年度保养内容。
2. 定期对电气系统进行绝缘检测、接地检查等；对给排水系统进行管道疏通、阀门检查等；对暖通系统进行空调机组保养、风机盘管清洗等。
（三）设施设备维修管理
1. 对于一般性的设施设备故障，维修人员在接到报修后xx分钟内到达现场进行维修；对于复杂故障，及时联系厂家或专业维修人员，并做好协调工作。
2. 建立维修档案，记录每次维修的时间、内容、费用等信息，以便日后查询和分析。
七、客户服务管理
（一）客户接待
1. 在写字楼大堂设置客服接待台，安排客服人员为来访人员提供热情、周到的服务，解答疑问，引导办事。
2. 客服人员保持良好的形象和专业的素养，使用礼貌用语，对客户的需求及时响应。
（二）客户投诉处理
1. 建立客户投诉处理机制，设立投诉电话和邮箱，方便客户反馈问题。
2. 客服人员在接到投诉后，及时记录并进行初步调查，将投诉内容转交给相关部门处理，并跟进处理进度，在规定时间内向客户反馈处理结果，确保客户满意度。
（三）客户沟通与满意度调查
1. 定期与客户进行沟通，通过走访、问卷调查等方式收集客户的意见和建议，了解客户需求的变化。
2. 每季度开展一次客户满意度调查，对调查结果进行分析和总结，针对存在的问题制定改进措施，不断提高服务质量。
八、应急预案
（一）火灾应急预案
1. 制定完善的火灾应急预案，定期组织写字楼内人员进行消防演练，提高人员的火灾应急能力。
2. 当发生火灾时，立即启动报警系统，通知消防部门，并组织人员疏散，利用消防器材进行初期灭火，确保人员生命安全和减少财产损失。
（二）水浸应急预案
1. 当发现水浸情况时，迅速关闭相关水源阀门，组织人员排水，并对受浸区域的设施设备进行检查和保护，防止进一步损坏。
2. 及时查找水浸原因，如水管破裂等，并安排维修人员进行修复。
（三）电梯故障应急预案
1. 当电梯发生故障时，通过轿厢内的对讲系统与被困人员保持联系，安抚情绪，并立即通知电梯维修人员。
2. 维修人员在最短时间内到达现场进行救援，确保被困人员的安全。
特制定以下服务方案，旨在通过以上全面、细致的物业服务措施，为XX写字楼提供优质、高效的物业服务，满足业主和租户的需求，保障写字楼的正常运营和良好发展。
办公楼物业服务方案大纲 第20篇
商业写字楼作为商务活动的重要场所，物业服务质量至关重要。为了给写字楼内的客户提供优质、高效、全面的服务，特制定以下服务方案。
一、项目概述
本商业写字楼位于xxx，总建筑面积为XX平方米，建筑层数为XX层，拥有众多企业租户和频繁的人员流动。
二、服务目标
1. 提供安全、舒适、整洁的办公环境，保障写字楼内人员和资产安全。
2. 确保写字楼设施设备正常运行，降低故障率，提高使用效率。
3. 提供高效、优质的客户服务，及时响应和解决租户的需求和问题。
4. 提升写字楼整体形象，增强其在市场中的竞争力。
三、人员配备与管理
1. 人员配备
项目经理：1名，负责整个物业服务团队的管理和协调，与业主及租户沟通，制定服务计划和预算。
保安人员：XX名，分三班轮岗，负责写字楼出入口的'门禁管理、巡逻、安全监控等工作。
保洁人员：XX名，负责写字楼公共区域的清洁卫生，包括楼道、电梯、卫生间、大厅等。
工程维修人员：XX名，涵盖电气、暖通、给排水等专业，负责设施设备的日常维护、巡检和故障维修。
客服人员：XX名，在写字楼大堂设置服务台，负责接待租户咨询、处理投诉、收发邮件等。
2. 人员培训与管理
新员工入职前进行全面培训，包括公司文化、服务理念、岗位职责、操作规范等。
定期组织在职员工参加业务培训和技能提升课程，如安全防范知识、清洁技巧、设备维修新技术等。
建立员工绩效考核制度，激励员工提高工作质量和效率。
四、安全管理服务
1. 门禁与巡逻
在写字楼出入口设置门禁系统，对进出人员和车辆进行严格管控。租户和员工通过刷卡、人脸识别等方式进入，外来人员需登记并经被访者确认。
保安人员定时对写字楼内部及周边进行巡逻，检查安全隐患，重点关注消防通道、机房等关键部位。巡逻路线和时间进行严格规划，并通过电子巡更系统进行监督。
2. 监控与报警
安装覆盖写字楼公共区域、停车场、电梯轿厢等位置的监控摄像头，实现24小时实时监控。监控画面存储一定期限，以备查询。
配备火灾报警、防盗报警等系统，并与监控中心联网。一旦发生报警，保安人员能迅速响应并采取相应措施。
3. 消防安全管理
定期对消防设施进行检查和维护，包括消火栓、灭火器、喷淋系统、消防广播等，确保其处于良好状态。
组织写字楼内人员参加消防演练，提高其火灾应急能力。
五、环境清洁服务
1. 清洁区域划分
公共区域：包括大堂、走廊、楼梯、电梯、公共卫生间、茶水间、会议室等。
外围区域：写字楼周边的道路、停车场、绿化带等。
2. 清洁标准与频次
大堂：每日进行多次清洁，保持地面光亮、无杂物，玻璃门干净透明，接待台整洁。
电梯：每小时清洁一次轿厢，包括按钮、扶手、镜面等部位，定期对电梯轨道进行清洁。
卫生间：定时巡查清洁，保持洗手盆、马桶、水龙头等设施干净无异味，地面干燥。
其他区域：根据不同的使用情况，制定相应的清洁标准和频次。
六、设施设备维护服务
1. 日常巡检
工程维修人员每日对写字楼的供电、供水、排水、暖通、电梯等设施设备进行巡检，记录运行参数和状态。
对发现的小故障和问题及时进行修复，避免影响正常使用。
2. 定期维护与保养
根据设施设备的类型和使用年限，制定详细的维护保养计划。例如，电梯每半个月进行一次保养，空调系统在换季时进行全面检查和维护。
对于关键设备，建立备用系统或应急处理方案，确保在突发情况下能维持写字楼的基本运行。
七、客户服务
1. 服务台接待
在写字楼大堂设立服务台，客服人员提供24小时不间断服务。接待租户和来访人员的咨询、投诉，及时解答问题并提供帮助。
负责邮件、包裹的收发和登记工作，确保物品安全送达租户手中。
2. 租户沟通与反馈
定期走访租户，了解其对物业服务的需求和意见。建立多种沟通渠道，如电话、电子邮件、意见箱等，方便租户反馈问题。
对租户的投诉和建议进行及时处理和回复，将处理结果反馈给租户，并跟踪问题解决情况，确保租户满意。
八、应急预案
1. 火灾应急预案
明确火灾发生时各部门和人员的职责，包括报警、疏散引导、灭火等工作。
组织人员进行定期的火灾应急演练，确保在火灾发生时能迅速、有序地疏散人员。
2. 电梯故障应急预案
当电梯出现故障时，维修人员能迅速到达现场进行救援。同时，通过轿厢内的应急通讯设备安抚被困人员。
3. 水浸应急预案
针对可能出现的水管破裂、漏水等情况，制定相应的处理措施，如关闭相关阀门、排水、抢修等，以减少损失。
九、费用预算
1. 人员费用：包括工资、福利、培训等费用，预计XX元/年。
2. 物资采购费用：清洁用品、维修材料、办公用品等，预计XX元/年。
3. 设备维护费用：电梯、空调、消防等设施设备的保养和维修费用，预计XX元/年。
4. 其他费用：水电费、通讯费、保险费等，预计XX元/年。
总预算为XX元/年，具体费用将根据实际情况进行调整和优化。
办公楼物业服务方案大纲 第21篇
第一节 物业管理总体思路
针对目前渭南市产品质量监督检验所物业管理为办公楼实际情况，为确保管理的统一性，节约管理成本，我公司制定了实施物业管理的具体方案，本着对贵单位和“君临物业”公司自身负责的态度，综合项目所处位置、物业特性等因素多方面考虑，同时从有利于物业办公需求的角度，本项目物业服务定位为“高效、开放、亲和”，通过环境形象、楼宇形象控制，设备和公共设施管理，治安和交通控制，管理服务人员行为规范以及后续工程形象控制等专业管理和文化气氛的融合，塑造检验所办公大楼高效、开放、亲和的整体形象，我们将保持和发扬渭南市产品质量监督检验所现有的各项荣誉，充分展示检验所管理机构进取、创新的精神状态和办公方式。
“您的满意是我们君临人的心愿”作为我们的服务追求。我们坚持以社会效益、生态效益为主，经济效益为辅的指导思想，以“求实进取，服务至善”的热忱态度，用“心”去听、用“心”去感觉、用“心”去发现业主对服务的需求。
用“心”去听、去做，是指用新的观念和新的思想去理解业主新的需要，并一丝不苟、实实在在做好每一项工作，做好每一项服务。不断用心去提高服务的质量与品质。
君临物业服务人员通过用“心”与业主交流，了解其办公、精神、文化的需求，并为业主提供细致、亲和的服务，改善和提升物业的办公环境及品质。
我们以业主的实际需要为前提，用“心”设计出多元化、多层次的服务项目，制定出高标准的服务质量目标、详细的服务标准，并落实服务内容的实施。
第二节 管理服务理念
渭南市产品质量监督检验所位于渭南市朝阳大街中段，其配套设施基本完善。若我公司承接贵单位物业管理事务，我们将在传统物业管理基础上，高起点规划本项目的物业管理，高水平实施物业管理操作，高质量提供物业管理服务。 设施设备是物业赖以维持正常办公秩序的“硬件”，是物业管理的内核。工作人员惬意的办公环境和物业公司优质的服务都必须建立在设施设备保持良好运行的基础之上，因此，管理、维护好各类设施设备是计生委办公大楼及住宿区物业管理的基础。
我们将以业主(使用人)需要为中心，做到“三个到位”，即：管理深度到位;服务意识到位;与业主的沟通、回访到位;
按照物业管理服务一级标准，我们的物业管理处每天24小时接收来自业主(使用人)的问询、报修、特约服务等信息，并负责对内及时传达到位，
对业主(使用人)的报修和要求解决的事项我们都将及时处理，并保证回访率达到100%;我们的管理服务人员将努力为业主(用户)排忧解难。我们的管理服务将为业主提供舒适、祥和、便捷的办公环境：
不论业主有什么困难，只要告诉我们，我们绝不推诿，默默之中会使业主困窘顿逝;在业主面前没有保安员与经理的区别，我们全都是服务人员。
第三节 物业管理服务内容及管理标准
按照高起点、高标准的物业管理规范要求，同时根据政策法规的相关规定，对检验所办公大楼实施专业化物业管理服务的内容包括：
一、物业管理服务内容
除根据国家有关物业管理行业法规和有关评优标准所规定的内容外，我们根据多年的专业管理服务经验所掌握的服务需求，在本项目的物业管理中设立了多种服务项目。今后还将从更多方面提供新的服务项目，不断满足业主的需求。
二、办公大楼管理质量及服务标准
(一)保洁质量及工作标准
(注：保洁工作时间可根据办公楼的实际时间作相应调整。)
办公区：(1)实行专职保洁员责任制，保洁工统一着工作装上班;
(2)7：30分～8：00分统一湿拖办公大楼门厅及清扫领导办公室卫生，桌上物品摆放整齐;(3)8：10～11：30分分别擦拭楼道扶手、铁花，湿拖楼梯、打扫公共卫生间(卫生间内无异味)，每天1次，做到无明显灰尘、污垢;(4)11：30～12：00清除各楼层垃圾、污物;(5)下午13：30～18：00分全面循环保洁并擦拭各楼层公共开关、消防栓箱等，每周对各楼层蜘蛛网进行清除，保证管理区域干净、卫生、整洁。
(二)房屋本体巡查标准
1、每日巡查1次物管区域内的门，楼梯通道及门窗、玻璃等。做好巡查记录，并在合同约定范围内及时做好维修养护。
2、巡查楼梯间：
1)检查楼层通道灯是否正常，发现问题及时维修。
2)每月检查各楼层、单元消防器材是否标识完好，配件齐全，灭火器是否有漏气或过期，失效现象。并做好检查记录，确保消防通道畅通无阻。
3)设施检查卫生状况是否良好。
(三)公共配套设施设备是否完好
1、楼道巡查
1)确保共用设施设备运行正常，无事故隐患。制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档
案管理等制度，并严格执行。
2)各楼层(单元)公共照明、供水设备、管道、阀门等每日巡查。随坏随修，并做好记录。
2、巡查楼宇内外环境：
1)大楼外墙面每周进行巡查，外墙及公共部位无乱贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象，保持外墙面完整、美观。
2)检查是否有损坏公共设施、健身娱乐设施、违章制造噪音、污染环境，高空抛物等。
3、给排水系统
1)设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。
2)所有排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内及停车场无积水、浸泡发生。
3)遇有事故，维修人员能及时进行抢修，无大面积跑水、泛水，
4)无长时间停水事故。
(一)秩序服务标准
1、门岗秩序服务标准：
a保持良好的形象及精神状态,注重仪容仪表、礼节礼貌,门岗实行24小时值班制,非检验所人员来访,由门岗询问并进行来访登记，方可进入;
b与所在辖区警署密切配合,协助公安机关作好检验所的公共秩序工作;
c业主的搬入(出)物品须告知管理处进行登记;
d门岗有责任和义务对物资的出入进行有礼貌盘查和登记;
2、巡逻岗服务标准：
a实行巡逻制度,重点部位每小时巡查一次。保护园内植物及建筑小品完好,严防破坏。检查保护公共场所的设施设备、各层单元门窗不受破坏,不被盗窃。检查各处消防器材情况,如有破损、丢失立即上报,及时处理。
b对可疑人员,进行跟踪监控,必要时礼貌盘查并与警方联系。
c小区内物资流动实施检查、盘问和登记制度
(二)消防管理
a开展消防法规宣传和学习,建立健全消防安全责任制、消防规章制度,任命三级防火责任人,明确职责,定时检查消防器材。
b组建义务消防队伍,定期开展业务培训,进行灭火训练和消防演习。
c保障消防系统设施设备齐全、完好无损,可随时启用。 d管理处制定出灭火应急预案。
e管理楼内消防设施完好率100%。
f火灾发生率为零。
(三)车辆进出管理
1、车场管理
a建立健全停车场各项管理制度和岗位职责,在停车场出入口明显位置公示管理制度、岗位责任人姓名、照片.
b指挥进出车辆行驶、负责车辆的停放有序、定时巡查停放车辆状况,杜绝车辆的损坏和丢失。
c园区内标志明显停车位线，正确疏导进出的车辆按车位停放，严格执行进出发、收证的登记制管理。
d自行车、摩托车按规定位置停放。
e及时提醒车主关好车辆门窗、上好防盗锁，防止车辆碰撞、损坏、被盗等问题发生。
(四)清洁卫生服务：
1、楼层通道:
a质量标准：
目视干净、无污渍、纸屑。
b工作标准：
1) 每天清拖楼层通道1次;
2) 扶手扶杆每周打扫3次;
3) 每周对楼层的蜘蛛网打扫一次。
2、公共场所、公共绿地、主次干道:
a质量标准:
1) 地面无明显杂物、积水;
2) 垃圾桶外表无明显污渍,无垃圾粘附物;
3) 宣传栏目视清洁;
b工作标准:
1)各种配套设施每周打扫3次(指消防栓箱、水电表箱、配电箱、);
2) 公共绿地每天清理1次，绿地内无明显纸屑、杂物;
3) 主次干道每天清扫,循环保洁;
4) 宣传栏、标志牌定期擦尘;
5) 垃圾桶每天清倒1次,垃圾日产日清;
6) 明沟、雨水井内无积水、无杂物。
办公楼物业服务方案大纲 第22篇
为了满足广大入驻企业对高品质物业服务的需求，提升写字楼的整体管理水平和用户体验，我们经过深入调研与分析，结合行业最佳实践与自身丰富经验，特制定以下服务方案。
一、安全管理服务
24小时安保巡逻：实施不间断安保巡逻，确保写字楼内外安全无虞。配备现代化监控系统，实现全方位、无死角监控。
智能门禁管理：采用先进门禁系统，对进出人员进行严格管理，确保只有授权人员才能进入，提升写字楼的安全性。
应急响应机制：建立完善的应急响应预案，包括火灾、地震等自然灾害的应急处理，以及突发事件的快速响应，确保在紧急情况下能够迅速采取行动，保障人员安全。
二、清洁维护服务
日常清洁保养：提供全面的日常清洁服务，包括公共区域、卫生间、走廊、电梯等关键区域的定时清扫与消毒，保持写字楼环境的整洁与卫生。
绿化养护：对写字楼内的绿植进行定期养护，包括浇水、修剪、病虫害防治等，营造绿色、健康的办公环境。
专业清洁服务：提供地毯清洗、玻璃清洁、大理石保养等专业清洁服务，确保写字楼设施设备的长期保持良好状态。
三、设施设备维护
定期巡检与保养：对写字楼内的电梯、空调、照明、消防等关键设施设备进行定期巡检与保养，确保其正常运行，减少故障发生率。
即时维修服务：建立快速响应的维修机制，当设施设备出现故障时，能够迅速派遣专业维修人员进行现场处理，确保问题及时解决，不影响入驻企业的正常工作。
智能化管理：利用物联网技术，对设施设备进行智能化管理，实现远程监控、数据分析等功能，提高设施设备的管理效率和使用寿命。
四、客户服务
一站式服务中心：设立一站式服务中心，提供咨询、投诉、报修等全方位服务，确保入驻企业的需求能够得到及时、有效的响应。
定制化服务方案：根据入驻企业的实际需求，提供定制化的`物业服务方案，如会议服务、商务支持等，助力企业提升工作效率。
客户沟通与反馈：建立定期的客户沟通机制，收集入驻企业的意见和建议，不断优化服务内容和服务质量，提升客户满意度。
五、增值服务
商务活动支持：为入驻企业提供会议场地预订、会议设备租赁、活动策划与执行等商务活动支持服务，助力企业成功举办各类商务活动。
员工生活服务：提供员工餐厅、健身房、便利店等生活服务设施，满足入驻企业员工的生活需求，提升员工的工作满意度和幸福感。
绿色节能服务：推广绿色节能理念，提供节能咨询、节能改造等增值服务，帮助入驻企业降低运营成本，实现可持续发展。
本服务方案将作为我们未来一段时间内提供物业服务的基本遵循，我们将以高度的责任心和专业的服务水平，确保各项服务措施得到有效落实，为入驻企业创造一个更加优质、高效的办公环境。
办公楼物业服务方案大纲 第23篇
物业服务质量的保证必须依靠科学方法来管理,靠建立和实施完善的物业管理质量体系、靠完善的规章制度。我们将根据本物业特点、行业规范和管理目标，制定相应公众制度、员工岗位职责和工作考核标准。对日常管理内容编制出工作程序、作业指导书、工作标准。确保每个工作环节及其过程都有章可循。主要为以下四大类:
(一)、公众制度:
1、管理规约;2、楼宇使用及维护管理规定;3、房屋装饰装修管
理规定; 4、交通车辆、停车场管理规定; 5、环境保护管理规定;
6、消防安全管理规定;7、国家机关保密管理规定。
(二)、管理处各部门、各岗位的职责：
1、物业经理职责 3、秩序主管职责 4、保洁组长职责
(三)、内部管理运作制度
1、员工手册 2、员工行为及语言规范
3、员工职业道德规范 4、档案资料管理规定
5、管理处值班制度 6、投诉处理制度
7、设备维修质量标准 8、防火安全检查制度
9、灭火应急方案
11、保洁、绿化质量检查标准12、公用设施维护管理规定等
13、物业管理部绩效考评表 14、公共设施安装/维修标准作业程序
15、消防系统维修保养标准作业规程
16、秩序组交接班标准作业规程
18、秩序门岗岗位制度 19、秩序治安巡逻岗位职责制度
20、秩序、消防管理制度 21、室内外公共区域清洁标准作业规程
办公楼物业服务方案大纲 第24篇
A.房屋完好率达98%以上；B.房屋零修、急修及时率92%以上；C.房屋零修工程合格率98%以上；D.外观良好、整洁、无缺损现象；E.房屋装修符合管理规定。
（2）协调配合水、电等专业部门做好水、电等设施设备正常运行的保障工作，并保障小区内下水道、化粪池正常畅通运行。
（3）环卫设施完好无损。
（4）道路畅通，路面平整。
（5）消防设施完好无损，可随时启用。
办公楼物业服务方案大纲 第25篇
渭南市君临物业管理有限公司成立于2015年1月，是一家具有独立法人资格的专业化物业管理公司.公司的业务范围主要有住宅、商业、写字楼物业服务管理及家政保洁、外墙清洗、园艺绿化、工程维修等配套服务。
公司成立以来，经过不断摸索、进取、努力开拓和定期(不定期)组织员工培训，现拥有一支经验丰富、训练有素、忠于职守、作风严谨的管理队伍和专业技术队伍，公司着眼于未来，积极遵循物业管理的发展趋势，已初步实现物业管理上档次，管理区域上规模，按照ISO9001：2000国际质量管理体系文件与标准制定，并实施了标准规范的各部门《岗位职责》、《员工礼仪规范》、《标准操作规程》、《绩效考评》等管理制度及服务规程。
公司坚持“诚信服务进千家万户，微笑送五湖四海业主”的服务理念，在恒毅人和各业主以及使用人之间架设了一座互相信任、互相理解的桥梁。我们的工作目标就是为业主及使用人营造一个良好、舒适、温馨、愉快的办公和居家环境。
办公楼物业服务方案大纲 第26篇
一、前言
首先感谢无锡凯晨置业有限公司对我司的信任，作为我司股东之一的新加坡新工产业管理私人有限公司也非常重视此次合作机会。公司将全力以赴，力争把握住这次机遇，充分展示中新合资凯德物业的实力。使无锡光华大厦在管理和运作上充分发挥出新加坡管理模式的优势，为业主提供值得信赖的物业管理服务。
本计划书仅针对已建成的无锡光华大厦提出初步管理方案，将作为今后开展物业管理工作的基本执行框架，更为详尽的管理实施计划将在签订物业管理合同后提出。由于时间紧促，资料尚不够详尽，本方案若有遗漏和疏忽，敬请原谅！
二、公司简介
苏州工业园区凯德物业管理有限公司是在原凯德物业公司的基础上于20xx年12月由新加坡新工集团下属新工产业管理服务私人公司和苏州工业园区建屋发展公司分别出资25万美元共同组建的具有国家二级物业管理资质的中新合资公司。
公司投资方之一的新工产业管理服务私人有限公司（CPGFM）是新加坡工程集团的全资子公司。新工产业管理服务私人有限公司是最悠久、最权威的物业管理公司，公司除提供常规物业管理服务项目，还提供包括建筑设计审计、能源审计、室内空气质量控制和增值服务等服务项目。在新加坡，CPGFM所管理的物业超过1000幢建筑物，总建筑面积超过800万平方米，包括总统府、国会大厦、财政大厦、外交部、国家发展部、内政部、高层的政府行政大楼、体育场、法院、银行、学校、医院、影剧院、图书馆、社区中心、博物馆、警察局、_、消防站、高级公寓、海关关卡等大厦。
目前，CPGFM在中东、印度、菲律宾、马来西亚、中国均设立了分支机构，并进行广泛的业务开拓及合作。在中国，CPGFM的业务已拓展至上海、西安、成都、武汉、济南等地区。接管的项目包括上海春城、东方肝胆外科医院、金花中心酒店和酒店式公寓、亚建国际高尔夫俱乐部、世纪广场（大型商场）和甲级写字楼等。
凯德物业公司中方投资者园区建屋发展公司注册资本超过3亿元人民币，开发面积超过150余万平方米，是苏州地区最大的房地产开发商之一，具有雄厚的经济实力和技术力量。
合资后的凯德物业公司拥有高素质的管理队伍。员工队伍从合资前的160余人在10个月内迅速增加到610余人，为适应公司在管理水平上达到国际高质量服务的要求，公司对新入职管理层人员学历要求达到大专以上。
合资后的凯德公司引进了新工在物业管理上先进的经验，在管理上不断精益求精，以国际化的标准管理企业。公司在20xx年2月顺利通过新加坡国际标准认证公司的ISO9001：20xx质量认证。合资后的凯德公司依托新工强大的技术支持，同新工共享资源，有能力承接各种类型的物业项目，能够向客户提供全面的物业管理服务，致力于为客户提供一站式的服务，并不断提供增值服务，为客户带来更大的服务价值。
公司实行总经理负责制。设人事行政部、质管部、财务部、运作部、市场部、企划部、安保部、工程部、保洁部、绿化部等10个部门。运作部下设体育中心项目部、科技园项目部、加城花园（涉外）项目部、嘉湖阁（涉外）项目部、翠湖雅居（涉外）项目部、新城花园项目部、新加花园项目部、新馨花园项目部、明辉花园项目部和厂房项目部（管理苏虹厂房、罗斯蒂、仕达、出口加工区、联建科技等）。现公司所接管物业项目总面积约100余万平方米。在高级商住楼宇、体育场馆、工业厂区和住宅小区的管理上积累了较丰富的经验，并获得社会各界和专业部门的认同，在苏州地区树立了“凯德”品牌。其中新城花园于1998年荣获“江苏省优秀物业管理小区”的称号，1999年荣获国家“城市住宅优秀物业管理区”，20xx年新加花园荣获“江苏省优秀物业管理小区”。
中新合资的凯德物业公司根据园区外向度非常高的特点充分借助新方国际化、
专业化的优势，向客户提供策略性的物业设施管理服务，与客户以伙伴的关系共同发展，通过战略资源的配置、有效性的管理措施，提供满足客户商业运作需求的服务，并将现代化的高科技技术运用到物业管理的过程中，全面提升其管理的科技含量。凯德物业公司的宗旨是：确保并提升公司客户的固定资产投资的价值；确保物业的可靠性和有效性以支持客户的商业运作；维持一个安全、清洁和有益于商业运作的环境；保持物业与客户的商业运作环境的一致性。
“创造优美环境、提供优质服务、吸引优秀人才。”凯德物业管理公司在全体员工的共同努力下，开拓进取，精心打造凯德品牌。
三、项目概况与分析
无锡光华大厦物业特点的分析
无锡光华大厦概述
无锡光华大厦位于无锡火车站对面，北面临河，总建筑面积40000余平方米，单幢28层公寓，共配备8台电梯。其中6层以下有近20000平方米的商业中心。本大厦为高级酒店式服务公寓。
大厦内主要设施有：商业中心、服务中心、健身中心、娱乐中心、会所等。本方案针对6层以上住宅提供物业管理服务，6层以下的商业中心不计入本方案书内。
项目特点和物业管理需求分折
1、本项目性质为高级服务公寓，销售定位为高级白领人士，业主档次高，生活服务需求具有多样性和个性化的特征；
2、大厦的业主层次高，时间价值高，追求生活质量，不愿为生活琐事浪费时间，对服务的需求在深度和广度上比其他住宅小区要求高，对俱乐部服务和家政服务需求大、依赖性强。
3、本项目内设有集娱乐、健身、保健、休闲、社交于一体的俱乐部，俱乐部是高尚社区的主要标志，也是本项目管理的重点和难点。虽然俱乐部服务项目仍属常规项目，但要保持俱乐部具有高雅、舒适、温馨的休闲环境，对室内装饰、家具设备配置、服务人员素质、管理水平都有很高的要求。
4、本项目所有公寓将以出售为主，大厦内的人群稳定性较强，对固定人群的服务不仅需要讲究亲情服务，更要不断创新。
5、本项目在服务上也需顾及到外籍人士在风土人情、生活习惯和文化背景上的.差异和在安全、监控、保密上的特殊要求。
6、在大厦内有比较严密的安全、监控系统，要求必须要有保密上的特殊要求。做到外来人员不经业主允许一律不准入内。
7、大厦内部配套设施的先进性较高，要求有较强的工程管理人员。
8、本项目为全电梯公寓，对电梯、消防、供水等设备系统管理要求较高；
管理思路
根据无锡光华大厦的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路：
1、根据本项目特点、物业管理需求分析和我司物业管理经验，我们将本项目管理标准定位在五星级酒店标准上。
2、本项目采取酒店式管理关键在客户服务和俱乐部服务，我们将对照五星级酒店的国家标准，确定客户服务和俱乐部服务的项目、内容和标准。
3、俱乐部与一般社区活动中心在项目设置上并无大的差别，区分的标准在于档次的高低，而档次的高低关键在于俱乐部能提供一个安静、温馨、高雅、舒适、精致的休闲和社交环境。人多而杂就会破坏俱乐部的氛围。因此，我们认为本项目的俱乐部应严格控制对外服务范围。
4、项目员工全部招用有五星级酒店服务经验的管理和服务人员。
5、大厦的服务对象多为高级白领及外籍人士，委托性服务比较多，我司认为在服务项目上应多样化，并且严格按照五星级酒店的标准，如提供班车服务以及各类代办服务等。
6、针对大厦业主安全、保密要求较高，建议在设置小区配套设备上应重点考虑。
7、本项目6层以下为商业中心，人群进出流量大，应考虑大厦业主的出入通道与商业中心顾客的通道分开管理的需求。
8、定期安排本项目上的人员参加培训和到五星级酒店学习，不断提高大厦的管理水平。
管理目标
管理总目标
按照国家_颁布的《全国城市物业管理优秀住宅小区考评标准》，接管后一年内达到国家级物业管理示范住宅小区标准。
管理体系目标
接管后，三个月内建立一套符合ISO9000标准的管理体系，使本项目管理和服务工作更加规范和符合国际标准。
管理分项目标
1、客户服务
客户服务满意率99%以上；
有效投诉率1%以下；?
物业管理费收缴率98%以上；?
?回访率100%。
2、安保服务
重大管理责任事故发生率0?
一般管理责任事故发生率以下?
安保服务满意率99%
3、维修保养服务
维修及时率100%?
维修合格率100%?
设备完好率100%
维修回访率100%?
维修服务满意率99%?
4、保洁服务
保洁合格率100%?
保洁服务满意率99%
5、绿化养护服务
绿化成活率100%?
绿化养护合格率100%?
绿化养护满意率99%
四、物业管理初步方案
本计划书仅为今后服务的基本架构，主要提供无锡光华大厦项目的物业管理，包括客户服务、安保、保洁、绿化、维修保养五个方面。
在顺利进场接管无锡光华大厦后，我们将根据实际情况，按照凯德公司现有的ISO9000质量管理体系和一整套完善的各类服务的操作手册进行进一步优化，以便更有效的管理此项目，为客户提供超值服务。
管理机构设置及人员配置
管理架构
我公司拟设无锡光华大厦项目部，全面负责公司在无锡光华大厦的日常管理运作，统管整个无锡光华大厦的内外事务。项目部下设：客户服务部、维修班、安保队、绿化保洁队。
项目部架构图如下所示：
人员配置
项目部将按照公司ISO9001质量标准和无锡光华大厦的实际情况，科学、合理的设置机构和安排人员，力求实现物业管理各项目标，本着“精干、合理、高效，以岗定人”的原则确定人员编制。
办公楼物业服务方案大纲 第27篇
1、办公楼建筑面积：约1000㎡
2、大门：1道(办公大楼1道)
3、院坝：约100m3
二、政策法规依据：
1、《物业管理条例》__令第379号(自2003年9月l日起施行)
2、《陕西省物业服务收费管理细则》(2004年1月1日起执行,陕西省物价局、陕西省建设厅)
费用报价:全年物管费用合计165480元.费用测算总表详见下：
1、秩序维护队员：3人，月费用3*1700=5100元，年费用：61200元;
2、保洁：2人，月费用2*1600=3200元，年费用：38400元。
3、维修工：1人，月费用1*1900=1900元，年费用：22800元。
4、项目经理：1人，月费用1*2000=2000元，年费用：24000元。
人员工资小计：年费用：146400元。
3、服装费：200元每人。200*7=1400元;
4、 社会保险费：按渭南市2015年缴费标准(公司承担部分)375元每人60*7*12=5040元;
5、 意外险7*200元=1400元;
6、 保洁用品：约200元每月*12=2400元;
7、 保安用品：约80元每月*12=960元;
8、 税费：按5%计算：7880元;
办公楼物业服务方案大纲 第28篇
1范围
本标准规定了写字楼物业管理服务活动中顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、写字楼秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、专项特约服务等内容及要求。本标准适用于本市行政区域内写字楼物业管理服务活动。
2术语和定义
本标准采用以下术语和定义：
写字楼
为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。
物业管理
物业产权人通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
物业管理承接验收
以保证写字楼物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。
顾客
接受写字楼物业管理服务的组织或个人。
示例：物业产权人、使用人及其他相关方。
专项特约服务
写字楼物业管理机构在《物业管理服务合同》约定的服务内容之外，提供为满足顾客个性需求的服务。
突发性公共事件
在写字楼物业管理范围内发生的自然灾害（包括气象灾害，地震灾害，地质灾害，生物灾害等）、事故灾难（包括各类安全事故，交通运输事故，公共设施和设备事故，辐射事故，环境污染和生态破坏事件）、公共卫生事件（包括传染病疫情，群体性不明原因疾病，食品安全和职业危害，动物疫情，以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件）和社会安全事件（包括恐怖袭击事件，经济安全事件，涉外突发事件和群体性事件）等。
3基本要求
写字楼物业管理企业的资质要求
从事写字楼管理的物业管理企业应具有相应的资质，符合_《物业管理企业资质管理试行办法》的要求。
物业管理承接验收
物业管理企业应依据相关规定，与业主方进行物业管理承接验收；
物业管理承接验收的条件应符合《成都市物业管理承接验收指导意见》的规定；
移交的物业资料记录清楚，签订了《承接验收协议》，对遗留问题的处理进行了约定；
完成了承接验收备案。
管理机构与人力资源配置要求
物业管理企业应根据写字楼的具体特点、功能定位以及合同的约定，设置相应的管理机构，配备适当的写字楼物业管理服务人员；
管理人员应取得物业管理从业资格证书或岗位证书，专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。
从业人员接受过相关专业技能的培训，掌握写字楼物业管理基本法律、法规和政策，熟悉物业的基本情况，能正确使用相关专用设施设备。
管理服务人员着装统一、规范，佩戴标识，文明用语，举止端庄，服务主动、热情。
管理服务要求
制订有切实可行的写字楼物业管理服务方案，有较为完整的管理服务制度和作业标准，并认真执行；
房屋共用部位完好，共用设施设备正常运行；
写字楼物业管理区域内的环境、秩序符合合同约定的标准；
实行了“三公开”（公开收费标准、公开服务内容和标准、公开办事流程）；
公示24小时服务电话；
有服务受理、投诉、回访处理程序；
管理服务中的相关作业记录完整，可追溯。
档案管理
写字楼物业管理档案健全，有专人保管，查阅方便。
有较完善的写字楼物业管理档案制度，档案内容至少应包括：
物业竣工验收及承接验收档案；
设备台帐和管理维修档案；
顾客资料档案；
物业服务日常管理档案。
财务管理
建立健全财务管理制度，对物业管理费和其它费用的收支进行财务管理，运作规范，账目清晰。对于顾_修、超时空调、特约服务等费用须单独结算的应准确计算；
物业管理费、能耗费、通讯费、杂费、特约服务收费、车库管理费以及其它费用的缴付标准、时间、方式严格按照公开的收费制度进行（合同另有约定除外），收费应操作规范；
实行酬金制的，应向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
顾客满意度
写字楼物业管理机构应每年开展顾客意见调查，顾客对物业服务的满意度不低于合同约定标准；
每年调查顾客的人数不低于写字楼内物业使用人总人数的2/3；
对调查结果进行分析，有改进措施。
专项特约服务
写字楼物业管理机构应在力所能及的范围内，努力满足顾客的专项服务需求，开展专项特约服务。
节能管理
写字楼物业管理机构应根据物业的实际情况，制订符合国家法规、政策和适宜、有效的节能管理方案，并认真执行。
突发性公共事件处理
写字楼物业管理机构应对管理服务过程中可能出现的设施设备故障、自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发性公共事件建立应急预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时报告顾客和有关部门，并采取相应措施。
4顾客服务
接待服务
——有条件的写字楼物业管理应设置总服务台。为物业使用人提供咨询、服务受理、投诉接待等服务；同时为外来的办事人员提供咨询、引导等服务；
——不具备设置总服务台条件的写字楼，物业管理机构应设置服务窗口，受理物业使用人的咨询、报修、特约服务申请和投诉。
入驻、退租服务
顾客需入驻和退租时，应按规定的程序及时受理，在承诺的时间内办理完成相关手续，及时建档、归档。
报修接待服务
顾_修时，应及时受理，并在规定的时间内到场，小修项目当天完成（预约除外）。维修完成后应进行回访。
邮件、报刊杂志收发服务
正确分理信件，报刊杂志和挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应进行登记；
挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应请收件人签收；
每日10：00前（节假日除外）应将当天的报、信送达收件人；特快专递、电报等须及时传递的邮件，应在收到邮件后的2小时内送达（或通知）收件人（收件人因故不能按时接收的应做好相关记录）；
顾客迁离本物业后，应为顾客提供一个月的邮件保管服务，并尽力通知顾客领取，对无法联系收件人的邮件，要退回邮局。
装修管理服务
制订装修管理制度，告知顾客装修管理的流程、注意事项和禁止行为；
签订《装修管理服务协议》，明确业主、施工单位、物业公司三方的权利和义务；
建立顾客装修档案，内容应包括装修申报登记、审核、验收（装修过程中所涉及的公共设施设备）资料。
投诉处理
写字楼物业管理机构直接受理的投诉，应核实情况，及时处理并回复投诉者。属于物业管理责任的，应向顾客道歉并及时纠正；属于无理投诉的应做好解释工作。写字楼物业管理机构与投诉者无法协商解决的，应上报物业管理企业或上级主管部门处理；
写字楼物业管理机构直接受理的投诉，应在一个工作日内回复处理结果，最长不得超过三个工作日；
顾客直接向上级主管部门的投诉或者上级部门转来的投诉，应查明事实，确认证据，分清责任后如实反映情况或上报书面材料，协助上级部门做好相应工作；
向公安机关报案的投诉，应协助_门处理；
涉及依法裁决的投诉，按法律程序处理；
受理、处置顾客投诉应做好记录。
专项特约服务受理
对顾客提出的专项特约服务要求，应在24小时内回复；在物业管理机构力所能及范围内的，原则上应当受理，不能受理的要告诉原因。
5房屋共用部位、共用设施设备运行、维护服务
房屋共用部位维护管理
建立房屋使用、维修档案，检查房屋使用情况，告知顾客正确使用房屋，遵守房屋安全使用的规范、政策、法规；
墙表面粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺；修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致；天花板无明显污渍和破损；外墙面无明显剥落、墙面饰材无明显遗缺、玻璃幕墙无开裂；屋面防水层发现有气鼓、碎裂或隔热板有断裂、缺损的，应在规定时间内安排专项修理；
对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，维修养护记录完整；
根据房屋实际使用情况和使用年限，定期检查房屋的安全状况，做好检查记录；
发现问题及时向房屋产权人报告，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时提出方案或建议，经房屋产权人同意后组织实施。遇紧急情况时，应采取必要的应急措施。
装修管理
执行《住宅室内装饰装修管理办法》、《住宅装饰装修验收标准》、《成都市城市房屋装修结构安全管理规定》等相关规定；
按照《装修管理服务协议》约定的时限，及时审核、回复装修人的《装修申报》；
每日巡查装修施工现场，发现违反装修管理制度的行为、现象应及时劝阻、制止。如制止无效，应向业主和有关部门报告。
共用设施设备日常运行、维护服务
变配电系统
高压电气设备至少每二年进行一次安全测试，油浸式变压器每年进行一次安全测试，留存高压电气测试合格报告；
低压配电设备每年至少一次全面停电检修；
按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好记录；
高低压配电柜运行正常、操作灵活，仪表显示准确；
变压器运行正常，通风降温设备可靠，温度显示准确；
直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量符合工作要求，至少每年进行一次充、放电试验；
功率因数自动补偿运行正常，功率因数不低于，电容器容量符合工作要求，无鼓包、漏液现象；
制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，明确停、送审批权限，停、送电按规定提前通知顾客；
制定配电室人员出入管理制度，配电室实行封闭管理，无鼠洞，配备符合要求的灭火器材；
高压防护用具、验电器按规定每半年检定一次，计量器具、检测仪表按规定周期送计检局检定。
应急供电系统
每周检查发电机组的机油位、冷却液位、蓄电池液位、空滤指示器是否符合要求，水路、油路有无渗漏；
制定发电机组管理规程，常备不低于4小时运行所需的油料，配置符合要求的灭火器材；
每月启动发电机组试机30分钟，释放柴油滤清器中的水或沉积物，检查皮带松紧程度；
每运行250小时或两年更换发机组机油、机油滤清器、柴油滤清器、冷却液；
发电机组手动及自动联机正常，保护功能完善，发生停电时保证30分钟内向重点设备、区域供电；
应急照明柜工作正常，蓄电池放电工作时间不低于90分钟，蓄电池无漏液、腐蚀现象；
定期对应急照明柜进行检查、维护、清洁，每月进行一次切换试验，每年进行一次蓄电池组充、放电试验；
制定双电源切换操作程序，做好备用电源切换准备，发生停电时30分钟内恢复供电。
给排水系统
每天检查一次生活泵、气压罐、排污泵、水池水箱、管道阀门，定期检查公共卫生间、开水房、管道井内的上下水管道、阀门、减压阀，集水坑、污水坑、室内外排水沟渠（井）。设备运行正常，压力符合要求，仪表指示准确，无跑、冒、滴、漏现象；
生活水泵、管道、阀门定期进行维护保养；集水坑、污水坑、化粪池、室内外排水沟渠（井）定期疏通清掏；排水畅通无堵塞；
生活水箱（池）检修口封闭、加锁，通气口需设隔离网，环境卫生，无污染物；
雨、污水分离，不得混排，污水排放达到DB51/190-93《四川省水污染物排放标准》；
制定水质管理制度，供水管理符合《城市供水水质管理规定》、《生活饮用水卫生监督管理办法》；
二次供水需办理《二次供水卫生许可证》、供水管理人员持《健康证》上岗；
二次供水水箱（池）每半年由具备资质条件的专业清洁公司清洗消毒，并抽取水样送成都市疾控中心检验，取得水质检测合格报告；
制定停水、爆管等应急处理程序，计划停水按规定提前通知顾客；
计量器具、压力仪表按规定周期送计检局校验；
未经水行政主管部门许可，不得擅自采取地下水或直接从江河取水。 空调系统
设备工作正常、安全装置有效；
定期巡查设备运行状态并记录运行参数；
每月检查空调主机，测试运行控制和安全控制功能，分析运行数据；
定期检查冷却塔电机、变速箱、布水器及其它附属设备，每年至少清洗、维护保养冷却塔一次；
定期检查循环泵、冷却泵电机及泵体，每年进行一次添加更换润滑脂、清洁叶轮、基础紧固、除锈刷漆等维护保养；
定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加（除）湿器、风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检查、清洗和保养；
定期对空调系统电源柜、控制柜进行检查，紧固螺栓、测试绝缘，保证系统的用电安全；
管道、阀门无锈蚀，保温层完好无破损，无跑、冒、滴、漏现象；每二年至少除锈漆刷漆一次；
定期对空调循环水进行水质处理和水质分析，保证系统水质符合标准要求；
根据实际情况进行风管系统清洗和空气质量测定，保证空气质量符合标准要求；
压力表、真空仪、传感器等测量装置按规定周期送计检局校验；
按国家相关要求严格控制温度范围，夏季室内温度22－26℃，冬季室内温度18－22℃，定期对空调系统设施设备进行能耗（水、电、煤气、燃油等）统计和分析，做好节能工作。
在每个供冷期或供热期交替运行之前，或系统停机一段时间后又重新投入运行时，必须对系统所有设施设备（如冷却水循环管道、冷冻水循环管道风管、新风系统等的管件、阀门、电气控制、隔热保温等）进行严格细致的检查、清洗、测试和调整，确定正常后方能投入运行。
锅炉系统
写字楼物业管理方案
蒸汽锅炉
每年由专业检测机构对锅炉设备进行一次安全检测，并对锅炉电机部分及程序控制器性能、锅炉排放烟气进行检测。
除定期送检外，还应做好以下日常维护：
——每年对锅炉及附属设备进行一次全面二级保养；按规定更换油（气）喷嘴、保养和润滑电机、校验安全阀、检查交换器并添加树脂、设备管道补漆；对除氧器、冷凝水箱检进行修清洗；对锅筒内部进行检查并除垢；
——每半年对蒸汽压力表进行一次校验；对炉膛清灰；
——每季度对锅炉及附属设备进行一次一级保养；对防爆门及泄爆装置进行安检；清理燃烧器、鼓风机风叶、烟管通灰；对机械设备更换或添加润滑油；超压、超温保护试验，安全阀自动排气一次；
——每月对油气管路过滤器进行一次清洗，对安全连锁装置安全性能实验一次；
——检测水质的硬度，应不大于3毫克/升；
——锅炉安全附件及仪表齐全，动作可靠；
——在额定的流量范围内，输出蒸汽压力在允许范围之内；
——汽、水管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏；
——蒸汽减压站输出压力波动在20％之内。
各种证书齐备，操作人员持证上岗。
热水锅炉
——定期对温控仪进行检测；
——附属设备的维护保养可参照“蒸汽锅炉”的相应条款实施。
电梯、自动扶梯
电梯运行平稳、乘座舒适、平层准确，轿厢照明、内外呼梯按钮完好，楼层显示正常，轿厢内整洁无污染；
根据温度情况开启轿厢风扇；
警铃或其它救助设备功能完备，称重装置可靠，安全装置有效无缺损，电梯运行无异常；
自动扶梯运行平稳舒适，安全防护装置齐全有效；
应由A级专业资质的电梯、自动扶梯维修保养单位进行维护保养，经技术监督局检测并获得《安全检验合格证》，在有效期内运行；
设专职人员对电梯维护保养进行监督，对电梯运行进行管理，并按技术要求做好日常运行巡检及记录；
至少保障一台电梯24小时运行；
电梯发生一般性故障，专业维修保养人员应在1小时内到达现场维修；发生电梯困人或其它重大事件时，写字楼物业管理专职人员应及时应急处理，专业维修保养人员应在30分钟内到达现场进行抢修；
电梯机房实行封闭管理，机房内温度不超过设备安全运行环境温度，配备应急照明、灭火器和盘车工具齐全，并挂于显眼方便处。
消防系统
当被检测探测器响应参数达到预定值时，探测器应输出火警信号，同时启动探测器的确认灯；
操作启动部件，手动火灾报警按钮应能输出火灾报警信号，报警按钮应当有动作显示；
火灾时应能将火灾疏散层的.扬声器和广播背景音响系统强制转入火灾应急广播状态，并控制在选定的楼层内；
报警功能：能正常接收来自火灾探测器及其它报警触发器件的火灾报警信号，发出声光信号；
故障报警：当控制器和火灾探测器、控制器和传输火灾报警信号作用的部件发生故障时，应当正确指示出故障部位；
火警优先功能：显示预报警和故障信号时，如有火灾报警信号输入，应当立即显示火灾报警信号；显示故障信号时，如有预报警信号输入，应当显示预报警信号；
电源转换功能：主电源切断时，备用电源应当能自动投入运行；当主电源恢复时能从备用电源自动转入主电源状态；
火灾确认后，发出控制信号，强制电梯全部停于首层，并接受其反馈信号。消防电梯联动迫降后可进行人工操作，其功能、信号均应当正常；
火灾确认后，应当控制相应部位的正压风机和排烟风机启动，接受其反馈信号并显示其状态；
火灾确认后，发出控制信号，将着火层防烟风阀、排烟阀打开，接受其反馈信号并显示其状态；
确认火灾后，控制室应能控制有关部位的防火卷帘门按规定程序下降，接受其反馈信号并显示其状态；
火灾确认后，应当释放所有门禁装置，保证疏散门的畅通；
消防对讲电话应语音清楚无干扰；
自动喷淋系统有水流动时，其水流指示器应显示、压力开关应动作、水力警铃应发出报警铃声；
安全出口、疏散指示灯火灾时应在维持90分钟以上的照明时间；
消防水带每半年检查一次，应无破损、发黑、发霉现象；
联动控制台工作正常、显示正确，系统误报率不超过3％；
消防泵每月启动一次，每年保养一次；
消火栓每月检查一次，保持消火栓箱内配件完好，阀杆每年加注润滑油并放水检查一次；
控测器至少每三年进行一次清洗除尘；
消防管道、阀门至少每二年进行一次除锈刷漆；
保证消防用水的基本储备，确保火灾险情时的应急灭火用水；
消防系统由具有合格专业资质的消防维保公司对其进行维护保养；
工作人员经消防培训考试合格，持证上岗；
消防主机除检修时间外，必需处于开机运行状态；
发生一般性故障，专业维修保养人员应在1小时内到达现场维修；发生重大故障时，物业管理专职人员应及时采取相应措施应急处理，专业维修保养人员应在30分钟内到达现场进行抢修；
监督专业消防维保公司做好消防设备月、季、年度测试工作，按时段和设备数量比例，抽查、检测系统设备，全年覆盖所有系统设备；
配合专业消防公司制定消防设备年度保养计划，并监督完成情况；
制定消防应急预案，每年进行一次消防火灾演练。
安全防范系统
系统设置时间、日期准确，摄像机编号有逻辑性；
矩阵工作正常，线路整齐，分组同步切换标识清楚；
传输线路应有良好的接地，并对干扰信号进行屏蔽，同轴电缆两端“地电压”应一致；
录像机工作正常，显示准确、整洁；
录入资料应保持7天以上，并应有时间、日期及摄像机编号，有特殊要求的参照相关规定；
摄像机安装牢固，位置正确，工作正常、整洁，室外摄像机应注意防水、防尘、密封及散热，并应满足室外最低照度要求；
画面分割器工作正常、整洁；
监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁；
多媒体图形工作站应直观显示各监控点位置，对报警应及时响应；
红外双鉴探测器、玻璃破碎探测器、周界报警装置应安装牢固，灵敏可靠，及时反馈报警信息；
每季度对UPS电源进行一次完全代载放电，并充电检测；
维修保养工作由专职人员进行，非受权专业人员不得擅自更改安防设置及对主机开盖检测箱内元件；
设立监控资料调用、查阅权限，调用、查阅需经受权；
制定应急处理程序，出现重大安全隐患时应采取必要补救措施；
每年由物业公司组织相关专业人员对安全防范系统进行一次全面检查，对安全防范方面存在的漏洞、隐患等情况进行限期整改。
楼控系统
服务器及UPS工作正常、通讯正常；
工作站工作正常、通讯正常、整洁；
传感器工作正常，灵敏度适应，通讯正常；
执行调节器工作正常，状态及反馈信息准确；
直接数字控制器工作正常，输出信号正确，通讯正常、整洁、线路整齐；
末端设备工作正常，线路无损，安装牢固；
执行计算机权限管理规定，不得私自改变计算机设置和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘；
制定应急处理程序，定期对计算机系统数据进行备份；
每年对仪器仪表、传感器进行校对；
建立机房管理制度，控制室机房实行封闭管理，无老鼠进入缝隙，配备符合要求的灭火器材。
网络通讯
通信处理机、交换和调制解调机数据通讯工作正常、整洁、线路整齐；
维护终端工作正常、整洁；
工作电源及UPS工作正常，设备整洁，显示仪表无损；
配线架排线整齐，标识完好，数据齐全；
光纤配架排线整齐，标识完好，数据齐全；
插座模块安装完好，线路畅通，表面整洁；
建立授权机制、访问控制、加密与解密相关管理制度；
专人监控关键设备：文件服务器、数据库服务器、打印服务器、交换机等；
病毒预防：从管理、技术和法律等方面着手，预防病毒侵入；
实时对服务器数据进行文件备份；
计算机工程师应用相关软件定期对Web Server，Datebase Server，Mail/FTP等Server进行观测，发现故障及时记录，并通知相关部门维修。 门禁系统
服务器及UPS工作正常、通讯正常；
工作站工作正常、通讯正常、整洁；
读卡器指示灯完好、工作正常；
电子门锁工作正常；
门磁开关工作正常，灵活有效；
建立系统权限管理规定，不得随意更改系统设置；
作好门禁系统的安全保密工作，不得泄露有关信息；
每半年对门磁开关、读卡器、电子门锁及蓄电池进行检测。
有线及卫星电视
卫星天线安装牢固，外观整洁；
放大器、解码器、混合器、邻频调制器等设备工作正常、整洁；
光纤收发机、放大器、分配器工作正常，线路衰减小；
传输线路正常，图像清晰；
每半年检测一次干线及各分支器的输出电平。
广播与背景音乐系统
节目源设备工作正常；
信号放大及处理设备工作正常、整洁，音量及音响调控效果完好；
扬声器等末端设备工作正常、整洁，音质保持清晰；
背景音乐与消防报警系统的连接切换工作正常；
每季度检测传输电压；
每半年进行一次全面检查与调试。
数字会议系统
多媒体显示、数字音响、摄录像、同声翻译等设备工作正常；
视频、音频、网络线路传输正常、无干扰；
每半年进行一次全面检查与调试。
停车场管理系统
服务器及UPS工作正常、通讯正常；
工作站工作正常、通讯正常、整洁；
出入口机工作正常，通讯正常；
区域及车场车位计数显示器工作正常、整洁，数据准确；
图像识别系统工作正常，摄像机工作正常，车辆及车牌号清晰，信息相对应及时存入、读出数据库；
电动道闸工作正常、整洁，反应灵敏；
车辆检测器工作正常；
执行计算机权限管理规定，不得私自改变计算机设置和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘；
每月对车位进行一次系统数据和现场实际情况的校对，并及时调整区域及车场车位显示器数据，核对收费数据；
定期备份系统软件及数据。
公共照明系统
制定公共照明节能管理制度，照度符合GB50034－2004《建筑照明设计标准》；
每天一次巡检大堂、电梯间、停车场、通道、光彩照明、景观照明、霓虹灯等公共部位照明，有效亮灯率98％以上，如有缺损及时更换；
每周一次巡检公共照明电源柜，如有问题及时处理，保证设备正常运行和安全用电。 避雷系统
每年雨季前由成都市防雷中心对建筑避雷系统进行检测，留存检测合格报告，同时动员和组织写字楼内的使用人对重要设施设备进行防雷检测；
保持避雷系统完整性，不得擅自拆除、迁改避雷设施；
每半年对楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其它金属物体的接地装置进行全面检查，有问题及时解决；
每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查，每月对变配电设备接地装置、避雷器进行检查，保证所有机电设备、配电柜（箱）、管道、金属构架物接地良好；
成都地区写字楼建筑物（无特殊计设要求情况下）接地电阻标准：
3类建筑接地电阻：≤10Ω
2类建筑接地电阻：≤4Ω
计算机房接地电阻：≤4Ω。
高空作业设备
设备需经有资质的检测机构检验合格，保持安全装置完好并在有效期内安全运行；
设备操作人员应严格遵守安全规定，严格执行安全操作规程，严禁超载；
设备应严格执行作业前的机电系统安全检查与运行状态的确认；
吊篮运行平稳，无倾斜；
设备各仪表指示准确，各类开关动作灵活；通讯设备正常；
在运行中，不得随意卸开装置的护罩、封门及其他任何装置；
设备使用完毕后，需切断电源，锁好操纵装置，并将悬挂装置按规定方法予以锁定。应有专业人员对设备运行进行管理、记录；
应定期对设备系统进行检查及保养，对提升系统进行全面测试。清除灰尘、滴漏的液体以及可能打滑的其他物质因素。
测量计量装置
测量、计量装置按规定周期送计检局校验，确保准确性和有效性；
电能表、煤气表、水表等计量装置按规定周期抄写数据，计算能源消耗量，建立数据档案并分析控制；
测量装置按规定周期巡查、记录数据，为设备正常运行提供证据资料；
建立测量、计量装置台帐和检定校验记录表。
标识系统
办公区域、公共区域及仓储库区内应设指示性标识（包括引导标志和功能标识，如：电梯、楼梯、出入口通道、残疾人通道、门牌号、商务中心、问询处、卫生间、有毒有害废弃物存放点标识等）；
办公区域、公共区域内的紧急出口、消防通道、禁烟区等设置警示性标识；
应在主要道路及停车场设置交通标识，主要路口设路标；
配置并在适当时使用“维修进行中”、“小心地滑”等临时性服务状态标识；
标识的图形符号应符合GB/T 《标志用公共信息图形符号 第1部分：通用符号》标准的要求。消防与安全标识应符合GB2894《安全标志》、GB 13495《消防安全标志》的要求。各类标识的格式应统一，悬挂（摆放）应安全、正规、醒目、便利、协调、无涂改，文字规范。
6秩序维护与安全服务
门卫
主出入口24小时值班，举止文明、态度和蔼，用语规范、礼仪规范，按时到岗，坚守岗位不脱岗；
保持个人仪表整洁、门岗周围环境清洁，注意观察人员进出情况，发现疑点应当及时询问，劝阻小商小贩不要在写字楼物业管理区域内乱设摊点；
对进出写字楼物业管理区域的各类车辆进行有效疏导，保持出入口的畅通；
对外来人员（施工、送货、参观等）实行进出管理，必要时引导至电梯厅或指定区域；对非工作时间进入写字楼的人员应进行详细登记；
对物品进出实施分类管理，大件物品进出应进行审验，拒绝危险物品进入。 巡逻
科学、合理安排巡逻路线，重点、要害部位每小时至少巡逻一次，发现违法、违章行为应及时制止；
按规定时间、路线巡回检查，多看、多听、多问，排除各种不安全因素；发现疑点应追查原因，同时通知有关部门；
巡视中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案；
收到中央监控室发出的指令后，巡逻人员应及时到达，并采取相应措施；
对写字楼物业管理区域内设置的消火栓（箱）、窨井盖、安全警示标志等涉及公共安全的设施设备进行巡查，发现缺失，损坏或不能正常使用等情况，应及时报告并记录。
安全监控
监控设施应24小时开通，保证对安全出入口、内部重点区域的安全监控，保持完整的监控记录；
监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时报警，并通知相关人员及时赶到现场进行处理；
监控的录入资料应至少保持7天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行；
保持治安电话畅通，接听及时（铃响三声内应接听）。
交通和车辆停放管理
根据实际情况设置行车指示标志，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，公开收费标准；
车辆管理人员应对进出的各类车辆进行管理，维护交通秩序，保证车辆便于通行、易于停放；若对进出车辆有疑问，应向驾驶员敬礼后再进行询问；
收费管理的车库应24小时有专人管理；车辆停放有序，车库场地定时清洁，无易燃、易爆等物品存放；防止漏油、漏气车辆进入停车场；
地面、墙面按车辆道路行驶要求设立明显指示牌，照明、消防器械配置齐全；
非机动车应定点停放。
安全管理
消防安全管理
应建立健全消防管理制度，建立消防责任制；
楼内应设置消防设施，保持消防通道畅通，在楼内明显位置设置消防疏散示意图；
定期对消防设备设施进行巡视、检查和维护，保持其完整、完好，能正常使用；消防带圈绕均匀，灭火器材保险栓及喷嘴外壳良好，压力指示在区域线范围内，器材不超过有效期，各类设备设施能正常运行与使用；检查记录详细，如发现消防器材有异常情况，应及时予以调换或报修；
制订火险应急预案，定期进行消防宣传和消防演习；
对易爆品设专人专区管理。
安全生产及灾害预防
建立健全安全生产规章制度和操作规程，普及安全用电、用气知识。如遇暴雨或其他灾害性天气时，应采取以下应急措施：
——对设备机房、停车场、广告牌、电线杆等露天设施的抗强风能力进行检查和加固；
——对集水井水泵运转情况进行检查，保证正常排涝；
——对排水系统进行检查疏通，清除杂物，确保排水畅通；
——及时准备必要的抢险物资，安排值班人员进行巡查。
突发事件管理
——根据各写字楼物业管理的实际情况，制定突发性公共事件应急预案，每年根据实际情况组织1—2次应急演习；
——当发生突发性事件时，应按预定方案进行处理，全力配合有关部门，保护顾客人身安全并尽量减少财产损失。
7环境保洁服务
环卫设施
应根据写字楼的实际情况合理设置相关环卫设施，如在主要进出口设置果皮箱、在适当位置设置垃圾中转房、在集中装修期间应有临时建渣堆放处等。
清洁、保洁责任制
清洁、保洁实行责任制，有专职保洁人员和明确的责任范围，实行标准化作业。
各区域清洁要求：
区域 卫生标准
外围及周边道路 地面干净无杂物、无积水，无明显污迹、油渍；明沟、窨井内无杂物、无异味；各种标示标牌表面干净无积尘、无水印；路灯表面干净无污渍。
绿化带及水池 绿地内无杂物，花台表面干净无污渍，水池内水质清澈，池内无漂浮物，池壁无青苔等污垢，水池无异味。
大厅、楼内、公共通道 地面干净、无污渍，有光泽，保持地面材质原貌；门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好，无明显印迹；各种金属件表面干净，无污渍，有金属光泽；门把手干净、无印迹、定时消毒；天花板干净，无污渍、无蛛网；灯具干净无积尘，中央空调风口干净，无污迹，进出口地垫摆放整齐，表面干净无杂物，盆栽植物无积尘。
会议室、接待室 地面、墙面、干净，无灰尘、污渍；天花板、风口目视无灰尘、污渍；桌椅干净，物品摆放整齐、有序。
楼梯及楼梯间 梯步表面干净无污渍，防滑条（缝）干净，扶手栏杆表面干净无灰尘，防火门及闭门器表面干净无污渍，墙面、天花板无积尘、蛛网。
公共卫生间 地面干净，无污渍、无积水，大小便器表面干净，无污渍，有光泽；各种隔断表面干净，无乱写乱画，金属饰件表面干净，无污迹，有金属光泽；墙壁表面干净，天花板无污渍、蛛网；风口或换气扇表面干净无积尘；门窗表面干净，窗台无灰尘；玻璃干净无水渍；洗手台干净无积水，面盆无污垢；各种管道表面干净无污渍；各种物品摆放整齐规范；废纸篓杂物超过2/3应及时倾倒，卫生间内空气流通并且无明显异味。
停车场 地面干净，无杂物，无明显油渍、污渍；顶部各种管网、灯具表面干净无积尘、蛛网；墙面干净无积尘，各种指示牌表面干净有光泽；消防器材表面干净，摆放整齐；减速带表面干净无明显污迹，各种道闸表面无灰尘。
开水间及清洁间 地面干净，无杂物、无积水，地垫摆放整齐干净，天花板干净无蛛网，灯罩表面无积尘、蛛网，墙面干净无污渍，各种物品表面干净无渍，清洁工具摆放整齐有序，室内无明显异味。
电梯及电梯厅 电梯轿厢四壁光洁明亮，操作面板无污迹、无灰尘、无印迹，地面干净，空气清新、无异味；电梯凹槽内无垃圾无杂物，按钮表面干净无印迹；扶梯踏步表面干净，扶手表面干净无灰尘、污渍，玻璃表面干净透光性好，不锈钢光亮无尘；梳齿板内无杂物污渍；厅内地面干净有光泽。
电器设施 灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹；开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。垃圾桶及果皮箱 桶、箱按指定位置摆放，桶身表面干净无污渍无痰迹，烟灰缸内烟头不应超过3个，垃圾不应超过2/3，内胆应定期清洁、消毒。
消防栓、消防箱、公共设施 保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹；喷淋盖、扬声器无积尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无积尘、无斑点；消防栓外表面光亮、无印迹、无积尘，内侧无积尘、无污迹。
垃圾中转房 中转房应专人管理定时开放，袋装垃圾摆放整齐，地面无明显垃圾，无污水外溢，房内应无明显异味，垃圾日产日清。
设备机房、管道、指示牌 无卫生死角、无垃圾堆积，无积尘、目视无蜘蛛网、无明显污渍、无水渍；指示牌、广告牌无灰尘、无污迹，金属件表面光亮，无痕迹。
外墙 目视洁净、无污垢；表面、接缝、角落、边线等处洁净，无污迹、无积尘。
平台、屋顶 无垃圾堆积。
环境消杀管理
消杀工作应在尽量不影响写字楼物业管理使用人工作的前提下进行，如上班前、下班后或者利用节假日等；消杀使用的药剂应是有关部门发放或者是使用低毒高效的药剂，在消杀过程中注意做好个人防护。
垃圾清运
对写字楼产生的生活垃圾应专人负责，日产日清；对写字楼产生的建筑垃圾应有专人负责清理。
保洁工作中的应急处理
写字楼如出现自来水爆管、化粪池外溢、公共性疫情等情况，应启动相应的应急预案，全力配合有关部门，保障顾客人身安全，减少财产损失。
8绿化服务
室内绿化
室内绿化应根据顾客的喜好和室内布局的需要摆放具有观赏价值的植物；
绿化养护人员应征得顾客同意后方可进入办公室养护植物；工作时不能发出声响；枯枝败叶、水滴等应及时清理干净；
植物应鲜活，具有观赏价值。叶面干净，具有光泽，无积尘，无枯枝败叶，无病虫害，无杂草；盆器及托盘完好干净，托盘无积土。土面不外露；
选择适宜在室内栽培的植物品种，观赏性强，观赏期长，管理方便；
室内根据顾客需要摆放植物；公共区域根据合同的约定或建筑的室内布局合理摆放。植物的大小和色彩应与室内空间及装修的格调相一致；
室内盆栽应选用无毒、无害、无异味的基质栽培；如需施肥只能使用无机肥，严禁使用有机肥；发现病虫害及时更换植物，禁止在室内喷洒农药。
室外绿化
室外绿化养护应达到绿地及花坛内各种植物存活率100％。绿地设施及硬质景观完好无损。植物群落完整，层次丰富，黄土不外露，有整体的观赏效果。植物季相分明，生长茂盛；
保持土壤适度湿润，原则上“不干不浇，浇则浇透”；浇灌中流出的余水及时清理；
草坪保持平整，高度不超过5厘米，草屑及时清理；乔木修剪科学合理，剪口光滑整齐，树冠完整美观，无徒长枝、下垂枝、枯枝，内膛不乱，通风透光；绿篱修剪整齐有型，保持观赏面枝叶丰满。花灌木花后修剪及时，无残花；
绿地内立视应无明显杂草，土壤疏松通透；
按植物品种、生长速度、土壤状况，适时适量施无机肥；
预防为主，生态治理。草皮无病斑，植物枝叶无虫害咬口、排泄物、无悬挂或依附在植物上的虫茧、休眠虫体及越冬虫蛹；
绿地内无垃圾，乔木无树挂。
9专项特约服务
——在不违反法律、法规、规章的前提条件下，当顾客提出专项特约服务要求时，物业管理机构应在力所能及的范围内给予满足；
——在提供专项特约服务前，应向顾客明示专项特约服务内容和服务标准，并与顾客商定特约服务收费标准；
——专项特约服务的收费标准：有政策规定的应按政策规定执行，没有政策规定的由双方协商确定。
办公楼物业服务方案大纲 第29篇
为进一步提升办公写字楼的物业服务质量和用户体验，满足入驻企业及员工的多元化需求，营造更加安全、舒适、高效的办公环境，我们特制定以下服务方案。
一、安全管理服务
门禁管理：采用先进的门禁系统，实行24小时安保监控，确保出入人员身份合法，同时提供便捷的`访客登记与引导服务。
巡逻防控：设置专业安保团队，实施不间断巡逻，及时应对突发事件，保障楼内财产及人身安全。
消防安全：定期进行消防设施检查与维护，组织消防演练，提高全员消防安全意识，确保紧急情况下疏散有序。
二、环境清洁维护
日常保洁：安排专业清洁团队，执行高标准清洁作业，包括公共区域、走廊、卫生间等，保持环境整洁卫生。
绿化养护：对楼内外绿植进行定期修剪、浇水、病虫害防治，美化办公环境，提升空气质量。
垃圾分类：推广垃圾分类知识，设置清晰标识的分类垃圾桶，促进资源回收利用，减少环境污染。
三、设施设备运维
电梯维护：定期对电梯进行专业维护，确保运行平稳安全，提供紧急救援服务，减少故障停机时间。
空调系统：根据季节变化调整空调温度，定期进行滤网清洗、系统检测，创造舒适的温湿度环境。
水电维修：建立快速响应机制，解决水电故障，确保办公区域照明充足、用水便利。
四、商务支持服务
前台接待：提供热情周到的前台接待服务，包括电话接听、邮件收发、快递管理等，提升企业形象。
会议服务：配备多功能会议室，提供音响、投影等设备租赁及技术支持，满足企业会议需求。
商务对接：搭建商务合作平台，为企业牵线搭桥，提供法律咨询、财务咨询等增值服务。
五、文化生活营造
休息区设置：打造温馨舒适的休息区，配备咖啡机、茶水间，提供轻松交流空间。
文化活动：定期举办节日庆典、主题沙龙、健身活动等，丰富员工业余生活，增强团队凝聚力。
心理健康：引入心理咨询服务，关注员工心理健康，提供压力释放渠道，营造积极向上的工作氛围。
通过上述服务方案的实施，我们致力于打造一个高效、和谐、可持续发展的办公写字楼环境，为入驻企业及员工提供最优质的服务体验。
办公楼物业服务方案大纲 第30篇
（1）主出入口设有值班室，并实行24小时值班；
（2）安全护卫人员24小时巡查；
（3）小区24小时监控；
（4）交通、车辆管理有序；
A、机动车辆出入登记、按章行驶，确保道路畅路。
B、机动车辆按序停放。
（5）危及用户安全处，设有明显的标志并制定防范措施；
（6）有应急处理计划、措施，遇警能及时报警，并努力防止事态进一部恶化，协助保护现场。
（7）小区内无重大火灾、刑事和交通事故。
办公楼物业服务方案大纲 第31篇
为了满足写字楼内各企业及员工的多元化需求，提升物业服务质量与效率，营造更加舒适、安全、高效的办公环境，我们经过细致调研与分析，特制定以下服务方案。
一、基础服务强化
1. 清洁维护：实行每日定时清扫与即时保洁相结合的模式，确保公共区域、卫生间、走廊、电梯间等干净整洁。同时，定期进行深度清洁与消毒，保障办公环境卫生。
2. 安全保卫：24小时安保巡逻，配备现代化监控系统，确保写字楼内外安全无虞。实施严格的访客管理制度，保障入驻企业财产安全。
3. 设施管理：定期对写字楼内的空调系统、照明系统、电梯、消防设施等进行检查与维护，确保设施正常运行，减少故障发生。
二、增值服务拓展
1. 商务服务：提供会议室租赁、打印复印、快递收发、商务用车预订等一站式服务，满足企业日常办公需求。
2. 餐饮服务：引入多样化餐饮供应商，提供早餐、午餐、下午茶等餐饮服务，满足员工不同口味需求，同时设置健康轻食选项，关注员工饮食健康。
3. 文化活动：定期举办企业交流会、行业沙龙、健康讲座等活动，促进入驻企业间的交流与合作，丰富员工业余生活。
三、智能化升级
1. 智能门禁：采用人脸识别、二维码扫描等智能门禁技术，提升出入效率与安全性。
2. 能源管理：引入智能能源管理系统，实现能耗数据的实时监测与优化，降低运营成本，促进可持续发展。
3. 办公服务APP：开发专属办公服务APP，集成报修、预约、缴费、活动报名等功能，提升服务便捷性，增强用户体验。
四、客户关怀计划
1. 定期满意度调查：通过问卷调查、面对面访谈等方式，定期收集入驻企业及员工的反馈意见，及时调整服务策略。
2. 个性化服务方案：针对不同企业的特殊需求，提供定制化的'服务方案，如专属接待、特殊时段清洁等，体现服务差异化。
3. 应急响应机制：建立快速响应机制，对于突发事件能够迅速启动应急预案，保障人员安全与财产保护。
通过上述服务方案的实施，我们致力于打造一个集高效、便捷、舒适于一体的现代化写字楼环境，不仅满足入驻企业的基本需求，更致力于提升其整体运营效率与品牌形象。我们期待与每一位入驻企业携手共进，共创美好未来。
办公楼物业服务方案大纲 第32篇
为了适应物业管理行业日益趋向市场化、专业化、综合化、社会化的发展趋势，我公司将严格选聘人员，所聘用的各基层管理员工将依据其资历及实质管理经验调配合适的工作岗位，除公开向社会招聘具有专业水平的，实践管理经验丰富的，善于协调各种人际关系，高素质、高效、精干的人员外，还必须定期组织理论学习培训，管理处并同时进行必要的培训工作技能训练，务求使其能日常管理事物的工作。
公司会采取集中与分工种培训，将内部培训与外部培训相结合，造就房屋管理，电脑与档案管理，治安管理，消防管理，水电管理，财务管理，与经营活动等专业的人才，建立高素质的管理服务队伍，有人才能出好成果。我公司将同时负责督导及培训各级别管理员工的专业管理知识，使其能于理论中实践实质管理工作。
办公楼物业服务方案大纲 第33篇
一、方案背景
写字楼物业服务是为租户提供高品质工作环境和便捷生活体验的关键因素之一。一个卓越的物业服务方案可以提高写字楼的吸引力，帮助保持租户的忠诚度，并最终提高出租率。本管理方案将提供一个具体详细、可操作性强的写字楼物业服务方案，以确保物业管理的高效性和租户满意度。
二、物业管理团队
1、物业经理
任命一名经验丰富、富有创新精神的物业经理，负责协调、监督和执行物业管理计划。
确保物业管理团队定期接受培训，以保持对最新行业标准和最佳实践的了解。
2、物业管理团队
成立一个多功能团队，包括维修、清洁、安保和客户服务人员。
每个团队成员都应具备相关专业知识，并受过适当培训，以提供卓越的服务。
三、设施和维护
1、设施管理
定期巡检所有设施，包括电梯、卫生间、停车场、会议室等，确保其正常运作。
建立设备维护计划，及时进行维修和替换。
2、清洁服务
每日进行全面的清洁服务，包括办公室、公共区域和卫生间。
使用环保清洁产品，确保空气质量和健康。
四、安全和保安
1、安全巡逻
设立24小时安保巡逻团队，确保写字楼的安全。
安装监控摄像头以提高安全性。
2、火警和紧急情况管理
安装火警报警系统和紧急撤离计划。
定期进行消防演练，培训写字楼内的员工。
五、客户服务
1、 个性化服务
设立客户服务中心，租户可以在工作时间内获得帮助。
提供个性化服务，满足租户特定需求。
2、社交活动和网络
组织定期社交活动，帮助租户建立联系并促进合作。
提供高速互联网连接，确保租户在工作期间具备稳定的网络连接。
六、可持续性和绿色倡议
1、节能和环保
采用节能灯具和设备，减少资源消耗。
推广垃圾分类和可回收物品回收计划。
2、绿色交通
提供自行车停车区域和电动汽车充电站，鼓励可持续交通方式。
七、租户参与
1、租户反馈
定期收集租户反馈，以改进物业服务。
建立在线平台，使租户可以随时提出问题和建议。
2、租户活动
鼓励租户参与共享空间和社交活动，促进社区感。
八、财务管理
1、预算和费用控制
制定详细的物业预算，确保费用合理分配。
寻求节省成本的机会，例如采用智能能源管理系统。
2、租赁管理
建立有效的租赁管理系统，确保合同的`及时续签和租金的收取。
九、紧急响应计划
1、灾难恢复计划
制定紧急响应计划，包括自然灾害和其他紧急情况的处理方式。
定期检查和更新计划，确保其有效性。
十、监督和报告
1、性能评估
建立性能评估指标，定期监测物业服务质量。
向物业所有者和租户提供定期报告，展示物业服务的改进和成就。
2、可视化报告
制定可视化的报告，以图形化方式展示物业性能和租户满意度。
提供易于理解的数据，以便物业所有者和管理团队更好地了解现状。
十一、社区建设
1、社区活动
创建一个社区活动日历，包括健康和健身课程、艺术展览、工作坊等。
促进租户之间的交流和互动，营造友好的工作氛围。
2、空间改进
定期评估写字楼内部的布局和设计，以确保空间满足租户需求。
根据反馈和趋势进行必要的改进和更新。
十二、未来发展
1、技术整合
探索物联网（IoT）技术，以提高设施管理的效率。
考虑引入智能建筑系统，例如智能照明和温控系统。
2、可持续性创新
继续寻求可持续性创新，例如太阳能发电、雨水回收等。
参与绿色建筑认证，提高写字楼的可持续性声誉。
十三、总结
本写字楼物业服务方案旨在提供一种全面的、可操作性强的管理框架，以确保写字楼的高效运作和租户的满意度。通过定期监测、租户参与、可持续性倡议以及技术整合，我们将不断改进服务，使写字楼成为一个理想的工作和生活空间。这个方案不仅有助于提高租户满意度和租赁率，还有助于物业所有者获得更好的回报和可持续的发展。
办公楼物业服务方案大纲 第34篇
第一章提高物业管理服务水平的整体设想及策划
一、认识与定位
（一）全国战略长沙重点
（二）项目定位
二、工作重点和零风险工程
（一）三个重点
（二）零风险工程
三、指导思想、管理模式、管理目标
（一）指导思想：真诚合作、专业保障、长远承担
（二）一种模式：[经营型]物业管理模式
（三）管理目标两项承诺
四、四大优势
（一）观念优势：满意只是起点（以服务客户为最高原则）
（二）技术优势：楼宇设备管理技术支持
（三）配套优势：提供综合性物业管理服务
（四）经验优势：外接项目管理服务的实践
五、八项措施
第一章管理方式、工作计划和物资装备
一、管理方式
二、工作计划
三、物资装备
第二章管理人员配备、培训与管理
一、管理人员的配备
（二）管理处人员配置
（三）各部门人员素质要求
二、管理人员的培训
三、管理人员的管理
第三章管理规章制度和档案的
建立与管理
一、管理规章制度的建立
二、档案资料的建立与管理
第五章指标的承诺及其措施
第六章管理成本测算和管理费标准
一、物业管理费标准
二、对物业管理处财务管理的认识
三、管理处控制成本主要措施
四、机关新大院物业管理有关费用测算
第七章办公大楼物业管理的前期介入和后续工程的前期介入
一、物业管理的前期介入
（一）施工期的物业管理
（二）办公大楼设施设备调试期物业管理
（三）办公大楼施工验收期及物业接管验收的物业管理
二、办公大楼后续工程的前期介入
三、处理办公大楼与周边施工现场之间各类矛盾的措施
第八章社区文化和便民服务
一、社区文化与物业管理关系的再认识
（一）开展社区文化活动是文化需求的重要手段。
（二）社区文化是实施物业管理的润滑剂。
（三）社区文化在内容和形式上应和物业管理相联系。
（一）社区环境特点
（二）社区总体目标
（三）保证社区文化总体效果的`主要措施
三、便民服务
第九章机电设备设施的管理
一、系统的日常运行
二、设备系统的应急处理方案
（一）设备故障处理规程
（二）发生火警处理规程
（三）电梯困人救援规程
（四）供电电源停电故障处理规程
（五）停水及故障处理规程
（六）空调故障处理规程
三、系统的维护保养
（一）维护保养工作方式
（二）日常维护保养、定期维护保养的质量控制
（三）主要系统定检工作要点
（四）设备维护保养检修计划和标准
四、节能管理
五、技术改造、更新
六、技术资料的收集、管理、使用
第十章物业维修养护计划和实施
一、房屋本体及公用设施维修养护范围
二、房屋本体及公用设施维修养护运作
三、房屋本体及公用设施维修养护周期
四、房屋本体部分维修计划、标准
五、公用设施维修养护计划及标准
第十一章日常物业管理的综合服务
一、事务管理
三、保安及消防管理
五、设施管理