二次置业调查方案 第1篇
1．市场调查目的要求
根据市场调查目标，在调查方案中列出本次市场调查的具体目的要求。例如：本次市场调查的目的是了解某产品的消费者购买行为和消费偏好情况等。
2．市场调查的对象
市场调查的对象一般为消费者、零售商、批发商，零售商和批发商为经销调查产品的商家，消费者一般为使用该产品的消费群体。在以消费者为调查对象时，要注意到有时某一产品的购买者和使用者不一致，如对婴儿食品的调查，其调查对象应为孩子的母亲。此外还应注意到一些产品的消费对象主要针对某一特定消费群体或侧重于某一消费群体，这时调查对象应注意选择产品的主要消费群体，如对于化妆品，调查对象主要选择女性；对于酒类产品，其调查对象主要为男性。
3．市场调查的内容
调查内容是收集资料的依据，是为实现调查目标服务的，根据市场调查的目的确定具体的调查内容。如调查消费者行为时，可按消费者购买、使用，使用后评价三个方面列出调查的具体内容项目。调查内容的确定全面、具体，条理清晰、简练，避免面面俱到，内容过多，过于繁琐，避免把与调查目的无关的内容列入其中。
4．市场调查表
市场调查表是市场调查的基本工具，市场调查表的设计质量直接影响到市场调查的质量。联邦设计的市场调查表有如下特点：
（1）市场调查表的设计要与该调查主题密切相关，重点突出，避免可有可无的问题；
（2）市场调查表中的问题容易让被调查者接受，避免出现被调查者不愿回答、或令被调查者难堪的问题；
（3）市场调查表中的问题次序要条理清楚，顺理成章，符合逻辑顺序，一般可遵循容易回答的问题放在前面，较难回答的问题放在中间，敏感性问题放在最后；封闭式问题在前，开放式问题在后；
（4）市场调查表的内容简明、尽量使用简单、直接、天偏见的词汇，保证被调查者能在较短的时间内完成调查表。
5．市场调查的地区范围
调查地区范围与企业产品销售范围相一致，在某一城市做市场调查时，调查范围应为整个城市；根据城市的人口分布情况，考虑人口特征中收入、文化程度等因素，在城市中划定若干个小范围调查区域，划分原则是使各区域内的综合情况与城市的总体情况分布一致，将总样本按比例分配到各个区域，
在各个区域内实施访问调查。这样就相对缩小调查范围，减少实地访问工作量，提高我们调查工作效率，减少费用。
6．市场调查样本的抽取
您想要委托联邦做哪些市场调查？---联邦市场调查的内容
销售可能性调查：包括现有和潜在用户的人数及需求量，市场需求变化趋势，本企业竞争对手的产品在市场上的占有率，扩大销售的可能性和具体途径等；
市场基本状况的调查：主要包括市场规范，总体需求量，市场的动向，同行业的市场分布占有率等；
市场环境调查：包括政策环境、经济环境、社会文化环境的调查；
联邦市场调查的内容涉及关于市场的方方面面：
联邦还可对消费者及消费需求、企业产品、产品价格、影响销售的社会和自然因素、销售渠道等开展调查。
联邦市场调查分析的方法大概包括哪些？
·观察法
分为直接观察和实际痕迹测量两种方法。
直接观察法，指我们联邦调查将在调查现场有目的，有计划，有系统地对调查对象的行为、言辞、表情进行观察记录，以取得第一手资料，它最大的特点总在自然条件下进行，所得材料真实生动，但也会因为所观察的对象的特殊性而使观察结果流于片面；
实际痕迹测量是通过某一事件留下的实际痕迹来观察调查，一般用于对用户的流量，广告的效果等的调查。例如，企业在几种报纸、杂志上做广告时，在广告下面附有一张表格或条子，请读者阅后剪下，分别寄回企业有关部门，企业从回收的表格中可以了解哪种报纸杂志上刊登广告最为有效，为今后选择广告媒介和测定广告效果提出可靠资料。
·询问法
是将所要进行市场调查的事项以当面、书面或电话的方式，向被调查者提出询问，以获得所需要的资料，分为面谈调查，电话调查，邮寄调查，留置询问表调查四种，它们有各自的优缺点，面谈调查能直接听取对方意见，富有灵活性，但成本较高，结果容易受调查人员技术水平的影响。邮寄调查速度快，成本底，但回收率低。电话调查速度快，成本最低，但只限于在有电话的用户中调查，整体性不高。留置询问表可以弥补以上缺点，由调查人员当面交给被调查人员问卷，说明方法，由之自行填写，再由调查人员定期收回。
实验法
它通常用来调查某种因素对市场销售量的影响，这种方法是在一定条件下进行小规模实验，然后对实际结果作出分析，研究是否值得推广。它的应用范围很广，凡是某一商品在改变品种、品质、包装、设计、价格、广告、陈列方法等因素时都可以应用这种方法，调查用户的反应。
信息收集就是对市场环境的信息资料采集，采集资料的真实性和有效性对调查分析的科学性产生着直接的影响，而采集资料的真实性和有效性直接取决于信息采集的调查方法。市场调查贯穿在企业管理之中，一个企业受人力、物力的局限，不可能依据系统的方式去获取资料，虽然一些大型企业的市场调查声势浩大，又送礼、又抽奖，相兼了问询和问卷调查法，可从调查现场我们发现，在利益的驱动下调查对象提供的虚假信息占有相当的比例，为此，最有效的信息收集方式是深入市场，现实性管理称之为深入调查法。
深入调查法是根据调查目的，通过深入市场来采集信息资料的一种实效性调查方法，该调查方法具有针对性、经济性、实效性等特点。
企业管理需要的信息资料很多，而市场正是一个庞大的信息系统，为了信息收集的针对性，深入调查法和专业调查标准一样，也要求进行信息收集时根据调查目的制订出调查课题、确定出调查范围，最科学的标准是拟订出详细的调查计划，调查计划包括：调查课题、调查时间、调查人员、调查地点、调查费用、调查对象、调查方法等相关内容，调查超过 3人小组时还需进行责权分工，选出临时负责人，提高调查效率。
深入调查法同常规调查法的不同之处在于强调信息收集过程中调查人的调查技巧和行业领悟能力，通常调查技巧包含调查人的处事风格和对调查渠道的`把握。在调查技巧上，要求根据调查课题选择出代表性的专业渠道和辅助渠道，并根据市场调查效果来设定合理的渠道比例来进行信息采集，行业卖尝经销商、行业展会等渠道为专业性渠道，构成信息采集的重点；报纸、书店、网络、电话簿、电视等渠道为辅助性渠道，构成专业性的补充渠道，通过辅助性渠道的选择，有利于促进对专业性渠道采集信息的充实和论证；其次，行业的领悟性要求调查者在信息收集过程中要善于采用：观、记、问、领会等调查手法，利用收集信息的同时分析市场，透过表面的市场现象捕捉真实的市场资料。
在信息收集中，为提高调查效果，可以适当赠送一些小礼品，并可灵活采用一些科学的调查方法作为补充，比如：电话咨询、问卷调查、行业拜访等，深入调查法的中心任务是通过深入市场，确保采集信息的实效价值。
制定调查工作计划
1．人员配备
建立市场调查项目的组织机制，由联邦的市场调查部专家负责调查项目的组织领导工作，针对联邦根据调查项目而成立市场调查小组，负责项目的具体组织实施工作。
我们将市场调查项目整个进行过程安排一个时间表，确定各阶段的工作内容及所需时间。客户将按结果付调查费。
根据调查项目中完成全部问卷实地访问的时间来确定每个访问员1天可完成的问卷数量，核定访问员的人数。
2．访问人员
调查样本要在调查对象中抽取，由于调查对象分布范围较广，制定一个抽样方案，以保证抽取的样本能反映总体情况。样本的抽取数量可根据市场调查的准确程度的要求确定，市场调查结果准确度要求愈高，抽取样本数量应愈多，但调查费用也愈高，一般根据市场调查结果的用途情况确定适宜的样本数量。
联邦将为每一个不同的客户需求，量身定制完善的市场调查方案(4)
市场调查的重要环节为两个方面：信息收集、调查分析，信息收集是为调查分析提供数据；调查分析是对信息数据的剖析并写出调查报告，企业战略目标、管理计划等管理方案就是根据市场调查的报告来制订。
3．工作进度
委托联邦做市场调查分析后有哪些主体的流程？
市场调查分析是对调查信息资料汇总和解析，并需根据分析结论写出调查报告。调查报告是针对调查课题在分析基础上拟定的总结性汇报书，可以根据调查分析提出一些看法和观点。调查报告是通过调查资料对调查实效价值的具体体现。
调查是科学管理的基本要求，但科学管理对调查的要求不是表现为：一个企业是否有了调查的行为，而是在于能否确保管理者根据调查报告对管理行为做出正确的选择，假如说信息收集是调查质量的安全线，那调查分析就是调查质量的生命线，因为分析提炼了调查的价值成分，它更深的反映为对市场的一种审视和剖析，很多企业信息采集的资料都很标准，但由于缺乏审视和剖析能力，调查的价值就无从估计，甚至误导了企业、牵制了管理。
我们的分析方法为：定性分析和定量分析两种，在此基础上，现实性管理增加了理性分析法，即运用管理思想和专业的眼光，在通过对远景市
场展望的基础上来对调查信息资料进行剖析和思考，从而制订出对企业有实效价值的调查分析报告。通常调查分析由联邦专家组成。
二次置业调查方案 第2篇
一、工作目标
通过职业健康状况调查，基本摸清我市主要行业职业病危害情况、职业病危害接触人群分布、职业病发病人数及主要职业病发病特点，研究职业病的发病规律，为制定职业病防治政策提供科学依据。
二、调查范围和内容
根据上级统一工作部署，我市本次调查工作的主要任务为全市职业病危害基本情况调查。
1、调查范围:本市辖区内存在职业病危害因素的所有企业。
2、调查内容：
⑴ 辖区内从业人数、接触职业病危害人数及其地区、行业分布情况;
⑵ 辖区内存在或产生的主要职业病危害因素;
⑶ 用人单位职业健康监护情况;
⑷ 辖区内职业病发病情况；
⑸ 劳动合同签订、参加工伤保险和职业病病人保障情况。
三、组织实施与保障
（一）组织形式及工作任务。
1、成立以市政府办、卫生、安监、文广、人社、财政、总工会、发改委、经信委为成员的 市职业健康状况调查工作领导小组,领导组下设办公室和技术指导组。
领导组办公室设在市卫生局卫生监督所，负责市职业健康状况调查的领导、协调、组织和实施，对调查工作定期组织检查、督导、评估等工作。
技术指导组设在市疾病预防控制中心，负责培训调查人员技术指导、质量控制、数据审核、汇总、上报，撰写我市调查报告等工作。
2、各乡、镇人民政府、街道办事处，开发区管委会负责组织安监站、卫生院（社区卫生服务中心）对辖区内用人单位开展职业健康状况基本情况调查复核工作，按时上报各有关调查表。
3、市卫生、安监部门为我市职业健康状况调查工作牵头单位，负责指定具有相关工作经验的调查人员，专人负责技术督导、复核、资料录入和有关资料的汇总上报等工作。同时，市安监局负责督促用人单位配合开展相关调查工作，协助调查专业技术人员进入用人单位开展调查工作。
4、市人社局负责用人单位劳动合同和工伤保险参保情况调查的相关工作。
5、市财政局要积极协调,做好职业健康状况调查的经费保障工作。
6、市直其它有关部门按照各自职能，积极参与配合本次调查工作。
（二）实施原则。
1、职业健康状况调查与用人单位在岗期间的职业健康检查相结合。
2、按照全国统一方法、统一标准、统一控制、统一进度的原则。
3、市调查领导组办公室和技术指导组对调查工作的进展、质量进行技术指导、监督检查和质量控制。
四、工作进度要求
2、20xx年7月5日前，召开全市职业健康状况基本情况调查工作动员与培训会，领导组成员单位、各乡、镇人民政府、街道办事处，开发区管委会分管领导以及安监站站长、卫生院院长（社区卫生服务中心主任）参加会议。
3、20xx年7月8日前，各乡、镇人民政府、街道办事处，开发区管委会制定职业健康状况基本情况调查工作实施方案，并做好辖区内相关企业的调查动员和培训工作。
4、20xx年7月10日前，全市存在职业病危害因素的企业按照调查要求搜集整理有关资料，并完成本单位调查表的初步填报工作。
5、20xx年7月11日-17日，各乡、镇人民政府、街道办事处，开发区管委会组成若干审核组，逐一进厂对企业自填调查表进行档案资料、作业现场审核，并将调查资料上报至技术指导组（市疾病预防控制中心）。期间，市职业健康状况调查工作领导小组办公室和技术指导组应安排工作小组开展巡回督导和技术指导工作，抽样比例不少于3%。
五、有关要求
（一）提高认识，加强领导。
职业病防治工作关系到广大劳动者的身体健康和生命安全，关系到我国经济的可持续发展与社会的和谐稳定。通过开展职业健康状况调查摸清当前职业病危害情况，研究制定职业病防治对策，落实“十二五”规划和《 省职业病防治规划（ －20xx 年）》。各级各部门要充分认识开展职业健康状况调查工作的重要性，以实践科学发展观、对劳动者健康高度负责的态度，将调查工作作为进一步加强职业病防治工作的重要抓手，切实加强对调查工作的领导，健全组织机构，认真组织制定具体工作实施方案，并要精心组织，积极稳妥做好职业健康状况调查，确保完成调查任务。
（二）健全机制，加强协调。
职业健康状况调查涉及多个部门和各级各类用人单位，是一项政策性、技术性、敏感性都很强的工作，需各方面的积极支持，以及劳动者的.理解和配合。卫生行政部门和安全监管部门作为实施本次调查的牵头单位，要积极主动与其它单位和部门多沟通、多交流、多协商，协调好各方面关系。在实施过程中，各级各部门要按照调查方案要求，做好各环节的有机衔接，确保调查工作流程顺畅。市职业健康状况调查技术指导组要加强沟通，共同研究解决调查中遇到的各种技术问题，及时向市职业健康状况调查工作领导小组和宣城市技术指导组报告工作进度，并积极争取各有关部门的支持，确保调查工作顺利进行。
（三）严守纪律，统一口径。
当前我国已进入职业病的高发期和矛盾凸显期。职业健康状况调查涉及职业健康检查、职业病诊断、职业病患者的待遇保障等社会问题，各级关注，十分敏感。各级各部门要严守调查工作纪律，原则上不单独发布信息。要研究制定应对敏感问题的预案和口径，必要时及时加强舆论引导，重大问题要随时向市职业健康状况调查工作领导小组报告。参与调查工作的专业技术人员要牢固树立政治意识和大局意识，不擅自对外发布相关调查数据，不擅自使用调查工作信息、数据发表论文。
二次置业调查方案 第3篇
我国房地产业的发展不断走向理性和规范，然而房产地营销策划仍处于初级阶段，一方面，开发商不重视营销策划，或虽重视但缺乏系统的理论方法来指导工作实践，另一方面，一些策划人不懂得什么是真正的策划，策划行为随意性强而科学性弱，一些所谓的营销专家正将营销策划导入歧途。这在一定程度上加剧了大量商品房空置，造成社会资源的极大浪费。
为此，笔者立足于当前中国房地产发展大环境，针对成都房地产营销策划的现状，结合成都某房地产企业项目营销策划实际，对房地产营销策划过程的重点内容和操作流程进行了阐述，分析了当前国内房地产市场的现状，构建了房地产营销策划的框架。在实证研究中，通过对成都H房地产公司的实际情况论述，同时对产品的定价、价格调整、广告推广进行了详实的阐述。本文试图在房地产营销策划上进行一些有益的探讨研究，希望总结出一套既科学又切实可行的房地产营销策划框架，为房地产开发企业提供有益的帮助。同时，笔者通过房地产营销策划的实际操作来佐证房地产营销策划理论，使理论与实践相互映证，期望对房地产营销策划实践起到一定的指导作用。
关键词：房地产企业，营销策划，产品定价，价格调整，广告推广
ABSTRACT：
Our country real estate industry development moves towards the rationality and the standard unceasingly, however the real estate marketing plan still was at the initial stage, on the one hand, the developer did not take the marketing plan, but although or took to lack the system the theory method to instruct the working practice, On the other hand, some moving spirits did not understand but any is the true plan, the plan behavior capriciousness strong the scientific nature is weak, some so-called marketing expert is inducting the marketing plan the wrong road. This intensified to a certain extent the massive commodity apartments vacant, creates the social resources the enormous waste.
Therefore, the author bases on the current Chinese real estate development macroenvironment, in view of the Chengdu real estate marketing plan present situation, links to the Chengdu some real estate enterprise project marketing plan reality, has carried on the elaboration to the real estate marketing plan process key content and the operation flow, Has analyzed the current domestic real estate market present situation, has constructed the real estate marketing plan frame. In the real diagnosis research, through to the Chengdu H Real estate company's actual situation elaboration, simultaneously to the product fixed price, the price adjustment, the advertisement promotion has carried on the detailed elaboration. This article attempts in the real estate marketing plan to conduct some beneficial discussion research, hoped summarizes a set both the science and the practical and feasible real estate marketing plan frame, provides the beneficial help for the property development enterprise. At the same time, the
author through the real estate marketing plan actual operation evidence real estate marketing plan theory, causes the theory and the practice reflects the card mutually, expected practices certain instruction function to the real estate marketing plan.
Key word: Real estate enterprise, marketing plan, product fixed price, price adjustment, advertisement promotion
一．绪论
1．1研究背景
随着中国市场经济体制的逐渐完善和上世纪末中国经济的“软着陆”成功，中国已进入一轮以住房、汽车为主导消费品拉动的新的经济增长时期。2003年_颁布的18号文件在对房地产业的发展做出了方向性指导的同时，宣布房地产业已成为国民经济的支柱性产业，肯定了房地产业在国民经济中的地位和作用，房地产开发项目投资已成为带动地域经济发展的主要载体之一。特别是自1998年取消城镇职土福利分房制度以来，房地产业开始迅速市场化，市场竟争日益加剧，企业盈利能力同比降低。
由于开发商自身实力及营销策略不当等因素的影响，市场出现各种问题:烂尾楼、空置房、问题房、区域残局不计其数。尤其在营销策划上极不到位;一方面，一些策划人还不懂得什么是真正的策划，策划行为随意性强而科学性弱;一方面，一些所谓的营销专家正在将营销策划导入歧途。
房地产营销策划是通过对销售时机、楼盘区位、配套设施、消费对象、建筑设计、材料设备、物业管理及邻近楼盘情况等全方位的分析调查，制定与此相适应的营销策略以指导实践和取得竞争优势。营销策划的最终目的是把房屋这一商品推销给消费者，它是以创造消费者需求并满足其需求为核心，以系统的产品销售或劳务提供为手段的全方位决策的经营行为。不做营销策划或营销策划介入过晚，导致投资策略失误，开发产品不对路，以至到了中期尽管投入大量的人力宣传推销，仍然有大量商品房滞销。尽管房地产开发主管部门多次为消化空置商品房采取了不少措施，但空置商品房量仍呈上升态势。
由于营销策划过程中出现的上述问题，很多房地产企业陷入了困境，因此，如何规范地做好房地产营销策划，使房地产企业在营销策划上尽可能地少走或不走弯路，尽量降低房地产企业项目投资的盲目性，从而降低风险，使房地产企业健康发展，成为本课题研究的主题。
1．2研究的意义
随着我国房地产市场的建立，特别是中央深化住房制度改革政策的出台及住宅业作为国民经济新的增长点，房地产业在国民经济中的作用将日益显现出来。然而，目前我国的房地产市场的总体现状是:一方面各地房地产投资不断升温，增幅过大过快，在整个国民经济中占有相当大的比重，出现了所谓的房地产热。另一方面，是许多房地产企业仍然是以产定销，企业规模偏小，不注重质量和品牌，忽视市场调研，盲目投资，开发的产品与市场脱节，致使大量的商品房闲置。
目前，我国的房地产市场己由原来的卖方市场信息向买方市场转变，因此，市场竞争将更加激烈。房地产企业想要在将来的市场竞争中立于不败之地，在很大程度上取决房地产企业的市场营销战略及策划，是否能生产适销对路的，能以吸引顾客的产品，成为房地产公司把握住市场、成功营销的关键。
房地产企业必须在房地产还未动工之前就应开始着手营销战略与营销策划的思考，从投资决策地块的选择、配套、前期设计、施工、销售乃至物业管理等一系列的问题进行综合评价和全程跟踪，充分体现以销定产，最大限度地满足消费者的需要.房地产企业营销策划、方法与手段采取的是否正确，很大程度上决定着房产企业经营能否成功。现代企业的竞争是品牌的竞争，营销策划是产品定位、创造品牌的重要途径，因此，企业如何制定好营销策划将直接影响到房地产企业的生存与发展。这是论文研究的目的与意义。
二．房地产企业营销策划理论分析
2．1房地产市场概论
2．1．1房地产市场的影响因素
房地产市场与其它市场一样要受到经济环境、政治环境、人口、供应者与需求者等因素的影响。在现阶段，影响国内房地产市场的因素主要体现在以下几点：
宏观经济环境。作为微观经济的产业之一，房地产业必然要受国际、国内宏观经济环境的影响。
政府政策环境。政府通过产业政策及金融政策对房地产市场进行规范和影响。政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下方面来体现。第一，政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；第二，政府通过各项税费影响房地产的价格，从而影响房地产的销售状况；第三，政府通过房地产交易政策影响房地产的流通状况。
人口统计环境。市场是由人构成的，房地产业受城市或地区的人口规模与增长率、人口的年龄结构与民族构成、教育程度、家庭结构、地区的特征和人口迁移等因素的影响。
产品的供应者。由于我国房地产市场起步晚，发展还很不成熟，行业利润率提高，吸引了众多的市场进入者。随着市场的日益完善，房地产开发企业要想在市场竞争中立于不败之地，就要走专业化的发展道路，提供适销对路的产品。
产品的需求者。如果需求者很少，在这种产品的交易过程中，竞争程度就会低，反之，竞争程度会很高。现阶段，随着国家鼓励购房的政策出台，，需求者和潜在需求者数量庞大，但由于价格与收入等原因，有效需求相对不足。以北京市为例，调查显示，成都居民的购房需求主要集中在5000元/平方米以下的房子。调查者期望值处于3000-5000元/平方米。但是，市场上的房地产开发项目在价位分布上呈现中间大、两头小的趋势。价位在3000-4000元、4000-5000元、5000-6000元、6000-8000元/平方米的比例基本都在20%左右，而价位在3000元/平方米以下和高于8000元/平方米以上比例都相对较少。即市场上楼盘的供给，有一半左右的供需结构的矛盾。与商品房空置量日益增加的状况截然相反的是，经济适用房出现供不应求的局面，这充分暴露出我国房地产业存在着严重的供求错位。因此，需要政府与开发商共同努力，培育和发展潜在的需求。
其它因素，包括城市建设、交通发展等。与其它商品市场相比，房地产市场的区域性问题尤为突出，不同地区的消费者对不同房产的偏好不同。在城市建设的规划上，不同地区有不同地区的特色，交通状况等也不尽相同。所对应的目标客户群也会有所差别。
2．1．2房地产市场的特性
房地产作为一种商品，有其特殊性，如不可移动性、耐用持久性、唯一性和价值高昂等特点。房地产的商品特性决定了房地产的市场特性。
1．市场供给缺乏弹性
供给弹性是指生产者对市场需求或价格变化的反应敏感程度。由于房地产产品的位置、稀缺、不可替代、建设周期长等特点，房地产生产企业通常在短时间内很难增大其市场供应量。
2．市场供给的异质性
因为房地产的位置、环境、数量的差异，市场供给的房地产一般不是同质商品，所谓不同质商品是指一类商品的内部，由于可按不同方式或标准划分，而导致商品质量上的差异。
3．市场的区域性
一方面由于房地产的不可移动性，使整个房地产市场按城市或地区被分割成许许多多自成一体，甚至彼此隔离的地方市场。这些市场的繁荣与衰退直接取决于城市的繁荣与衰退。另一方面由于房地产固定性、稀缺性、永久性等特点决定房地产产品范围较一般商品要小，房地产产品的销售对象，一般也只能是同一范围内的需求者。正是由于城市经济环境不同，各地方市场的供求和价格水平往往有很大的差别，而这种房地产价格的区域性落差，就直接反映不同区域的经济发展程度。
4．市场的周期性
房地产市场与国民经济一样表现出很强的周期性。经研究，经济周期与房地产投资周期之间的关系密切，二者的相关系数为，属高度相关；二者的波动同步，只是波动幅度不同而已；二者的波动周期也大致吻合。房地产行业的发展一般滞后于经济发展，其发展进程不仅限于自身的发展冲动，而且更主要地取决于能否与其他产业协同共进。除此之外，房地产市场还具有季节性、长期性和随机变动等特点。长期性变动通常预示着整体经济发展的总趋势。
5．市场容量难以估算
由于房地产需求的广泛性、多样性、融资性、长期性等特点决定了房地产市场需求量的估算十分困难。
6．市场的政府主导性
房地产在市场经济体制下属于私人财产，其所有者应具有自由处置的权利。但是，由于房地产开发使用有着巨大的外部效应，因此若听任私人自由经营，极有可能使得土地资源在使用与分配上不能达到合理配置。因此，政府为了增进全社会福利，势必要动用“公众权力”，对土地的利用与分配做合理的规划。房地产市场整体上是一个较易受政府干预的市场，是一个政府主导型市场。由于国家性质决定，我国的土地属国家所有，受政府干预的特点更为突出。
2．2房地产营销策划理论和方法
美国哈佛企业管理丛书编篡委员会对房地产营销策划作了如下总结:
第一，房地产营销策划是在现实所提供的条件的基础上针对房地产公司所开发的项目和产品进行的谋划。
第二，房地产营销策划具有明确的目的性，即如何将房地产公司所开发的项目和产品最大程度满足市场需求，从而更好地运作项目，赚取更大利润。
第三，房地产营销策划可以比较与选择方案。
第四，房地产营销策划是按特定程序运作的系统工作。
房地产营销策划的方法主要有两种:一种是房地产开发公司所开发的房地产项目全程策划法，即从开发商获得土地使用权、市场调查、消费者行为心理分析直到物业管理全过程的策划，即谋划和决策某个项目是否该上马和该开发什么产品的过程。另一种则是具体针对某个房地产项目产品所开展的市场调查、依据市场调查做出最佳销售方案的过程。
三．成都房地产市场分析
3．1成都市房地产市场的基本势态
3．1．1成都住宅建设持续增长
近年来，成都市房地产开发投资出现了持续增长的良好势头。2006年成都市完成房地产开发投资亿元，比2005年增长 % ；2006年，全市完成房地产开发投资亿元，同期增长;房地产完成的投资量和增幅在全国15个副省级城市中名列第二，房地产开发投资和住房消费拉动成都市GDP增长达个百分点。商品住宅建设的投资比重逐年上升，使房地产投资结构得到了持续优化。2006年全市完成商品住房投资314亿元，占房地产开发投资的比重进一步上升到71% 。经过多年的努力，全市人均居住面积己经由1978年的平方米增加到2006年的18平方米，高于全国平均水平。成都人基本实现每人一间房。
3．1．2成都住宅建设与城市发展方向同步
迈入新世纪，成都市的住宅建设与城市总体布局、与向东向南的发展规划趋向逐步靠拢。市郊低廉的地价和良好的自然环境，“五路一桥”等基础设施的建设，东郊工业区结构大调整以及城市向东向南发展战略实施，促进了房地产开发合理布局。城东锦江区、成华区的房地产投资逐渐回暖，并引发了一股房地产郊区开发热潮。2006年，成都14个郊区(市)县共投资亿元，施工面积增幅达39%。
3．1．3成都房地产市场持续活跃
随着城镇住房体制改革的不断深入，通过政策拉动、房改带动、金融助动、市场启动等措施的积极开展，成都市居民个人购房呈现不断上升的态势，房地产交易市场日趋活跃。在城镇居民人均生活消费结构中，居住消费所占的比重从1990年的0. 8%上升到2006年的，个人购房己成为商品房销售的主体，老百姓自己已经成为成都市住房消费的主体，住房消费水平也从单纯追求房屋居住面积满足基本生活需求发展到数量、质量并重的高层次消费阶段。成都商品房销售规模稳步扩大。
另外，随着三环路、绕城高速公路通车以及对城市周边地区辐射的增强，成都近郊的房价大幅上涨，2006年成都房地产市场空前繁荣，城镇居民用于居住的支出位居西部大中城市首位，紧追沿海发达城市。同时，居民的家庭设备用品及服务支出在全国大中城市中位居第10位，并高出35个大城市平均水平元。近年来，成都房地产市场持续活跃，政府组织的房地产交易会，极大地凝聚了市场人气，掀起了商品房的销售热潮。
四．案例分析——成都市H房地产企业营销策划
根据科特勒的定义，产品是指能够提供给市场以满足需要和欲望的任何东西。房地产产品是由核心产品、形式产品和附加产品所组成的立体复合体。H房地产公司的核心产品层次是指房地产产品为消费者所提供的最基本的效用和利益，是从使用价值角度对房地产产品概念的理解。消费者购买某种房地产产品的目的并非是为了拥有该产品实体，而是为了获得满足自身某种需要的效用和利益，即为了提高自己的生活质量，更方便、更舒适的进行工作和生活，满足自己的家庭感、安全感和成就感。H房地产公司的营销管理者的任务，就是从满足消费者的需求出发，揭示消费者购买每一房地产产品的真正目的。H房地产公司的形式产品层次是核心产品层次的外在表现形式，是消费者选购房地产产品的直观依据，一般表现为房地产产品的质量、地段、用途、套型、面积、朝向、楼层、外墙装饰、品牌以及周围设施等特征。附加产品层次又称延仲产品层次，它是消费者通过房地产产品的购买和使用所得到的附加服务以及附加利益的总和，它表现为H房地产公司的商品房在销售过程中的信息咨询，产品说明，按揭保证、装修，代为租赁以及物业管理等。H产品的构成层次如图所示。[论-文-网 LunWenData]
H房地产公司住宅的营销，不仅仅销售单独的房地产有形产品，同时向顾客提供其核心需求及附加的服务，即将核心产品转变为形式产品，并在此基础附加多种利益，客户购买的是一个整体房地产产品系统。因此，H房地产公司的开发过程中从小区的规划设计到每户的户型结构，从建筑物的外观式样到房屋的建筑质量，从业务人员的销售服务到业主入住后的物业管理，都进行了充分的策划和准备，以适应市场的发展变化和消费者的需求，从而赢得顾客和占有市场，取得持续的竟争优势。
4．1成都市H房地产企业市场定位分析
市场定位是指企业根据目标市场上同类产品竟争状况，针对顾客对该类产品某些特征或属性的重视程度，为木企业产品塑造有力的、与众不同的鲜明个性，并将其形象生动地传递给顾客，以求得顾客的认同。
根据周边楼盘及市场调查，结合H房地产企业周边区域竟争对手的情况，在分析项目自身资源的基础上，充分挖掘项目的核心竟争优势，通过制定完整的舒适生活体系，充分将项目侣导的“法式尊邸，人文世家”讯速在市场上传播，使H房地产企业与其他企业的项目区分开来，让顾客明显感觉和认识到这种差别，并在顾客心目中占有特殊的位置，从而最终得到市场的认可。
国际风尚，舒适生活，代表着一种高性价比的产品，同时，又是很多人可以轻松拥有的生活享受，具有较强的市场吸引力。木项目的目标就是打造成为成都中高档楼盘的典范，成为成都市同类产品市场中的表率，以其优越的性价比，赢得消费者的一致追捧。
最后，H房地产企业的市场定位是:成都市中高档住宅市场的领导者，具有国际时尚的绿色家园。
4．2成都市H房地产企业定价策划
从房地产产品的消费行为来看，“开发商看单价，顾客看总价”。所以，H房地产企业的定价策略要结合以下策略视情况而综合运用。
1．总体定价策略
从房地产企业定价的主要目的来看，房地产企业总体的定价策略一般可分为低价策略、高价策略、中价策略三种。每种定位策略各有不同的定价依据。
（1)低价策略
采用低价策略，一般以提高市场占有率为其主要目标，而营销利润往往为次要目标。该策略适宜实力雄厚的公司进入新的市场。
（2)高价策略
采用高价策略的主要目的是在短时间内赚取暴利，而市场销量与市场占有率可能无法同时提高，现实中高价策略公司需谨慎使用。
（3)中价策略
这种策略适用于房地产市场状况较为稳定的区域内的楼盘销售，房地产企业希望在现有的市场状况下保持其市场占有率。
2．过程定价策略
房地产销售全过程是指开发的楼盘或小区从预售开始到售完为止的全过程。在实际营销中，市场营销环境可能相当复杂，房地产企业往往需要在确定总体定价策略后，根据实际情况确定其销售全过程的定价策略。营销过程定价策略一般有以下几种:
（1)低开高走定价策略
低开高走定价策略就是随施土建筑物的成形和不断接近竣土，根据销售进展情况，每到一个调价时点，按预先确定的幅度调高一次售价的策略，也就是价格有计划定期提高的定价策略。大多数开发商都采取低开高走的定价策略。
（2)高开低走定价策略
这种定价策略类似“吸脂定价策略”，正如将一锅牛奶中的油脂(精华)部分一一撇走的做法一样，其目的是开发商在新的开发楼盘上市初期，以高价开盘销售，迅速从市场上取得丰厚的营销利润，然后降价销售，力求尽快投资收回。
（3)稳定的价格策略
这种价格策略是指整个营销期间，楼盘的售价始终保持相对稳定，既不大幅提价，也不大幅降价。
根据H房地产公司以往的销售经验表明，前期低价入市，促进轰动性的销售效果，然后分批加推单位，逐步提升售价，是销售过程中实现利润最大化的稳健而又切合实际的方式。因此H房地产企业一期项目继续沿用此策略，便于在总体销售速度和销售价格之间取得最佳的平衡。
3．时点定价策略
时点和折让定价策略，即以销售价格为基准，根据不同的销售情况适当调整各出售单位价格的策略，先根据建造好的商品房定出一个基本价格，然后再以各种折扣和折让来刺激中间商或客户，以促进销售。在H房地产企业的销售过程中，可给予以下几种折扣方式。
①在双休日与法定假期给予额外99折优惠。
②在开盘和房交会期间给予额外99折优惠。
③一次性付款给予98折优惠，首期三成给予99折优惠。
4．3成都市H房地产企业广告策划
1．项目导入期广告促销
H房地产企业一期项目的导入期，即开盘前期。在此阶段广告的内容是通知性的，广告的运作应努力在短时间内将产品概念灌输到目标消费者的头脑中，让产品在消费者的心里建立正面的形象，激发其购买欲望。H房地产企业产品牌宣传H房地产企业优秀的楼盘品质、园林式社区生活方式、法兰西国际时尚生活方式等。产品、品牌、文化概念的传递都要在这一段时间达到显著的效果，以求在目标消费群体心目中建立H房地产企业国际风尚社区的园区形象，使目标受众对项目有较为全面的了解，对项目的带来的生活产生向往，以产生购买欲望，对于房地产产品，百万元的广告费用一次投入比分十次投入效果要明显得多，大幅宣传带来的规模效应对房地产销售是十分显著的。因此，对于导入期的广告投入应是全部销售过程的广告投入中最重要的部分，以求达到广告宣传量的饱和。
2．项目成长期，即项目的开盘期
在这一阶段广告的内容是劝说性的，广告促销应强化H房地产企业的市场定位与确立产品品牌个性，确定产品在目标消费者心中的心理定位，以便在高速成长阶段占据有利位置。
在这一阶段的广告，应侧重于高品质国际时尚生活与H房地产企业一期的对接。
由于第一阶段广告实施中的国际时尚生活方式的侣导在目标消费群体中已产生共鸣，他们对于这种生活方式的追求也日渐强烈，在成长期，将H房地产企业与其心目中理想生活相呼应，以求实现销售开盘的理想预期。
电视广告对于完成上述对接可达到理想的效果。以及揭示H房地产企业成为“国际自由人的家”的远景生活。从而，带了目标客户的尊崇感受和向往，并与其它竟争品牌有效差异化，形成H房地产企业的国际风尚品牌资产。值得注意的是:由于现代生活节奏加快，许多成功的商务人士可能要到晚上十点以后才有时间看电视，所以，将电视广告安排在较晚的时间段可能效果更好，那个时段的广告收费也相对便宜一些。
这种广告宣传片也可用于楼宇视频系统的播放。此外，报纸广告、电波传送等媒体的广告实施，也可对这一阶段项目的销售起到良好的促进作用。
3．项目成熟期广告促销
项目经历了开盘期后，销售进入较为平稳的成熟期。在这一阶段，广告的内容是以提醒广大消费者注意本案产品为主要目标，对产品的品质强化是广告推广的重点。就本项目而言，在这一阶段，项目的建设已近完成，已购房的消费者同持币待购的消费者对项目的进展都十分关注。将项目的建设情况及时的向消费者传递，同时让他们看到项目实施过程中对公司之前的承诺的履行，这是H房地产企业项目最好的销售卖点。
因此，在这一段的广告运作中应侧重于项目承诺与项目实施的对接。“电视购房”是这一阶段广告宣传的理想媒介。计划购房的精英人士对房地产类节目通常都会有所关注，这些栏目的节目制作要结合项目实况，则会使购房者更有信心和安全感。耳听为虚，眼见为实。将楼盘实景展现在消费者的而前，将老客户的居住生活展现在目标群体而前，对他们是最好的吸引。
4．项目衰退期广告促销
当项目进入衰退期，即尾盘期后，应对项目的销售工作做总结。此时不宜花太多的资金投放在广告上，所作的少量广告也应是围绕在企业形象和品牌上下功夫，理想的销售业绩，购房者的满意和业主的忠诚，这些都是对H房地产企业项目尾盘最好的推广，同时，这些也将成为企业品牌的有效验证，为企业下一次的开发项目奠定基础。
五．结论
房地产市场营销已从过去的“消费者请注意”的模式转变为“请注意消费者”的模式，房地产公司所做的任何调整都应有利于更好地服务消费者，向消费者提供高附加值的产品，提高消费者和市场营销的调研质量，同时要重视消费者的行为研究。任何组织都是在一定环境中从事活动的，环境的特点及其变化趋势必然会影响组织活动的方向，内容及方式的选择。而对日益激烈的竟争，开发商们必须进行经营理念的调整，对房地产营销进行深层次调整和整合策划，这是房地产企业决胜未来市场的关键因素之一。
成都H房地产公司对房地产公司项目进行营销策划，要做中国有竟争实力的公司就要以客户需求为导向，以市场为龙头，以策划工作牵头引导其他工作，实现从产品型向服务型企业转化，从资源优势企业向能力优势型企业的转型。
本文在对H房地产公司项目的市场营销策划研究的写作中，结合该公司的客观实际，确定市场定位，最后制定了产品策划、价格策划、广告策划等一系列的房地产项目营销策划。运用理论和实践相结合的方法，对H房地产公司项目的营销策划作了较深入的研究。
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二次置业调查方案 第4篇
现代化经济的快速发展，使得国内企业的竞争环境也发生了巨大的变化，原有的以技术和质量为主的产品营销内容逐渐扩展到售后服务、商品形象、品牌知名度等多种综合因素，其中又以企业形象设计最为重要。作为最能直观反映企业形象、文化理念和经营思想的重要因素，企业形象设计直接关系到企业在市场中的影响力和知名度。一个成功的企业形象设计不仅需要充分诠释企业产品所包含的内容，还要能帮助企业在竞争市场中形成品牌效应，二者相互影响、相互促进，构建成一个系统才是最终的目的。
一、企业形象设计分析
（一）企业形象设计概念
从狭义角度说，企业形象设计是指设计者在充分了解企业的经营思想、文化理念、开发产品、推广策略等多种因素后，从文化、经营、传播等角度对上述因素加以筛选，从中找出最能代表企业产品存在价值和使用价值的因素加以综合，使之形成有别于其他企业产品的独一无二的视觉标志。从广义角度说，企业形象是设计者从不同角度对企业整体进行提炼和归纳，并最终形成的有别于其他产品的企业形象。成功的企业形象设计可以帮助企业在众多同类竞争对手中脱颖而出，在市场竞争中占有一席之地，同时也有助于增强企业产品的辨识度，符合现企业发展的战略推广要求。
（二）企业形象设计的意义
随着市场竞争的激烈化以及人们消费观念的转化，企业之间的竞争已由技术之争转为眼球之争。在产品选择多样化、表现形式多元化的今天，那些注重形象设计的产品往往能受到消费者更多的关注，而那些形象设计平淡、同一化严重的产品则会被忽视或淘汰。因此，创造一个既能体现企业经营理念和文化内涵，又能诠释产品所有有效因素的企业形象也就正成为现代企业经营发展战略所面临的新课题。成功的企业形象不仅决定着企业在市场竞争中的地位，也直接影响到企业的战略发展。
（三）企业形象整合的作用
是指为了企业能在视觉上对消费者形成强有力的冲击，留下深刻的记忆和印象，经营者和设计者会根据企业发展和营销战略，将与企业经营有关的内容加以归纳和综合整理，并以更全面、更完整的形式展示给消费者，从而在消费者群中形成情感共鸣和心理联系，帮助消费者更深入地了解企业。
二、品牌整合设计特点研究
（一）品牌整合设计的意义
随着经济全球一体化和市场竞争的日益激烈，许多企业开始大力推行品牌营销策略以增强企业产品在市场中的地位。品牌既是一个国家经济科技等综合实力的重要体现，也是企业产品在消费市场的影响力和知名度的直观反映，对品牌整合设计的研究就显得尤为重要。
（二） 品牌整合设计的内涵
品牌，是企业产品在市场竞争中形成的无形资产；品牌整合设计是经营者在对企业品牌整体内容进行系统分析研究的基础上，对品牌形象作出前瞻性的定位，通过提炼和归纳品牌的使用价值和功能价值，最终构建的完整的品牌传播体系。不同的品牌形象营销策略会使品牌在市场中的地位和影响力产生差异性。众多国际知名企业品牌之所以能在竞争激烈的市场环境中不断抢占先机，往往并不取决于产品本身，而在于其品牌形象在消费者中建立的有效持久的情感基础，而这也是品牌整合设计构建体系的基础。
（三） 影响品牌整合设计的因素
首先，在品牌整合设计过程中，企业经营者首先要对品牌整合所需内容，如品牌的影响力、地位、现有形象以及消费群体特点等进行深入了解，并在对比市场同类产品的基础上，根据现有的市场需求和消费观念，对品牌进行科学合理的整合设计。
其次，随着网络技术的快速发展，品牌识别方式已由单一的图形化转为更为丰富多元的形式表达，任意一种视觉属性如色彩、图形、字体等，都有可能成为品牌视觉的识别核心。在图像越来越多元化的年代，越简单、越清晰、越富有含义的视觉元素反而会被消费者在最短时间接受并加以记忆。因此，在整合品牌设计时，设计者在设计过程可对已经确定的识别主要因素加以重点突出和规划，使其能更好地传达品牌形象的内涵，反映其富有个性的表达内容。
第三，市场竞争的不断升级，也使消费观念和方式发生相应的变化。如何在激烈的市场竞争中始终占有一席之地，这就需要经营者对品牌的核心价值有清楚的认识，并能在品牌战略推广中加以重点突出和挖掘，使之能与消费目标群产生情感上的联系，获取消费群的信任，最终建立核心消费群。为保持品牌设计长久的生命力，经营者在构建核心消费群的同时，还要根据市场的不断发展构建潜在的消费群体，即在对市场进行科学调查研究的基础上，掌握关心产品并有意愿使用和购买产品群体的需求动向和消费愿望，寻找产品与目标消费群结合的切入点，建立联系、培养群体与产品之间的情感。
第四，网络时代在带给消费者更多选择和体验方式的.同时，也为品牌和消费者之间搭建了一个更方便、快捷的交流平台。经营者可根据网络时代的图形化特点，丰富与创新品牌视觉元素的表现形式，以跟进时代和市场的发展。品牌设计并不是固定不变的，它会随着时代和消费观念不断发展变化进行自我调整，以求更长远健康的发展。因此，当品牌设计不再能满足消费者需要，或在市场竞争中处于劣势时，经营者就需对品牌形象加以变化和改进，赋予更深的意义和更高的价值，使其保持活力。品牌形象的改进或再设计前提和结果都必须真正有利于商业竞争和企业发展。
三、企业形象设计与品牌整合设计的异同
企业形象设计和品牌整合设计的最根本目的，都是为了保证企业产品在市场竞争中的地位和影响力。虽然近些年我国的品牌意识和形象设计都有一定的发展和进步，但与国际品牌设计相比，仍存在很多问题。
（一）企业形象设计的缺陷
（1）设计思想和意识滞后，视觉元素的表现形式单一，缺乏市场前瞻性，不能很好地为企业推广服务。
（2）设计缺乏创新意识，受市场“规范和统一”因素影响，企业形象设计既无法满足消费者的客观需求，也不能适应快速发展的经济和市场推广的需要。
（3）设计缺乏独特性，产品模仿化和概念化较重，不能塑造独具特色的企业形象识别元素，不利于企业产品在国际市场的战略推广和品牌识别。
（二）品牌整合设计的不足
（1）设计模仿性严重，企业产品和品牌形象构建之间的区别较为模糊，在市场竞争中缺乏有效的竞争力。
（2）忽视了品牌整合设计的科学性，没能把握品牌设计与消费市场之间的关系，产品设计多以设计者或经营者的主观情感为中心，偏离了设计的科学性标准。
（三）企业形象设计与品牌整合设计的异同
（1）企业形象设计、品牌整合设计和目标消费群在一定的情况下存在于一定的系统体系内。如宝洁公司推出的洗发水系列产品，根据不同的目标受众，其产品形象设计也有所不同，如飘柔以护理发质为主的飘柔系列，其视觉识别与以去头屑为主的海飞丝就有所差别，但两种产品都带有宝洁公司的品牌标志。
（2）企业形象设计以体现企业经营理念和文化内涵为主，因此视觉元素和形象设计都以企业为中心展开；而品牌设计因其自身视觉元素设计的限制，在对企业产品形象进行形态、策略、推广等方面的调整时，就显得相对薄弱。品牌整合设计不仅弥补了企业形象设计这一缺陷，并因目标受众群的不同，还可直接建立更为有效的情感联系。
（3）品牌整合设计与企业形象设计是相互促进、相互影响的关系。企业形象设计是对企业整体以视觉形象加以体现，而品牌设计虽然也是视觉识别多元要素的组合，但却无法对形象设计中的标志、辅助图形等视觉属性加以表达。在市场没有统一设计规范的情况下，企业形象设计可以根据市场发展、企业自身要素的调整对品牌视觉的设计空间加以延伸和创新，从而为品牌整合设计提供更大的发展空间，为企业未来的视觉识别提供更多的可能性。
（4）品牌虽然是企业形象的外在表现，但在一定程度上，它又是独立于企业产品之外的设计体系，与企业形象设计以企业为中心不同，品牌形象设计可以不依赖于企业实体，它以消费群体为中心，其发展和构建都是建立在目标受众群的情感基础之上。通过国际大型品牌整合设计可以发现，在对产品进行战略调整时，他们并不是把企业形象设计中的识别要素，如图形、字体、标志等，与企业商品及相关活动加以重新整合，而是对营销方向和受众群加以调整，即从更注重市场转为更关注消费者的心理需求，并根据市场变化和消费观念的更新对产品进行调整。在新的市场经济中，企业形象设计与品牌整合设计并不是竞争和对立的关系，二者相辅相成，一个扎根于企业，一个扎根于市场，都对企业的健康发展有着重要的作用和意。
企业形象和品牌设计都是企业的无形资产，它们的优劣直接影响着企业商品在是市场中的竞争力以及企业的战略发展。设计者唯有正确认识二者之间的联系，运用科学合理的设计因素传达企业的文化内涵和经营理念，才能实现对企业产品知名度和品牌形象的推广，在未来的市场竞争中建立良好的产品形象和市场信誉，满足企业健康、可持续发展的市场需求。
二次置业调查方案 第5篇
关键词:房地产;投资;风险
中图分类号:F83文献标识码:A
一、房地产投资风险主要类型
(一)外部风险
1、宏观经济风险。宏观经济风险对于每个房地产投资企业都是不可幸免的。譬如说,当经济衰退,处于低速消沉时,社会对消费的需求也会大幅度减缩,这其中当然包括房地产。更有甚者,每当经济陷于低谷,消费减缩时,受冲击最大的往往是如汽车、房地产之类的长线耐用消费品,这时人们会修正在经济景气时制定的消费计划,推迟或干脆取消对耐用消费品的购买,造成房地产市场一时供大于求。
2、财政利率风险。财政利率风险多来自于利率波动的影响,因为很多人买房并不是全额付款,一般都会利用杠杆原则向金融机构申请抵押贷敖以解决一部分资金。如果是全额付款,自然也就不存在利率问题;如果贷款利率调低,则投资人的付息成本减少,当然大为有利。假如贷款利率上升,投资人所需要负担的贷款利息就可能是楼价本身的价值,此种情形对于一些财力有限的投资人来说,无疑是雪上加霜,加息有可能迫使他们放弃房地产。当然,如银行收回抵押房地产可以得到贷出款项的话,则投资人无须再负担任何责任。然而,假如房地产市场正处于低潮,银行在拍卖房地产时仍得不到足够的款项偿还抵押贷款时,则投资人仍需负一定责任。所以,投资者在策划置业计划和议价房地产时,必须把利率波动因素考虑进去。
3、市场风险。由于供求形势变化,引起市场竞争范围、竞争程度、竞争方式以及房地产市场性质、市场结构、市场发育等变化而导致的风险。譬如,当房价因供应短缺而上升时,开发公司便会纷纷兴建楼宇,但由于建筑需要一定时间,故此虽然待建楼的总体规模已经超出供应需要,但短期内楼价仍然会持续上扬。近年来,建筑业技术日渐先进,所以造成房地产能迅速供应市场,直接缩短了房地产循环的时间,也使得楼价波动变得更为频繁。
4、自然风险。由于自然因素的不确定性、不可抗性(如地震、洪水、风暴、火灾等)以及土地的自然地理和技术经济特性带来的风险。
(二)内部风险
1、经营风险。经营风险是由于房地产投资经营上的失误(或其可能性),造成实际经营结果偏离于期望值的可能性;经营风险起源于投资内部问题和项目的经济环境情况,如管理水平、管理效率低,使用经营费用超过预计值,空置率高,租金回笼等问题,都将使企业的营业收入小于预期值。经济环境可能不理想,对房地产的需求偏低,会产生比预期高的空置率。
2、财务风险。财务风险是指房地产投资者运用财务杠杆,在使用贷款的条件下,既扩大了投资的利润范围,同时也增加了不确定性、增加的营业收入不足以偿还债务的可能性。
二、房地产投资风险产生的原因
种种房地产投资风险的表现,究其产生的原因主要有以下几个方面:
(一)所掌握信息不全、不准,使得开发的房地产项目前期调查不周,测算不精,投资决策草率。所依据的信息不够准确,或前期调研不细,对购买力及项目的销售前景预期过于乐观,在运用中出现与当初的估计有较大偏差。如一些大城市,当前人们对住房最迫切的需求是“廉租屋”,以成本价并享受各种优惠折扣出售的公房,其次为经济适用型住房,最后才是高级公寓及别墅。这与消费者整体收入水平呈现“金字塔”型不无关系。而一些发展商至今仍心存“暴利”思想,受到消费者的冷遇。
(二)宏观形势出现意想不到的不利变化,由此引发多种风险。一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨,诱发建材价格上涨,工程造价跟着上涨;二是货币发行政策和银行信贷政策。如银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险;三是房地产供求形势的变化。目前,房地产供给严重不足的状况已成历史,如1993～1994年由于写字楼的严重匮乏,许多刚注册成立的公司不得不长期租住酒店,形成北京等地酒店的商务性客源持续高达35%的历史已一去不复返。房地产市场已出现供过于求,房价自然就要下降,销售难度增加,促销成本加大,期房销售几乎不可能;四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”,这对刚开发并需持续投入的房地产项目意味着不利。
(三)发展商主观上对房地产市场供求形势、房地产政策、金融政策的理解判断上出现偏差。具体表现为:发展商过分相信自己的“感觉”,而实际上“感觉”错了或反了。如有的发展商过分地相信自己会容易地找到“下家”,将项目脱手,而实际并未如愿;有的发展商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势,而没把开发的周期因素考虑进去,结果供求关系“此一时彼一时”,或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观,最终导致销售困难;还有的发展商过分相信自己的“道”(即通过“关系”拿到“好项目”的能力),而经营实力(开发实力、管理能力、行销能力)不足或较弱,项目运作中难于实现预期的经营业绩。
三、房地产投资风险的识别
如何正确估计和评价一宗房地产投资的风险呢?通常的办法是计算投资风险率,计算投资风险率方法很多。
(一)采用国际房地产投资业常用的三个指标来识别
1、投资房地产的营业率。一切能够带来收入的房地产都必然发生经营费用,以利润来维持其赚钱的能力。营业率被用来判定投资报告的净营业收入是否具有现实性。计算公式为:
营业率=年营业总费用/年计划总收入
据有关调查数据表明,新公寓楼营业率在38%～40%之间是可行的。办公楼、商业楼有不同的营业率。营业率太低说明投资方案中有些成本费用没有考虑。太高则说明管理不善。太低或太高都说明风险大大。
2、偿债收益比。营业净收入是扣除所有成本费后的收入,是偿还债务资金的基本来源。它和偿债责任的比率反映了借款人偿还贷款的能力。
偿债收益比=营业净收入/要求的年偿债额
偿债收益比数值越小,该项借款投资的风险越大;反之,则风险越小。住宅资产的偿债收益比一般要求超过1∶2才被认为是安全的。
3、保本占用率。保本占用率是计算房地产安全性的另一重要指标。其计算公式为:
保本占用率=(年营业总费用+要求的年偿债额)/年计划总收入
保本占用率越高,投资风险越大。可以接受的住宅资产的保本占用率一般为85%～90%。
二次置业调查方案 第6篇
一、房地产市场调查在项目中的地位
我国房地产市场进入21世纪后，房地产企业开始面对激烈的市场竞争和差异化、区域化的市场需求。市场调查开始受到房地产企业的重视，特别是在项目拿地、规划设计和营销阶段，房地产企业都需要经过深入的市场调查，理清项目所在市场的脉络和发展方向，根据市场状况抓住有利时机，使项目内部收益率达到最大化。由于房地产产品、市场不同于其他行业，所以房地产市场调查在整个房地产项目运作阶段所体现的地位也有所不同。
1、房地产市场调查是获取市场信息的重要渠道根据西方经济学理论，市场经济受供求关系的影响，商品的买方和卖方共同决定市场。房企通过房地产市场调查，一方面可以了解到产品的供应结构、存量、去化周期、年竣工量等重要的市场供应信息。另一方面，可以掌握市场购房者的需求偏好、购买力及居住习惯等因素。
2、房地产市场调查是项目决策的重要依据随着房地产市场竞争越来越激烈，房地产企业对每个项目的决策都将影响着企业未来的发展，所以项目的决策将日益谨慎。房地产市场逐渐转向买方市场，了解市场真实情况成为决策的重要一步。另外，房地产市场具有多样性和实效性，不同的时间、城市房地产市场均呈现出异质性，所以在项目开发过程中必须时时掌握市场情况，时刻根据市场变化调整开发、销售策略。
3、房地产市场调查贯穿项目营销全程房地产企业开发的最终目标是企业盈利，将生产出来的产品销售出去，而房地产营销往往是房地产企业工作中的重点。房地产市场调研贯穿于市场营销管理全程，如图1。
二、STP策略对房地产项目的作用
随着房地产市场的发展，业内专家逐渐把房地产概念营销划归为STP策划，形成一个完整的房地产项目STP策划。
1、市场细分(S———Segmentation)对项目的作用市场细分需要根据市场调查的结果，对城市内潜在消费群体进行划分，细分出若干个市场。如万科根据不同的维度将客户细分为五大类，核心型家庭、注重自我享受的社会新锐家庭、关心健康的幸福晚年家庭、价格敏感的务实家庭和彰显地位的成功家庭。企业对市场细分的准确与否将影响后期项目客群定位的准确性和后期项目销售进度。
2、目标市场选择(T———Targeting)对项目的作用目标市场的选择是企业根据市场调查，对细分市场进行评估之后，决定项目要进入的某一细分市场。开发商根据确定细分市场，对项目销售策略进行系统的制定。目标市场选择的成败决定项目未来销售成败，并且在项目策划过程中，对项目决策起着至关重要的作用。
3、产品定位(P———Positioning)对项目的作用房地产项目产品定位主要从项目的案名、使用功能、档次、主题、价位等进行确定，每一个维度都能体现出项目针对的目标市场。产品定位的主要功能是吸引潜在客群购买项目产品，通过各种策略提高项目附加值、溢价率，增加项目销量。
4、概念营销对项目的作用概念营销主要是通过对房地产项目卖点提炼，赋予项目一定的概念吸引消费者，引导消费观点。在信息爆炸的年代，产品之间的差异性逐渐缩小，概念营销不仅可以为项目在销售过程中提供依据，保证销售方向不发生偏离。另外，概念营销还能体现产品的综合设计创意，使产品赢得买家的认同，提高项目附加值。
三、房地产市场调查对项目STP策划的影响
房地产市场调查对项目的影响是持续的、全程的，其中项目STP策划前和策划过程中对市场调查依赖度更高。
1、房地产市场调查影响市场细分准确性市场细分是对影响房地产市场的因素进行重新归类的过程，需要进行大量的市场调查。由于不同的产品市场对市场调查的要求不同，本文以常见的住宅市场为例，讨论住宅市场细分过程中市场调查的重要性。住宅产品在市场调查过程中需要详细的调查细分市场中的人口、区位、消费心理与行为。其中，人口调查是市场细分的基础，包括年龄、家庭结构、收入水平、文化程度等。这些因素决定购房者的住房偏好，如果市场调查数据不准确将使细分市场出现偏差，影响项目准确定位。
2、房地产市场调查决定目标市场选择目标市场选择受市场规模、区域社会经济条件、风险性因素和政策性因素的影响，这些因素的获取和分析均需要通过市场调查获取。而在选择目标市场的过程中需要遵循四项原则①:①能够系统地考察各个细分市场，从而了解全局，更好地把握市场机会。②能够系统地考察一个项目，就其满足特定的细分市场需要进行项目策划。③能够从技术、经济、管理角度，对项目策划方案进行全面的论证与评估。④能够对项目投资及投资方案做出科学的决策。四项原则中前三项要以房地产市场调查为前提，第四项间接以房地产市场调查为前提。无论是影响目标市场选择的因素，还是目标市场选择遵循的原则均以房地产市场调查为前提。
二次置业调查方案 第7篇
一、调查目的：通过了解大学生个人理财情况，从而帮助其制定合理的个人理财方案。
二、调查对象：在校大学生
三、调查项目：个人信息情况调查
个人理财现状
个人理财认识
四、调查时间：20xx年x月
调查期限：30天
五、制定调查的组织实施计划
（一）调查机构：成立临时调查小组（10人左右）
（二）调查步骤：
1、制作调查问卷
2、分发调查问卷
3、回收调查问卷
4、分析总结
5、写调查报告
（三）人员及组织训练：
1、调查组员认真了解调查问卷的内容
2、人员分成5组，分别在学校各个人口密集场所发放调查问卷
3、调查小组成员及时回收调查问卷，并汇总后及时上交
六、调查方法：采访法（调查问卷）
调查问卷：
个人理财调查问卷
亲爱的朋友： 十分感谢您参加本次调查。这只是一些关于大学生对个人理财的'态度.观念.看法和做法，不涉及您的个人隐私，调查结果用于纯学术研究性目的，谢谢合作。
个人信息情况调查 1、您的性别（ ）
A.男 B.女
2、您所在的城市类型（ ）
A.繁华大都市 B.大型城市 C.中型城市 D.中小型城市
3、您现在就读大学的哪一年级？（ ）
A.一年级 B.二年级 C.三年级 D.四年级
4您的专业方向是什么？（）
A.哲学 B.经济学 C.法学 D.管理学 E.工学 F.理学 G.医学 H.农学 I.教育 J.文学 K.历史 L.艺术 M.其他
5、您每个月所需生活费的来源（多选）是（ ）
A.父母提供 B.勤工助学 C.奖学金 D.课余做兼职 E.其他
6、您每个月的生活费用大概是多少（ ）
A .500元以下 B. 500到750元 C. 750到1000元 元以上
个人理财现状
7、您在一个月的生活费中，食品方面（包括零食饮料）的支出大概是 （ ）
A. 300元以下 元 元 元以上
8、您每月生活费是否有结余（ ）
A.有 B.月光族 C经常入不支出
9、如果有，有多少？（ ）
元以下 元 元 元以上
10、您会怎样处理？（ ）
A.存起来 B. 丰富精神生活 C.改善物质生活 D.进行投资活动
11、您是否有投资个人理财产品？（ ）
A.是 B.否
（如果是，请回答一下12-13题）
12、请您选择您过去或现在投资个人理财产品的种类：（ ）
A.存款 B.商业保险 C.银行个人理财产品 D.股票 E.其他
13、您投资个人理财产品的年平均收益属于以下哪一项？
元以下 元 元 元以上
个人理财认识
14、您认为您自己的理财能力如何？（ ）
A.花钱没计划 B.一般 C.较强理财能力
15、您现在认为理财的首要目标是? （ ）
A.盈利 B.保值 C.合理花钱 D.其他
16、您认为个人财务管理能力对自己在适应未来社会工作中的作用如何 （ ）
A.无所谓 B.作用不大 C.作用很大 D.生活必需技能
17、您对个人财务管理方面知识的了解程度如何？ （ ）
A .十分了解 B .知道个大概 C .不太清楚 D.完全没概念
18、是否希望有一个针对大学生理财方案（ ）
A .迫不及待 B.需要 C.一般 D.不需要
19、请您谈一下对个人理财的理解？
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二次置业调查方案 第8篇
一、调查目的
全面了解和掌握相关城市新建住宅和二手住宅销售价格及其变动情况，为做好国民经济核算和房地产市场调控工作、满足社会公众需要提供基础统计信息。
二、调查任务
按月调查和收集相关城市新建住宅和二手住宅销售价格、面积、金额等相关基础资料并计算价格指数。
三、调查城市及范围
（一）调查城市。
调查城市包括直辖市、省会城市、自治区首府城市（不含拉萨市）和计划单列市（共35个），以及唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、扬州、徐州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄樊、岳阳、常德、惠州、湛江、韶关、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理等城市（以下简称“其他35个城市”）。
（二）调查范围。
调查范围为70个大中城市的市辖区，不包括县。
四、调查方法与调查内容
（一）新建住宅销售价格的调查方法与内容。
⒈直辖市、省会城市、自治区首府城市（不含拉萨市）、计划单列市等35个城市新建住宅销售价格、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据，不再另作调查。
新建住宅交易的网签数据内容，主要包括：住宅所在项目（楼盘）名称、项目地址、幢号、总层数、所在层数、住宅结构、建筑面积、成交总价（合同金额）、签约时间等。
⒉暂时不能取得网签数据的其他35个城市，新建住宅销售价格根据统计系统房地产开发统计报表中各个项目的分类销售面积和金额数据计算，不再另作调查。
（二）二手住宅销售价格的调查方法与内容。
⒈二手住宅销售价格的调查方法。
二手住宅销售价格调查为非全面调查，采用重点调查与典型调查相结合的方法，按照房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的`方式收集基础数据。
为保证二手住宅价格调查的科学性和可靠性，在选取房地产经纪机构和住宅样本时遵循以下原则：
⑴选取房地产经纪机构要注重代表性。为保证调查资料的可靠性和连续性，要统筹考虑各种因素，选择规模大、实力强、营业额占当地总营业额比重较大、经营状况比较稳定的房地产经纪机构，并尽量兼顾内资、港澳台商投资、外商投资等不同注册登记类型。选取的房地产经纪机构的总营业额一般应占当地二手住宅总营业额的75%以上。房地产经纪机构应按规定内容和要求填报调查表。
⑵选取住宅样本要兼顾不同地理位置。综合考虑住宅类型、区域、地段、结构等统计口径的一致性，保证上月、本月价格同质可比。由于存在级差地租，不同地理位置的住宅单位面积价格差异较大。在选取住宅样本时，要分区域（辖区）、分类型从上月及本月销售的住宅中分别选取销售量（套数）所占比重最（较）大、同质可比性和代表性强且交易时间最接近每月15日的一套住宅。如每月15日前、后两日均有同质可比住宅时，选取后者作为样本住宅。
⒉二手住宅销售价格的调查内容。
成交住宅所在小区或社区名称、位置、住宅类型、住宅所在区域、住宅所在地段、本月销售面积、本月销售金额、样本住宅上月销售单价、样本住宅本月销售单价等。
五、指标设置
（一）新建住宅。
设置保障性住房和商品住宅两个类别。保障性住房，是指享受国家相关优惠政策、出售给城镇中低收入居民家庭的新建住房，包括经济适用住房、限价商品住房等保障性、政策性住房。
商品住宅类下设90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三个基本分类。
（二）二手住宅。
设置90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三个基本分类。
六、价格指数的计算方法
（一）新建住宅销售价格指数的计算方法。
⒈各城市基本分类月环比价格指数。
计算步骤与方法：第一，计算某一新建住宅项目90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三个基本分类的环比指数；第二，采用双加权计算全市三个基本分类的环比指数，即分别利用本月销售面积和金额作为权数计算价格指数，然后将两个价格指数再简单平均计算；第三，计算保障性住房环比价格指数，计算方法与商品住宅基本分类计算方法一致。
具体计算过程为：
⑴计算各项目各基本分类（90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上商品住宅和保障性住房）本月及上月平均价格。
本月及上月平均价格计算公式为：
⑵计算各项目各基本分类（含保障性住房）月环比价格指数。
①连续性销售项目和新开项目环比价格指数的计算。
连续性销售项目是指，该项目本月和上月对应分类都有成交记录；新开项目是指，该项目本月第一次进入市场销售（本方案中连续四个月没有成交记录的在售项目也视为新开项目）。
对于新开项目，需对上月该项目各分类平均价格进行评估，具体评估方法如下：如果新开项目附近区域存在可比在售项目，则按照该可比项目对应分类成交价格评估新开项目上月价格；如果没有，则根据区域、地段、价格同质可比原则，选取与该项目位置属同一级别区域的相似项目，按照其对应分类成交价格评估新开项目上月价格；如果上述项目都不存在，则根据该项目附近区域内本月二手住宅交易价格变动幅度或有关价格数据变动幅度进行评估。
连续性销售项目和新开项目基本分类环比指数计算公式为：
其中： 为第i个项目第j基本分类t-1期（上月）平均价格（对于新开项目则为评估的平均价格）， 为t期（本月）平均价格。
② 间断性销售项目环比价格指数的计算。
间断性销售项目是指，由于市场供求变化等原因导致该项目当月有交易，对应分类上月没有交易，而在上月之前的两个月内曾经有交易的项目。
对于该类项目，依据项目上月之前两个月内离本月最近的各分类成交数据计算各分类平均价格，再利用下列计算公式计算基本分类环比价格指数：
⑶计算全市基本分类（含保障性住房）月环比价格指数。
⒉各城市基本分类以上类别价格指数。
⑴定基价格指数的计算公式（注：以20xx年为基期，即以20xx年平均价格为基期价格、20xx年销售面积为基期销售面积）。
⑵月环比价格指数的计算公式。
⑶月同比价格指数的计算公式。
（二）二手住宅销售价格指数的计算方法。
⒈各城市基本分类月环比价格指数。
⑴ 计算各基本分类中选中的二手住宅的环比指数。
计算公式为：
（2）计算全市基本分类环比价格指数。
采用双加权计算全市各基本分类的环比指数，即分别利用本月销售面积和金额作为权数计算价格指数，然后将两个价格指数再简单平均计算。
计算公式为：
⒉各城市二手住宅销售价格指数的计算方法同各城市新建住宅价格指数。
七、数据资料的报送规定
（一）网签数据。
直辖市、省会城市、自治区首府城市（不含拉萨市）、计划单列市等35个城市房地产管理部门要按照《关于加强协作共同做好房地产价格统计工作的通知》（国统字〔**〕93号）规定的内容与时间向当地国家_调查总队或调查队提供自然月度基础数据。相关调查总队、调查队将当地房地产管理部门提供的上个自然月新建住宅交易网签数据用专用存储设备拷贝，并按照统一规则进行标识。
（二）二手住宅报表数据。
各有关城市房地产管理部门、房地产经纪机构等要按照国家_规定的内容与时间向当地国家_调查总队或调查队提供自然月度基础数据。
（三）资料上报时间和上报方式。
国家_各调查总队在对相关城市的原始数据和汇总数据进行审核评估后，于每月8日前按照规定的数据传输方式与要求上报国家_。
二次置业调查方案 第9篇
关键词：房地产项目；规划设计；出新机制；设计方式
前言：房地产设计管理直接关系着房地产项目的成败。房地产市场需求的变化导致了不同时期开发商对规划设计内涵的不同理解。在房地产发展初期，房建单位在设计上主要关注的是房型，考虑如何改变过去住宅设计上的不合理因素。比如何把厅做大，如何考虑动静分区，改变小居室，小客厅式的住宅等等。后来，关注的重点又在环境方面，于是出现了大广场，大绿地，河南周口市的许多项目都是这样的。因此说，规划设计始终是在围绕市场需求而发展的。随着房地产市场的成熟和规范，开发商越来越重视前期的规划设计，作为管理规划部门，要有明晰的设计程序，应重点围绕以下三个要点进行控制。
1规划的调查和研究
一个地产项目的成功运作，归根到底是市场需求的结果，而市场需求的发展和变化在很大程度上是由发展商的引导和媒体的渲染促成的。其中，前期规划设计阶段是项目运作的龙头和开端，它包含了房建单位最初的投资决策、目标分析和项目定位以及市场供需关系的深入研究，项目产品将来的顾客对象的特征，地区、年龄、收入、工作、性别等。没有周密的调查资料，就无法了解房地产市场的现状情况以及产品的分布和竞争特点，也就无法进行项目的正确定位，规划设计也就如无源之水。作为房建设计者，要做好当地房地产市场的调查、基础资料的收集工作，建立起动态的资料补充和修正机制，以期随时准确反映房地产市场的变化趋势和发展特点，并能及时反映到项目的规划设计中，在实施前或实施中能快速适应市场的细微变化。
规划要具备专业知识土地开发和建设总是城市规划的一部分，购买土地之前一定要弄清城市的总体规划和详细规划情况，要与当地城市的规划设计院和管理者保持亲密的关系，对城市的现状、规划结构和发展计划以及城市的战略要有深入的研究，要结合土地储备和规划选址通盘考虑，比如，公司要树形象，先上短而快的项目，就不能在城市郊区选址，最好选择城市新开发密集区或中心商业区，因为是城市鼓励优先发展的地段，而且可能较多的地产公司聚集在一起，如果有精心策划，建成精品，会很快打开局面，为公司树立良好的公众形象。当然，如果有好的市场追捧，选择在城市的边区进行开发，也未必不可，只要踏准了市场的节奏，有鲜明的主题和优秀的规划设计，再加上优质的施工建设必会赢得消费者的青睐。项目的实施要与城市近期建设和中远期发展保持同步，期待政府大规模开发带来的商机。
规划必须符合项目定位规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。楼盘建成是让人住的，设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。背离定位就会做出完全不能用的方案。另外，在进行规划时，要避开规划的细节和争议地，从规划专家的角度进行思考，要着眼于那些有潜在规划价值和市场潜力的地段进行周密的调查，要尽可能想得更远一些，几年后该地段的预测情况，要从规划的战略发展中，而不是从规划的细微出，寻找市场的价值和投资点。所以，地产单位在战略布局时一定要结合城市的总体规划和发展战略进行安排，否则就成为无源之水。为此，一个好的规划设计，必须在深入细致的市场调查后，在占有第一手基础资料后，并经过多方面、全面细致的分析研究后，才能和市场紧密结合起来。
2房地产项目规划应具备的标准
一个项目的成功标准应该包括以下几个方面：
首先要满足感官的舒适性，包括建筑外檐立面，园林规划等方面；其次是便利性。配套设施的实用性和前瞻性也是一个标准。有些配套设施是不是多余，住户能否付担得起，这是一个是否经济的问题。配套设施是否实用，是否有前瞻性，满足未来小区居民的生活需要，这些都是开发商应该重点考虑的问题。房建设计过程中，对比较复杂的问题要与设计人员进行面对面的沟通和商量，必要时，房建单位要派驻工程师与设计人员一起参与设计，对设计中出现的问题，房建工程师可及时向领导汇报寻求解决方案或意见，就设计规划中的关键问题进行讨论，寻求解决方法或意见，以便于下一步设计的继续。在中标设计方案调整过程中，需重新研究和确定这些概念，如总体人口规模、交通方式选择、停车比、人车分流、容积率、建筑层高及分期建设等。项目的商业设施摆在什么位置，要让住户感觉到便利，使小区居民在购物出行等方面享受了到便利；第三，是园林的趣味性和参与性。国外有些小区做的就比较好，绿地可以随便进入，参与性强。第四，配套设施的经济性，实用性和前瞻性也是一个标准。有些配套设施是不是多余，住户能否付担得起，这是一个是否经济的问题。配套设施是否实用，是否有前瞻性，满足未来小区居民的生活需要，这些规划都是房建单位应该重点考虑的。
高水平、善沟通的设计规划对于规划设计，房建单位从市场的角度考虑的事情比较多，而政府主管部门更多地是从社会、生态、经济、环境等因素来考虑。在双方关系的协调上，政府部门应明确哪些是应该管的，而且必须要管好。而房建单位在规划设计上也要有更多的自，房建单位必须清楚自己能在一个什么样的范围内对规划设计可以做出调整。同时，要相信市场力量会促使开发商拿出更好的产品来。开发商在追求利润的同时，必须符合市场的要求，符合消费者的品位和消费能力，在这种情况下建造更多的多姿多彩的建筑。
3规划出新的机制和设计方式
二次置业调查方案 第10篇
一房地产市场运行基本情况
(一)房地产开发投资持续增长，住宅建设速度加快.
一是房地产总投资额持续增长.年上半年,全市共完成房地产开发投资44505万元，同比增长39%；二是住宅建设速度加快,年上半年,全市商品房新开工面积达万元平方米，同比增长37%；商品房竣工面积万平方米，与去年同期持平，其中商品房住宅新开工面积平方米，同比增长48%；商品房住宅竣工面积万平方米，同比增长12%.
(二)商品房供求结构趋于合理，价格基本稳定.
1、商品房销售总面积增加，价格趋于合理.年上半年，全市共批准预售商品房面积万平方米，同比下降，而实际销售面积达万平方米，同比增长，销售金额达万元，同比下降，且中心城区的申报价格稳定在850元/平方米左右.
2、住宅类商品房销售势态良好，年上半年，全市共批准住宅预售面积为万平方米，占预售商品房总量的，而实际销售面积达万平方米，同比增长，销售金额为14572万元，同比增长.
3、商品房空置率有所上升.年上半年,全市累计空置房万平方米,同比增长26%,但空置房主要集中于营业用房中,且营业用房在可售商品房总量中所占比例较小,故其空置比例仍基本合理.
4、商业营业用房需求量下降.年上半年，全市共销售商业营业用房面积达万平方米，同比下降，销售金额达万平方米，同比下降.
5、经济适用房建设力度加大.1---6月共批准建设经济适用房7万平方米，竣工面积突破12万平方米.
6、廉租房建设步伐加大.《六盘水市廉租房住房管理办法》已经政府批准，目前正处于逐步实施阶段.
(三)房地产市场机制逐步完善，管理日趋规范化，制度化.
1、产权产籍登记管理等业务大幅增长.1---5月共完成产籍管理归档2138宗，面积万平方米，交易金额元，同比增长，且其它相关业务量也呈现不同层次的增长.
2、继续开展房地产权属登记管理工作创先达标活动.
3、加强整顿和规范房地产市场秩序，查处违法违规行为，对个别违规企业给予了处罚.
4、积极开展房地产市场调查研究工作定期对房地产市场运行情况作出认真分析,年上半年共完成房地产市场运行分析报告2篇.
(四)房地产金融放贷力度稳定，为房地产市场建康发展提供坚实后盾.
年上半年，全市共办理房地产抵押登记2055宗，抵押贷款面积万平方米，抵押权利价值万元，同比分别增长、和.
二存在的问题
(一)企业实力弱，规模小、经验不足、专业技术人员缺乏、经营管理水平不高,自有资金不足,对金融机构依赖性强,风险防范能力差.
(二)住房分配货币化进度慢,住房补贴资金的财政供给体制不健全,存量房物业管理工作难以配套等问题的存在,导致潜在的住房需求没有充分调动.
(三)房地产市场宏观调控力度不够大,与各相关职能部门的协调工作尚需进一步加强.
三、加强房地产市场宏观调控的建议
(一)加大住房供应结构调整力度，稳定房价，建立健全住房供应体系
1、进一步完善住房供应政策.
一是按照市场供应结构与需求结构相适应的原则，结合当地经济发展水平、居民住房状况和居民承受能力等因素,合理确定各类住房供应比例，对高档商品住房、普通商品房、经济适用房实施分类别供应的政策导向，逐步形成以普通商品住房为主体的多层次的住房供应体系.二是合理确定住房对象,高档商品住房主要面向少数高收入家庭，普通商品住房主要面向广大中等收入家庭，经济适用住房面向城镇中低偏下收入家庭，廉租住房面向城镇最低收入家庭中的双困户.
2、加强对经济适用房的建设和管理.
一是认真落实《六盘水市住房分配货币化改革方案》和《六盘水市住房分配改革方案实施细则》有关要求,加大经济适用住房的优惠政策和管理办法的实施力度.二是坚持经济适用房保本微利的原则,严格按照_《关于大力发展经济适用房的若干意见》中关于经济适用住房价格的八项因素,核定经济适用房的销售价格.三是结合我市普通商品住房价格、购买对象征可支配收入等因素,合理划分收费标准,确定指导价格,并向社会公布,广泛接受监督.四是经济适用房按照政府组织协调、运作的模式,实行项目招投标,并严格控制户型面积.
3、增加普通商品住房供应，适度控制营业用房及高挡商品住房建设.
一是根据市场需求，加快普通商品住房建设，尽快提高其市场供应比例；二是合理确定营业用房、高档商品住房和普通商品住房的划分标准和供应比例，提高营业用房和高档商品住房门槛,严格控制营业用房、高档商品房项目审批，适当提高项目资本金比例和预售条件.
4、逐步完善廉租住房制度.对城镇最低收入家庭的“双困户”发放租赁补贴.
(二)加大金融支持和监管力度，协助金融机构强化房地产信贷管理
1、协助金融机构加强对房地产贷款的监督管理.
一是积极支持房地产市场结构调整，加大对运作规范、信用等级高的房地产开发企业和房地产项目的信贷支持，尤其要支持经济适用住房和普通商品住房的开发建设，重点满足中低收入家庭的购房要求.二是加强房地产项目贷款的审核和管理，对商品房空置量大、负债率高的开发企业贷款要严格审批并重点监控..三是积极协助金融机构加强团结对信贷资金的监控，妥善处理各种违规贷款，切实防范化解房地产信贷风险，维护金融秩序的稳定.
2、加大住房公积金贷款力度.要简化手续、减少环节、降低费用、缩短时限，大力发展住房公积金委托贷款，提高住房公积金的使用率和职工购买力.
3、逐步建立个人住房置业担保体系.一是鼓励成立独立规范的住房置业担保机构，实行企业化管理、专业化经营、市场化运作.二是积极开拓融资渠道，吸收优质房地产开发企业资金等民间资金的介入，鼓励其为中低收入家庭住房贷款提供担保，支持个人住房消费.
(三)标本兼顾综合治理，整顿和规范房地产市场秩序
1、整顿和规范房地产市场，严格查处各种违法违规行为.
一是重点查处房地产开发、交易、中介服务和物业管理中的各种违法违规行为，对违反城市规划、蚕食土地收益、无证或越级开发、合同欺诈、面积缩水、虚假广告等行为要从严查处.二是积极开展调查研究工作,定期对房地产市场进行整顿和规范，发现问题及时处理，为房地产市场的健康持续发展创造良好的环境.三是按照审批权限与责任挂钩和“谁审批谁负责”的原則，建立责任追究制度.
2、完善房地产信息系统和预警预报体系.
一是逐步建立和完善全市房地产信息网络系统，做好房地产开发企业和执（从）业人员信用信息登记入库工作，将企业的基本情况、业绩情况以及不良行为记录在案，向社会公开，形成房地产市场监管的长效机制，引导房地产开发行业形成“诚信为本，操守为重”的良好职业道德.二是建立健全房地产市场的预警预报体系，稳定房地产市场，稳定房价.
3、加强对房地产开发行业的管理.
一是要按照现代企业制度的要求，加快企业改制步伐，指导各开发企业的改革、改制工作.二是严格控制开发企业的数量，对无开发实力、业绩较差及存在严重违法违规行为的开发企业，取消其开发资质；三是积极支持具有资信和品牌优势的房地产企业的发展,培育龙头企业.
4、深化房改工作，积极活跃住房二级市场.按照统一政策、统一程序、统一市场和统一物业管理原则制定合理政策，鼓励职工已购公有住房上市交易，促进住房二级市场发展的市场化，进一步完善房地产市场.
5、规范发展市场服务.
一是加强对房地产买卖、租赁、抵押及中介机构的管理，规范房地产中介市场，严格中介机构和中介从业人员市场准入制度.二是健全房地产中介服务市场规则，严格执行房地产经纪人、房地产估价师执（职）业资格制度，为居民提供准确的信息和便捷的服务.
(四)加强和改进对房地市场的指导和监管，搞好房地产市场的综合治理工作
二次置业调查方案 第11篇
活动目标：
1、通过实地观察、调查访问、查阅报刊、上网搜索等途径搜寻相关资料，了解家乡环境的现状以及保护环境所采取的措施。
2、初步学习整理、运用资料的基本方法，能选择恰当的形式展示成果，促进听说读写能力的整体发展，体会到在活动中学语文、用语文的乐趣。
３、主动承担小组内的调查任务，增强合作意识。
４、体会保护环境的重要意义，提高保护环境的意识，并深入思考“我”能为保护家乡的环境做些什么。
５、策划并开展小组活动，商定并填写简单的计划书，学习整理资料，展示活动成果。
活动重难点：
1、初步学会整理、运用自己的方法，展示活动成果是本次活动的重点。
2、通过本次活动，体会到保护环境的重要意义，提高环境保护的意识。
3、培养学生的动手能力、合作能力、组织能力、口语交际与习作能力。
活动准备：
1、指导学生分组并制定调查计划。
2、指导学生收集填写好调查，并对所收集的资料进行分析整理。
3、指导各小组调查把调查的情况转变为文字写成建议书，并制作宣传环境保护的手抄报或标语。
活动过程：
第一部分：活动指导
一、看图激趣导入
1、今天，老师请同学们欣赏一组家乡的风光图画，相信大家一定会被家乡美丽的景色所陶醉。（播放配有音乐及解说的风光图片）
看着同学们个个看得如痴如醉的，就知道我们的家乡很美，我们都十分热爱自己的家乡，那我们的家乡什么风景最美？
生交流家乡的美景。
过渡：没错，我们的家乡是著名的水乡，一河两岸的风光是一道迷人的风景线，今天老师就带同学们去看看家乡的小河，（出示一瓶水让生观察）
提问：家乡的河水是怎样的？
2、展示环境污染的图片和感情朗读相关的文字资料。
提问：从这些图片你感受到什么？
3、总结：这一组图片深深地震撼着我们中的每一个人，那么，你们希望我们的家乡也出现这种情况吗？你们知道我们的家乡环境有没有受到破坏呢？我们的空气、水有没有受到污染呢？就让我们开展一次综合性学习活动，调查一下家乡的环境吧。
二、研讨综合性学习的实施方式
1、请大家自由阅读课本21页内容，用自己喜欢的方式阅读导言。
2、读了导言你知道了什么？（师相机板书）
（生思考后交流、汇报）
3、你对家乡环境出现的什么问题感兴趣，想去调查？
（先小组交流后班上汇报）
4、从刚才的讨论中可以看出大家都很关心家乡的环境，可是我们还不知道什么样才算环境受到污染？对于有哪些行为会引起污染还不够了解？这个问题我们要怎样解决？
（生思考后讨论交流调查活动开展的方法）
5、现在请同学们针对自己感兴趣的问题制定调查方案。然后跟同桌交流。
6、关于家乡的环境同学们有很多想知道，需要我们多方面深入调查，那就找找你的小伙伴大家认真的商量商量，一起制定一个活动计划开展我们的活动。
（学生按共同的兴趣自愿组合成三到五人的活动小组，选定小组组长）
7、小组讨论，确定小组具体的活动内容。（教师巡堂指导分工和主题的选定）
三、制定展示方式和内容
1、通过活动同学们一定会有不少的收获，你们打算用什么方法向同学们展示你们小组的活动成果。
2、生小组内讨论后班上汇报。
四、教师小结
这次活动一定能让我们更具体的了解家乡的现状，也让我们明白保护美丽的家乡的重要性，让我们同心协力从小做起从我做起，做家乡环境的小卫士，把家乡建设得更美好。
第二部分：开展活动
1、学生利用课余时间分工合作进行调查活动，遇到困难小组讨论解决，如果解决不了可以请老师或家长帮忙。
2、合作整理调查的图文资料，填写调查报告，按小组商量的形式展示成果。
第三部分：成果展示
一、导入。
1、播放家乡过去的风光短片，让学生看后谈感受。
2、通过短片我们了解了家乡过去的环境，那么现在的家乡环境是怎样的？这节课就让同学们用事实说话，展示综合性学习的成果，给大家介绍家乡的现状。
二、汇报交流。
1、默读口语交际导语，明确交流内容和要求。
2、各组展示活动成果，互相交流，提出修改建议。
（1）指名一组上台展示搜集的`资料，先对资料作适当的说明，说明为什么要选取这些资料，是怎么搜集来的，然后对资料的内容作较具体的介绍。
（2）下面的同学可向上来介绍的同学提出自己感兴趣的问题或某些建议，介绍资料的学生可适当答辩。
（3）按照上一方法，全班以小组为单位进行互相交流。
3、根据同学意见，对自己小组的图文进行适当的修改。
4、各小组派代表班上汇报调查成果，其他成员补充。
三、谈收获
1、同学们在这次活动中发挥了团结合作的精神，对我们家乡的环境进行了具体的调查，通过这次活动同学们获得了那些收获？
2、小组交流或班上汇报。
3、通过这次活动我们对家乡环境的现状有了一个比较全面的了解，所以请同学讨论一下：我们应该为保护家乡的环境做点什么。
4、学生讨论提出保护环境的方案，并写成一份建议书。
四、活动评价
1、每个同学以《活动评价表》为标准，对各组成果进行认真的分析比较。
2、同学对各小组成果进行评议打分。
3、教师对各组的成果进行评议打分。
4、评选出最佳成果和小组。
5、制定班上成果展示方案。
五、活动总结
1、教师小结出搜集这方面材料的方法。鼓励学生把这种方法运用到以后的学习生活之中。
2、进行思想品德教育，进一步增强学生保护环境的意识，能为保护环境做出自己的努力。
二次置业调查方案 第12篇
1、确定我省高考综合改革启动年份的影响因素有哪些?
我认为我省作为一个高考大省，考生人数众多，每年的各批次录取分数线在全国都属于上游层次。影响高考综合改革启动年份的因素我认为有：一是高考改革方案的提出与我省教育现状是否相符;二是大学录取政策的调整是否及时匹配;三是试点省份高考综合改革是否成功，社会是否认可。四是考试科目的设置是否简单可行，高中学校的可操作性如何。
2、高中学生学业水平考试选考科目参加两次考试是否可行?如可行，两次考试分别安排在什么时间合适?
学考选考科目参加两次考试可行，一方面多一次机会，另一方面也能让学生引起重视。两次考试的时间，分别在4月和10月进行，给学生充分的准备时间。
3、高中学业水平考试成绩在高考录取中的使用：
(1)如何设置选考科目等次?各等次的比例和分差如何划分?依据是什么?
选考科目等次以学考成绩合格为赋分前提，根据事先公布的比例确定等级，例如可以细化为A+、A、B+、B、B-、C+、C、C-、D+、D、E共11级，分别占5%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、10%、5%。其中，A+为满分100分，相邻两级之间的分差均为3分。等次细化以后也可以体现出学生成绩的高低，以3分为一个分差也可以体现出区分度。
(2)如何确定选考科目成绩占高考总成绩的权重(即选考科目计入高考总成绩的分值为多少)?
选考科目以选择3门为例，我认为每一门满分定为100分，高考成绩总分为750分。
(3)如何确定学业水平考试成绩的有效期?
学考成绩可以以两年为有效期。
4、高考录取批次和录取模式(如：专业+院校的志愿填报方式)改革对高中教学的影响。
高考录取批次和录取模式的改革对高中教学会产生很多影响，如走班制的实施，选考科目的选择和班级的设置，三年一体化如何实施，对于语数外和选考科目的时间如何分配，考试时间如何选择，教师如何调配等问题都要经过深思熟虑。
5、如何进一步完善综合素质评价，有效引导中小学全面推进素质教育，充分发挥综合素质评价在高校录取时的参考作用。
一是建立规范的学生综合素质档案，客观记录学生成长过程中的突出表现，注重社会责任感、创新精神和实践能力，主要包括学生思想品德、学业水平、身心健康、兴趣特长、社会实践等内容。二是严格程序，强化监督，确保公开透明，保证内容真实准确。三是各省(区、市)制定综合素质评价基本要求，学校组织实施。转变以考试成绩为唯一标准评价学生的做法，注重学生的全面发展。
6、另一次外语考试以何种方式进行(单独组织或随学考进行)?安排在什么时间合适?
另外一次外语考试随学考进行，方便统一组织，避免单独准备外语考试带来的压力。安排在10月比较合适。
7、高职专科招生与普通高考分离后，高中毕业生报考高职专科院校的途径及制度设计时需要考虑的内容有哪些?
在高职专科招生与普通高考分离后，高中毕业生报考高职专科，实行考生自主报考，普通高中生以学考成绩为基本依据，高校确定报考条件、选拔评价办法和录取规则，并在招生章程中公布要参加相应报考学校组织的职业适应性测试，考生参加相应学校组织的职业适应性测试，高校对考生文化素质和职业适应性进行综合考量，择优录取。同时考生可报考多所院校，并可被多所高校拟录取，考生选择确认一所录取高校。
8、对我省高考改革的.其他意见或建议。
对于我省高考改革应以其他试点省份的改革为基础为蓝本，结合我省教学实际制定出切实可行的方案，高考改革方案不应只是改革高考的考试方式，还应考虑到录取制度的改革，如改变当前的集中录取为更加灵活的多向选择方式，加大高校和学生在报考时的自主权;大学的专业设置，应该更加重视在人才培养上的融合。
二次置业调查方案 第13篇
关键词 房地产开发 市场调研 营销策划
中图分类号：G421 文献标识码：A
1课程教学现状
课程目的和任务
通过本课程的学习，使学生系统的掌握房地产开发业务中的各种知识与技能，熟练房地产开发流程，并能完成某些房地产市场调研报告撰写，为今后从事房地产市场分析、策划、营销、咨询、开发等工作奠定基础。
课程教学内容
包括房地产开发的程序与管理、房地产市场及其运行规律、房地产市场调查与市场分析、房地产开发项目策划、房地产开发项目可行性研究、房地产开发的建设过程以及房地产市场营销等。
课程教学方法
理论部分主要采用讲授法和案例分析法，实践部分要求学生开展实地调研，进行问卷设计和方案组织，并将采集信息和数据通过EXCLE等软件进行分析，根据分析结果撰写市场调研报告和项目策划报告等。
2《房地产开发》课程教学过程存在的问题
（1）不同学科知识综合运用程度高。房地产开发过程涉及方方面面的专业知识，所以课程的相关学习需要其他学科和专业课程的支持。比如市场调研报告的撰写需要运用应用文写作的相关知识；市场调研的方法和结果分析则涉及较多的统计学相关知识；项目管理和市场营销方面也需要管理类和营销类的学科知识予以辅助。
（2）实训项目缺少“真题真做”。由于学生尚未参加任何具体房地产项目，对房地产市场的了解仅限于书本，讲授的市场知识难以和具体项目联系，导致实施调研过程中没有目标，问卷设计重点问题不突出，策划方案不具备可实施性。
（3）课程讲解未能及时融入区域房地产市场的实时信息。房地产市场资料收集是开展市场调研、市场分析与市场营销的重要前期工作，因此在教学讲解过程中要结合房地产领域的重要政府网站、新闻媒体网站开展，且需要学生做一个较长时间段的资料收集和整理，而现有课程学习往往忽略了此块内容。
3规范和完善《房地产开发》教学市场化的措施
本门课程教学要以能够促进学生以熟悉市场动态、进行市场分析、了解实际的开发流程，为具体的房地产开发项目分析市场价值为落脚点。为了规避过去教学过程中存在问题，将课程教学内容与市场紧密结合，建议在以后的教学过程中采用以下教学方法。具体如下：
（1）夯实专业基础知识。建议给学生增设经济学、财务分析、市场营销等选修课程，从而让学生掌握价值规律、因子分析、财务报表编制和财务分析、STP营销等的相关知识与方法，帮助学生提前储备未来开展市场分析与定位所需了解的基本内容和方法。
（2）结合某一房地产项目的开发过程开展实地调研的情境教育。学生围绕与某一房地产项目决策相关的整个情境、背景或环境开展房地产市场调研课程的学习，在该设定情境下分阶段解决如何开展调研组织及出具报告的问题，具体操作模式分以下几个步骤完成：
①和某一房地产开发公司或者公司联系，组织学生赴项目实地调研，通过与公司营销人员座谈，了解现阶段公司为辅助决策需要开展的市场调研内容，促进学生在实地调研过程中形成对项目规模、市场状况、工程进度、营销推广等方面的基本认知。
②由学生分组组建市场调研小组，自行安排角色分别完成市场调查、资料收集、数据分析和营销策划等不同阶段的工作。教师向学生进行任务，包括项目开发定位、项目规划设计建议、可行性分析以及营销推广策略等。请学生根据项目实际情况编制调查问卷、进行市场调研并撰写报告，教师定期检查进度，根据工作完成情况给予相应的平时成绩。
③各小组调研报告撰写完成后，制作PPT，专门安排课程时间进行各小组的汇报演讲，通过此方式再次检验学生对房地产市场的了解程度和对报告撰写的掌握程度。同时，各小组间的工作展示可以帮助学生反思工作过程，汲取他人优点，以便开展下一次的再实践和再认知。
（3）规范学生学习方法
①课程开始之初就布置学生以小组为单位对本地的房地产市场按片区“跑盘”的作业。每周课程开始前5-10分钟随机询问学生近一周的市场情况，并以此作为平时成绩的考核之一，以便督促学生积极关注房地产市场动向，熟悉本地的房地产楼盘分布及在建在售项目。
②通过安排一整学期的资料搜集，培养学生对区域房地产市场变动信息的敏感度。在资料收集辅助市场调研过程中，学生将了解到近期的房地产相关政策、土地市场变化、建筑设计新技术等行业动态信息，从而促进房地产市场调研分析更加“接地气”，具有针对性。课程学习结束时，学生行业背景知识的综合积累也将比较丰厚。
综上所述，《房地产开发》课程与市场化结合的教学方法探讨还需要在充分实践的基础上，进一步细化和完善教学过程组织和教学方法的选用。结合情境教育的教学过程设计，提出针对学生学习特点的实施方案，以促进该教学方法被更多学生接受，提高教学质量，让理论知识服务于将来的工作实践。
参考文献
二次置业调查方案 第14篇
房地产投资项目经济分析是站在房地产开发投资角度，面对多变的经济和市场环境，在项目投资决策前，全面调查投资项目的各项经济制约因素，运用相应的知识与能力对投资、收益等信息进行财务分析和综合分析，对投资方案进行科学认证比较选择最佳方案，从而为项目的投资决策提供参考借鉴作用，并保证投资有较高收益水平的分析活动。
在房地产投资项目中财务人员主要通过以下环节对投资进行经济分析：首先，财务人员作为项目研究小组成员从包括政策、土地出让金、市场预测、建设规模等方面的市场调查到负债、权益分析等进行深入的调研与预测；其次，通过对基础数据的估算、资金筹措方案和计划的选择、财务分析、不确定性分析和风险分析等对投资方案进行选择，为投资决策提供有力的依据。
二、房地产项目投资决策行为特性
（一）前期性
房地产项目投资决策具有一定的前期性，其决策行为的科学性和合理性直接影响房地产项目各个环节的相对落实，其一切的决策行为都是在房地产项目实施前期完成，该项决策是一个较为系统的工作，对前期调查的各项数据作为相应的科学依据，其决策具有一定的不可更改性，其引领着整个项目的实施，也是房地产项目成败的关键。
（二）预测性
房地产项目投资决策直接影响项目今后各个环节项目的实施，其投资决策必须要具有一定的预测性，能够预估项目实施过程中存在的各个风险，促使其风险处于可控范围，提前做好风险防范应对措施。投资决策的科学性和合理性取决于对未来市场、政策、施工成本、盈利以及社会效应的精确评估与预测。
（三）重要性
房地产项目的投资数目十分可观，其项目资金甚至影响企业的资金正常的流转，其项目周期较长，一般中小型项目都要持续一年以上，并且其干扰性因素也较多，存在很多不定性风险，其需要系统的行为模式以及精密的数据分析才能尽可能的降低房地产项目的投资风险，其投资决策的失误很可能造成企业财力、物力、人力等方面不可挽回的损失，项目投资决策的工作直接关系到企业的生死存亡，其重要性不必言说。
三、房地产项目投资决策的行为过程
（一）市场调查
市场调查为房地产项目投资决策提供科学可靠的依据，是房地产投资决策的基础与前提，也是投资决策的关键。房产项目投资决策之前需要对房地产市场做详细的调查，从而明确房地产项目存在的问题、解决问题的最佳方案以及解决问题需要付出的代价。明确问题的过程中应该抓住关键因素，通过对关键因素改变、转移和消除来判定问题的转变，即通过现象看本质，同时也要确定问题的解决时机，准确把握问题解决的时机是解决问题的关键。
（二）确定目标
科学合理的目标是投资决策前提，决策目标的形成、大小、层次以及决策者对目标的确立的认识程度都影响决策目标后续完成的程度。决策目标是由市场调查阶段所确立的问题所决定，其目标的确立就是为了解决房地产项目的问题。因此确立科学合理的目标首先就是对项目问题进行分析，从而才能设立正确的目标。决策目标不需十分明确，其目标完成的各项衡量标准，目标完成的时间段以及相对应的责任都需要明确的规定。
（三）可行性方案的制定
根据房地产市场的数据信息以及目标制定可行性方案。决策者尽可能找出所有的可行性方案，在众多可行性方案中选出最佳的方案，并且针对高质量的可行性新方案进行重点分析、对比，在可行性方案制定的过程中应该将一些不定性的因素考虑进去，并根据相关数据信息对不定性因素进行科学性的预测分析，提前做好防范措施以及应对措施，进一步确保方案的顺利实施。
（四）制定房地产投资效益的衡量标准
针对初步制定的可行性方案预测房地产项目实施的预期结果，制定科学合理的效益衡量标准，根据相对应的标准判定项目方案的可行性，其直接影响其方案选用的最终结果。主要是从成本与效益两个方面具体衡量房地产项目方案的可行性，成本就是项目方案落实过程中所消耗的资源，效益就是方案实施后所产生的价值，两者综合考虑确定方案的整体价值，为方案的选定提供科学的依据，最终选用一个最佳的项目方案。
（五）房地产投资决策方案的评估与选定
决策者结合众多房地产决策方案的可行性、效益的衡量标准和预期的结果，从而对各个可行性项目方案进行综合型评估，在企业经济和技术水平允许的前提下选定最具可行性和创造最高价值的初步项目方案。然后利用经验判断法、数学分析法和试验法等方法对其进行对比分析，从而选定最佳的决策方案。
（六）房地产投资决策方案的实施与监管
根据上述所确定的决策方案制定相对应的实施方案，决策方案的实施过程是一个较为漫长的过程，在这一过程中受到很多不确定因素的影响，因此房地产投资决策方案的实施是一个动态的过程，其结合不确定因素随时进行调整和变动，同时也应该对其方案实施的整个过程进行全面的监管，定期分析决策方案的可行性、经济性，不断完善决策方案，以便于及时应对突发状况，促进决策方案的顺利实施。