房地产市场分析报告论文 第1篇
个人住房贷款、个人汽车消费贷款和个人耐用消费品贷款是个人消费信贷的主要内容，而其中份额最大、目前开展得最好的是个人住房贷款业务，成为银行业和房地产业中的热点。分析和探讨个人消费信贷业务的风险及其防范，主要是围绕个人住房贷款业务的风险及其防范来进行的。
一、个人住房贷款业务的主要风险因素
房地产信贷引起银行巨额坏帐从而引发金融动荡，可谓屡见不鲜。1955～1980年间，日本住宅地地价上涨约40倍，而同一时期各产业现金工资总额仅增加14倍，进入1980年代以来，日本商业用地地价高涨，另一方面为抑制急剧的日元升值，采取金融宽松措施，使房地产信贷进一步扩大，并最终成为进入1990年代日本“泡沫经济”破灭的重要原因之一。我国在1992年之后的二、三年间出现了房地产开发热，尤其是海南、北海的房地产更是热得炙手，要不是及时采取一系列的宏观调控措施抑制过度的房地产开发热，后果不堪设想。尽管如此，海南和北海的积压房地产的处理问题，至今仍未彻底解决。前几年发生在东南亚的金融危机，过度的房地产信贷也是元凶之一。
房地产业是我国近十年发展最快、关联度最大、对GDP增长贡献最大的行业，房地产的发展带动房地产金融的发展，个人房地产贷款余额从1997年的190亿元上升到2003年末的万亿元，增长63倍。2003年末的坏帐率为1‰～2‰，但个人住房贷款的风险往往在3～8年后大量显现，而2003年末的贷款余额大部分是在2000年之后发放的。那么，讨论和分析个人住房贷款业务中的风险因素就显得非常重要了。大体来说，个人住房贷款业务中的风险因素分为政治风险、法律政策风险、道德风险（或信用风险）以及市场风险（或商业风险）。所谓政治风险，是指贷款住房所在地区或国家发生社会动荡，_极不稳定，从而引起房地产价格的急剧贬值，导致个人住房贷款难以收回的风险。而法律政策风险，是指个人住房贷款手续的完备性、合理性和有效性存在问题以及税收法律制度、宏观经济政策在个人住房贷款期内发生大的变化或调整，从而影响到整个住宅类房地产的市场租金和市场价格，进而对个人住房贷款的安全性带来影响的风险。道德风险（或信用风险），是就开发商和购房者而言，如果他们不注重自身信用，故意违约导致个人住房贷款不能如期支付给贷款银行的风险。市场风险（或商业风险），则指因市场供求的变化，使贷款住房的市场价格出现较大贬值，或者取得贷款支持的购房者发生非故意违约不能支付到期贷款，因而不能全部归还银行的个人住房贷款。政治风险不属本文讨论的范畴，下面仅就与法律政策风险、道德风险（或信用风险）和市场风险（或商业风险）相关的一些具体风险因素进行分析。
1.选择项目风险一种情况是个人住房贷款所选择的房地产开发项目本身存在严重问题，具体来说又包括如下情况：一是规划报建手续瑕疵，如因土地出让金未交而未领《国有土地使用证》等，这些房地产项目极容易在购房户和开发商之间产生集体纠纷，现实中这种纠纷的往往造成购房户集体拒付个人住房贷款，对这种项目发放个人住房贷款将给金融机构带来极大的风险。二是该房地产开发项目事先未作好市场分析，市场定位不明确导致该项目本身根本就没有市场前途；三是开发商自有资金不足，或者开发商缺乏经验，没有高素质的人员组成的管理队伍等。出现以上两种情况都有可能造成“烂尾”或不能如期交房，如果银行不慎选择了这样的项目开展个人住房贷款业务，则该贷款从开始就面临成为呆坏帐的可能。
还有一种情况是银行需了解商品房类型的不同，个人住房贷款的风险有较大差别，一般来说以投资为目的的客户的违约风险大于以自省居住为目的的购房户的风险，商业房大于住宅，而住宅中易于成为投资品种的小户型和酒店式公寓大于一般住宅。目前成都市市场上小户型购房户中投机淘金的购房者占很大比例，在前几年投资高回报的示范带动下许多普通市民也加入投资小户型的行列，推动小户型的价格快速上涨，一旦租金达不到预期水平，违约的风险将大大增加，从金融部门反馈的信息来看，这类小户型违约的概率明显高于一般普通住宅。故银行对投机性客户应从严审查，对容易成为炒房户目标的项目谨慎介入。
2.销售价格不实风险。开发商销售价格严重不实，普遍高于同一供需圈类似住房的市场价格。实际工作中已经出现这样的情况：有的开发商因种种原因，将销售价格人为抬高；；或者将银行提供按揭支持的售房价格抬高，有的销售价格甚至比同一供需圈的类似住房的公允市场价格高出20%～30%.试想，如果银行办理个人住房贷款业务之初，贷款金额就高于相应的住房的公允市场价格，还奢谈什么防范信贷风险之类的话题呢？成都市市场上也出现了通过提高单价，同时对购房户高赠送返现的方式，达到实际降低银行按揭的首付比例，销售单价实质并未抬高的方式。
3.开发商恶意套现风险。开发商可能因为工程建设资金的短缺而恶意套现，一是开发商组织一批假的购房者到银行办理按揭手续，或者开发商出具虚假的首付款证明从而放宽实际交付的首付款限额（比如，首付款应达房价款的30%，开发商私下答应为购房者在一定期限内垫付10%～20%的房价款），从而达到套取银行现金的目的。而不论是开发商组织的那些不真实的购房者，还是开发商擅自降低首付款的真正购房者，归还个人住房贷款的还款能力都是有极大疑问的。
4、个人信用风险。这里谈到的个人信用风险，仅指购房者故意违约，如本来没有还款能力而骗取银行个人住房贷款，或者具有还款能力而恶意拖欠银行的个人住房贷款。至于借款人经济状况恶化，以及发生借款人死亡、失踪而无人带其履行合同或继承人或代管人拒绝履行合同等情况造成的借款人违约，属于通过健全有关法规、完善社会保障制度可以解决的问题，可以不纳入个人信用风险范围。6~}1[o?/*s::%&98,3LqE7r&数学论文=\7(*_&Q)+*;??u-h#AHy€
5、资本价值风险。房地产的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平，然而，即使收益和费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种情况在证券投资市场上反映的较为明显，房地产投资的收益率也经常变化，这种变化也影响着房地产的资本价值。预期的资本价值与现实的资本价值之间的差异即资本价值的风险。个人住房贷款业务中按揭住房的资本价值风险，是指该住房的预期市场价格与现实的市场价格之间的差异。影响住房的资本价值的因素主要有：
论文个人消费信贷业务的风险防范来自免费
（1）未来住宅类房地产市场的走势关注房地产发展的阶段，房地产市场是个周期性的市场，房价水平处于波峰时期的贷款风险肯定大于其他阶段的风险，未来的预期市场价格可能普遍低于目前的市场价格。故金融机构要对不同阶段在首付比例上区别对待，从宏观上控制住该风险。
（2）住宅功能陈旧。以后人们对住宅的功能要求（如户型设计、外部景观、室内设施等）总是日新月异、不断增强的，当前的住宅在功能上以后总会逐渐陈旧过时，相应地，其资本价值也有贬值的可能。
（3）房地产估价。如果某地区的房地产估价机构均有高估房地产价格的倾向，则房地产的融资能力、获利能力均被抬高，相应地，房地产的资本价值也就容易高估，从而推动经济泡沫的出现。
住宅资本价值风险的出现，可能使按揭住房的未来市场价格极大地低于办理按揭之时的市场价格，导致借款人大面积理性违约，造成严重的金融动荡和金融危机。
6.个人住房贷款资金的流动性风险。由于个人住房贷款的借款期限长达10～20年，甚至可达30年，贷款资金的流动性问题如不能解决，个人住房贷款抵押的一级市场必然出现自身无法解决的难题：资金占用的长期性与资金来源的短期性问题，住房抵押贷款市场的巨大需求与商业银行等金融机构资金来源有限的矛盾。个人住房贷款资金的流动性风险，使银行的长期资金使用和短期资金来源的不匹配，使商业银行自身加大了资金短缺的压力，从而让个人住房贷款业务难以开展下去。
7.法律风险。个人住房贷款的法律风险，包括三个层面的内容：（1）合规性问题。个人住房贷款的手续是否完备、合法和有效，如住房抵押登记和商品房预售的备案登记应办妥等。（2）按揭住房的权利瑕疵。办理个人住房贷款业务，要求按揭住房不存在权利瑕疵，如果按揭住房还存在其他抵押权人、典权人或其他买受人，则银行的贷款缺乏安全、有效、足值的抵押担保品，银行的贷款风险自然就很大了。（3）抵押住房的处分问题。借款人不能归还银行的贷款本息，尽管抵押住房不存在权利瑕疵，但如果借款人不能从抵押住房迁出或者借款人迁出后无立足之地，银行就不能顺利地处分抵押物。
8.档案管理风险。个人住房贷款业务的档案保存相当重要，因为在如此长的借款期内（可长达30年），银行工作人员必然产生变动，甚至从领导到信贷员要换四、五次班，现在已经发生了因工作人员变动而造成个人住房贷款业务档案流失的情况，若银行内部有人与外部勾结，则问题更为严重。若出现个人住房贷款业务档案的失真、失实，则银行的贷款就面临极大风险。
二、个人住房贷款业务的风险防范
个人住房贷款业务的风险因素虽然很多，但其中许多风险因素通过加强制度建设、完善个人住房贷款的信贷管理工作是可以防范的，亦或减小风险。具体来说，有如下一些防范风险的措施：
1.加强个人住房贷款前期评估工作。通过个人住房贷款的前期评估工作，可以选择市场前景好的项目给予贷款支持，从而避免项目选择风险、销售价格不实风险，部分避免资本价值风险和开发商恶意套现风险。个人住房贷款前期评估工作包括的基本内容有：
（1）贷款项目评估。通过对按揭项目的建设条件评价、市场前景分析、开发商素质和业绩评价、项目的财务盈亏平衡分析和风险分析，可以判断项目是否具备给予按揭支持的条件，从而择优挑选好项目。
（2）对拟提供贷款支持的按揭住房的期房价格进行市场评估，经银行确认后，确定合理的贷款成数。
对期房价格的市场评估，避免了开发商高价销售策略给银行带来的风险。有的商业银行通过评估机构曾发现，开发商针对按揭住房的销售价格高出一次性付款售价的30%左右，在这种情况下，开发商获得了暴利，但银行贷款的风险从一开始就额外加大了。通过评估，还可以部分避免开发商的恶意套现风险。因为即使开发商组织假的购房者办理了按揭手续，套取了银行现金，但个人住房贷款毕竟拥有了合法有效、足值的抵押担保品——住房抵押，在开发商仅能获抵押住房的公允市场价格的七成贷款的情况下（银行还可以根据按揭住房在建项目的形象进度，预留开发商对购房者的保证金，以保证在建项目的资金需求。），开发商终究会想方设法按月代替虚假的购房者归还贷款，否则银行一旦处分抵押住房，加上银行预留的保证金，应该可以使贷款风险降到最低，而开发商则得不偿失。
对期房价格的市场价格评估，还可以避免抵押住房的资本价值风险。通过对未来同类住宅类房地产市场走势的分析，对住房功能陈旧的判断，以及对城市空心化趋势的出现等诸多因素的分析、评估，可以评测出较为公允合理的住房理论价格，根据该理论价格计算的贷款成数发放个人住房贷款，无疑可以减小抵押住房未来的资本价值风险。当然，减小抵押住房的未来资本价值风险的前提，还是要有规范的房地产专业评估机构进行市场价格评估，而且对期房评估得出的理论价格应能基本反映类似房地产的未来市场趋势，做到公允、合理和可信。否则，如房地产市场价格的虚假和不真实，远远高于其理论价格（往往由房地产抵押人、贷款银行和评估机构三者共同推波助澜），就会和证券投资的过度繁荣一道，形成“虚拟经济”的极度兴旺，即“泡沫经济”，最后导致经济的全面崩溃。
2.建立个人信用评级制度。不但个人住房贷款业务离不开个人信用评级，其实只要是开展个人消费信贷，都离不开个人信用评级。人们常说“市场经济是法制经济”，其实也可以说“市场经济也是信用经济”。个人信用评级制度的建立，目的就是要通过评级掌握借款人的个人真实收入和财产，掌握借款人有没有个人负债，借款人以往有没有不良信用记录，从而据以判断借款人的还贷能力和还贷意愿。但是，目前对个人信用评级制度的建立缺乏权威部门的统筹，往往难以实际推行。比如，建设银行在1999年出台了个人住房贷款资信评定标准，工商银行也出台了《个人住房贷款借款人资信评估指导意见》，但都限于住房贷款借款人资信评估和各自银行系统，资信评级结论不能在其他商业银行通用，也不能用于其他个人消费信贷。并且如果开发商同意卖房给购房者，购房者又支付了首期购房款，资信评级势必流于形式；如果先办个人资信评级，达不到资信标准的个人不担不支付评估费，还可以换一家银行办理按揭。
因此，为了建立有效的个人信用评级制度，应抓好以下基础工作：
（1）建立独立、公正、权威的资信评级中介机构。该机构应由人民银行进行业务指导，能够调阅各商业银行的电脑网络资料，出具的资信评级结论在各商业银行通用，适用于一切个人消费信贷领域，并可进行实时跟踪，一但发现不良信用记录，随时调整其个人信用等级，对近三年信用良好的个人，可以按操作规程调高其个人资信等级。
（2）尽快建立个人存款实名制和个人财产申报制度。通过这两项制度的建立，可以掌握个人真实收入和财产，评价个人的还款能力。所幸的是，二年伊始，人民银行已宣布即将实行个人存款实名制，相信个人财产申报制也将很快出台。
（3）实行个人信用实码制和计算机联网查询系统。个人信用实码制就是将可证明、解释和查询的个人信用资料都存储在该编码下。当个人需要向有关方面提供自己的信用情况时，个人资信评级机构通过个人信用实码可以查询所需资料，从而评定信用等级。
（4）建立个人银行帐户。将目前个人收支以现金为主，改为以个人银行帐户转帐收支为主，个人只有零星的现金收支。这样，银行对个人的货币化资产、不动产等非货币资产（通过转帐和税收确认），个人收入和到期偿付能力就可以全面掌握并进行评估。
3.健全法规，完善社会保障制度。个人住房贷款业务涉及一系列相关法律、法规，通过修订和完善房地产抵押法律制度、房地产转让和预售法律制度，通过制订物权法、个人破产法、社会保障法等法律，可以使个人住房贷款业务的手续在合法有效的基础上更加完备、简明，使抵押住房不存在权利瑕疵，保障抵押权人拥有能够顺利、合法地处分抵押住房的权利。
4.强化银行对个人住房贷款业务档案的管理工作。银行应由专人负责保管个人住房贷款业务档案，实现电脑和文件资料（原件）的双重管理，加强内部监督、内部牵制，以保证业务档案不失真、不失实和不流失。通过电脑化管理，对每月拖欠银行贷款的借款人进行及时催收，并纳入“黑名单”，加强贷后管理工作力度。
房地产市场分析报告论文 第2篇
xx花园自推向市场以来，声名鹊起，迅速建立起有利的市场地位，与其成功地应用价格策略是分不开的。
第一，房地产的价格与区域概念紧密相连。人们常说的“天河区的楼价”、“滨河东路的楼价”，都是与地域位置紧密相关的。这样的一个价位是从泛泛的粗略感受中得出来的价位，是比较模糊的，弹性幅度在500~1000元之间。例如，江燕路的楼价一般被认为在4000~4500元左右。我们把这种价位称之为“心里价格”。
第二，从群体来看，由有房地产产品属于特殊高价商品，影响价格的因素非常复杂。消费者往往对轻微的价格调整不是很敏感，不像其他商品，细微的价格调整往往带来销售额的速度增加。在房地产市场，只有在大幅度调整价格的情况下，价格才成为市场购买行为中的敏感因素。
第三，从购买过程看，决定购买的价格往往是在货比三家后得出的，这个价格是在心里价格的基础上发生的。房地产企业倘若想使一个楼盘的价格成为消费者的关注点，价格低于比较价格是不够的，最好远低于心里价格，才会广泛吸引消费者。
xx花园就是成功的利用了心里价格与比较价格的关系原理，成功地吸引了消费群体，从而建立并巩固了自己的市场地位。该花园规模为12万平方米，其规模在工业大道南一带是比较大的，但环境配套设施方面基本是空白，而附近数个大型楼盘正在热卖中，一些楼盘已建立起良好的品牌形象，一些楼盘已是现楼，配套设施亦较完善。在这种形势下，如果只是靠营造现场气氛进行销售，则该花园的销售将会是一个漫长的过程。而该花园必须是一个以速度和规模取胜的楼盘，较之于单位利润的极大化，市场规模及占有率更为重要。
第一期推出，在当时，工业大道南一带楼盘的心理价为在3600~4000元左右，该楼盘针对性地以均价3000元推出，远低于心里价位，吸引了大量炒家和买家排队抢购，楼盘即时全部售出，造成市场轰动。开发商同时提出“六个一流”和“八个当年一定实现”的目标，在买家心里留下深刻的印象。
第二期推出时，是第二年6月初。推出的主要是15层的小高层单元，平均价格为3500元，最高价不超过4000元，最低价仅为2500元。此时xx花园的征地规模已经扩大到52万平方米，在珠海区的开发规模首屈一指。绿化环境与配到设施更为引人注目，大面积草坪、假山、喷水池、幼儿园、第一期已交付使用的现楼作样板，并在规划上进行了一般市区楼盘不敢想的.尝试，如建起大面积人工湖。所以的这一切都增强了买家的信心和提高了其心理价位，所以虽然第二期楼盘价格有所提升，但依然与买家的心理价格有很大差距，正式发售日前即已售出全部单位的九五成，到正式发售日，256套单位全部售出。
xx花园以低价发售的做法，令周围楼盘避其锋芒，高挂免战牌，制造出强烈轰动的效应，令其一时成为房地产市场谈论的热点。至此，xx花园的市场价位变得非常牢固、强大。
第三期楼盘的推出则在9月初，此时xx花园已聚集了很旺的人气，在前俩次轰动效应的心理影响下，形成了一批忠实的买家。此次花园推出的单元为22层高层单元，共推出约1000多套单元。推出后第一周即销售出大约300多套单元，依然十分成功。而楼盘售价回归至正常水平，以均价4000元发售，与周围楼盘的价格相接近。
回顾以上过程，xx花园在价格战略的运用上是十分成功的，开发商秉承其原先成功开发珠岛花园的经验（珠岛由早期最低2000元到几年后最高4000多元，与xx花园有相似之处，但xx花园在市场推广及形象包装的手法上，显得更加成熟、更有节奏），不是把价格的“低开高走”作为一种简单的战术，而是作为实现其市场战略的核心，有效应用其他战术，成功地实现了市场目标。
当然，xx花园的推广手法还有一些值得商榷之处，如只注意前期针对心理价格建立竞争优势，而忽视了后期定价建立竞争优势，对后期的市场应变力有一定的影响。xx花园的均价在第三期已走到了心理价格的顶点（4000元），不仅再没有心理价格的优势，在比较价格方面也缺少明显优势。因此，鉴于竞争对手已根据xx花园前两期的销售情况调低了售价，xx花园虽然有知名度、一定规模的配套设施作支持，但由于推出的单元数量大，所以即使没有心理价格的优势作支持，也仍然需要比较价格的优势作支持，否则，将会付出销售速度放缓的代价，目前销售上的优势亦难以保持。这些看法准不准确，有待实践证明。但无论如何，xx花园在价格战略上的成功运用都值得房地产开发商学习、借鉴。
案例分析
房地产现在正处于上升阶段，所以高价位是随处可见的。xx花园采取低于心理价格战略可以说是独树一帜，形成亮点。价格是消费者最为关心的，是影响消费者购买房地产产品的重要因素。xx花园在销售中制定的价格既让消费者满意，又符和开发商的利益。这一价格策略可以说是成功的。
房地产价格是由开发成本、开发费用和利润三大部分构成。开发成本是房地产开发成本的主体，占项目总成本的80%左右，所以说如果开发成本低了房价或许就会下降点，现在建材、拆迁补偿费和人员工资越来越高，自然而然开发成本就会高，房价也会只升不降。，因此，xx花园的价格策略也在告诉我们要想获得消费者的青睐你就要从源头截流。
xx花园运用低价定价策略提高了自己在房地产市场占有率，让一些无法支付高价的新消费成为实际购买者，获得更多的顾客。房地产价格与自身配套设施完善度、周围环境、产品质量有直接联系，一期时，其设施设备基本空白，而附近又有很多楼盘，xx花园选择低价是必然的。
所以我们看到，在这些情况下开发商应该选择降价：
1、产品均好性不强，也没特色。
2、楼盘的开发量过大。
3、绝对单价过高，超过当地主流购房价格。
4、竞争激烈，类似产品过多。在这些情况下低价，是一个好的策略。因为，这样便于快速成交，促进良性循环，而且日后的价格也便于其控制。
xx花园的价格策略给我的启示是，如果日后做房地产销售，首先，我们要看看自己的项目的优势和劣势，优势强我们定价就可以高，如果劣势大价格就调低，这样虽然利润降价了，但是我们会吸引更多购房者。自身考虑了之后，我们还有考虑我们的项目所处的环境，这里的环境有自然环境和房地产市场环境和所在区域的社会环境，自然环境好的可以价格高，如果在你周围有很多竞争者，那么，适当降价是可以吸引消费者眼球的，再就是在项目所在的区域里，如果居民生活水平高，高价房也会一售而空的。
xx花园可以结合自身的优势做出正确策略，巩固了自己在市场地位，赢得消费者的好评，自己也从中赚取了利润，在是“多赢”策略，如果xx花园还有在以后的销售中继续“多赢”，他就应该改变策略，结合新的问题去想好的策略，毕竟策略是随着销售的不同而改变的，找到适合自己的，就是好的。
看完这个案例我还发现，在房地产销售过程中，使用价格策略是最好的一个办法，打价格战略是稳赢的方法，只要你运用合理从中赚取可观的利润也是一定的。
xx花园的产品定价中运用了需求导向定价。需求导向定价是指以需求为中心，依据买方对房地产产品价值的理解和需求强度来定价，而非卖方的成本来定价。需求导向定价中又有理解值定价法和区分需求定价法。xx花园是根据理解值定价法做出策略的。
房地产市场分析报告论文 第3篇
一、背景介绍：
本报告涉及的项目为某市区一块待开发的房地产项目，占地面积约为10万平方米，拟建设住宅楼、商业综合体等建筑。
二、市场需求分析：
1. 市场潜在需求：
据调查，在该市区居民中，有70%的家庭存在着购房需求，其中大部分家庭是首次置业。同时，周边地区也有不少购房客户已经表达了对该项目的关注和购买意向。
2. 竞争分析：
该区域已有不少房地产开发商参与竞争，但是市场需求仍然热度不减。该项目的优势在于其独特的位置和建筑设计，能够满足客户对于舒适、便利和高品质的居住需求。
三、项目规划和预算：
1. 项目规划：
本项目拟建设住宅楼、商业综合体等建筑，占地面积约为10万平方米，总建筑面积约为20万平方米。其中，住宅楼包括高层和低层两个部分，总共约有600套房源；商业综合体包括购物中心、餐饮、娱乐、健身、办公等业态，总面积约为万平方米。
2. 预算：
本项目总预算约为4亿元。具体包括土地开发费用、建筑施工费用、设计和规划费用、宣传和营销费用等。
四、风险分析：
1. 政策风险：
政策变化可能会导致本项目无法获得必要的许可证，或者对此造成不利影响。
2. 市场风险：
市场情况的`不确定因素，例如经济波动、人口迁移、政策变化等等，可能对本项目的销售和租赁带来风险。
3. 施工风险：
施工过程中可能会遇到安全事故、质量问题等风险，需要采取相应的安全措施和质量控制措施。
五、收益分析：
1. 房地产投资的周期较长，需要考虑多种情况下的收益率，包括出售房产、出租房产、运营商业综合体等方面。
2. 根据市场调查和市场需求预测，本项目预期的回报率为15%-20%，可以实现约亿元的净收益。
六、结论：
1. 本项目的市场需求与潜力较大，规划和预算合理，预期的回报率也较高。
2. 考虑到存在一定的风险，需要在项目实施的过程中采取相应的措施降低风险。
3. 综上所述，本项目具有可行性和投资价值，可以考虑进行进一步的推进。
房地产市场分析报告论文 第4篇
1.加强基础设施建设
为百姓提供一个宽敞明亮的交易大厅，设置办理各种交易手续一条龙服务办公窗口，包括公证、税务、银行等，为人们办理各种交易手续提供便利；设立咨询服务台，解答办事流程及各种政策问题；提供办事等候坐椅，便于人们休息；安装自动叫号机，保证交易秩序井然；设置绿色通道，为老弱病残孕提供优先服务。
2.加强设备、资源、信息建设
办公窗口和咨询服务台配备电脑、打印、扫描等电子办公设备，通过局域网联网达到信息资源共享的目的，为受理查询，房地产价值评估，交纳契税等业务提供信息资源，从而提高工作效率，也为百姓查询房产信息提供了信息平台。
3.保障交易大厅的安全，定期进行消防安全检查和演练
对交易大厅的电线和消防管线要定期进行更换，排除能使火灾等事故发生的安全隐患，同时还要定期组织保安及工作人员进行消防演练，包括灭火器和消防栓的使用、报警方式及安全撤离等等，以免发生险情时出现慌乱。
4.交易大厅内全面禁烟，创建无烟大厅
面对诸多百姓，我们积极宣传公共场所禁烟的目的和重要性，同时加派保安力量，在大厅内定时巡逻，针对重点区域进行重点看守，达到控烟效果，保证大厅的清新环境。
二、加强房地产交易市场软环境建设
1.要做到办事公平
公平是和谐的基础，作为窗口服务人员，要牢固树立公平办事的理念，对待每个办事人，都要一视同仁，从公平出发，牢固把握标准、尺度，不能厚此薄彼，不搞远近亲疏，能提供便利的尽量给予便利，不断提高服务窗口公平办事的能力和水平，并把公平变成做人的原则和自觉行动，努力建设一个公平的有和谐氛围的服务窗口。
2.要做到讲究原则
“不以规矩无以成方圆”，原则是做人的立身之本，是行事的基本要求。作为窗口服务工作人员，首先要树立讲原则、守规矩的意识，自觉遵守和维护交易市场的各项规章制度和工作纪律。在窗口工作中要严格按程序办事，按法律规章办事，自觉把政府赋予的职能履行到位，努力建设一个讲原则的服务窗口。
3.要做到诚实守信
诚信是人性的道德底线，是人格的内在魅力。窗口服务人员首先要做一个诚实守信的人，要言行一致，表里如一，给服务对象的承诺要做到言必信，行必果，以诚信树立服务窗口的威信。窗口工作人员之间也要以诚相待，以心换心，以情感人，彼此成为工作上的同事，生活上的朋友，齐心协力做好本职工作，努力建设一个诚信的服务窗口。
4.要做到宽容大度
宽容是一种人生智慧和美德，更是维系人与人之间的亲密联系的桥梁和纽带。每个人的性格、风格都各不相同，对事情的想法和处理问题的方法也不一定一样，古人说的好：海纳百川，有容乃大。能够很好地与有不同意见的人一道合作共事，需要宽容和大度。我们作为窗口服务人员首先要学会换位思考，尊重办事人、包容办事人，容纳和尊重办事人的不同意见、不同个性、不同习惯和不同文化，要有容人之短的胸怀，容人之异的肚量，努力建设一个和谐的服务窗口。
5.要做到理解沟通
理解是一种文化，一种集忍让、沟通为一体的良好品格。它不是没有立场、没有原则的让步，而是大事讲原则，小事讲风格。因此，窗口工作人员之间共事要做到不斤斤计较，不耿耿于怀，坦诚对待分歧，加强联系沟通，发现问题相互提醒，发现不足相互补充，在合作中加强理解，在共事中相互磨合，在理解中求得和谐，努力建设一个团结的服务窗口。
6.要做到注重小节
小节就像一面镜子，越是点滴小事，越能折射人的品质，反映人的思想境界、修养和灵魂。窗口服务人员在日常工作中，不能感情用事，不该办理的坚决不办，决不能错误的认为吃一点、喝一点、拿一点，都是一些是小节问题，殊不知，这些小节问题最终会授人以柄，成为某些怀有不良目的、牟取非法利益人的筹码。因此窗口服务人员要时刻保持清醒的头脑，净化生活圈，管住小节，珍惜名节，重形象，讲分寸，努力建设一个廉洁的服务窗口。
三、加强对房地产交易市场秩序的管理
房地产市场分析报告论文 第5篇
随着我县经济的快速发展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费成为民众首选。我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动，目前，商品住房建设进入高潮，县城区涌现了幸福家园，荣裕国际新城等高档次的住宅小区。xx年，我县房地产的主要行业税费(营业税、企业所得税、土地增值税、契税)和土地出让总收入突2亿元，占到全县财政收入1/5，房地产业已成为我县经济快速发展的支柱产业之一。为促进我县房地产市场持续健康快速发展，笔者对对全县房地产市场现状、存在的问题等情况进行了调研，形成了一些认识与思考。
一、我县房地产市场发展的现状
(一)县城基本概况。永兴县地处湖南省东南部、郴州市北陲，东邻资兴，南连苏仙，西靠桂阳，北接安(安仁)耒(耒阳)，全县辖8镇17乡，土地总面积为平方公里，占湖南省土地总面积的，全县人口万，是郴州市人口第二大县，县城区面积约14平方公里，城市化率达到。根据xx年统计数据表明，我县城区常住人口约12万，城区户籍约3万户，城区现有居住建筑面积约240万平方米。
(二)房地产开发与发展情况。目前，我县三级资质开发企业有10家，具有四级房地产开发企业有1家。近几年我县高品房年平均开发量达万平方米。其中：xx年开发量万平方米，完成投资亿元；xx年开发量达万平方米，完成投资亿元；xx年万平方米，完成投资亿元；xx年开发量万平方米，完成投资亿元。xx年1-6月份房地产开发投资亿元，房屋施工面积万平方米，房屋新开工面积万平方米，全县商品房销售面积万平方米。
(三)商品房销售及价格情况：xx年，我县商品房销售面积万平方米，住宅均价1193元/平方米；xx年，我县商品房销售面积万平方米，住宅均价1269元/平方米；xx年，我县商品房销售面积万平方米，住宅均价1316元/平方米；xx年，我县商品房销售面积万平方米，住宅均价1380元/平方米；1-6月县城区普通住房均价为1458元/平方米，电梯房均价为2350元/平方米，商业用房均价为4495元/平方米。
1.需求方面分析：一是进城经商者和外出打工族的安居性需求。随着城镇化的不断推进及农村富余劳动力的转移，不少农民进城先租房，做点小本生意，积累一定资金后，购买小面积居室或二手房，以稳定和改善生活；外出打工人员赚钱后回乡购房，这是欠发达地区大部分外出打工人员的中远期目标。二是居民改善居住条件的升级性需求。三是收入水平的提高使居民住房消费能力逐步提高。四是消费观念与时俱进，对住房的要求也由过去的居家过日子向追求高质量生活转变，住房升级需求强烈。五是储蓄存款利率走低，国债发行量小，股票投资风险大及房地产增值的作用逐步凸现背景下，不少群众将投资投向向房地产业。
2.成本方面分析：目前我县多层住宅成本价在1100-1400元/平方米，高层建筑成本价在1700-1900元/平方米左右。造成房价成本上涨的主要原因：一是土地价格上涨直接导致房地产价格整体走高。近年来，政府加强土地总量控制，实行统一公开拍卖，土地交易价格节节攀升。二是税费增加推动成本上升。房地产方相关的税费多达10多种，且均有不同程度上涨，增加了成本。三是建材价格及人工费等也在上涨，也增加了商品房建筑成本。钢铁、水泥等建筑材料价格不断上升，直接增加了商品房的建筑成本，是导致房价上涨的一个原因。四是现在的房地产项目都是成片开发，品质不断提高，环境改善了，售后服务、物业管理也跟进了，都相应增加了商品房开发成本，从而拉动住房价格的上涨。
二、我县房地产市场存在的主要问题
(一)市场不景气。受国际金融危机和房地产周期性调整的双重影响，居民消费预期下降，消费信心不足，观望情绪浓厚，对高层建筑的电梯维修更换、供水供电等不可预测因素和环境配套档次存在顾虑，加之到县外购房者的外流量增多，导致我县销售进度放缓，销售面积减少，部分楼盘特别是高层建筑销售状况低迷。
(二)总体规划滞后。在开发建设过程中，存在着盲目开发现象。占地混乱，没有统一划分区域，不少所谓的住宅小区建筑规模小，档次低、环境差。用地的规划布局不合理，商业区和生活区混杂，缺乏层次感。
(三)楼盘户型比例不尽合理。目前，我县房产市场上的住房主要以90平米-140平米的户型为主，而小户型的住房为数较少，不能满足中低收入家庭的购房需求。因为大户型的房屋结构其开发成本较小户型来说要低，开发利润空间大，开发商不愿意建造小户型住宅。
(四)资金链紧张。房地产属于典型的资本密集型产业，资金投入量大，建设周期长。而我县房地产开发企业大都是小企业，自有资金少，以期房预售为主，主要依靠滚动发展。在房地产销售旺季，房屋销售顺畅，资金回笼快，扩大投资呈良性发展趋势；但在销售淡季，特别是受xx年金融危机的影响和市场不景气，商品房销售面积和销售额增速明显放缓，资金周转困难，赖以发展的资金链受到了较大的影响。
(五)房地产开发企业实力不强。我县的房地产开发企业从九十年代初期的1家发展到现在的11家，以前大的项目都是外地企业来投资的.，目前只有浴荣国际新城、昌兴花园等具有一定规模的住宅小区是县内开发企业开发的。总的来说，县内房地产企业规模小、实力不强，开发产品品位不高。
(五)住房二级市场不够活跃。近年来，我县住房二级市场(二手房交易市场)的交易量较以往有所增加。但我县住房二级市场相对来说还是发展缓慢，对住房一级市场的调节作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不畅，交易行为不够规范，相关服务发展滞后；二是对住房二级市场的宣传推广力度不够；三是消费者在购房观念上总想一步到位，二手房并不作为首选目标，对消费者的吸引力有限。
(七)、建筑风格单一。大部分房地产开发企业层次低，技术含量低，开发样式单一，设计千篇一律，缺少特色，造成建设档次与新的城镇发展不协调。在经济利益趋动下，不顾规划设计，在审批土地上多盖楼、少建绿地的情况严重，大部分小区绿地都被小房、车库挤占，绿地面积根本达不到设计要求。小区内配套设施不完善，缺乏统一标准，比较落后。
(八)物业管理滞后。我县现有7家物业管理企业，8个小区实行物业管理，普遍存在着管理不到位、发展滞后的问题。大多物业公司是从开发公司派生出来的，处在“谁开发、谁管理”的阶段，房地产开发商注重开发、销售，忽视物业管理，物业管理市场化运营没有启动，缺乏竞争。各住宅小区的业主自治机制没有建立，关心小区、自觉参与的意识和氛围没有形成。
(九)非市场化动作依然存在。“委托代建”、“定向开发”等变相福利分的现象、利用单位院内的土地新建联建房内及城乡结合部利用安置用地、集体土地进行“小产权房”开发仍然存在，给我县房地产消费市场造成了一定的的冲击。
三、加快我县房地产市场发展的建议
针对存在的问题，必须以科学发展观为指导，把发展房地产业作为保障民生和改善民生、推动大力培育和发展房地产业重要举措来抓。围绕实现永兴山水宜居的旅游城市的目标，加强宏观指导，完善发展规划，落实调控措施，确保市场供需大体平衡，城镇居民住房得到有效保障，城市化率及县城品位得到进一步提升。
(一)制定产业发展详规。把房地产业发展纳入县经济社会发展总体规划，作为保障和改善民生、推动经济发展的支柱产业来抓。围绕经济社会发展目标的总体建设布局，制定城区房地产业发展规划，落实建设项目和年度计划，确保房地产业有序推进。健全房地产开发投资机制，引导外来企业和资本投资开发，不断提高房地产业对经济增长的贡献率。结合修编全县总体规划，尽快制定“xx”住房建设规划，健全和完善住房建设片区详细规划，为打造山水宜居的旅游城市、改善居民住房条件、全面提升县城建设品位提供有效保障。
(二)控制土地开发规模。建议每年年初，向社会公布本年度拟出让土地计划、具体的规划设计条件，做到有计划地出让，并接受社会监督；出让土地量，按每年开发万平方米左右(1280套)建筑面积来控制，按照容积率计算，共120亩土地。同时，房地产开发项目的规模应在4万平方米以上，对不足4万平方米的不予审批，项目控制模式为“组团-小区”式，实行带方案招标出让，开发方式上鼓励在新区，住宅结构上鼓励高层住宅建设，主要是为充分考虑开发商的综合实力，确保小区品位的提升。在此基础上，政府采取有效措施，沿每年基础设施的投资方向合理储备土地，土地的储备量为建设用地量的10-15%，用于产业用地和调控房地产市场。
(三)控制单位自建住房。为满足职工住房需求，通过市场改善住房条件，_、_、_联合下发的建住房[xx]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强调，“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关、公用事业单位利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此，机关单位、公用事业单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房，找市场”的观念，杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发”、“联合建房”等变相福利分房的现象。
(四)注重开发梯次结构。一是完善房产开发布局结构。以保障性住房建设为重点，加快廉租房、启动经济适用房建设和普通商品住房建设步伐，适时规划建设一批现代化高层住宅小区，完善服务功能，提升城区住宅档次和现代化水准，努力构建相互促进、互为补充的住房供应体系，满足不同层次住房需求。二是控制住房建设户型结构。控制普通商品房开发套型面积和价格，保持中低价位住房市场适度供应量。三是调整房产开发投资结构。制定房地产开发相关优惠政策，鼓励和引导房地产开发企业扩大投资领域，围绕城市建设和服务业发展需要，主动投资商场、宾馆、酒店等商业用房开发，带动第三产业发展。四是引导、扶植物业管理行业的发展，提高物业管理水平及服务质量。
(五)优化产业发展外部环境。在房地产项目开发建设时，本着“谁受益，谁服务”的原则，供水、供电、供气、广电、邮电、通讯、电信部门必须将水网、电网等各种管网及通讯网络设施统一铺设至项目红线，并预留接口。政府要不断加大投入，着力改善道路、交通等城市基础设施，加强教育、卫生、文化等民生工程建设，创造良好的人文居住环境，以吸引实力更强的房地企业来我县投资。
(六)破解产业资金瓶颈。受xx年全球性金融危机及房产市场不景气的影响，加剧了房地产企业资金的紧张。政府要当好银行与房地产企业之间的“红娘”，建立良好的组织平台、运行平台、管理平台，形成政府、房地产企业和金融机构共同支持房地产业发展的完善的房地产金融体系，促进银企对接，盘活开发商与银行的资金链。
(七)培育龙头企业。引导县内房地产企业通过重组、兼并、控股等多种方式实行强强联手，拓宽发展思路，优化管理模式，树立品牌意识，打造精品建设，争取做成一批有概念、有主题、有规模的房地产项目，同时要引进一批有实力的开发企业来我县投资，带动和推进我县房地产市场的发展，把我县建设成全市最为适宜居住的县城之一。
(八)保障低收入家庭住房需求。相关部门要加大廉租房的建设资金的筹集力度和启动公共租赁房、经济适用房建设，增加有效供给，完善廉租房的租住、退出、后期管理和公共服务制度，建立健全以经济适用房和廉租房制度为核心的住房保障体系，解决低收入困难家庭的住房问题。
(九)积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。进一步促进住房二级市场和租赁市场发展，促进住房梯度消费，引导居民的住房消费习惯，形成合理的住房消费需求，以推动我县居民住房消费结构的优化升级，使住房一、二、三级市场进入一个有效互补的良性循环。
(十)规范房地产市场。一是加强房地产开发建设全程监管，加大整顿和规范房地产市场秩序的力度，坚持整顿与规范相结合，严格按照国家相关文件要求，加大执法力度，全面完成房地产市场秩序的治理整顿工作，规范房地产开发经营审批程序，坚决杜绝或重点查处无资质或无效资质开发经营行为，为培育和规范房地产市场创造良好的外部环境；二是建立市场预预警预报体系。建立多部门参与的房地产市场预警预系统建，定期收集房地产市场的各项数据和信息，认真做好房地产市场统计分析与市场发展形势预测，为政府宏观调控，稳定住房价格提供强有力的支持，实现各种信息资源的快速传递和共享，实现政府、企业、公众的直接沟通和互动。三是加强住调查，规划期内完成全县住房状况普查。
房地产市场分析报告论文 第6篇
在信息不对称理论方面,1961年,乔治•斯蒂格勒在《政治经济学》杂志上发表的“信息经济学”和威廉•维克瑞在《财经》杂志上发表的“反投机、拍卖和竞争性密封招标”两篇论文,打破了此前一直统治着经济学界的基础假设——完全信息假设,开始强调信息的不完全性,也开创了信息经济学的先河。20世纪80年代,一些经济学家把信息不对称理论引入金融市场的研究领域。2001年诺贝尔经济学奖得主约瑟夫•斯蒂格利茨、乔治•阿克洛夫、迈克尔•斯宾赛分别在金融市场、商品交易市场和劳动力市场运用信息不对称理论进行市场分析。随着信息不对称理论和我国房地产经济的发展,国内学者对两者进行了一些定性的研究。刘洪玉、郑思齐在《城市与房地产经济学》一书及相关文献中,均指出了房地产市场的信息不对称性,李建华(2003)、邹晓光(2006)等利用信息不对称原理对房地产市场进行了分析,并提出若干缓解信息不对称,提高我国房地产市场效率的建议。
二、信息不对称在房地产经济中的表现
所谓的信息不对称是指交易双方掌握的与交易有关的信息在准确性、全面性、及时性、连贯性方面存在差别。而房地产信息不对称则表现在置房者与开发商在信息的丰裕度方面存在着差异。信息不对称体现在以下五个方面:
1、房产质量信息不对称。房地产这一特殊的商品不仅结构相对复杂,而且包含的工艺过程亦十分的庞大,对于不具备有专业鉴别技术水平的置房者来说,是不能完全掌握房产的质量信息。房产质量信息的不对称,为开发商创造了极大的议价空间。
2、房产价格信息不对称。房地产业的开发商众多,各个开发商的出示的价格存在较大的偏差,尤其是在非寡头垄断的情况下,价格的多样化尤其明显。
3、房产产权信息不对称。我国的房地产商品权属复杂,分为所有权、使用权、抵押权和典当权等,而且使用权年限也不同。而不同的产权信息对于房地产商品在未来的使用或是转让、投资中等都有着十分重大的影响,而这些信息大多不为置房者所拥有。
4、市场的供需信息不对称。商品的价格是由商品的价值决定,并受到市场供求关系的影响。而在一个非完全竞争市场下,供求的关系愈发显得重要,这在房地产市场体现的尤为明显。置房者对于当前房地产市场的供需信息不了解,则在议价过程中容易处于被动地位。
5、市场未来信息不对称。商品的价格除了受到价值、供求的影响,还受到政府的政策倾向、同行业的发展状况以及国际市场的制约,这些因素在一定程度上对房地产商品的价格产生巨大的作用。尤其随着国家宏观调控力度的加大,政策性因素的影响不容忽视,而对未来信息敏感性方面,显然置房者处于不利地位。
三、信息不对称产生的原因
针对以上表现,究其原因,我们不难发现,造成信息不对称的原因主要有以下五方面:
1、房地产自身属性。房地产商品的生产涉及的领域广阔,市场参与者纷繁复杂,社会分工细致不宜估量；其次,市场的多变性和分散性。多变性和分散性是非完全竞争市场的普遍特点,一方面使得价格的离散程度增加,另一方面也刺激了搜寻行为的发生。
2、信息资源的稀缺性。信息作为一种稀缺的资源,置房者如果想获得与房地产的相关信息,需要付出较大的成本,置房者在寻求权益保护时也需要花费较多的成本。
3、羊群行为的影响。羊群效应是指市场参与主体在信息环境不确定的情况下,行为受到其他参与主体的影响,模仿他人决策,或者过度依赖于舆论(即市场中的压倒多数的观念)或信息,而不考虑自己私人信息的行为。由于置房者之间的信息也是不对称的,若依靠别人的信息来加强自身的判断,则加剧了信息不对称程度和增加了其发生的可能性。
四、信息不对称造成的影响
信息不对称造成的主要影响有逆向选择和道德风险。逆向选择是指指由于交易双方信息不对称和市场价格下降产生的劣质品驱逐优质品,进而出现市场交易产品平均质量下降的现象。而在房地产也表现为空置房节节攀升,而房地产市场则呈现供不应求,房价飙升。道德风险指参与合同的一方所面临的对方可能改变行为而损害到本方利益的风险。在房地产表现为开发商凭借自身的信息优势,以违背合同的方式,损害置房者的利益。同时,我们不可否认的是,在信息不对称产生的同时,信息搜寻就显得有利可图,在“经济人”假设的前提下,信息的不对称在一定程度刺激了信息搜寻行为的产生,这也是本文的着眼点和切入点。五、研究结论和政策建议房地产信息的不对称性使得置房者增加了支付成本,扩大了管理部分的管理难度。虽然在短期内可能对于房地产开发商和中介商可以获得某些眼前的利益,但从行业的发展和企业自身的长远发展来看,都是极为不利的。当然,我们不能追求信息的完全对称和交易的完全均衡。借鉴制度经济学的观点:市场均衡是市场参与者之间相互博弈的结果。也就是说只能消除信息不对称的程度,达成相对的均衡状态。为此,可以从以下四个方面来缓解房地产信息不对称的现状。
(一)从国家的角度来看
1、加强对开发商的规制和引导,建立进入门槛。开发商的数量越多,则价格的离散程度也就越高,信息不对称的可能性也随之加大。政府对房地产市场采取一定的门槛制度,“严进严出”,可以在一定程度上控制开发商的数量,提高开发商的整体质量。
2、建立信息传输和公布制度,发挥非盈利性组织的监督作用。对每一个企业进行信息登记,运用数据库等技术对于房地产开发商的交易信息、投诉信息、反馈信息、信用信息等予以存档归案,方便管理部门和置房者在特定的网站便可以进行查询。同时,可以借助12315等非营利性组织对开发商的行为进行监督,保障置房者和房产物主的利益和保护。
3、大力加强法律法规建设,完善领域法规。虽然我国目前针对房地产市场出现的问题都高度重视,及时反映,出台了一系列的法规政策。但是这些大多是在事后进行具体问题的解决,没有形成一个完善的法律体系。因此要保证房地产市场稳定运行,就要建立健全完善的法律法规体系。同时,要严格执法,增加市场的透明度、公信度,使房地产行业健康有序的发展。
(二)从开发商的角度来看
1、开发商要加强自身的宣传作用和信息披露。一般来说,房地产商的信号往往是自身的优质信息或者是对房产进行质量承诺。而进行这些信息披露和产品质量承诺是需要一定的费用,甚至是短期内无法用效益来弥补的,但是对于一个优秀的开发商来说,如果采取了信息披露,不仅阐明了开发商的实力,为置房者提供了无形的保证,而且采取信息质量保证也更容易引起置房者的信任,从而最终达到销售的目的。
2、企业要积极引导和参与行业规制,获得良好的公关效果。随着社会责任意识的深化,消费者对于负有强烈社会责任感的企业赋予了更多的青睐,这样企业既利用了社会媒体的力量,又收到了良好的公关效果,还有可能成为行业的领头羊,从而获得巨大的后续效益。同时,目前国家正在规制房地产业的良性发展,如果开发商能自觉的进行规制甚至引导行业进行规范的行为,势必能赢得管理部门得赞同,这在国家宏观调控能够起到重大作用的国度是十分有效的。
(三)从置房者的角度来看
1、搜寻大量信息,增强信息辨别能力。相对于房地产开发商而言,置房者仅掌握一定量的包括地理位置,交通状况、户型等在内的公共信息,以及自身的消费偏好、消费能力等私人信息。而从开发商、销售商及中介商所获得的房屋信息,大都带有一定的主观性,不能公平、客观的反映市场的真实情况,加之房地产行业的专业性较强,绝大多数的置房者专业知识匮乏,造成了信息搜寻的成本较高。如果信息搜寻成本高于信息搜寻带来的效益时,这就不是经济人的理。
2、努力建立自发性联盟,增强维权意识。置房者可结成消费联盟,通过这个组织既可以获得更多的信息,降低置房者的信息搜寻成本,也可以对开发商进行监督。一旦发生房地产纠纷,消费联盟可借助集体的力量与开发商协商调解,增强单个个体的谈判抗衡能力,以更好的维护置房者的利益。置房者是信息不对称问题的主要受害者,正当权利一旦受到侵害,就应当拿起法律的武器,积极主动争取自己的正当权益。
(四)从房屋中介商的角度来看。
1、提高中介商准入门槛。房屋中介商是房地产二级市场上的主要参与者之一,其服务业贯穿于房地产经济运行的全过程。目前我国房地产市场上充斥着形形的中介商,但是由于行业不规范,中介从业人员素质较低,诚信度不高、恶性竞争等因素,房屋中介商未能有效缓解信息不对称的问题。基于此,有关政府部门要制定相应的法律法规来规范房地产中介企业的行为,提高入市门槛,严厉打击欺瞒消费者的经纪行为,可采取房屋中介商及房地产经纪人从业资格认定制度等措施,使中介商真正成为解决开发商和置房者之间信息不对称的桥梁。
2、树立房屋中介行业的诚信作风,发展连锁式经营,创建中介企业品牌。一方面,要提倡诚信为本的企业文化,增强对中介人员的诚信教育,另一方面,创建中介企业品牌,可实现跨区域连锁经营,扩大市场的占有率,以优质的服务取得消费者的认可,这样也可以把那些侵害消费者权益、追逐短期利益的企业挤出市场,有利于中介行业的长远发展。
房地产市场分析报告论文 第7篇
今年以来，我市坚决贯彻落实中央宏观调控政策，坚持和落实科学发展观，紧紧围绕_18号文件明确的各项任务，采取有力措施，努力实现房地产市场供求总量基本平衡、结构基本合理，房价基本稳定的调控目标。目前我市房地产市场供销两旺，商品房空置面积不断下降，房价基本稳定，房地产业成为了我市经济发展的支柱产业，为城市的社会经济发展提供了有力的支持。
一、近阶段市场调控工作的进展情况
1、进一步改善供应状况，优化市场供应结构，促进总量和结构的平衡。全市上半年新批商品房上市面积万平方米，同比增长了％，改变了去年全市供不应求的矛盾，基本可以满足居民的购房需求。在全市总体供需走向平衡的同时，我市采取措施，继续优化供应结构，首先是落实国家政策，控制拆迁规模，并实行拆迁补偿市场化。上半年全市共完成新老拆迁项目28个，拆迁居民4149户。其次加快中低价商品房和经济适用房的建设力度，在年初确定的今年完成120万平方米经济适用房竣工任务的基础上，南京市政府决定再追加30万平方米，年底确保150万平方米经适房竣工、交付。
2、限制期房转让工作。针对投资性购房比例增长过快，存在一定量的短期炒作情况，南京于4月1日正式实施《加强商品房预售管理实施细则》。其中，购房实名制、期房限转、信息公示这3条内容被认作是直指期房投机者的三道“逐客令”。这一做法杜绝了利用退房注销再登记的方式进行期房转让的行为，在不影响中长期房地产投资者利益的情况下，有效地遏制了期房投机炒作。
3、建立健全多层次的住房保障体系，保证居民居者有其屋的目标。首先是针对最低收入家庭制定的廉租房计划。今年我市要购、建储备1000套廉租住房，提供给市区的贫困无房家庭。其次是针对低收入家庭的经济适用房计划。我市经济适用房共规划九个地块，面积共6157亩，可建住宅41300套，计划到今年年底将竣工经济适用住房150万平方米。针对中低收入家庭以及被拆迁的困难家庭我市还制定了中低价商品房计划，计划20xx年竣工90万平方米。
二、20xx年上半年南京房地产市场运行特点
总体上看，上半年南京房地产市场呈现“量增价平，涨幅趋缓”的平稳态势，房地产市场运行的主要特点如下：
1、商品房供基本平衡、供略大于销：今年上半年全市商品房上市面积万㎡，同比增长％，预售面积万㎡，同比增长％，供销比为；其中商品住宅上市面积万㎡，预售面积万㎡，与去年年均水平相比增长％，交易量仍保持稳中有升，供销比为。房地产总体市场供给基本可以满足居民的购房需求。
2、供应结构基本合理，普通商品房供应明显增加：区域供给结构基本合理，据南京市房地产市场发展研究中心统计，上市量最大的三个板块是江宁、河西、江北，也是预售量最高的三个板块。在上半年江南八区商品住宅预售面积段中，每平方米4000以下的占％（包括经济适用房），4000～5000元的占％，5000～6000元的占％，6000元以上的占％。商品房供应结构基本合理，但与5000元以下的商品房需求相比，供应稍显不足。
3、市场体系逐步完善、二三级市场体系联动，良性发展：上半年全市存量房交易万㎡，交易万套，与去年年均水平相比基本持平；其中江南八区存量房交易万㎡，交易万套。二手房在去年交易总量增幅较大的基础上，仍有小幅上升，租赁市场也水涨船高，租赁价格在去年平稳的状况下有了小幅提高。
4、商品房预售价格增幅得到平抑：据南京市房地产市场发展研究中心统计，商品住宅预售价格每月环比上涨分别为％，％，％，％，％，％，累计上涨％。月均上涨不足2％，与全国35个大中城市房价平均涨幅基本持平。
5、公积金和商业银行贷款成为实现市民置业的主要支柱。据人行南京分行统计，今年受宏观调控影响，南京房地产开发贷款自4月份以来有所下降，上半年南京房地产国内贷款累计亿元，同比增长％，比四月份增幅下降了个百分点。个人住房贷款仍保持稳定增长，个人住房贷款占个人消费贷款的7成，上半年新增贷款48亿元，增长21％，其中公积金贷款余额达到亿元，同比增长％。个人住房贷款成为支持房地产需求不断增长的一个重要因素。
三、20xx年下半年南京房地产市场走势的基本判断
随着南京市房地产市场调控措施和中央宏观调控政策效应的继续影响，预计下半年南京房地产市场的基本走势为:
1、房地产投资稳定增长
今年上半年南京市房地产投资增幅为％，去年全年投资增幅为％。从下半年发展趋势看，由于受到今年国家宏观调控政策的影响，预计房地产投资增幅不会在上半年的基础上出现较为强劲的反弹。但同时房地产投资的增幅也不会下降很多，首先是因为宏观经济快速发展，居民收入增长较快，为房地产发展提供了良好的宏观环境；其次我市各项城市建设速度将继续加快，仅仅下半年河西就将投入建设资金40亿元，从而推动房地产开发；再次，一些有实力的大型房地产开发企业看好南京房地产市场的`长期发展，纷纷进入，把南京作为重点优先发展的市场。综合以上因素，我们预计下半年房地产投资仍会保持30％左右的增幅。
2、房地产市场仍将延续供需两旺的局面，呈现供略大于求态势
供应将稳步增加：今年上半年全市商品住宅上市量为万㎡，预计下半年的上市量肯定会超过上半年的上市量。主要原因在于20xx年上半年的房地产投资增幅达到％，出让的614公顷土地一部分将在下半年进入市场，去年全年新开工面积达到了㎡，经过半年左右的建设基本可以上市销售，因此保守估计今年上市量将会达到800～900万㎡。
需求仍保持旺盛势头：下半年房地产市场需求在去年基础上，仍会继续上升。从主动需求方面看，随着我市经济的快速稳定发展，今年我市人均可支配收入也会持续增长，1－6月我市居民可支配收入增长％，随着经济收入的增长居民改善居住的需求量相应不断增加。从被动需求看，由于今年上半年拆迁工作的减缓，下半年伴随城市建设的加速我市将加速拆迁的进度，与上半年相比，被动需求将有较快的增长。另外，我市城市化水平在稳步提高，城市规模稳定的扩张，由此带来的自动型需求会稳定小幅增长。下半年央行关于利率调整的可能性较小，因此投资性购房需求仍会保持相当的程度，消费信心将会恢复。综上所述，维持我市需求增长的因素有利于需求的增长，今年下半年我市的商品房需求增幅将高于上半年。下半年的预售量初步估计为月均65万㎡之上，总计约400㎡左右。
3、总体供求矛盾将继续缓解，结构性矛盾仍将存在
20xx年全市共招拍挂出让614公顷土地，比2002年增加了倍，今年国土部门还将供应土地1000公顷。去年的开工面积、施工面积都大幅增长，因此今年的供应量将有大的增长，总体供需矛盾会得到进一步缓解。供需比仍将有一定程度的增大，商品房销售也会有正常的销售期，这是房地产市场成熟的标志。
区域结构、价格结构矛盾仍将存在。城中板块自去年以来一直供不应求，由于土地资源稀缺，下半年上市量不会增长太快，而河西、江北板块上市速度很快，下半年上市量仍比较大，但销售增长却比较平稳，因此这两个板块的供需形势不容乐观。由于近年来商品住宅市场供不应求，因此利润较低的普通住宅一直供应不足。由于今年土地平均成交价格增长56％，从而带动商品房价格的上升。为了消化不断上升的成本，商品房的价格也将上升，因此利润空间较小的中低价位的商品房供应仍将不足。需要政府提供土地和政策鼓励开发商建设中低价位商品房，使商品房的供应价格达到基本合理。
4、价格仍将保持稳定
今年下半年商品房的价格将比较平稳并有小幅上升，不会出现太大的波动。一方面，今年我市供求形势继续好转，市场总体供略大于求，将抑制价格的大幅上升。并且今年宏观调控措施成效明显，原材料价格大幅上涨的局面得到控制，现在主要的建筑材料价格稳定。另一方面，供求没有失衡，仍然在合理的正常区间，各方利好因素仍在支持开发企业的信心，不会出现抛盘现象。此外开发商拿地成本以及商品房品质的提升将会维持商品房价格的稳定。因此总体上半年商品房的价格将会保持一定程度的稳定，少数板块供需比例较大，存在一定程度的供过于求，这些板块的价格将很难维持上半年一路上涨的情形，可能出现一定程度的盘整。二手房价格在连续多月上涨之后，已经接近新建商品房价格，质价出现偏离，上涨空间已经很小，下半年将趋于平衡。
房地产市场分析报告论文 第8篇
关键词：房地产项目市场定位
Abstract: The market localization's thought already obtained industry in value, but the concrete operation is also quite weak. This article the question which appears in view of the market localization in conducts the research, centers on the question which in the property development must solve to launch. For could the quite holonomic system's understanding real estate market localization, this article carry on the discussion to the property development localization operation principle, the utilization hard currency method, has constructed the property development market localization work content and the operation flow pattern.
Key word: Real estateprojectmarket localization
中图分类号： 文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）
房地产业经过二十多年的发展，已经成为了我国经济的支柱产业之一。当前房地产市场中商品房空置现象仍然存在而且还比较严重，这会制约房地产开发企业开发活动的持续性。我国当前房地产营销的水平还比较低，营销操作和理论研究还不成熟。论文从分析我国房地产营销的实际操作和理论研究成果入手,剖析当前房地产营销中存在的问题。
1 房地产基本含义
房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物及房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖竞标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。每一类拍卖竞标的都有自己的特殊性，这种特殊性是与房地产的特性相联系的，房地产有以下几个特点：（1）位置的固定性和不可移动性；（2）使用的长期性；（3）影响因素多样性；（4）投资大量性；（5）保值增值性。
房地产行业对国民经济的影响，主要体现在拉动经济与稳定经济。首先，从拉动经济方面来看，房地产业可以拉动上下游如钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业的发展，据统计房地产行业直接或间接影响60余个行业。考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动，当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%。其次，从稳定经济方面来看，由于产业关联度高，房地产开发投资的大幅波动，可以带动其它相关产业也出现波动，最终必然会引起经济的波动。同时，由于开发商与个人购房者的资金中有相当一部分为银行贷款，所以实际的房地产开发投资中至少超过40%的来自于银行贷款，故保持房地产开发投资的平稳增长，对国民经济持续稳定发展也具有重要意义。
2 房地产项目的市场定位
对于一个房地产开发公司来说，最重要的生产要素：一是土地，二是资金，三是人才；而最重要的生产经营环节：一是项目决策前的市场定位，二是项目实施后的市场营销。准确的市场定位和积极的营销策略是房地产项目开发和经营成功的前提。房地产项目的市场定位是明确项目面向哪类消费群体，进而在此基础上决定相应的户型、面积、成本和售价。房地产企业只有把握好了市场定位，使楼盘符合消费者的需求，才能顺利实现商品资本到货币资本的转变，最终实现企业的经营目的。若定位不准，目标客户不清造成销售不畅，必将使产品大量积压，影响企业资金周转，甚至可能变成烂尾楼盘。基于房地产项目市场定位的重要性，所以房地产公司在取得土地项目后，都十分重视项目的市场定位工作，但往往因企业自身或其他客观因素限制，致使房地产项目的市场定位工作产生了偏差。此时，就需要及时对项目进行重新的市场定位，并相应改变市场营销策略。
房地产开发经营是一项投资巨大、资金密集的系统工程。在这个系统里面，人员组织、资金筹措、产品定位、工程建设管理、营销策划等，每一个环节都要精心计划，环环相扣，互相保证。任何一个环节出现问题，都可能影响全局。特别是在工程项目开工以后，资金的筹措更是成为项目运作成败的关键问题。可以说 , 资金就是一个项目的“血液”，是企业生命力的源泉。银行或其他筹措资金充其量只是外部输血补充，关键是企业自身要有造血功能。而市场营销就是企业的造血机，这台造血机的性能如何又有赖于项目前期的市场定位是否准确，准确的市场定位是这台造血机是否能够高效运转的保证。企业的造血功能不足，说明造血机制（市场营销）有问题，而市场营销不力，说明项目的市场定位有问题。当企业对一项产品的原有市场定位不能适应市场需求时，就应考虑对产品的目标市场进行重新定位。重新定位对企业适应市场环境、调整市场营销战略，提高市场销售业绩是必不可少的。
3 房地产开发项目的市场定位
房地产市场定位的概念，是由市场营销学中的“市场定位”理论借鉴而来的。定位一词最早是在1972年由美国两个广告经理艾尔•里斯和杰克•屈劳特在《广告时代》杂志上发表文章《定位时代》时提出，并慢慢流行起来的。房地产开发项目的市场定位就是在详细的房地产市场调研和分析的基础上，选定目标市场，确定消费群体，明确项目档次，设计建设标准。
房地产开发项目市场定位的基本程序和内容
房地产开发项目的市场定位包含项目区位的分析与选择、开发内容和规模的分析与选择和开发项目租售价格的分析与选择等。具体来说，主要按以下流程进行：市场调查土地条件分析和确定潜在客户群产品定位（户型、面积、档次等）租售价格定位征询意见方案调整成本与费用测算预测租售收入和租售进度经济评价确定最后方案。
房地产开发项目市场定位的内容主要包括以下几个方面：①确立开发理念。基于企业的价值观，为体现企业文化，发挥企业的竞争优势，确定开发的指导思想和经营模式，使得项目定位有利于企业的长久发展，有利于品牌建设；②明确用途功能。在市场定位时应根据城市规划限制条件，按照最佳最优利用原则确定开发类型，对土地资源进行综合利用，充分挖掘土地潜能；③筛选目标客户。在市场调查的基础上，以有效需求为导向，初步确定项目的目标客户，分析其消费能力，为产品定位和价格定位做好基础工作；④进行项目初步设计。在市场资料的基础上，根据土地和目标客户的具体情况，编制初步设计任务书，委托规划设计部门进行项目的初步设计，进一步确定建筑风格、结构形式、房型、面积和建筑标准等内容；⑤测算租售价格。参照类似房地产的市场价格，运用适当的方法，综合考虑房地产价格的影响因素，确定本项目的租售价格；⑥根据企业经济实力和项目投资流量，分析和选择适当的入市时机，充分考虑到风险和利益的辩证关系，提出可行的营销策划方案，保证项目的顺利进行。
房地产开发项目市场定位中存在的主要问题及原因
一、市场定位工作的主体发生偏差。虽然市场定位的工作主体有房地产企业、中介咨询企业、高校和研究机构及个体业主等，但由于我国房地产咨询业还处于初创萌芽期，实际上这项工作大部分是由个人或少数与委托方有关联的咨询机构完成，缺少公正性、科学性，市场定位工作流于形式，更多的是为决策者的结论提供依据，工作一般仅限于房型的选择、租售价格的预测等部分内容，同时，从业人员的素质参差不齐，导致市场定位工作处于低水平状态，没有针对性。不能根据特定的对象进行科学的调查、资料收集和分析，仅根据经验作分析、判断，对于一些关键的数据进行处理用来满足分析的需要。
二、运用差异化战略“模仿有余而创新不足”。差异化包括产品差异化、形象差异化和市场差异化等，“差异化是房地产企业的第三利润源泉”的观点已渐渐为业内人士所认可。但在市场定位时，常常会出现这样两种情况；一种是过分强调“差异化”，脱离地块条件和区域环境，片面强调“个性化”，忽视区域房地产市场的物业特点、生活习惯，往往会导致滞销；另一种情况是“简单拷贝，适当修改”，从建筑立面、平面布置，到室外绿化、景观布置，从营销广告、营销策略，到开发理念、企业文化，往往都是房地产市场上以往一些热销楼盘的翻版，缺少创新，随大流。不同的仅仅是项目名称、建筑色彩、地段等，这样的市场定位形成了房地产市场的“一般化”局面。
三、偏离市场定位的理论和原则，片面强调“概念式定位”。部分房地产企业在进行市场定位时，不是根据市场定位的理论和原则进行工作，而是热衷于做概念，甚至出现了“软住宅”的定位概念。一条臭河浜成为“水景”，还未立项的地铁成为“交通便利”的工具，虚拟的“生活方式”成为卖点，“媒体炒作”成为市场定位的重要环节。在某种程度上，这种“虚、空、媒体化”的概念定位方式已影响到房地产市场的健康、规范发展。
四、目标客户群不明确或目标市场需求判断错误。由于市场调查方法、调查范围和掌握资料不全面，对地块条件和区域环境分析不透，对房地产市场细分化认识不够，对开发能力和市场影响力估计过高，对房地产市场的“同质化”产品可能带来的影响度估计不足，对目标客户群动态变化的程度无法把握，同时对在一定经济条件下社会的消费趋势和消费能力的分析预测发生偏差，从而导致在市场定位时的目标客户群的筛选发生错位，不能形成有效客户群和有效供给。
加强房地产开发项目市场定位工作的对策与建议
一、加强行业管理，进一步加快市场定位工作专业化、社会化的进程。房地产行业协会要从规范房地产咨询市场的角度出发，对从业人员、工作规范、程序和方法等制订必要的技术标准，做好理论先行和实践指导工作，进一步推进房地产业的“产学研一体化”进程，加强基础理论方面的研究。对市场定位实践中出现的新问题、新情况进行专题研究，广泛听取专家、学者及企业家的意见，提出指导性建议。
二、运用正确的市场定位方法和手段。在对国家、地区的房地产市场分析判断的基础上，结合区域特点，正确地对项目所在区域，房地产市场进行分析、预测和判断，对消费群体、消费需求、消费能力和类似物业供给状况等作出必要的定性和定量分析，对项目环境作出必要的评价，而这些就是市场定位时所必须要解决的问题。
三、在对所在区域物业研究的基础上，要解决房地产产品的“差异化”这个关键问题。参照已有或正在开发的物业品质、档次、房型、标准等要素，根据对房地产市场发展趋势的判断来确定本项目的要素特征，既不能是建筑风格、房型、环境的“简单拷贝”，也不能是规模、面积的“随意放大”，产品要创新，要体现较强的前瞻性和相对的稳定性。
四、功能、成本和效益三者如何才能协调和统一，是市场定位必须要解决的。必要的功能、适当的成本和理想的效益是房地产项目市场定位的指导思想，是需要重点分析、研究和落实的问题，其主要指标是功能配置、开发成本和租售价格等。
4 房地产项目在市场定位和营销策略上经常出现的偏差
项目的市场定位上经常出现的偏差
（1）项目往往模仿有余而创新不足。在项目产品的市场定位过程中，过于强调项目的“差异化”和“个性化”，只简单地模仿，脱离了项目地块的条件和区域环境、市场环境，虽可一时吸引市场眼球，但对市场认同和销售并无多大促进。 （2） 市场定位脱离现实基础，热衷于概念式定位。项目并无具体的实质性内容和标准，只是依靠媒体的炒作和渲染，让人感觉过于虚幻，不知产品为何物。（3）对项目的目标客户群定位不明确、不准确。由于市场调查不细和掌握资料不全面，对项目的开发能力和市场影响力估计过高，对目标客户群只简单地定位为某一群体，而忽略了潜在消费者，造成市场销售面的狭窄。（4）目标市场需求判断错误，对社会的消费趋势和消费者的消费能力的分析预测发生偏差，会让消费者望而却步。
在营销策略和广告方面上经常出现的偏差
（1）营销方式单一，属被动式销售。专业售楼人员虽多，大部分时间是坐在售楼处等客上门。（2） 广告虽铺天盖地，但炒作味道太浓，空话连篇，都是在克隆其他项目的概念，并未突出本项目亮点和卖点。（3）空洞的广告内容和虚无的承诺与项目的实际形象不相符，破坏了企业信誉，从而产生了矛盾和纠纷。（4） 营销管理手段落后，考核办法不严格。较高的底薪和提成佣金、安稳舒适的工作养成了业务员的惰性。
5 结束语
近几年来，房地产市场的竞争越来越激烈，消费者也越来越成熟、理性，对房地产消费的需求日益多样化。因此，房地产开发企业都十分注重项目的市场定位和营销策略，许多企业甚至为此投入巨大资金，但还是有许多失败的项目。这主要是房地产开发企业特别是中小企业对房地产的市场定位和营销策划认识不足，流于形式。在市场定位时未进行充分的市场调查论证，也未进行目标市场的细分，未结合项目所处的地域条件、社会文化背景等，只凭简单的资料和一厢情愿的想象来定位市场 ; 在市场营销方面，更是跟风炒作，一味的卖概念、卖题材，太过于相信广告攻势的功能，最后连自己都不知是在卖房子还是卖什么。因此项目的结果也就可想而知了。
在市场营销方面，营销方式要求变、求新，只有创新才能有特色，也才会有吸引力；广告宣传要以诚信为基础，传递消费者真正需要的楼盘信息以吸引消费者，以宣传为辅，让楼盘自身说话，为企业建立良好的信誉和口碑；要重视老客户，做好与客户的沟通，做好客户的售后服务工作。
在我国，房地产业还处于一个不断发展和不断规范的阶段，影响和制约因素还很多，成功或失败，也许有偶然的因素。但市场是在不断地变化和发展，我们相信，在市场大潮的冲击下，最后的成功者一定是属于那些按市场经济规律办事，有先进的管理理念，不断创新的现代新型企业。
参考文献:
[1] 郭国庆主编：《市场营销学通论》，中国人民大学出版社2000年版
[2] 姚立新著：《房地产市场营销学》，厦门大学出版社1996年版
[3] 田金信：《房地产经营》，中国建筑工业出版社1997年版
[4] 陈蕾: 《当前房地产宏观调控政策特点及政策效应思考》，中国城市经济出版2007年版
房地产市场分析报告论文 第9篇
【关键词】房地产经济 房地产信贷 税务
一、房地产经济发展现状
近年来我市的房地产经济发展迅速，其发展也拉动了与其相关的金融行业以及建筑行业的发展。并且房地产经济的发展直接地提高了人们的住房质量水平。随着国家关于房地产政策的制定与实施，我国的社会主义现代化建设进程正在稳步发展，而在这种拉动作用的带动之下，突出了城市居民的住房问题对人民的重要性。所以，为了满足人们对住房的需求，房地产的重要性便显现出来，开发不同档次以及不同面积的住房，在满足人们住房需求上发挥着极其重要的作用。我们同样可以预测到的是，房地产公司作为房地产经济的主体，房地产开发商在初期需要大量的资本去开发和建设，而这种资金基本依靠于银行的贷款，因此，从资金上来看银行对房地产经济起着重要的支撑作用。所以，以上的种种原因都从各个方面支持了房地产经济的可发展性。
二、房地产经济发展存在的问题
（一）房价与社会经济水平不符
我市城镇房价与社会经济水平不符表现为房价上涨幅度过快，价格过高。致使大多普通百姓承担不了与收入不符的住宅销售价格。出现此问题的原因在我市来看并不是因为房地产开发面积不足导致的供应不足，而是部分房地产公司为了公司的经济利益，资本炒作以及生活成本的上涨等原因，致使房价与大多数普通百姓收入十分不相符，与我市现在的社会主义建设进度不匹配。尽管我市在政策上进行了众多政策手段，但对于现状并无太大改变。继续发展下去，有可能会影响我国社会主义建设的持续发展。
（二）房地产信贷问题
对现在的房地产经济状况而言，房地产相关的投资十分火热，甚至能占到所有贷款的一半左右。政府政策也对房地产贷款一路开绿灯，致使一批又一批的信贷资金都开始投入到房地产经济中，使得房地产泡沫飞速膨胀。但如果政府对房地产信贷实行收紧政策，资本的投入增长将会下降，并且开发商和各级政府的众多债务没有办法对银行进行及时偿还，对我国经济体系会产生重大影响。但若对房地产信贷实行放松政策，将会产生房地产的泡沫，通货膨胀等问题会越发突出，从而导致的物价飞速上涨对百姓生活产生重大影响。总的来看，政府对房地产信贷的政策的制定应松紧有序，平衡好通货膨胀和房价。
三、房地产经济发展对策
（一）深化机制和体制改革
建立健全的房地产经济管理系统和预警机制。首先各级政府要根据当地房地产市场特性和城乡发展不一致的现状，依据当地房地产经济发展现状和出现的各种问题，实施符合当地房地产经济发展规律的政策，建立和完善房地产信息系统和预警预报制度，方便对症下药，发现和解决问题。并且要加强对市场供求总量、结构、价格的调控，指引房地产公司理性投资、购房者理性购买，通过对房地产交易的动态监测，对市场的运行现状做出评价，预测和分析未来的房地产经济走向，并向有关部门提供及时的信息，以便做出适时、适度调整市场的政策，致使房地产市场可持续、并稳健的发展。还要使用技术手段针对全国房地产交易市场的信息进行分类收集和分析，对房地产交易市场现况做出总结和预测，定期市场分析报告，指导购房者理性消M，为国家宏观政策提供建议。
（二）促进房地产集约化发展
房地产商各自为战的发展现状，致使众多房地产公司因缺乏资金或者人脉，在开发过程中出现资金不充裕或信息来源不足周等现象，还可能产生烂尾楼等现状，不但侵犯了购房者的正当权益的同时，还深深的影响着社会秩序的稳定发展。并且房地产各自发展，还可能致使资金不足的开发商为经济利益持续拉高商品房价格。所以在解决实际问题的时候，政府应大力支持房地产集约化发展，通过资本整合，将房地产公司整合在一起，在房地产公司获得经济利益的同时，保障环境的不受污染、成本的降低等，为求得商品房房价的稳定性和合理性，真正实现房地产公司与社会经济的共同高速稳健发展。
（三）注重保障性住房的开发与构建
房地产经济的发展，要注重保障性住房的开发与构建。对我市政府而言，应把提高中低收入人群的住房条件放入调控政策中。房地产经济的发展也应根据市场经济的一贯规律，在政府的宏观政策的调控下，在社会主义建设的发展历程中，多增加保障性住业的建设，提高保障性住房建设面积，提高中低收入人群的生活环境。政府还应把房地产开发作为社会保障性投资的一部分。对房地产公司而言，不能只提高企业的经济效益，提高企业的社会效益同样重要，这也是未来房地产经济开发的新思路。
四、结束语
房地产经济拉动了众多产业经济的高速发展，对我国经济的持续发展起到不可估量的作用，房地产经济的可持续发展对社会主义经济建设具有重大意义，大幅提高了人民生活的水平，其持续稳健的发展应是政府关注的重中之重。房地产行业持续稳健发展的同时也必须考虑对环境和金融的影响。房地产行业持续稳健的发展不但关系到我国经济的发展，也关系到百姓的根本利益。目前来看我国的房地产经济出现了很多问题，政府推出了针对性的政策进行宏观调控，目的是在经济发展的同时与控制房价和保护环境之间保持平稳。不管政府推出任何政策之前，都必须考虑我国目前的发展现况，把百姓的根本利益放在首位，进一步完善管理和监督制度，只有这样才会维持房地产经济的持续稳健的发展。把房地产经济融于社会与环境的协调，社会经济的稳步发展，良性推进的背景下才能获得持久的发展动力，才能真正实现中国梦的飞跃。
参考文献：
[1]许宪春，贾海，李皎等 房地产经济对中国国民经济增长的作用研究 [J].中国社会科学，2015，（1）.
[2]敖青，我国房地产金融风险演进与风险抑制研究[D].广东省社会科学院，2015，（05）.
房地产市场分析报告论文 第10篇
关键词：房地产 呼和浩特 趋势
课题号：NJSY12177
本文从呼市房地产业剖析入手，深入探讨如何使房地产业走上良性循环、健康发展的道路。虽然针对的是个体城市，从特殊性到普遍性规律上摸索来讲，相信对整体市场还是有一定的借鉴意义的。
一、呼和浩特房地产业现状
（一）房地产开发投资情况
2011年以来呼和浩特市房地产开发投资持续增长，1-9月完成投资额997726万元，与上年同比增长；比1-8月增长，增幅比上月回落个百分点；比1-4月下降。从投资构成看，商品住房和办公楼占完成投资的比重比去年有所下降，其他略有增加。商品住宅下降个百分点，办公楼下降个百分点，商业营业用房和其他用房分别增加和个百分点。因今年呼市临街改造和一些商铺的竣工等，加之去年以来的住宅楼基本都有车库，因而使商业营业用房和其他用房涨幅较高。
（二）土地购置和开况
2011年下半年购置土地面积1026190平方米，同比增长，涨幅比上半年提高个百分点；土地成交价款109306万元，同比增长，增幅比上半年提高个百分点；完成土地开发面积1142880平方米，同比增长，增幅比1-6月提高个百分点。到三季度无论购置土地、完成开发土地及成交价同比均呈大幅上涨，特别是成交价涨幅240%以上，表明土地价格涨幅较大。同时也表明随着房地产市场的持续升温，房价没有出现下降，而是上涨。
（三）商品房供给和销售分析
2011年10月呼市商品房当期上市面积万平方米，同比增长，环比增长。其中，住宅上市面积万平方米，同比增长，环比增长。其中批准预售面积万平方米，同比增长，环比增长。现售备案面积万平方米，同比增长，环比增长。批准住宅预售面积万平方米，同比增长，环比增长；现售备案面积万平方米，同比增长，环比增长。
（四）保障性住房供给状况
2011年呼市经济适用住房投资16381万元，虽然与上年同比下降了，但环比基本呈逐月增长态势。保障模式创新、保障范围扩大、资金来源扩大，确保了2011年建设任务的顺利完成。2011年上半年，经济适用房施工面积1338312平方米，同比下降，环比增长。其中新开工面积259116平方米，同比下降了，环比增长了。竣工面积233010平方米，环比增长了。
二、呼和浩特房地产市场特点
（一）政府调控政策对楼市影响较弱
通过分析我们可以看出，呼市的楼市基本未受调控政策影响，成交依然火爆。本轮调控更多是针对房价上涨过快的一线城市，对房地产仍处于发展阶段、房价还有上升空间的二三线城市便成为投资者的新目标。呼市有些地段相对好的项目尚处前期推广阶段，开盘日期和开盘价格都未确定的情况下，已经出现咨询的人群。南二环周边已经涨到5000元/平方米以上，尽管这个价格超出了很多人的预期，但房源仍吸引了众多潜在买家。价格每平方米5000元以上的品质项目越来越多。
（二）土地市场总体活跃
2010年前三季度，呼市土地成交价款累计同比增长120%多。在开发商销售不断创新高的情况下，房企拿地热情没有减退。虽然现在调控很紧，整个大趋势不是很明朗，对后市预期过早，但根据前三季度土地开发和购置土地情况看，开发商对市场的信心指数在增加。
（三）房地产需求十分旺盛，开发潜力巨大
一方面，从消费结构看，国外先进国家发展的一般规律表明，恩格尔系数为40%左右时，是房地产业的快速发展时期。2010年，呼市城镇居民消费的恩格尔系数为，居民消费重点已经转向住、行和教育等方面，消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费总量，提高住房消费量，由“有其房”向“优其房”转变，改善型需求增长：另一方面，从消费水平看，城镇居民收入的增长，消费水平的提高，无疑也为住房质量的改善奠定了坚实的基础。旧城区和城中村改造产生的被动型住房需求。
三、呼和浩特房地产业面临的主要问题
（一）政府管理机制不完善
1.宏观调控乏力。当前，房地产供给与需求严重失衡，造成大量资源的闲置和浪费。这里固然有企业投资决策失误的原因，但政府在建设规模、结构方面宏观调控不力也是重要原因。2.职能部门管理方式落后。3.在房地产开发金融方面缺乏参与。当前房地产开发市场主要由买房人、开发企业、银行三者构成。4.监督机制不完善。对管理部门及管理人员的决定或决策缺乏有效的制度监督。
（二）房地产业政策法规体系和机制尚欠完备
随着开发业的日益发展，有关房地产开发的法规也相继出台，从开发建设到经营管理都有全国或地方性法规、条例涉及。但从整体上看，法律机制仍欠完善。1.必要的法规缺失。缺乏管制房地产交易行为的专门法规，缺乏有关房地产保险方面的法规，对一些诸如开发商重复售房、买房人退房、转让以及所购物业受损等实践中经常出现的行为和情况，尚无明确的法律可依。随着国有土地出让制度的建立，与之配套的征用补偿制度却没有建立起来，隐含矛盾。2.现行法规的滞后得不到及时修正和调整。现行的《城市房屋拆迁管理条例》中，拆迁直管公房不找差价，非住宅拆迁的补偿与安置不考虑土地区位等条款，已不能适应当前的环境，这些问题影响拆迁工作的顺利进行，也挫伤开发企业的积极性，不利于城市建设。在农地征用补偿方面，也有类似的情况。3.对一些新兴的投资、经营行为反应过慢，不能及时予以法规规范。现在许多开发企业实行的内部认购、包租、回租等销售方式，以及正盛行的农业庄园投资行为等，均不能及时给予必要的监督、规范和引导，给利益各方带来很大的风险。
（三）房地产供求矛盾十分突出
供给方面，土地是影响房地产供给的主要因素，而在需求方面，人均可支配收入、城市人口和房价是影响房地产需求的主要因素。我国房地产作为一种产业，与其他产业相比较，存在着严重的供给方面市场化不足而需求方面市场化过度的现象。产品市场化与要素非市场化之间严重不对称。造成这种非对称的一个重要原因，在于作为房地产供给方面的土地的稀缺性与不可再生性。
（四）房地产市场运行监管和协调体系不完善
当前有的开发企业经济实力和市场竞争力不强，房产开发交易行为不规范，虚假广告，合同欺诈，中介服务和物业管理中违法和违规行为等，还没有得到有效遏制，政府对房地产市场调控和监督有待进一步加强。同时，我国的市场化程度还不够高，房地产市场机制不够完善，住房供应体系还不健全，房地产市场的服务体系还远远不能适应居民住房消费需求，房地产中介服务市场也存在很多问题。不少家庭住房比较困难，适合我国国情的住房保障制度有待建立。
（五）房地产业内部垄断现象严重
虽然已经规定用于商品房建设的土地必须实行招标拍卖，但目前招标拍卖还未形成气候，地块出让仍以协议方式为主，这使取得土地的成本与招标拍卖取得土地的成本相差悬殊，造成了市场的不公平竞争。同时，由于房地产企业是政府的利税大户，各地纷纷致力于“固本培源”，成立房地产开发企业，这些开发企业与本地政府有着千丝万缕的联系，自然受到当地政府的庇护。
（六）土地供应不规范
在过去二十几年的房地产发展中，呼市土地供应很不合理。政府将土地以很低的价格划拨给房地产商，使得在房地产开发中土地所占成本极低，有些得到了大量的便宜土地房地产商得以快速暴富。与此相反的是，有些没有路子和关系的房地产商，拿不到一手划拨地，就必须去买别人倒卖的二手地、三手地，这就造成有些房地产商在房地产开发中，土地所占成本过高，甚至超过国际上公认的土地价占房产价20%的比例。这样既影响了房地产企业的公平竞争，也易出现腐败行为。
四、呼和浩特房地产业未来发展趋势展望
（一）房屋供给结构将会越来越符合人们的需求
从2011年12月的房地产投资结构分析，社会需求较大的住宅投资比重增长较大，占房地产开发投资的比重由2010年47%上升到期67%。特别是以中低收入阶层为主要需求对象的普通住房、经济适用房、廉租住房供给结构趋于合理，普通住房投资占投资总额的58%（包括经济适用房）。呼和浩特城市居民购买住房的需求中，需求在70一100平方米住房的占31%，而供给比例为。_今年发出通知，新开发的地产项目单套建筑面积在90平方米以下的小户型占到总面积的70%，同时严格控制别墅类用地，房屋供给结构越来越符合人们的需求。造成房屋供给结构的原因：（l）房地产的利润可观，许多开发商就能够从住房的需求出发，设计户型结构合理的用房。（2）有许多煤炭行业都投入到房地产中，造成从事房地产的人员迅速膨胀，房地产之间的角逐，必然会造成房屋户型结构更加合理。
（二）房地产投资规模将进一步扩大
经济发展将带动房地产开发规模进一步扩大。呼市国民经济以年均31%的速度持续快速增长，经济实力显著增强，地区生产总值由2008年179亿元增至2011年700亿元。从目前呼和浩特经济走势看，未来几年呼和浩特经济将保持这样的发展速度，也必将带动呼和浩特房地产开发规模的进一步扩大。另外，随着国家西部大开发政策的完善，以及呼和浩特提出的活跃房地产市场等多项措施的实施，也将激发房地产商的投资信心和积极性，为呼和浩特房地产开发投资的持续增长提供了强有力的政策保障。良好的投资环境为房地产投资规模进一步扩大创造了条件。
（三）房地产价格增长将会趋于稳定
从供给来看，建材成本及地价的上涨将带动房价上涨，从需求来看，有效需求的逐渐扩大将推动房价上涨。在供求关系的共同作用下，未来房地产价格将延续近年稳中有升的良好态势。这为我市房地产业提供了广阔的发展空间。主要原因；一是我市房价与其他城市比相对较低，具有一个上升空间；一是我市居民可支配收入增加，房价收入比逐年增加，人们购房能力不断增强，房价的稳步上升不会影响市场需求。另外，由于政府的宏观调控政策加强，未来的呼市房价增长将会趋于平稳。
（四）度假区、旅游地和退休居住区是房地产业发展的重点
随着中国经济的高速度增长，人均收入和人们生活水平的迅速提高，人均生活理念也会有大的改变。另外，双休日和黄金周的执行，假日经济的重要地位日益重要。呼和浩特市家庭中，具备旅游支出能力的家庭越来越多，利用收入休闲已成为大众选择。据我国人口普查显示，我国正逐渐步入老龄化社会，2011年底我国60岁以上的老人就达亿，呼和浩特60岁以上的老人已达万人。计划生育政策作为我国的基本国策，有效地拟制了我国人口的过快增长，为社会的稳定、经济快速发展起到了积极参的推动作用。但随之也带来了一些社会问题，一对独生子女夫妇赡养四位老人已成为社会普遍现象，有的夫妇甚至要赡养包括祖父母、外祖父母在内的6-8位老人。现代青年要面临社会的沉重压力，在激烈的社会竞争要想悉心照料老人是难上加难，现在不少老人已成为空巢老人，子女忙于工作无暇顾及父母。退休居住区可以将这些老人集中到一起，同时提供交流、沟通与娱乐的场所，使大家可以在一起安度晚年。退休居住区将成为我国房地产业发展的一个朝阳产业。
参考文献：
[1]《开放的呼和浩特》，呼和浩特市_，2001年
[2]《2010年呼和浩特统计年鉴》，呼和浩特市_，2010年
[3]《2011年呼和浩特统计年鉴》，呼和浩特市_，2011年
[4]《呼和浩特经济统计年鉴》呼和浩特市_，2010年
[5]《2008年呼和浩特市政府工作报告》，呼和浩特市政府，2008年
[6]《2011年呼和拮特市政府工作报告》，呼和浩特市政府，2011年
[7]《2010年呼和浩特市政府工作报告》，呼和浩特市政府，2010年
[8]《2008年呼和浩特统计年鉴》，呼和浩特_，2008年
[9]《经济蓝皮书2003年：中国经济形势分析与预测》，社会科学文献出版社，2003年
[10]《中国城镇住房制度改革—目标模式与实施难点》，民主与建设出版社，1999年
[11]倪鹅飞等，《中国城市竞争力报告地推销：让中国城市沸腾》，社会科学文献出版社，2003年
[12]丹尼斯，《城市经济学与房地产市场》，经济科学出版社，中国建筑工业出版社，2002年。
[13]孟晓苏，《中国房地产业发展的理论与政策研究》，经济管理出版社，2002年
[14]谭刚，《房地产周期波动》，经济管理出版社，2002年
[15]巧.施米茨，《房地产市场分析一一案例研究方法》，中信出版社，2003年
[16]陈爱学，《至尊管理-策划总监》，北京大学出版社，2005年
[17]韩甘钱，《蓝海战略》，商务印书馆发行部，2005年
[18]陈劲松，《城市更新之市场模式》，机械工业出版社，2004年
房地产市场分析报告论文 第11篇
一、项目概况
(一)、开发项目区位条件
威海九龙湾旅游度假区位于经济技术开发区大庆路以北，西起九龙河，东至海埠路，北临大海。A8、A9地块为度假区规划分区，位于威海湾南侧，东、北临规划环路，西侧与皇冠房地产先期开发的九龙湾花园小区隔河相对，是九龙湾旅游度假区地理位置最为优越的规划分区之一。
(二)、规划方案
旅游度假区规划总用地面积公顷，居住人口万人，其中A8、A9规划分区总用地公顷，规划用地公顷，规划以居住为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。规划北部A8地块以居住为主，沿大庆路的A9地块以商业、办公为主，兼容一部分住宅。总建筑面积为90860㎡，其中多层住宅6621㎡；高层(18层)住宅建筑面积为53682㎡；商业、公用、办公建筑面积为11768㎡；地下储藏室3749㎡；地下车库376个，建筑面积15040㎡。建筑密度，容积率为。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。
二、建设条件
(一)、建设地点条件
1、该规划区地理位置优越，紧邻威海湾与海上公园。
2、靠近公路，交通便利，离火车站及长途客运总站仅3公里。
3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。
4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。
5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。
(二)、建设实施条件
1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。
2、威海市国土资源局发布公告将于2005年7月6日进行国有土地使用权公开拍卖，现威海已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房地产开发商报名参加竞拍。
3、该规划分区距皇冠房地产办公楼、工业园区、已开发的皇冠九龙湾花园较近，为项目实施提供了得天独厚的条件。
三、投资环境分析
(一)、宏观环境分析
1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。
2、据国家_资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年1—5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨和。
3、国家、山东省、威海市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得威海市本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了威海九龙湾旅游度假区用地的商业价值，成为威海房地产商家的必争之地。
(二)、微观环境分析
1、威海投资环境良好，政策比较优惠，特别是大庆石油管理局与威海市委、市政府建立了良好的合作关系，给发展集团所属企业在威海的发展创造了较为宽松的条件。
2、皇冠房地产在威海成功地开发了多个住宅小区，树立了良好的企业形象和信誉，创立了较强的品牌优势。A8、A9规划分区的继续开发，将是大庆及皇冠等品牌优势的有效利用和发挥。
3、每年一度的威海国际人居节形成的威海人居品牌吸引力极强，加之商业住宅用地日趋紧张，使得威海房地产业显示出强劲的发展势头，A8、A9规划区的开发，是皇冠房地产壮大企业经济实力，提高经济效益的机遇，是实现企业可持续发展的动力之源。
4、拟开发项目与皇冠九龙湾花园隔河相对，距皇冠房地产办公楼约500米，与皇冠庆威工业园一路之隔，独特的地理位置，为皇冠房地产开发该项目提供了极其便利的条件，便于生产经营与管理，有利于降低成本费用。已建的皇冠九龙湾花园小区在威海具有较高的知名度和美誉度，可成为拟开发项目的样板小区，是无形的广告，对提升其商业价值和促进房屋销售，都将起到积极的作用。同时，皇冠九龙湾花园、皇冠庆威工业园区和拟开发项目实行统一的物业管理，将提高我们庆威物业公司的市场份额和信誉形象，形成规模管理和经营，取得规模效益和效应，既可消除用户对售后服务的顾虑，又可拉动销售。而且，我们开发的办公区、工业区、住宅区的相对集中，有利于形成整体优势，提高大庆品牌、皇冠品牌的竞争能力，并为九龙湾旅游度假区后期的开发，占得了商业先机，创造了条件。
四、市场分析与价格预测
(一)、市场发展前景分析
根据对今年以来出台的房地产行业政策、威海市场供需状况等方面情况调查表明，威海地区房地产业发展前景看好，主要表现为：
1、房价将持续稳中有升
近几年，威海商品房价格与周边沿海城市相比涨幅较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。
2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势
一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。
3、二手房市场活跃对新房的促进
随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。
4、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进威海这座最佳人居城市的规划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海购房居住。
5、房地产营销方式的.改变
房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。
(二)、目标客户的定位
目标客户群主要分为四类：
一是钟爱于威海居住环境、人居品牌的购房群体；
二是追求货币保值的投资市场和休闲度假市场；
三是当地居民更换旧房、二次置业的购房群；
四是致力于威海投资置业的购房群体。
(三)、价格预测
根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目预测价格：
1、多层住宅均价3900元/㎡；
2、高层住宅均价4200元/㎡；
3、商业网点均价4500元/㎡；
4、办公楼均价3000元/㎡；
5、车位均价10万元/个；
6、储藏室均价1000元/㎡。
五、项目实施计划
(一)、工程建设实施计划
1、按威海市对九龙湾旅游度假区的总体规划及拍卖公告，将在2005年7月6日进行土地竞拍，如果我们竞拍成功，取得土地使用权后，将于今年底完成项目单体初步设计、施工图设计，工程报建、审批等有关手续，满足2006年开工需要。
2、为了合理利用资金，将采用滚动开发的方式，先开发市场份额大、开发成本低、利润空间大的多层住宅和高层住宅，回收资金后再开发商业网点、办公楼、地下停车场等单体工程，拟开发建设期为3年(2006—2008年)，2006年拟开发面积37902㎡，2007年拟开发面积26150㎡，2008年拟开发面积26808㎡，工程建设进度计划(见附表1)。
3、以多年的开发经验，科学先进的管理模式、招投标制、工程监理制确保施工建设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。
(二)、销售计划及营销策略
1、销售计划
根据工程建设进度计划及威海地区房地产发展走势，该项目拟销售周期为四年：2006年销售收入5612万元；2007年销售收入万元；2008年销售收入万元；2009年销售收入万元。年度销售测算(见附表2)。
2、营销策略
秉承企业“广厦千万、诚信皇冠”的经营理念，深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。
(1)、进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适应客户 需求的楼盘产品。
(2)、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通，利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对所开发产品的认识度。
(3)、通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式。
(4)、提供优质服务实现房屋销售。要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户 感受到比预期更好的超值服务。
(5)、利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用大庆及皇冠的品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。
(6)、结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息，坚定购房客户的信心。
六、项目财务经济分析
(一)、投资估算
按每亩万元取得土地使用权，土地总成本为8，万元(出让金总额8，万元，契税248万元)，项目开发总投资为31，万元。(见附表3)
(二)、资金筹措
根据投资估算及项目实施进度计划，投入资金总额26，万元。其中自有资金12，万元(含本项目销售回笼资金再投入10，万元)，借入资金14，000万元(其中中油公司贷款剩余额2，万元，应收回金海湾医院欠款2，万元，需新增贷款9，万元)。(见附表4)
(三)、项目经济效益分析
1、利润估算表(见附表5)
本项目净利润2，万元，净利率。
预测前提：
土地万元/亩；
营业收入33，万元；
平均销售单价3，元/平方米；
营业成本26，万元；
单位成本2，元/平方米；
税金3，万元；
费用1，万元；
贷款利息1，万元。
2、现金流量估算表(见附表6)
本项目税后现金净流量2，万元。测算前提同上。
3、盈利能力分析
(1)、静态分析
投资利润率(税后)=项目净利润/项目投资支出总额=2，，。
(2)、动态分析
项目净现值为万元，净现值大于0，项目可行。
经计算，本项目的内部收益率为，参考同行业基准投资内部收益率8%，本项目的内部收益率大于基准投资收益率，项目可行。
七、风险分析(项目盈亏平衡分析)
销售面积盈亏平衡点=成本费用合计/平均销售单价(1-税费率)=27，*10，000/3，()=84，平方米。
占计划销售量的。
销售单价盈亏平衡点=成本费用合计/房屋销售量(1-税费率)=27，*10，000/90，860()=3，元/平方米。
占计划销售单价的。
盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到84，平方米或平均销售价格达到3，元/平方米时，项目保本，安全余度。
八、结论
经过我们认真研究分析论证，无论是从实施发展集团“一体两翼”发展战略，特别是对房地产“一翼”利润中心的要求来看，还是从保证皇冠房地产企业实现可持续、有效益地发展来看，以及从九龙湾度假区规划远景和参与后续开发看，开发该项目均是必要的；同时，从财务评价等多个角度论证表明，在土地价格万元/亩以内拍得该宗土地，进行开发建设，该项目均是可行的。
综上所述，该项目在投资方向、经济规模、经济效益和抗风险能力方面，既有可行性，又有可操作性。
房地产市场分析报告论文 第12篇
记者21日获悉，广州市房协日前发布了今年上半年广州房地产市场分析报告，其中对广州土地市场进行了深入分析。数据显示，今年1—6月广州住宅用地合计成交金额259亿元，同比下降28%，楼面地价达9758元/平方米，同比上升16%。报告分析称，这主要是由于海珠区广纸片区地块成交拉动住宅用地楼面地价呈现较大幅度上升。
数据
住宅用地扎堆海珠黄埔
今年上半年，广州市土地共计成交53宗，合计占地面积192万平方米，出让金达368亿元，楼面地价7268元/平方米。其中，住宅用地出让14宗，占地面积105万平方米；商业用地16宗，占地面积14万平方米；工业用地22宗，占地面积72万平方米。
广州市房协表示，今年上半年成交比重最大的是住宅用地，占比为55%，其供应区域主要集中在海珠和黄埔，海珠区的广纸片区两块地成为半年度总价地王，合计115亿元，黄埔区长岭居YH—A3—0地块被万科竞得，成交金额亿元；其次，工业用地占比为38%，其供应主要集中在增城和番禺；商业用地成交占比为7%，其供应主要集中在海珠和天河，海珠区的琶洲板块土地成交活跃，腾讯、国美等大型企业拿地进驻。
预测
房企资金依然趋紧
统计数据显示，今年1—6月广州住宅用地合计成交金额259亿元，同比下降28%，住宅楼面地价达9758元/平方米，同比上升16%。报告分析，主要是由于海珠区广纸片区地块成交拉动住宅用地楼面地价呈现较大幅度上升，但是跟去年整体溢价率相比，今年上半年住宅用地成交溢价率出现下行，整体市场成交表现较为平淡。
对于下半年广州土地市场走势，广州市房协在报告中表示，随着今年以来国家陆续出台一系列利好政策，广州整体商品住宅市场呈现回暖趋势，但销售金额仍然没有超过20xx年同期水平，房企资金依然趋紧，今年下半年房企在对待住宅用地方面，预计将会保持相对谨慎的拿地态度。
广州市房协也指出，广州传统商业转型期到来，大批金融、互联网公司进驻，商业办公用地市场持续火热，除天河区金融板块、海珠区琶洲板块外，南沙自贸区板块也将会得到市场积极关注。
分析
广州地价处上升通道
“广州地价正处于快速上升的通道中。”省房协理事赵卓文分析，以广州区划调整前市辖十区居住类用地为例，20xx年基准地价平均为3364元/平方米，20xx年升至6255元/平方米，涨幅为。地价上升幅度不但跑赢GDP的增长速度，而且跑赢房价的上升幅度。
“在国内的中心城市，产业仍不断集聚，人口仍不断增加，住宅用地的.需求旺盛，土地资源的稀缺性正变得越来越突出。”赵卓文表示，虽然20xx年后，房地产市场供求关系逆转，库存量增高，但中心城市可开发土地资源匮乏的局面并没有改观。地价上升的势头，在未来5年仍将持续。
房地产市场分析报告论文 第13篇
【关键词】 房地产市场；泡沫经济；货币政策；治理
一、现状分析
近年来我国房地产投资增速虽略有减缓，但是其仍然处于一种胶着状态，下面对2012、2013两年的房地产市场作以分析。
纵观2012年，虽然我国的房地产市场仍延续着淡季不淡，房价反弹的行情，但是总体来说并没有出现大幅反弹。在4-5月份后，全国房地产市场呈现出成交温和放大、价格止跌企稳的新特点。到了7-8月份，一、二线城市房价开始上涨，三、四线城市房价呈现下跌趋势。与8月份相比，9月份在全国70个大中城市的二手住宅销售价格种，价格上涨的城市有32个，下降的有18个，持平的有20个。到了10月份，与9月份相比在70个大中城市的新建住宅销售价格中，价格上涨的有35个，下降的有17个，持平的有18个。
到了2013年，1、2月份，全国房地产开发投资6670亿元，增速比去年全年提高个百分点。仅对于住宅投资来说，已占房地产开发投资比重的，投资4583亿元，同比名义增长，增速提高12个百分点。
而从商品房的销售和待售情况来看，1-2月份，商品房销售面积10471万平方米，同比名义增长，增速比去年全年提高个百分点。其中，住宅销售面积增长，办公楼销售面积增长，商业营业用房销售面积下降；商品房销售额7361亿元，增长，增速比去年全年提高个百分点，其中住宅销售额增长，办公楼销售额增长，商业营业用房销售额增长。
从长期来看，房地产行业发展依旧处在一个向上的发展阶段，但是从短期来看，在政策的干预下，业绩增长阻力较大。从上面的分析中可以看出，中国房价波动较大，尤其是2008年金融危机对我国房地产业产生了冲击，但是危机过后随之而来的是房价的剧烈上涨，因此中国房价还是沿着它自己的轨道继续上行。
二、我国房价过高的原因
1、货币超发和宽松的财政货币政策
中国市场上大量资金的存在是房地产泡沫出现的最根本原因。截止2013年2月末，我国货币供应量余额达亿元，货币超发再次推高了房价。因为房地产属于固定资产，所以其贷款风险相对于流动资产来说较小，因此银行业正致力于大力发展房地产开发贷款和消费信贷业务。
2、投资需求的不断膨胀
人民币升值使得“热钱”不断流入中国，这吸引了大量外商投资中国房地产市场，使得我国部分地区房地产市场的投资需求不断膨胀。
3、开发成本日益上涨
近年来，地价、建筑材料、建筑安装、经营成本等的提高加大了房地产开发成本，使得房价不断上涨，在国内房价三分之一是地价费，三分之一是关系疏通费，而三分之一是利润和成本。
4、中国的土地现状增加了住房成本
中国土地的有限性和稀缺性使得我国土地制度的分配现状不容乐观，同时我国又在大力发展房地产业，使得土地供给出现刚性，土地价格日益上涨大大增加了住房成本，更有大量投资者为了获取价格上涨带来的利润而进行疯狂的投资，致使房地产市场十分火爆。
5、贫富差距助长了房价
长期以来，中国是一个贫富差距大国加上不健全的社会制度使得我国居民购买力低下，需求不足，2011年胡润财富报告显示中国千万富豪已达96万人，相比去年增长，而在他们的个人投资方向上，房地产占主导地位，超过1/3选择投资房地产。
6、中国人的消费观念
盲目追风，一味狂热于买房，使得很多居民忽视了购房成本，这在一定程度上造成了国家调控政策的失效，助长了房价。
三、改善我国房地产业市场状况的对策
1、加大对房地产市场的宏观监控力度
首先，从居民的收入水平出发来确定房地产投资建设的规模，使得房地产的产与销达到基本平衡。其次，要加强房地产二级市场的管理，将过分炒高楼市的行为扼杀于萌芽，防止房地产泡沫的剧增。最后，合理规划房地产开发结构，扩大安居型房地产的规模，加强房地产市场统计和预测工作，使房地产产业成为中国市场的一个主导产业。
2、建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度
通过对全国房地产市场的各类信息及时收集、整理、分析，进而对其运行情况做出评价，定期市场分析报告，合理引导市场。政府可通过土地供应、税收和改善预售管理等手段，不断加强和完善宏观监控体系，有效地防止房地产“泡沫”的产生。
3、改革土地制度，加强土地资源管理
政府应当合理规划土地，使土地的有效利用率实现最大化进而达到稳定房价的目的。首先，优化土地供应结构和各类用地的供应比例，要适当提高住宅用地的比例。其次，合理规划土地，控制土地的使用，尤其是对商品房及高等住宅用地面积的控制。最后，对于各类违规行为，要严格惩处，对于非法圈地、占地行为，要进行严厉查处，从源头上防止不正之风和腐败行为。
4、调节房产税和交易税的征收比例
按照居民拥有和出售住房的数量来确定对房产税和交易税的征收比例，即多者多征。通过税收方式调节房地产市场供求矛盾，严厉打击房地产投机炒作的行为。
5、改革住房贷款利率
加大住房公积金的覆盖面，使我国公民的基本权利得到保障，根据各个地区房价的差异，采取不等的公积金贷款额度。
6、全面改变增长模式
中国人民银行和财政部为支撑泡沫做了大量的工作，但是这是不能持久的，泡沫最终还是会消失。中国应该全面改变房地产经济的增长模式，应该让内需成为推动经济增长的主要动力。
7、明确政府职责
_出台的相关政策明确规定第二套房贷首付款不得低于40%，同时再增加住房和普通商品住房有效供给，加快推进保障性安居工程建设，落实地方各级人民政府责任等方面明确了实施细则，必将对房地产市场产生重要影响。
【参考文献】
[1] 张志前.货币泡沫..
[2] 李彤，刘崇献.人民币凭啥升值..
房地产市场分析报告论文 第14篇
一、专业人才的社会需求预测分析
1、宏观需求分析
就全国范围而言，对会计、会计电算化专业人才的需求量在逐年加大。财务、金融、审计（含会计）专业就业前景排在第三位，我们通过对会计、会计电算化毕业生就业情况调查发现，大多数中小型企业由于自身起点低，加之国家税制和财务的要求，急需会计、会计电算化专业人才，这是会计、会计电算化专业毕业生的一次非常好的机遇。所以，高职会计、会计电算化专业的毕业生的就业形势还是比较乐观的。
2、区域需求分析
本专业学生的职业范围涉及各类企事业单位的财务会计类岗位。随着城市群的发展，企事业单位对会计人才的需求不断增加，作为本地区的高职院校，本专业主要面向中小企业输送会计核算型人才。
为保证专业教学符合人才市场需求，我院会计、会计电算化专业在20xx年5月至6月开展了一项“企业会计人才需求”的调研活动，我们从区域企业需求出发，通过人才市场调查、企业走访、毕业学生调查、专家教师座谈等多种形式，广泛征求各方面的'意见，调研的基本情况如下：
（1）人才需求量情况
根据调查结果显示，随着我国经济的持续发展，对会计类专业人才的需求一直处于较为旺盛的状态，在各地的招聘职位需求排行榜上，财会类专业一直处于领先。根据公布的数据，近五年，每年新注册的企业在500家左右，按每个企业配置1—2名会计人员计算，这些新增企业每年需要增加1000名左右会计从业人员。社会对会计电算化专业毕业生需求意愿较强，九成单位有长期需求。
（2）学历需求情况
本次针对企业的学历需求调查结果显示，用人单位在人才的使用上逐步趋于理智。企业在招聘财会人员时学历不再是唯一的准绳，公司更为看重应聘者的工作经验。从回收的有效调查表来看，中小企业对高职高专人才的需求成为了这类企业人才需求的主体。
（3）岗位需求情况
按照企事业单位的类型，会计岗位群的分布构成一般如下：
第一类：大中型企业（包括国有大中型企业、企业集团、上市公司等）：①财务总监（总会计师）岗位；②财务经理、主管岗位；②会计核算岗位；③出纳岗位；④审计主管及审计人员。
第二类：小型企业：①财务经理（会计主管）岗位；②会计核算岗位；③出纳岗位。
第三类：机关、事业单位：①会计主管岗位；②会计核算岗位；③计划、审计等管理岗位；④出纳岗位。
第四类：银行等金融机构：①会计主管岗位；②会计核算岗位；③证券投资部门管理岗位。
在以上各类企事业及金融机构中，大型企业事业单位及大型金融机构，要求人才学历层次较高，一般要求是本科以上毕业生，而中小企业及基层金融机构（如分理处等），一般对专科毕业生较欢迎，应是高职院校人才培养的主要方向，这部分企业组织数量占绝大多数，市场前景广阔。
（4）企业对财务会计专业人才素质、能力要求情况
目前的毕业生大多存在知识结构不完善问题，整体素质不高，竞争少不强等，需要经过一段时间的实践、磨合。会计行业有重经验轻专业现象，由于会计专业在实际操作方面要求较高，加上传统观念的影响，很多用人单位对经验的要求超出了对专业的要求，这成为应届毕业生就业难的直接原因。
二、市场对专业人才需求的基本要求
根据市场调研的结论及毕业生将从事的主要职业岗位群的工作要求，教学计划中明确人才的培养规格，其基本要求为：
①坚持德、智、体全面发展，具有财务管理意识，按照《公民道德基本建设纲要》的基本精神，树立良好的职业道德。
②具备职业岗位群要求的基本素质和基本职业技术素质。
③要求掌握职业岗位群所需的基本理论、技术基础理论及实用范围较宽的专业技术知识。主要是会计基本理论和实务，会计电算化基本理论和知识，财务管理的基本理论和知识及审计、证券分析的能力。
④要求具备职业岗位群所需的专业技术能力和基本技能。主要是珠算、点钞、日常帐务处理的能力。毕业生除能够获得本专业毕业证书外，还要求取得会计从业人员职业资格证书。在身体素质方面：通过在校引导，使学生具有良好的身体素质能够为以后的学习和工作奠定坚实的基础。
与此同时在知识结构方面的要求如下：
A、熟悉党和国家的各项经济政策与法规；
B、熟练掌握会计、财务管理的专业知识的技能；
C、掌握企业经营管理、企业理财、统计及企业经济活动分析的实用理论和方法；
D、掌握本专业所需计算机应用的基本知识；
E、掌握市场营销的基本理论；
F、掌握一定的外语听说读写知识；
G、掌握一定的语言文字知识。
在能力结构方面的要求如下：
A、具有较强的会计核算的能力。
B、具有熟练应用计算机进行信息处理的能力。
C、具有从事中小企业日常业务管理（企业策划、行政管理、经济活动分析）的能力
D、具有统计分析的能力。
E、具有从事市场营销的能力。
F、具有较好的语言和文字表达能力。
G、有阅读专业外文书刊的能力，至少取得高职高专英语应用能力B级证书。
H、至少取得1个本专业职业岗位资格证书。
I、具有较强的社交公关能力。
房地产市场分析报告论文 第15篇
关键词：房地产经济学；实践性教学；探讨
房地产经济学课程是我国高等院校的房地产经营管理、工程管理、工商管理和物业管理等房地产相关专业的重要课程。课程以管理学、经济学为基础，涉及房地产价格、房地产营销与策划、房地产法律制度及房地产金融等多方面的知识，具有很强的实践性。作为一门理论与实际紧密结合的课程，在教学中如果仅仅以“以教为主”，以结论形式把深奥的经济理论直接呈现在学生面前，学生很难清楚地理解经济理论的深刻含义。只有将理论性和实践性很好地结合在一起，才能达到教学目的，完成教学任务。所以，改变以知识传承为首要目标的满堂灌的填鸭式教学模式，代之以实践性教学模式，是当下房地产经济学教学改革的出路之一。
一、房地产经济学实践性教学的必要性
西方国家倡导行为主义教育哲学和实用主义教育哲学，强化教育职业化，在这一历史背景下产生实践性教学模式。实践性教学的运用是房地产经济学课程的重大变革，是提高该课程教学质量的一条切实可行的途径。
1.实践性教学真正体现“以学生为主”的教学理念。教学改革的核心内容就是变被动学习为主动学习，激发学生的学习热情，学生根据自己的兴趣作出选择，体现了自主学习，学生运用已有的知识进行学习并提高自己的技能；从师生互动的方面考虑，该教学方法表现出学生主动提出问题、教师为学生解答问题的互动学习形式，实践证明，该教学方法大大地调动了学生的内在动力，且能维持长久。
2.实践性教学能够做到理论联系实际。在实践性教学中，理论能够和实际相结合，使学生在职业成长中先人一步。“理论联系实际”理念来源于工程师工作对实践经验的依赖，房地产经济学应强调利用课程理论知识解决房地产相关工作实际问题的过程。美国工程与技术认证委员会（ABET）在工程教育专业评估标准中也强调理论联系实际的重要性。通过课程实践环节的训练，提高学生的实践动手能力，有助于后期的职业发展。
3.实践性教学有利于知识的融合，以提高人才培养质量。“知识融合”理念体现了现代教育思路，强调知识的不同视角及其完整性。核心思想是将课程知识进行有机组合，从而改变知识“一盘散沙”的无序状态，促使知识产生聚合效应、质变效应，使知识能够相互催化、相互作用，以完成知识的升华，实现人才培养质量的飞跃。
二、当前房地产经济学教学存在的问题分析
1.教学方法单一。当前房地产经济学教育主要以传统式理论灌输教学方法为主，在教师为主导的教学模式中，教师机械地讲，学生只能被动地听，学生不能参与到课堂中来，课堂气氛死气沉沉，学生缺乏参与的主动性与积极性。虽然有时也进行一些简单的案例教学、课堂讨论等教学方法的尝试，但基本上脱离不了理论科学教学模式的框架，教学方法过于单一的问题不能从根本上解决。
2.学生缺少实践机会，解决实际问题的能力不足。长期进行课堂教学，学生外出实践的机会很少，课堂内学习的理论知识不能被真正理解，理论与实践不能融会贯通。房地产经济学的课程目标在于培养学生掌握房地产课程基本理论，在此基础上，学生在将来的实际工作中分析问题、解决问题的能力才能得到提高。这就要求教师和学校充分利用一些有利条件给学生争取更多的实践机会，通过实践锻炼，既能够加深学生对课程理论知识的理解，又可以有效提高学生的思考和动手能力。
3.师资水平匮乏。由于房地产经济学涉及政治经济学、西方经济学、区域经济学、建筑、规划、金融学、财政学、市场营销、物业管理等多个领域，造成房地产经济学涉及的学科领域非常多，房地产经济学课程的综合性、交叉性很强。这就要求教师也要具备综合、全面的专业理论知识。而目前房地产经济学教师大都毕业于其他相关专业，如土地管理、地理、经济类等，专门从事房地产经济学教学的时间也不长，精通的也只是本专业领域的、某一方面的理论知识。所以，让精通某一方面专业理论知识的教师面对房地产经济学中大量存在着的综合性、交叉性知识时，这些教师难免会感到捉襟见肘，困难较大，也就难以有效地开展房地产经济学理论教学。
4.考核形式单调。在课程成绩考核方面，学校目前仍以理论考试成绩为主，实践考核的重要性未能得到重视，往往不能纳入成绩考核。而校方各项激励机制直接与学生成绩挂钩，这就造成学生思想上对教学实践环节的不重视，理论学习和实践之间的关系不能得到平衡。最后可能学生的成绩都相对较高，但实际动手能力很差，使房地产经济学课程失去设置的意义。
三、完善房地产经济学实践性教学的建议
1.实行案例教学。房地产经济学教材包含较多的理论讲述，比较枯燥，在教学过程中教师如果照本宣科，很难激发学生的学习兴趣。房地产经济学作为一门应用经济学，具有很强的理论性和实践性，在课堂教学中可根据每章教学内容的特点灵活地引入房地产相关案例，结合案例介绍相应的理论知识，这既可以提高学生的学习兴趣，使学习过程不再枯燥乏味，又能够做到理论和实践相结合，培养学生独立分析、解决问题的能力，促进房地产经济学教学目标的实现。
2.分组进行专题辩论。在授课过程中，教师可以根据教学内容要求提前设定辩论题目，比如，在讲房地产宏观调控政策时，可结合2014年第一季度房地产市场普遍看跌的经济形势，就地方政府是否应该救市、如何救市设定辩论题目，将学生分成正方、反方两个小组，安排小组成员去搜索相关的文献资料和数据资料，对辩题进行深入的分析。在上课时，正反两方就此专题进行辩论，最后教师进行点评。通过专题辩论，既可以调动学生的积极性，使学生所学知识更加牢固，也培养了学生思考问题的能力和语言表达能力。
3.互换角色教学。本科学生已经具备较强的自学能力、分析理解能力和创新能力。在课程教学过程中，可以适当安排一些较易理解的章节由学生进行讲述。比如在房地产价格一章，房价的影响因素教材上写得很清楚，比较浅显易懂，如按传统的教学模式由教师讲述，效果并不理想。因此，可要求学生自己讲述，事先将全班同学分成几个小组，以小组为单位完成PPT制作，上课时教师挑选小组代表上台演示，这样学生由被动接受知识到主动思考问题，既调动了学生的学习积极性，又锻炼了学生的胆量。由此可见，教师应逐步完成角色转换，由知识传授者和教学监督者转变为学习的指导者和协调者。
4.进行社会调查。社会调查是一种被普遍运用的方式，让学生在调查中学会理论联系实际，学会认识社会、了解社会、适应社会，学会如何解决现实问题等。因此，教师可适当布置一些大型作业，要求学生利用课余时间或假期开展多种形式的专题调查，利用网络查询、问卷调查等形式收集相关数据，在数据处理的基础上撰写专题报告，这样可以弥补课堂实践的不足，加深对所学知识的理解和运用。比如在房地产市场一章，房地产市场分析是实践性很强的教学内容，单纯的理论讲述学生很难掌握。可以安排学生选择学校附近待开发的住宅或商业楼盘进行调研，获取项目的第一手资料，然后对项目进行CMA或SWOT分析，然后做一份严谨、翔实的项目市场分析报告。实践证明，通过这一作业的完成可以收到很好的教学效果。
5.加强校企合作。为了实现课程教学和企业人才需求的“无缝对接”，专业系室可以通过教师个人的人脉关系，或者联系房地产相关行业的本校毕业生，争取和一些房地产开发企业或者房地产中介公司形成校企合作关系，建立实习基地。将学生分批推荐到合作单位实习，为提高专业技能，围绕公司某一具体项目让学生参与可行性研究报告编制、项目审批、项目招投标、项目融资、施工预算分析、施工组织设计和营销策划等实际工作，对房地产经济学专业技能进行初步培训，并深化对课程理论的理解和认识。
6.加强“双师型”教师队伍建设。“双师型”要求教师既有丰富的理论知识又有较丰富的实践经验。另外，教师还需具有一定的组织能力和创新精神。因此，可以采用“请进来、走出去”的办法加以解决，既可以聘请校外的具备较高理论水平及实践能力的企业人才担任课程兼职教师，也可以有计划地安排授课教师外出学习、培训或到相关企业锻炼。
7.完善实践性教学评价体系。建立科学合理的考评体系是实践性教学改革的重要保障。教师应积极探索建立多元化的考核方式，做到考核方式多样化、考核内容多元化和考核过程全程化。
房地产市场分析报告论文 第16篇
中国_经济研究所副所长张平研究员作了“中国货币信贷政策和房地产市场”主题报告，深入分析了货币政策变动趋势与房地产市场的关系。清华大学水利土木学院副院长、房地产研究所所长刘洪玉教授作了“住房价格统计指标体系与住房价格研究”主题报告，对我国住房价格统计中存在的问题作了探讨，提出了改进方法。北京大学不动产鉴定中心主任冯长春教授作了“城市化与房地产”主题报告，围绕城市化的内涵、趋势，城市化与房地产发展的战略重点和主要任务介绍了研究成果。同济大学施建刚教授作了“以房价为核心的房地产市场分析”的主题报告，描述了住房价格“涨跌”的分析框架，并对住房价格走势及其影响因素做了探讨。浙江大学社会科学学部副主任、房地产研究中心主任贾生华教授作了“房地产市场调控政策动态与市场周期走势”的主题演讲，对当前宏观调控中的“限购令”、“房产税”等热点问题做了分析。华中师范大学艾建国教授作了“对完善经济适用房制度的思考”主题报告，对经济适用房制度中存在的问题作了总结，并提出政策建议。南京大学高波教授作了“关于房地产税制改革的思考”的主题报告，对开征房产税带来的预期效果，实施难点做了分析。最后，浙江工业大学经贸管理学院虞晓芬院长做了“公共租赁房若干问题研究”的主题报告，对公共租赁定位问题、建设管理问题、进入退出机制做了精彩演讲。
本次大会共有来自清华大学、中国人民大学、北京大学、复旦大学、浙江大学、同济大学、中央财经大学、上海财经大学等全国50余所高校、100多位学者集聚一堂，对提交的100多篇学术论文作了分组讨论与交流。小组讨论主题包括“房地产与宏观经济”、“房地产价格与波动”、“住房市场与住房保障”、“土地利用与土地管理”、“房地产金融”、“房地产开发与物业管理”、“房地产学科探讨与其他”。在学术论文研讨之外，大会还对房地产教育与教学问题进行了圆桌讨论，围绕“房地产投资与经营”、“房地产经济学”、“房地产估价”等课题教学中的经验、问题进行深入、热烈交流。最后，经过论文评审委员会评审，确定获得一、二、三等奖的优秀论文，并颁发了荣誉证书和奖金。