房地产税收筹划方案范文 第1篇
合法或不违法地通过纳税筹划避税、节税、转税,规避或降低税负、增加收益和扩大市场竞争力,防范、降低纳税风险等高层次的活动已成为纳税人的共同需求。纳税筹划和其他财务管理决策一样,必须遵循成本效益原则,只有当筹划方案的所得大于支出时,该项纳税筹划才是成功的筹划。
2006年,对全国房地产企业是个新的考验,为控制房地产价格过高,投资过热,国家密集下发宏观调控政策,4月底的央行宣布加息;5月份的“国六条”出台,随后国六条细则、限制外资炒楼,乃至刚刚出台的强征个税的108号文,一系列宏观调控政策及配套细则的出现让房地产企业税务筹划更具有战略意义。
税法规定:以无型资产投资入股,参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为,不征收营业税。但转让该项股权,应征税。因为房地产开发贷款金融政策有越来越收紧的趋势,房地产企业土地费用所占的比重已由过去的20%左右上升为30%左右。房地产开发前期投入很大,房地产开发贷款审批办理时间较长,且需房地产四证齐全才能办理,投资如采用一方以土地作价入股,另一方以货币资金入股成立合营企业,合作建房,房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。即可避免前期缴纳土地转让营业税付出大笔资金,为企业前期项目资金投入有了保障。
企业所得税筹划方案:公司税务筹划部门应深入掌握所得税可以扣除的项目的比例,结合具体实际工作制定定额,控制相应的费用比例。例如:自2001年7月1日起,企业事业单位、社会团体等社会力量通过非营利的社会团体和国家机关向农村义务教育的捐赠,准予在缴纳企业所得税前的所得额中全额扣除。企业事业单位、社会团体等社会力量通过非营利性社会团体和国家机关对公益性及少年活动场所(其中包括新建)的捐赠,在缴纳企业所得税前准予全额扣除。用于公益、救济性捐赠的扣除标准是在年度应纳税所得额的3%以内的部分,准于扣除;超过部分不得扣除。公司的营销策划活动可与一些损赠活动结合一起做。
另外,对于企业当年业务招待费若超限额列支标准,则可考虑列支为业务宣传费。如按经销金额比例,通过独立中介机构,支付经销商一定费用,以加强促销活动,并取得经销商出具的发票,则该项支出得以佣金费用列支,可达到节税效果。因为纳税人每一纳税年度发生的业务宣传费(包括未通过媒体的广告费支出),在不超过销售收入5%范围内,可据实扣除;房地产开发企业可在销售收入8%的比例内据实扣除广告支出。
纳税人按照国家有关规定向税务机关、_门或其指定机构上缴的各类保险基金和统筹基金,包括基本养老保险、基本失业保险等,经税务机关审核后,在规定的比例内扣除。最高标准分别按工资总额的20%、6%和2%计算扣除。企业可酌情提高为员工购买各类保险基金和统筹基金份额,即为员工谋了福利,加强凝聚力,又可税前合情合理的扣除该笔费用。
利用预缴企业所得税进行纳税筹划:企业所得税采取按年计算、分期预缴、年终汇算清缴的办法征收。就有进一步筹划的空间。而计算、缴纳企业所得税的“应纳税所得额”是以会计利润为基础计算的,由于企业的收入和费用列支要到一个会计年度结束后才能完整计算出来,因此平时在预缴中不管是按照上年应纳税所得额的一定比例预缴,还是按纳税期的实际数预缴,都存在不能准确计算当期应纳税所得额的问题。房地产企业出于多种需要的考虑,会在某一段时期多列支一些费用,在另一段时期少列支一些费用,但总体不突破税法规定的扣除标准。根据这种现象,_规定:企业在预缴中少缴的税款不作为偷税处理。那么就出现如何使有限的资金,在企业内能充分加以流动,创造更多的价值,就在进一步筹划的空间。
房地产素有“春节七日”、“五一黄金周”、“金九银十”的假期销售旺季,在这段时间广告费,销售佣金、加班费等各项支出均达到最高峰。
例如:某房地产开发企业趁2005年5月黄金周举行盛大开盘仪式,配合这次活动,策划部分在4月底在电台、报纸等各大强势媒体作了大量广告,“五一”期间,顾客纷至沓来,各销售人员加班加点,取得不俗的销售业绩,该月支付的广告费600 000元,加班费及佣金85 000元,业务招待费超支15 000元。该企业应纳所得税适用税率为33%。
则该企业5月份应纳税所得额减少(600 000+
85 000+15 000)=700 000(元)。
少预缴企业所得税:700 000×33%=231 000(元)
这部分少预缴的企业所得税,将在以后月份或年终汇算清缴。这部分资金可以在企业流动,或付工程款或购置新地,能有效地缓解企业流动资金的不足。可见,纳税义务的滞后可使企业获得这笔税款的时间价值,其流动资金相对比较充裕。
利用土地增值税的税收优惠进行税务筹划。税法规定,纳税人建造普通标准住宅出售,如果增值额没有超过扣除项目金额的20%,免予征收土地增值税。同时规定,纳税人既建造普通标准住宅,又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额;未分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。在分别核算的情况下,如果能把普通住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内,从而免缴土地增值税,则可以减轻税负。
例如:某房地产开发企业,当年商品房销售收入为亿元,其中普通住宅的销售额为1亿元,豪华住宅的销售额为5 000万元。按税法规定计算的可扣除项目金额为亿元,其中普通住宅的可扣除项目金额为8 500万元,豪华住宅的可扣除项目金额为3 000万元。
1、如果不分开核算(纳税人应该了解当地是否允许不分开核算),该企业应缴纳土地增值税为:
增值额与扣除项目金额的比例为:(15 000-11 500)
÷11 500×100%=
适用30%税率。应缴纳土地增值税=(15 000-11 500)×30%=1 050(万元)
2、如果分开核算(纳税人应该了解当地是否允许不分开核算),该企业应缴纳土地增值税为:
普通住宅:增值额与扣除项目金额的比例为:(10 000-8 500)÷8 500×100%=
增值额与可扣除额低于20%,享受免税优惠。
豪华住宅:增值额与扣除项目金额的比例为:(5 000-3 000)÷3 000×100%=
适用40%税率。应缴纳土地增值税=(5 000-3 000)×40%-3000×5%=650(万元)
分开核算合计共交650万元,比不分开核算交1 050万元少交400万元。
房地产税收筹划方法有利用价格进行税收筹划;有利用优惠政策进行税收筹划;利用空白点进行税收筹划等,相关人员应认真掌握好税收筹划,将对企业起到事半功倍的效果,尤其是随着国家对房地产企业越来越规范的管理,房地产将面临新的一轮洗牌,可以预见:今后房地产开发企业要在激烈的市场竞争中生存、发展、获利,对房地产业的管理提出了更新的要求,而房地产税的筹划得当将对本企业品牌的打造有着深远的意义。
房地产税收筹划方案范文 第2篇
(一)新会计准则对房地产企业存货计价方法、投资性房地产、固定资产计量的影响
新会计准则在存货计价方法上开始转变,规定《企业会计准则第1号――存货》中取消了原有后进先出法,开始向加权平均法和先进先出法进行转变,此种计价方法的转变一定程度上会造成毛利的波动。该方法,尤其是在通货膨胀的市场背景下采取加权平均法和先进先出法会造成一定的税负增加。因为房地产企业自身具有建设的周期长,假设取消或限制存货后进先出的计价方法后就会直接影响着房地产企业的当期损益,对房地产企业税金和利润空间两方面造成影响。其次是投资性房地产方面的新规定,该规定指出为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。说明如果采用的计量方式为公允价值,摊销或计提折旧将无法再进行,企业税负将会有一定程度的增加。最后是新会计准则对固定资产计量的规定对房地产企业的涉税状况也是有影响的。该规定明确了固定资产的折旧方法、折旧年限,而在房地产企业中,主要是以固定资产的形式存在,而且成为企业资产方面的一个重要的组成部分,所以房产的结构与管理水平高低将会对房地产企业的竞争力有着巨大影响。
(二)新会计准则促进了房地产企业税收筹划空间的扩展
一是对公允价值加以利用进行税收筹划,在新会计准则中关于公允价值计量模式做了许多规定,从房地产企业负债与资产计量方面来分析,房地产企业的折旧、摊销和成本等损益的计算都会出现相应的变化,所以对于房地产企业而言,就需要利用公允价值进行合理有效的税收筹划。一方面要充分利用为房地产企业提供的专业会计政策。包括固定资产折旧方法、存货计价方法等多种会计政策,如果选择的会计政策不一样,就会造成所能取得的税收筹划效果不一样,使得面临的税负也差别很大。另一方面新业务的税收筹划。新的业务主要指企业年金和投资性房地产。在这些方便需要根据情况做好相应的税收筹划。二是新会计准则针对投资性房地产的会计处理相对旧会计准则限制的方面要多很多,这些限制,在很大的程度上将引起房地产企业的损益出现一些改变,这样房企税收筹划中就不得不让对当前的操作手段和方式做出相应的调整。
房地产税收筹划方案范文 第3篇
关键词:税务硕士;课程设计;专业硕士
引言
随着中国研究生教育制度改革的推进,税务硕士的培养在财税学科研究生教育中的地位越来越突出。之所以出现这样的改革趋势,主要是基于以下几点原因:第一,单纯的科学硕士学位教育不能满足社会对高端税务专业实践人才的需要[1];第二,随着财税学科博士培养规模的扩大,原来赋予科学硕士的培养目标在相当程度上被博士所取代。因此,在硕士研究生招生规模总量既定的前提下,通过增加专业硕士进而减少科学硕士的比重,成为财税学科研究生学位教育改革的必然方向。2010年,税务硕士专业学位被正式纳入到新增专业硕士学位的招生计划中。改革的方向既已确定,接下来亟待解决的问题是如何科学合理地设置税务硕士培养的相关课程。最近两年来,国内学者开始关注税务硕士课程设置的问题,苏建(2010)通过对维也纳经济大学税法硕士项目的考察,详细介绍了该校税务硕士课程设置的实际情况,并总结了可借鉴的经验[2]。古建芹(2010)把税务专业硕士课程分为基础课和专业课两个层次,必修课和选修课两大类,并提出了具体的课程体系构想[3]。黄静和杨杨(2011)强调,为突出税务专业硕士的特点和优势,在课程设置上应强调实践性、应用型和职业性[4]。他们的观点在一定程度上已经为教学实践部门所接受,本文的研究将在借鉴以往研究的基础上,提出自己的主张。
一、税务硕士课程设置需要遵循的原则
1.税务硕士课程的设置要符合现阶段经济社会发展的需要。 随着经济的发展,社会对高端税务实践型人才的需求越来越紧迫。需求主体主要有两类,一是属于政府机构的财税部门;二是属于微观经济主体的企业。作为政府机构,对内需要那些深谙国家税收法规政策,能够对现有税源进行评估,有能力对本辖区未来税收收入做出合理预测的实践型人才;对外需要了解国际税收基本惯例,能够维护国家税收权益的人才。企业则需要那些了解企业经营过程,能够为企业进行正确的决策提供税收实务支持方面的人才。比如,企业在兼并重组时会遇到税收问题,企业在跨国经营过程中会遇到国际税收问题,企业在选择公司组织形式时会遇到税收问题,凡此种种。在解决这些问题过程中,通过合理的安排达到为企业节约税收并尽可能地实现利润的最大化,是企业管理者追求的目标。要实现这个目标,需要有经过良好技能训练的、能够解决现实问题的税收实务型人才的支持。但是当前财政税收专业培养的学生,无论是研究生还是本科生都无法满足政府财税部门和企业对税务实践型人才的需要。因此,我们对税务硕士的人才培养要着眼于满足政府和企业的现实需求,课程设置自然也应该为实现这一目标服务。
2.税务硕士课程的设置应该符合中国税收制度改革的方向。中国现行的税收制度是以流转税为主体的,所得税和财产税在全部税收收入的比重较小。流转税以商品的流转额为课税对象,便于税务部门征收。相对而言,所得税和财产税则对税务部门的征管水平要求较高。目前个人所得税采取分项课征的形式,而且主要集中在对工薪所得的课税,由纳税人所在工作单位代扣代缴,个人所得税的这些安排在相当程度上简化了税收征管。财产税在中国的税制结构中的地位是微不足道的,真正意义上的财产税体系还没有建立起来 [5]。随着市场经济的发展和税收制度改革的不断向前推进,中国的税收体系会发生根本性的变化。这种变化的特征是:流转税在整个税制结构中的地位将下降,而所得税和财产税在全部税收收入的比重将上升。出现这种变化的原因是,所得税和财产税在调节收入分配方面能够发挥积极作用,而流转税则无法做到。在中国居民收入贫富差距越来越大的情况下,提高所得税和财产税在税制结构中的地位是一种必然选择。未来可以预见的个人所得税改革方向是:(1)由分项课征向综合课征转变;(2)由单位代扣代缴向个人直接申报转变。在财产税方面,可以预见的变革是对私人房产在保有环节征税。税收制度的变化必将对税务硕士的培养提出新的要求。因此,税务硕士的培养要预见到这种变化,并针对即将发生的变化进行课程设计。这类课程在眼下看来可能并不是十分重要的,但以发展的眼光看却是必须掌握的技能。
3.税务硕士的课程在重视实践能力培养的同时,也应重视学生理论素养的提升。在从事与税务相关的实践工作中,具体的实务操作固然重要,但运用基本理论来分析现实问题的能力也是不可或缺的。与税收实务相关的基础理论包括管理学、法学和经济学等方面,这些方面的理论知识应该成为税务硕士全部知识结构中的组成部分。在税务硕士的培养过程中,管理学和法学的基础知识尤其重要。从管理学的角度来看,与税务相关的实践工作更多地是属于管理学方面的知识,对于税务硕士来说,掌握管理学尤其是公共管理理论的一些基础知识是必要的。从法学的角度来看,国家税收制度在本质上属于法律范畴,了解税收的相关法律是税务硕士应该具备的基本技能。总之,税务工作的实践中会遇到各种纷繁复杂的实际问题,没有坚实的基础理论作支撑,就会发生“一叶障目,不见森林”的情形,无法发现解决问题的一般规律。缺乏基本理论素养的学生在长期的职业生涯中往往发展潜力不大,所以在税务硕士的课程设计中,不但要“授之以鱼”,还要“授之以渔”。
4.税务硕士要与财税科学硕士的课程设置有明显的区别。由于税务硕士在某种程度上是从财税专业科学硕士脱胎而来,而且税务硕士培养刚刚起步,缺乏办学经验,这就使得税务硕士的课程设置很容易陷入以往科学硕士课程设置的思维定式。再者,近些年来由于科学硕士的培养为适应市场需求的需要,在课程设置上也在向“实践性”靠拢,“科学性”有所下降,从而陷入了既要保持“科学性”又想追求“实践性”的矛盾状态,成了一锅“夹生饭”。结果是科学硕士既没有体现较高的“科学性”,也没有在“实践性”方面取得突破。所以,如何在课程设置上将税务硕士与传统的科学硕士培养区分开来,成为当前一个迫切需要解决的问题。在笔者看来,解决这一问题需要从两个方面着手,一方面,让财税专业的科学硕士回归其阳春白雪的本位,强调其科学研究的属性;另一方面,税务专业硕士则应专注于实践特色,注重解决实践问题。
二、中外税务硕士课程设计的比较
目前,世界上许多国家都开办了税务专业硕士教育,比如美国、英国、澳大利亚、加拿大、荷兰、德国、日本等国家和地区。一些大学在专业硕士层次上设有税务学位的培养计划,其中比较著名的大学包括纽约大学、南加州大学洛杉矶分校和伊利诺伊大学香槟分校等。国外大学对税务硕士的培养通常被纳入到企业管理、会计、财务管理或法律等专业的范畴。这些专业尽管没有税务硕士的独立名称,但都偏重于对学生进行税收实务技能的培养。这些学位培养计划的大多数毕业生通常专注于一个具体的税收制度领域,比如公司所得税、个人所得税或者房地产税等。之所以出现这种情况,与市场经济发达国家的市场分工比较细有关,同时也受到一国税收制度复杂程度的影响。税务硕士毕业以后的服务对象是个人、公司和政府,从事的具体工作内容有多种选择,可以为私人和公司进行财务方面的税收筹划、申报纳税等,也可以在政府部门从事税收检查,税收征收管理等工作。为适应这些工作的需要,大学在培养税务硕士时设置的主干课程一般包括:会计、审计、道德伦理、财务管理、财务报告分析、公司与个人税务筹划、税法、税收战略。那些想专攻具体类型税收实务知识的学生可能会选择附加的专题,比如所得税和财产税等课程。
中国税务硕士的培养处于刚刚起步阶段,合理的课程设计仍在探索中。为了规范各高校对税务硕士的培养,全国税务专业硕士教学指导委员会于2011年出台了税务硕士课程设计的指导性方案。该方案规定,税务硕士实行学分制,总学分不少于36学分,其中学位课24学分,非学位课至少8学分,专业实习4学分。学位课程包括:外语、中国经济问题、现代经济学(含宏、微观经济学)、税收理论与政策、中国税制专题、国际税收专题、税务管理专题、税务筹划专题。非学位课包括:税务稽查专题、高级税务会计、企业税务风险管理、纳税评估实务、税务实务、税收信息化、税务争议专题、公文写作、财务会计理论和实务、财务报表分析、经济法专题、战略管理、公共管理、数量分析方法等。
比较中国和国外大学税务硕士课程培养方案,我们会发现一些共性的特点:其一,重视实务操作,两种方案都以培养实践性人才为目标。其二,会计和财务管理课程在整个课程体系中都扮演着重要角色。其三,两种方案都认识到了法律知识在税务硕士培养中的重要性。两种课程体系的差异性表现在以下几个方面:第一,课程设置的立足点不同,国外大学税务硕士课程设置的立足点通常是财务会计、企业管理或法律,以这些课程为基础,然后向税务专业知识领域延伸;国内出台的税务硕士课程设置是以税收实务和税收理论为基础,然后向财务会计、经济、管理、法律等相关领域扩展,在整个课程体系中,税收实务知识占绝大部分比重。第二,对知识结构点和面的处理方法不同,国外的课程设置是由面及点,即从主题课(会计、财务管理、企业管理)次级主题课(税收实务一般性知识)具体税种的专题课(所得税、房地产税或财产税);而国内目前设计的培养方案没有涉及到具体税种的课程安排,缺少由面及点的层次感。第三,课程的数量差异明显,国外大学的课程数量显然要小于国内培养方案所规定的数量。第四,国外大学的课程设置很少安排经济学课程,而国内培养方案涉及到经济学的课程有三门,即中国经济问题、现代经济学和数量分析方法。第五,在国外大学的课程设置中,有道德和伦理学的课程安排,国内的培养计划中则没有类似的课程安排。
通过比较,我们看到两种课程设置体系代表了两种思维方式,但所要实现的基本目标是一致的,很难说哪一种课程设计更具有优越性。两种方案的形成都受到如下两个因素的制约:一是本国的经济社会发展水平,市场经济的发育程度在相当程度上决定了社会对税务硕士的需求水平。二是现行的税收制度,那些以所得税和财产税为政府主要收入来源的国家,为税务硕士服务社会提供了更为广阔的市场空间,而那些以流转税为主体的国家,社会对税务硕士的需求则受到制度性限制。毫无疑问,以所得税和财产税为代表的直接税,无论在征税方面还是在纳税方面都比间接税要复杂得多。随着中国税收制度改革进程的向前推进,直接税在整个税收体系中的比重必将上升,而间接税所占的比重将随之下降,社会对某一税种的税收服务需求将增加,这将对税务硕士的课程设置施加影响。
三、中国税务硕士课程设置的优化
依据前文提出的税务硕士课程设置的四点原则,对比国外已有的经验,我们可以对目前国内的税务硕士课程设置做出如下评价:(1)目前的指导性方案基本体现了培养税务实践型人才的目标。在全部22门课程中,实务性质的课程有14门之多,比重高达近70%。而且还规定教学实践不少于6个月,其中在财政、税务部门、注册税务师事务所、会计师事务所、律师事务所等相关涉税部门实习不少于3个月。(2)税务课程的设置虽然在强化实践教学方面做出了巨大努力,但对中国税收制度改革的方向把握不够。随着中国个人所得税、财产税以及环境税等各项税收制度改革的向前推进,财产评估和环境评估等课程的重要性不言而喻,税务硕士的培养应该为即将到来的税收制度改革做好人才储备。(3)去除实践教学和毕业论文环节,真正用于课堂教学的时间只有一年,用一年的时间完成规定的课程教学,在实践中是很难做到的。(4)与财税科学硕士相比较,许多课程并无明显差别。根据我们的调查,国内高校在财税科学硕士的培养方案中,几乎都开设宏观经济学、微观经济学、税收理论与政策、中国税制、税收筹划、税务稽查、税务管理等课程。这样的课程安排,使得当下税务硕士培养与科学硕士培养的目标边界并不明晰,甚至与本科教学也很难拉开档次。这一问题如果不能得到解决,将在很大程度上影响税务硕士发展的前途。
由于中国的税务硕士培养指导性方案刚刚出台,并未经过实践检验是否可行。在笔者看来,还是存在一些有待改进的方面。(1)课程数量可以做适当的合并精简,一些专业课程虽然名称不同,但内容有交叉重复。比如可以将税务管理、税务风险管理、税务争议专题合并为一门课,因为这三门课都属于税务管理的范畴;还可以将税务稽查、纳税评估、税收信息化合并为一门课程,因为这三门课都属于税务稽查的范畴。(2)为适应中国税收制度改革的需要,可以考虑增加房地产评估或资产评估这类课程。(3)借鉴国外经验,重视对税务硕士道德的培养,税收伦理学也应该成为税务硕士知识体系中的一部分。(4)在课程内容安排上强化案例教学,以此区别于科学硕士和本科生的培养。另外,要对科学硕士的课程进行重新规范,尽量减少其中的实务型课程,强化其学术精神的培养。(5)为完成课程教学计划,有几种方案可供参考:第一种是延长学制期限,由二年改为二年半或三年;第二种是效法国外专业硕士培养,取消毕业论文环节;第三种适当缩短实践教学时间。
参考文献:
[1] 雷根强,童锦治,林文生.关于税务硕士专业学位教育的若干展望[G]//中国税收教育研究会.中国税收教育研究.北京:中国税务出版社,2010:1-4.
[2] 苏建.维也纳经济大学税法硕士项目对中国税务硕士教育的启示[G]//中国税收教育研究会.中国税收教育研究.北京:中国税务出版社,2010:15-18.
[3] 古建芹.税务专业硕士学位教育研究[G]//中国税收教育研究会.中国税收教育研究.北京:中国税务出版社,2010:19-22.
房地产税收筹划方案范文 第4篇
关键词:房地产企业 税收负担 税负成本管理
房产企业涉税众多,在开发的不同阶段涉及的税收有,契税和耕地占用税。在开发销售阶段有营业税、附加税费、土地增值税、企业所得税。在保有阶段有,城镇土地使用税和房产税。此外,房产企业还涉及有印花税和车船使用税等。
据中国最大的上市公司综合数据查询系统万德数据系统调查2006年房地产行业税负率为位列各行业之首,而同年各行业间平均水平为。2006年房地产行业税收贡献比为117%在全部行业中排名第三高于73%的各行业间平均水平。数据显示,房地产的税负明显高于各行业的平均水平,主要税负集中在土地增值税和所得税,尤其土地增值税。房地产业税负重于一般行业,因而在财务管理中必须重视税金成本管理,合理降低实际税负。
1、我国房地产开发企业适用的税收政策
房地产开发公司的经营涉及房地产开发投资环节、持有环节、转让环节和收益环节,国家宏观管理部门在这些环节都制定了相关的税收政策,主要涉及的税种包括营业税及其附加税费、企业所得税、土地增值税、耕地占用税、契税及印花税。
、我国房地产开发企业适用的流转税政策
房地产开发企业的流转税主要包括在房地产投资开发、销售以及出租商品房涉及的营业税、城市维护建设税以及教育费附加,计税依据为工程全部价款、房屋销售收入和出租收入。地方政府有优惠政策可适当减免,各地区执行的经济适用房政策就属此列。
、土地增值税
我国从2001年恢复征收土地增值税,却因没有配套的成本核算办法及严格征缴时限等原因,一直采取了预征的权宜之计,大部分地区按预销商品房收入1%~2%的比例缴纳,待项目结束后重新核算并多退少补。从2007年2月1日开始执行 《国家_关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)。
、企业所得税
2006年以前房地产开发由于开发周期长,企业所得税大都采取核定利润率征收的方式,即以销售收入作为计税基础,乘以核定利润率折算出当期利润,再乘以企业所得税税率计算当期实际应缴纳的企业所得税。2006年3月6日国家_下发的《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发 [2006] 31号),该文件对房地产开发企业所得税的征缴作了进一步的明确。对于未完工的开发产品在其未完工前采取预售方式销售的,其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额,扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额。预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率,按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房,经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%,非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率,其中,省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20%,地区地级市的城区和郊区不得低于15%,其他地区不得低于10%。开发产品完工后,开发企业应根据收入的性质和销售方式,按照收入确认的原则,合理地将预售收入确认为实际销售收入,同时按规定结转其对应的计税成本。开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额,计入完工年度的应纳税所得额。
、印花税
印花税税率相对较低,但房地产开发企业由于涉及合同协议多、金额大,因此印花税负担同样不小,涉及开发建设施工合同、借款合同、房屋销售和租赁合同、土地出让合同、资金账簿和营业账簿等,税率从‰~1‰不等。
2、当前税收环境下房地产开发企业加强税金成本管理的措施
、避免盲目追求高售价 合理利用税收优惠政策
房产企业在对税收政策充分理解的基础上,合理利用税收优惠政策经济业务的选择和会计核算的处理往往就已经决定了企业税负的多少。根据我国《土地增值税暂行条例》规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额 20%的,免征土地增值税。因此房产企业在开发设计时应合理制订住宅的面积与销售价格,要权衡价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系,尽可能多建造普通标准住宅。将普通标准住宅的增值率控制在20%以内以获得免税待遇,达到节税和企业盈利的目的。
、正确核算开发成本,防止少计漏计
开发成本是房产开发企业的主要成本,指取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。正确、全面计量开发成本对土地增值税与所得税均有直接影响,尤其在土地增值税方面,开发成本不仅是构成计算土地增值税增值额可扣除项目的重要部分,还是可扣除开发费用与加计20的计量基数。开发成本也是房产开发企业用于税收筹划的重要对象一些房产开发企业建立诸多避税链公司,如利用关联建筑公司、设计公司、装饰公司等开票,加大项目开发成本,通过由低税负公司向高税负的房产开发企业转移费用的方式,以达到避税的目的。
、加强内部管理,积极进行有效的所得税管理
公司税务筹划部门首先应根据具体项目,对于公司利润率水平进行测试,如实际毛利率低于核定时,则企业应积极与税务部门沟通,争取较低的计税毛利率;其次,应深入研究和理解现行企业所得税政策,在收入的确认上要严格把关,防止多计收入,如在报建项目时,自建办公楼就不能和开发产品一起报建,否则自用的办公楼就会和开发的商品房一起作为视同销售行为列入收入,从而多计企业所得税;同时要关注税前扣除项目的比例,结合实际工作综合考虑制定各项费用定额,凡是在扣除比例范围内的费用应尽量加以扣除,以减轻企业所得税负担。
参考文献:
[1]董振远.浅谈房地产开发企业税收筹划.商业会计.2007年第12期.
[2]徐敏.房地产企业税收筹划问题研究.科技信息.2007年第21期.
[3]董振远.浅谈房地产开发企业税收筹划[J].北京商业会计.
房地产税收筹划方案范文 第5篇
(河南国之置业有限公司,河南 许昌450000)
[摘 要]为了降低房地产企业营运成本,通过重新组织企业在房地产开发、决策、销售公司管理环节的各项工作,在我国现行税法规定的框架下进行税收筹划,这不仅在一定程度上能够减轻房企的纳税遵从成本和税收成本,还能够有效提高企业的运营水平和管理水平,从而提高企业的市场竞争力。本文通过对防范房地产企业税收筹划应注意的问题进行分析,提出了房地产企业具体税收筹划方法,以期为房地产企业税收筹划的发展提供理论指导。
关键词 ]房地产;企业;税收筹划
[DOI] .
税收筹划是指纳税人在符合国家法律及税收法规的前提下,选择合理的纳税方案,并通过对生产活动、经营活动、投资活动及理财活动等企业涉税活动的综合管理,从而达到企业经济效益最大化的目标。纳税筹划在我国的很多行业都得到广泛的运用,房地产企业由于其特殊的行业情况,所占用的资金很大,成本巨大,包括人力成本、原材料、税收等,房地产开发成本却持续增加,对于房地产开发企业来说,经营压力十分巨大。而科学的税收筹划可以提升房地产企业的市场竞争力,提高企业的经济效益,对于房地产企业的长远发展起着重要作用。
1 房地产企业税收筹划过程中应注意的问题
不能只以税负最低为目标
有些房地产企业认为税收筹划的目标就是使企业的税负最低,这种观点并不完全正确。有些方案税负未必最低,利润却更
大,我们也应该选择这样的方案。所以作为理财方法之一的税收筹划,应该与企业财务目标一致,即企业价值最大化,或者具体点说就是会计利润最大化。因此,在税收筹划的过程中应该有一种全局的观念,把企业全局的利益作为我们的目标,而不是仅仅专注于税负。
时刻关注税法的动态变化
有些方案过去适用,现在不一定适用;或者现在适用,未来也不一定适用,因为税法时刻处于完善调整之中。政府会及时发现税法的漏洞进行修正,同时也会根据宏观经济环境的变化制定出具有政策导向的新条款。如2011 年年初的“新国八条” 将个人转让住房营业税的征免时限由2 年恢复到了5 年,规定对个人购买住房不足5 年转手交易统一按销售收入全额征税。这样的变化很可能使过去有效的税收筹划方案失效。这要求我们以动态的眼光来对待税收筹划方案的选择,甚至有时还需要预测未来政策的走向,这样才能更加有效地进行税收筹划。
注重加强与税务部门的沟通
税法虽然在完善之中,但其规定也不可能面面俱到,许多时候需要依靠征税人员的判断。税收筹划方案有时利用的是法律的边界点和模糊点,但界限往往很难把握,这时可能会出现房地产企业对税法的理解与税务部门具体执法的差异,一不小心就会被认定为偷逃税,面临税务处罚,非但没有减轻企业的税收负担,还会加重企业的税收成本,得不偿失。考虑到税务部门比房地产企业拥有更多的税法信息以及税务部门拥有的自由裁量权,我们在进行税收筹划的过程中需要更加注重与税务部门的沟通,使房地产企业税收筹划方案得到当地主管税务部门的认可,从而避免税收筹划风险,取得应有的收益。
全程监控方案实施过程
税收筹划方案的成功并不只在于其设计的成功,还在于其执行的过程。科学的筹划方案需要有效协调各方面的关系,财务部门、生产部门、营销部门、人事部门等的通力合作也需要房地产企业与投资者、客户、供应商积极沟通协调。动态监控税收筹划方案的执行过程,随时解决出现的问题,是保证税收筹划方案最终成功的关键所在。
2 房地产企业具体税收筹划方法
土地增值税的筹划
土地增值税是对我国境内个人或者企业法人转让土地使用权以及其上附属的建筑物等,对转让过程中增值部分征收的一种税。我国的土地增值税税率分为四档,实行超额累进的方式,税率在30%~60% 之间,增值额低于50% 的部分,对应30% 的税率;50% ~100% 之间的,对应40% 的税率;增值率在100% ~200% 的,对应50%的税率;超过200% 的部分,对应60% 的税率。土地增值税的筹划可以从增值率、税收优惠以及纳税时间方面进行,尤其是增值税的筹划,对于企业土地增值税筹划有重要的意义。
我国的税法中对相关事项有明确的规定,如纳税人建造普通住房,增值金额没有超过扣除项目20% 的,可以免征土地增值税,其中的普通住房不包括别墅、高级公寓等。在进行土地增值税筹划时,要结合项目的增值金额,如果项目的增值金额在20% 左右,就要考虑是降低增值额,把整体的金额控制在20% 以内,以避免缴纳土地增值税。具体的方法可以采用把一部分收入从整个房地产中分离,如把房屋的一些设施进行分离,分开确认收入,从而减少房屋转让的收入,降低转让房地产的增值额。此外,可以在成本方面进行筹划,对一些税法允许抵扣的支出,通过合法的手段,扩大成本的支出,降低整体的增值额,以达到降低税负的目的。
此外,要活用相关法规条款,如税法中有一条规定,即房地产开发企业以入股方式进行投资的免征土地增值税,具体包括以房地产作价入股进行投资或者联营的,在转让房产的过程中,投资方免征土地增值税。这一条款对于有计划进行投资的房地产企业来说,可以适当的利用,和直接销售商品房,再以现金的方式来投资入股相比,企业的税负大大降低。土地增值税的筹划方式较多,需要结合企业的实际情况进行,在不违反《一般反避税管理办法(试行)》,相关法规的条款的情况下进行税收筹划。
营业税的筹划
房地产开发企业涉及的营业税包括建筑业3% 的税率和出售不动产5% 的税率,如果企业出租房产,则还需要通过不动产租赁条款缴纳17% 的增值税,这是“营改增”中涉及的条款。通过这三个税率的对比可以看出企业的税负有明显的差别。房地产企业营业税筹划时需要注意营业税的相关规定,即纳税的营业额为纳税人销售不动产时向对方收取的全部价款与价外费用,其中的价外费用包括手续费、代垫代收款项等,这一规定实质上是为了企业进行避税。针对这一法律的规定,房地产企业要合理地进行资金往来,在不违反法规的前提下,把不属于企业的收入剔除,降低企业虚增的收入,减少计算应缴纳营业税时的税基。
企业所得税的筹划
企业所得税的筹划可以通过计税依据进行,首先是对收入进行筹划,在房地产企业计算收入时,有相关的抵免条款,这给企业提供了一定的税收筹划空间,如,商业折扣、销售折让、佣金等在实际发生时可以冲减销售收入,降低企业所得税的税基,减少应缴.纳的企业所得税金额二此外,还可以从收入确认时间来进行税收筹划,延迟缴纳所得税虽然下能降低应纳税额,但是企业可以获得可观的时间价值,一方面,延迟纳税可以为企业提供短期的流动资金,降低企业
的短期筹资成本,另一方面,企业可以在使用资金期间获取时间价值,即一段时间后对税款进行折现,明显的小于现在的价值,因此,企业要尽可能的延迟缴纳企业所得税企业在销售房屋时,收入的确定有一定的筹划空间,税法规定,销售的楼盘在没有达到总价的85%时,可以在一定时间内下进行税收清算,这就给纳税筹划提供了可能,一些销售项目可以通过这一条款进行延迟纳税,增加企业的应纳税款使用时间。
企业所得税还可以从扣除项目进行,包括房地产企业的期间费用、成本项目筹划,在进行这类筹划时,要明确哪些是税法规定的扣除标准费用项目,哪些没有扣除标准,还有个别的加计扣除项目,通过对这些条款的综A考虑,进行房地产企业扣除项目的税收筹划。企业所得税的筹划方式较多,需要房地产企业依据自身的情况进行合理的选择。
3 结 语
税收筹划是提高房地产企业经济效益、提升房地产企业市场竞争力的一项重要的财务管理活动。但是当前我国房地产企业的税收筹划存在法律风险、经营风险、条件风险、行业特殊性风险等多种类型的风险,要对税收筹划中存在的各类风险进行有效的防范,必须树立正确的税收筹划意识,全面了解税法变动,加强企业与税务部门的交流与沟通,并不断提高税收筹划人员的专业素质,从而保障房地产企业实现全面的、综合的税收筹划,不断提高企业经济效益,从而实现房地产企业的长远发展。
参考文献:
房地产税收筹划方案范文 第6篇
【关键词】“营改增”;房地产企业;税收筹划策略
一、前言
“营改增”属于税收改革措施,自试点方案下发以来,试点范围一直在不断扩大。在这样的改革背景下,房地产企业也不可避免的受到了波及。为了自身的发展考虑,房地产企业有必要结合“营改增”后的形势变化,科学进行税收筹划,以减轻此项政策带来的不利影响。
二、“营改增”给房地产企业带来的影响
结合房地产行业的特点来讲,“营改增”给房地产企业带来的影响可分为两个方面:其一,正面影响。在“营改增”后,房地产企业原本普遍面临的重复征收营业税等问题显著减轻,在增值税方面也在逐渐实现“道道征税”,税收的规范程度有所提升。另外,“营改增”带来的正面影响还体现在:价格体系发生变化后,“价外税”正逐步取代“价内税”,增值税的进、销项抵扣关系得以形成,促进了企业内部架构的优化;市场调控作用更加显著,优胜略汰加剧,不能及时调整管理模式推行精细化管理的企业将被淘汰,如此一来,房地产行业也将进入新的发展时期。
其二,消极影响。“营改增”给房地产企业带来的消极影响主要体现在4个方面:(1)过渡时期,房地产业蒙受损失的可能性较高,尤其是项目完工但销售未结束的情况下,原因在于已签合同无法与税率的突然变化相适应。(2)建筑企业出现的税负增加问题会波及到房地产企业,这一点主要是两个行业关联密切导致的,很难完全避免。(3)企业负担增大。这是因为在“营改增”之后,对房地产企业负担影响较大的材料费以及劳务费抵扣将十分有限(甚至无法再开发票)。(4)联营风险进一步加大。这主要是因为“营改增”的推行使得联营项目难以获得专用发票,受此影响,缴纳税款将大幅增多,企业需承担的税负很有可能大于其利润率。
三、“营改增”后房地产的税收筹划策略
1.结合“营改增”带来的变化调整营销思路
在定价不发生改变的基础上,“营改增”可以在一定程度上起到减少成本的作用,对房地产企业利润空间的扩展具有积极意义。但同时,此项政策也会带动其他企业成本的增加。考虑到上述情况,房地产企业就要对企业种类进行合理划分,并结合竞争对手在“营改增”后出现的变化,有目的的对自身的营销思路作出调整,借此机会增强竞争优势、拓展业务范围、实现业务升级,建立不同以往的业务增长点,比如投资保障住房等。
2.加强与税务机关的沟通,并在企业内部开展业务培训
为了尽快适应“营改增”后的税收模式,房地产企业就要一方面加强与税务机关的沟通;另一方面加强业务培训,帮助涉税人员尽快了解新规。在与税务机关沟通方面,房地产企业需保持虚心学习和请教的态度,为自身更快适应新形势打下基础。比如,房地产企业可通过全面了解“营改增”政策及增值税的计税原理、政策信息,来明确自身在过渡时期及改革之后需注意哪些问题,如此一来,企业调整纳税行为时就会更有针对性。而在业务培训方面,企业则需注意将了解新规及增强涉税人员的责任意识及创新意识作为重点,以提升他们业务的熟练程度,为自身的正常经营与成本费用的节约提供保障。
3.结合各个经营环节的特点,提高税收筹划的合理性
在“营改增”之后,经营环节对企业税负的影响更加显著,所以,要想尽可能的减轻自身负担,企业就必须重视结合不同经营环节的特点,来提高税收筹划的合理性。在具体做法上,房地产企业可参考下述措施:首先,以开出的价格及具备的资格为依据,借助比较的方式选出最佳供货方。出于减轻税负的考虑,企业在材料采购环节应要求供货方开具增值税发票,这样可以通过抵扣来减少实际需要交纳的税款。如果受到现实条件制约无法抵扣,企业则可以视情况要求供货方给予一定的价格优待。其次,对税率差异进行合理利用。税率差异是法律决定的,也是企业通过能动性发挥来减轻税负这一目的能够实现的前提条件。企业在经营过程中,可以依据税率差异,在不违反相关政策及法律规定的情况下对自身行为进行有意识的调整,将此种差异合理的利用起来,以达到减税目的。最后,适当延后纳税时间。此举同样是减轻税负的有效举措,实践要求是获取进项税发票的时间应尽早、销售发票的开具时间应在不违反规定的情况下尽可能的延后。只有企业实现对经营环节的合理筹划,才有可能真正达到减轻税负的目的。
四、结语
总体来看,“营改增”给房地产企业带来的影响既有有利的一面,也有不利的一面。在此项改革措施的覆盖范围进一步扩大的背景下,房地产企业不仅要通过科学的税收筹划来规避其不利影响,还要尝试利用其积极影响壮大自己。
参考文献:
[1]孙朕子.企业财务管理中的税收筹划应用问题研究[J].商场现代化,2016,(14):190-191.
房地产税收筹划方案范文 第7篇
1.1国内房地产税务筹划研究现状曾程(2010)指出与世界发达国家相比,我国的税务筹划研究起步较晚,尤其是针对房地产开发企业的税务筹划研究仅仅只有十几年。贺志东编写的《房地产企业纳税筹划》(2002年出版)第一次比较系统地讨论了房地产开发企业税务筹划的基础理论和基本方法。随后也有学者及房地产开发企业对房地产开发企业税务筹划进行了实际案例实施。但总体来说,我国在该领域与发达国家相比,仍处于初级阶段。1.2税务筹划的基本原则税收筹划是纳税人在充分了解掌握税收政策法规基础上,当存在多种的纳税方案的选择时,纳税人以税收负担最低的方式来处理财务、经营,组织及交易事项的复杂筹划活动,因此,要做好税收筹划活动,必须遵循以下基本原则:1)合法性原则;2)合理性原则;3)事先筹划原则;4)成本效益原则;5)风险防范原则。1.3房地产行业税收存在的问题从20世纪50年代开始,随着,我国将土地、房屋收为国有,房地产市场从此消失。直到20世纪70年代后期,我国实行改革开发政策,中国房地产业才重新开始发展。进入21世纪,我国房地产逐步进入了发展高涨期,大量的房地产开发公司如雨后春笋在全国各地茁壮的成长起来,成片的土地被开发,住宅、写字楼、商业大厦等纷纷拔地而起。我国的房地产行业已成为拉动我国经济的火车头,为改善人民生活、促进经济发展发挥了巨大的作用。但是与此同时我国房地产企业税收还存在着以下问题:1)房地产相税费多,“费挤税”问题较突出;2)税收政策在房地产的分布不合理;3)税收政策在房地产的分布不合理;4)现行房产税、城镇土地使用税存在缺陷;5)内资和外资房地产企业存在着不同的税收制度;6)土地增值税的设计不合理,无法充分发挥调节的作用;7)房地产税收实体法与程序法结合不紧密;8)房地产税收优惠政策深层次辐射力不强。
2土地增值税税务筹划的概念与策略
2.1土地增值税概念土地增值税是一种依照规定税率征收的,以纳税人转让国有土地使用权、土地上的建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象的资源税。土地增值税的征收方法可分为两种:一种是以土地所有权为转移条件下,按一定时期内土地价格增加部分征税;另一种则是在土地所有权转移时,按土地所有者出卖土地的价格高于其购入价格部分征税。2.2土地增值税的计算2.2.1土地增值税的计算方法出让国有土地使用权及地上建筑所获得的增值额是土地增值税的征税对象。但纳税人转让房地产的收入不是增值额,还须扣除《_土地增值税暂行条例》(下称《条例》)规定的扣除项目金额,所以转让房地产的收入和扣除项目金额是计算增值额时须把握的两个关键问题。2.2.2土地增值税的税率问题目前我国采用的土地增值税税率是4级超率累进税率,其中最低税率为30%,最高税率为60%。超率累进税率是以征税对象数额的相对率划分为4个级次,分别规定每一级次对应的差别税率,相对率每超过一个级次的,对超过部分就按高一级的税率计算征税。土地增值税4级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例,均包括本比例数。如增值额未超过扣除项目金额50%的部分,包括50%在内,均适用30%的税率。为了计算简便,《实施细则》还给出了不同税率相对应的速算系数,具体见表1。2.3土地增值税筹划的基本策略2.3.1优先安排策略进行房地产投资决策时,同等条件下,普通标准住宅项目应优先安排。按照《条例》第八条规定:纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%的,免征土地增值税。所以,房地产开发企业进行相关房地产项目的投资决策时,要考虑投资普通标准住宅项目以享受这一税收优惠政策。2.3.2整体转让策略整体转让行为的筹划,以房地产进行联营投资的,一方以土地、房屋作为联营入股资产进行投资的、可以暂免征收土地增值税,企业可将整体转让行为或转让土地行为转变为股权投资、股权转让,从而免征土地增值税。2.3.3资金结构策略根据房地产企业投入的资金结构选择合适的扣除方法。按照《税法》规定,凡能够提供由银行出具的证明、贷款利息支出可以按转让房地产项目分摊的,允许根据具体情况分别扣除。凡是不可以按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出或其他房地产开发费用,则应按相应的规定计算扣除。据此房地产企业可以根据自身的资金结构情况进行合理的选择。
3房地产行业税务筹划的展望
房地产税收筹划方案范文 第8篇
关键词:税收筹划;房地产开发;保障房安置
一、 房地产开发企业税收筹划概述
1.房地产开发企业税收筹划概念
房地产开发企业的税收筹划是指房地产开发企业为了减少外部成本,利用税法漏洞或者缺陷减轻自身税负的非违法行为。目前,我国大量税收优惠政策的实施以及特定税制要素的存在,为房地产开发企业进行税收筹划提供了空间。
2.房地产开发企业税收筹划的必要性
房地产开发企业在经营过程中通常具有投入资金多、销售周期长、经营风险高等特点,因此合理的税收筹划对于房地产开发企业来说是非常有必要的,具体可以表现为:
(1)税收筹划有助于房地产企业利益实现最大化,提高竞争力。在房地产交易环节涉及的税种较为复杂,例如营业税、土地增值税、城市增值税等等,这就加重了房地产开发企业的税负,而进行合法的税收筹划可以说是实现经济效益最大化的有效途径。
(2)税收筹划有助于房地产开发企业提高会计核算水平,规范财务管理水平。进行税收筹划是一种财务手段,它可以减少企业的税收支出,提高资金利用率,使资金流得以改善。
(3)税收筹划为房地产开发企业树立良好的社会形象提供保证。在日常纳税申报时,及时准确的申报税额,可以降低企业的涉税风险,提高企业自身形象。特别是对于房地产开发这样高风险的企业来说,涉税无风险是提高社会信誉、打造自身品牌的有效保证。
二、房地产开发企业税收筹划策略
(一)对营业税进行筹划
在竞争日益激烈的房地产开发行业,开发企业在销售过程中通过赠送产品、直接以折扣销售房屋等营销手段,达到吸引购房者的目的。例如:房地产开发商在开盘日购买者赠与一台价值3000元的冰箱,亦或者对购买者进行总房价的10%折扣销售。我们假设销售该房收入为5000万元,赠送冰箱总价值50万元,对于方案一开发企业需缴纳5000*5%=250万元的营业税,同时还需缴纳50*3%=万元,共计251万元;而对于第二方案来说需缴纳5000**5%=225万元。
对于房地产开发企业中的营业税负担较重的现象,许多地区对其实施了相关的税收优惠政策,例如根据《于贯彻苏政发[2008]44号文件精神的通知 》(苏地税函[2008]380号)文件规定:对政府或经批准的房地产开发企业销售经济适用住房暂免征收营业税。经济适用住房,是指同时符合以下条件的具有保障性质的政策性住房:(1)纳入全省经济适用住房建设投资计划;(2)土地采取划拨的方式供应;(3)销售价格经价格主管部门按相关规定确定;(4)向符合市、县人民政府认定标准的城市低收入住房困难家庭供应;对不能同时符合上述条件,被加以经济适用住房名称的其他性质住房,不得享受该项政策。由此可见房地产开发企业可以根据当地的营业税优惠政策进行税收筹划,降低营业税成本。
(二)对契税进行筹划
契税是指房地产开发企业通过购买、受让、获赠等取得房屋所有权和土地使用权所缴纳的费用。房地产开发企业可以通过法律规定如“企业按照法律规定分设两个或者两个以上投资主体的相同企业,对新设方承受的房屋、土地的所有权,免征契税。
根据《财政部、国家_关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税[2008]24号)文件规定,对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的,免征契税。但是目前对房地产开发企业购置的保障房用地无免征契税优惠政策。
(三)土地增值税的筹划
根据《土地增值税暂行条例》规定:房地产开发企业建造普通住房用于出售,如果增值额未超过各项规定扣除项目金额的20%,可以免征土地增值税;如果超过20%,可以按累进税率进行交税。房地产开发企业可以通过增加扣除项目的金额来降低增值率,从而达到减少增值税的目的。
房地产开发企业可以通过国家政策对土地增值税进行税收筹划,例如北京市财政局、地税局和住建委日前联合通知,对土地增值税征收进行了明确,保障性住房暂不预征土地增值税。
(四)企业所得税的筹划
企业所得税是根据企业生产经营所得和其他所得征收的一种税,像房地产开发这样资金密集型的企业,通常采取不同的筹资方式、利用税前扣除项目、延迟纳税等方法进行所得税筹划。例如,企业可以足额购买企业所得税规定的可以税前扣除的保险和公积金等,这样既降低了公司的所得税费用,而且还为员工带来了福利,实现了双赢。
三、 房地产开发企业税收筹划应遵循的原则
1.税收筹划活动必须合法合理性原则。目前,我国对于房地产行业的税收制度还不完善,税收政策也在不断更新,这就要求开发企业的税收筹划以合法性为前提,进行合法的进行税收筹划。
2.税收筹划活动应遵循全程性、系统性原则。房地产开发的建设过程涉及到土地购买阶段、建设阶段、售房阶段和物业管理阶段等,因此就要求开发企业的税收筹划活动应贯穿于各个阶段,做到全面监控。
四、 总结
房地产税收筹划方案范文 第9篇
摘 要:目前,我国房地产税制设计不合理以及政府收费繁杂,使的房地产企业是税负最重的行业之一,进而使得房价居高不下。本文分析了房地产企业的经营特点及其所涉及的税种。然后从土地增值税、企业所得税和营业税这三个税种出发,分析了该类公司税收筹划的方法。
关键词:房地产;税收筹划;房价
当下,房地产成了人们热议的话题,如何降低房价,让老百姓买得起房子是其中的焦点。通过降低成本来降低房价是一重要的途径。
一、房地产企业的经营特点及税负情况
(一)经营特点
对房地产公司来说,开发的房地产是他们经营的商品,在属性上与其他商品明显不同,它有自己独特的经营特点:
1.开发经营具有计划性及复杂性。企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内。
2.开发建设周期长,投资数额大。开发产品要从规划设计开始,经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段,少则一年,多则数年才能全部完成。
3.经营风险大。开发产品单位价值高,建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多,一旦决策失误,销路不畅,将造成大量开发产品积压,使企业资金周转不灵,导致企业陷入困境。
(二)房地产公司税负情况
从行业角度看,目前中国房地产行业的平均税负高于国内其他行业,根据相关统计报告显示,2009年中国税收收入共59 515亿元,比上年增加5 291亿元,同年年房地产行业的土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产营业税和房屋转让所得税等七项税收增收额共计1 亿元,占中国2009年全部税收收入增收额的5291亿元的35%。一年当中全国税收收入的增长额超过1/3来自于房地产业,增幅在各行中居首位;从税率来说,房地产行业的总体税率偏高。目前,中国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税,按所得额的25%交纳企业所得税,土地增值税的税率是30%~60%不等。总之,房地产公司税收负担过于沉重,通过税收筹划,实现税负的减轻,是公司的唯一选择。
二、房地产公司涉及的税种
(一)项目设计阶段
房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少,主要是耕地占用税和契税。在房地产开发中如果占用了耕地,就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内按每平方米税额从1元~15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。购买土地时要按3%~5%的税率缴纳契税。
(二)项目建设阶段
在开发阶段对营业额按3%税率征收的建筑业营业税;签订建设施工合同时,对合同金额按万分之三的税率交印花税;同时还要就拥有的土地面积缴纳城镇土地使用税。
(三)项目销售阶段
1.营业税。对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定,以房屋售价的5%税率缴纳的营业税;针对房产租赁而言的,房产租赁业适用营业税中“服务业”税目,统一执行5%的比例税率。
2.土地增值税。土地增值税实行超率累进税率,增值多的多征,增值少的少征,无增值的不征,最低税率为30%,最高税率为60%。
3.印花税。房地产销售阶段的印花税,是在房地产交易中,针对房地产交易金额,适用“产权转移书据”税目,按照税率征收。
4.企业所得税。对房地产企业而言,如果其转让或出租房地产产生了净收益,就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25%的比例税率。
5.房产税。房地产开发企业建造的商品房,在出售前,不征收房产税;但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率,依据房产计税余值计征的,税率为;依据房产租金收入计征的,税率为12%。
三、房地产公司的税收筹划策略
从以上的介绍可以看出,土地增值税、企业所得税、营业税是房地产企业的主要税负,因此也是企业开展税收筹划的重点税种。
(一)土地增值税的筹划
土地增值税采取的是超率累进税率的特点,这就决定了在销售过程中合理合法地降低增值额成了税收筹划的关键。
1.进行借款利息的筹划,合理确定利息的扣除方式。根据《土地增值税暂行条例》的规定,如果能够按转让项目划分利息支出,并能提供金融机构证明的,可以据实扣除利息,但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息。如果不能分清房地产项目的借款利息和其他生产经营的借款利息且不能提供金融机构证明的,则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中,企业可以合理估计并比较“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”孰大,从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。
2.充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠。根据规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目20%的,按超率累进税率交土地增值税。由于土地增值税的税率较高,所以在项目销售时可以适当测算增值额的比例,充分考虑增值额增加所带来的收益与放弃“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系,从而选择合理的售价。
3.整体转让、分解定价、拆分收入。房地产企业在成本不变的条件下,减少收入就能降低增值额。在超率累进税率下,也可以选择较低的税率,从节税的角度来说尤为重要。因此,在出售房屋时,可以考虑将房屋与屋内各种设备分别出售,与客户签订两份合同即签订一份商品房买卖合同,同时签订一份附属办公室设备购销合同,将收入进行分解,不仅使公司节约了土地增值税,同时也节约了印花税。另外,客户节约了契税,实现双赢。
(二)企业所得税的筹划
1.迟延纳税的筹划。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间,缓解企业的资金压力,考虑上货币时间价值,这其实也达到了税收筹划的效果。
2.充分利用税法规定的税前扣除项目。对于税法规定可以税前扣除的财产保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险、养老保险、住房公积金等费用,应足额购买,这样既能增加税前扣除成本降低企业所得税,又遵守了法律、法规;更重要的是为员工谋了福利,有利于留住人才,增加企业的竞争力。
(三)营业税的筹划
1. 变房地产销售为投资。税法规定,以不动产投资入股,参与接受投资方的利润分配,共同承担投资风险的行为,不缴营业税;投资入股后转让股权的行为,也不缴营业税。根据该规定,房地产企业可以考虑先以不动产投资入股,再向购买方销售股权的方式销售房地产,从而达到不再缴纳营业税、城建税和教育费附加的目的。
2.将房屋的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同。房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种。 在房屋销售的过程中,纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为,分别签订两份合同,向对方收取两份价款。在征税中分别按“销售不动产”交5%的营业税和“建筑业”交3%的营业税,节约了2%的营业税。
参考文献:
[1]张. 房地产开发企业的税收筹划探讨[J]. 商业会计. 2011(23)
房地产税收筹划方案范文 第10篇
关键词:房地产企业 税收筹划 风险控制
近十几年来,房地产业发展较为迅速,逐步成为推动国民经济快速发展的重要力量。作为资本密集型行业,房地产业从成立初期、拿地建设到销售等各环节涉税金额较大种类较多,且投资规模大经营流程复杂,税费支出在房地产企业总支出占比中约占五成,可见房地产业是重税行业。随着国家对房地产业的宏观调控政策及税收征管的持续加紧,房地产业的发展及税收管理方面均受到了一定程度的影响。合法合理的税收筹划能够有效规避税收风险,也能够使企业实现一定的节税效益。在此背景下探讨房地产业如何进行税收筹划有利于提升房地产企业财务效益并优化整体税负。
一、房地产企业税收筹划步骤及方法
首先,房地产企业税收筹划步骤一般可分为四个环节:整体把握企业及相应税收政策法规情况。了解自身风险偏好、财务状况等要素,清晰地把握当地税收法规及征收惯例;在对上述情况了解的基础上设计筹划方案,包含法规依据、注意事项及可能的税收风险等,考察其可行性,进行因素变动分析以严控税收风险;落实方案时应考虑企业价值最大化,保持与税务机关的良好沟通,及时修正执行偏差;总结时应注意评价税收筹划方案为往后筹划积累经验。
推迟纳税时间节点可使企业获得应纳税税额的时间价值,在当前通货膨胀条件下,递延纳税在实质上减轻了企业税负。如推迟确认收入尽早确认费用、加速折旧等使得企业前期少纳税额。
不同房地产项目主体遵循不同的税收规定。如分公司和子公司承担的税负不尽相同,分公司所得税由总公司汇总缴纳,而只承担土地增值税、营业税等,子公司则不同,作为独立法人主体,子公司也要承担所得税。分公司成立初期形成的亏损可用于抵减母公司税前利润从而降低企业整体税负,而子公司则自负盈亏,从此角度分析分公司于纳税而言更有利。再如房地产企业以新公司还是旧公司作为新项目开发主体也影响着所得税的缴纳,如果旧公司项目出现亏损,在旧公司开发新项目所获利润可用于弥补旧公司亏损,同样情况下新公司则不能。
税收临界点的存在可能使企业应纳税额达到临界点时应纳税额大幅提升,也可能有所减轻,如扣除限额、起征点、累进税率点等,不同级次的税率可能面临着从量变到质变的跳跃。其中起征点、免征额及各税率级次上下限等税基临界点可能引发企业税负质变,企业应充分认识自身税收优惠享有资格并积极申请,如建造的普通住宅增值率未超20%即可免征土地增值税。当企业应纳税额在临界点左右可适当调整以享受税收优惠,但如果差距偏大则应综合权衡成本利益。
在保证遵守现行税法及有关政策规定的情况下,可合理选择会计政策,调整企业成本费用以进行税收筹划。如选择资产折旧政策、费用合理分类等,房地产企业项目开发时间较长,通过合理划分小区的不同区间可有效利用普通住宅增值率20%有关的税收优惠条件。严格区分招待费、交通费、宣传费等以满足一定的纳税扣除标准。
二、房地产企业税收筹划应重点关注的税种
(一)企业所得税筹划
一是根据上述讨论,不同房地产企业应选择分、子公司等合适的组织形式,多数房地产企业从纳税风险角度考虑选择子公司形式,而从分公司在成立初期形成的亏损可抵减母公司税前利润角度分析则应选择分公司形式。此外,从所得税缴纳角度看,旧公司如果经营亏损,其亏损可在旧公司开发的新项目税前利润中予以抵减,而新公司则不具备此项条件。
二是房地产业所需资金较多,融资时可适当举债充分利用债务筹资的税盾效应,项目完工前贷款利息可计入开发成本,完工后亦可计入财务费用直接扣除,节税效益较为明显。
三是合理确定有限额扣除、全额扣除等可税前扣除项目及不得税前扣除项目,如工会经费保证在工资薪金总额的2%以内,业务宣传费和招待费等在特定比例内的部分才允许扣除,再如支付的罚金、股息红利等不得税前扣除。房地产企业应注意控制不得税前扣除项目的增加。
(二)土地增值税筹划
房地产企业面临较重的土地增值税负,该税种采用超额累进税率更加重了企业的税收负担,也使得土地增值税税收筹划显得尤为重要。以下是实务中应用较广的几种筹划方法:
增加成本进行筹划。税法规定房地产企业的成本可以加计扣除20%,费用可在成本的10%内扣除,通过增加成本减少增值率从而少征增值税,同时成本投入增加有利提升产品竞争力提升产品质量。此外,企业也可降低售价减少增值额,但数据推理表明在降低幅度或成本增幅相同的条件下,后者可使增值率降幅更大。
鉴于税法规定,因项目公司出售股权时其土地权属及房屋所有权并未变化,因而无须缴纳土地增值税,故可通过转让股权的形式节省该项税金及营业税。
组合不同的清算期间及不同的清算项目以进行筹划。根据规定,房地产企业应分期清算土地增值税,实务中地块及期间的不同划分将影响着企业整体的增值额,也为企业税收筹划提供了空间。
在房地产各业务环节分别成立相应公司以分散收入。如针对高端商业区、精装房等需装修项目专门成立建筑装修公司,通过与客户单独签订装修合同分离装修收入,减少土地增值税税基,避免增值额过高引发企业需按较高累进税率纳税的现象,装修收入不交土地增值税,只交营业税金及附加;针对商品房销售可专门成立销售公司以分离增值额减少增值率,以一个较低增值率的价格将商品房销售给销售公司,后者再以原定价格售出,此外成立公司的费用也能在计算土地增值税时予以加计扣除。再如针对向客户提供的物业管理服务收费可专门成立物业公司,避免营业收入中包含物业服务费及其他价外费用,切实降低房地产企业销售收入。
鉴于税务机关在纳税人取得预售许可证满三年仍未销售完毕的、出售比例占比85%以上或虽未超85%但剩余可售面积已全部出租或自用的等情况下可要求其清算土地增值税,房地产企业可合理安排销售许可证取得时间及销售进度,尽量获取延迟缴纳土地增值税的时间价值。
合理确定普通住宅项目定价。把握好土地增值税税率变动临界点,定价时应准确掌握好土地增值税的税率级次,提升企业税后净收益。如为了使普通住宅项目享受20%以下增值率免征土地增值税优惠政策,可依据土地增值税计算公式算出可免税的最高售价作为定价参考。
(三)营业税筹划
房地产行业主要在建筑业、租赁业、销售不动产、转让无形资产等四方面涉及缴纳营业税,税务筹划可从以下展开:一是利用不同行业税率差分离装修与销售业务收入,从而使其适用不同的税率,降低企业整体税负;可成立专门物业公司以剥离手续费、配套设施代收费等人价外费用,减少营业税计税总额从而降低税负。税法规定物业公司代收水电费等行为属于业务,可仅就其手续费收入征收营业税,这就为房地产企业对收取的价外费用进行筹划提供了空间;鉴于税法有规定,对以不动产、无形资产投资入股并参与被投资方利润分配、共担风险的行为不征收营业税,投资后转让股权的行为也不予征收,故房地产企业可考虑以作价入股的方式将其在建工程、商业楼或土地使用权等进行股权转让以有效利用税收优惠政策。
(四)“营改增”对房地产企业的影响
2015年底,“营改增”将全面覆盖我国多数行业,对房地产企业而言是机遇也是挑战。增值税和营业税作为两大主要流转税种,在征税环节和计税依据上存在诸多不同,增值税是价外税,可有效避免重复征税情况。一般而言,“营改增”将增加房地产企业开发成本,但若企业能够从施工单位或其他企业获取足够可抵扣进项税专用发票,理论上说也可整体上减轻企业税负。相信随着“营改增”改革的持续推进和完善,房地产企业的税负将会进一步减轻。
参考文献:
房地产税收筹划方案范文 第11篇
一、税务筹划的含义
税收筹划在西方国家的起步较早,早在20世纪30年代税务筹划就得到了法律的认可,税务筹划首次在1935年由英国上议院议员汤姆林提出,他认为每一个人都有安排自己事业的权利,在法律的规定下,可以通过这些安排减少税收,从中谋取利益,国家不能强迫多缴税。他的观念得到了法律界的认同和引用。随着时间的推移,税务筹划现已发展成为了稳定而又成熟的行业。但在我国,对税务筹划的研究和学习只是近些年的事情。
税务筹划,是指在税法规定的范围内,通过对自身的经营、投资、理财等活动适当的计划和安排,在不妨碍正常经营的前提下,尽可能地获得“节税”的税收利益。
房地产企业税务的成本策划是在遵守税法和不影响企业的正常营运的前提下,根据国家的宏观调控政策,通过合理的安排和精心的财务管理来达到“节税”的目的,减少企业的成本,更大程度的提高企业经济效益。
税务筹划是纳税人的一项基本权利,纳税人在法律允许或不违反税法的前提下,通过税务筹划所获得的利益都是合法、合理合情的。
二、房地产企业税务成本策划的必要性
1、国家宏观调控的紧逼,使企业利润缩水
近几年来,随着房地产行业的迅猛发展,国家进行了宏观调控,从2009年底国家开始陆续出台房地产调控政策,其直接目的是为了抑制房价的快速上涨,在一定程度上抑制了房地产行业的发展。面对这一政策,房地产企业要积极应对,要及时根据政策改变自己的税收筹划。如果没有及时作出税收筹划,就无法在第一时间应对改革、无法适应市场的竞争,最终可能会被市场淘汰。而企业及时进行合理的税务筹划,就可以减少成本,增加利润,也有利于对企业的管理,使企业持续发展下去。同时,合理地进行税务筹划,有利于增加国家的税收,增加国家的财政收入,从而促进国家社会经济的发展,达到双赢的效果。
2、税收税种范围较广,企业成本大
从我国当前的税收体制看,关于房地产的税种数量非常多,有土地增值税、企业所得税和营业税等。而这种现象在短期内是无法改变的,面对这繁重的税收,企业有苦难言。所以有的企业选择各种手段来逃避税收,虽然一时减少开支,但总是会被查出来,是违法的。所以最好是通过科学合理的税收筹划来实现企业减少税收的可能,使房地产企业在激烈的市场竞争中具备一定的竞争力,长期稳定地发展下去。
3、房地产企业众多,市场竞争激烈
由于我国房地产市场起步晚,起初国家大力支持房地产的发展。在国家政策的支持下,房地产行业日益蓬勃发展,造成现在房地产企业众多的局面。随着我国市场经济的不断发展和完善,在全球化发展下,房地产市场竞争越来越激烈。由于大多数房地产企业在规模和发展质量方面是差不多的,那么就只能通过企业自身的管理来减少成本,增加自己的竞争能力。而税务筹划就是实现这一目的的最好方式之一。当然,企业也不能盲目地筹划,要在专业人士的操作下,在对税收有非常了解的情况下,有计划、有目标地进行筹划。
三、房地产企业税务成本策划策略
1、根据国家的政策采取合理的税务筹划
房地产行业要根据国家的相关税收政策和优惠政策,及时调整税务筹划,比如对重点税种进行税收筹划。我们知道,房地产企业的主要税负是土地增值税、企业所得税和营业税。对这三种税种进行合理有效筹划,就可以减低企业的成本。比如在房地产税费中,土地增值税是重要税种,其税率较高、税负较重。增值额越高,缴纳的土地增值税就越多。因此,房地产开发企业在进行土地增值税筹划时,必须合理合法地控制、降低增值额。对于企业所得税和营业税也是相同的道理,根据税种的具体要求,进行调整。当然,企业也要利用国家在某些方面的优惠,尽量为自己谋取福利。
2、企业内部的合理管理
一个企业发展除了要有国家的支持外,最重要的是企业自身的管理。首先,房地产企业要对税收有相当的了解。只有研究了税收,弄清了税收的方方面面,才能根据不同的税收进行合理的调节。其次,房地产企业要根据自己企业的情况,通过合理选择会计处理方法进行税收筹划,包括开发商品房与出租商品房、营业费用、管理费用和财务费用的筹划这四个方面。最后,要努力提高税收筹划人员的业务素质。税务筹划是非常专业的,所以要求税收筹划人员有专业素质和实际操作能力。但是现在企业在这一块是相对薄弱的,所以企业要加快税收筹划人才队伍的建设,加强税收筹划人员业务素质的培养,逐步提高税收筹划人员的综合素质。
3、对项目全程税务进行监督管理
地产企业的税务筹划是一个全局性的工作,它贯穿于整个项目运行过程中,任何一个阶段都需要进行税务处理工作,因此,只要加强对税务的监督管理,才能有效控制税收成本费用,从而为地产商谋取更多利润。首先,在项目设立之初的税收筹划工作很重要,在这个阶段,企业要选择合理的建房方式,如使用代建或者合建的建造方式,还可以开发多房产等方式进行税务筹划。企业要根据自身的经济情况制定选择不同的建房方式,对自身进行会计核算,然后再选择税收筹划管理方案一定要严格控制成本费用,由于房地产成本费用支出形式多样化,这就会增加企业的税务负担,因此,企业要简化成本支出费用账目。其次,在项目建设阶段,企业要根据土地增值税的市场情况,依据国家税收政策,尽量增加扣除项目。这主要是通过增加房地产开发成本、房地产开发费用等途径,使商品房的质量进一步提升,增强企业的综合竞争实力,从而对土地增值税进行税收筹划,还可以对相关的借贷款利息进行筹划。其具体的工作就是将销售和装修分开管理,分散经营收入,在销售合同上交土地增值税,这样就可以不交装修合同上的土地增值税,从而有效的减轻企业负担。最后,就是在项目销售阶段的税收筹划,企业可以根据不同的购买主体,采取不同的税务筹划方案,扩大企业税收筹划的空间范围,从而通过减少账面收入或延迟纳税时间来控制税务支出成本。
4、做好税收筹划工作
在地产税收筹划中有很多因素都会影响筹划管理结果,要对每个要素进行分析,然后综合考虑其作用,制定切实可行的税收筹划方案。首先是股利和薪酬分析工作,房地产企业都是实行入股制度,一个项目有很多单个股东共同完成,而股利和薪酬分配的税收筹划直接影响着地产员工的整体福利。因此,企业要优化股利分配方式和薪酬分配方式。我国政府部门为了推进资本市场的高速发展,逐步放宽对个人投资者出售上市公司股票获得的资本利润征收税,但是上市公司个人股东的现今股利还是需要交纳税务。在这种规定下,企业要优化股利分配方式,为股东争取更多的效益,企业可以通过股票回购方法,将现今转化为固定资产,增加投资者的资本利润,从而有效控制个人现今交纳税额。其次,企业还要改变薪酬分配方式,地产企业与其他企业相比,其大量资金都注入到房屋上,所以房屋的销售情况直接关系着企业业务活动和员工福利,而这些都会影响企业资金周转情况。如果在一定时间内,房屋销售不出去,必然导致地产公司无法获得资金来源,而很多员工福利就不能按时发放,势必会降低员工的工作激情,从而致使税务筹划工作的效率低下。所以,地产企业要采取合理的政策,安抚员工,让员工更好的投入工作中,企业可以将闲置的房屋赋予员工居住权,或者以降低价格出售给员工,通过这种方式来填补福利空缺,能提升员工积极性,在一定程度上能刺激资本的回收,提高地产企业的收入。
5、创新税务成本筹划体系
目前我国房地产企业所承担的业务主要包括:竞标购买土地使用权、向原材料生产企业购买建筑所需生产材料、选择建造公司、与材料供应商签订合同以及房屋销售等。在整个生产销售活动中,需要很多单位的协助来完成任务,如运输公司、广告公司以及综合贸易公司等,与这些公司的合作都需要地产商为其承担一定的税务,而为了有效降低税务数额,企业应该自行收购相关合作企业,以免税股权方式收购,实现利益共同体,从而减轻自身的税务负担。企业收购后要重组内部结构,使房地产企业获取最大税收利益。此外,企业还可以通过股权转让名义转让房产,它是房地产企业有效降低税收的正确途径。随着我国政府部门不断加大对土地增值税的征管力度,使得股权转让越来越不适应市场经济发展的需求,不能为企业减少应纳土地增值税。企业在进行股权转让时,要充分考虑其风险性,要发挥税务人员的专业技能,合理规避企业税收。如果对市场评估不正确,很容易被政府认定为偷税行为,这样不仅不能减轻企业负担,还会影响企业的信誉和形象,因此,要选择合理时机进行股权转让,完善税收筹划体系,减少税收成本。
6、加强对所得税的会算管理
在房地产企业生产经营过程中,先期垫资的情况会比较常见,而在房屋销售全部实现之前是不会发生应税所得的,于是便会推迟收入实现时间,企业可以充分利用这个时间来规避税务。当前很多房屋购买者购房后,其一般是自己居住,也有出租的,他们对房产证办理的时间要求不严格。于是房地产企业可以通过这种方式进行纳税筹划,缓解个人所得税,从而缓解企业资金紧张的局面。这种合理推迟成本最终确定时间,不失为一种有效的减轻税务负担的途径。企业在经营过程中,在销售收入已经属实但是房屋还没有交出的情况下,企业无法对项目成本进行核算,所以就可以合理推迟成本确定时间。房地产企业税收筹划的途径方法有很多种,但这些方法都必须合法合理,可操作性强,能真正给企业带来实际效益,这是企业进行税务筹划的最初也是最终目的。
四、结语
虽然目前国家对房地产行业有一定的打压,但房地产行业仍然是当前和今后一段时期内的经济增长点,这一点是毋庸置疑的,房地产行业在中国经济增长中仍然发挥着举足轻重的作用。所以,房地产企业在面对国家和行业的压力下,要认清形势,及时地做好税务筹划的准备,降低企业成本,增加经济效益,提高企业的管理。同时,合理的税务筹划也有利于增加国家税收,增加国家财政收入,促进社会经济的发展。
【参考文献】
[1] 王晓红:房地产企业税务成本筹划[J].中国乡镇企业会计,2006(10).
[2] 马丹:关于房地产企业税务筹划的几点分析[J].经济视野,2013(4).
房地产税收筹划方案范文 第12篇
【关键词】房地产企业;税收筹划;新举措
在全球经济一体化趋势日益深入的21世纪,市场经济竞争日益白热化,这无形中加大了房地产企业生存的压力,尤其是其税金缴纳方面,已然成为影响房地产企业市场竞争力的重要方面。因此,房地产企业应该在税法允许的范围之内,应用新型的税收筹划方式来尽可能的降低房地产企业自身的涉税开支和风险,实现合法范围内的避税和减税甚至免税。这样,房地产企业通过科学的税收筹划方法,能够有效减轻企业的税费负担,这对于资金需求量大,经营风险较高,建设及销售周期较长的房地产企业来说,其意义巨大,是有效减少房地产企业开发成本的理财途径。
一、房地产企业进行税收筹划的含义及其必要性
对于房地产企业的税收筹划界定,目前还没有统一的定论,但是,我们基本上还是有些定义和说法的。那就是说,房地产企业的税收筹划一般是指,房地产企业为了最小化企业自身的税费负担,而在遵循相关税法以及符合一定的税法意图的前提之下,依据国家规定的相关税收政策,事先安排和筹划房地产企业自身的融资,投资,经营和分配等财务活动,并以此为依据选取最佳纳税方案,从而在整体上实现企业免除,减少或递延纳税义务等目标,以期最终获得最大的涉税收益。从本质上来说,房地产企业的税收筹划并不等同于违法性质的偷逃税收行为,更不是骗税行为,而是合法性质的税收收益最大化的理财方式,它符合国家的税法立法精神,是房地产企业为了提高利润而提高科学合理纳税意识的必然结果,是房地产企业维护自身合法权益的具体表现,它不仅属于理财问题,还是房地产企业进行经营决策的重要内容,贯穿于房地产企业经营管理活动的整个过程。对于具有独特生产经营特点的房地产企业来说,其追求利润最大化为根本目标,就必须实现科学化的管理模式。此外,房地产企业的自主筹资金额巨大,财务管理周期长,开发的项目风险大、投资决策责任重、要求严,且其财务涉及面广、管理难度与责任大,这些都要求房地产企业进行合理的税收筹划。但是,目前,我国的房地产企业纳税意识和法律意识薄弱,对于纳税还存在不少认识方面的误区,误认为纳税只是财务部门的工作,习惯于把税费筹划放在事后进行,且其对于纳税管理方面还存在不少问题,以至于房地产企业很多存在偷税逃税现象而受到税务部门的处罚。鉴于此,房地产企业必须进行税收筹划工作,以适应企业利润最大化目标和激烈的市场竞争带来的巨大压力。房地产企业一旦实现有效的税收筹划工作,就可以帮助企业自身实现财务利益的最大化目标,维护了国家的合法权益,增加了国家的财政收入,还有利于帮助国家对税法进行必要的完善和修订。
二、房地产企业税费筹划新举措
房地产企业进行合理税费筹划是其应有的合法权益,只是由于各种经济,税收,管理以及避税技能等方面的因素不同,使得房地产企业的避税机遇和税收收益也各有千秋。因此,房地产企业必须掌握基本的经营管理知识,还得充分了解各项税收制度,了解内外部存在的多种税收筹划方式的选择可能性,构思出一套税费筹划的基本思路,然后根据企业自身的实际情况和国家税收政策的更新变换来设计一个全新的,科学可行的降低税费支出的方法。对于房地产企业来说,其生产的产品基本包含了三个阶段,即项目立项,项目建设以及项目销售,因此,房地产企业进行税费缴纳筹划主要可以从这三个阶段来具体操作。(1)项目立项时,房地产企业的税收筹划包括:第一,应该选择合适的建房方式,改变习惯上自建并销售房产的行为,比如说利用代建或者合建等方式来进行较大空间的税收筹划。在进行房产代建时,要确定最终用户,进行定向开发,从而避免开发后销售缴纳土地增值税,这样可以减轻税负。在进行房产合建时,房地产企业可以合法减少土地增值税,还可以合法免掉营业税的缴纳。第二,房地产企业还可以通过开发多处房产以及进行不同方式的核算来为企业自身提供多种税收筹划的空间。一般来说,房地产企业进行合并核算的税收利益更大一些,但并不排除说分别核算也有更有利的情况,那么,房地产企业到底进行如何核算,则需要根据企业的具体情况进行分析比较。(2)项目建设过程中,房地产企业的税收筹划包括:首先,房地产企业可以通过增加扣除项目,从而使得房地产的增值率不超过20%,那么,就符合“土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征”的政策,从而享受土地增值税的免税待遇。这是一种税收筹划方式。其次,房地产企业还可以通过筹划相关的借款利息来进行税收筹划,这是由房地产企业自身的资金特点决定的。因此,房地产企业可以把完工前的利息费用计入开发成本等增加扣除项目,从而从税基和税率两方面减轻税负。还可以把完工之后的利息支出进行增加项目扣除,从而实现企业的价值最大化目标。最后,房地产企业还可以把销售与装修分散开来,以分散经营收入,从而也能实现税基和税率的减少,税负也就相应的减轻了。(3)项目销售过程中,房地产企业可以选择合适的销售方式来合法合理的减少税负。具体来说,首先,房地产企业可以设立独立的销售分公司来直接负责销售工作,这可以大大增加土地增值税、营业税和企业所得税的筹划空间。其次,房地产企业还可以通过减少账面收入或递延纳税时间来进行税费缴纳筹划,比如说房地产企业可以委托销售公司来销售房地产,并和销售公司协商开具销售清单来尽量递延纳税义务,还可以避免销售公司缴纳营业税。
此外,除了以上几种主要的税收筹划方式以外,房地产企业还可以利用税法规定的减免税税收优惠政策条款来达到减税、免税的目的,前提条件是房地产企业要根据自身实际情况,制定切实可行的方案来使自己符合这些税收优惠政策,一旦用足用好现行的税收优惠政策,也是企业避税筹划的重要方式,当然,企业要注意不能曲解或者滥用优惠政策,否则,得不偿失。另外,房地产还可以利用纳税临界点来避免承担较重的税负,还可以巧设分支机构来进行纳税筹划,或者适当推迟土地的开发时间来进行纳税筹划,亦或是优化一定的收入结构或者筹划置业房地产的大修理支出费用来进行纳税筹划,还可以筹划选择不同的配套设施开发成本进行纳税筹划等。诚然,房地产企业在进行税收筹划的时候,由于涉及金额较大,因此,需要注意以下几个方面的问题,即需要加强税收政策的学习,增强自身的法律意识;在进行纳税筹划时要注重规范性筹划,切不可只重投机;要构建整体的税费筹划思路和方案,做到战略战术筹划兼顾;要把结果性筹划改为事先筹划,从而使得筹划从补漏性向前瞻性发展。此外,房地产企业进行税收筹划时,还应进行成本效益分析,在合法合理的范围内进行系统性的全盘性的税收筹划工作,从而最大限度的防范纳税筹划潜在的风险,实现收益与风险之间的有机调和。
综上所述,房地产企业作为资金密集型企业,其涉税金额巨大,针对其的税收政策既有共通性,又有行业特殊性,作为房地产企业相关的财务人员来说,必须首先综合了解企业的各种情况,并在扎实的税法基本功知识基础上,对房地产企业的税收进行科学合理的筹划,认真把好税收筹划关,在市场公平竞争原则的基础上,从大处着眼,小处着手,其实现企业价值的最大化目标,并把企业的管理水平提高到了一个新的层次,实现企业的最优化资源配置,在合法合情合规范围内创造企业的最小化税费支出,这将有利于企业的生存和发展。
参考文献
[1]黄偏明.房地产开发企业理税顾问[M].北京:中国时代经济出版社,2002
[2]黄玉滨.集团公司税收筹划工作应注意问题[J].会计之友.2004(12)
房地产税收筹划方案范文 第13篇
1 税收筹划的概念及特点
税收筹划即在法律规定许可的范围内,通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排,尽可能取得节税的经济利益。税收筹划具有3个特点:合法性、超前性和目的性。
合法性
税收筹划要符合国家税法,在税法允许的范围内进行筹划。在企业经济行为发生前,规划不同的纳税方案,选择出符合国家税法的税负最低的纳税方案。降低税收成本,增加企业经济效益。
超前性
税收筹划不是在企业经营行为已经结束、纳税义务已经发生的情况下进行的,是在企业经营行为未发生前,对经营行为预先进行规划,提出不同的纳税方案,从中选择税负最低的纳税方案,进而确定企业的经营行为。税收筹划是在事先进行的,因此具有超前性。
目的性
税收筹划的目的是通过事先筹划,使企业降低税负,实现税收零风险。降低税负是税收筹划的根本目标,但税收筹划的目标除了降低税负以外,还有延期纳税、正确申报、降低税收风险等目标。
2 当前房地产企业税收筹划中的问题
纳税意识淡薄
依法纳税是房地产企业应尽的义务,但某些房地产企业的纳税意识淡薄,尤其在看到企业纳税数额较大时,想方设法逃避纳税,一旦税务稽查就会产生大额税收滞纳金和罚款,严重的甚至会触犯国家税法,形成逃税罪,给企业经营造成不可弥补的损失。
内部缺乏税收管理
许多房企没有专业的税收筹划人员,将税收筹划和税款缴纳混为一谈,认为税收都是财务部门的事情,只要按期缴纳税款就可以了。公司财务部门的人员一般都具有税收知识,但仅这些税收知识做筹划是不够的,有时还会弄巧成拙,使企业多缴税款或未按期缴纳税款,增加企业税负。
容易产生税收风险
由于房地产企业缺乏专业的税收筹划人员,在经营行为未发生之前进行纳税筹划,造成企业没有适用税收优惠,而承担了不必要的税收负担,或是应缴纳税款而未缴纳税款面临补缴税款、税收罚款、加收滞纳金等问题。有时甚至会触犯税收法规,承担法律责任。
3 房地产企业应如何进行税收筹划
房地产企业可利用起征点筹划土地增值税
利用起征点应在项目立项之初,结合项目地段对户型设计、建造成本、费用、销售价格进行合理筹划,一方面,户型设计应为普通标准住宅;另一方面,对定价进行筹划,使增值额不超过扣除项目金额的20%。经过筹划后即可以免于缴纳土地增值税,减少税负增加企业经济效益。
利用利息增加土地增值税扣除项目进行筹划
房地产项目开发费用中利息的扣除分为两种情形:一种是能按项目分摊利息、提供利息扣除凭证,利息不超过同期银行借款利率的,利息可据实扣除;另一种情形是不能提供利息扣除凭证的或不能按项目分摊利息的,利息费用按照土地价格和开发成本的5%计算扣除。房地产企业应在资金筹集阶段进行筹划,合理估计筹资费用中的利息支出,采取扣除利息支出最大的方案,缴纳土地增值税。
利用税收优惠进行纳税筹划
房地产企业应聘用专业人员或机构进行纳税筹划,充分利用税收优惠进行筹划。例如,自建房屋时可采用合作建房模式,免征土地增值税,筹资时要考虑到利息抵交企业所得税的抵税作用等。企业应根据自身特点,合理进行纳税筹划。
4 房地产企业应如何预防税收风险
房地产企业进行纳税筹划要遵守法律
首先,要有遵守法律法规的意识,熟悉税收法律法规,依法纳税。其次,要分析企业生产经营的特点,熟悉本行业税收政策,在项目立项、产品设计、产品开发、产品销售等各个环节进行纳税筹划,选择出既符合企业利益又遵循税法规定的筹划方案。
进行纳税筹划应聘用专业筹划人员或机构
我国税法税种多、计算复杂、更新快,没有专业人员的服务很难准确把握税收政策,如果对政策研究不到位,可能会造成多缴纳、少缴纳、不及时缴纳或未能享受到政策优惠等问题,甚至触犯税法造成犯罪。
进行纳税筹划应全面考虑
纳税筹划时不仅局限于一个税种缴纳的多少,要考虑整个公司的综合税负。成功的纳税筹划方案应是在遵守税法的前提下,企业整体税负相对较小,实现经济利益最大化。
5 结语
房地产税收筹划方案范文 第14篇
关键词:投资性房地产;税收筹划;风险筹划
一、税收筹划概述
税收筹划是指纳税人在合法的前提下,通过安排经营、投资等活动来改变企业各项要素,并应用特定税收政策而进行纳税方案的优化,以实现企业减轻税负、扩大经济效益、发挥经济战略目标管理的经营目的。税收筹划之所以不等同于企业的偷税、漏税行为是因为其具有法律许可范围的合法性、财务效果导向的筹划性及企业整体利益的成本效益性而成为一种合理、合法的现代化节税手段。
企业通过合理合法地纳税筹划,不仅可以追求税后利润价值的最大化、降低和避免涉税风险,还可以追求最低的税收成本及争取货币的时间价值,以实现企业税负最小,提升企业竞争优势及其长远、深度发展的战略意义。
首先,基于税收筹划的收入与替代效应理论分析,税收筹划可使纳税主体在税负降低后,变相增加其可支配收入与实际购买力,从而提高纳税主体的消费水平。其次,基于收入乘数效应的理论依据分析,纳税主体购买力的增加将会再一次引领行业经济的再增长,进而又能进一步提高政府税收收入,故单从这一角度来看,税收筹划便拥有了政府涵养税源的实际经济价值。最后,从替代效应角度分析认为,纳税主体税负成本的降低也会相应降低商品销售成本,借此进一步左右消费者的重新选择,从而实现刺激消费者购买需求,拉动经济增长的经济效益。综上所述,税收筹划对政府和企业双方而言,都具有重大的宏观意义。
二、投资性房地产税收筹划的侧重点
提及投资性房地产的纳税筹划,其空间还是很大的。例如,针对于项目核算方式、租金价格制定方式及股权转让方式等都应是其税收筹划的侧重点。此外,企业在进行投资性房地产的纳税筹划时,还要学会抓住重点才能通过纳税临界点的筹划,为企业带来最大的绩效收益。
首先,投资性房地产税收筹划应根据税制构成进行筹划,其中包括免税筹划、减税筹划、税率差异筹划、分割筹划、扣除筹划、抵免税筹划及延期纳税筹划等方式。针对上述方面一一进行适用性分析,争取通过合理避税的方式,使企业获得一笔无息的贷款,从而使流动资金更加有保障,以进一步增强企业经营活动的安全与灵活保障性。其次,企业还应在依据现行税法及相关税收优惠政策的基础上,适当采用一些税务手段或纳税技巧。例如缩小税基、降低适用税率等方式,通过价格转让、成本(费用)调整、融资、租赁等方法来最大化的降低企业税负,增强行业口碑及核心竞争力。
本文通过将投资性房地产的税收筹划按照其所处的初始出租、持有期间及后续处置不同阶段进行了如下分析。
1、初始出租时税务筹划
企业在投资性房地产的初始出租时,可通过两种方式进行税务筹划。通过出租合同分立方式进行税务筹划。例如,某企业为满足市场、盘活资产及提高资产使用率的需要,将原厂房设备进行经营出租,试比较整体出租与分别签订租赁合同涉税金额是否有差异。分析得出,二者营业收入相同,故应缴营业税、附加税及合同的印花税金额应完全相同,而差别就在于房产税与企业所得税两种税额。
通常情况下,企业将厂房、房屋等进行租赁时可收取租金收入,这笔收入的多少将直接关系到企业计算应缴的营业税与房产税等。一般而言,租金收入越高,则计算缴税的基数越大而所应承担的税负就越重。因此,企业在税务筹划时,应尽可能地将房产租金与协议中所配套的家俱及相关设备等租金分开制定并分别签订,才能有效减轻企业税负。同理而言,建造或自用房地产待企业划定为投资性房地产进行初始出租时,也应将建筑物与其商定的附属设备分开核算,以减少房屋建筑物的原值,进而减少企业应基于从租原则所交纳的房产税。再有,在房屋出租时,可将房屋租金与动力费用,包括水、电费等收入分开核算,也可以减少租金收入而起到节税作用。另外,出租方由此而少缴纳房产税也会变相引起企业税后净收益的增加情形,进而实现企业在投资性房地产出租时通过出租合同分立的方式进行税务筹划以增加企业经济效益的现实意义。
2、利用税收优惠政策进行税务筹划
我国制定的有关营业税与房产税暂行条例中有如下规定:自2001年起对公有住房及廉租房免征营业与房产税,故企业在房产计划出租时不应只看租金收入的高低,还应结合上述税收优惠的政策,倘若出租房屋符合国家规定,便可最大化地直接获取税收优惠以减少税收负担。针对如此,企业可适当综合多项因素考虑将闲置房屋是出租给务工人员用于居住还是出租给个体业主用于经营较为符合企业的经济性要求,以便实现企业应出租用途不同而影响企业所承担税负的效用。
3、持有期间税务筹划
投资性房地产在持有期间可进行折旧与摊销的计提,然而,企业所得税法规定企业可按税法核准条件进行资产的加速折旧,因此,若企业出租的房屋属于常年处于强震动及高腐蚀的情况之下,企业可在年度所得税缴纳时及时办理税务核准,以加快成本收回速率,并实现所得税款推迟缴纳的效益,以增加企业货币机会成本,从而进行更好地纳税筹划。
4、后期处置时税务筹划
房地产税收筹划方案范文 第15篇
关键词:房地产企业;税收筹划;理论基础;必要性;存在问题;解决对策
0 前言
房地产企业涉及的业务面极广,这就造成了它的涉税种类繁多,面临着沉重的税负压力。如果不进行精心的税收筹划,房地产企业很可能陷入较大的税务风险。尤其是我国税务稽查工作正式开展以来,房地产企业更是面临着更为复杂的税收环境。因此,房地产企业必须尽快做好自己的税收筹划工作,以应对不断变化的外部环境与税收调控政策。
1 房地产企业税收筹划的理论基础
(一)税收筹划的基本内涵
税收筹划这个词汇来源于国外,它经历了一个发展的过程。我们国内对于税收筹划还没有一个定论。本文综合了国内外学者的建议,认为税收筹划就是指一种合理合法的涉税活动,它不同于偷税、漏税等涉税违法活动,它遵守了税收法律与法规,而且是一种事前行为,属于纳税义务产生以前的合理合法行为。
(二)房地产企业进行税收筹划的影响因素
(1)新企业所得税法。我国自从2008年元月开始实施新企业所得税法,它把税前扣除项目增加了,还取消了一些旧的所得税法的优惠政策。这就使得房地产企业必须对税收项目进行重新选择与适当安排。房地产企业应该在收入不变的情况下,尽可能的减少计税基础。这就是新企业所得税法对税收筹划的影响所在。
(2)新企业会计准则。根据新会计准则,房地产企业的毛利会产生一定的波动。房地产企业应该采取正确的应对方法,否则将会大大增加自己的税负。这是因为在取消或限制存货后进先出的计价方法之后,房地产企业的当期损益就会受到直接影响,进而对企业的税金与利润空间产生影响。此外,新会计准则还增加了一项针对投资性房地产的规定。它引入了公允价值计量模式,有利于企业对房地产企业持有的房地产进行科学且合理的分类。但是,如果房地产企业不能正确运用该项规定的话,很可能会导致房地产企业的税负增加。
2 房地产企业进行税收筹划的必要性
(1)有助于减轻企业税收负担。房地产企业涉及的资金面广,税负较为沉重。一旦税收筹划工作做不好,将很可能会增加企业的税收负担,久而久之就会造成极其不利的后果。因此,房地产企业必须做好税收筹划工作,努力降低企业的税收负担,大大提高企业的获利能力,最终提升企业的市场竞争力。
(2)强化了合法纳税意识。房地产企业进行税收筹划,就可以大大提升他们的合法纳税意识,逐步实现涉税零风险。这里的涉税零风险就是指纳税人缴纳的税款及时且足额,就不会面临税收方面的任何风险,或者说风险极小可以忽略不计。虽然说涉税零风险并不是给纳税人带来直接的税收利益,但是,却存在着间接的经济利益。
(3)改善企业的财务管理工作。房地产企业的税收筹划实际上属于一种财务管理手段,它可以大大降低企业的税收支出,改善企业的现金流,让房地产企业更快的实现财务管理战略目标。当然,税收筹划是一项高水平活动,它需要高素质人才来进行配合,因此,房地产企业要做好税收筹划工作,就必然会聘用高水平财务人员,这就客观上提高了自身的会计核算水平。
3 房地产企业税收筹划中存在的问题分析
(1)税收筹划意识仍然不够强。尽管说我国已经明确的税法规定,但是,由于房地产企业涉税金额较大,常常会有偷税或漏税的思想存在。这是因为不少房地产企业认为税收筹划并不实用,反而偷漏税会带来更大的经济收益。因此,一些房地产企业就开始做假账。实际上,这种薄弱的税收筹划意识反而给房地产企业带来了更大的税收风险,一旦被查处,不但会缴纳所欠税款,同时还会遭遇较大的税务罚款,并直接影响到企业声誉,得不偿失。
(2)税收筹划的组织机构不健全。当前,房地产企业进行税收筹划的组织机构还不够健全。具体来说,我国不少房地产企业迄今为止仍然没有设立专门的税务管理部门,这就让税收筹划工作难以顺利开展起来。很多房地产企业只是把税收筹划工作交由财务部门进行负责处理,而这难以实现其工作的专业性与有效性,很难达到税收筹划的实际目标。因此,房地产企业应该尽快设立专门的税收筹划组织机构。
(3)税收筹划的内部管理工作不到位。房地产企业面临的业务多种多样,因此,其税收筹划工作也具有一定的复杂性与系统性。这就需要房地产企业内部形成一个较为完善的内部管理体制,并在各个不同部门之间建立一个良好的沟通机制。但是,现实情况却是很多房地产企业的一些部门之间缺乏沟通,从而造成了税收筹划人员无法全面掌控企业内部各个环节的实际经营状况,进而无法选择最佳的税收筹划方案。
4 房地产企业税收筹划问题的解决对策
当前,国家对于房地产企业的税收管理工作变得愈发严格,这就使得房地产企业面临着更为复杂的涉税环境。因此,房地产企业要想做好税收筹划工作,就必须给出针对性的应对措施,解决目前房地产企业面临的税收筹划实际问题。
(1)树立起科学的税收筹划观念。我国市场经济体制日益完善,税收法律法规也在不断的完善之中。作为在我国国民经济发展中起到支柱性作用的房地产企业来说,它们如果还想通过传统的偷税或漏税手段来进行节税的话,负面效应是巨大的,甚至会带来意想不到的后果。因此,房地产企业应该尽快适应现代企业制度的发展要求,并认真理解与严格遵守新税收法律法规,树立起正确且可行的税收筹划观念。我们的国家机关和相关部门可以通过电视、网络或其他新媒体方式来强化对税收筹划的正确宣传力度,并向房地产企业展示一些税收筹划成功的案例,让它们对原来的那种偷漏税违法行为有一个更为清晰且到位的认知,进而在我国建立起一个正确的税收筹划理论框架,并引导房地产企业把正确的税收筹划理念归入日常管理工作中去,真正以合理合法的税收筹划方式来最大限度的维护自身的权益。
(2)设置专业的税收筹划组织机构。由于我国当前的房地产企业内部组织框架中还缺乏专门的税收筹划组织机构,因此,房地产企业目前的税收筹划工作就面临着缺乏专业指导的问题。因此,房地产企业必须尽快建立并逐步完善税收筹划组织机构,并把它作为企业内部一个独立的管理机构,让其专门负责房地产企业的税收筹划工作,而不是像目前不少房地产企业让自己的财务部门兼职负责税收筹划工作。这样,房地产企业就需要为这个专门的税收筹划部门配备专业的工作人员,并制定具体的税收筹划方案或措施让他们具体实施。首先,房地产企业需要建立不同部门间的沟通机制,让税收筹划部门可以更为准确且及时的掌握企业内部的各种信息,并据此设计出合理的税收筹划方案。其次,房地产企业还应该切实提升税收筹划人员的地位,并为其营造良好的工作环境。这样,房地产企业的税收筹划工作才得以顺利开展起来。
(3)强化税收法律与政策方面的研究工作。我国税收法律政策是一种动态变化的状态,尤其是在我国对房地产市场进行了宏观调控以后,相关的税务监管变得愈发严格。在这样的大背景下,房地产企业相关的税收法律政策会有着较大的变动。因此,房地产企业要想做好税收筹划工作,就需要加强对相关税收法律政策的研究工作,及时关注各种变化,并随时更新企业自身的税收筹划规划,尽可能的分散税收筹划风险。此外,房地产企业还需要设置税收研究专员,让税收筹划工作不仅有专业工作人员来实施税收筹划,还有专职的研究人员来提供税收筹划参考意见。
房地产税收筹划方案范文 第16篇
摘要房地产企业的经营具有投资大、周期长、高风险的特点,为了对房地产企业财务风险进行更有效的规避和控制,使企业实现更佳的经济效益,要强化房地产企业的税收筹划管理。本文就房地产企业税收筹划相关问题展开讨论,并提出了相应的建议和措施。
关键词房地产企业税收筹划措施
税收筹划指的是,在遵循税法以及符合税法意图的前提下,通过对纳税人的经营、投资、筹划、分配等理财活动的筹划安排,尽可能的取得涉税收益,从而整体上实现纳税人最优的涉税财务管理活动。房地产企业的投资大、销售周期长、经营和投资风险大,税收种类较多,税务负担较重,运用税收筹划的手段,不但能有效减少企业涉税成本,还能提升房地产企业竞争力,促进其长期健康发展。
一、房地产企业税收筹划重要性分析
(一)房地产企业纳税金额大、负债率高
房地产企业由于投资大、经营周期长、收益集中在后期,纳税金额巨大,因而节税潜力很大,通过有效的税收筹划能够减轻房地产企业税务负担。另外,房地产企业往往负债率较高,目前来看融资渠道又比较单一,因而通过税收筹划可以有效缓解资金压力。
(二)税收筹划是实现房地产企业可持续发展的基础
控制和降低纳税成本,是房地产企业降低经营成本,实现利润最后大化的有效途径之一。以往,由于房地产企业依法纳税意识十分单薄,出现了以偷税、漏水避税等手段降低纳税成本的现象,这一做法不但会受到相关法律的制裁,也严重影响了房地产企业的可持续发展。因而,为了通过合法途径降低税务成本,和维持房地产企业的可持续发展,进行科学的税收筹划是十分必要的。
二、房地产企业税收筹划的常见方法
(一)房地产企业营业税的筹划
由于营业税按所经营项目的流转次数收取税费,对于房地产企业来说,一个项目的流转次数越多,需要缴纳的营业税也就相应较高,因而减少项目的流转次数便可显著减少所需缴纳的营业税。以往,通过合作建房来减少房地产企业项目流转次数这一方式较为常见,具体做法是:一)项目交易双方形成合营企业,风险共同承担,利润共同分享,这样的情况下,双方都不必缴纳营业税;二)交易双方通过交换房屋所有权和土地使用权的方式来实现合作建房,这种情况下,交易双方只需分别为无形资产的转让和房屋的销售缴纳营业税。
(二)房地产企业土地增值税的筹划
房地产企业土地增值税的筹划有两种方法:一)结合建房方式进行税收筹划。首先,根据税法规定,代建房屋是不需要缴纳土地增值税的,而合作建房建成后需要转让的,则需要缴纳土地增值税,可见代建的方式可降低税务负担,具体的,房地产企业可将符合代建房条件的建房按照“服务业――业”的方式缴纳营业税而避免后期缴纳土地增值税;二)分散收入。常见的办法是将整个工程项目分解为多个小的工程,以及将某些项目从整个房地产工程中分离出来而达到无需缴纳土地增值税的目的。
(三)房地产企业所得税的筹划
房地产企业可通过推迟确认时间的方式减小所得税应
缴金额,由于这种方法可将部分收入的纳税时间推迟到未来一年或几年之内,而货币具有时间价值,因而推迟确认时间可减轻企业税负。房地产企业在进行所得税筹划时往往尤其注意临近年终的收入确认,因为这些交易更容易从时点上进行控制,例如当企业当年收入远远高于可扣除的项目时,可结合具体情况使预计下一年确认的收入符合当年确认条件;另外,还可通过对广告费用进行筹划的方式降低房地产企业应缴纳的所得税。根据税法,房地产企业广告费和业务宣传费低于销售收入15%的部分将被扣除,房地产企业经营中应注意这一准则而避免不必要的税务开支。
三、房地产企业税收筹划要点
(一)依法纳税,合法筹划
房地产企业应提升其依法纳税的意识,增强相关税法知识,杜绝纳税中的违法行为,如偷税、漏税等。而是应该用合法的手段进行税收筹划,避免因违法造成的经济损失和负面影响。
(二)提升企业决策水平
房地产企业税收筹划归根结底决定于企业领导的决策,决策水平的高低,和决策规范性的高低直接影响着房地产企业的税负大小,因而要提升税收筹划水平,减少企业税务负担,就要首先提升房地产企业决策水平和管理水平。房地产企业决策者应从企业战略的角度,作出前瞻性的企业决策,从根本上降低企业税负,而不是单纯用技术性和补漏性的措施来进行税收筹划。
(三)强调企业价值最大化
对于单个的工程项目来说,房地产企业最终追求的是利润最大化,对于房地产企业的长期经营来说,房地产企业的最终目的是实现企业健康、可持续的发展,以获得更佳的经济效益,可见税负最小化并不是房地产企业的最终目标,因而房地产企业的一切税收筹划手段都不应与房地产企业战略目标的实现以及长期发展的需要相矛盾。
四、总结
由于房地产企业面临着日益激烈的市场竞争,只有合理控制经营成本才能提升自身竞争力,税收筹划是降低企业税务成本的有效措施,因而房地产企业应在充分认识税收筹划重要性的前提下,通过合法手段来降低企业税务负担,提升企业经济效益。
参考文献:
[1]韩玉芬,李荣瑾.房地产开发企业税收筹划探析.现代商贸工业.2009(3):225.
[2]苏强.房地产企业如何进行税收筹划.市场论坛.2006(2):123.
房地产税收筹划方案范文 第17篇
【关键词】房地产 税收筹划
一、房地产企业项目立项应考虑的税收筹划
房地产企业的税收筹划是一个涉及全局的、统筹性的财务管理活动,因此在房地产项目立项阶段进行的税收筹划最为重要。
1、选择合适的建房方式
大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产,这种方式的筹划空间较小,若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。
(1)房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言,虽然取得了一定的收入,但始终没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务报酬,为营业税的征税范围,不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负,但前提是在开发之初就能确定最终用户,实行定向开发,从而避免开发后销售缴纳土地增值税。
(2)合作建房方式。根据《营业税问题解答(一)的通知》的规定,“合作建房”是指一方提供土地使用权,另一方提供资金,双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,再按规定征收土地增值税。此外,以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税;对股权转让也不征收营业税。企业可充分利用这些优惠政策,实现共赢。
举例来说,上海某家房地产公司有几家股东合资组建,其“一致行为人”实际为两家股东A和B,准备筹资兴建一幢五星级酒店、两幢甲级写字楼以及部分配套商业。公司欲将酒店建成后自留经营使用或整体转让,写字楼及商业取得销售许可证后面向市场销售。正常的操作模式应是五星级酒店建成后,如某一股东自留或整体转让,则按照一定售价视同销售并转让产权,缴纳相应税金,但这样需要缴纳巨额税金。可以考虑的避税方案是,在审批报建酒店时,特别是在土地拍卖时拆分为两家公司共建进行立项申请,其别注明A公司参建酒店并自留,B公司只是参建。这样酒店项目作为A公司自建固定资产按成本计价,并装饰后经营,定向转让酒店时仅需转让A公司股权,物业的利润由A公司股权转让溢价体现,并减少酒店物权转移应缴纳的土地增值税等税金,可节约大量税负,实现了房地产企业和股东双方的共赢。同样,写字楼及配套商业报建时,预先立项明确一定面积作为自建物业。待实现销售后,尾盘物业也同样可以以转让B公司股权实现物权转移。
当然,以上税务筹划的关键点是报建手续应完备,包括土地拍卖时应该预先明确A公司的酒店属自建自营。因为根据税法,预先确定自营资产后转为再出售是可以的;但是假若报建时为出售,再转为自建自营固定资产投资则为时已晚,税务清算需要按照市场价视同销售转为自有资产。
2、开发多处房地产
房地产公司在同时开发多处房地产时,可分别核算也可合并核算,两种方式所缴纳的税收不同,这为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。一般来讲,合并核算的税收利益大一些,但也存在分别核算更有利的情况,具体如何核算,需要企业根据具体情况予以分析比较。
例如:某房地产公司同时开发两处位于城区的房地产,第一处房地产出售价格为1000万元,根据税法规定扣除的费用为400万元;第二处房地产出售价格为1500万元,根据税法规定扣除的费用为1000万元。如果企业选择分别核算,第一处房地产的增值率为600÷400=150%,应该缴纳土地增值税600×50%-400×15%=240万元,营业税及其附加1000×万元;第二处房地产增值率为500÷1000=50%,应缴纳土地增值税500×30%=150万元;营业税及其附加1500×万元。该房地产公司的利润为(不考虑其他税费)1000+万元。如若合并核算,两处房地产的出售价格为2500万元,根据税法规定可扣除费用为1400万元,增值额为1100万元,增值率为1100÷1400=。应该缴纳土地增值税1100×40%-1400×5%=370万元,营业税及其附加2500×万元。不考虑其他税费,该房地产公司的利润为万元。该税收筹划减轻税收负担万元。
二、房地产企业项目建设中应考虑的税收筹划
1、通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划
土地增值税是房地产开发的主要成本之一,而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征,企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%,从而享受免税待遇。
例如:某房地产公司开发一栋普通标准住宅,房屋售价为1000万元,按照税法规定可扣除费用为800万元,增值额为200万元,增值率为200÷800=25%。该房地产公司需要缴纳土地增值税200×30%=60万元,营业税1000×5%=50万元,城市维护建设税和教育费附加50×10%=5万元。不考虑企业所得税,该房地产公司的利润为1000-800-60-50-5=85万元。如果该房地产公司进行税收筹划,将该房屋进行简单装修,费用为200万元,房屋售价增加至1200万元。则按照税法规定可扣除项目增加为1000万元,增值额为200万元,增值率为200×1000=20%,不需要缴纳土地增值税。该地产公司需要缴纳营业税1200×5%=60万元;城市维护建设税和教育费附加60×10%=6万元。不考虑企业所得税,该房地产公司的利润为1200-1000-60-6=134万元。该税收筹划降低企业税收负担134-85=49万元。
2、相关借款利息的筹划实务
由于大部分房地产经营企业开发资金来自借贷,具有资金量大、借款期限长、利息费用多等特点,所以可利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。
(1)针对房地产开发完工之前的利息费用,将完工之前的借款利息可以计入开发成本,并可作为计算房地产开发费用 (期间费用)的扣除基数。特别是从事房地产开发经营的企业,还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和,加计20%的扣除,这样可以大大增加扣除项目,降低增值额,从税基和税率两方面减轻税负。
(2)针对房地产开发完工之后的利息费用支出,凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的:允许据实扣除,但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额;凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。企业据此可以选择:如果购买房地产主要依靠负债筹资,利息费用所占比例较高,可提供金融机构证明,据实扣除。反之,主要依靠权益资本筹资,利息费用很少,则可不计算应分摊的利息,这样可以多扣除房地产开发费用,对实现企业价值最大化有利。
3、销售与装修分开,分散经营收入
随着装修费在房款中所占比重逐年递增,若房地产企业与购房者签定合同时稍加变通则可取得意想不到的效果。若房地产公司事先设立一家装修公司,同时与客户签定两份合同:一份房屋销售合同,一份房屋装修合同,则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税,第二份合同不用缴纳土地增值税,税基和税率减少,从而减轻了税负。
三、房地产企业销售时应考虑的税收筹划
房地产的销售方式的选择也是进行税收筹划的一种好方式,通过改变销售模式的筹划不仅可以直接减少税负,而且可以间接地获得货币时间价值的好处。这主要涉及两个方面。
1、针对纳税主体的新设分立
这也就是说,房地产经营企业可以通过设立独立销售公司负责房地产销售,这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的筹划空间很大。
举例来说,上海房地产公司销售的普通标准住宅,在允许扣除的项目金额基本相同的前提下,可采用以下售价方式。(1)若以1500万元的价格售出,可扣除的项目金额为万元,增值率为,应纳万元的土地增值税,净赚 万元。(2)以1400万元的价格售出,可扣除的项目金额为万元,增值率为,免征土地增值税,净赚万元。(3)如果房地产公司设立独立房屋销售公司,那么房地产公司可以将住房以1400万元的售价卖给销售公司,而后由销售公司再以1500万元的价格卖出,当开发公司卖给销售公司时,由于其增值率为
2、减少账面收入或递延纳税时间
(1)开发企业无偿或收取极少手续费委托销售公司销售房地产,并可协商开具销售清单,由于这种方式应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现,所以在确认纳税义务发生时间上可以尽量递延,同时这样可以避免销售公司缴纳营业税。
(2)将原来由开发企业承担的销售及管理费用转嫁到销售公司,使销售公司企业所得税减少甚至不交。当然,对于业务招待费和广告费等有费用扣除限额的扣除项目,应事先商议确定由开发企业承担,以避免上述费用因超标而调增应纳税所得额的情况。
(3)对于客户通过银行按揭方式购买开发产品的,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。所以尽量与客户和银行协商,开立指定代收专户,将客户按揭还贷的部分定期先存入专户,然后分期办理转账日再确认收入并纳税。
【参考文献】
[1] 盖地:企业税务筹划理论与实务. 东北财经大学出版社,2005。
[2] 苏强:房地产企业如何进行税收筹划. 市场论坛,2006(2)。
房地产税收筹划方案范文 第18篇
关键词:房地产企业;税收筹划;土地增值税
税收作为企业成本,是与企业利益密切相关的。合理、有效地控制企业的税收成本,有利于企业的可持续发展。房地产行业是典型的资金密集型行业,而随着国家宏观调控步步紧逼,房地产业的利润被极度挤压,由“暴利行业”向“平利行业”转变,加之现在房地产企业数量众多,竞争越来越激烈。房地产企业必须通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化,从而减轻资金压力,降低成本,增加经济效益,打造企业的竞争优势,为公司的发展打下基础。
一、房地产企业的经营特点及税负情况
(一)经营特点
对房地产公司来说,开发的房地产是他们经营的商品,在属性上与其他商品明显不同,它有自己独特的经营特点:
1.开发经营具有计划性及复杂性。企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内。
2.开发建设周期长,投资数额大。开发产品要从规划设计开始,经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段,少则一年,多则数年才能全部完成。
3.经营风险大。开发产品单位价值高,建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多,一旦决策失误,销路不畅,将造成大量开发产品积压,使企业资金周转不灵,导致企业陷入困境。
(二)房地产公司税负情况
从行业角度看,目前中国房地产行业的平均税负高于国内其他行业,根据相关统计报告显示,2009年中国税收收入共59 515亿元,比上年增加5 291亿元,同年年房地产行业的土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产营业税和房屋转让所得税等七项税收增收额共计1 亿元,占中国2009年全部税收收入增收额的5291亿元的35%。一年当中全国税收收入的增长额超过1/3来自于房地产业,增幅在各行中居首位;从税率来说,房地产行业的总体税率偏高。目前,中国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税,按所得额的25%交纳企业所得税,土地增值税的税率是30%~60%不等。总之,房地产公司税收负担过于沉重,通过税收筹划,实现税负的减轻,是公司的唯一选择。
二、房地产公司涉及的税种
(一)前期准备阶段的税种
房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少,主要是耕地占用税和契税。在房地产开发中如果占用了耕地,就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内按每平方米税额从1元~15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。购买土地时要按3%~5%的税率缴纳契税。
(二)房地产开发阶段涉及的税种
在开发阶段对营业额按3%税率征收的建筑业营业税;签订建设施工合同时,对合同金额按万分之三的税率交印花税;同时还要就拥有的土地面积缴纳城镇土地使用税。
(三)房地产销售阶段涉及的税种
1.营业税。对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定,以房屋售价的5%税率缴纳的营业税;针对房产租赁而言的,房产租赁业适用营业税中“服务业”税目,统一执行5%的比例税率。
2.土地增值税。土地增值税实行超率累进税率,增值多的多征,增值少的少征,无增值的不征,最低税率为30%,最高税率为60%。
3.印花税。房地产销售阶段的印花税,是在房地产交易中,针对房地产交易金额,适用“产权转移书据”税目,按照税率征收。
4.企业所得税。对房地产企业而言,如果其转让或出租房地产产生了净收益,就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25%的比例税率。
5.房产税。房地产开发企业建造的商品房,在出售前,不征收房产税;但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率,依据房产计税余值计征的,税率为;依据房产租金收入计征的,税率为12%。
三、房地产公司的税收筹划策略
从以上的介绍可以看出,土地增值税、企业所得税、营业税是房地产企业的主要税负,因此也是企业开展税收筹划的重点税种。
(一)土地增值税的筹划
土地增值税采取的是超率累进税率的特点,这就决定了在销售过程中合理合法地降低增值额成了税收筹划的关键。
1.进行借款利息的筹划,合理确定利息的扣除方式。根据《土地增值税暂行条例》的规定,如果能够按转让项目划分利息支出,并能提供金融机构证明的,可以据实扣除利息,但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息。如果不能分清房地产项目的借款利息和其他生产经营的借款利息且不能提供金融机构证明的,则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中,企业可以合理估计并比较“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”孰大,从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。
2.充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠。根据规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目20%的,按超率累进税率交土地增值税。由于土地增值税的税率较高,所以在项目销售时可以适当测算增值额的比例,充分考虑增值额增加所带来的收益与放弃“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系,从而选择合理的售价。
3.整体转让、分解定价、拆分收入。房地产企业在成本不变的条件下,减少收入就能降低增值额。在超率累进税率下,也可以选择较低的税率,从节税的角度来说尤为重要。因此,在出售房屋时,可以考虑将房屋与屋内各种设备分别出售,与客户签订两份合同即签订一份商品房买卖合同,同时签订一份附属办公室设备购销合同,将收入进行分解,不仅使公司节约了土地增值税,同时也节约了印花税。另外,客户节约了契税,实现双赢。
(二)企业所得税的筹划
1.迟延纳税的筹划。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间,缓解企业的资金压力,考虑上货币时间价值,这其实也达到了税收筹划的效果。根据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定,房地产开发企业的经营业务如符合以下三个条件之一的则视同已完工:(1)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(2)开发产品已开始投入使用。(3)开发产品已取得了初始产权证明。已完工的开发产品不能按照计税毛利率的方式来交企业所得税,而必须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税。如上述三个条件一个都不满足者,可按计税毛利率的方式来预缴企业所得税。由于国税发[2009] 31号里规定的计税毛利率较低,扣除完营业税及附加后基本没有所得可预缴所得税。所以企业应注意文件规定的完工条件,尽量拖延完工时间,达到合法延迟纳税的目的。
2.充分利用税法规定的税前扣除项目。对于税法规定可以税前扣除的财产保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险、养老保险、住房公积金等费用,应足额购买,这样既能增加税前扣除成本降低企业所得税;又遵守了法律、法规;更重要的是为员工谋了福利,有利于留住人才,增加企业的竞争力。
(三)营业税的筹划
1.合理拆分业务,剥离价外费用。根据营业税税法的有关规定,营业税的应纳税收入为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。房地产企业在销售房产的过程中,往往同时要代收天然气初装费、有线电视初装费等各种费用。因此,房地产企业在销售房产的过程中的上述各项代收款项,均应并入房产销售收入,计算缴纳营业税,这就加大了房地产企业的税收负担。如果能将上述代收款项从房地产企业的计税收入中分离出去,就可以将原本不属于房地产企业收入的代收费用从其销售收入中分离出去,最终达到降低税负的目的。
2.将房屋的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同。房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种。 在房屋销售的过程中,纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为,分别签订两份合同,向对方收取两份价款。在征税中分别按“销售不动产”交5%的营业税和“建筑业”交3%的营业税,节约了2%的营业税。
参考文献:
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房地产税收筹划方案范文 第19篇
关键词:房地产;土地增值税;税收筹划
当前,我国房地产企业正处于低迷期,虽然国家出台了一系列政策控制房价,但房价却居高不下,令人望而生畏,也给我国的经济和人民生活带来了很大的问题。在房企处于严冬期,税收筹划迫切万分,不可等待。土地增值税是房地产企业三大税种之一,启征税率比企业所得税还高,因此土地增值税的税收筹划是各个房地产企业都必须考虑的问题。虽然在税收筹划过程中可能会出现各种问题,但采取合理方法则能带来大惊喜。
一、房地产企业土地增值税税收筹划的现存问题
土地增值税的税收筹划虽然给房地产市场带来了新的希望,但是也存在着很多问题:
(一)房地产企业税收筹划趋于片面
从近期房地产企业土地增值税税收筹划的实施上来看,总体来说取得成效,但是依旧趋于片面,税务筹划目标不够明确,难以有效减少企业的经营成本,因而也很难给房地产市场降温。而且,虽然税收筹划已被提上日程,但包括税务人员个人素质、法律保障等方面的工作并没有做好,不能给税收筹划给予支持,从而导致税收筹划的片面发展。
(二)对国家出台相关政策理解浅显
21世纪以来,我国经济发展迅速,而关系民生首要问题的住房问题迅速被炒热,且热度持续上升。为了解决房地产行业这种‘高温’现象,政府利用土地增值税对房地产行业进行宏观调控。但是,在实际政策的实行过程中,有很多企业无法适应国家政策,不能带来成效。更有甚者对这一政策的理解出现错误,影响企业的健康发展,给房地产市场带来了新的波动。
(三)在税收筹划中风险意识较薄弱
房地产企业土地增值税税收筹划是为了解决房地产市场的经济发展问题,在税收筹划中不可避免地存在风险,这种风险包括房地产市场经济的波动幅度不减反增、不良企业利用税收筹划进行偷税漏税等。税收筹划和偷税漏税大不相同,但有极容易混淆视听,给不法企业可乘之机。在房地产企业土地增值税税收筹划过程中,税务人员和企业的风险意识薄弱,这具有极大的隐患性。
二、房地产企业土地增值税税收筹划的具体方法
面对波密诡谲的房地产市场,企业进行土地增值税税收筹划可采用以下几种方法:
(一)合理筹划增值税的扣除项目
房地产企业在开展土地增值税的税收筹划中,可以适宜增加利息支出扣除项目金额,以此达到降低增值率,减小税收负担的目的。这其实也是一种变相筹资的手段,减少支出,为资金投入储存力量,减轻企业负担。企业在筹集资金的过程中,应该采取科学、合理的方法,仅靠贷款不是长久之计,只会让负债一直增加,对企业来说并无益处,而通过扣除项目金额的方法则能够在这方面减小企业压力,给企业带来信心。
(二)合理利用国家出台相关政策
为了保证房地产企业的平稳运行,国家出台了一系列政策,合理利用国家政策,与税收筹划相辅相成,共同推进房地产市场的健康发展。而土地增值税税收筹划更是给房地产企业带来了福音。据《土地增值税暂行条例》,房地产企业的纳税人在出售建造的普通住宅时,如果增值税额中没有超过扣除项目金额的20%的部分,可以免征土地增值税。因此企业会想尽一切方法控制增值税额,以求免税,减少企业成本。所以,土地增值税税收筹划政策不仅是对房地产市场必要的经济调节,还能够降低房地产企业的负税压力。
(三)合理通过建房进行税收筹划
在税法相关规定中,某些建房行为并不在土地增值税的征收范畴之内,从而能够合法合理避免或减少土地增值税的缴纳。其一是房地产企业代表客户进行房地产的开发。这样一来,不仅能给房地产企业带来经济效益,还减少企业缴纳费用。其二是合作建房,即在土地开发过程中,一方负责土地,一方负责资金,双方进行合作建房。通过这种方式,企业可免交增值税,而且对于合作双方来说都是互利共赢的结果,值得采纳。
(四)积极寻求税务机关支持
政府税务机关是服务于企业的部门,具有对企业的相关政策咨询有解答的义务,企业在税务筹划的过程中,如果把握不准,应积极寻求支持和帮助,向税务人员进行咨询,给予专业的指导,由于各个地方的征管方式和征管地点的不同,要求税务筹划人员应当多与税务机关沟通,及时获得沟通,达成双赢的共识,将税收筹划风险降低到最低。
(五)事后采取积极有效的补救措施
税务筹划的方案虽然全面,会采取各式各样的措施进行筹划,但是风险不可避免,仍然会受到突如其来因素而干扰,税收筹划方案可能受到各种原因而导致失败,企业必须在一定范围内将风险控制,采取积极有效的补救措施,将事故发生的可能性降低到最低。
(六)土地增值税的核心是增值率
房地产企业项目的应税收入和扣除项目,是房地产企业进行纳税筹划的关键点,因此,房地产企业必须紧紧围绕这两个因素进行开展,减少税费开支,在保证有合理利润的前提下,提供条件合理的减少税费,是税收筹划的目的。
三、房地产企业土地增值税税收筹划的重要意义
房地产企业土地增值税税收筹划因其颇有成效的措施,对房地产企业具有重要意义:
(一)有利于房地产企业更好适应市场竞争
在当前日趋激烈的市场竞争条件下,房地产企业进行土地增值税的税收筹划不仅是对企业税收制度的一种调整,也促使房地产企业适应市场竞争。目前,政府针对房地产行业的弊端进行了宏观调控,大大增加了房地产企业的税收成本,也减少了利润。正因如此,合理的房地产企业土地增值税税收筹划能够帮助企业减少纳税成本,获得经济效益,在激烈的市场竞争之中获得生存机会。
(二)有利于提升房地产企业财务管理水平
房地产市场的‘高温’现象促使国家加大对该行业宏观调控的力度,虽然解决了一些问题,但也给房地产企业的财务管理造成不少麻烦。国家干预力度加大,必然使各企业改变自身的管理制度,财务管理水平自然会降低。而土地增值税税收筹划能够提高企业资金流动率,并且是在企业自身的筹划之下,避免干预力度过大的问题,从未提高房地产企业的财务管理水平。
(三)有利于实现房地产企业利益的最大化
在房地产企业的营运中需要缴纳各种税,而在这些形形的税务之中,土地增值税给企业带来的负税压力是最大的,是房地产企业必须缴纳的税务。土地增值税税收筹划能够缓和企业的负税压力,给企业喘息的机会,减少税务成本,从而提高企业的经济效益,为企业带来巨大利益。
四、结束语
房地产企业做好土地增值税税收筹划,能够减小企业的负税压力,还能给企业带来经济效益,帮助企业渡过房地产市场低迷阶段,从而走上正轨。企业采取合理适合的方法进行税收筹划,不仅对企业自身有好处,对房地产市场也是个很好的调控。因此,房地产企业应该吸取教训,积极配合,用好的方法达到好的目的。
参考文献:
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[5]李哲.房地产开发企业税收筹划空间探究[D].西南财经大学,2015.
房地产税收筹划方案范文 第20篇
增值税的转型和扩容
此次增值税改革是在1994年税制改革基础上的进一步调整。所谓增值税改革不仅包括“转型”,还包括“扩容”。前者是指将目前的生产型增值税改为消费型增值税,后者是指将建筑安装业也纳入增值税的征收范围。“转型”的目的是为了减少企业购进固定资产中的重复征税,增加企业的财力,以提高企业投资及技术升级的积极性;“扩容”的目的是为了平衡行业间的税收负担,进一步完善增值税的扣税链条。目前正在推进的是第一步,即增值税“转型”。
东北老工业基地的试点情况与实效
从2004年7月1日起,允许东北地区经过认定的从事装备制造业、石油化工业、冶金业、船舶制造业、汽车制造业、农产品加工业的增值税一般纳税人,以及经财政部、国家_批准的从事军品和高新技术产品生产的企业可以按规定抵扣通过购进等方式取得的固定资产所含进项税金。现在实行的消费型增值税有三个特点:一是仅仅允许扣除设备投资中所含的增值税款,不包括非设备性固定资产所含的增值税款;二是仅仅允许扣除新增的设备投资中所含的增值税款,不包括存量设备投资中所含的增值税款;三是仅仅面向6个行业。这些特点导致此次转型并不是实行完全的消费型增值税,与试点之前有关人士估算的近150亿元的财政影响相去甚远。尽管如此,对企业来讲此次增值税改革试点也产生了相当的影响。从2004年7月1日到今年4月,东北地区已有总计40980余户企业通过税务机关的认定,被纳入到扩大增值税抵扣范围试点,依法享受抵扣购进固定资产进项税额的优惠;符合条件的企业购入固定资产取得的进项税金已办理抵减欠税和退税约亿元。包括所得税优惠以及降低资源税适用额标准等政策的影响,东北地区经济结构调整加快,经济快速增长,效益提高。2004年,辽宁、吉林、黑龙江地区生产总值分别增长、和,都比上年有所提高;规模以上工业企业实现利润总额1328亿元,增长。今年第一季度,东北三省继续保持较快增长,规模以上工业企业累计完成增加值亿元,比去年同期增长;实现利润339亿元,比去年同期增长;完成固定资产投资亿元,比上年同期增长,高于全国投资增速个百分点。
全国推广的路径选择
增值税转型在东北三省的试点兼顾了区域和行业特点,虽然出于对财政压力的考虑,有一些限制条件,但也有效降低了企业税负,拉动了经济较快增长。对于改革如何在试点的基础上向全国推广,目前有不同的看法。中国人民大学教授安体富建议先将机器设备、器具列入抵扣范围,条件成熟后,再将不动产列入抵扣范围。这种转型方案的设计,可以是一步到位,也可以逐步到位,即可考虑规定比例抵扣,逐年提高抵扣比例。比如,第一年允许抵扣当期机器设备投资已纳税款的40%,第二年允许抵扣当期机器设备投资已纳税款的60%,第三年全部允许抵扣,三年到位。这会把转型过程拉得较长,但有利于减轻对财政减收的压力。而最终哪种路径才是最优的选择,应该视东北三省试点的更长时间的效果而定。
降低固定资产更新快的企业税负
虽然增值税转型具有很好的降低税负的效果,但对于不同企业有着不同的效果。如果存量不做调整,对于固定资产更新较快、后续固定资产投资较多的企业,降低税负的效果就会很明显,反之对于那些在投资初期固定资产一次性投资到位、后续固定资产更新较慢的企业,降低税负的效果就不是很明显。保持中性仍然是税制的基本原则之一,对于经济的调节作用有其自身的局限性,企业应该在不影响基本决策的基础上进行税收筹划,避免钻空子,盲目加大投资搞重复建设。
两税合一:迈向“特惠制”
由于外资企业的“超国民待遇”导致的内外企业税负不均是此次企业所得税改革的重点。在实现公平税负的同时,尽量减少对外企的冲击,原有的优惠政策做相应的调整。
企业所得税改革的要点
企业所得税改革的前景已经相当明朗,虽然税法细则不得而知,但是大的方向应该包括以下几点:
(1)统一实行法人所得税制;
(2)基本工资实行税前据实扣除,不再实行计税工资的办法;
(3)统一税收优惠政策的基本格局:形成以产业优惠为主、区域优惠为辅的税收优惠政策新格局;
(4)降低税率:具体税率的确定参考国际上和周边国家的一般水平及我国的财政承受能力,可考虑在25%~28%的区间;
(5)为保证改革的平稳进行,可对外资采取过渡期的办法,减轻其所受影响;
(6)争取所得税改革和增值税改革联动进行,以增加改革的平衡因素。
除此之外,中国人民大学教授安体富还认为统一税前扣除标准,规范税基也是不容忽视的,否则仍会出现实际税负不公的情况。税基的确定,应该适应现代企业制度和技术进步的要求,充分体现对纳税人的劳动补偿、资本补偿、技术补偿和风险补偿。具体包括:提高折旧率;提高广告列支标准;对R&D费用,应给予一定的加计扣除;允许适当扣除风险准备金;取消公益性捐赠支出限额等。
从“普惠制”迈向“特惠制”
两税合一面临的最大挑战是其是否会对我国吸引外商直接投资产生较大不利影响。但理论和实际调查显示,税收优惠并非吸引外资的首要因素。外资更看重中国潜在的巨大市场、稳定的政治环境、健全的法律制度、廉价的劳动力、资源禀赋和产业集聚度等;其次两税合并对外资的税收优惠并没有取消,相反对于符合国家产业政策要求的企业税收优惠力度会更大。此外调整后的优惠政策以“特惠制”取代“普惠制”,提高了税收优惠政策的规范性与透明度,对于企业来讲,避免了与行政部门对税收优惠政策理解产生的分歧,更有利于企业决策。
重建税收优惠新格局
两税合并后对税率的调整会大大降低内资企业的实际税负,更重要的是取消了外资企业的“超国民待遇”,为双方创造了公平的竞争环境。同时,将建立起以产业优惠为主、区域优惠为辅的税收优惠新格局,更有利于企业进一步调整优化产业结构,进行技术创新和升级。有关高新技术、环保等国家支持发展的产业会最大限度地继续享受国家的税收优惠。对于内资企业而言,就要进一步调整优化产业结构,大力发展高新技术及环保等有关产业,充分利用税收优惠政策。
其他税种改革
房地产税改:规范市场
目前房地产市场出现了局部地区过热的现象,其中投机性的需求是一重要原因。对此,从长期规范房地产市场来看,也可以采用税收的手段,提高房地产保有成本,改变过去只是在交易环节征收房地产税费,在保有环节征收比较少的现象。房地产税改革有利于解决目前房地产保有和交易中税赋复杂的情况,也可以打击房地产泡沫,抑制投机性的购房行为。
目前,对房地产税费的改革内容应包括:一是解决内外有别的问题,现行的房地产税对外和对内采取两套税制,不符合入世要求;二是对房地产保有环节开征统一的不动产税,尽快建立健全房产登记制度和房产评估制度,以房地产评估值作为课税依据。另外,由于土地出让金属于地租的性质,所以将来开征的不动产税不应包括土地出让金;三是扩大征收范围,将广大农村也纳入征税范围。
总之,此次改革就是要解决目前房地产税费制度中存在的税费种类繁多、税租费概念混淆不清、税制结构不合理、房地产保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重等问题。这将有利于抑制高档房产供大于求,普通老百姓却难以购买住宅的现象,促进房地产健康发展。比如富人买的房子多、面积大、质量好,就要多收税;如果是中低收入者,则要按照房地产税的起征点进行具体分析,在人均住宅面积多少平方米以下应该不收税。此外,房地产税开征还需要相应的配套措施,首先是要对房地产税的征税对象情况搞清楚,对房地产的拥有者、交易情况等有一个全面的记载;其次也要对房地产价值有一个评估,这需要有评估机构、专业人员、评估办法和评估程序,所以房地产税改的完善是一个长期的过程。
消费税改革:拿高档消费品开刀
消费税作为选择性商品税,着重于体现公平、兼顾效率。消费税的特点决定了其应该根据经济发展水平、国家的消费政策和产业政策,人民的生活水平、消费水平和消费结构做适时适当的调整。现行的消费税已经不符合当前的形势需要,结构性的改革成为必然趋势。改革应该包括三个方面:一是将现在的价内税改为价外税,增加税金的透明度,这样不仅可以使消费者明白自己承担的消费税金,加强消费税的引导作用,而且可以防止企业转移定价,保证国家税收收入;二是对现有的税目做结构性调整,做到税目有增有减,税率有升有降。对于一些新的奢侈性消费品和体现国家产业政策要求的产品列入征收范围,如高级皮革制品、高档古玩、一次性筷子、一次性塑料品等;原来征收消费税的普通化妆品和护肤品已不属于高档消费品的范畴,应从消费税目中剔除;三是根据国家惯例,将特定消费行为纳入征税范围。例如对娱乐业中的歌舞厅、夜总会、高尔夫球场、美容美发、桑拿按摩等高利润的经营项目和服务项目在征收营业税的基础上另行征收消费税。当然税改的结果会直接或变相提高这类企业税负,对这些企业行为产生一定的影响。
遗产税和赠与税:财产公证
遗产税具有调节社会成员的财富分配、增加政府和社会公益事业财力的积极意义。而目前我国贫富差距有扩大的趋势,各界人士对开征遗产税的呼声逐步高涨。从长远来看,遗产税不仅可以缓解贫富悬殊的矛盾,避免过多的社会财富集中在少数人手中;从税收收入来看,也可在一定程度上缓解地方财政的不足,不过由于征收遗产税的成本较大,实际收上来的税额也不会很多,但其社会意义远远大于纯财政的意义。
要征收遗产税必须先对应纳税人的财产状况有清楚的了解,否则很难准确地计算应纳税额;应当在开征遗产税之前,建立向慈善机构或其他公益事业的捐献免纳遗产税或扣除的制度,这样可以鼓励人们捐献。另外,根据中国当前的情况,遗产税征收的起点应当高一点,把一般中低收入者排除在外,而且可以采取累进税制;为了防止遗产税应纳税人事先转移、分散财产,遗产税与赠与税应同时出台。
但是从短期来看,开征遗产税也存在一定的困难。实施遗产税法需完善实施金融实名制、建立个人信用体系,杜绝隐瞒财产的可能性,还需设立专门的遗产评估机构。而且遗产的法律制度、税务部门的征管水平都需要进一步完善和提高。加之遗产税本身也存在一定的制度缺陷,美国等有些国家已经计划取消遗产税。因此我国开征遗产税还需要进一步的论证。
房地产税收筹划方案范文 第21篇
关键词:房地产 税收筹划 合理避税
一、筹建融资环节的税收筹划
1、房地产筹建环节涉及到的税收种类
房地产行业的早期筹备工作主要包括获取土地使用权和筹集所需的资金。这个阶段涉及到的税金包括耕地占用税、契税、营业税、城建税、教育费附加以及筹资方式不同对企业所得税的影响。在房地产投入资金进行开发建设阶段则将涉及到土地使用税、房产税、土地增值税、印花税、企业所得税以及营业税金及附加等多个税种。筹建环节对筹资方式的合理选择和对土地增值税进行合理筹划不仅可以有效控制当期的税收负担,而且对于整个行业后期经营中的税负也有相应的缓解作用。
2、税收筹划策略
房地产行业前期需要投入巨额的资金,企业本身不可能全部依靠自己的能力投入这部分资金,必需的融资必不可少。现在我国资本市场上的融资方式可以归结为三类,即企业自身资金积累、债务融资(向金融机构贷款、发行债券和向其他企业借款)和权益融资(企业内部融资和公开上市发行股票融资)。在三类融资方式中,企业自身资金积累大代表企业经营状况良好,但是企业一时动用较大的自身积累不仅可能影响企业的正常运转,还需要面临双重交税的负担;由于房地产行业经营特点,融资金额需求也很大,因而会支付较大的利息成本,不过借款利息一般可以税前扣除,可以一定程度上抵减企业所得税的总额;更多的企业愿意使用权益融资,不仅是这种融资方式成本较小,而且可以有效优化企业的资本结构,增强企业抗风险能力,然而这种融资方式的红利和股利是从税后利润中支付的,不能起到抵税的作用。因此,相关部门在房地产筹建初期就应该根据企业自身能力和成长需要,进行合理税收负担考虑,选择合理的筹资方式。
在正式立项开发建筑阶段,最明显的就是土地增值税,这部分税收虽然直接显示在销售环节,但是对这部分税收进行合理筹划需要在建筑开发环节展开。我国《土地增值税暂行条例》规定,建造普通标准住宅进行出售的,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额之和20%的,应该全部增值额进行计税。土地增值税实行四级超率累进税率,税率从30%到60%。在这种规定下,房地产企业根据征税的临界点和累进税率的临界点,可以合理安排建筑环节的物资使用或者人工程序,适当的增加成本;这样一来,在一定程度上增加扣除项目的金额,达到合理避税的目的。
例如,某房地产企业花费10000万元取得某土地使用权,建造普通标准住宅。企业根据历史数据和材料人工成本等进行合理预算可知,整个项目完工后可扣除项目金额为5000万元,项目销售预计为18200万元。此时,(18200-10000-5000)/(10000+5000)=,企业需要交纳的土地增值税为(18200-10000-5000)×30%=960万元。如果企业对项目成本进行调整,使可扣除项目增加200万,那么,(18200-10000-5200)/(10000+5200)=,刚好满足条例规定的免征土地增值税的条件,则不用缴纳土地增值税。这个过程虽然增加了200万的成本支出,但是可以为企业节约960万的税负。这部分的成本支出可以用在公共设施的建设方面,可以在有效避税的基础上,提高商品房的品质,有利于品牌的建立。
二、销售收款环节的税收筹划
1、房地产销售环节涉及到的税收种类
房地产销售环节涉及到的税种包括营业税、土地增值税、房产税、企业所得税、印花税、营业税金及附加、城建税和教育费附加等。其中,营业税是按照房地产企业向购房者收取的全部价款和价外费用为基数计税的,它又是城建税、教育费附加计税的基础,同时也能影响契税、印花税以及土地增值税,因此,销售环节最重要的税收筹划种类是营业税。同是,土地增值税的超额累进税率与销售阶段的定价密切相关,因此它是销售环节税收筹划的关键环节。
2、营业税的筹划策略
对营业税进行筹划的直接目的就是降低营业税的纳税基数,合理剥离价外费用,恰当分离税种税率。具体地,可以从剥离价外费用和进行税率分离两个方面进行展开。
(1)剥离价外费用
根据我国营业税暂行条例实施细则的规定,营业税的计税金额是收取的全部价款和价外费用。在房地产销售中,为了吸引客户和提供更好的房源,房地产企业将各种配备设施和服务(如有线电视安装费、煤气天然气初装费、水表电表初装费等)提供到位。这部分代收的价外费用需要计入销售总额,无疑增加了房地产企业营业税的纳税总额,需要按照规定缴纳。房地产企业应该设立专门的物业公司,负责这些代收费用的收取,将这些费用从总销售收入中剥离,进而减小营业税的计税金额。
例如,某企业年度总代收费用为1000万,这部分费用不仅要按照5%的比例缴纳营业税50万,还要缴纳城建税和教育费附加5万左右,相应的契税和印花税也会相应增加;如果设立专门的物业公司,只要保证其经营成本低于这部分税负总和,对于企业都是有利的。
(2)分离税率
由于市场需求的变化,现在很多房地产企业纷纷提供更多的精装修房,这就涉及到销售毛坯房和房屋装修两个行为。如果房地产企业直接将精装修的商品房进行销售,则需要对总价款缴纳营业税。销售不动产的营业税征收税率是5%,而建筑业的营业税征收税率则是3%。针对这种政策,房地产企业可以单独成立装修公司,负责独立签订装修合同。即购房者在购买过程中签订购买毛坯房合同和装修合同,这样,房地产企业可以将装修部分的价款节约2%的税负。或者,企业也可以将装修业务承包给专门的装修公司,只负责销售毛坯房,然后提供装修业务的联络服务。
3、土地增值税的税收筹划
筹建环节已经对土地增值税的筹划进行了一定的分析,销售环节的很多销售政策也会很大程度上影响这部分税收的纳税金额。
由于土地增值税适用的是超额累进税率,充分应用税收税率变动临界点,合理制定商品房销售定价,可以有效增加企业税后利润。例如,某房地产企业建造的普通标准住宅,完工后计算的可扣除项目金额为800万元,而市场上同类商品的售价约为1200万元。该企业如果将自己的商品房定价为1210万元,(1210-800)/800>50%,则应缴纳的土地增值税为(1210-800)×40%=164万元,税后利润为1210-800-164=246万元;如果企业将自身商品房价格定为1190万元,则20%(1190-800)/800
另外,企业还应该合理利用相关的免税或者税收优惠的临界点,合理安排销售,采用上述的承包装修任务等,是土地增值税尽量按照较低的税率征收。
三、整体层面的其他税收筹划
房地产行业涉税项目和种类都较多,在整个管理和经营工作中各个环节都需要注意,进行合理的税收筹划,才能保证企业整体税收的有效规避。
1、企业所得税的税收筹划
企业所得税的计算过程中,会有一些相关的抵税项目以减少企业税收,但是房地产行业一直是我国政府宏观调控的重要对象,因而在企业所得税的征收方面享有较少的优惠。企业应该谨慎分析相关政策,合理调整企业销售业务组成,借用时间价值或者费用的合理安排争取尽量的税收优惠。例如,很多房地产企业将人防工程作为车位出售给业主,并确定收入,就需要与当年缴纳相应的所得税。而其实人防工程不可出售,企业可以将其租给业主,然后分期收取租金,这样将这部分的收入划分为多个年度,有效降低了企业所得税的额度。
2、保有房产的房产税筹划
房地产企业都留有部分房源作为投资性房地产,用于出租或者暂时闲置。这部分房产都需要缴纳房产税,用于出租的房产还应该缴纳5%的营业税。企业在安排出租业务的具体细节时,也应该区分房屋租金和代收的水电费、网费、清洁费等。同样,这部分如果由物业公司进行收取可以避免缴纳营业税;但是如果为方便出租,打包收取租金,则需要按照总额缴纳营业税。
四、结束语
房地产行业投资金额较大,经营周期长。企业在经营中需要支付多项巨额的税金,企业应该针对不同环节进行事先税负预测和合理筹划,尽量减少税务业务中的误区和风险,正确运用税收政策,合理规避税收负担,提高税后净利润。
参考文献:
[1]吴永健.房地产企业税收筹划[D].西南财经大学,2010
房地产税收筹划方案范文 第22篇
关键词:财务管理;房地产企业;纳税筹划
房地产企业是指以盈利为目的,从事房地产开发、经营、管理与服务的企业。房地产企业作为我国国民经济的重要组成部分,直接影响了人们的生活水平与住房质量。纳税筹划是指各类企业在符合国家税收法律法规前提下,选择最合理的纳税方案,以此来减轻企业内部的经济压力,提高企业整体效益的一种纳税管理手段。我国目前税收种类繁多,纳税工作复杂。随着我国税收政策的改革,房地产企业面临着巨大挑战,因此基于财务管理的房地产企业纳税筹划工作尤为重要。此外,提高房地产企业纳税筹划能力,能够减轻房地产企业的经济负担,提高房地产企业经济效益,对促进房地产企业的可持续发展具有积极意义。
一、纳税筹划对房地产企业财务管理的影响
(一)对财务管理对象的影响
财务管理对象主要是指企业的资金流动与运动。纳税筹划对房地产财务管理对象的影响,主要体现在房地产资金流动方面。一方面,房地产企业按照国家税法规定,通过调节固定资产折旧方法、折旧年限,或减少无形资产分摊年限,进而减少房地产企业整体利润,从而推迟房地产企业纳税,并将纳税时间调整到国家税收优惠政策最大的年限。另一方面,房地产企业通过国家所颁布的免税、减税等相关政策,降低房地产企业纳税成本,进而减少房地产企业资金流动。此外,房地产企业还可以选择不同形式计价方式,如分期支付等,减缓资金流动速度,提高房地产企业经济收入。
(二)对财务管理目标的影响
财务管理目标是房地产企业财务管理中的重要组成部分,是评价房地产企业财务管理水平的重要标准。房地产企业若想持续健康发展,就必须针对其自身特色制定相应的财务管理目标。房地产企业若想在现今市场经济环境下稳步前行,就应采取相应措施,降低企业生产经营中的各类成本支出,如税收成本等。纳税筹划能够实现房地产企业财务管理目标,其作为一种规划手段,主要是围绕房地产企业管理目标而展开的,纳税筹划的优劣直接关系着房地产企业财务管理目标能否实现。当前房地产企业正处于巨大压力之下,其内部压力并不低于外界压力。因此,房地产企业在进行财务管理时,应注重纳税筹划的积极意义,深入挖掘纳税筹划的特点,兼顾企业发展的长久利益,制定符合企业自身特色及财务管理目标的纳税筹划方案,进而提高房地产企业的综合竞争力。
(三)对财务管理内容的影响
财务管理内容与纳税筹划之间是相互交叉关系。现阶段我国财务管理主要分为资产融入、投资、经营及收益四个环节。纳税筹划贯穿于这四个环节之中。首先,在房地产企业融资阶段,应充分考虑我国的房地产税收政策及税收法律调整范围,合理地制定纳税筹划方案,进而为房地产企业选择正确的融资方式奠定基础。其次,投资作为房地产企业的关键环节,关系着房地产企业的生存与发展。成功的房地产投资能够促进房地产企业健康平稳的发展,失败的房地产投资能够引发房地产企业破产等不良后果。纳税筹划在房地产企业投资工作中扮演着重要角色,其不仅能够降低房地产企业的纳税成本,同时也能优化房地产企业资金配置,控制房地产企业资金流向,进而提高房地产企业经济效益。因此,房地产企业在投资前,应做好纳税筹划工作,充分了解国家各项税收政策,确定投资规模,进而实现房地产企业财务管理投资目标。再次,在房地产企业经营、生产、宣传过程中,应详细地计算每一个环节的开销,融入纳税筹划思想,进而选择更合理的生产经营、宣传模式。
二、基于财务管理的房地产企业投资活动纳税筹划方法
(一)延迟纳税
房地产企业在纳税筹划的过程中需要有充足的时间获取货币,而遵循国家法规规定的延迟纳税,则会使房地产企业将所要缴纳的税款金额,优先使用到企业日常生产、生活及服务之中。房地产企业在此期间不需要支付高额利息,在一定程度上降低了房地产企业资金流通压力,从而扩大了房地产企业经济效益,提高了房地产企业综合竞争力。
(二)利用优惠政策
我国为鼓励房地产企业发展,颁布了一系列优惠政策,例如:房地产企业在进行不动产销售过程中,增值税金额计算中可扣除土地使用年限费用、房屋拆迁等费用。此外,针对房地产企业经营而言,可以利用我国针对高新技术企业、节能产业等有利的增值税税收政策,拓展自身业务。
(三)利用税率临界点
现阶段,我国采取累进税率的方式征收土地增值税,国家会设置相应的税收临界点。房地产企业可充分利用该临界点,当其税率明显低于该临界点时,房地产企业整体税负压力减轻,有利于房地产企业资金流动,提高房地产企业整体经济效益。当税率明显高于临界点时,企业将负担高额税负,极大地增加了企业税负压力。因此,房地产企业应利用税收临界点,制定合理的纳税筹划方案。
(四)分解销售价格
土地增值税作为房地产企业纳税的主要部分,其税率与房地产企业所得的增值税成正相关。因此,房地产企业可采取分解销售价格的方式,将房屋销售与装修分开,从而降低了房地产企业增值额,减少房地产企业所要承担的土地增值税。
三、基于财务管理的房地产企业纳税筹划存在的问题
我们以某发展集团为例,结合该发展集团实际情况,阐述现阶段基于财务管理的房地产企业纳税筹划存在的问题。
(一)企业承包项目性质并未明确
不同的业务模式、结算方式所涉及的纳税方式和纳税种类均不同,就该发展集团而言,政府工程是其承接的重要项目。目前,集团承接的政府工程是“代建”,还是“自营工程”性质并不明确。通常情况下,“代建”和“自营工程”存在增值税差异,不明确的项目性质致使集团无法及时地处理增值税进项税额。
(二)安置房项目增值税缴纳存在问题
深入分析该集团现阶段采用的安置房项目缴纳增值税模式,可明显发现其中存在的问题。该集团收到的超面积补差,通常按照5%缴纳增值税款,但在“营改增”后安置房项目的等面积部分并未申报增值税,通常是在税务局核算土地增值税时进行补缴。与安置房交付增值税的时间相比,税务局的土地增值税清算时间相对滞后。此时,集团再补缴增值税会产生大量的税收滞纳金,便直接或间接地影响了企业纳税信用,增加了企业纳税负担。
(三)纳税筹划发票管理存在问题
目前,该发展集团在纳税筹划发票管理中,并没有明确简易计税与一般计税存在不同的增值税发票要求。其所采用的发票主要为增值税专用发票,并进一步对发票进行了认证。同时,也并未区分新老项目所使用的增值税计税方法,所有项目均使用同样的计税方法和专用发票,这就在一定程度上增加了该发展集团增值税负担。
(四)企业税务风险意识有待加强
就目前现状,该发展集团领导层、管理层、各部门负责人均能意识到纳税筹划的重要性,也具备一定的税务风险意识。但在税务风险发生原因、企业内部潜在的税务风险事件等方面关注度仍有待加强。同时,企业内部各级员工并没有意识到税务风险与自身的关联,往往认为税务风险与其无关,并未意识到税务风险的危害性。此外,该发展集团内部并未建立完善的税务风险监督评价机制,无法对税务风险做到早预防、早发现、早避免,严重增加了集团内部税务风险负担。此外,该集团在税务筹划管理过程中,并没有建立专门的税务筹划部门,税务筹划工作通常由财务人员完成,身兼数职的财务人员在开展纳税筹划工作中往往会出现纰漏。同时,集团内部负责纳税筹划的工作人员专业素养仍有待加强,专业人才队伍建设应持续进行。最后,集团内部对纳税筹划的培训工作开展较少,致使许多工作人员无法掌握最新的税收政策,在开展纳税筹划工作时往往会出现错误,影响了集团信誉等级。
四、基于财务管理的房地产企业纳税筹划措施研究
(一)明确企业承包项目性质,加快处理增值税进项税额
首先应明确该发展集团所承接的政府项目,是“代建”还是“自营工程”性质。按照国家税法上规定的“代建”应同时符合四个条件:一是该发展集团作为受委托方,其在开展立项等相关手续时应以委托方,即政府的名义进行办理;二是在工程项目建设期间,委托方、受托方二者间不可私自进行土地使用权、产权转移;三是委托方、受托方二者应签订“代建”合同;四是受托方即本发展集团在项目建设时不应垫付资金,不应以本发展集团名义办理工程结算,但该发展集团在工程结算中主要是以集团名义开展工作。由此可见,该发展集团并不符合国家税法“代建”规定第四条。为进一步明确企业承包项目性质,该发展集团应展开相应工作。该发展集团应与税务机关展开沟通,明确受政府委托的工程项目性质,并以项目性质为基础,进一步开展纳税工作。若税务机关明确集团受政府委托的项目为“自营工程”性质,此时集团应将已认定的进项税额进行区分,明确进项税额的归属问题。若进项税额归属2016年4月30日之前的项目,则应对其进行进项税额转出处理;若进项税额归属2016年4月30日之后的项目,应按照自营项目增值税缴纳处理。值得注意的是,若将企业受政府委托的项目认定为“自营项目”,则会出现增加增值税税额的可能,在开展增值税缴纳之前,企业内部负责纳税的财务人员应与相关领导、相关部门商议后再做决定。自营工程增值税缴纳方法为,集团将收到的政府结算金额作为该工程项目的实际收入,2016年4月30日以后的项目应遵循增值税计算公式:项目取得收入/×9%-项目进项税。
(二)安置房项目采用政府回购模式
为避免由安置房项目增值税缴纳问题而引起的集团税务风险问题,集团应进一步明确安置房项目增值税缴纳模式,降低企业税务风险。因此,该发展集团安置房项目纳税方式可选取政府回购模式,在增值税计算上,政府回购模式为政府确定回购价格从而进行增值税计算,在土地增值税计算上,政府除确定税后价格外,还具有确定收入等作用。若该企业在开发房地产的过程中将政府回购全部用于拆迁户安置,则不需要缴纳土地增值税,从而减轻企业税负压力。
(三)加强对纳税筹划发票的管理
发票是在商品销售、购买过程中,企业经营活动的开具和收取,是我国税务部门管理的收付款凭证。由于国有房地产企业与常规房地产企业性质有所不同,国有房地产企业不以营利为目的,因此其发票管理应在国家法律法规的基础上进行调整。针对该集团纳税筹划发票管理存在问题,集团应进一步明确简易计税、一般计税对增值税发票的要求不同,以此作为切入点,进一步加强纳税筹划发票管理。增值税改革后,老项目与新项目增值税计税方式有所不同,老项目计税方式可依旧采取简易计税,即无需认证进项税,同时不用抵扣进项增值税。而新项目则应使用一般计税,即企业在成本支出时应尽量用增值税专用发票,从而减轻企业增值税负担。同时,集团内部增值税发票应指派专人进行保管,且每个月末均应对发票进行判断,确保发票上的数额与财务账本上所记录的数额相一致,应明确所有税务发票均应妥善保管,为集团今后的税务抵扣工作提供真实、可靠依据。
(四)提高企业税务风险意识
增强房地产企业税务风险意识,能够降低房地产企业税务风险事件发生概率。首先,房地产企业领导、高层人员应强化税务风险意识,定期组织各级各类人员学习税务风险知识,使税务风险意识深入人心。深入探讨房地产企业财务管理过程中潜在的税务风险,明确税务风险意识的重要性,让房地产企业各级员工认识到税务风险的危害性。其次,集团中负责税务的人员,应在纳税筹划前了解国家税务优惠政策,积极与税务机关沟通,了解税务机关行政标准为纳税筹划做充足准备。最后,集团应建立完善的税务风险监督评价体制,全面监控房地产企业内部涉税业务,参照行业内部纳税指标,制定符合企业实际的税务风险管理目标。通过多媒体、计算机技术对税务风险进行评估,制定相应的税务风险应对办法。同时,应将税务管理落实到集团内部的各个方面,根据事先了解的国家政策,制定合理的纳税筹划方案,严格监督纳税筹划方案的实施情况,预防税务风险事件,事后应总结纳税筹划方案实施经验,提升纳税筹划能力,进而保障房地产企业可持续发展。此外,集团应根据企业的实际情况建立税务管理部门,指派专业人士从事税务管理,提高税务管理专业性。同时,加大税务管理人员招聘力度广纳贤才,招聘专业性强、税收管理经验丰富的专业人士。针对集团内现有的财务人员、纳税筹划人员应开展相关培训工作,积极学习国家最新的纳税政策,增强纳税筹划工作人员法律知识提高其法律素养,确保纳税筹划工作人员在实际工作中,能灵活地运用相关法律知识,实现纳税筹划工作与集团实际经营发展相结合。纳税筹划的内容包括五方面:一是避税。主要是指纳税主体采用不违法手段,进而获取避税筹划。此行为虽不违法,但也不应提倡。近年来国家对避税行为进行严厉管控,避免该现象发生。二是节税。是指纳税主体依照国家所颁布的税收优惠政策合理纳税,是纳税筹划的重要组成部分,也是国家提倡的纳税筹划手段之一。三是规避税收陷阱。主要是指纳税主体在生产经营过程中,不要陷入税收条款中所被误认为的税收陷阱,从而加重纳税主体的经济负担。四是税收转嫁筹划。主要是指纳税主体通过对其所销售的商品进行价格调整,从而将税收转嫁给他人承担,进而减轻企业税负压力。五是涉税零风险。主要是指纳税主体在进行申报税务时,不会出现任何违法行为及纳税风险事件,通过该手段,纳税主体能够巧妙地避免纳税风险事件发生,进而减轻企业经济压力。
五、结语
总而言之,在经济发展的大环境下,基于财务管理的房地产企业纳税筹划受多方面因素影响,只有选择正确的纳税筹划手段,才能合理地规划房地产企业资金流动去向,减轻税务为房地产企业带来的经济负担,保证房地产企业能够平稳健康发展。
参考文献:
[1]幸晓辉.基于财务管理视角下的房地产企业纳税筹划分析[J].财讯,2021,(12)
[2]赵聪聪.房地产企业税收筹划对财务管理影响分析[J].纳税,2021,15(19)
[3]彭岚.财务管理视角下的企业纳税筹划探析[J].当代会计,2021,(11)
房地产税收筹划方案范文 第23篇
关键词 房地产企业 税收筹划 案例分析
一、研究背景
税收筹划近年来在税收管理领域的应用研究和企业决策中占有非常重要的地位。那些知名的国际公司已成立专门的纳税筹划部门,深入研究各国税收法律法规,针对这些法律法规制定出合理的纳税筹划方案,并取得了很大的经济 效益。税务筹划能够提高企业的财务效益及增强企业的竞争力,因而获得了管理者及学术研究者的普遍关注。
二、国内外现状
(一)国内现状
在西方国家视为“智慧者的文明行为”的税收筹划,在我国过去很长一段时间被视为。税收筹划在国外早已发展成为一个成熟的行业,而在我国,关于纳税收筹划的研究才是近些年的事情,税收筹划在企业中的应用更是少之又少。1994年,我国才有了第一本关于税收筹划的专著;2000年,我国才开始全国范围内的注册税务师资格考试;2001年,中国税务报社举办了关于纳税筹划的研讨会,至此,税收筹划才在我国开始得到认可。
(二)国外现状
在国外,企业进行税务筹划已经不是什么新鲜事了,早在20世纪初期,税收筹划便取得了西方多国各政党及政府各界的承认并批准实施。经过这么多年的发展,税收筹划的理论研究上在经济发达的国家已达到成熟甚至狂热的阶段。近几年来,国外税收筹划的研究有了进一步的扩展和深入,针对不同的行业,学者们提出了不同的税收筹划思路与方法。
(三)国内外研究现状比较
综观国外研究者的成果,可以看出国外研究呈现出以下特点:首先,国外大多数学者的宏观研究都是以发达国家税制结构为背景,重点研究所得税的避税问题。这与发达国家税制结构以所得税占主要地位有关。其次,国外大多数对企业税收筹划的微观研究都是以跨国公司的国际避税为主。特别研究发达国家的资本流向发展中国家,利用这些国家之间的税制差异及漏洞,通过运用关联交易价格方式达到调节跨国公司纳税事务的效果。
三、房地产企业的概念
关于房地产企业,我国官方并没有给出明确的界定。《城市房地产管理法》中明确指出:“房地产开发企业是指以营利为目的,进行房地产开发和经营的企业。”从该法的规定可以看出,国家只是对房地开发企业进行了界定,而事实上,房地产开发企业只是众多房地产企业的一部分,还有诸如房地产销售企业、房地产租赁企业、房地产物业等等。
四、房地产企业的特征
不同的行业有不同的特征。房地产企业因为其业务的复杂和多样性,其特点更加鲜明。下面简要阐述一下房地产企业的主要特征。
(一)业务范围广
房地产企业业务多元化且运作程序复杂。其业务面通常涵盖规划设计、征地拆迁、房产建设、工程验收、销售管理及物业服务等领域、贯穿第二产业和第三产业,业务实施过程中涉及市政、园林、环卫、金融、财政、税务。房地产企业税负特征及纳税筹划的理论分析等各个职能部门,牵扯面广,运作程序比较复杂。
(二)生产经营周期长、资金需求量大
房地产企业生产经营周期比较长,资金需求量比较大。由于房地产企业业务的复杂性,我国房地产企业从立项、开发、建设、销售到结项一般需要几个年度,特别是一些大型项目的开发,需要的时间更长,我国商品房的平均经营周期大约4年。同时,房地产企业又处于资金密集型行业当中,整个房地产企业生产经营流程中需要大量的资金。
五、税收筹划的定义和特点
(一)税收筹划的定义
“税收筹划”又称“合理避税”。它来源于 1935 年英国的“税务局长诉温斯特大公”案。当时参与此案的英国上议院议员汤姆林爵士对税收筹划作了这样的表述:“任何一个人都有权安排自己的事业。如果依据法律所做的某些安排可以少缴税,那就不能强迫他多缴税收。”这一观点得到了法律界的认同。
(二)房地产企业税收筹划的目的与意义
(1)房地产企业税收筹划的目的。税收筹划的基本目标是在可接受的税收风险水平下降低企业税收负担,实现利润最大化。为实现这一目标,具体可细分如下: 1)合理进行纳税申报。 宏观经济形势和税收法规政策不断地变化和调整,作为纳税人需要不断的学习,即使准确的理解把握现行税法,只有这样才能进行有效的税收筹划,能降低企业的税收筹划风险,防止额外成本费用的发生。2)降低纳税成本。纳税成本包括直接成本和间接成本两部分。直接成本指的是企业在纳税申报过程中直接发生的人、财、物等成本费用。3)全面减轻税收负担。这是企业税收筹划的最终目标。税收负担的轻重不是具体纳税数额的多少,而是税收负担的比率。
(2)房地产企业税收筹划的意义。税收筹划对于企业的经营管理及企业目标的实现具有重要的意义,具体有以下几点: 1)税收筹划可以促进企业纳税意识的提高。税收筹划和纳税意识具有一致性,税收筹划本身就意味着企业纳税意识的提高。2)税收筹划可以健全企业的财务管理体系,促进企业财务管理水平的提高。
(三)房地产企业税收筹划的方法
税收筹划的方法比较多,但是无论哪一种税收筹划方法归根结底都是在具体的背景下的运用,是对具体税制要素的选择,其目的都是达到事先确定的税收筹划目标,减轻企业税收负担。
(1)充分利用税收优惠政策。利用税法关于减免退税的优惠进行纳税筹划的方法。例如,税法规定持有非经营用的房产免交房产税,房地产企业可以利用税法关于其涉税环节的减免税退政策进行合理的纳税安排以获得节税的收益。
(2)努力适用低税率。尽力选择低税率进行纳税筹划的方法。房地产企业销售房产需要按5%缴纳营业税,而建筑安装服务只需要按3%缴纳营业税,同时土地增值税是四级累进税率,房地产企业应该通过一些必要的手段尽量按照较低的税率纳税。
(3)扩大可抵扣项目金额。通过可抵扣项目的调节进行纳税筹划。房地产企业涉及的税种中,土地增值税、企业所得税、个人所得税和房产税都涉及成本费用的扣除。房地产企业应该充分利用这些可抵扣项目,努力增加可抵扣项目的金额,进而相应地减小税基,税基的减小会使应纳税额得到明显的下降。
(四)房地产企业税收筹划的影响因素
(1)新企业所得税法对房地产企业的影响。2008年1月1日开始,我国开始实施新的企业所得税法,新企业所得税法与原有的企业所得税法相比,主要突出了两大方面的变化:第一,税前扣除项目增多。第二,取消了一些旧的所得税法规定的优惠政策。这两大内容的变化,使得房地产企业不能继续沿用原有的税收筹划方案,必须重新进行税收项目的选择与安排。
(2)新企业会计准则对税收筹划的影响。2007年1月1日,我国开始推行新的企业会计准则,新会计准则对于房地产企业开展税收筹划仍然会产生很大影响。一方面,在新会计准则里面,公允价值计量属性被引入进来,计量属性将直接影响着房地产企业流转税的计算,房地产企业在开展税收筹划之时,必须选择合适的计量属性。
六、结论
房地产税收筹划方案范文 第24篇
关键词:会计收益与应税收益的差异 审计费用
房地产业连续数年被国家_列为税务专项检点行业,每年被查出偷税金额巨大。商业类房地产企业税务筹划不是简单的问题,需要统筹考虑各个税种的税收政策,并且渗透进商业类房地产规划、建设施工、销售的每一个环节。税务筹划在商业类房地产企业中的发展已经日臻成熟,但是也日益暴露出问题。本文对商业类房地产企业税务筹划管理问题进行分析,
一、商业类房地产企业税务筹划界定和特征分析
(一)商业类房地产企业税务筹划界定 目前理论界与实务界对商业类房地产企业税务筹划还没有相关的界定,但是商业类房地产企业税务筹划从属于一般意义上的税务筹划的范畴,因此在某些方面它们有着共通的地方。商业类房地产企业税务筹划也是房地产企业对经营活动的事先安排,是一种活动,更是一种企业财务管理的战略;而且商业类房地产企业税务筹划的目的也是利用一切合法手段,来推迟或少缴税款,从而实现税负最小化。此外,商业类房地产企业税务筹划具有以下特征:第一,合法性:这是税务筹划最本质的特点。税务筹划必须在法律许可的范围内进行,纳税人为少缴税款而置法律于不顾的行为是偷税、漏税行为,是会受到法律制裁的。合法性的另一层意思是指税务筹划还应符合国家的立法意图。税收是国家调节生产者、消费者行为的经济杠杆,也是国家调控宏观经济的一种有效手段。不同的税收优惠政策、不同的税率等都是为了实现国家不同的调控目标。因此,税务筹划也要对国家的调控意图作出积极反应,将国家的政策导向转化为纳税人的具体的税收方案。第二,预测性:税务筹划具有事前性。纳税人必须把税收作为影响最终利润的一个重要因素来考虑,在安排投资、经营活动之前,事先进行筹划,确定最优纳税方案,从而调整自己的各项活动至适用相关的税法规定。等到经济业务已经完成、纳税义务已经确定之后再考虑如何减轻税负,则违背了税务筹划的本意,并且更易导致偷税、漏税行为的产生。第三,时效性:我国税收制度正处于不断建设、完善的状态,税收政策变化较快,这就要求企业时刻关注会计、税务等相关政策法规的修改,使税务筹划方案符合最新的政策规定。第四,整体综合性:税务筹划应具有全局性,兼顾短期和长期效益,统筹局部和整体利益。有效的税务筹划应着眼于企业收益的长期稳定增长和企业的长远发展。同时,税务筹划并不是孤立的,它贯穿于企业理财活动的全过程,与会计、财务管理、进出口贸易等领域紧密联系。从理论上说,房地产企业减少税收的方法除了税务筹划之外,还有其他的手段和方法。在现实中,偷税、漏税、逃税、骗税、欠税这些行为虽然可以达到减轻税负的行为,但是违反了税收法律法规,违反了国家的立法意图。企业运用这类不正当的手段可能会面临更大的税收成本和风险。
(二)商业类房地产企业税务筹划的特殊性 商业类房地产企业税务筹划有自己特殊的地方,必须更好地符合和有利于商业类房地产企业的财务特征。第一,商业类房地产企业税务筹划需要满足房地产企业精细财务管理的需要。房地产企业经营业务多元化,主要开发、经营活动包括:设计规划、用地批租、房屋建造、竣工验收、销售出租、物业管理、保修服务等。商业类房地产横跨商业和写字楼两个领域,经营内容广泛,业务复杂,投资主体多元化。税务筹划综合性的特征在房地产企业表现得更为明显,税务筹划需要对企业的各项业务做全盘的考虑,与企业规范的管理流程和精细的管理模式相适应。第二,商业类房地产企业筹资环节的税务筹划是整个筹划中不容忽视的重点。房地产企业资金筹集渠道多样化,现金流转复杂,企业主要通过预收购房定金、预收代建工程款、银行贷款、发行债券、获得其他经济实体的投资、在资本市场发行股票等渠道来筹集资金。企业在筹划过程中要谨慎考虑各种筹资方式的税收利益。第三,商业类房地产企业税务筹划应更关注成本、费用的筹划。房地产企业成本、费用庞大,房地产开发成本如征地拆迁费、前期工程费、建安工程费、开发间接费用等;房地产经营成本如房屋销售成本、出租成本等;期间费用包括管理费用、财务费用、销售费用等。成本、费用名目繁多,数额巨大,税务筹划空间大。第四,商业类房地产企业税务筹划涉及到生产、经营的各个环节,筹划时间长。房地产企业开发周期长,回收资金时间长。从最初规划征地到最终出售出租往往要经历几年的时间,资金的回收是一个长期的过程。这一特点决定了房地产企业的税务筹划具有持续性,筹划过程中需要考虑收入、费用的分摊,考虑不同的会计核算方法对损益的影响。第五,商业类房地产企业税务筹划涉及开发、交易、占用、所得分配等多个纳税环节,涉及税种较多,税率较高,税负明显高于其他行业。房地产企业税务筹划的重点主要是针对营业税、土地增值或、企业所得税三大税。对商业类房地产企业涉及税种归纳如表(1)。
二、商业类房地产企业税务筹划存在问题分析
(一)商业类房地产业税务筹划风险偏高 房地产业尤其是商业类房地产业是一个税务筹划风险偏高的特殊领域。一家商业类房地产企业一个项目所获得收入规模相当大,其要上缴的各种税金也非常多,往往是少则上千万元,多则上亿元,税负高达25%-30%。因此,房地产企业比任何一个其他行业的企业更希望争取更多的税务筹划空间,常常需要在税收法律、法规的边缘操作,这就会造成商业类房地产企业的税务筹划风险远高于其他行业。税务筹划之所以有风险,原因主要是商业类房地产税务筹划环境的多变性。这种多变性表现在以下两个方面:一是税收政策的多变性。商业类房地产企业的税务筹划是要立足于企业自身的实际情况,选择有利于自身发展的税收政策,规避不利于自身的税收政策。国家调控房地产的政策总是处在不断变化之中,相关的税收政策也会发生变动。企业如果没有及时运用新的、适用于本企业的有利的税收政策,则会错过了税务筹划的好时机;或者企业原本依据的税收政策发生了变化甚至取消,企业在不知道的情况下继续执行,势必会演变成偷税漏税的行为,给企业带来不必要的损失。税收政策的频繁变化必然会增加企业税务筹划的风险,使企业对税务筹划持保守、谨慎的态度。二是商业类房地产企业自身经营业务的多变性。虽然房地产企业只是建设施工并处理自己的开发产品,但这个过程中企业可以有多种业务的选择。对于开发产品的处理,企业可以选择销售或自持;对于开发商品的转让,企业可以选择有偿转让、受托代建或投资入股。而企业的选择并不是一成不变的,会根据竞争对手的情况、市场的发展、突发的状况及时作出变化。税务筹划需要房地产企业对自身的各项活动作出预见性的安排,而房地产业又具有经营周期长的特点,这就导致税务筹划方案执行的困难,增加了税务筹划的风险。
(二)企业会计核算不健全影响税务筹划效果 商业类房地产企业复杂的业务需要精细的财务管理,很多企业没有复杂而精细的企业会计制度与之相匹配。在商业类房地产企业会计核算的跨期摊派较为常见,收入、成本的确认、摊销对损益的影响直接而明显。不健全的会计核算制度直接影响了税务筹划的效果。目前在商业类房地产企业常见的会计核算问题主要有:一是偷逃隐匿应税收入。如:价外收费等按合同约定应计入房产总值的未按规定合并收入,多以代收费用的形式挂往来账户;产品已完工或者已经投入使用,预收款不及时结转销售,不按完工产品进行税务处理,仍按预征率缴纳所得税;开发的会所等产权不明确,就转给物业,不按开发产品进行税务处理,或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入;按揭销售,首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转账后不及时入账,形成账外收入,或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目;以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等业务,不记收入等。二是虚列多列成本费用。包括:多预提施工费用,虚列开发成本;在结转经营成本时,无依据低估销售单价,虚增销售面积,多摊经营成本;滚动开发项目,故意混淆前后项目之间的成本,提前列支成本支出,如有的企业将正在开发的未完工项目应负担的成本费用记入已经结算或即将结算的项目,造成已完工项目成本费用增大,减少当期利润;向关联企业支付高于银行同期利率的利息费用;或向关联企业支付借款金额超过其注册资金50%部分的利息费用,未按规定调增应纳税所得额;将开发期间财务费用列入期间费用,多转当期经营成本;有的开发企业将拥有土地使用权的土地进行评估,将增值巨大的评估价作为土地成本入账等。
(三)企业人员税务筹划水平良莠不齐 企业在税务筹划过程中对税收政策整体把握不够,都会影响税务筹划质量。如对房地产业享受的相关税收优惠的限制条件把握不严,既有可能使企业错失税务筹划的好时机,也有可能使企业陷入偷税、漏税境地。此外企业人员功利的、甚至是违法的税务筹划动机,也会使企业税务筹划偏离了正确方向,影响企业发展。
(四)税务行政执法制约税务筹划的实施 税收法律是人为制定的,因此难免会存在法律漏洞或者未明确规定的部分。作为税务筹划的制定者,往往会向着有利于自身的方向去理解税收政策;而税务机关则会向维护国家税收利益的方向去执行税收政策。一些税收优惠政策、税收处罚措施并没有一个确定的标准,而是在一个可以商榷的范围内执行。因此,税务筹划能否执行、执行的程度最终取决于税务机关认可的程度。这也就导致了很多税务筹划方案执行效果不能达到方案制定者的初衷。
三、商业类房地产企业税务筹划的对策
(一)全面防范税收风险因素 无论商业类房地产企业的税务筹划方案做得有多完美,有经过多少专家的拟定、论证,企业仍然应当正视风险的客观存在,不能认为方案在何种情况下都是合法和可行的。企业应当意识到,税务筹划风险是无时不在的,不能以事先安排的、不变的税务筹划方案去应对万变的企业经营环境和房地产业税收政策。对于商业类房地产企业而言,营业税、土地增值税以及企业所得税是最主要的纳税支出项目,因此,这三大税种的税务风险即是房地产企业总体税务风险的深刻反映。企业在生产经营和涉税事务中应该保持对这三大税种纳税风险的警惕性。(1)营业税纳税风险分析。对于房地产企业来说,影响营业税纳税风险的主要因素有以下几种:一是开发产品的处理方式。房地产企业对开发产品有两种不同的处理方式:对外销售或长期持有。如果企业选择对外销售则应缴纳营业税,而持有开发产品,则无需缴纳开发环节的营业税。二是开发产品的销售价格。营业税是按销售收入作为计税依据。企业确定的销售价格越高,企业缴纳的营业税也就越多。三是开发产品的转让方式。有偿转让方式,需按转让所得计算缴纳营业税;受托代建方式,即房产企业受购买者的委托而建设项目,建设完成后移交给购买者,这种方式需按收取的代建费计算缴纳营业税;投资人入股方式,即房产企业将开发完成的产品以实物资产的形式投入到购买企业。根据规定,以不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担风险的行为,不征营业税。以上这三个因素是决定房地产企业营业税税负的关键因素,因此也是税务风险控制的关键环节,必须进行税负测算和方案选择以降低税收负担及纳税风险。(2)土地增值税纳税风险分析。对于房地产企业来说,影响土地增值税纳税风险的主要因素有以下几种:一是开发产品的处理方式。房地产企业对外销售需计算缴纳土地增值税,而如果对开发产品长期持有,则无需缴纳土地增值税。二是开发产品的销售价格。土地增值税是按房地产增值额作为计税依据,而开发产品的销售价格直接决定了增值额的大小,因此,企业确定的销售价格越高,缴纳的土地增值税也就越多。三是开发产品的转让方式。对于在营业税中涉及的三种不同的转让方式,土地增值税政策的规定是:有偿转让方式和投资人入股方式需计算缴纳土地增值税,而受托代建方式无需缴纳土地增值税。四是开发产品的成本。开发产品的成本越低,企业取得的增值额就越大,缴纳的土地增值税也就越多。五是共同成本的分摊方法。对于企业同时拥有销售物业和经营性物业的情况下,共同成本的分摊方法则决定了销售物业成本的大小,从而决定了销售物业土地增值额以及土地增值税的大小。(3)企业所得税纳税风险分析。企业所得税是对房地产企业经营所得和其他所得而征收的一种税。对于房地产企业来说,无论是销售还是持有,无论是有偿转让还是受托代建或投资入股,均需计算缴纳企业所得税。因此,开发产品的处理方式和转让方式都不会对企业所得税税负产生影响。由于企业所得税是对企业经营所得征收的,因此,影响经营所得的收入以及成本水平就是影响企业所得税的关键因素。另外,由于房地产企业在经营过程中是按照预计毛利额计算缴纳企业所得税,因此,影响预计毛利额的因素也将影响企业最终企业所得税总额的大小。总之,企业所得税纳税风险影响因素主要有以下几种:一是开发产品的销售价格和成本。企业确定的销售价格越高,开发产品的成本越小,企业的经营所得就越大,缴纳的企业所得税也就越多。二是开发产品的预售时间和进度。开发产品预售时间越早,按预售收入预缴企业所得税的时间就越早。同样,开发产品预售收入越大,预缴的企业所得税也就越多。三是开发产品的竣工时间。税法规定,开发产品竣工后,企业应对预缴的企业所得税进行清算,一般情况下,企业在清算时要补交很大一笔企业所得税。因此,开发产品竣工的时间越早,清算补交税款的时间也就越早。
(二)及时关注税法变动 税务筹划与偷税、漏税等行为的界限就是法律。税务筹划之所以为税务筹划,前提就是它必须是合法的,成功的税务筹划更应是能体现税收政策导向的。因此在实际操作过程中,企业要做到学法、懂法、守法。一是学法,房地产业法律、法规种类数量繁多,变化也比较频繁,稍有不慎,使用的法规就会过时,从而为企业的税务筹划带来风险。只有对税收法律法规的变化了如指掌,才能立足于企业的实际情况,对税务筹划方案及时作出调整;二是懂法,企业应该深刻领会立法精神,全面掌握税收规定,准确把握税收政策内涵,为税务筹划方案的制定打下坚实的基础。三是守法,严格按照税法来进行筹划,严守税务筹划合法的底线,正确处理税务筹划与避税、偷税、漏税的关系。
(三)提升企业税务筹划人员素养 一方面,税务筹划人员应不断提升自身的道德素养。在处理企业与国家利益时,坚持应有的职业道德。任何税务筹划方案的制定和执行要坚持在合法的前提下进行,违反法律的税务筹划方案必将带来巨大的风险。税务筹划人员不能因为企业的一己私利而损害国家的利益,应该立场鲜明地维护税法的权威性。在企业领导由于对某些涉税事项不清而混淆了合法与非法的界限时,要及时进行解释;对于企业领导提出的某些违反税收法律、法规的筹划要求,要进行规劝。另一方面,税务筹划人员应不断提升自身的专业素养。税务筹划的专业性,决定了税务筹划人员既要有扎实的理论知识,又要有丰富的实际操作经验。理论知识不仅指税收方面的,还应包括会计、财务管理、金融等方面的知识;实际操作经验要求税务筹划人员能对企业的涉税业务、涉税种类、涉税数额作出正确的分析,进而根据企业的实际情况,找准税务筹划的切入点,制定出符合企业要求的最有效的税务筹划方案。如果税务筹划人员一心只想获取税收上的好处而没有坚实的专业知识作支撑,最终只能导致税务筹划的失败。
(四)建立良好的税企关系 税法许多条文的制定权和解释权在税务机关。国家在制定税收政策的时候,往往在征税范围、税收优惠、税收减免、税收处罚等方面留有一定的余地,税务机关可以凭借实际操作的经验和对不同企业经营状况的了解,在这个范围之内进行灵活的操作。同时,税务机关会根据各地实际情况采取适合本地的税收征管方法,导致各地税收征管情况存在差异,而房地产企业的业务往往又遍及各省,税务筹划受当地实际情况的影响很大。因此房地产企业应加强与当地税务机关的沟通。
再好的税务筹划方案只有付诸实施、得到税务机关的认可才能真正的发挥作用。一是企业要咨询当地税务机关对相关法规政策的具体理解应用、实际操作程序,使税务筹划方案主动适应当地税务机关的管理特点;二是企业要能够对税务筹划方案的思路、操作步骤作出明确的解说,对税务机关的有关提问作出相应的解释,争取筹划方案获得税务机关认可;三是对税务筹划方案的疑点要及时与税务机关沟通,争取达成共识,对方案的难点要及时向税务机关反映,从而向上级争取政策支持,避免失去应有的收益。
参考文献:
房地产税收筹划方案范文 第25篇
1、房地产销售环节涉及到的税收种类
房地产销售环节涉及到的税种包括营业税、土地增值税、房产税、企业所得税、印花税、营业税金及附加、城建税和教育费附加等。其中,营业税是按照房地产企业向购房者收取的全部价款和价外费用为基数计税的,它又是城建税、教育费附加计税的基础,同时也能影响契税、印花税以及土地增值税,因此,销售环节最重要的税收筹划种类是营业税。同是,土地增值税的超额累进税率与销售阶段的定价密切相关,因此它是销售环节税收筹划的关键环节。
2、营业税的筹划策略
对营业税进行筹划的直接目的就是降低营业税的纳税基数,合理剥离价外费用,恰当分离税种税率。具体地,可以从剥离价外费用和进行税率分离两个方面进行展开。(1)剥离价外费用根据我国营业税暂行条例实施细则的规定,营业税的计税金额是收取的全部价款和价外费用。在房地产销售中,为了吸引客户和提供更好的房源,房地产企业将各种配备设施和服务(如有线电视安装费、煤气天然气初装费、水表电表初装费等)提供到位。这部分代收的价外费用需要计入销售总额,无疑增加了房地产企业营业税的纳税总额,需要按照规定缴纳。房地产企业应该设立专门的物业公司,负责这些代收费用的收取,将这些费用从总销售收入中剥离,进而减小营业税的计税金额。例如,某企业年度总代收费用为1000万,这部分费用不仅要按照5%的比例缴纳营业税50万,还要缴纳城建税和教育费附加5万左右,相应的契税和印花税也会相应增加;如果设立专门的物业公司,只要保证其经营成本低于这部分税负总和,对于企业都是有利的。(2)分离税率由于市场需求的变化,现在很多房地产企业纷纷提供更多的精装修房,这就涉及到销售毛坯房和房屋装修两个行为。如果房地产企业直接将精装修的商品房进行销售,则需要对总价款缴纳营业税。销售不动产的营业税征收税率是5%,而建筑业的营业税征收税率则是3%。针对这种政策,房地产企业可以单独成立装修公司,负责独立签订装修合同。即购房者在购买过程中签订购买毛坯房合同和装修合同,这样,房地产企业可以将装修部分的价款节约2%的税负。或者,企业也可以将装修业务承包给专门的装修公司,只负责销售毛坯房,然后提供装修业务的联络服务。
3、土地增值税的税收筹划
筹建环节已经对土地增值税的筹划进行了一定的分析,销售环节的很多销售政策也会很大程度上影响这部分税收的纳税金额。由于土地增值税适用的是超额累进税率,充分应用税收税率变动临界点,合理制定商品房销售定价,可以有效增加企业税后利润。例如,某房地产企业建造的普通标准住宅,完工后计算的可扣除项目金额为800万元,而市场上同类商品的售价约为1200万元。该企业如果将自己的商品房定价为1210万元,(1210-800)/800>50%,则应缴纳的土地增值税为(1210-800)×40%=164万元,税后利润为1210-800-164=246万元;如果企业将自身商品房价格定为1190万元,则20%(1190-800)/800
二、整体层面的其他税收筹划
房地产行业涉税项目和种类都较多,在整个管理和经营工作中各个环节都需要注意,进行合理的税收筹划,才能保证企业整体税收的有效规避。
1、企业所得税的税收筹划
企业所得税的计算过程中,会有一些相关的抵税项目以减少企业税收,但是房地产行业一直是我国政府宏观调控的重要对象,因而在企业所得税的征收方面享有较少的优惠。企业应该谨慎分析相关政策,合理调整企业销售业务组成,借用时间价值或者费用的合理安排争取尽量的税收优惠。例如,很多房地产企业将人防工程作为车位出售给业主,并确定收入,就需要与当年缴纳相应的所得税。而其实人防工程不可出售,企业可以将其租给业主,然后分期收取租金,这样将这部分的收入划分为多个年度,有效降低了企业所得税的额度。
2、保有房产的房产税筹划
房地产企业都留有部分房源作为投资性房地产,用于出租或者暂时闲置。这部分房产都需要缴纳房产税,用于出租的房产还应该缴纳5%的营业税。企业在安排出租业务的具体细节时,也应该区分房屋租金和代收的水电费、网费、清洁费等。同样,这部分如果由物业公司进行收取可以避免缴纳营业税;但是如果为方便出租,打包收取租金,则需要按照总额缴纳营业税。
房地产税收筹划方案范文 第26篇
摘 要 房地产行业是我国税负最重的行业之一,所涉税种达十多种,因此合理的税务筹划能够有效降低房地产企业的成本,增加房地产企业的税后利润。本文主要通过分析房地产企业营业税、土地增值税的税务筹划措施,为房地产企业实行税务筹划提供借鉴。
关键词 税务筹划 营业税 土地增值税
税收筹划是指纳税人在不违法税法等法律、法规的前提下,通过对经营活动,投资活动,筹资活动等财务活动中涉税问题的合理安排,达到规避或减税的目的的行为。通过税务筹划,企业可以减低成本,实现税后利润最大化的目标。基于此种原因,税收筹划在各个行业均得到了广泛应用。
近几年随着房价的日益攀升,房地产行业炙手可热,许多实体制造企业纷纷涉足房地产行业,如海尔地产,海信地产等。随着这些企业的加入房地产行业竞争日益激烈,要在该行业中发展壮大需要房地产企业不断寻求降低成本的途径,但是通货膨胀导致原材料价格日益攀升,房地产行业将目光集中于税收筹划上,希望通过税收筹划降低税负,增加盈利。
房地产行业是我国税收负担较重的行业之一,所涉及的税务不仅包含一般企业应负担的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、车船使用税、企业所得税,还包括土地增值税、房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税等,涉及十余种税种。这就要求房地产行业合理进行税务筹划,减轻税务负担。
营业税、土地增值税作为房地产行业中税负较重的税种,对其进行合理的税收筹划意义深远。
一、营业税的税收筹划
对营业税的税收筹划其实是变相的对土地增值税的税收筹划。
根据税法规定,房地产的代建行为因为其没有发生房地产权属的转移而不必缴纳土地增值税,代建取得的收入按照劳务报酬缴纳营业税即可。这样做的前提是房地产开发商在施工之前已经确定了用户,代客户进行房屋建设。
另外一种避开土地增值税甚至有可能避开营业税的方法是合作建房。举个例子,假若有A、B两家企业,A拥有资金,B拥有土地使用权。现在A想在B的土地上建造房屋,有一下几种方式:
1,B转让其土地使用权给A,A没有向B支付货币,但是B可以在建成后拥有部分房屋所有权,虽然双方没有进行货币结算,但是土地使用权权属发生变化,B需要缴纳土地增值税、转让无形资产营业税。A在土地上建造房屋,然后将部分房屋转让给B,A需要缴纳土地增值税、销售不动产营业税,同时按建筑业缴纳自建行为营业税。
2,B将土地使用权出租给A,A投资在该土地上建造房屋并使用,租赁期届满后,A将土地使用权连同所建建筑物归还给B,在这一过程中,A以建筑物为代价获取了若干年的土地使用权,B以出组土地使用权为代价换取建筑物。B发生了出租土地使用权的行为,缴纳服务业营业税,A发生销售不动产的行为,缴纳营业税,在这个过程中,土地使用权权属未变,因此不属于土地增值税征税范围。
3,A以其资金B以其土地使用权合股成立合营企业,合作建房。房屋建成后双方共担风险、共享收益。根据税法规定,以无形资产投资入股,参与接受投资方的利润分配,共同承担投资风险的行为,不征营业税。因此对B不征营业税。由于土地权属未发生变化,所以B不缴纳土地增值税。
(1)房屋建成后,A、B按比例分房自用,则此时虽然土地使用权属发生变化,但是根据税法规定,合作建房建成后按比例分房子用的,暂免征土地增值税。
(2)房屋建成后合营企业将房屋销售,此过程中土地使用权发生转移,合营企业需要缴纳土地增值税及自建、销售不动产营业税。
根据以上分析,企业可以通过采取合作建房、代建房屋的模式进行税收筹划,达到减轻税收负担的目的。
二、土地增值税的税收筹划
税法中涉及土地增值税的税收优惠主要是针对普通住宅,具体如下:纳税人建造普通标准住宅出售,其增值额未超过扣除项目金额之和20%,免征土地增值税,超过的,全额征收土地增值税。这里的普通住宅应满足住宅小区建筑容积率在以上,单套建筑面积在120平方米以下,实际成交价格低于同级土地上住房平均交易价格的倍以下。因此房地产企业可以充分利用此政策,合理增加扣除项目金额,从而达到降低税负的目的。
1,首先房地产企业可以适当增加房地产开发成本,开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。(1)房地产企业可以选择开发精装修的房屋。(2)房地产开发企业在工程竣工验收后,可以根据合同约定,扣留质量保证金,在计算土地增值税时,有发票的才可扣除,因此,房地产企业一定要督促建筑安装施工企业就质量保证金开具发票。
2,房地产开发企业同时开发住宅及非住宅(店面、车库)的,非住宅毛利较高,增值额较大,因此这部分土地增值税税收负担较重,企业多为非住宅部分分摊可扣成本,从而降低企业土地增值税税率和税额。
3,房地产开发企业借款利息扣除方法有两种,企业应当根据自身情况选择扣除方法。假若房地产企业向金融机构借款较多,利息金额较大,则需要明确各项目利息并提供金融机构贷款证明,利息按实际支出扣除。方法如下:
允许开发的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)*5%以内
但是如果房地产企业向金融机构借款较少,利息金额不大,则需要采取一下方法:
允许开发的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本)*10%以内
4,除了增加单个项目的可扣除项目金额外,企业也可以将多个开发项目汇总核算计算土地增值税,并与分开核算所得的土地增值税总额进行比较,选择税负较低的方案。
综上所述,面对激烈的市场竞争,降低成本成为房地产企业的制胜法宝,房地产企业应当熟悉税法相关规定,在合理合法的基础上认真进行税务筹划,只有这样才能寻求企业的长远发展。
参考文献:
房地产税收筹划方案范文 第27篇
(一)借款费用资本化的选择
根据《国税发【2009】31号》规定,企业在所得税的税前扣除项目中不包含资本化借款费用,也就是说,发生在成本对象完工前的借款费用不得在企业所得税前扣除,之后发生的借款费用可以作为财务费用直接在企业所得税前扣除。所以,房地产开发企业对于完工时间不同的项目,其成本一定要单独核算,这样对于完工时间较早的项目来说,其后发生的借款费用就可以在企业所得税税前进行扣除,从而减轻了企业所得税的负担。
(二)建筑合同订立的选择
在与施工企业签订合同时,会涉及到许多的税务问题,如果处理不当,就会产生过高的税负,因此签订合同的过程一定要进行周密的筹划,以降低房地产开发企业的成本支出。这里需要抓住的关键问题就是,税法规定,项目建设过程中,施工企业购买的设备价款需要缴纳营业税,而开发企业提供的设备则不需要缴纳营业税,这就为税收筹划提供了可能性。如:施工企业购买设备,设备价款包含在施工合同总金额中,这样,合同金额增加了,即施工单位的收入增加了,但是同时施工企业为购买设备也增加了成本,实际上利润并未增加,只因合同金额增加,而导致了营业税负担的加重,施工企业势必会把增加的负担转移给房地产企业,实际上增加的还是房地产企业的税收负担。
房地产税收筹划方案范文 第28篇
【关键词】房地产开发企业;税收筹划;问题与措施
税收筹划风险,顾名思义,就是由于税收筹划失误等造成税收结果的不确定性,使得纳税人在展开税收缴纳的过程中,实际缴纳的金额与预期目标有着较大的偏离,给纳税人的后期经济活动带来了无法避免的影响。
一、房地产开发企业税收筹划风险分析
1.政策风险
房地产作为国民经济的支柱,所以相对于其他的行业来说,受到政策的影响相对较大些。而什么是政策风险呢?顾名思义,政策风险指的是由于国家对房地产的相关法律法规进行调整,而直接影响了房地产税收筹划的正确性,增加了税收筹划的风险。自2000年中国加入WTO以后,就进入了经济发展的快车道,在中国以地为本的传统观念影响下,大量的金钱涌入了房地产,造成了房地产经济行业的泡沫化。为了抑制房价过快的上涨,中国相关部门出台了一系列关于抑制房价的税收政策,而房地产税就是其中的一个重要内容。在法律法规不断变动的大环境下,加大了税收筹划的难度,使得税收筹划目标的实现面临着夭折的风险。例如近期发生的这个案件就具有代表性,由于考虑到相关的问题,所以暂且以A、B来作为两个公司的代号。A公司由于急需资金进行周转,所以将一处10000平米的商品房出售给B公司,经过商谈,房价暂定为3000元每平米,但是按照国家税收总局颁发的《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》,需要交纳百万元的土地增值税,A公司为了避免交纳这土地增值税,就根据当时的法律,A公司与B公司在私底下达成协议,即A企业先向B企业以房产为资本进行股权投资,然后再将股权出售给乙公司,这样就在法律的框架内免除了在土地增值税的交纳。但是最近出台的新规定指出,对于以土地(房地产)作价投资入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业一起建造的商品房进行投资和联营的,均不能够免除土地增值税等税款的交纳。所以,对于A企业来说,如果不能够及时的调整的税收筹划策略方案就可能被税务局认为是偷税漏税,并面临着除了要交纳相应的税款外,还要补缴巨额罚款,并且在社会荣誉的无形资产上,还要面临着巨大的损失。
2.片面性风险
片面性风险指的是由于企业纳税人在进行税收筹划时,没有从宏观角度对全局进行分析,仅仅是从个体角度考虑到一种或者几种税的税负水平的降低,或者仅仅是从整体上注重税收总金额的降低,却并没有注重税后对利润的影响。房地产开发的过程一般分为3个阶段,每一个阶段都要缴纳相应的税款,所以房地产是一个税收复杂、税款金额较大,需要进行全盘考虑的一个行业,所以在进行税款筹划时,要进行全盘的考虑,高度的注意片面性风险的影响,从而避免税收筹划的失败。以下例来进行说明:
A房地产公司新开发了一批商品房,销售所得金额总共2000万元,其中购买地皮花费了600万元,开发成本花费了800万元,贷款利息分摊了60余万元,而各种税款加起来总共有100万元。《_土地增值税暂行条例实施细则》中规定,在能够提供相关机构的金融证明的前提下,对于分摊利息支出的部分在缴纳税款的时候可以计入总数,但是包括其余的部分(购买土地使用权支付的金额加上房地产开发成本的金额)按照百分之五来计算。但是如果不能够提供相应的金融机构的证明,那么就需要将购买土地使用权所支付的金额加上的房地产开发所花费的金额的百分之十来计算。企业的财务人员经过详细的计算得知,提供相关金融机构的证明,就需要交纳的是(600+800)*万元,而如果不提供相应的金融机构证明,就需要交纳的税款金额为(600+800)*万元,所以该财务工作人员就认为不需要向税务局提供相关的金融证明,但是如果不向税务局出示相应的证明,那么在交纳企业所得税的时候,就无法将60万元的利息费用扣除,那么就会多收(2000-600-800-100-24)*(2000-600-800-60-100-27)*万元,所以相对比而言,财务人员所做的税收筹划是错误的。
3.成本偏高风险
房地产开发企业在进行税收筹划的时候,是需要付出一定的成本的,这个成本包含两部分,即分别是显性成本和隐性成本。显性成本较容易理解,指的是企业在进行税收筹划的过程中所消耗的人力、物力,隐性成本则是在进行方案选择的时候放弃其他方案所要承受的机会成本,以及方案失败的时候所造成的损失等。企业在考虑通过税收筹划来实现节税增加利润的过程中,还要考虑税收筹划成本的问题,只有节省的税收和消耗的成本的差额,才是税收筹划节省出来的实际利润。
4.认定风险
税收筹划的前提是符合国家相关的法定法规,所以是合法的节税行为,是符合国家的立法意图,并被国家鼓励和引导的一种合法性经济意图。但是由于我国相关的法律法规不够完善,税务执法人员的个体素质参差不齐,所以往往在裁定税款筹划行为的时候发生误会,给企业带来了预料之外的巨大损失。
二、房地产开发企业税收筹划风险防范与控制
1.强化风险意识,梳理依法筹划理念
房地产与别的行业有着显著的差别,作为国民经济的支柱,所以相应的筹划风险也相对较高。出于对利润的考虑,房地产企业的管理层需要加强对于风险防范的意识。当然任何企业的行为都需要在法律的框架内,所以财务人员在进行税收筹划的时候,需要有一定的法律基础,并且具有守法意识。
2.设立税务管理机构,提高筹划水平
由于房地产企业税务复杂,税收策划的难度相对于其他的行业来说较大,所以一些大型的企业都设定专门的税务管理机构,对税务的筹划、涉税业务的核算、税收遵从以及税收争议等业务进行专业的管理,尤其是对于一些大型的房地产开发企业来说,设立专门的税务管理就以及配置专业型人才,在合理机制的协调下,就能够实现税收筹划的高效化,对于降低税收风险,实现企业税收筹划目标具有着重要的意义。
3.提高税收筹划人员的业务水平和职业素质
房地产行业的税收筹划具有着很大风险性,所以对筹划人员的要求就显得很严格,首先房地产企业所要做的就是提高企业招收人员的基准,综合的增强他们额团队素质。要求税收筹划人员要有丰富的专业知识和实践经验并且对于政策的洞悉水平要达到一定的程度。对于一些不满足该要求的工作人员要进行后期的工作培训和再教育,根据实践证明,一个企业的税收筹划人员的教育水平直接决定着他的筹划质量。当然在后期的培训过程中,不仅要加强他们的专业知识和职业素养,还要交手他们一些关于金融、贸易、保险和工商等方面的知识,拓宽他们的知识面,只有这样,才能够使得他们在进入一家企业之后,就能哦在有限的时间内对这家企业的基本状况、涉税事项以及筹划意图有一个清晰的认识,并恩能够在短时间以内制定出相应的筹划方案,极大程度上节省了税收筹划的成本,增加了利润的空间。
4.借助税收中介机构的专业服务
在现代市场上,有一种专门的税务筹划机构,这种机构的业务能力往往要高于一般的企业内部的税务管理机构的业务水平,所以一些房地产企业可以将这些具有着极强的专业性、复杂性的工作交给外部机构来进行,这样就可以避免由于工作人员的专业素质是的限制而导致的工作出现一系列的差错的产生,降低了由于方案错误而造成的成本损失。除此之外,可以将这些机构作为外脑,加强企业内部的监督。
三、结语
房地产行业作为我国的国民经济支柱,对于市场经济的发展具有着很强影响。税收筹划是房地产企业节省税收,实现利润最大化的环节之一,也是体现一家房地产企业进一步发展的动力大小。本文通过对于我国目前的房地产税收筹划所存在的问题进行研究,找打相应的解决措施,希望能够对我国在这方面的改进有所借鉴意义。
参考文献:
[1]庄粉荣.纳税筹划大败局.北京:机械工业出版社[M].,2010.
[2]刘立秋,李凯,邹毅.我国房地产业税负评价与分析[J].中国软科学,2015.(7):119.
房地产税收筹划方案范文 第29篇
关键词:房地产企业;税收筹划;注意问题
房地产项目投资大,周期长,涉及到许多税种,如果经过科学合理的税务筹划,就可以为房地产企业节省资金,减轻企业负担,促进企业进一步发展,促进税收制度的完善。笔者从多年的财务工作中,对房地产税务筹划有一些实践经验,供大家交流。
一、房地产企业税务筹划
房地产企业税务筹划包括合理避税、节税、转税等多方面的内容。避税是利用税法的漏洞或缺陷,规避或减轻税收负担;节税则主要是依据税法规定的优惠政策,采取合法的手段,最大限度地享用优惠条款,以达到减轻税负的目的;转税是通过提高或降低价格等方法将税收负担转移出去的方法。房地产行业涉及的税种主要包括:营业税及附加、企业所得税、土地增值税、房产税、契税、土地使用税等,所以税务筹划工作应主要围绕这些税种展开,其特点在于筹划性、合法性、多维性。
二、房地产开发企业应从以下几个方面入手进行税务筹划
(一) 营业税的税务筹划
根据《_营业税暂行条例》,房地产企业所涉及的应纳营业税的税目包括服务业、建筑业、转让无形资产、销售不动产税率皆为5%。房地产开发公司营业税的计税依据是房地产开发公司的销售额,房地产经纪公司的销售额为向房地产开发公司收取的佣金。营业税本身纳税筹划空间比较小,但是我们可以根据业务特点进行税收筹划:1.减少营业税应税项目的流转(转让)次数。我国税法规定,房地产等不动产的转让属于营业税的纳税范畴,而营业税是按次重复征收的。2.选择合作建房方式。(1)合作建房是指一方提供土地地使用权,另一方提供资金,双方合作建造房屋。根据营业税法的规定,甲企业以土地使用权,乙企业以货币资金成立合营企业,合作建房,房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于甲企业投入的土地使用权是无形资产,无须缴纳营业税。(2) 甲企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权,从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。从两种方式我们可以看出选择合作建房可以避免营业税。3.在房地产企业中,如果企业在开发之初便能确定最终的用户,那么采用代建房方式进行开发,而不采用先开发后销售的方式,这种筹划方式可按建筑行业适用的3%低税率缴纳营业税,而且还不需缴纳土地增值税。
(二)土地增值税的税务筹划
1.减低增值额:(1)降低房屋的销售价格房屋销售价格的降低会使销售收入减少,从而会使增值额减少,也会使地增值税减少。但是房地产开发企业在降低房屋的销售价格时,必须认真比减少的销售收入和减少增值额所带来的税金减少额两者的大小,从而决定是进行 税收筹划。(2)与客户签订销售与装修两份合同,随着装修费在房款中所占比重逐年递增,其对土地增值税的影响己不能忽视。若房地产开发企业与购房者签订合同时能稍加变通则可取得意想不到的效果。房地产开发企业可先设立一家装修公司,同时与客户签订两份合同: 一份房屋销售合同,一份房屋装修合同,则只需就第一份合同注明金额缴纳土地值税,第二份合同不用缴纳土地增值税。
2.增加扣除项目金额:(1)选择适当的利息扣除标准,一种情况是依靠负债筹资,预计利息用较高,应计算分摊的利息并提供金融机构证明,以据实扣除;另一种情况房地项目主要依靠权益资本筹资,预计利息费用较少,应不计算应分摊的利息或提供金融机构证明,以多扣除房地产开发费用,达到实现企业价值最大化。(2)慎重选择销售时间。
3.选择合适的建房方式:(1)合作方式,税法规定,对于合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增税;建成后转让的,应征收土地增值税。房地产开发企业可以充分利用此项政策进行税收筹划。(2)代建方式,税法规定,代建房屋是指房地产开发企业代客户进行房地产的开发,向用户收取代建费的行为。对于房地产开发企业而言,虽然取得了收入,但没有生房地产权属的转移,其收入属于劳务性质的收入,故不属于土地增值税的税范围。房地产开发企业可以利用这种建房方式,在开发之初就确定好最终用户,实行定向开发,以达到减轻税负的目的,避免销售缴纳土地增值税。
4. 利用税收优惠政策的税收筹划。根据我国《土地增值税暂行条例》规定,纳税人建造普通标准住宅出售增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。如果增值额超过扣除目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内以获得免税待遇。
5.利用销售比例进行税务筹划。根据(国税发(2006)187号),扩了对于开发商征收土地关于房地产开发企业税务筹划的思考。增值税的清算条件规定:“已竣工验收的地产开发项目”,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例85%以上的,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的以及“取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的”都将纳入新的土地值税征收条件。因此,可以利用85%这一临界点进行筹划。当开发项目不能全销售时,视情况将其销售比例控制在85%以内,将纳税时间向后拖延。这是新的清算条件制定后的一项新的税收筹划方法。
(三)企业所得税的税务筹划分析
企业所得税的计税依据为应纳税所得额,应纳税所得额=收入总额一准以扣除项目金额。企业的收入总额是指企业在生产、经营活动中以及其他行为取得的各项收入的总和,包括纳税人来源于中国境内、境外的生产经营收入和其他业务收入。
1.合理延迟产权转移时间。税法规定,只有当房地产的权属发生变更时,才能确认销售收入的实现。房地产开发企业可以通过合理延迟房地产权属变更时间,推迟房产证的办理来推迟销售收入的实现时间,以缓缴企业所得税,达到缓解企业资金紧张状况的目的。
2.合理推迟成本最终确认时间。房地产开发企业的税务人员可通过合理推迟成本最终确认的时间,以缓缴企业所得税,实现企业利益最大化。
三、现代房地产开发企业税务筹划注意的问题
(一)加强税法法律、法规学习。
现代房地产企业进行税务筹划必须知法、懂法、守法,不能只靠对税收政策的一知半解,税务筹划必须结合企业自身的实际情况,才能达到预期效果。
(二)税务筹划要规范化。
房地产企业在进行纳税筹划时要注重规范性筹划,万万不可只重投机;要合理、合法地做好纳税筹划工作。
(三)战略与战术相结合进行税务筹划。
房地产企业虽然不能从对单个项目、单笔业务或单个环节进行筹划,但还应构建整体的税费筹划思路和方案,免得顾此失彼,因小失大 “捡了芝麻丢了西瓜”。
(四)提高企业财务管理水平和财会人员的业务素质。
四、小结
总之,随着房地产市场的竞争日益加剧,现代房地产企业需要灵活运用税务筹划手段,在合理承担自身税负的前提下,尽可能地降低经营成本和资源浪费。
参考文献:
房地产税收筹划方案范文 第30篇
关键词:外资企业避税关联企业
不久前,商务部公布了一串令人振奋的数字:2004年1至5月,全国吸收外资259亿美元,比去年同期增长11%;新设外企17359家,比去年同期增长14%;合同外资额572亿美元,比去年同期增长近50%。中国成了外资的一片热土。
然而在这些闪光的数字背后,却是另一番景象:55%的外商投资企业亏损。一方面外企大面积亏损,另一方面大量外资不断涌入,面对这一现象,经济专家一针见血地指出:不少外资企业亏损是假,避税是真。本文拟就外资企业避税的形式及原因做一些探讨。
1外资企业避税的现状
我国国家_官员日前指出,目前在华的外资企业偷逃税的情况很普遍,许多跨国企业的避税行为致使中国每年税收损失约300亿元,许多企业属于非法避税。由于个人所得税、营业税等方面的税收没有计算在内,所以,实际避税要远远超过300亿元。
2003年4月。在广州市,首例“境内关联企业间融资”反避税案件中,广州市国家税务局对外公布,该局对著名的跨国企业宝洁公司涉及境内关联企业间巨额免息融资温暖体进行调查,调增企业应纳税所得额共5.96亿元,应补交企业所得税8149元。这是迄今为止广州市反避税调整单个案件补缴:税额最大的案例。
据北京地税稽查分局公布,被检查的外资企业中80%以上有违法行为,其中涉外税收违法案件主要集中在个人所得税、营业税和城市房地产税等税种上,仅2003年前8个月,北京地税第、二稽查分局审查了47个涉外税收案件,查补税款1.5亿元,这只是他们受理的半数案件的查补数额,其中有两个公司的涉案值就达到了1.3亿元。
在福州市,每年外商转移的利润就在10亿元左右,流失税款1亿元左右。据国家_在第三次工业普查中公布,全国41%的三资企业都在亏损。吉林某市曾经有98%的三资企业在亏损;广东某市87.5%的三资工业企业亏损;天津62%的三资企业亏损,如此大面积的亏损。令人触目惊心。
这些合资企业的亏损,在很大程度上是一种避税手段,其结果严重侵害了中方利益。由于利润被转移到境外,中方投资人不但无法获利,而且需要赔钱弥补亏损。对外方来说是明亏实赢,对中方来说是实实在在的亏本生意。在无力出钱弥补亏损的情况下,中方只能出售股权减少损失,从而逐步丧失对公司的所有权,造成国有资产的大量流失。苏州的一家合资造纸企业就是一个典型的例子,在与外方合资的七年当中,每年亏损将近1个亿,结果中方不但一分钱没有赚到,所持股权却几乎全部被外方收入囊中。
外资避税正使中国蒙受着重大损失。
2外资避税的主要方式
避税分两种,即正当避税和非法避税,二者有本质的区别,进行合理避税的人是尊重税法,只不过他们靠自己的智慧,利用了税法的漏洞获得了利益。外资在进入前,大多都认真研究过中国税制,对如何避税有一套相对的方案,避税方法高招百出,防不胜防,主要有以下几种方式:
2.1转让定价:所谓转让定价是指集团内的关联企业之间,为了确保集团利益的最大化,在集团内部人为的控制定价。这其中包括产品价格、贷款利息、无形资产转让价格、劳务费用等。据统计国际贸易总额中有60%是通过这种跨国公司的内部交易所形成的,跨国公司在制定内部交易价格时,往往可以便利的应用转让定价的方法,达到减少赋税从而增加利润的目的。在中国,其往往表现为“高进低出”,即用高于国际市场的价格进口设备、进口材料,而用低于市场的价格出口产品。这样外企很容易形成账面上的亏损,而利润转移到税负低的国家、地区,如此一来,跨国公司是一举两得:增加利润,减少汇率风险。因为属于跨国公司关联方交易,因而具有很强的隐蔽性和灵活性,不易被察觉。据珠海涉外税务部门的检查表明,那些表面显示亏损的企业大多是购销“两头再外”。多以“高进低出”等方式将利润转移出境。转让定价行为的存在是造成其普遍亏损或微利的重要原因之一。
耐克公司在国内市场不断发展,每年以两位数的速度增长,很快成为仅次于李宁体育公司的体育巨子。据苏州海关调查,耐克公司营业额很高,成本很低,利润非常高,实际效益也很好,但是账面上却亏损,其中原因就在于大量特许权使用费支出掏空了企业利润。
一台彩电才卖50元到100元,这种惊人的低价,说出来谁也不会相信,可是在跨国外资企业关联方的交易中的的确确发生了。
2.2增大负债。目前外商投资中国的资金中,自有资金比例并不高,即便是一些实力雄厚的大公司也向境内外的银行举借大量的资金,这不仅仅是缺少资金,也是一种避税的办法。广州某外企就是通过与其境内的关联公司借贷资金转移利润避税的。这家公司在境内的关联企业主要有所属纸品有限公司、口腔保健用品有限公司等。2002年,该公司关联企业中部分公司出现连续亏损,失去了向银行借贷的能力。这家外企便以公司本部的名义向中行广东省分行寻求巨额贷款,总额高达20亿元左右。与正常企业行为相违背的是,该公司又拨出巨资以无息借贷的方式借给其关联企业使用。根据税法规定。利息支出可以在税前扣除。广州某外资企业利用税前列支利息,以此减少所得税;此外,提供巨额无息借贷给关联企业,也回避了正常利息所得税的税赋。同时,作为该企业的关联企业,也为巨额借贷在账目上表现为负债而规避了大量所得税。
2.3利用国际避税港注册公司。在税收筹划日渐兴起的今天,国际避税港也便成为了跨国税收筹划的“热土”。国际避税港也称“离岸绿洲”,是指一国或地区确定一定范围,允许外国人在此投资或从事各种经济贸易活动,取得收入或拥有财产而可以不必纳税或只需支付很少税款的地区。它们的共同点都是很小的国家和地区,甚至是很小的岛屿,自然资源稀缺、人口数量较少、经济基础薄弱。但由于它具有税收的优惠,逐渐吸引了大量国外公司来此注册。这样的国家和地区主要有英属维尔京群岛、格林纳达、塞舌尔群岛、巴拿马、瑙鲁、汤加……全球汇集于国际避税港注册的70万多家企业中,至少有80%以上徒有其名,它们在此完成了必要的注册登记手续,却在别处从事商业活动,财务运作,把利润转移到避税地,靠避税地的免税或低税收减少税负。在这里注册的公司中约有1万多家与中国有关。在长江三角洲.许多人会对一些外资企业究竟属于哪个地方投资的感到困惑,它们的投资方往往标明是英属维尔克京群岛等地方,而实际上这些公司许多是由台商投资控股。
2.4钻税法漏洞。利用税法漏洞进行避税,是目前外企最有安全感的避税手段。比如,现在中国对消费税是按照出厂价进行征收,于是,一些外企纷纷成立自己的销售公司,然后再用较低的出厂价把产品卖给自己的销售公司,以达避税的目的。另外,根据税法规定:外商投资企业和外国企业所得税和地方所得税。按年计算,分季预缴,季度终了后{一五日内预缴,年度终了后五个月内汇算清缴,多退少补这样,在同一个纳税年度内,纳税人可以根据资金运行状况,自行选择预缴税款的日期,从而使税款入库的时间人为地延长了,递延了应纳税款。
当然,除此之外,利用税收优惠政策、工资发放的次数等也是外资避税的备择途径。
3外企避税的原因
3.1资本的逐利性应是外企避税的最根本原因。每一个企业、每一个个人都在追求本身利益的最大化,我们知道,价格=成本+利润+税收,在价格和成本不变的前提下,利润和税收就是怎样的公正合理,都意味着纳税人直接经济利益的一种损失。所以在利益驱动下,使得一些企业除了在成本和费用上做文章外,也打税收的主意,以达到利益最大化。
3.2我国地方政府的纵容也是造成避税的重要原因。许多外企在本国都很守法,而却在中国违法,这只能说明,外企在中国的逃税成本大大低于国外。改革开放后,为了发展本地经济,各地都实行了多种多样的优惠政策。其中x~J’l-资的税收优惠往往被列为重要内容之一。另外,一些地方政府把引进外资作为政绩的考核指标,但这种指标却往往只注重了数量,忽视了效益。有的人生怕破坏了本地的“软环境”,一旦处理外戚涉税案就会听到各种奇谈怪论。以为加大税务查处力度会产生负面影响。理由是,将会造成外资企业流失,而潜在的客户也会不敢来中国投资。于是“软环境”过软,外商投资企业顺水推舟,在税收问题上,能逃则逃。能避则避,能漏则漏。
房地产税收筹划方案范文 第31篇
[关键词]税收筹划 土地增值税 代收费用
目前,房地产企业十分火热,各地的楼盘如雨后春笋般纷纷开盘,抢先占领有利的地理位置以期赢得极佳的销售业绩。由于地理位置的原因房价高低不一,收入金额的巨大性,缴纳税种的多样性,使得房地产企业成为纳税大户,同时也是税务机关稽查的重点。
房地产企业如何在不违反国家法律法规的前提下来合理合法地节税就成为这个行业开发商追求利润最大化要解决的重点问题。节税就要对所缴纳的税来筹划,可以从集资、建房、销售等各个阶段的不同方面来进行。本文就房地产企业在售房时的代收费用从收费的不同方式上来进行土地增值税交税金额的案例分析,寻找最佳的代收费收取方式。
房地产公司在出售房屋时,通常会代替相关单位和部门收取一些家外费用,如取暖费、有线电视费、水、电、气的初装费和各项基金。代收费是指企业代为收取的,且不是所售产品的售价组成部分的款项。出具的应是委托方的票据,而不是代收企业的票据,在会计处理上做往来处理。而如果是出具的代收企业的票据,那是要作为收入处理,不管会计上如何核算。因此房地产企业的代收费的收取方式分为两种:一是视为房产销售收入,并入房价向购买方一并收取;二是在房价之外向购买方单独收取。这两种方式会导致企业在税收待遇上不一样,从而就会很大地影响企业的税后利润。下面以实例来分析归纳:
甲房地产开发公司出售一栋写字楼,获得销售收入3300万元。开发该楼盘的支出:房地产开发成本为900万元,支付土地出让金200万元,其他允许税前扣除的项目合计300万元。并按当地市政府的要求,在售房时代收200万元的代收费用。
方案A:假如公司将代收费用并入房价向购买方一并收取
按土地增值税的规定,对于代收费用作为收入一并收取的,在计算扣除项目金额时可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数。
扣除项目金额:(900+200)×(1+20%)+300+200=1820万元
增值额:3500-1820=1680万元
增值率:1680÷1820=
应纳税额:1680×40%-1820×5%=581万元
方案B:假如公司未将代收费用计入房价,单独向购房方收取
按土地增值税的规定,单独向购买方收取的,在计算扣除项目时不能扣除
扣除项目金额:(900+200)×(1+20%)+300=1620万元
增值额:3300-1620=1680万元
增值率:1680÷1620=
应纳税额:1680×50%-1620×15%=597万元
通过案例得出,代收费用无论是否并入房价,增值额都是一致的,但是前者将代收费用并入房价却会减少土地增值税的交税金额16万元。
结论一:当代收费用的两种代收方式下的增值率在同一个范围内时
此时,由于增值额一致,增值率在同一个范围导致税率和速算扣除率一致,从土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数得知,代收费用并入房价时的扣除项目金额越大,税金就越少。可以得出以下结论:如果纳税人转让房地产所获得的增值率未超过50%,无论代收费用如何处理,均不会改变应纳的土地增值税数额;增值率位于50%~100%之间,将代收费用并入房价总额,可少纳税款5%X;增值率位于100%~200%之间,可少纳税款15%X;增值率超过200%,可少纳税款25%X. 。
结论二:当代收费用的两种代收方式下的增值率不在同一个范围内时
此时,代收费并入房价时:土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数=X×a%-Y×b%
未将代收费并入房价时:土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数=X×c%-(Y+Z)×d%
两者的差额为:(增值额-扣除项目金额)×10%+5%Z,这就是纳税人经过筹划后的节税金额。
可见对于房地产企业在售房时代收费用作为房价一并计入与否会直接影响到土地增值税纳税金额的高低,同时当然也就会影响到房地产方税后利润的大小。纳税人在合理合法的前提下寻求节税的最佳途径就需要企业在更高的税收筹划领域的进行不断地摸索,这也是各个企业追求的最高目标。
【参考文献】
[1]孙进鹏.刍议土地增值税纳税筹划.商业会计,2008年09期.
房地产税收筹划方案范文 第32篇
【关键词】房地产;纳税筹划;措施;意义
2013年2月20日出台的楼市调控“国五条”,这无疑给房地产行业的销售带来一定的影响。这时,通过合法合理的方式进行纳税筹划来减轻税负就显得十分必要。房地产企业可以利用在不同时期的税收优惠政策进行纳税筹划,但是,在进行纳税筹划的时候,必须要根据企业自身的情况,从企业整体上进行筹划,避免由于纳税筹划方案失误或失败而导致的财务风险。
一、房地产行业的财务特点
房地产在我国国民经济中占据着非常重要的地位,为国家的经济建设贡献了较大的力量。但这个行业有自身的特点,那就是房地产销售的投入很高,然而其见效是缓慢的,在生产的过程中,遇到的风险系数也很大,例如债务繁重。国家对于房地产业所征收的税种以及税费都是比较多的,主要的税种有营业税、房地产税、土地增值税、企业所得税、印花税、契税、耕地占用税、城镇土地使用税等。房地产业的经营模式有其特殊性,所以其资产负债率一般比较高、从事房地产业不仅需要较大的投入而且还要承担较为重的税。因而作为国家层面应该着重从减轻房地产行业的税来着手,使得企业自身的利润得到保证。
二、房地产行业纳税筹划的意义
1、有利于提高企业的经营管理水平
对于纳税筹划来讲较为完善的会计核算制度是不可或缺的,企业需要进行纳税筹划的话就必须建立健全的会计核算制度,或者对现行的会计制度进行完善,以此来对企业的财务流程进行规范化管理,使得企业的管理者能够来通盘的对企业的管理进行考虑,使得企业的财务管理更加的规范化。
2、有利于完善企业的财务管理制度
在企业的管理过程中企业的财务管理是非常重要的一个环节。目前企业所面临的主要的问题还是经济效益不高,其发展还往往借助的是规模效益也就是规模化的发展来形成的企业效益,最为重要的体现就是在核算的过程中没有分开,因而这会使得企业所要缴纳的税费增加。作为企业可以选择合适自身的会计核算方式,企业的纳税筹划是企业完善其财务管理制度一个行之有效的手段。
3、可以直接给企业带来经济利益
对于从事房地产的企业来讲其最大的问题就是企业的税赋,这对于企业来讲是一个非常大的负担。早在2012年我国的房地产的几种税的税收就达到了10128元,这个额度比上年增长了23%之多,房地产在地方政府税收收入中的比例甚至占到了17%之多,因而可以看到房地产业的税还是比较重的。通过合理合法的纳税的筹划,可以使得企业能够减少大量的税,通过这笔钱就足够能支撑起房地产业的发展,这样才能够真正促进房地产业的发展。
三、房地产行业主要税种的纳税筹划
房地产业的纳税筹划和平常所讲的偷税漏税不同,房地产业的纳税筹划是在符合我国税法的相关前提下进行的,通过对房地产业中涉税的业务进行统筹规划和合理安排,来形成较为科学合理的纳税的方案,从而能够在不触犯法律的情况下合理的减少企业的纳税,进而实现企业纳税减少使得企业的自身的利润得到保证。本文从房地产中较为重要的税种营业税、土地增值税和企业所得税这三种税种来对企业的纳税进行筹划。
1、营业税纳税筹划
按照我国的税法的相关的规定,如果企业的投资是以无形的资产或者是不动产进行登记的,并且和主要的投资方进行利润的分配以及风险共担,那么这种情况就不需要征收营业税。房产地开发行业是资金密集型的企业,其每年的营业税是一项很大的开支,如果能够在营业税方面利用国家的减税政策来减税,对于企业来讲是非常有效的缓解企业资金压力的一种方式。以下来对营业税的延期缴纳进行分析:案例:某房产企业对外签署了一份销售合同,进行分期收款,在合同中,房产品总额为500万,共4次分付,首付25%,后面三次付款均为25%,需要缴纳的税率为5%。在首期付款完成后就进行商品房产权的转让。分析:A在首期付款后财务开始确认收入,应缴营业税:500×5%=25(万元)B若对分期收款进行分期确认,依次的营业税:500×25%×5%=6.25(万元)后面3次付款所交交营业税:500×25%×5%=6.25(万元)这种延期纳税是依据有关税策进行推迟延缓的纳税方案。在纳税款方面总额相同,但由于是分期缴纳,中间节省了一些利息。纳税依据为国税发[2003]83号,政策名称是《国家_关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》
2、土地增值税纳税筹划
根据我国税法的相关规定:如果纳税人建设出售的是普通的住宅,并且增值额度并没有超过规定额度的20%的话,就能够免除相应的土地增值税。如果增值税部分超过规定规定的20%,那么就应该缴纳全部的增值额度。如果房地产开发商既开发了普通的住宅,又进行了其他类型的房地产项目,那么对于两种不同的类型就要进行单独的核算;如果不对这两种类型的住宅计算增值额度或者无法确切计算增值额度的就不能够享受减税的政策。增值额的临界点为20%,因而可以对房地产企业所开发地产项目的类型不同来进行分别的核算通过纳税规划来有效的减少需要交纳的税费。案例:甲公司要购置房屋一栋,承包给某房地产公司建设。该房地产公司预计建成该房屋的售价为1100万元,按照税法规定可扣除费用为660万。甲公司与房地产公司应如何进行合作规划纳税?这里有两套方案(单位:万元):方案1:由甲公司出资,房地产公司承建该项目。由此房地产公司纳税与收益情况如下:(1)土地增值税:(1100-660)/660=66.7%(2)应纳土地增值税:440*40%-660*5%=143(3)应纳营业税:1100*5%=55(4)应纳附加税:55*10%=5.5(5)所得税前利润:1100-660-143-55-5.5=236.5方案2:甲公司和房地产公司合作建房,由甲公司出资970万元,房地产公司出地,在房屋建成后甲公司会分得房屋95%的所有权,房地产公司会分得5%的房屋用作办公用,甲公司花费52万元承租房产的5%,租期为50年。根据当前的税收政策财税[1995]48号的第二条规定,则合作建房的一方出资、一方出地的,建成后自用的,不需要缴纳土地增值税以及营业税。在此情况下,房地产公司纳税、收益情况是:(1)所得税前利润:970-660=310(2)应纳房产税:1*12%*52=6.24(3)应纳营业税及其附加:1*5.5%*52=2.86(4)甲公司减少支出:1100-970-52=78(5)房地产公司增加利润:310-236.5-6.24-2.86=64.4由此,甲公司和房地产公司通过合作来建设房屋,房地产公司可以节省纳税,对于甲公司来讲,也节省了78万元的支出。
3、企业所得税纳税筹划
目前国家针对房地产业的税务的减免政策较少,对于企业的纳税筹划来讲就是通过对涉及业务统筹安排使得企业能够减少税额。纳税筹划的主要思路可以按照以下几种方向来进行。
(1)对企业固定资产的纳税筹划。
最新颁布的企业所得税法律中规定,企业的固定资产如果按照直线折旧法进行折旧的可以依法给予免除税务。所以对于纳税的筹划只能够从企业纳税固定资产的折旧的年限以及相应的预计残值来进行纳税的筹划。第一种方式是尽量减少纳税的年限。折旧对于企业的纳税筹划是重中之重,如果折旧的额度越大的话,那么企业所应该缴纳的税款中扣除折旧费用,能抵税,从而企业所缴纳的所得税就越少,这就是通常所说的折旧抵税的纳税筹划的方式。通过将固定资产的折旧的年限进行缩短有助于企业能够迅速的回笼资本,使得企业在前期所能够预定的花费增多,但是企业后期的成本将会大量的减少,但是对于固定资产来讲所扣除的折旧的额度还是不变的;另外还要对残值进行合理的计算预测。新的企业税法没有对预计的净残值进行合理的名词解释,企业可自行对企业的净残值进行分配,只要该数值在合理合法的范围之内就是可行的。
(2)对于销售环节进行纳税筹划。
根据我国税法的相关规定企业的税额一般可以分为按实际扣除项目和按标准的限额扣除的项目。如果房地产业企业能够合理的利用政策对二者进行纳税筹划,通过对限额扣除政策的有效的运用,那么企业的只能够在企业的纳税之后的政策就能够变为税前的限额的扣除。房地产的广告费也是较大的一项支出,其目的就是为了销售房产而进行的一种推广的行为。根据税法的规定,房产企业每年有15%的销售收入的广告费可予扣除,这是针对那些有子公司的房地产企业将广告费由总公司支付,无疑增加了子公司的纳税额。目前我国房地产市场竞争异常的激烈,作为房地产企业如果想要建立自己的品牌,那么如何赢得群众的信任就是最为关键的,如果想要实现这个目的,那么企业做一定的推广是不可避免的,但是企业最大的费用的列支是一个关键的问题,也是人们急切要求关注的问题。根据我国的税务法的相关的规定,房地产企业用于宣传支出的广告费如果不超过其收入的15%那么是可以在纳税的过程中进行扣除的。因而企业应该积极地申报自身广告费的支出,作为企业自身申请扣除的广告费和企业所赞助的广告费用应该严格的进行区分。由总公司进行统一广告费的列支会增加子公司的税费,因而在这种情况下可以考虑让企业的子公司来承担一定的广告费用,使得所有的广告费能够实现统筹规划尽量不超过15的限额。
综上所述,因而作为房地产企业来必须要学习和利用好国家的减税政策,使得企业的合法的利润得到保证,为其进一步的发展提供资金的基础。在各个地区房地产公司的项目开发过程中,通过财务纳税筹划,有利于将企业的财务会计水平进行提高,同时为房地产企业赢得政策调条件下允许的合法利益,这能有效提高企业的资本增值和增强竞争力。不仅如此,它还为国家的政策调控进行有力的发挥,配合大政策实现税收这种隐形的杠杆功能,为国内房地产企业走向国际大型企业迈进。
【参考文献】
[1]华贵生,谷颖.新企业所得税法变化及纳税筹划思路转换[J].吉林工商学院学报.2009(05)
[2]韩清轩.企业合并过程的纳税筹划:法律依据及方式选择[J].山东农业工程学院学报.2014(03)