房地产企业税务筹划方案 第1篇
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。
房地产开发企业如果既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的话，在离开核算的情况下，筹划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内，以失掉免税待遇。要降低增值率，要害是降低增值额。下面通过举例阐明。
假设某市房地产企业出售商品房取得销售收入5000万元，其中普通标准住宅销售额为3000万元，豪华住宅的销售额为2000万元。扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。
该企业应纳的土地增值税为：
销售普通标准住宅：
销售税金及附加①=3000×5%×(1+7%+3%)=165万元
扣除项目金额共计=2200+165=2365万元
增值额=3000-2365=635万元
增值率=635÷2365×100%=27%
适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为635×30%=万元
销售豪华住宅：
销售税金及附加=2000×5%×(1+7%+3%)=110万元
扣除项目金额总计=1000+110=1110万元
增值额=2000-1110=890万元
增值率=890÷1110×100%=80%
适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税为890×40%-1110×5%=万元
共缴纳土地增值税为万元
通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27%，超过了20%，还要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅取得免税待遇，可将其增值率把持在20%以内，筹划的方式有两种：
一是增加普通标准住宅的扣除项目金额;二是降低普通标准住宅的销售价格。
①增加扣除项目金额
②假设上例中其他前提不变，只是一般尺度住宅的扣除项目产生变更，假设其为X，那么应纳土地增值税为：
扣除项目金额算计=X+165增值额=3000-(X+165)=2835-X
增值率=(2835-X)÷(X+165)×100%
由等式(2835-X)÷(X+165)×100%=20%，解得X=2335万元
此时普通标准住宅可免得税，缴纳的土地增值税仅为销售奢华住宅的部分，应纳税额为万元。增加扣除项目金额的道路良多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。
②降低销售价格
降低销售价格固然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种办法是否合理要通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。仍假定其他条件不变，转变普通标准住宅的销售价格，假设其为Y。那么应纳土地增值税为：
销售税金及附加=Y×5%×(1+7%+3%)=
扣除项目金额合计=2200+
增值额=Y-(2200+)=
增值率=()÷(2200+)×100%
由等式()÷(2200+)×100%=20%，解得Y=2827万元F
同上普通标准住宅免税，此时缴纳的土地增值税仍为销售豪华住宅的部分万元。销售收入比本来的3000万元减少了173万元，少纳税万元，与减少的收入比拟节俭了万元。
房地产企业税务筹划方案 第2篇
关键词：投资性房地产；税收筹划；风险筹划
一、税收筹划概述
税收筹划是指纳税人在合法的前提下，通过安排经营、投资等活动来改变企业各项要素，并应用特定税收政策而进行纳税方案的优化，以实现企业减轻税负、扩大经济效益、发挥经济战略目标管理的经营目的。税收筹划之所以不等同于企业的偷税、漏税行为是因为其具有法律许可范围的合法性、财务效果导向的筹划性及企业整体利益的成本效益性而成为一种合理、合法的现代化节税手段。
企业通过合理合法地纳税筹划，不仅可以追求税后利润价值的最大化、降低和避免涉税风险，还可以追求最低的税收成本及争取货币的时间价值，以实现企业税负最小，提升企业竞争优势及其长远、深度发展的战略意义。
首先，基于税收筹划的收入与替代效应理论分析，税收筹划可使纳税主体在税负降低后，变相增加其可支配收入与实际购买力，从而提高纳税主体的消费水平。其次，基于收入乘数效应的理论依据分析，纳税主体购买力的增加将会再一次引领行业经济的再增长，进而又能进一步提高政府税收收入，故单从这一角度来看，税收筹划便拥有了政府涵养税源的实际经济价值。最后，从替代效应角度分析认为，纳税主体税负成本的降低也会相应降低商品销售成本，借此进一步左右消费者的重新选择，从而实现刺激消费者购买需求，拉动经济增长的经济效益。综上所述，税收筹划对政府和企业双方而言，都具有重大的宏观意义。
二、投资性房地产税收筹划的侧重点
提及投资性房地产的纳税筹划，其空间还是很大的。例如，针对于项目核算方式、租金价格制定方式及股权转让方式等都应是其税收筹划的侧重点。此外，企业在进行投资性房地产的纳税筹划时，还要学会抓住重点才能通过纳税临界点的筹划，为企业带来最大的绩效收益。
首先，投资性房地产税收筹划应根据税制构成进行筹划，其中包括免税筹划、减税筹划、税率差异筹划、分割筹划、扣除筹划、抵免税筹划及延期纳税筹划等方式。针对上述方面一一进行适用性分析，争取通过合理避税的方式，使企业获得一笔无息的贷款，从而使流动资金更加有保障，以进一步增强企业经营活动的安全与灵活保障性。其次，企业还应在依据现行税法及相关税收优惠政策的基础上，适当采用一些税务手段或纳税技巧。例如缩小税基、降低适用税率等方式，通过价格转让、成本（费用）调整、融资、租赁等方法来最大化的降低企业税负，增强行业口碑及核心竞争力。
本文通过将投资性房地产的税收筹划按照其所处的初始出租、持有期间及后续处置不同阶段进行了如下分析。
1、初始出租时税务筹划
企业在投资性房地产的初始出租时，可通过两种方式进行税务筹划。通过出租合同分立方式进行税务筹划。例如，某企业为满足市场、盘活资产及提高资产使用率的需要，将原厂房设备进行经营出租，试比较整体出租与分别签订租赁合同涉税金额是否有差异。分析得出，二者营业收入相同，故应缴营业税、附加税及合同的印花税金额应完全相同，而差别就在于房产税与企业所得税两种税额。
通常情况下，企业将厂房、房屋等进行租赁时可收取租金收入，这笔收入的多少将直接关系到企业计算应缴的营业税与房产税等。一般而言，租金收入越高，则计算缴税的基数越大而所应承担的税负就越重。因此，企业在税务筹划时，应尽可能地将房产租金与协议中所配套的家俱及相关设备等租金分开制定并分别签订，才能有效减轻企业税负。同理而言，建造或自用房地产待企业划定为投资性房地产进行初始出租时，也应将建筑物与其商定的附属设备分开核算，以减少房屋建筑物的原值，进而减少企业应基于从租原则所交纳的房产税。再有，在房屋出租时，可将房屋租金与动力费用，包括水、电费等收入分开核算，也可以减少租金收入而起到节税作用。另外，出租方由此而少缴纳房产税也会变相引起企业税后净收益的增加情形，进而实现企业在投资性房地产出租时通过出租合同分立的方式进行税务筹划以增加企业经济效益的现实意义。
2、利用税收优惠政策进行税务筹划
我国制定的有关营业税与房产税暂行条例中有如下规定：自2001年起对公有住房及廉租房免征营业与房产税，故企业在房产计划出租时不应只看租金收入的高低，还应结合上述税收优惠的政策，倘若出租房屋符合国家规定，便可最大化地直接获取税收优惠以减少税收负担。针对如此，企业可适当综合多项因素考虑将闲置房屋是出租给务工人员用于居住还是出租给个体业主用于经营较为符合企业的经济性要求，以便实现企业应出租用途不同而影响企业所承担税负的效用。
3、持有期间税务筹划
投资性房地产在持有期间可进行折旧与摊销的计提，然而，企业所得税法规定企业可按税法核准条件进行资产的加速折旧，因此，若企业出租的房屋属于常年处于强震动及高腐蚀的情况之下，企业可在年度所得税缴纳时及时办理税务核准，以加快成本收回速率，并实现所得税款推迟缴纳的效益，以增加企业货币机会成本，从而进行更好地纳税筹划。
4、后期处置时税务筹划
房地产企业税务筹划方案 第3篇
合法或不违法地通过纳税筹划避税、节税、转税，规避或降低税负、增加收益和扩大市场竞争力，防范、降低纳税风险等高层次的活动已成为纳税人的共同需求。纳税筹划和其他财务管理决策一样，必须遵循成本效益原则，只有当筹划方案的所得大于支出时，该项纳税筹划才是成功的筹划。
2006年，对全国房地产企业是个新的考验，为控制房地产价格过高，投资过热，国家密集下发宏观调控政策，4月底的央行宣布加息；5月份的“国六条”出台，随后国六条细则、限制外资炒楼，乃至刚刚出台的强征个税的108号文，一系列宏观调控政策及配套细则的出现让房地产企业税务筹划更具有战略意义。
税法规定：以无型资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。但转让该项股权，应征税。因为房地产开发贷款金融政策有越来越收紧的趋势，房地产企业土地费用所占的比重已由过去的20%左右上升为30%左右。房地产开发前期投入很大，房地产开发贷款审批办理时间较长，且需房地产四证齐全才能办理，投资如采用一方以土地作价入股，另一方以货币资金入股成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。即可避免前期缴纳土地转让营业税付出大笔资金，为企业前期项目资金投入有了保障。
企业所得税筹划方案：公司税务筹划部门应深入掌握所得税可以扣除的项目的比例，结合具体实际工作制定定额，控制相应的费用比例。例如：自2001年7月1日起，企业事业单位、社会团体等社会力量通过非营利的社会团体和国家机关向农村义务教育的捐赠，准予在缴纳企业所得税前的所得额中全额扣除。企业事业单位、社会团体等社会力量通过非营利性社会团体和国家机关对公益性及少年活动场所（其中包括新建）的捐赠，在缴纳企业所得税前准予全额扣除。用于公益、救济性捐赠的扣除标准是在年度应纳税所得额的3%以内的部分，准于扣除；超过部分不得扣除。公司的营销策划活动可与一些损赠活动结合一起做。
另外，对于企业当年业务招待费若超限额列支标准，则可考虑列支为业务宣传费。如按经销金额比例，通过独立中介机构，支付经销商一定费用，以加强促销活动，并取得经销商出具的发票，则该项支出得以佣金费用列支，可达到节税效果。因为纳税人每一纳税年度发生的业务宣传费（包括未通过媒体的广告费支出），在不超过销售收入5%范围内，可据实扣除；房地产开发企业可在销售收入8%的比例内据实扣除广告支出。
纳税人按照国家有关规定向税务机关、_门或其指定机构上缴的各类保险基金和统筹基金，包括基本养老保险、基本失业保险等，经税务机关审核后，在规定的比例内扣除。最高标准分别按工资总额的20%、6%和2%计算扣除。企业可酌情提高为员工购买各类保险基金和统筹基金份额，即为员工谋了福利，加强凝聚力，又可税前合情合理的扣除该笔费用。
利用预缴企业所得税进行纳税筹划：企业所得税采取按年计算、分期预缴、年终汇算清缴的办法征收。就有进一步筹划的空间。而计算、缴纳企业所得税的“应纳税所得额”是以会计利润为基础计算的，由于企业的收入和费用列支要到一个会计年度结束后才能完整计算出来，因此平时在预缴中不管是按照上年应纳税所得额的一定比例预缴，还是按纳税期的实际数预缴，都存在不能准确计算当期应纳税所得额的问题。房地产企业出于多种需要的考虑，会在某一段时期多列支一些费用，在另一段时期少列支一些费用，但总体不突破税法规定的扣除标准。根据这种现象，_规定：企业在预缴中少缴的税款不作为偷税处理。那么就出现如何使有限的资金，在企业内能充分加以流动，创造更多的价值，就在进一步筹划的空间。
房地产素有“春节七日”、“五一黄金周”、“金九银十”的假期销售旺季，在这段时间广告费，销售佣金、加班费等各项支出均达到最高峰。
例如：某房地产开发企业趁2005年5月黄金周举行盛大开盘仪式，配合这次活动，策划部分在4月底在电台、报纸等各大强势媒体作了大量广告，“五一”期间，顾客纷至沓来，各销售人员加班加点，取得不俗的销售业绩，该月支付的广告费600 000元，加班费及佣金85 000元，业务招待费超支15 000元。该企业应纳所得税适用税率为33%。
则该企业5月份应纳税所得额减少（600 000＋
85 000＋15 000）＝700 000（元）。
少预缴企业所得税：700 000×33%＝231 000（元）
这部分少预缴的企业所得税，将在以后月份或年终汇算清缴。这部分资金可以在企业流动，或付工程款或购置新地，能有效地缓解企业流动资金的不足。可见，纳税义务的滞后可使企业获得这笔税款的时间价值，其流动资金相对比较充裕。
利用土地增值税的税收优惠进行税务筹划。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。同时规定，纳税人既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；未分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。在分别核算的情况下，如果能把普通住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。
例如：某房地产开发企业，当年商品房销售收入为亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元，豪华住宅的销售额为5 000万元。按税法规定计算的可扣除项目金额为亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8 500万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3 000万元。
1、如果不分开核算（纳税人应该了解当地是否允许不分开核算），该企业应缴纳土地增值税为：
增值额与扣除项目金额的比例为：（15 000－11 500）
÷11 500×100%＝
适用30%税率。应缴纳土地增值税＝（15 000－11 500）×30%＝1 050（万元）
2、如果分开核算（纳税人应该了解当地是否允许不分开核算），该企业应缴纳土地增值税为：
普通住宅：增值额与扣除项目金额的比例为：（10 000－8 500）÷8 500×100%＝
增值额与可扣除额低于20%，享受免税优惠。
豪华住宅：增值额与扣除项目金额的比例为：（5 000-3 000）÷3 000×100%＝
适用40%税率。应缴纳土地增值税=（5 000－3 000）×40%－3000×5%＝650（万元）
分开核算合计共交650万元，比不分开核算交1 050万元少交400万元。
房地产税收筹划方法有利用价格进行税收筹划；有利用优惠政策进行税收筹划；利用空白点进行税收筹划等，相关人员应认真掌握好税收筹划，将对企业起到事半功倍的效果，尤其是随着国家对房地产企业越来越规范的管理，房地产将面临新的一轮洗牌，可以预见：今后房地产开发企业要在激烈的市场竞争中生存、发展、获利，对房地产业的管理提出了更新的要求，而房地产税的筹划得当将对本企业品牌的打造有着深远的意义。
房地产企业税务筹划方案 第4篇
关键词：税收策划；房地产企业；综合竞争力；盈利能力；资本
房地产企业税收策划是指企业纳税人通过分析自身所处行业的特点，在严格遵循税收法规的基础上，从多个纳税方案中择优选择符合企业发展特点的方案，从而实现降低税负，提高企业的获利水平的行为。
房地产企业盈利水平的高低主要取决于营业收入和营业成本，当营业收入>营业成本时，企业是盈利的，当营业收入
一、房地产企业实施税收策划的必要性分析
（一）提高房地产企业的盈利能力
房地产企业进行税收策划的根本目的在于，在确保税收方案合理、合法的条件下，实现企业税后净利润的最大化。税收策划的实施和执行贯穿了整个房地产项目的开发、销售和存量保有环节，任何一个环节税收工作的核算和审核都要以税收策划标准为依据，因此，房地产税收策划是一项小型的系统工程，其不仅对企业整个工程税务工作有条不紊的开展进行了全面化、具体化的安排，还有效降低、减轻了工程各个阶段的税负额，从而为提高房地产企业的盈利能力和综合竞争能力打下了坚实的基础。
（二）强化了企业内部财务管理手段
房地产企业税收策划的制定是建立在企业整体发展战略的基础上的，其运行本质在于，通过解析税法中的优惠政策，不断进行资金链的调整和优化，从而依据资金的流向进行营销策略的完善。税收策划是企业财务管理科学化的重要手段，随着税收策划水平的不断提升，房地产企业的内部财务管理体系将更加规范化和系统化。
（三）增强了企业依法纳税意识
税收策划，顾名思义即对房地产企业依法纳税情况进行有效的规划，但不等同于房地产企业可以借此进行漏税。税收策划是建立在依法纳税基础上的，主观上强调了房地产企业的纳税义务，因此，税收策划的制定和实施，一方面通过合理合法的手段降低了企业的税负，进而缩减了企业的营业成本，另一方面强调了企业的纳税的责任和意识，因此，税收策划是值得被鼓励和肯定的。
（四）加速了房地产产业结构的优化
房地产企业税收策划的实施，不仅有效的验证了税法的执行力度，而且加速了房地产产业的结构调整和优化，从而使整个房地产行业的发展更加有序化和规范化。另外，税收策划提高了房地产企业的资金利用率，从而有利于更好的发挥资金的流通价值。
二、我国房地产企业税收策划中存在的主要问题
（一）转变经营方式，规避土地增值税
目前，很多房地产企业通过经营方式的转变，如投资或联营，来进行土地增值税的削减或规避。这种行为的出现，是房地产企业借助税法的政策规定变相减轻税负的表现。由于我国税法中明确规定，依据房地产来进行投资或联营的，需要以土地作价入股的方式来进行投资，才可以免征土地增值税，如果在房地产经营期间出现了再度转让的情况，则需要征收土地增值税，所以房地产行业在土地增值税方面的筹划问题尤为突出。
（二）借助资本化条件，降低土地增值税
我国税法中规定，房地产企业所发生的借款费用，满足资本化条件要求的，可以进行资本化处理，从而将这部分资本化后的成本，纳入资产成本会计科目。很多房地产企业对税法的规定进行了片面化的操作，在税收策划中，将满足资本化要求的借款费用计入到了开发成本科目中，但是在对企业的土地增值税进行核算时，又将这部分借款费用进行了加计扣除处理，从而致使土地增值税的金额大幅降低，违反了合法性规定。
（三）预售购房款不计入营业收入，漏税严重
很多房地产企业为了降低纳税金额，在房屋预售阶段，将预售房屋所得的款项计入到往来账目之中，而不计入到企业的营业收入科目，这种不按实际发生业务所进行的业务操作，是企业进行变相漏税的手段。
三、加强税收策划，提高房地产企业综合竞争力的有效策略和建议
（一）房地产开发环节
1.房地产合作开发的税收策划
当房地产开发的启动资金出现不足时，房地产企业和合作进行开发和建房。此时，有两种情况可供房地产企业进行选择：
其一，多个利益主体之间可以提供自身所具备的的资源，并共同承担经营风险，待开发建设完成后，利益主体之间共享收益。这种情况下，在进行房屋出售时要缴纳相应的增值税，到利润分配阶段则可不用二次缴纳税款；
其二是建立控股制合作，在共同开发建设完房屋后，按照约定好的利润比例进行房屋分配。这种情况下，向合作企业转让的土地使用权，需要按无形资产的转让方式进行税款缴纳，在房屋分配阶段，还要根据各自的销售情况缴纳相应的增值税。
通过对比两种税款缴纳方式，不难发现，第一种方式缴纳的税款要低于第二种，所以在房地产开发阶段，可以采用第一种方式来进行税收策划。
2.房地产企业印花税的税收策划
在房地产开发阶段，企业印花税=签订施工合同的金额*固定税率。在进行印花税策划的过程中，需要注意到：第一，同一张凭证可以适用两种不同固定税率的情况下，要按两个税率进行分别计算和申报；第二，由印花税计算公式可知，签订施工合同的金额是影响印花税的重要因素，因此，每签订一份合同就要缴纳相应的印花税，所以，在印花税策划阶段，要尽可能降低合同签订的次数。
（二）房地产销售环节
1.房地产企业营改增制度下的税收策划
随着房地产企业营改增实施细则的推行，房地产行业营改增后的适用税率由5%改为了11%。在房地产销售的过程中，营改增法规中列明了一些过渡性的政策，销售自行开发的、开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，可以按5%的税率或11%的税率进行纳税，而于5月1日后取得施工许可证、开发的房地产项目需要按11%的税率缴纳增值税。在房地产预售环节，若收取预收款后，即使未开具增值税发票，但收到的预收款需要预缴3%增值税；在达到交房条件，结转销售收入时，可根据（结转的销售收入-相应的土地款）*11%―进项税额交纳应交增值税。
2.房地产企业土地增值税的税收策划
房地产企业进行普通标准住宅销售时，增值额扣除金额*20%，全额征收土地增值税。土地增值税=转让房产收入-扣除数，其中扣除部分包括配套设施费、土地开发成本等，房地产企业可以通过增大可控配套设施成本，来减轻土地增值税税负。
（三）存量房产保有环节
第一，房地产企业在进行房屋出租期间，还需要进行企业所得税、房产税、增值税以及城建税等，为了降低相关税金的缴纳，企业可以将承租业务向承包业务过渡和转化，并以自身名义进行税务登记，这样可以向承包人收取部分管理费，从而能够降低从租计征、增值税等税负。
第二，加强出租业务的转变，通过投资的形式来专门做承租业务的企业入股，从而使自身角色变为承租企业的股东，进而能够参与承租企业的利润分配。
参考文献：
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[4]曾琦.浅析房地产企业税务筹划风险的防范措施[J].现代经济信息，2014（1）.
[5]程锡麟.浅析营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].装饰装修天地，2016（7）.
房地产企业税务筹划方案 第5篇
关键词:税务硕士；课程设计；专业硕士
引言
随着中国研究生教育制度改革的推进，税务硕士的培养在财税学科研究生教育中的地位越来越突出。之所以出现这样的改革趋势，主要是基于以下几点原因：第一，单纯的科学硕士学位教育不能满足社会对高端税务专业实践人才的需要[1]；第二，随着财税学科博士培养规模的扩大，原来赋予科学硕士的培养目标在相当程度上被博士所取代。因此，在硕士研究生招生规模总量既定的前提下，通过增加专业硕士进而减少科学硕士的比重，成为财税学科研究生学位教育改革的必然方向。2010年，税务硕士专业学位被正式纳入到新增专业硕士学位的招生计划中。改革的方向既已确定，接下来亟待解决的问题是如何科学合理地设置税务硕士培养的相关课程。最近两年来，国内学者开始关注税务硕士课程设置的问题，苏建（2010）通过对维也纳经济大学税法硕士项目的考察，详细介绍了该校税务硕士课程设置的实际情况，并总结了可借鉴的经验[2]。古建芹（2010）把税务专业硕士课程分为基础课和专业课两个层次，必修课和选修课两大类，并提出了具体的课程体系构想[3]。黄静和杨杨（2011）强调，为突出税务专业硕士的特点和优势，在课程设置上应强调实践性、应用型和职业性[4]。他们的观点在一定程度上已经为教学实践部门所接受，本文的研究将在借鉴以往研究的基础上，提出自己的主张。
一、税务硕士课程设置需要遵循的原则
1.税务硕士课程的设置要符合现阶段经济社会发展的需要。 随着经济的发展，社会对高端税务实践型人才的需求越来越紧迫。需求主体主要有两类，一是属于政府机构的财税部门；二是属于微观经济主体的企业。作为政府机构，对内需要那些深谙国家税收法规政策，能够对现有税源进行评估，有能力对本辖区未来税收收入做出合理预测的实践型人才；对外需要了解国际税收基本惯例，能够维护国家税收权益的人才。企业则需要那些了解企业经营过程，能够为企业进行正确的决策提供税收实务支持方面的人才。比如，企业在兼并重组时会遇到税收问题，企业在跨国经营过程中会遇到国际税收问题，企业在选择公司组织形式时会遇到税收问题，凡此种种。在解决这些问题过程中，通过合理的安排达到为企业节约税收并尽可能地实现利润的最大化，是企业管理者追求的目标。要实现这个目标，需要有经过良好技能训练的、能够解决现实问题的税收实务型人才的支持。但是当前财政税收专业培养的学生，无论是研究生还是本科生都无法满足政府财税部门和企业对税务实践型人才的需要。因此，我们对税务硕士的人才培养要着眼于满足政府和企业的现实需求，课程设置自然也应该为实现这一目标服务。
2.税务硕士课程的设置应该符合中国税收制度改革的方向。中国现行的税收制度是以流转税为主体的，所得税和财产税在全部税收收入的比重较小。流转税以商品的流转额为课税对象，便于税务部门征收。相对而言，所得税和财产税则对税务部门的征管水平要求较高。目前个人所得税采取分项课征的形式，而且主要集中在对工薪所得的课税，由纳税人所在工作单位代扣代缴，个人所得税的这些安排在相当程度上简化了税收征管。财产税在中国的税制结构中的地位是微不足道的，真正意义上的财产税体系还没有建立起来 [5]。随着市场经济的发展和税收制度改革的不断向前推进，中国的税收体系会发生根本性的变化。这种变化的特征是：流转税在整个税制结构中的地位将下降，而所得税和财产税在全部税收收入的比重将上升。出现这种变化的原因是，所得税和财产税在调节收入分配方面能够发挥积极作用，而流转税则无法做到。在中国居民收入贫富差距越来越大的情况下，提高所得税和财产税在税制结构中的地位是一种必然选择。未来可以预见的个人所得税改革方向是：（1）由分项课征向综合课征转变；（2）由单位代扣代缴向个人直接申报转变。在财产税方面，可以预见的变革是对私人房产在保有环节征税。税收制度的变化必将对税务硕士的培养提出新的要求。因此，税务硕士的培养要预见到这种变化，并针对即将发生的变化进行课程设计。这类课程在眼下看来可能并不是十分重要的，但以发展的眼光看却是必须掌握的技能。
3.税务硕士的课程在重视实践能力培养的同时，也应重视学生理论素养的提升。在从事与税务相关的实践工作中，具体的实务操作固然重要，但运用基本理论来分析现实问题的能力也是不可或缺的。与税收实务相关的基础理论包括管理学、法学和经济学等方面，这些方面的理论知识应该成为税务硕士全部知识结构中的组成部分。在税务硕士的培养过程中，管理学和法学的基础知识尤其重要。从管理学的角度来看，与税务相关的实践工作更多地是属于管理学方面的知识，对于税务硕士来说，掌握管理学尤其是公共管理理论的一些基础知识是必要的。从法学的角度来看，国家税收制度在本质上属于法律范畴，了解税收的相关法律是税务硕士应该具备的基本技能。总之，税务工作的实践中会遇到各种纷繁复杂的实际问题，没有坚实的基础理论作支撑，就会发生“一叶障目，不见森林”的情形，无法发现解决问题的一般规律。缺乏基本理论素养的学生在长期的职业生涯中往往发展潜力不大，所以在税务硕士的课程设计中，不但要“授之以鱼”，还要“授之以渔”。
4.税务硕士要与财税科学硕士的课程设置有明显的区别。由于税务硕士在某种程度上是从财税专业科学硕士脱胎而来，而且税务硕士培养刚刚起步，缺乏办学经验，这就使得税务硕士的课程设置很容易陷入以往科学硕士课程设置的思维定式。再者，近些年来由于科学硕士的培养为适应市场需求的需要，在课程设置上也在向“实践性”靠拢，“科学性”有所下降，从而陷入了既要保持“科学性”又想追求“实践性”的矛盾状态，成了一锅“夹生饭”。结果是科学硕士既没有体现较高的“科学性”，也没有在“实践性”方面取得突破。所以，如何在课程设置上将税务硕士与传统的科学硕士培养区分开来，成为当前一个迫切需要解决的问题。在笔者看来，解决这一问题需要从两个方面着手，一方面，让财税专业的科学硕士回归其阳春白雪的本位，强调其科学研究的属性；另一方面，税务专业硕士则应专注于实践特色，注重解决实践问题。
二、中外税务硕士课程设计的比较
目前，世界上许多国家都开办了税务专业硕士教育，比如美国、英国、澳大利亚、加拿大、荷兰、德国、日本等国家和地区。一些大学在专业硕士层次上设有税务学位的培养计划，其中比较著名的大学包括纽约大学、南加州大学洛杉矶分校和伊利诺伊大学香槟分校等。国外大学对税务硕士的培养通常被纳入到企业管理、会计、财务管理或法律等专业的范畴。这些专业尽管没有税务硕士的独立名称，但都偏重于对学生进行税收实务技能的培养。这些学位培养计划的大多数毕业生通常专注于一个具体的税收制度领域，比如公司所得税、个人所得税或者房地产税等。之所以出现这种情况，与市场经济发达国家的市场分工比较细有关，同时也受到一国税收制度复杂程度的影响。税务硕士毕业以后的服务对象是个人、公司和政府，从事的具体工作内容有多种选择，可以为私人和公司进行财务方面的税收筹划、申报纳税等，也可以在政府部门从事税收检查，税收征收管理等工作。为适应这些工作的需要，大学在培养税务硕士时设置的主干课程一般包括：会计、审计、道德伦理、财务管理、财务报告分析、公司与个人税务筹划、税法、税收战略。那些想专攻具体类型税收实务知识的学生可能会选择附加的专题，比如所得税和财产税等课程。
中国税务硕士的培养处于刚刚起步阶段，合理的课程设计仍在探索中。为了规范各高校对税务硕士的培养，全国税务专业硕士教学指导委员会于2011年出台了税务硕士课程设计的指导性方案。该方案规定，税务硕士实行学分制，总学分不少于36学分，其中学位课24学分，非学位课至少8学分，专业实习4学分。学位课程包括：外语、中国经济问题、现代经济学（含宏、微观经济学）、税收理论与政策、中国税制专题、国际税收专题、税务管理专题、税务筹划专题。非学位课包括：税务稽查专题、高级税务会计、企业税务风险管理、纳税评估实务、税务实务、税收信息化、税务争议专题、公文写作、财务会计理论和实务、财务报表分析、经济法专题、战略管理、公共管理、数量分析方法等。
比较中国和国外大学税务硕士课程培养方案，我们会发现一些共性的特点：其一，重视实务操作，两种方案都以培养实践性人才为目标。其二，会计和财务管理课程在整个课程体系中都扮演着重要角色。其三，两种方案都认识到了法律知识在税务硕士培养中的重要性。两种课程体系的差异性表现在以下几个方面：第一，课程设置的立足点不同，国外大学税务硕士课程设置的立足点通常是财务会计、企业管理或法律，以这些课程为基础，然后向税务专业知识领域延伸；国内出台的税务硕士课程设置是以税收实务和税收理论为基础，然后向财务会计、经济、管理、法律等相关领域扩展，在整个课程体系中，税收实务知识占绝大部分比重。第二，对知识结构点和面的处理方法不同，国外的课程设置是由面及点，即从主题课（会计、财务管理、企业管理）次级主题课（税收实务一般性知识）具体税种的专题课（所得税、房地产税或财产税）；而国内目前设计的培养方案没有涉及到具体税种的课程安排，缺少由面及点的层次感。第三，课程的数量差异明显，国外大学的课程数量显然要小于国内培养方案所规定的数量。第四，国外大学的课程设置很少安排经济学课程，而国内培养方案涉及到经济学的课程有三门，即中国经济问题、现代经济学和数量分析方法。第五，在国外大学的课程设置中，有道德和伦理学的课程安排，国内的培养计划中则没有类似的课程安排。
通过比较，我们看到两种课程设置体系代表了两种思维方式，但所要实现的基本目标是一致的，很难说哪一种课程设计更具有优越性。两种方案的形成都受到如下两个因素的制约：一是本国的经济社会发展水平，市场经济的发育程度在相当程度上决定了社会对税务硕士的需求水平。二是现行的税收制度，那些以所得税和财产税为政府主要收入来源的国家，为税务硕士服务社会提供了更为广阔的市场空间，而那些以流转税为主体的国家，社会对税务硕士的需求则受到制度性限制。毫无疑问，以所得税和财产税为代表的直接税，无论在征税方面还是在纳税方面都比间接税要复杂得多。随着中国税收制度改革进程的向前推进，直接税在整个税收体系中的比重必将上升，而间接税所占的比重将随之下降，社会对某一税种的税收服务需求将增加，这将对税务硕士的课程设置施加影响。
三、中国税务硕士课程设置的优化
依据前文提出的税务硕士课程设置的四点原则，对比国外已有的经验，我们可以对目前国内的税务硕士课程设置做出如下评价：（1）目前的指导性方案基本体现了培养税务实践型人才的目标。在全部22门课程中，实务性质的课程有14门之多，比重高达近70%。而且还规定教学实践不少于6个月，其中在财政、税务部门、注册税务师事务所、会计师事务所、律师事务所等相关涉税部门实习不少于3个月。（2）税务课程的设置虽然在强化实践教学方面做出了巨大努力，但对中国税收制度改革的方向把握不够。随着中国个人所得税、财产税以及环境税等各项税收制度改革的向前推进，财产评估和环境评估等课程的重要性不言而喻，税务硕士的培养应该为即将到来的税收制度改革做好人才储备。（3）去除实践教学和毕业论文环节，真正用于课堂教学的时间只有一年，用一年的时间完成规定的课程教学，在实践中是很难做到的。（4）与财税科学硕士相比较，许多课程并无明显差别。根据我们的调查，国内高校在财税科学硕士的培养方案中，几乎都开设宏观经济学、微观经济学、税收理论与政策、中国税制、税收筹划、税务稽查、税务管理等课程。这样的课程安排，使得当下税务硕士培养与科学硕士培养的目标边界并不明晰，甚至与本科教学也很难拉开档次。这一问题如果不能得到解决，将在很大程度上影响税务硕士发展的前途。
由于中国的税务硕士培养指导性方案刚刚出台，并未经过实践检验是否可行。在笔者看来，还是存在一些有待改进的方面。（1）课程数量可以做适当的合并精简，一些专业课程虽然名称不同，但内容有交叉重复。比如可以将税务管理、税务风险管理、税务争议专题合并为一门课，因为这三门课都属于税务管理的范畴；还可以将税务稽查、纳税评估、税收信息化合并为一门课程，因为这三门课都属于税务稽查的范畴。（2）为适应中国税收制度改革的需要，可以考虑增加房地产评估或资产评估这类课程。（3）借鉴国外经验，重视对税务硕士道德的培养，税收伦理学也应该成为税务硕士知识体系中的一部分。（4）在课程内容安排上强化案例教学，以此区别于科学硕士和本科生的培养。另外，要对科学硕士的课程进行重新规范，尽量减少其中的实务型课程，强化其学术精神的培养。（5）为完成课程教学计划，有几种方案可供参考：第一种是延长学制期限，由二年改为二年半或三年；第二种是效法国外专业硕士培养，取消毕业论文环节；第三种适当缩短实践教学时间。
参考文献：
[1] 雷根强，童锦治，林文生.关于税务硕士专业学位教育的若干展望[G]//中国税收教育研究会.中国税收教育研究.北京:中国税务出版社，2010:1-4.
[2] 苏建.维也纳经济大学税法硕士项目对中国税务硕士教育的启示[G]//中国税收教育研究会.中国税收教育研究.北京:中国税务出版社，2010:15-18.
[3] 古建芹.税务专业硕士学位教育研究[G]//中国税收教育研究会.中国税收教育研究.北京:中国税务出版社，2010:19-22.
房地产企业税务筹划方案 第6篇
根据房产税暂行条例第3、4条的规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为;依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%.两种方式计算出来的应纳税额有时候会存在很大差异，这就存在纳税筹划的空间。房地产企业可以适当将出租业务转变为承包业务而避免采用依照租金计算房产税的方式。
【例】A房地产开发公司曾将其拥有的一处位于市中心的房屋出租，租金为20万元一年，该房屋的原值为100万元。公司应该缴纳房产税20×12%=万元，营业税20×5%=1万元，城市维护建设税和教育费附加1×(7%+3%)=万元。不考虑企业所得税，公司的利润为万元。
如果进行纳税筹划，公司将该房屋变成自己的一个分公司，并且将该分公司承包给某家商贸企业，承包费为20万元一年。由于该房屋没有进行出租，不能按照租金计算房产税，应该按照房产原值计算房产税。应纳房产税100×(1-30%)×万元。公司不需要缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加，同样，不考虑企业所得税，公司的利润为万元。该纳税筹划可减轻企业税收负担万元。
房地产企业税务筹划方案 第7篇
货币的时间价值是指货币在周转使用的过程中随着时间的推移而发生的价值增值，它表现了货币的时间性。利用货币价值的时间性进行纳税筹划是一种相对节税方法，它并不改变一定时期的纳税总额，但从各个纳税期限纳税额的变化中获得收益，从而相当于冲减了税收，使纳税总额相对减少。
由此可见，合法不违法地通过纳税筹划避税、节税、转税，规避或降低税负、增加收益和扩大市场竞争力，防范、降低纳税风险是每个房地产开发企业的必修课，是房地产企业生存和发展的必要手段。
房地产企业税务筹划方案 第8篇
关键词：房地产税务筹划财务管理
一、房地产企业税务筹划的概念与特点
（一）概念：房地产开发企业税务筹划是房地产企业在一定的社会制度环境下，根据税法中的相关规定对企业涉税事项进行的旨在减轻税负，实现企业财务目标的谋划、对策与安排的活动。房地产企业税务筹划包括避税、节税、转税等多方面的内容。通过规避、优惠条款、提高或降低价格等方法达到减轻税负的目的。
（二）特点：
1、合法性。房地产企业税务筹划的具体措施都是在完全符合税法、不违反税法的前提下进行的，之所以能够做出缴纳低税负的决策是因为纳税义务没有确定、存在多种纳税方法可供选择。
2、筹划性。一般纳税义务通常具有滞后性，通常企业经营行为发生后，企业纳税义务才产生。税务筹划在充分了解现行税法、政策和财务知识的基础上，再结合房地产企业全方位的经济活动，有计划地进行规划、设计税负相对最轻和经营效益相对最好的决策方案的行为。这种行为的超前性决定了税务筹划性的特点。
3、目的性。房地产企业进行税务筹划产生的最初原因就是直接减轻税收负担，这也是纳税筹划的。其他如避免不必要的经济、名誉损失，实现涉税零风险等目标是在这个目标的延伸。
4、多维性。从时间上看，税务筹划贯穿于房地产企业生产经营活动的全过程，任何一个可能产生税金的环节，均应进行税务筹划。从空间上看，税务筹划活动不仅限于本企业，应同其他单位联合，共同寻求节税的途径。
二、房地产企业税务筹划的可行性
首先，企业在筹划税务方案前，要对资金、成本和利润这三要素进行细致合理的分析，制定出正确的财务决策，使整个企业的经营、投资行为合理、合法，财务活动和经营活动健康有序运转，实现良性循环。其次，在筹划税务方案时，企业精打细算、为了节约支出、减少浪费也不能一味地考虑税收负担的降低，而忽略因该筹划方案的实施引发的其他费用的增加或收入的减少。企业要达到合法“节税”的目的，必须遵循成本效益原则，依靠加强自身的经营管理、财务核算和财务管理，才能保证税务筹划目标的实现。更重要的是，由于税务筹划方案在很多情况下会企业生产经营的较长期间，存在着收益的不确定性和资金支付的时间性差异，因此在进行税务筹划成本和收益的比较时，必须考虑税务筹划决策的风险和资金的时间价值。最后，还应得到国家和政府反而支持，因为税法是企业执行税务筹划的法律之绳，企业的一切具体行为都离不开国家的宏观调控的政策。
三、房地产企业税务筹划的现实意义
（一）一定程度上能减轻房地产企业的税收负担
目前我国房地产企业涉及的税种数量繁多，房地产企业税收负担重。当前房地产企业所承担的税务不仅包括一般企业应付的营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、还有房地产企业特殊适用的土地增值税、在各阶段还会涉及到契税、印花税、车船使用税、城镇土地使用税、房产税等等税种达有十余项之多。由此可见，当前房地产企业所承担的税收负担偏重，而包括避税、节税、转税等多方面的措施的税务筹划能合理有效地改变目前房地产企业的这种状况。
（二）帮助房地产企业尽早掌握最新财税政策法规
国家陆续出台针对房地产企业的一系列重要财税政策、法规以及越来越繁杂的税收政策体系、越来越复杂的企业交易行为和越来越严格的税务机关征管措施，导致企业的纳税问题变得越来越烦琐、多变。而且效力之间也频繁更替的情况的存在，必然要求房地产企业必须充分了解国家税收政策，并结合企业的自身情况进行税收筹划，从而降低涉税风险，实现涉税零风险，达到企业持续、健康发展的目的。
（三）有利于房地产企业长远发展的需要
在市场经济条件下，企业经营活动的目标是追求企业价值最大化，为了实现这一目标必须降低税收成本。降低纳税成本的途径包括：偷税、避税、税务筹划。众所周知，偷税、避税是一种违法行为，这种行为不仅要受到法律的制裁，还将败坏企业的声誉，并对企业正常的生产经营百害而无一利；税务筹划是一种合法、合理、有效的手段，既不违反法律法规，又能获得“额外”收益，是一种完全符合房地产企业长远发展需要的有效途径。
四、房地产企业税务筹划中应注意的问题
（一）政府机关部门的决策对房地产企业税务筹划有很大影响。房地产经济越发达，竞争越激烈，企业就必须想方设法降低成本，对纳税筹划的需求就越大，从而对当地政府的影响就越大。政府对纳税筹划的政策就要决定如何引导和是否鼓励，这牵涉到政府各个职能部门，因为真正决定企业是否符合一定优惠政策所规定标准的，往往不只是税务部门，房地产企业还要充分利用其他职能部门的审批权，以获得享受减免税的资格。此外税务机关执法能力水平也对企业税收筹划有着很大的影响。
（二）忽视税务筹划方案有其两面性，一味追求税收负担的降低。如果单从税务筹划就是为了实现企业税收负担最小化这一层面来理解，虽然说这种理解抓住了税务筹划的一个关键方面，但这种理解不利于税务筹划方案的有效设计和整体权衡。任何一项筹划方案的实施，房地产企业在获取部分减轻税负利益的同时，还要兼顾经济活动参与各方的课税情况及其税负转嫁，当新发生的额外的费用或放弃其他方案所损失的相应机会收益小于取得的利益时，该项筹划方案才是合理的，反之，该筹划方案就是失败的方案。 一项成功的税务筹划应该是多种税务方案的优化选择，我们不能认为税负最轻的方案就是最优的税务筹划方案，这样不顾企业总体利益的下降，牺牲企业整体财务利益换取税收负担的降低明显是不可取的。
（三）税务筹划具有极强的适应性，因人、因时、因地，具体情况具体分析。情况的复杂决定在进行税务筹划时，不能生搬硬套别人的作法，也不能停留于固定的模式，而必须要意识到房地产企业在税务筹划时税法与会计制度适度分离的必然性。企业会计制度制定的根本点在于让投资者或潜在的投资者全面了解企业资产的真实性和盈利的可能性。而税法的着眼点在于对经济和社会发展进行调节。二者有时在对同一经济行为或事项做出不同的规范性要求、对收益、费用、资产、负债等的确认时间和范围有时也不相同。二不同是因为会计主体可以是一个法律主体，也可以是一个经济主体。三是遵循的原则不同。
五、房地产企业税务筹划的措施及发展趋势
（一）房地产企业在设立环节上的税务筹划
税务筹划是一种新型的企业经营管理理念，它要求企业经营决策者在谋划各项经营活动时，将税收作为重要的前置成本因素加以考虑。如合理选择注册地点、企业性质、组织形式、人员结构、出资方式等，为企业选择其在经营阶段所应承担的税负。
（二）房地产企业筹资环节的税务筹划
企业在筹集到所需要的足额资金的同时，还应该要实现筹资成本的最小化。认真考虑债务资本和股权资本之间的搭配比例，理搭配资本结构以及运用适当的方法进行筹资能减少借款利息、物业管理费用和其他费用等，节约大量的新的成本。
（三）房地产企业开发环节的税务筹划
房地产开发费用的扣除方法就有两不同的规定。规定的不同造成两种方法计算的“房地产开发费用”也存在差异。但税法规定房地产开发企业因分立发生的房地产转移不征收土地增值税、连体楼内不同类型房产适用一个增值率和税率，从而达到降低整个连体楼的土地增值税税负目的。
（四）房地产企业销售环节的税收筹划
企业可设立全资子公司或独立核算的二级法人机构去专门从事与企业自身经营无关的业务，就可以令这部分代收或代垫的费用从应纳税营业额中分离出去，使这部分业务能适用与之相适应和配套的税率，从而降低相关的税负。
总之，房地产开发企业税务筹划活动是一项涉及各种学科的高智商活动，应当有选择的引进既有专业技能又精通税法的税务、咨询机构为企业经济活动出谋划策。
六、结束语
房地产产业作为经济危机后拉动经济复苏的一个强力增长点，在国民经济中的地位日益突显。面对房价在蛰伏一段时间后新一轮的大幅飙升，房地产企业成为税收检查的对象，本文希望通过对房地产企业在税务筹划中几个方面的研究，明确房地产开发经营业务流程中各阶段的税务筹划要点，提高房地产企业的纳税意识、经营管理水平，以便有效防范涉税风险，实现房地产企业价值最大化。
参考文献：
房地产企业税务筹划方案 第9篇
如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可减少增值额，从而降低土地增值税的适用税率，减轻税负。因此，降低房地产销售中的土地增值税负担的关键就是控制房地产的增值率。在足额计算扣除项目的基础上，特别注意在制定房地产的销售价格时，对处于土地增值税临界点附近的情况。企业在遇到这种情况时，事先一定要进行必要的筹划。
案例：地处某省城的甲房地产开发企业按普通标准住宅建造一栋4000m2的商品房，现有两种销售方案：
方案一：按照2000元/m2的价格出售，假设扣除项目金额为672万元；企业所得税允许税前扣除金额同为672万元。
方案二：按照2100元/m2的价格出售，承方案一，则扣除项目金额为万元〔672+4000×100÷10000×〕（根据规定房地产企业相应印花税不得扣除）。
企业该采取哪种销售方案呢？
方案一：该房地产取得销售收入为2000×4000÷10000=800（万元）；
房产的增值率为[（800－672）÷672]×100%=；
增值率小于20%的临界点，无需缴纳土地增值税，企业的税前利润为128万元。
方案二：该房地产取得销售收入为2100×4000÷10000=840（万元）；
房产的增值率为〔（840－）÷〕×100%=；
增值率大于20%，需要缴纳土地增值税×30%=（万元）；
企业的税前利润为168－（万元）。
从方案一与方案二的比较看，方案二的销售价格虽然提高了100元/m2，但是税前利润却下降了128－（万元）。所以，企业该采取第一种销售方案。
《_土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未超过20%的免征土地增值税。实际工作中，房地产开发企业业首先要测算增值率，然后设法调整增值率。
根据《财政部、国家_关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）的规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
企业是否将该代收费用计入房价对于企业的增值额不会产生影响，但是会影响房地产开发的总成本，也就会影响房地产的增值率，进而影响土地增值税的数额。企业可以利用这一规定进行税收筹划。
例：某房地产开发企业开发的一套房地产为普通标准住宅，取得土地使用权支付费用300万元，土地和房产开发成本为800万元，转让房地产税费为120万元，房地产出售价格为1740万元。为当地县级人民政府代收各种费用为100万元。
方案一：如果企业将该费用单独收取，则：
该房地产可扣除费用为300+800+（300+800）×20%+120=1440（万元）；
增值额为1740－1440=300（万元）；增值率为300÷1440×100%=；应纳土地增值税300×30%=90（万元）。
方案二：如果企业将为当地县级人民政府代收各种费用100万元费用计入房价，则：
该房地产可扣除费用为300+800+（300+800）×20%+120+100=1540（万元）；
增值额为1740+100－1540=300（万元）；
增值率为300÷1540×100%=，则不用缴纳土地增值税。
可见，方案二比方案一节省土地增值税90万元，即如果将代收费用计入房价，将增加90万元的收入（不考虑企业所得税）。即使因取得100万元代收费收入，相应增加了万元（100×）的营业税、城建税及教育费附加，不考虑是否获得相应的代收费手续费等额外收益，也仍可以获得万元（90－）的收益。
国家_《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件规定，土地增值税清算以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
《_土地增值税暂行条例实施细则》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税，因此普通标准住宅土地增值税可以进行有效的免税筹划。目前税法规定的扣除项目主要为5项：取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、开发土地和新建房及配套设施的费用、与转让房地产有关的税金、对从事房地产开发的纳税人可按前两项计算的金额之和加计20%的扣除。
假设A房地产开发公司2006年初开发B项目普通标准住宅小区，到2007年初已经办理大部分开发项目成本费用结算，住宅也处于销售阶段。经过仔细测算，B项目共发生成本费用如下：取得土地使用权所支付的金额为400万元，房地产开发成本600万元，开发土地和新建房及配套设施的期间费用100万元，预计取得住宅房屋销售收入1720万元，应缴纳税金及附加万元（为方便，按95万元计算）。
依据以上数据，计算A公司应纳土地增值税：
扣除项目金额之和＝400＋600＋100＋95＋（400＋600）×20%=1395（万元）；
增值额＝1720－1395＝325（万元）；
增值率＝325÷1395＝23%；因此，应纳土地增值税＝325÷30%＝（万元）。
如果B项目尚未全部完工结算，A公司为了节税，从美化小区环境出发，适当再投入一些开发费用，使增值率小于20%。
假设再投入X万元，只要符合〔1720－（1395＋X）〕÷（1395＋X）<20%条件，就可以免征土地增值税。计算得出X>万元。再考虑加计20%的扣除因素，÷（1＋20%）=（万元）。也就是说，只要再投入不到32万元，该项目的增值率就小于20%，符合免税条件，可以不必缴纳万元的土地增值税。
假如A公司再投入35万元改善小区环境，重新计算如下：
扣除项目金额之和＝400＋（600＋35）＋100＋95＋（635＋400）×20%=1437（万元）；
增值额＝1720－1437＝283（万元）；增值率＝283÷1437＝，小于20%。
所以，B项目免征土地增值税。
房地产企业税务筹划方案 第10篇
增值税的转型和扩容
此次增值税改革是在1994年税制改革基础上的进一步调整。所谓增值税改革不仅包括“转型”，还包括“扩容”。前者是指将目前的生产型增值税改为消费型增值税，后者是指将建筑安装业也纳入增值税的征收范围。“转型”的目的是为了减少企业购进固定资产中的重复征税，增加企业的财力，以提高企业投资及技术升级的积极性；“扩容”的目的是为了平衡行业间的税收负担，进一步完善增值税的扣税链条。目前正在推进的是第一步，即增值税“转型”。
东北老工业基地的试点情况与实效
从2004年7月1日起，允许东北地区经过认定的从事装备制造业、石油化工业、冶金业、船舶制造业、汽车制造业、农产品加工业的增值税一般纳税人，以及经财政部、国家_批准的从事军品和高新技术产品生产的企业可以按规定抵扣通过购进等方式取得的固定资产所含进项税金。现在实行的消费型增值税有三个特点：一是仅仅允许扣除设备投资中所含的增值税款，不包括非设备性固定资产所含的增值税款；二是仅仅允许扣除新增的设备投资中所含的增值税款，不包括存量设备投资中所含的增值税款；三是仅仅面向6个行业。这些特点导致此次转型并不是实行完全的消费型增值税，与试点之前有关人士估算的近150亿元的财政影响相去甚远。尽管如此，对企业来讲此次增值税改革试点也产生了相当的影响。从2004年7月1日到今年4月，东北地区已有总计40980余户企业通过税务机关的认定，被纳入到扩大增值税抵扣范围试点，依法享受抵扣购进固定资产进项税额的优惠；符合条件的企业购入固定资产取得的进项税金已办理抵减欠税和退税约亿元。包括所得税优惠以及降低资源税适用额标准等政策的影响，东北地区经济结构调整加快，经济快速增长，效益提高。2004年，辽宁、吉林、黑龙江地区生产总值分别增长、和，都比上年有所提高；规模以上工业企业实现利润总额1328亿元，增长。今年第一季度，东北三省继续保持较快增长，规模以上工业企业累计完成增加值亿元，比去年同期增长；实现利润339亿元，比去年同期增长；完成固定资产投资亿元，比上年同期增长，高于全国投资增速个百分点。
全国推广的路径选择
增值税转型在东北三省的试点兼顾了区域和行业特点，虽然出于对财政压力的考虑，有一些限制条件，但也有效降低了企业税负，拉动了经济较快增长。对于改革如何在试点的基础上向全国推广，目前有不同的看法。中国人民大学教授安体富建议先将机器设备、器具列入抵扣范围，条件成熟后，再将不动产列入抵扣范围。这种转型方案的设计，可以是一步到位，也可以逐步到位，即可考虑规定比例抵扣，逐年提高抵扣比例。比如，第一年允许抵扣当期机器设备投资已纳税款的40％，第二年允许抵扣当期机器设备投资已纳税款的60%，第三年全部允许抵扣，三年到位。这会把转型过程拉得较长，但有利于减轻对财政减收的压力。而最终哪种路径才是最优的选择，应该视东北三省试点的更长时间的效果而定。
降低固定资产更新快的企业税负
虽然增值税转型具有很好的降低税负的效果，但对于不同企业有着不同的效果。如果存量不做调整，对于固定资产更新较快、后续固定资产投资较多的企业，降低税负的效果就会很明显，反之对于那些在投资初期固定资产一次性投资到位、后续固定资产更新较慢的企业，降低税负的效果就不是很明显。保持中性仍然是税制的基本原则之一，对于经济的调节作用有其自身的局限性，企业应该在不影响基本决策的基础上进行税收筹划，避免钻空子，盲目加大投资搞重复建设。
两税合一：迈向“特惠制”
由于外资企业的“超国民待遇”导致的内外企业税负不均是此次企业所得税改革的重点。在实现公平税负的同时，尽量减少对外企的冲击，原有的优惠政策做相应的调整。
企业所得税改革的要点
企业所得税改革的前景已经相当明朗，虽然税法细则不得而知，但是大的方向应该包括以下几点：
（1）统一实行法人所得税制；
（2）基本工资实行税前据实扣除，不再实行计税工资的办法；
（3）统一税收优惠政策的基本格局：形成以产业优惠为主、区域优惠为辅的税收优惠政策新格局；
（4）降低税率：具体税率的确定参考国际上和周边国家的一般水平及我国的财政承受能力，可考虑在25%~28%的区间；
（5）为保证改革的平稳进行，可对外资采取过渡期的办法，减轻其所受影响；
（6）争取所得税改革和增值税改革联动进行，以增加改革的平衡因素。
除此之外，中国人民大学教授安体富还认为统一税前扣除标准，规范税基也是不容忽视的，否则仍会出现实际税负不公的情况。税基的确定，应该适应现代企业制度和技术进步的要求，充分体现对纳税人的劳动补偿、资本补偿、技术补偿和风险补偿。具体包括：提高折旧率；提高广告列支标准；对R&D费用，应给予一定的加计扣除；允许适当扣除风险准备金；取消公益性捐赠支出限额等。
从“普惠制”迈向“特惠制”
两税合一面临的最大挑战是其是否会对我国吸引外商直接投资产生较大不利影响。但理论和实际调查显示，税收优惠并非吸引外资的首要因素。外资更看重中国潜在的巨大市场、稳定的政治环境、健全的法律制度、廉价的劳动力、资源禀赋和产业集聚度等；其次两税合并对外资的税收优惠并没有取消，相反对于符合国家产业政策要求的企业税收优惠力度会更大。此外调整后的优惠政策以“特惠制”取代“普惠制”，提高了税收优惠政策的规范性与透明度，对于企业来讲，避免了与行政部门对税收优惠政策理解产生的分歧，更有利于企业决策。
重建税收优惠新格局
两税合并后对税率的调整会大大降低内资企业的实际税负，更重要的是取消了外资企业的“超国民待遇”，为双方创造了公平的竞争环境。同时，将建立起以产业优惠为主、区域优惠为辅的税收优惠新格局，更有利于企业进一步调整优化产业结构，进行技术创新和升级。有关高新技术、环保等国家支持发展的产业会最大限度地继续享受国家的税收优惠。对于内资企业而言，就要进一步调整优化产业结构，大力发展高新技术及环保等有关产业，充分利用税收优惠政策。
其他税种改革
房地产税改：规范市场
目前房地产市场出现了局部地区过热的现象，其中投机性的需求是一重要原因。对此，从长期规范房地产市场来看，也可以采用税收的手段，提高房地产保有成本，改变过去只是在交易环节征收房地产税费,在保有环节征收比较少的现象。房地产税改革有利于解决目前房地产保有和交易中税赋复杂的情况,也可以打击房地产泡沫，抑制投机性的购房行为。
目前，对房地产税费的改革内容应包括：一是解决内外有别的问题，现行的房地产税对外和对内采取两套税制，不符合入世要求；二是对房地产保有环节开征统一的不动产税，尽快建立健全房产登记制度和房产评估制度，以房地产评估值作为课税依据。另外，由于土地出让金属于地租的性质，所以将来开征的不动产税不应包括土地出让金；三是扩大征收范围，将广大农村也纳入征税范围。
总之，此次改革就是要解决目前房地产税费制度中存在的税费种类繁多、税租费概念混淆不清、税制结构不合理、房地产保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重等问题。这将有利于抑制高档房产供大于求，普通老百姓却难以购买住宅的现象，促进房地产健康发展。比如富人买的房子多、面积大、质量好，就要多收税；如果是中低收入者，则要按照房地产税的起征点进行具体分析,在人均住宅面积多少平方米以下应该不收税。此外，房地产税开征还需要相应的配套措施,首先是要对房地产税的征税对象情况搞清楚，对房地产的拥有者、交易情况等有一个全面的记载；其次也要对房地产价值有一个评估,这需要有评估机构、专业人员、评估办法和评估程序，所以房地产税改的完善是一个长期的过程。
消费税改革：拿高档消费品开刀
消费税作为选择性商品税，着重于体现公平、兼顾效率。消费税的特点决定了其应该根据经济发展水平、国家的消费政策和产业政策，人民的生活水平、消费水平和消费结构做适时适当的调整。现行的消费税已经不符合当前的形势需要，结构性的改革成为必然趋势。改革应该包括三个方面：一是将现在的价内税改为价外税，增加税金的透明度，这样不仅可以使消费者明白自己承担的消费税金，加强消费税的引导作用，而且可以防止企业转移定价，保证国家税收收入；二是对现有的税目做结构性调整，做到税目有增有减，税率有升有降。对于一些新的奢侈性消费品和体现国家产业政策要求的产品列入征收范围，如高级皮革制品、高档古玩、一次性筷子、一次性塑料品等；原来征收消费税的普通化妆品和护肤品已不属于高档消费品的范畴，应从消费税目中剔除；三是根据国家惯例，将特定消费行为纳入征税范围。例如对娱乐业中的歌舞厅、夜总会、高尔夫球场、美容美发、桑拿按摩等高利润的经营项目和服务项目在征收营业税的基础上另行征收消费税。当然税改的结果会直接或变相提高这类企业税负，对这些企业行为产生一定的影响。
遗产税和赠与税：财产公证
遗产税具有调节社会成员的财富分配、增加政府和社会公益事业财力的积极意义。而目前我国贫富差距有扩大的趋势，各界人士对开征遗产税的呼声逐步高涨。从长远来看，遗产税不仅可以缓解贫富悬殊的矛盾，避免过多的社会财富集中在少数人手中；从税收收入来看，也可在一定程度上缓解地方财政的不足，不过由于征收遗产税的成本较大，实际收上来的税额也不会很多，但其社会意义远远大于纯财政的意义。
要征收遗产税必须先对应纳税人的财产状况有清楚的了解，否则很难准确地计算应纳税额；应当在开征遗产税之前，建立向慈善机构或其他公益事业的捐献免纳遗产税或扣除的制度，这样可以鼓励人们捐献。另外，根据中国当前的情况，遗产税征收的起点应当高一点，把一般中低收入者排除在外，而且可以采取累进税制；为了防止遗产税应纳税人事先转移、分散财产，遗产税与赠与税应同时出台。
但是从短期来看，开征遗产税也存在一定的困难。实施遗产税法需完善实施金融实名制、建立个人信用体系，杜绝隐瞒财产的可能性，还需设立专门的遗产评估机构。而且遗产的法律制度、税务部门的征管水平都需要进一步完善和提高。加之遗产税本身也存在一定的制度缺陷，美国等有些国家已经计划取消遗产税。因此我国开征遗产税还需要进一步的论证。
房地产企业税务筹划方案 第11篇
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴纳，税率为;从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
对于从价计征，因为它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键,香港六个彩资料。因而，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开;而对于从租计征，房钱的大小直接决议了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费、电费等从租金中剔除，由承租人自己独立累赘，即使因为各种原来由出租人缴纳水、电费，也应当在租赁合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。
房地产企业税务筹划方案 第12篇
【关键词】房地产企业 税收筹划 风险
在金融危机中，房地产行业受到了严重的冲击，同时伴随着国家对房地产企业宏观调控的延伸，相继出台了一些政策和措施，这对房地产企业来说可谓雪上加霜。以至于现在出现房地产企业资金链断裂等情况。目前，如何在不违反国家相关政策下，提升企业利润、增强企业的竞争能力等是所有房地产公司必须得面临和解决的问题。房地产企业的税收筹划是在以不违反我国税收政策的前提下，以提高利润为目的的税收谋划手段，它是整个房地产公司经营管理的最重要的部分之一。
一、房地产企业税收筹划风险
税收筹划风险是指房地产公司做出的纳税筹划因各种因素的变动而和实际纳税金额所产生的偏差。在房地产企业税务筹划风险中存在以下几种风险：
（一）法律风险
由于我国房地产的起步比较晚，企业的税收筹划还不成熟，因此经常会出现打法律球的现象，于是在不经意间就演变成了漏税偷税，而后被税务执法机关抓住，轻则罚款，重则会对项目相关人员进行刑事诉讼。所以说税收筹划承担着较大的法律风险，其税收筹划不清的情况对房地产企业来说可以说是一颗“定时炸弹”，是极其危险的。
（二）经营风险
房地产企业项目投资一般范围比较广，包括前期设计费用、土地成本、施工成本、营销成本、管理成本、财务费用等，几乎牵扯到了所有部门和囊括了各种业务，其所产生的土地税、企业税等税务资金都比较大。再加上，受经济全球化一体化的影响，市场经济的运转速度加快，可谓是瞬息万变，导致房地产企业税务筹划就变得更难把握，公司面临的经营风险也更高。很多房地产公司往往就是因为一时的疏忽，忽略了税收筹划所需的投资成本，而给公司带来巨大的经济损失，加大了公司税务负担。
（三）执行风险
房地产企业税收筹划的最终目的还是为了能够合理避税，这是一种合法的行为。我国政府一般会根据经济发展情况、市场调查结果、人民生活水平状况等来做出对房地产企业发展的规范与控制，如调整税收政策等。虽然只是一小面，但对房地产企业来说却是足以影响公司整个项目的正常运营，使得税收筹划执行困难。
二、房地产企业税收筹划风险产生的原因
（一）税收筹划人员风险意识差
税收筹划人员的工作是根据项目建设情况和国家相关政策来预估公司项目所要交的税收资金，将它控制在一个合理的范围内。由于没有人能准确把握房地产企业未来的发展情况，因为它受太多不确定因素的影响，所以投资风险性高。税收筹划人员正是因为深知这一点，以市场信息不易把握为借口，放松了警惕，懈怠了对税收筹划的风险认识，他们认为，即使税收筹划出错了，也怪不到他们身上。
（二）税收筹划机制不完善
要做出来一份税收筹划项目需要各部门的通力配合。土地资金、建设成本、管理销售费用等等公司的分散投资是由各个不同的部门所执行，但因为他们的工作进度也不一样，而公司也没有严格的条例规定所有税收筹划部门必须做出一份完美的预算、执行方案，因此，他们都抱着误差是可以存在的这种心态做出投资方案。所以，税收筹划部门要想得到准确无误的数据几乎是不可能的。通常情况下，它只能得到一个大概的数据。
（三）税收筹划作用被夸大
很多的房地产公司认为税收筹划是无所不能的，因而习惯性的去依赖它。其实，这种做法是错误的，税收筹划只是房地产公司财务管理方面的一部分，作用是有限的。不仅如此，它受各种因素的影响，还受一定条件的制约，可变性过大，并不能作为一个行之有效的依据去进行企业的生产管理。但事实情况却是，有些房地产公司并没有认清到这一点，觉得只要税收筹划做出来就万事大吉了，无视市场经济的变动，忽略国家新出的法律政策，最终落得了罚款、甚至倒闭的地步。
三、防范房地产企业税收筹划风险产生的措施
（一）增强风险意识，提高税收筹划人员自身素质
防范房地产企业税收筹划风险产生的工作是一项具有高度科学、技术性的经济活动，相应的对税收筹划人员的要求也要高一些。熟悉我国的各项法律条文，了解财务会计以及房地产公司项目开发的各项知识等都是每一位税务筹划人员必须具备的基本素质。除此之外，税收筹划人员还应该具备项目筹划能力、对市场经济前景的预测能力，并且还要能够配合公司其他各个部门的工作。但最主要的还是税收筹划人员要有强烈的风险意识、责任意识，不要过分的去依赖已有数据，要做到居安思危，凡事从几种不同的角度去看待问题。这一点是需要税收筹划人员自己努力才能做到的。还有一点就是从企业出发，做好企业文化宣传，提高房地产行业的整体素质，这样才能更好的做好企业税收筹划。
（二）健全税收筹划机制，加强与税务部门的联系
房地产公司应建立一套完整的管理制度，很好的把各个部门联系起来，促进部门与部门之间的沟通，方便各部门之间交换信息，在最短的时间内开展项目合作与执行。要想做到这些，首先就得设置监管部门，同时明确划分责任范围，使之相互监督，认真工作。其次，要改变公司领导层的管理方式。应该摒弃一直以来只注重大项目，而不过问小项目的工作方法，在公司内部起好带头作用，重视每一项工作，事无巨细。还应时不时地去各部门了解情况，要让员工知道领导对他们的器重。这样可以激发员工的工作热情，使之全身心
（三）正确看待税收筹划作用，注重税收筹划方案的综合性
税收筹划只是税收筹划的工作人员根据眼前的情况，分析未来项目发展的可能性做出的纳税资金预算，并不是完全的与事实情况相符的。因此，房地产公司应该充分认识到税收筹划的作用，准确把握税法政策，密切注视税法的变动，时刻更新税收筹划计划。但是，光这一点还不够，最主要的是要树立正确的纳税意识，不要想着以“我不知道税法改了”、“因为税收筹划错了忘记纳税”等任何借口为自己开脱而去做些违法乱纪、偷税、漏税等事情。
参考文献：
房地产企业税务筹划方案 第13篇
正确界定土地增值税的征税规模非常主要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条：一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税;二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税;三是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行动。根据这三条判定标准，税法对若干详细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断，房地产企业可以根据这些判断标准进行公道的税收筹划。
房地产企业税务筹划方案 第14篇
关键词：外资企业避税关联企业
不久前，商务部公布了一串令人振奋的数字：2004年1至5月，全国吸收外资259亿美元，比去年同期增长11％；新设外企17359家，比去年同期增长14％；合同外资额572亿美元，比去年同期增长近50％。中国成了外资的一片热土。
然而在这些闪光的数字背后，却是另一番景象：55％的外商投资企业亏损。一方面外企大面积亏损，另一方面大量外资不断涌入，面对这一现象，经济专家一针见血地指出：不少外资企业亏损是假，避税是真。本文拟就外资企业避税的形式及原因做一些探讨。
1外资企业避税的现状
我国国家_官员日前指出，目前在华的外资企业偷逃税的情况很普遍，许多跨国企业的避税行为致使中国每年税收损失约300亿元，许多企业属于非法避税。由于个人所得税、营业税等方面的税收没有计算在内，所以，实际避税要远远超过300亿元。
2003年4月。在广州市，首例“境内关联企业间融资”反避税案件中，广州市国家税务局对外公布，该局对著名的跨国企业宝洁公司涉及境内关联企业间巨额免息融资温暖体进行调查，调增企业应纳税所得额共5．96亿元，应补交企业所得税8149元。这是迄今为止广州市反避税调整单个案件补缴：税额最大的案例。
据北京地税稽查分局公布，被检查的外资企业中80％以上有违法行为，其中涉外税收违法案件主要集中在个人所得税、营业税和城市房地产税等税种上，仅2003年前8个月，北京地税第、二稽查分局审查了47个涉外税收案件，查补税款1．5亿元，这只是他们受理的半数案件的查补数额，其中有两个公司的涉案值就达到了1．3亿元。
在福州市，每年外商转移的利润就在10亿元左右，流失税款1亿元左右。据国家_在第三次工业普查中公布，全国41％的三资企业都在亏损。吉林某市曾经有98％的三资企业在亏损；广东某市87．5％的三资工业企业亏损；天津62％的三资企业亏损，如此大面积的亏损。令人触目惊心。
这些合资企业的亏损，在很大程度上是一种避税手段，其结果严重侵害了中方利益。由于利润被转移到境外，中方投资人不但无法获利，而且需要赔钱弥补亏损。对外方来说是明亏实赢，对中方来说是实实在在的亏本生意。在无力出钱弥补亏损的情况下，中方只能出售股权减少损失，从而逐步丧失对公司的所有权，造成国有资产的大量流失。苏州的一家合资造纸企业就是一个典型的例子，在与外方合资的七年当中，每年亏损将近1个亿，结果中方不但一分钱没有赚到，所持股权却几乎全部被外方收入囊中。
外资避税正使中国蒙受着重大损失。
2外资避税的主要方式
避税分两种，即正当避税和非法避税，二者有本质的区别，进行合理避税的人是尊重税法，只不过他们靠自己的智慧，利用了税法的漏洞获得了利益。外资在进入前，大多都认真研究过中国税制，对如何避税有一套相对的方案，避税方法高招百出，防不胜防，主要有以下几种方式：
2．1转让定价：所谓转让定价是指集团内的关联企业之间，为了确保集团利益的最大化，在集团内部人为的控制定价。这其中包括产品价格、贷款利息、无形资产转让价格、劳务费用等。据统计国际贸易总额中有60％是通过这种跨国公司的内部交易所形成的，跨国公司在制定内部交易价格时，往往可以便利的应用转让定价的方法，达到减少赋税从而增加利润的目的。在中国，其往往表现为“高进低出”，即用高于国际市场的价格进口设备、进口材料，而用低于市场的价格出口产品。这样外企很容易形成账面上的亏损，而利润转移到税负低的国家、地区，如此一来，跨国公司是一举两得：增加利润，减少汇率风险。因为属于跨国公司关联方交易，因而具有很强的隐蔽性和灵活性，不易被察觉。据珠海涉外税务部门的检查表明，那些表面显示亏损的企业大多是购销“两头再外”。多以“高进低出”等方式将利润转移出境。转让定价行为的存在是造成其普遍亏损或微利的重要原因之一。
耐克公司在国内市场不断发展，每年以两位数的速度增长，很快成为仅次于李宁体育公司的体育巨子。据苏州海关调查，耐克公司营业额很高，成本很低，利润非常高，实际效益也很好，但是账面上却亏损，其中原因就在于大量特许权使用费支出掏空了企业利润。
一台彩电才卖50元到100元，这种惊人的低价，说出来谁也不会相信，可是在跨国外资企业关联方的交易中的的确确发生了。
2．2增大负债。目前外商投资中国的资金中，自有资金比例并不高，即便是一些实力雄厚的大公司也向境内外的银行举借大量的资金，这不仅仅是缺少资金，也是一种避税的办法。广州某外企就是通过与其境内的关联公司借贷资金转移利润避税的。这家公司在境内的关联企业主要有所属纸品有限公司、口腔保健用品有限公司等。2002年，该公司关联企业中部分公司出现连续亏损，失去了向银行借贷的能力。这家外企便以公司本部的名义向中行广东省分行寻求巨额贷款，总额高达20亿元左右。与正常企业行为相违背的是，该公司又拨出巨资以无息借贷的方式借给其关联企业使用。根据税法规定。利息支出可以在税前扣除。广州某外资企业利用税前列支利息，以此减少所得税；此外，提供巨额无息借贷给关联企业，也回避了正常利息所得税的税赋。同时，作为该企业的关联企业，也为巨额借贷在账目上表现为负债而规避了大量所得税。
2．3利用国际避税港注册公司。在税收筹划日渐兴起的今天，国际避税港也便成为了跨国税收筹划的“热土”。国际避税港也称“离岸绿洲”，是指一国或地区确定一定范围，允许外国人在此投资或从事各种经济贸易活动，取得收入或拥有财产而可以不必纳税或只需支付很少税款的地区。它们的共同点都是很小的国家和地区，甚至是很小的岛屿，自然资源稀缺、人口数量较少、经济基础薄弱。但由于它具有税收的优惠，逐渐吸引了大量国外公司来此注册。这样的国家和地区主要有英属维尔京群岛、格林纳达、塞舌尔群岛、巴拿马、瑙鲁、汤加……全球汇集于国际避税港注册的70万多家企业中，至少有80％以上徒有其名，它们在此完成了必要的注册登记手续，却在别处从事商业活动，财务运作，把利润转移到避税地，靠避税地的免税或低税收减少税负。在这里注册的公司中约有1万多家与中国有关。在长江三角洲．许多人会对一些外资企业究竟属于哪个地方投资的感到困惑，它们的投资方往往标明是英属维尔克京群岛等地方，而实际上这些公司许多是由台商投资控股。
2．4钻税法漏洞。利用税法漏洞进行避税，是目前外企最有安全感的避税手段。比如，现在中国对消费税是按照出厂价进行征收，于是，一些外企纷纷成立自己的销售公司，然后再用较低的出厂价把产品卖给自己的销售公司，以达避税的目的。另外，根据税法规定：外商投资企业和外国企业所得税和地方所得税。按年计算，分季预缴，季度终了后{一五日内预缴，年度终了后五个月内汇算清缴，多退少补这样，在同一个纳税年度内，纳税人可以根据资金运行状况，自行选择预缴税款的日期，从而使税款入库的时间人为地延长了，递延了应纳税款。
当然，除此之外，利用税收优惠政策、工资发放的次数等也是外资避税的备择途径。
3外企避税的原因
3．1资本的逐利性应是外企避税的最根本原因。每一个企业、每一个个人都在追求本身利益的最大化，我们知道，价格=成本+利润+税收，在价格和成本不变的前提下，利润和税收就是怎样的公正合理，都意味着纳税人直接经济利益的一种损失。所以在利益驱动下，使得一些企业除了在成本和费用上做文章外，也打税收的主意，以达到利益最大化。
3．2我国地方政府的纵容也是造成避税的重要原因。许多外企在本国都很守法，而却在中国违法，这只能说明，外企在中国的逃税成本大大低于国外。改革开放后，为了发展本地经济，各地都实行了多种多样的优惠政策。其中x~J’l-资的税收优惠往往被列为重要内容之一。另外，一些地方政府把引进外资作为政绩的考核指标，但这种指标却往往只注重了数量，忽视了效益。有的人生怕破坏了本地的“软环境”，一旦处理外戚涉税案就会听到各种奇谈怪论。以为加大税务查处力度会产生负面影响。理由是，将会造成外资企业流失，而潜在的客户也会不敢来中国投资。于是“软环境”过软，外商投资企业顺水推舟，在税收问题上，能逃则逃。能避则避，能漏则漏。
房地产企业税务筹划方案 第15篇
按照现行税法规定，以不动产投资入股，介入接受投资方的利润调配，独特承担投资危险的行为，不征收营业税，而且自2003年1月1日起，对于以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税。这种规定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。
如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司,_，则可以斟酌先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住房给乙企业，如前所述，如果以2400元/m2的价格直接出售，需要缴纳土地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教育费附加6万元。而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地罢黜了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方乙企业参加筹划的踊跃性，甲企业可以做出一些妥协，给予乙企业一定的好处补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。
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房地产企业税务筹划方案 第16篇
【关键词】房地产;纳税筹划;措施;意义
2013年2月20日出台的楼市调控“国五条”，这无疑给房地产行业的销售带来一定的影响。这时，通过合法合理的方式进行纳税筹划来减轻税负就显得十分必要。房地产企业可以利用在不同时期的税收优惠政策进行纳税筹划，但是，在进行纳税筹划的时候，必须要根据企业自身的情况，从企业整体上进行筹划，避免由于纳税筹划方案失误或失败而导致的财务风险。
一、房地产行业的财务特点
房地产在我国国民经济中占据着非常重要的地位，为国家的经济建设贡献了较大的力量。但这个行业有自身的特点，那就是房地产销售的投入很高，然而其见效是缓慢的，在生产的过程中，遇到的风险系数也很大，例如债务繁重。国家对于房地产业所征收的税种以及税费都是比较多的，主要的税种有营业税、房地产税、土地增值税、企业所得税、印花税、契税、耕地占用税、城镇土地使用税等。房地产业的经营模式有其特殊性，所以其资产负债率一般比较高、从事房地产业不仅需要较大的投入而且还要承担较为重的税。因而作为国家层面应该着重从减轻房地产行业的税来着手，使得企业自身的利润得到保证。
二、房地产行业纳税筹划的意义
1、有利于提高企业的经营管理水平
对于纳税筹划来讲较为完善的会计核算制度是不可或缺的，企业需要进行纳税筹划的话就必须建立健全的会计核算制度，或者对现行的会计制度进行完善，以此来对企业的财务流程进行规范化管理，使得企业的管理者能够来通盘的对企业的管理进行考虑，使得企业的财务管理更加的规范化。
2、有利于完善企业的财务管理制度
在企业的管理过程中企业的财务管理是非常重要的一个环节。目前企业所面临的主要的问题还是经济效益不高，其发展还往往借助的是规模效益也就是规模化的发展来形成的企业效益，最为重要的体现就是在核算的过程中没有分开，因而这会使得企业所要缴纳的税费增加。作为企业可以选择合适自身的会计核算方式，企业的纳税筹划是企业完善其财务管理制度一个行之有效的手段。
3、可以直接给企业带来经济利益
对于从事房地产的企业来讲其最大的问题就是企业的税赋，这对于企业来讲是一个非常大的负担。早在2012年我国的房地产的几种税的税收就达到了10128元，这个额度比上年增长了23%之多，房地产在地方政府税收收入中的比例甚至占到了17%之多，因而可以看到房地产业的税还是比较重的。通过合理合法的纳税的筹划，可以使得企业能够减少大量的税，通过这笔钱就足够能支撑起房地产业的发展，这样才能够真正促进房地产业的发展。
三、房地产行业主要税种的纳税筹划
房地产业的纳税筹划和平常所讲的偷税漏税不同，房地产业的纳税筹划是在符合我国税法的相关前提下进行的，通过对房地产业中涉税的业务进行统筹规划和合理安排，来形成较为科学合理的纳税的方案，从而能够在不触犯法律的情况下合理的减少企业的纳税，进而实现企业纳税减少使得企业的自身的利润得到保证。本文从房地产中较为重要的税种营业税、土地增值税和企业所得税这三种税种来对企业的纳税进行筹划。
1、营业税纳税筹划
按照我国的税法的相关的规定，如果企业的投资是以无形的资产或者是不动产进行登记的，并且和主要的投资方进行利润的分配以及风险共担，那么这种情况就不需要征收营业税。房产地开发行业是资金密集型的企业，其每年的营业税是一项很大的开支，如果能够在营业税方面利用国家的减税政策来减税，对于企业来讲是非常有效的缓解企业资金压力的一种方式。以下来对营业税的延期缴纳进行分析:案例:某房产企业对外签署了一份销售合同，进行分期收款，在合同中，房产品总额为500万，共4次分付，首付25%，后面三次付款均为25%，需要缴纳的税率为5%。在首期付款完成后就进行商品房产权的转让。分析:A在首期付款后财务开始确认收入，应缴营业税:500×5%=25(万元)B若对分期收款进行分期确认，依次的营业税:500×25%×5%=6．25(万元)后面3次付款所交交营业税:500×25%×5%=6．25(万元)这种延期纳税是依据有关税策进行推迟延缓的纳税方案。在纳税款方面总额相同，但由于是分期缴纳，中间节省了一些利息。纳税依据为国税发［2003］83号，政策名称是《国家_关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》
2、土地增值税纳税筹划
根据我国税法的相关规定:如果纳税人建设出售的是普通的住宅，并且增值额度并没有超过规定额度的20%的话，就能够免除相应的土地增值税。如果增值税部分超过规定规定的20%，那么就应该缴纳全部的增值额度。如果房地产开发商既开发了普通的住宅，又进行了其他类型的房地产项目，那么对于两种不同的类型就要进行单独的核算;如果不对这两种类型的住宅计算增值额度或者无法确切计算增值额度的就不能够享受减税的政策。增值额的临界点为20%，因而可以对房地产企业所开发地产项目的类型不同来进行分别的核算通过纳税规划来有效的减少需要交纳的税费。案例:甲公司要购置房屋一栋，承包给某房地产公司建设。该房地产公司预计建成该房屋的售价为1100万元，按照税法规定可扣除费用为660万。甲公司与房地产公司应如何进行合作规划纳税?这里有两套方案(单位:万元):方案1:由甲公司出资，房地产公司承建该项目。由此房地产公司纳税与收益情况如下:(1)土地增值税:(1100－660)/660=66．7%(2)应纳土地增值税:440*40%－660*5%=143(3)应纳营业税:1100*5%=55(4)应纳附加税:55*10%=5．5(5)所得税前利润:1100－660－143－55－5．5=236．5方案2:甲公司和房地产公司合作建房，由甲公司出资970万元，房地产公司出地，在房屋建成后甲公司会分得房屋95%的所有权，房地产公司会分得5%的房屋用作办公用，甲公司花费52万元承租房产的5%，租期为50年。根据当前的税收政策财税［1995］48号的第二条规定，则合作建房的一方出资、一方出地的，建成后自用的，不需要缴纳土地增值税以及营业税。在此情况下，房地产公司纳税、收益情况是:(1)所得税前利润:970－660=310(2)应纳房产税:1*12%*52=6．24(3)应纳营业税及其附加:1*5．5%*52=2．86(4)甲公司减少支出:1100－970－52=78(5)房地产公司增加利润:310－236．5－6．24－2．86=64．4由此，甲公司和房地产公司通过合作来建设房屋，房地产公司可以节省纳税，对于甲公司来讲，也节省了78万元的支出。
3、企业所得税纳税筹划
目前国家针对房地产业的税务的减免政策较少，对于企业的纳税筹划来讲就是通过对涉及业务统筹安排使得企业能够减少税额。纳税筹划的主要思路可以按照以下几种方向来进行。
(1)对企业固定资产的纳税筹划。
最新颁布的企业所得税法律中规定，企业的固定资产如果按照直线折旧法进行折旧的可以依法给予免除税务。所以对于纳税的筹划只能够从企业纳税固定资产的折旧的年限以及相应的预计残值来进行纳税的筹划。第一种方式是尽量减少纳税的年限。折旧对于企业的纳税筹划是重中之重，如果折旧的额度越大的话，那么企业所应该缴纳的税款中扣除折旧费用，能抵税，从而企业所缴纳的所得税就越少，这就是通常所说的折旧抵税的纳税筹划的方式。通过将固定资产的折旧的年限进行缩短有助于企业能够迅速的回笼资本，使得企业在前期所能够预定的花费增多，但是企业后期的成本将会大量的减少，但是对于固定资产来讲所扣除的折旧的额度还是不变的;另外还要对残值进行合理的计算预测。新的企业税法没有对预计的净残值进行合理的名词解释，企业可自行对企业的净残值进行分配，只要该数值在合理合法的范围之内就是可行的。
(2)对于销售环节进行纳税筹划。
根据我国税法的相关规定企业的税额一般可以分为按实际扣除项目和按标准的限额扣除的项目。如果房地产业企业能够合理的利用政策对二者进行纳税筹划，通过对限额扣除政策的有效的运用，那么企业的只能够在企业的纳税之后的政策就能够变为税前的限额的扣除。房地产的广告费也是较大的一项支出，其目的就是为了销售房产而进行的一种推广的行为。根据税法的规定，房产企业每年有15%的销售收入的广告费可予扣除，这是针对那些有子公司的房地产企业将广告费由总公司支付，无疑增加了子公司的纳税额。目前我国房地产市场竞争异常的激烈，作为房地产企业如果想要建立自己的品牌，那么如何赢得群众的信任就是最为关键的，如果想要实现这个目的，那么企业做一定的推广是不可避免的，但是企业最大的费用的列支是一个关键的问题，也是人们急切要求关注的问题。根据我国的税务法的相关的规定，房地产企业用于宣传支出的广告费如果不超过其收入的15%那么是可以在纳税的过程中进行扣除的。因而企业应该积极地申报自身广告费的支出，作为企业自身申请扣除的广告费和企业所赞助的广告费用应该严格的进行区分。由总公司进行统一广告费的列支会增加子公司的税费，因而在这种情况下可以考虑让企业的子公司来承担一定的广告费用，使得所有的广告费能够实现统筹规划尽量不超过15的限额。
综上所述，因而作为房地产企业来必须要学习和利用好国家的减税政策，使得企业的合法的利润得到保证，为其进一步的发展提供资金的基础。在各个地区房地产公司的项目开发过程中，通过财务纳税筹划，有利于将企业的财务会计水平进行提高，同时为房地产企业赢得政策调条件下允许的合法利益，这能有效提高企业的资本增值和增强竞争力。不仅如此，它还为国家的政策调控进行有力的发挥，配合大政策实现税收这种隐形的杠杆功能，为国内房地产企业走向国际大型企业迈进。
【参考文献】
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房地产企业税务筹划方案 第17篇
关键词：财务管理；房地产企业；纳税筹划
房地产企业是指以盈利为目的，从事房地产开发、经营、管理与服务的企业。房地产企业作为我国国民经济的重要组成部分，直接影响了人们的生活水平与住房质量。纳税筹划是指各类企业在符合国家税收法律法规前提下，选择最合理的纳税方案，以此来减轻企业内部的经济压力，提高企业整体效益的一种纳税管理手段。我国目前税收种类繁多，纳税工作复杂。随着我国税收政策的改革，房地产企业面临着巨大挑战，因此基于财务管理的房地产企业纳税筹划工作尤为重要。此外，提高房地产企业纳税筹划能力，能够减轻房地产企业的经济负担，提高房地产企业经济效益，对促进房地产企业的可持续发展具有积极意义。
一、纳税筹划对房地产企业财务管理的影响
（一）对财务管理对象的影响
财务管理对象主要是指企业的资金流动与运动。纳税筹划对房地产财务管理对象的影响，主要体现在房地产资金流动方面。一方面，房地产企业按照国家税法规定，通过调节固定资产折旧方法、折旧年限，或减少无形资产分摊年限，进而减少房地产企业整体利润，从而推迟房地产企业纳税，并将纳税时间调整到国家税收优惠政策最大的年限。另一方面，房地产企业通过国家所颁布的免税、减税等相关政策，降低房地产企业纳税成本，进而减少房地产企业资金流动。此外，房地产企业还可以选择不同形式计价方式，如分期支付等，减缓资金流动速度，提高房地产企业经济收入。
（二）对财务管理目标的影响
财务管理目标是房地产企业财务管理中的重要组成部分，是评价房地产企业财务管理水平的重要标准。房地产企业若想持续健康发展，就必须针对其自身特色制定相应的财务管理目标。房地产企业若想在现今市场经济环境下稳步前行，就应采取相应措施，降低企业生产经营中的各类成本支出，如税收成本等。纳税筹划能够实现房地产企业财务管理目标，其作为一种规划手段，主要是围绕房地产企业管理目标而展开的，纳税筹划的优劣直接关系着房地产企业财务管理目标能否实现。当前房地产企业正处于巨大压力之下，其内部压力并不低于外界压力。因此，房地产企业在进行财务管理时，应注重纳税筹划的积极意义，深入挖掘纳税筹划的特点，兼顾企业发展的长久利益，制定符合企业自身特色及财务管理目标的纳税筹划方案，进而提高房地产企业的综合竞争力。
（三）对财务管理内容的影响
财务管理内容与纳税筹划之间是相互交叉关系。现阶段我国财务管理主要分为资产融入、投资、经营及收益四个环节。纳税筹划贯穿于这四个环节之中。首先，在房地产企业融资阶段，应充分考虑我国的房地产税收政策及税收法律调整范围，合理地制定纳税筹划方案，进而为房地产企业选择正确的融资方式奠定基础。其次，投资作为房地产企业的关键环节，关系着房地产企业的生存与发展。成功的房地产投资能够促进房地产企业健康平稳的发展，失败的房地产投资能够引发房地产企业破产等不良后果。纳税筹划在房地产企业投资工作中扮演着重要角色，其不仅能够降低房地产企业的纳税成本，同时也能优化房地产企业资金配置，控制房地产企业资金流向，进而提高房地产企业经济效益。因此，房地产企业在投资前，应做好纳税筹划工作，充分了解国家各项税收政策，确定投资规模，进而实现房地产企业财务管理投资目标。再次，在房地产企业经营、生产、宣传过程中，应详细地计算每一个环节的开销，融入纳税筹划思想，进而选择更合理的生产经营、宣传模式。
二、基于财务管理的房地产企业投资活动纳税筹划方法
（一）延迟纳税
房地产企业在纳税筹划的过程中需要有充足的时间获取货币，而遵循国家法规规定的延迟纳税，则会使房地产企业将所要缴纳的税款金额，优先使用到企业日常生产、生活及服务之中。房地产企业在此期间不需要支付高额利息，在一定程度上降低了房地产企业资金流通压力，从而扩大了房地产企业经济效益，提高了房地产企业综合竞争力。
（二）利用优惠政策
我国为鼓励房地产企业发展，颁布了一系列优惠政策，例如：房地产企业在进行不动产销售过程中，增值税金额计算中可扣除土地使用年限费用、房屋拆迁等费用。此外，针对房地产企业经营而言，可以利用我国针对高新技术企业、节能产业等有利的增值税税收政策，拓展自身业务。
（三）利用税率临界点
现阶段，我国采取累进税率的方式征收土地增值税，国家会设置相应的税收临界点。房地产企业可充分利用该临界点，当其税率明显低于该临界点时，房地产企业整体税负压力减轻，有利于房地产企业资金流动，提高房地产企业整体经济效益。当税率明显高于临界点时，企业将负担高额税负，极大地增加了企业税负压力。因此，房地产企业应利用税收临界点，制定合理的纳税筹划方案。
（四）分解销售价格
土地增值税作为房地产企业纳税的主要部分，其税率与房地产企业所得的增值税成正相关。因此，房地产企业可采取分解销售价格的方式，将房屋销售与装修分开，从而降低了房地产企业增值额，减少房地产企业所要承担的土地增值税。
三、基于财务管理的房地产企业纳税筹划存在的问题
我们以某发展集团为例，结合该发展集团实际情况，阐述现阶段基于财务管理的房地产企业纳税筹划存在的问题。
（一）企业承包项目性质并未明确
不同的业务模式、结算方式所涉及的纳税方式和纳税种类均不同，就该发展集团而言，政府工程是其承接的重要项目。目前，集团承接的政府工程是“代建”，还是“自营工程”性质并不明确。通常情况下，“代建”和“自营工程”存在增值税差异，不明确的项目性质致使集团无法及时地处理增值税进项税额。
（二）安置房项目增值税缴纳存在问题
深入分析该集团现阶段采用的安置房项目缴纳增值税模式，可明显发现其中存在的问题。该集团收到的超面积补差，通常按照5%缴纳增值税款，但在“营改增”后安置房项目的等面积部分并未申报增值税，通常是在税务局核算土地增值税时进行补缴。与安置房交付增值税的时间相比，税务局的土地增值税清算时间相对滞后。此时，集团再补缴增值税会产生大量的税收滞纳金，便直接或间接地影响了企业纳税信用，增加了企业纳税负担。
（三）纳税筹划发票管理存在问题
目前，该发展集团在纳税筹划发票管理中，并没有明确简易计税与一般计税存在不同的增值税发票要求。其所采用的发票主要为增值税专用发票，并进一步对发票进行了认证。同时，也并未区分新老项目所使用的增值税计税方法，所有项目均使用同样的计税方法和专用发票，这就在一定程度上增加了该发展集团增值税负担。
（四）企业税务风险意识有待加强
就目前现状，该发展集团领导层、管理层、各部门负责人均能意识到纳税筹划的重要性，也具备一定的税务风险意识。但在税务风险发生原因、企业内部潜在的税务风险事件等方面关注度仍有待加强。同时，企业内部各级员工并没有意识到税务风险与自身的关联，往往认为税务风险与其无关，并未意识到税务风险的危害性。此外，该发展集团内部并未建立完善的税务风险监督评价机制，无法对税务风险做到早预防、早发现、早避免，严重增加了集团内部税务风险负担。此外，该集团在税务筹划管理过程中，并没有建立专门的税务筹划部门，税务筹划工作通常由财务人员完成，身兼数职的财务人员在开展纳税筹划工作中往往会出现纰漏。同时，集团内部负责纳税筹划的工作人员专业素养仍有待加强，专业人才队伍建设应持续进行。最后，集团内部对纳税筹划的培训工作开展较少，致使许多工作人员无法掌握最新的税收政策，在开展纳税筹划工作时往往会出现错误，影响了集团信誉等级。
四、基于财务管理的房地产企业纳税筹划措施研究
（一）明确企业承包项目性质，加快处理增值税进项税额
首先应明确该发展集团所承接的政府项目，是“代建”还是“自营工程”性质。按照国家税法上规定的“代建”应同时符合四个条件：一是该发展集团作为受委托方，其在开展立项等相关手续时应以委托方，即政府的名义进行办理；二是在工程项目建设期间，委托方、受托方二者间不可私自进行土地使用权、产权转移；三是委托方、受托方二者应签订“代建”合同；四是受托方即本发展集团在项目建设时不应垫付资金，不应以本发展集团名义办理工程结算，但该发展集团在工程结算中主要是以集团名义开展工作。由此可见，该发展集团并不符合国家税法“代建”规定第四条。为进一步明确企业承包项目性质，该发展集团应展开相应工作。该发展集团应与税务机关展开沟通，明确受政府委托的工程项目性质，并以项目性质为基础，进一步开展纳税工作。若税务机关明确集团受政府委托的项目为“自营工程”性质，此时集团应将已认定的进项税额进行区分，明确进项税额的归属问题。若进项税额归属2016年4月30日之前的项目，则应对其进行进项税额转出处理；若进项税额归属2016年4月30日之后的项目，应按照自营项目增值税缴纳处理。值得注意的是，若将企业受政府委托的项目认定为“自营项目”，则会出现增加增值税税额的可能，在开展增值税缴纳之前，企业内部负责纳税的财务人员应与相关领导、相关部门商议后再做决定。自营工程增值税缴纳方法为，集团将收到的政府结算金额作为该工程项目的实际收入，2016年4月30日以后的项目应遵循增值税计算公式：项目取得收入/×9%-项目进项税。
（二）安置房项目采用政府回购模式
为避免由安置房项目增值税缴纳问题而引起的集团税务风险问题，集团应进一步明确安置房项目增值税缴纳模式，降低企业税务风险。因此，该发展集团安置房项目纳税方式可选取政府回购模式，在增值税计算上，政府回购模式为政府确定回购价格从而进行增值税计算，在土地增值税计算上，政府除确定税后价格外，还具有确定收入等作用。若该企业在开发房地产的过程中将政府回购全部用于拆迁户安置，则不需要缴纳土地增值税，从而减轻企业税负压力。
（三）加强对纳税筹划发票的管理
发票是在商品销售、购买过程中，企业经营活动的开具和收取，是我国税务部门管理的收付款凭证。由于国有房地产企业与常规房地产企业性质有所不同，国有房地产企业不以营利为目的，因此其发票管理应在国家法律法规的基础上进行调整。针对该集团纳税筹划发票管理存在问题，集团应进一步明确简易计税、一般计税对增值税发票的要求不同，以此作为切入点，进一步加强纳税筹划发票管理。增值税改革后，老项目与新项目增值税计税方式有所不同，老项目计税方式可依旧采取简易计税，即无需认证进项税，同时不用抵扣进项增值税。而新项目则应使用一般计税，即企业在成本支出时应尽量用增值税专用发票，从而减轻企业增值税负担。同时，集团内部增值税发票应指派专人进行保管，且每个月末均应对发票进行判断，确保发票上的数额与财务账本上所记录的数额相一致，应明确所有税务发票均应妥善保管，为集团今后的税务抵扣工作提供真实、可靠依据。
（四）提高企业税务风险意识
增强房地产企业税务风险意识，能够降低房地产企业税务风险事件发生概率。首先，房地产企业领导、高层人员应强化税务风险意识，定期组织各级各类人员学习税务风险知识，使税务风险意识深入人心。深入探讨房地产企业财务管理过程中潜在的税务风险，明确税务风险意识的重要性，让房地产企业各级员工认识到税务风险的危害性。其次，集团中负责税务的人员，应在纳税筹划前了解国家税务优惠政策，积极与税务机关沟通，了解税务机关行政标准为纳税筹划做充足准备。最后，集团应建立完善的税务风险监督评价体制，全面监控房地产企业内部涉税业务，参照行业内部纳税指标，制定符合企业实际的税务风险管理目标。通过多媒体、计算机技术对税务风险进行评估，制定相应的税务风险应对办法。同时，应将税务管理落实到集团内部的各个方面，根据事先了解的国家政策，制定合理的纳税筹划方案，严格监督纳税筹划方案的实施情况，预防税务风险事件，事后应总结纳税筹划方案实施经验，提升纳税筹划能力，进而保障房地产企业可持续发展。此外，集团应根据企业的实际情况建立税务管理部门，指派专业人士从事税务管理，提高税务管理专业性。同时，加大税务管理人员招聘力度广纳贤才，招聘专业性强、税收管理经验丰富的专业人士。针对集团内现有的财务人员、纳税筹划人员应开展相关培训工作，积极学习国家最新的纳税政策，增强纳税筹划工作人员法律知识提高其法律素养，确保纳税筹划工作人员在实际工作中，能灵活地运用相关法律知识，实现纳税筹划工作与集团实际经营发展相结合。纳税筹划的内容包括五方面：一是避税。主要是指纳税主体采用不违法手段，进而获取避税筹划。此行为虽不违法，但也不应提倡。近年来国家对避税行为进行严厉管控，避免该现象发生。二是节税。是指纳税主体依照国家所颁布的税收优惠政策合理纳税，是纳税筹划的重要组成部分，也是国家提倡的纳税筹划手段之一。三是规避税收陷阱。主要是指纳税主体在生产经营过程中，不要陷入税收条款中所被误认为的税收陷阱，从而加重纳税主体的经济负担。四是税收转嫁筹划。主要是指纳税主体通过对其所销售的商品进行价格调整，从而将税收转嫁给他人承担，进而减轻企业税负压力。五是涉税零风险。主要是指纳税主体在进行申报税务时，不会出现任何违法行为及纳税风险事件，通过该手段，纳税主体能够巧妙地避免纳税风险事件发生，进而减轻企业经济压力。
五、结语
总而言之，在经济发展的大环境下，基于财务管理的房地产企业纳税筹划受多方面因素影响，只有选择正确的纳税筹划手段，才能合理地规划房地产企业资金流动去向，减轻税务为房地产企业带来的经济负担，保证房地产企业能够平稳健康发展。
参考文献：
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房地产企业税务筹划方案 第18篇
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额;房地产开发成本;房地产开发费用;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人容许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《土地增值税暂行条例实施细则》中做了明确规定，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，许可据实扣除，但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以取舍：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依附权利资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。