房地产公司税务筹划方案 第1篇
近些年来，我国在税收方面的法律得到了逐步的完善，国内的税改制度也发生了很大的变化，企业内部的税收管理工作已经成为企业能否在日益激烈的竞争环境中取得发展先机的重要组成部分，因此，企业内部应该切实做到对税收筹划工作的重视，多角度，全方位的控制企业内部的税收筹划风险，使企业在多变的市场环境中，不断提高自身的竞争力，不断提高自身的经济效益，最大程度的减少自身的财政损失。由此可见，研究企业税收筹划的风险控制，对企业的长远有序发展有着非常重要的意义。
二、企业税收筹划的筹划的根据
现阶段企业内部税收筹划主要的依据包括两个理论：契约理论、公共财政理论。现分述如下：
1.契约理论
契约理论认为企业内部的各个环节都是契约理论的结合点，这些结合点主要包含股东、原材料供应商、债权人、商品购买商、政府和企业员工等利益相关者。企业和这些利益相关者签订一些契约，股东的主要作用就是保证整个企业的生产生活所需全部财务以及对企业利润剩余的分配权。债权人主要是保证整个企业资金的正常供应，同时享受企业一定的利润剩余。原材料供应商主要是保证企业所需原材料的供应，同时企业的股东向其给与一定的报酬。政府主要责任是为整个企业提供正常的社会保障，同时企业要想政府按比例交一定的税务。这其中股东享有的利润剩余是不固定，是刨除其他费用以后剩余的净利润。其他的利益相关者享有的利润是先前确定好的，企业向政府缴纳的税款就是国家税法规定的企业税款，所以，企业要实现股东利益最大化，就必然会设法降低包括向政府支付的税金在内的其他利益关系人的支付。因此，通过税收筹划来减轻税负也就成为企业管理的一种必然内容。
2.公共财政理论
公共财政理论就是政府为按照社会公共秩序的需求，按照相关的程序标准向其管辖范围内的企业无偿得到财政收入的一种合理手段。企业向政府得到各个方面的社会保证，从中得到企业生产生活所需要的各种社会公共品，同时也需要也必须付出一定的代价，这种代价以向政府交一定的税款来实现的。
三、房地产企业税收筹划风险的表现形式
在调查中发现，当前国内企业税收筹划的主要风险包括三大类：国家税收政策的变化、企业内部税收筹划操作不正确以及行政执法风险。现详述如下：
1.遵从国家税收政府的变化
国内税收政策的变化主要是国家为了更好的应对当前社会的需求，对税收采取的一种宏观调控的方法，主要的目的是为了更好地迎合市场的发展需求。但这给企业的税收筹划工作带来非常大的风险，非常容易造成企业内部的不可掌控的风险。
2.企业内部税收筹划工作操作不正确
操作风险是指因为房地产市场信息的多变和操作方法的更新，加上税收筹划过程中对税收政策的整体性把握不够，使得企业对有关税收优惠政策的运用不到位，顾此失彼，导致税收筹划承受极大风险。企业内部税收筹划工作操作不恰当这是引起企业税收风险的主要方面，给近期目标的达成以及企业长远的发展都会带来非常大的影响，企业税收筹划部门必须认识到企业的税收筹划仅仅是企业应对企业税收的最基本的方法，而不是企业的最终目的。税收筹划工作仅仅是为企业制定相关的计划提出的一种参考的数据，这种数据和现实是存在一定差距的。
3.行政执法风险
从理论角度看，房地产税收筹划涉及企业经营的每个方面，涉及到的税种繁多。但由于每个企业的具体情况千差万别，在目前复杂、多变的经济现实条件下，房地产企业的风险伴随经营活动客观存在，果未加合理选择随意开展纳税筹划，其成功的概率必然较低。而且任何筹划都有相应的投资及成本，如果忽略直接和间接成本影响，必然造成企业经营风险的发生。企业与税务机关法都是遵循同样的税法规定，在法律地位是平等的。但现实生活中，行政机关滥用执法权的情况比较普遍，企业相对来说处于弱势一方。而且，税法不可能规定企业行为的方方面面，很多地方只是笼统地规定了一般性原则，给行政执法机关留下自由裁量权。双方对税法理解差异，一般以税务机关的理解为准。所以企业在进行税收筹划工作时必须要注意相关方面的问题。
四、控制企业税收筹划风险的相关策略
房地产企业面对税收筹划中存在的一系列动态的因素以及多变的潜在的风险，要想做到全面的税收筹划控制工作，就必须尽快研究出一套适合企业自身的税收筹划控制制度，以下几方面是笔者根据自身工作经验而提出的控制企业税收筹划风险的相关策略。
1.构建全面的税收筹划风险预警机制
税收筹划风险在房地产企业内部几乎是无处不在的、无时不在的，所以，房地产企业内部应该建立全面的税收筹划风险预警机制，全方面的考察企业内部的税收筹划风险，从整体上把握房地产企业内部的税收筹划风险，建立符合企业自身科学合理的税收筹划预警机制，强化该体系及系统风险预知功能和信息收集功能_在房地产企业税收筹划过程中，如果意识到存在风险，便可以根据税收筹划信息系统以及财务风险预警体系所提供的信息，采取有效的风险处理措施，最大限度的规避税收筹划风险。
2.全面准确的理解国家税收法律的相关精神
随着市场的不断变化，国家的税收法律也在不断地调整，这就需要房地产企业内部的财政税收筹划人员一定紧跟时展的要求，不断更新自身的税收法律知识，这是一个非常复杂的工作，房地产企业内部的税收筹划人员一定要多总结，多整理及时跟随政策的变化，逐步挖掘企业税收利益增长点，不断调整房地产企业税收筹划工作的要点，使其更好地适应时代的要求，将整个房地产企业税收筹划工作的风险降到最低，达到预期的相关目标。
3.提高房地产企业内部税收筹划人员的专业素质
一般来说，税收筹划的最佳状态是：根据每一个企业的实际。比如，针对企业的格局、经营现状和有关的财务数据，合法合理地制定出适合该企业的纳税方案，这些方案的实施能给企业带来效益的最大化，并合法地规避了风险。国外实践证明，大多数的企业，都会在其内部设立税务研究机构，也有企业自己所聘请如会计师事务所、审计师事务所等专门机构，对企业的纳税进行服务，如纳税政策咨询、疑问的解答和税收筹划等等。国外的这种模式和经验是值得我们借鉴和实施的，这种模式完全可以在国内开展和不断完善的，这还取决于相关人员的具有很好的业务水平，对企业的税收、财务、会计等方面的政策与业务比较熟悉，在这样的前提下，进行的税收筹划成功的才有可靠的保障，因此，企业税收筹划人员的专业素质对于企业税收筹划风险的管理与控制十分重要，因而应结合企业人力资源情况，对其税收筹划人员进行有计划的培训，不断提升其专业素质和业务水平，以使他们精通税收政策和会计业务知识，并了解工商、金融、保险、贸易等方面的知识，既能制定正确的筹划方案，又能正确地组织实施税收筹划。
房地产公司税务筹划方案 第2篇
如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可减少增值额，从而降低土地增值税的适用税率，减轻税负。因此，降低房地产销售中的土地增值税负担的关键就是控制房地产的增值率。在足额计算扣除项目的基础上，特别注意在制定房地产的销售价格时，对处于土地增值税临界点附近的情况。企业在遇到这种情况时，事先一定要进行必要的筹划。
案例：地处某省城的甲房地产开发企业按普通标准住宅建造一栋4000m2的商品房，现有两种销售方案：
方案一：按照2000元/m2的价格出售，假设扣除项目金额为672万元；企业所得税允许税前扣除金额同为672万元。
方案二：按照2100元/m2的价格出售，承方案一，则扣除项目金额为万元〔672+4000×100÷10000×〕（根据规定房地产企业相应印花税不得扣除）。
企业该采取哪种销售方案呢？
方案一：该房地产取得销售收入为2000×4000÷10000=800（万元）；
房产的增值率为[（800－672）÷672]×100%=；
增值率小于20%的临界点，无需缴纳土地增值税，企业的税前利润为128万元。
方案二：该房地产取得销售收入为2100×4000÷10000=840（万元）；
房产的增值率为〔（840－）÷〕×100%=；
增值率大于20%，需要缴纳土地增值税×30%=（万元）；
企业的税前利润为168－（万元）。
从方案一与方案二的比较看，方案二的销售价格虽然提高了100元/m2，但是税前利润却下降了128－（万元）。所以，企业该采取第一种销售方案。
《_土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未超过20%的免征土地增值税。实际工作中，房地产开发企业业首先要测算增值率，然后设法调整增值率。
根据《财政部、国家_关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）的规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
企业是否将该代收费用计入房价对于企业的增值额不会产生影响，但是会影响房地产开发的总成本，也就会影响房地产的增值率，进而影响土地增值税的数额。企业可以利用这一规定进行税收筹划。
例：某房地产开发企业开发的一套房地产为普通标准住宅，取得土地使用权支付费用300万元，土地和房产开发成本为800万元，转让房地产税费为120万元，房地产出售价格为1740万元。为当地县级人民政府代收各种费用为100万元。
方案一：如果企业将该费用单独收取，则：
该房地产可扣除费用为300+800+（300+800）×20%+120=1440（万元）；
增值额为1740－1440=300（万元）；增值率为300÷1440×100%=；应纳土地增值税300×30%=90（万元）。
方案二：如果企业将为当地县级人民政府代收各种费用100万元费用计入房价，则：
该房地产可扣除费用为300+800+（300+800）×20%+120+100=1540（万元）；
增值额为1740+100－1540=300（万元）；
增值率为300÷1540×100%=，则不用缴纳土地增值税。
可见，方案二比方案一节省土地增值税90万元，即如果将代收费用计入房价，将增加90万元的收入（不考虑企业所得税）。即使因取得100万元代收费收入，相应增加了万元（100×）的营业税、城建税及教育费附加，不考虑是否获得相应的代收费手续费等额外收益，也仍可以获得万元（90－）的收益。
国家_《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件规定，土地增值税清算以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
《_土地增值税暂行条例实施细则》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税，因此普通标准住宅土地增值税可以进行有效的免税筹划。目前税法规定的扣除项目主要为5项：取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、开发土地和新建房及配套设施的费用、与转让房地产有关的税金、对从事房地产开发的纳税人可按前两项计算的金额之和加计20%的扣除。
假设A房地产开发公司2006年初开发B项目普通标准住宅小区，到2007年初已经办理大部分开发项目成本费用结算，住宅也处于销售阶段。经过仔细测算，B项目共发生成本费用如下：取得土地使用权所支付的金额为400万元，房地产开发成本600万元，开发土地和新建房及配套设施的期间费用100万元，预计取得住宅房屋销售收入1720万元，应缴纳税金及附加万元（为方便，按95万元计算）。
依据以上数据，计算A公司应纳土地增值税：
扣除项目金额之和＝400＋600＋100＋95＋（400＋600）×20%=1395（万元）；
增值额＝1720－1395＝325（万元）；
增值率＝325÷1395＝23%；因此，应纳土地增值税＝325÷30%＝（万元）。
如果B项目尚未全部完工结算，A公司为了节税，从美化小区环境出发，适当再投入一些开发费用，使增值率小于20%。
假设再投入X万元，只要符合〔1720－（1395＋X）〕÷（1395＋X）<20%条件，就可以免征土地增值税。计算得出X>万元。再考虑加计20%的扣除因素，÷（1＋20%）=（万元）。也就是说，只要再投入不到32万元，该项目的增值率就小于20%，符合免税条件，可以不必缴纳万元的土地增值税。
假如A公司再投入35万元改善小区环境，重新计算如下：
扣除项目金额之和＝400＋（600＋35）＋100＋95＋（635＋400）×20%=1437（万元）；
增值额＝1720－1437＝283（万元）；增值率＝283÷1437＝，小于20%。
所以，B项目免征土地增值税。
房地产公司税务筹划方案 第3篇
【关键词】房地产;纳税筹划;措施;意义
2013年2月20日出台的楼市调控“国五条”，这无疑给房地产行业的销售带来一定的影响。这时，通过合法合理的方式进行纳税筹划来减轻税负就显得十分必要。房地产企业可以利用在不同时期的税收优惠政策进行纳税筹划，但是，在进行纳税筹划的时候，必须要根据企业自身的情况，从企业整体上进行筹划，避免由于纳税筹划方案失误或失败而导致的财务风险。
一、房地产行业的财务特点
房地产在我国国民经济中占据着非常重要的地位，为国家的经济建设贡献了较大的力量。但这个行业有自身的特点，那就是房地产销售的投入很高，然而其见效是缓慢的，在生产的过程中，遇到的风险系数也很大，例如债务繁重。国家对于房地产业所征收的税种以及税费都是比较多的，主要的税种有营业税、房地产税、土地增值税、企业所得税、印花税、契税、耕地占用税、城镇土地使用税等。房地产业的经营模式有其特殊性，所以其资产负债率一般比较高、从事房地产业不仅需要较大的投入而且还要承担较为重的税。因而作为国家层面应该着重从减轻房地产行业的税来着手，使得企业自身的利润得到保证。
二、房地产行业纳税筹划的意义
1、有利于提高企业的经营管理水平
对于纳税筹划来讲较为完善的会计核算制度是不可或缺的，企业需要进行纳税筹划的话就必须建立健全的会计核算制度，或者对现行的会计制度进行完善，以此来对企业的财务流程进行规范化管理，使得企业的管理者能够来通盘的对企业的管理进行考虑，使得企业的财务管理更加的规范化。
2、有利于完善企业的财务管理制度
在企业的管理过程中企业的财务管理是非常重要的一个环节。目前企业所面临的主要的问题还是经济效益不高，其发展还往往借助的是规模效益也就是规模化的发展来形成的企业效益，最为重要的体现就是在核算的过程中没有分开，因而这会使得企业所要缴纳的税费增加。作为企业可以选择合适自身的会计核算方式，企业的纳税筹划是企业完善其财务管理制度一个行之有效的手段。
3、可以直接给企业带来经济利益
对于从事房地产的企业来讲其最大的问题就是企业的税赋，这对于企业来讲是一个非常大的负担。早在2012年我国的房地产的几种税的税收就达到了10128元，这个额度比上年增长了23%之多，房地产在地方政府税收收入中的比例甚至占到了17%之多，因而可以看到房地产业的税还是比较重的。通过合理合法的纳税的筹划，可以使得企业能够减少大量的税，通过这笔钱就足够能支撑起房地产业的发展，这样才能够真正促进房地产业的发展。
三、房地产行业主要税种的纳税筹划
房地产业的纳税筹划和平常所讲的偷税漏税不同，房地产业的纳税筹划是在符合我国税法的相关前提下进行的，通过对房地产业中涉税的业务进行统筹规划和合理安排，来形成较为科学合理的纳税的方案，从而能够在不触犯法律的情况下合理的减少企业的纳税，进而实现企业纳税减少使得企业的自身的利润得到保证。本文从房地产中较为重要的税种营业税、土地增值税和企业所得税这三种税种来对企业的纳税进行筹划。
1、营业税纳税筹划
按照我国的税法的相关的规定，如果企业的投资是以无形的资产或者是不动产进行登记的，并且和主要的投资方进行利润的分配以及风险共担，那么这种情况就不需要征收营业税。房产地开发行业是资金密集型的企业，其每年的营业税是一项很大的开支，如果能够在营业税方面利用国家的减税政策来减税，对于企业来讲是非常有效的缓解企业资金压力的一种方式。以下来对营业税的延期缴纳进行分析:案例:某房产企业对外签署了一份销售合同，进行分期收款，在合同中，房产品总额为500万，共4次分付，首付25%，后面三次付款均为25%，需要缴纳的税率为5%。在首期付款完成后就进行商品房产权的转让。分析:A在首期付款后财务开始确认收入，应缴营业税:500×5%=25(万元)B若对分期收款进行分期确认，依次的营业税:500×25%×5%=6．25(万元)后面3次付款所交交营业税:500×25%×5%=6．25(万元)这种延期纳税是依据有关税策进行推迟延缓的纳税方案。在纳税款方面总额相同，但由于是分期缴纳，中间节省了一些利息。纳税依据为国税发［2003］83号，政策名称是《国家_关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》
2、土地增值税纳税筹划
根据我国税法的相关规定:如果纳税人建设出售的是普通的住宅，并且增值额度并没有超过规定额度的20%的话，就能够免除相应的土地增值税。如果增值税部分超过规定规定的20%，那么就应该缴纳全部的增值额度。如果房地产开发商既开发了普通的住宅，又进行了其他类型的房地产项目，那么对于两种不同的类型就要进行单独的核算;如果不对这两种类型的住宅计算增值额度或者无法确切计算增值额度的就不能够享受减税的政策。增值额的临界点为20%，因而可以对房地产企业所开发地产项目的类型不同来进行分别的核算通过纳税规划来有效的减少需要交纳的税费。案例:甲公司要购置房屋一栋，承包给某房地产公司建设。该房地产公司预计建成该房屋的售价为1100万元，按照税法规定可扣除费用为660万。甲公司与房地产公司应如何进行合作规划纳税?这里有两套方案(单位:万元):方案1:由甲公司出资，房地产公司承建该项目。由此房地产公司纳税与收益情况如下:(1)土地增值税:(1100－660)/660=66．7%(2)应纳土地增值税:440*40%－660*5%=143(3)应纳营业税:1100*5%=55(4)应纳附加税:55*10%=5．5(5)所得税前利润:1100－660－143－55－5．5=236．5方案2:甲公司和房地产公司合作建房，由甲公司出资970万元，房地产公司出地，在房屋建成后甲公司会分得房屋95%的所有权，房地产公司会分得5%的房屋用作办公用，甲公司花费52万元承租房产的5%，租期为50年。根据当前的税收政策财税［1995］48号的第二条规定，则合作建房的一方出资、一方出地的，建成后自用的，不需要缴纳土地增值税以及营业税。在此情况下，房地产公司纳税、收益情况是:(1)所得税前利润:970－660=310(2)应纳房产税:1*12%*52=6．24(3)应纳营业税及其附加:1*5．5%*52=2．86(4)甲公司减少支出:1100－970－52=78(5)房地产公司增加利润:310－236．5－6．24－2．86=64．4由此，甲公司和房地产公司通过合作来建设房屋，房地产公司可以节省纳税，对于甲公司来讲，也节省了78万元的支出。
3、企业所得税纳税筹划
目前国家针对房地产业的税务的减免政策较少，对于企业的纳税筹划来讲就是通过对涉及业务统筹安排使得企业能够减少税额。纳税筹划的主要思路可以按照以下几种方向来进行。
(1)对企业固定资产的纳税筹划。
最新颁布的企业所得税法律中规定，企业的固定资产如果按照直线折旧法进行折旧的可以依法给予免除税务。所以对于纳税的筹划只能够从企业纳税固定资产的折旧的年限以及相应的预计残值来进行纳税的筹划。第一种方式是尽量减少纳税的年限。折旧对于企业的纳税筹划是重中之重，如果折旧的额度越大的话，那么企业所应该缴纳的税款中扣除折旧费用，能抵税，从而企业所缴纳的所得税就越少，这就是通常所说的折旧抵税的纳税筹划的方式。通过将固定资产的折旧的年限进行缩短有助于企业能够迅速的回笼资本，使得企业在前期所能够预定的花费增多，但是企业后期的成本将会大量的减少，但是对于固定资产来讲所扣除的折旧的额度还是不变的;另外还要对残值进行合理的计算预测。新的企业税法没有对预计的净残值进行合理的名词解释，企业可自行对企业的净残值进行分配，只要该数值在合理合法的范围之内就是可行的。
(2)对于销售环节进行纳税筹划。
根据我国税法的相关规定企业的税额一般可以分为按实际扣除项目和按标准的限额扣除的项目。如果房地产业企业能够合理的利用政策对二者进行纳税筹划，通过对限额扣除政策的有效的运用，那么企业的只能够在企业的纳税之后的政策就能够变为税前的限额的扣除。房地产的广告费也是较大的一项支出，其目的就是为了销售房产而进行的一种推广的行为。根据税法的规定，房产企业每年有15%的销售收入的广告费可予扣除，这是针对那些有子公司的房地产企业将广告费由总公司支付，无疑增加了子公司的纳税额。目前我国房地产市场竞争异常的激烈，作为房地产企业如果想要建立自己的品牌，那么如何赢得群众的信任就是最为关键的，如果想要实现这个目的，那么企业做一定的推广是不可避免的，但是企业最大的费用的列支是一个关键的问题，也是人们急切要求关注的问题。根据我国的税务法的相关的规定，房地产企业用于宣传支出的广告费如果不超过其收入的15%那么是可以在纳税的过程中进行扣除的。因而企业应该积极地申报自身广告费的支出，作为企业自身申请扣除的广告费和企业所赞助的广告费用应该严格的进行区分。由总公司进行统一广告费的列支会增加子公司的税费，因而在这种情况下可以考虑让企业的子公司来承担一定的广告费用，使得所有的广告费能够实现统筹规划尽量不超过15的限额。
综上所述，因而作为房地产企业来必须要学习和利用好国家的减税政策，使得企业的合法的利润得到保证，为其进一步的发展提供资金的基础。在各个地区房地产公司的项目开发过程中，通过财务纳税筹划，有利于将企业的财务会计水平进行提高，同时为房地产企业赢得政策调条件下允许的合法利益，这能有效提高企业的资本增值和增强竞争力。不仅如此，它还为国家的政策调控进行有力的发挥，配合大政策实现税收这种隐形的杠杆功能，为国内房地产企业走向国际大型企业迈进。
【参考文献】
［1］华贵生，谷颖．新企业所得税法变化及纳税筹划思路转换［J］．吉林工商学院学报．2009(05)
［2］韩清轩．企业合并过程的纳税筹划:法律依据及方式选择［J］．山东农业工程学院学报．2014(03)
房地产公司税务筹划方案 第4篇
关键词:税务硕士；课程设计；专业硕士
引言
随着中国研究生教育制度改革的推进，税务硕士的培养在财税学科研究生教育中的地位越来越突出。之所以出现这样的改革趋势，主要是基于以下几点原因：第一，单纯的科学硕士学位教育不能满足社会对高端税务专业实践人才的需要[1]；第二，随着财税学科博士培养规模的扩大，原来赋予科学硕士的培养目标在相当程度上被博士所取代。因此，在硕士研究生招生规模总量既定的前提下，通过增加专业硕士进而减少科学硕士的比重，成为财税学科研究生学位教育改革的必然方向。2010年，税务硕士专业学位被正式纳入到新增专业硕士学位的招生计划中。改革的方向既已确定，接下来亟待解决的问题是如何科学合理地设置税务硕士培养的相关课程。最近两年来，国内学者开始关注税务硕士课程设置的问题，苏建（2010）通过对维也纳经济大学税法硕士项目的考察，详细介绍了该校税务硕士课程设置的实际情况，并总结了可借鉴的经验[2]。古建芹（2010）把税务专业硕士课程分为基础课和专业课两个层次，必修课和选修课两大类，并提出了具体的课程体系构想[3]。黄静和杨杨（2011）强调，为突出税务专业硕士的特点和优势，在课程设置上应强调实践性、应用型和职业性[4]。他们的观点在一定程度上已经为教学实践部门所接受，本文的研究将在借鉴以往研究的基础上，提出自己的主张。
一、税务硕士课程设置需要遵循的原则
1.税务硕士课程的设置要符合现阶段经济社会发展的需要。 随着经济的发展，社会对高端税务实践型人才的需求越来越紧迫。需求主体主要有两类，一是属于政府机构的财税部门；二是属于微观经济主体的企业。作为政府机构，对内需要那些深谙国家税收法规政策，能够对现有税源进行评估，有能力对本辖区未来税收收入做出合理预测的实践型人才；对外需要了解国际税收基本惯例，能够维护国家税收权益的人才。企业则需要那些了解企业经营过程，能够为企业进行正确的决策提供税收实务支持方面的人才。比如，企业在兼并重组时会遇到税收问题，企业在跨国经营过程中会遇到国际税收问题，企业在选择公司组织形式时会遇到税收问题，凡此种种。在解决这些问题过程中，通过合理的安排达到为企业节约税收并尽可能地实现利润的最大化，是企业管理者追求的目标。要实现这个目标，需要有经过良好技能训练的、能够解决现实问题的税收实务型人才的支持。但是当前财政税收专业培养的学生，无论是研究生还是本科生都无法满足政府财税部门和企业对税务实践型人才的需要。因此，我们对税务硕士的人才培养要着眼于满足政府和企业的现实需求，课程设置自然也应该为实现这一目标服务。
2.税务硕士课程的设置应该符合中国税收制度改革的方向。中国现行的税收制度是以流转税为主体的，所得税和财产税在全部税收收入的比重较小。流转税以商品的流转额为课税对象，便于税务部门征收。相对而言，所得税和财产税则对税务部门的征管水平要求较高。目前个人所得税采取分项课征的形式，而且主要集中在对工薪所得的课税，由纳税人所在工作单位代扣代缴，个人所得税的这些安排在相当程度上简化了税收征管。财产税在中国的税制结构中的地位是微不足道的，真正意义上的财产税体系还没有建立起来 [5]。随着市场经济的发展和税收制度改革的不断向前推进，中国的税收体系会发生根本性的变化。这种变化的特征是：流转税在整个税制结构中的地位将下降，而所得税和财产税在全部税收收入的比重将上升。出现这种变化的原因是，所得税和财产税在调节收入分配方面能够发挥积极作用，而流转税则无法做到。在中国居民收入贫富差距越来越大的情况下，提高所得税和财产税在税制结构中的地位是一种必然选择。未来可以预见的个人所得税改革方向是：（1）由分项课征向综合课征转变；（2）由单位代扣代缴向个人直接申报转变。在财产税方面，可以预见的变革是对私人房产在保有环节征税。税收制度的变化必将对税务硕士的培养提出新的要求。因此，税务硕士的培养要预见到这种变化，并针对即将发生的变化进行课程设计。这类课程在眼下看来可能并不是十分重要的，但以发展的眼光看却是必须掌握的技能。
3.税务硕士的课程在重视实践能力培养的同时，也应重视学生理论素养的提升。在从事与税务相关的实践工作中，具体的实务操作固然重要，但运用基本理论来分析现实问题的能力也是不可或缺的。与税收实务相关的基础理论包括管理学、法学和经济学等方面，这些方面的理论知识应该成为税务硕士全部知识结构中的组成部分。在税务硕士的培养过程中，管理学和法学的基础知识尤其重要。从管理学的角度来看，与税务相关的实践工作更多地是属于管理学方面的知识，对于税务硕士来说，掌握管理学尤其是公共管理理论的一些基础知识是必要的。从法学的角度来看，国家税收制度在本质上属于法律范畴，了解税收的相关法律是税务硕士应该具备的基本技能。总之，税务工作的实践中会遇到各种纷繁复杂的实际问题，没有坚实的基础理论作支撑，就会发生“一叶障目，不见森林”的情形，无法发现解决问题的一般规律。缺乏基本理论素养的学生在长期的职业生涯中往往发展潜力不大，所以在税务硕士的课程设计中，不但要“授之以鱼”，还要“授之以渔”。
4.税务硕士要与财税科学硕士的课程设置有明显的区别。由于税务硕士在某种程度上是从财税专业科学硕士脱胎而来，而且税务硕士培养刚刚起步，缺乏办学经验，这就使得税务硕士的课程设置很容易陷入以往科学硕士课程设置的思维定式。再者，近些年来由于科学硕士的培养为适应市场需求的需要，在课程设置上也在向“实践性”靠拢，“科学性”有所下降，从而陷入了既要保持“科学性”又想追求“实践性”的矛盾状态，成了一锅“夹生饭”。结果是科学硕士既没有体现较高的“科学性”，也没有在“实践性”方面取得突破。所以，如何在课程设置上将税务硕士与传统的科学硕士培养区分开来，成为当前一个迫切需要解决的问题。在笔者看来，解决这一问题需要从两个方面着手，一方面，让财税专业的科学硕士回归其阳春白雪的本位，强调其科学研究的属性；另一方面，税务专业硕士则应专注于实践特色，注重解决实践问题。
二、中外税务硕士课程设计的比较
目前，世界上许多国家都开办了税务专业硕士教育，比如美国、英国、澳大利亚、加拿大、荷兰、德国、日本等国家和地区。一些大学在专业硕士层次上设有税务学位的培养计划，其中比较著名的大学包括纽约大学、南加州大学洛杉矶分校和伊利诺伊大学香槟分校等。国外大学对税务硕士的培养通常被纳入到企业管理、会计、财务管理或法律等专业的范畴。这些专业尽管没有税务硕士的独立名称，但都偏重于对学生进行税收实务技能的培养。这些学位培养计划的大多数毕业生通常专注于一个具体的税收制度领域，比如公司所得税、个人所得税或者房地产税等。之所以出现这种情况，与市场经济发达国家的市场分工比较细有关，同时也受到一国税收制度复杂程度的影响。税务硕士毕业以后的服务对象是个人、公司和政府，从事的具体工作内容有多种选择，可以为私人和公司进行财务方面的税收筹划、申报纳税等，也可以在政府部门从事税收检查，税收征收管理等工作。为适应这些工作的需要，大学在培养税务硕士时设置的主干课程一般包括：会计、审计、道德伦理、财务管理、财务报告分析、公司与个人税务筹划、税法、税收战略。那些想专攻具体类型税收实务知识的学生可能会选择附加的专题，比如所得税和财产税等课程。
中国税务硕士的培养处于刚刚起步阶段，合理的课程设计仍在探索中。为了规范各高校对税务硕士的培养，全国税务专业硕士教学指导委员会于2011年出台了税务硕士课程设计的指导性方案。该方案规定，税务硕士实行学分制，总学分不少于36学分，其中学位课24学分，非学位课至少8学分，专业实习4学分。学位课程包括：外语、中国经济问题、现代经济学（含宏、微观经济学）、税收理论与政策、中国税制专题、国际税收专题、税务管理专题、税务筹划专题。非学位课包括：税务稽查专题、高级税务会计、企业税务风险管理、纳税评估实务、税务实务、税收信息化、税务争议专题、公文写作、财务会计理论和实务、财务报表分析、经济法专题、战略管理、公共管理、数量分析方法等。
比较中国和国外大学税务硕士课程培养方案，我们会发现一些共性的特点：其一，重视实务操作，两种方案都以培养实践性人才为目标。其二，会计和财务管理课程在整个课程体系中都扮演着重要角色。其三，两种方案都认识到了法律知识在税务硕士培养中的重要性。两种课程体系的差异性表现在以下几个方面：第一，课程设置的立足点不同，国外大学税务硕士课程设置的立足点通常是财务会计、企业管理或法律，以这些课程为基础，然后向税务专业知识领域延伸；国内出台的税务硕士课程设置是以税收实务和税收理论为基础，然后向财务会计、经济、管理、法律等相关领域扩展，在整个课程体系中，税收实务知识占绝大部分比重。第二，对知识结构点和面的处理方法不同，国外的课程设置是由面及点，即从主题课（会计、财务管理、企业管理）次级主题课（税收实务一般性知识）具体税种的专题课（所得税、房地产税或财产税）；而国内目前设计的培养方案没有涉及到具体税种的课程安排，缺少由面及点的层次感。第三，课程的数量差异明显，国外大学的课程数量显然要小于国内培养方案所规定的数量。第四，国外大学的课程设置很少安排经济学课程，而国内培养方案涉及到经济学的课程有三门，即中国经济问题、现代经济学和数量分析方法。第五，在国外大学的课程设置中，有道德和伦理学的课程安排，国内的培养计划中则没有类似的课程安排。
通过比较，我们看到两种课程设置体系代表了两种思维方式，但所要实现的基本目标是一致的，很难说哪一种课程设计更具有优越性。两种方案的形成都受到如下两个因素的制约：一是本国的经济社会发展水平，市场经济的发育程度在相当程度上决定了社会对税务硕士的需求水平。二是现行的税收制度，那些以所得税和财产税为政府主要收入来源的国家，为税务硕士服务社会提供了更为广阔的市场空间，而那些以流转税为主体的国家，社会对税务硕士的需求则受到制度性限制。毫无疑问，以所得税和财产税为代表的直接税，无论在征税方面还是在纳税方面都比间接税要复杂得多。随着中国税收制度改革进程的向前推进，直接税在整个税收体系中的比重必将上升，而间接税所占的比重将随之下降，社会对某一税种的税收服务需求将增加，这将对税务硕士的课程设置施加影响。
三、中国税务硕士课程设置的优化
依据前文提出的税务硕士课程设置的四点原则，对比国外已有的经验，我们可以对目前国内的税务硕士课程设置做出如下评价：（1）目前的指导性方案基本体现了培养税务实践型人才的目标。在全部22门课程中，实务性质的课程有14门之多，比重高达近70%。而且还规定教学实践不少于6个月，其中在财政、税务部门、注册税务师事务所、会计师事务所、律师事务所等相关涉税部门实习不少于3个月。（2）税务课程的设置虽然在强化实践教学方面做出了巨大努力，但对中国税收制度改革的方向把握不够。随着中国个人所得税、财产税以及环境税等各项税收制度改革的向前推进，财产评估和环境评估等课程的重要性不言而喻，税务硕士的培养应该为即将到来的税收制度改革做好人才储备。（3）去除实践教学和毕业论文环节，真正用于课堂教学的时间只有一年，用一年的时间完成规定的课程教学，在实践中是很难做到的。（4）与财税科学硕士相比较，许多课程并无明显差别。根据我们的调查，国内高校在财税科学硕士的培养方案中，几乎都开设宏观经济学、微观经济学、税收理论与政策、中国税制、税收筹划、税务稽查、税务管理等课程。这样的课程安排，使得当下税务硕士培养与科学硕士培养的目标边界并不明晰，甚至与本科教学也很难拉开档次。这一问题如果不能得到解决，将在很大程度上影响税务硕士发展的前途。
由于中国的税务硕士培养指导性方案刚刚出台，并未经过实践检验是否可行。在笔者看来，还是存在一些有待改进的方面。（1）课程数量可以做适当的合并精简，一些专业课程虽然名称不同，但内容有交叉重复。比如可以将税务管理、税务风险管理、税务争议专题合并为一门课，因为这三门课都属于税务管理的范畴；还可以将税务稽查、纳税评估、税收信息化合并为一门课程，因为这三门课都属于税务稽查的范畴。（2）为适应中国税收制度改革的需要，可以考虑增加房地产评估或资产评估这类课程。（3）借鉴国外经验，重视对税务硕士道德的培养，税收伦理学也应该成为税务硕士知识体系中的一部分。（4）在课程内容安排上强化案例教学，以此区别于科学硕士和本科生的培养。另外，要对科学硕士的课程进行重新规范，尽量减少其中的实务型课程，强化其学术精神的培养。（5）为完成课程教学计划，有几种方案可供参考：第一种是延长学制期限，由二年改为二年半或三年；第二种是效法国外专业硕士培养，取消毕业论文环节；第三种适当缩短实践教学时间。
参考文献：
[1] 雷根强，童锦治，林文生.关于税务硕士专业学位教育的若干展望[G]//中国税收教育研究会.中国税收教育研究.北京:中国税务出版社，2010:1-4.
[2] 苏建.维也纳经济大学税法硕士项目对中国税务硕士教育的启示[G]//中国税收教育研究会.中国税收教育研究.北京:中国税务出版社，2010:15-18.
[3] 古建芹.税务专业硕士学位教育研究[G]//中国税收教育研究会.中国税收教育研究.北京:中国税务出版社，2010:19-22.
房地产公司税务筹划方案 第5篇
增值税的转型和扩容
此次增值税改革是在1994年税制改革基础上的进一步调整。所谓增值税改革不仅包括“转型”，还包括“扩容”。前者是指将目前的生产型增值税改为消费型增值税，后者是指将建筑安装业也纳入增值税的征收范围。“转型”的目的是为了减少企业购进固定资产中的重复征税，增加企业的财力，以提高企业投资及技术升级的积极性；“扩容”的目的是为了平衡行业间的税收负担，进一步完善增值税的扣税链条。目前正在推进的是第一步，即增值税“转型”。
东北老工业基地的试点情况与实效
从2004年7月1日起，允许东北地区经过认定的从事装备制造业、石油化工业、冶金业、船舶制造业、汽车制造业、农产品加工业的增值税一般纳税人，以及经财政部、国家_批准的从事军品和高新技术产品生产的企业可以按规定抵扣通过购进等方式取得的固定资产所含进项税金。现在实行的消费型增值税有三个特点：一是仅仅允许扣除设备投资中所含的增值税款，不包括非设备性固定资产所含的增值税款；二是仅仅允许扣除新增的设备投资中所含的增值税款，不包括存量设备投资中所含的增值税款；三是仅仅面向6个行业。这些特点导致此次转型并不是实行完全的消费型增值税，与试点之前有关人士估算的近150亿元的财政影响相去甚远。尽管如此，对企业来讲此次增值税改革试点也产生了相当的影响。从2004年7月1日到今年4月，东北地区已有总计40980余户企业通过税务机关的认定，被纳入到扩大增值税抵扣范围试点，依法享受抵扣购进固定资产进项税额的优惠；符合条件的企业购入固定资产取得的进项税金已办理抵减欠税和退税约亿元。包括所得税优惠以及降低资源税适用额标准等政策的影响，东北地区经济结构调整加快，经济快速增长，效益提高。2004年，辽宁、吉林、黑龙江地区生产总值分别增长、和，都比上年有所提高；规模以上工业企业实现利润总额1328亿元，增长。今年第一季度，东北三省继续保持较快增长，规模以上工业企业累计完成增加值亿元，比去年同期增长；实现利润339亿元，比去年同期增长；完成固定资产投资亿元，比上年同期增长，高于全国投资增速个百分点。
全国推广的路径选择
增值税转型在东北三省的试点兼顾了区域和行业特点，虽然出于对财政压力的考虑，有一些限制条件，但也有效降低了企业税负，拉动了经济较快增长。对于改革如何在试点的基础上向全国推广，目前有不同的看法。中国人民大学教授安体富建议先将机器设备、器具列入抵扣范围，条件成熟后，再将不动产列入抵扣范围。这种转型方案的设计，可以是一步到位，也可以逐步到位，即可考虑规定比例抵扣，逐年提高抵扣比例。比如，第一年允许抵扣当期机器设备投资已纳税款的40％，第二年允许抵扣当期机器设备投资已纳税款的60%，第三年全部允许抵扣，三年到位。这会把转型过程拉得较长，但有利于减轻对财政减收的压力。而最终哪种路径才是最优的选择，应该视东北三省试点的更长时间的效果而定。
降低固定资产更新快的企业税负
虽然增值税转型具有很好的降低税负的效果，但对于不同企业有着不同的效果。如果存量不做调整，对于固定资产更新较快、后续固定资产投资较多的企业，降低税负的效果就会很明显，反之对于那些在投资初期固定资产一次性投资到位、后续固定资产更新较慢的企业，降低税负的效果就不是很明显。保持中性仍然是税制的基本原则之一，对于经济的调节作用有其自身的局限性，企业应该在不影响基本决策的基础上进行税收筹划，避免钻空子，盲目加大投资搞重复建设。
两税合一：迈向“特惠制”
由于外资企业的“超国民待遇”导致的内外企业税负不均是此次企业所得税改革的重点。在实现公平税负的同时，尽量减少对外企的冲击，原有的优惠政策做相应的调整。
企业所得税改革的要点
企业所得税改革的前景已经相当明朗，虽然税法细则不得而知，但是大的方向应该包括以下几点：
（1）统一实行法人所得税制；
（2）基本工资实行税前据实扣除，不再实行计税工资的办法；
（3）统一税收优惠政策的基本格局：形成以产业优惠为主、区域优惠为辅的税收优惠政策新格局；
（4）降低税率：具体税率的确定参考国际上和周边国家的一般水平及我国的财政承受能力，可考虑在25%~28%的区间；
（5）为保证改革的平稳进行，可对外资采取过渡期的办法，减轻其所受影响；
（6）争取所得税改革和增值税改革联动进行，以增加改革的平衡因素。
除此之外，中国人民大学教授安体富还认为统一税前扣除标准，规范税基也是不容忽视的，否则仍会出现实际税负不公的情况。税基的确定，应该适应现代企业制度和技术进步的要求，充分体现对纳税人的劳动补偿、资本补偿、技术补偿和风险补偿。具体包括：提高折旧率；提高广告列支标准；对R&D费用，应给予一定的加计扣除；允许适当扣除风险准备金；取消公益性捐赠支出限额等。
从“普惠制”迈向“特惠制”
两税合一面临的最大挑战是其是否会对我国吸引外商直接投资产生较大不利影响。但理论和实际调查显示，税收优惠并非吸引外资的首要因素。外资更看重中国潜在的巨大市场、稳定的政治环境、健全的法律制度、廉价的劳动力、资源禀赋和产业集聚度等；其次两税合并对外资的税收优惠并没有取消，相反对于符合国家产业政策要求的企业税收优惠力度会更大。此外调整后的优惠政策以“特惠制”取代“普惠制”，提高了税收优惠政策的规范性与透明度，对于企业来讲，避免了与行政部门对税收优惠政策理解产生的分歧，更有利于企业决策。
重建税收优惠新格局
两税合并后对税率的调整会大大降低内资企业的实际税负，更重要的是取消了外资企业的“超国民待遇”，为双方创造了公平的竞争环境。同时，将建立起以产业优惠为主、区域优惠为辅的税收优惠新格局，更有利于企业进一步调整优化产业结构，进行技术创新和升级。有关高新技术、环保等国家支持发展的产业会最大限度地继续享受国家的税收优惠。对于内资企业而言，就要进一步调整优化产业结构，大力发展高新技术及环保等有关产业，充分利用税收优惠政策。
其他税种改革
房地产税改：规范市场
目前房地产市场出现了局部地区过热的现象，其中投机性的需求是一重要原因。对此，从长期规范房地产市场来看，也可以采用税收的手段，提高房地产保有成本，改变过去只是在交易环节征收房地产税费,在保有环节征收比较少的现象。房地产税改革有利于解决目前房地产保有和交易中税赋复杂的情况,也可以打击房地产泡沫，抑制投机性的购房行为。
目前，对房地产税费的改革内容应包括：一是解决内外有别的问题，现行的房地产税对外和对内采取两套税制，不符合入世要求；二是对房地产保有环节开征统一的不动产税，尽快建立健全房产登记制度和房产评估制度，以房地产评估值作为课税依据。另外，由于土地出让金属于地租的性质，所以将来开征的不动产税不应包括土地出让金；三是扩大征收范围，将广大农村也纳入征税范围。
总之，此次改革就是要解决目前房地产税费制度中存在的税费种类繁多、税租费概念混淆不清、税制结构不合理、房地产保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重等问题。这将有利于抑制高档房产供大于求，普通老百姓却难以购买住宅的现象，促进房地产健康发展。比如富人买的房子多、面积大、质量好，就要多收税；如果是中低收入者，则要按照房地产税的起征点进行具体分析,在人均住宅面积多少平方米以下应该不收税。此外，房地产税开征还需要相应的配套措施,首先是要对房地产税的征税对象情况搞清楚，对房地产的拥有者、交易情况等有一个全面的记载；其次也要对房地产价值有一个评估,这需要有评估机构、专业人员、评估办法和评估程序，所以房地产税改的完善是一个长期的过程。
消费税改革：拿高档消费品开刀
消费税作为选择性商品税，着重于体现公平、兼顾效率。消费税的特点决定了其应该根据经济发展水平、国家的消费政策和产业政策，人民的生活水平、消费水平和消费结构做适时适当的调整。现行的消费税已经不符合当前的形势需要，结构性的改革成为必然趋势。改革应该包括三个方面：一是将现在的价内税改为价外税，增加税金的透明度，这样不仅可以使消费者明白自己承担的消费税金，加强消费税的引导作用，而且可以防止企业转移定价，保证国家税收收入；二是对现有的税目做结构性调整，做到税目有增有减，税率有升有降。对于一些新的奢侈性消费品和体现国家产业政策要求的产品列入征收范围，如高级皮革制品、高档古玩、一次性筷子、一次性塑料品等；原来征收消费税的普通化妆品和护肤品已不属于高档消费品的范畴，应从消费税目中剔除；三是根据国家惯例，将特定消费行为纳入征税范围。例如对娱乐业中的歌舞厅、夜总会、高尔夫球场、美容美发、桑拿按摩等高利润的经营项目和服务项目在征收营业税的基础上另行征收消费税。当然税改的结果会直接或变相提高这类企业税负，对这些企业行为产生一定的影响。
遗产税和赠与税：财产公证
遗产税具有调节社会成员的财富分配、增加政府和社会公益事业财力的积极意义。而目前我国贫富差距有扩大的趋势，各界人士对开征遗产税的呼声逐步高涨。从长远来看，遗产税不仅可以缓解贫富悬殊的矛盾，避免过多的社会财富集中在少数人手中；从税收收入来看，也可在一定程度上缓解地方财政的不足，不过由于征收遗产税的成本较大，实际收上来的税额也不会很多，但其社会意义远远大于纯财政的意义。
要征收遗产税必须先对应纳税人的财产状况有清楚的了解，否则很难准确地计算应纳税额；应当在开征遗产税之前，建立向慈善机构或其他公益事业的捐献免纳遗产税或扣除的制度，这样可以鼓励人们捐献。另外，根据中国当前的情况，遗产税征收的起点应当高一点，把一般中低收入者排除在外，而且可以采取累进税制；为了防止遗产税应纳税人事先转移、分散财产，遗产税与赠与税应同时出台。
但是从短期来看，开征遗产税也存在一定的困难。实施遗产税法需完善实施金融实名制、建立个人信用体系，杜绝隐瞒财产的可能性，还需设立专门的遗产评估机构。而且遗产的法律制度、税务部门的征管水平都需要进一步完善和提高。加之遗产税本身也存在一定的制度缺陷，美国等有些国家已经计划取消遗产税。因此我国开征遗产税还需要进一步的论证。