房地产项目税收筹划方案 第1篇
关键词：房地产企业；税收筹划；思路
近年来，房地产企业偷漏税情况严重。以北京市为例，从2003年—2005年，北京市地税局对1103家房地产开发企业进行了纳税检查，被查出有问题的企业725家，其中千万元以上案件24起，有问题比例为66％；检查总计查补亿元，滞纳金一项，就收取5891万元，而因偷逃税款而引发的罚金总额也已经突破千万，达到1817万元。
税务机关已将房地产行业纳税情况确定为监管重点，并且正积极探索建立房地产行业纳税评估模型，还计划与土地管理、城市规划、房产管理等行政部门建立信息传递制度，以加强对房地产开发企业与应纳税额有关数据的采集、监控和分析能力,同时在行政程序上规范纳税人的税务登记行为，建立档案，以便全程跟踪。此外，税务机关还将加大对房地产涉税违法行为的处罚力度。可以明显预见，房地产企业涉税违法的代价将进一步加大，税收筹划成为其在低纳税风险下降低税负的一个重要选择。本文就房地产企业如何对其经营活动进行税收筹划提供一些思路。
（一）从节税空间大的税种和纳税人构成入手
房地产企业在进行税收筹划之前要先分析哪些税种具有税收筹划价值。从理论上来讲，应选择税收优惠多，税负伸缩弹性大的的税种作为切入点，例如土地增值税对房地产企业而言，就是一个具有很高税收筹划价值的税种，原因有两个：一是其税率比较高，税负重；二是其税率为超率累进税率，跳跃性大，不同级次之间税收负担的差距大，土地增值税税率为四级超率累进税率，税率从30%到60%，增值率越低，税率越低，《土地增值税暂行条例》第8条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。因此土地增值税筹划的余地也大。
从纳税人构成切入。我国大量税收共同的特点是以企业的某种类别身份为基础。因此房地产企业进行税收筹划时可以考虑能否避开成为某税种纳税人，从而实现节税目的。例如，《增值税暂行条例》第五条规定，一项销售行为如果既涉及货物又涉及非应税劳务，为混合销售行为。依据混合销售按照“经营主业”划分只征一种税的原则，企业有充分的空间进行税收筹划以获得适合自己企业和产品特点的纳税方式。设有一房地产开发企业兼营房屋出租，属于增值税一般纳税人，向另一单位出租的房屋包括很多家具、家电以及其他代收电话、水电费。若不对这些费用分别核算，根据《增值税暂行条例》的规定，用于非应税项目的购进货物或者应税劳务的进项税额不能抵扣，这样就加重了企业税收负担。企业可以通过分别核算和收取这些费用，将其中所包含的增值税予以抵扣。
（二）寻找变量
税收筹划过程就是不断发现并引入变量的过程。所谓变量，就是影响税收政策有差异化选择、能够引起税额变化的因素。影响应纳税额的两个最直接、最根本地因素是计税依据和税率，计税依据越小，税率越低，应纳税额越少，其它间接因素都通过这两个因素其作用。虽然这两个因素在不同税种中的内容不同，但采取的筹划方法都得从这两个方面下功夫。
另外，税收筹划从某种意义上说就是纳税人主动利用税收政策的特定条款来实现减轻纳税成本的目的，房地产企业应寻找在相关税收政策中的特定条款，并加以充分利用。这些条款包括三类：
差异性条款。例如房地产业涉及的税种主要包括土地增值税、房产税、所得税、营业税，土地增值税税率为四级超率累进税率，税率从30%到60%，增值率越高，税率越高，其他业务收入相对于房地产销售收入，涉及的税负主要是营业税，不缴纳土地增值税，税负轻一些。由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，可以考虑将其作为单独的业务进行核算，分解房地产价格，这样还可能有效降低房地产的增值率。
选择性条款。税制设计和税收政策中规定了不同的纳税处理模式，对一种纳税主体规定了二选一的纳税方法，纳税人就可以通过测算，选择一种纳税成本较低的纳税处理模式。例如根据《房产税暂行条例》第3、4条的规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳，税率为；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。两种方式计算出来的应纳税额有时候存在很大差异，在这种情况下，就存在税收筹划的空间。企业可以适当将出租业务转变为承包业务而避免采用依照租金计算房产税的方式。
优惠性条款。我国土地增值税法规定了很多税收优惠政策，房地产开发企业可以充分创造条件，通过享受税法规定的优惠政策进行税收筹划。根据《财政部、国家_关于土地增值税一些具体问题的规定的通知》的规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营企业中时，暂免征土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。
（三）遵循成本收益原则
房地产企业进行税收筹划是为了获得整体经济利益，而不是某一环节的税收利益，各税种之间是相互联系、相互依存的，某一税种的应纳税额减少可能导致其他税种税额的增加。因此企业在进行税收筹划时要进行成本收益分析，以判断经济上是否可行。
以房地产企业增值税筹划为例，合理合法地控制、降低增值率对房地产企业具有重要的意义。从计税原理上讲，控制、降低增值率有三个办法：降低产品售价、增加可扣除项目与合并核算低增值率业务，同时这些做法造会成收入减少或者其他成本、税负的上升，企业应着眼于总体税后净收益最大化，对筹划方案进行综合考量。红星房地产开发公司开发一批普通住宅，销售价格共计3100万元，按税法规定计算的可扣除项目金额为2500万元。该企业应缴纳土地增值税计算如下：增值额=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一档税率30%，应纳土地增值税额=600*30%=180，营业税3100；如果该公司降低商品房售价，按3000万元的价格销售这批商品房，其他条件不变，则纳税情况为：增值额=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此时企业免征土地增值税，与筹划前相比，企业收入减少100万元，应纳税额减少180万元，所得税前实际收益反而增加80万元，税收筹划的效果显著。
假定其他条件不变，商品房价格仍为3100万元，红星房地产开发公司增加商品房内部设施，使其可扣除项目增加为2600万元，则应纳土地增值税情况为：增值额=3100-2600=500，增值率=500/2600=，由于增值率小于20%，此时企业免征土地增值税，与筹划前相比，企业不仅提高了房屋质量，还减少了净支出，获得了净利益的增加。这种筹划使商品房买卖双方均受益。
在增加可扣除项目时，应注意税法对可扣除项目的具体规定。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付金额和房地产开发成本总和的10%，而各省市在10%内确定了不同的比例，纳税人要注意把握。
参考文献
[1]李乐，朱紫云.北京惊曝10亿房地产税款追缴事件[N].中国经营报，2005，9，19
[2]崔荣春.从减肥原理到税务筹划[N].中国税务报，2004，8，31
房地产项目税收筹划方案 第2篇
通过合理选择会计处理方法进行税收筹划包括开发商品房与出租商品房、营业费用、管理费用和财务费用的筹划等4个方面：
(一)开发商品房与出租商品房筹划
有些房屋由于地理位置、内部结构朝向和外部环境等原因滞销或其他原因，房屋用于出租经营时，可把商品房转作出租经营房，从开发商品房转入出租开发产品科目，按月计提出租产品摊销计入成本，使企业库存成本接近实际成本，同时增加成本，减少税收。而如果把房屋继续留在开发产品科目提取减值准备，所提取减值准备不能作为所得税税前扣除。此外，企业还应利用国家税收优惠政策，如调低房产契税以及某些地区为处理积压商品房特准以前竣工的空置房免营业税等，加速库存商品销售，盘活资金。
(二)营业费用筹划
作为房地产开发企业，各年度广告费支出是笔庞大的费用项目。广告费支出的多少往往与销售业绩密切挂钩。依税法规定，房地产企业每一纳税年度的广告费支出应在不超过销售收入的15%内据实扣除。有些企业集团广告由总公司统一筹划，费用由总公司统一列支，很可能出现总公司因广告费支出超出15%扣除比例不得税前扣除，而子公司不足15%的情况。针对这一情况，可以让与子公司业务相关的总公司广告费，由不足15%的子公司承担。
(三)管理费用筹划
企业按规定缴纳的养老保险、补充养老保险、工伤保险、医疗保险和住房公积金可以税前扣除，企业应依法足额缴纳。这样，企业既履行了法定的社会保障义务，稳定了职工队伍，又可以减轻企业因纯粹支付工资而产生的个人及企业所得税负担。还有，转嫁给职工的不合理负担如因公外出的交通费、公务通信费(按销售收入一定比例税前扣除)以允许职工报销等方式，把暗含在工资中的费用转化为管理费用，降低企业的工资水平，也能够减轻企业的所得税负担。
(四)财务费用筹划
如果一家房地产开发公司同时开发几个房地产项目，而其中一个项目准备转让，企业所需部分资金以该项目向银行贷款，在计算土地增值税时该利息就可以按不超过商业银行同类贷款利率据实扣除。如果转让该项目缴纳土地增值税税负过高，企业也可考虑以合作建房方式享受暂免征收土地增值税的优惠政策。
房地产项目税收筹划方案 第3篇
摘 要：目前，我国房地产税制设计不合理以及政府收费繁杂，使的房地产企业是税负最重的行业之一，进而使得房价居高不下。本文分析了房地产企业的经营特点及其所涉及的税种。然后从土地增值税、企业所得税和营业税这三个税种出发，分析了该类公司税收筹划的方法。
关键词：房地产；税收筹划；房价
当下，房地产成了人们热议的话题，如何降低房价，让老百姓买得起房子是其中的焦点。通过降低成本来降低房价是一重要的途径。
一、房地产企业的经营特点及税负情况
(一）经营特点
对房地产公司来说，开发的房地产是他们经营的商品，在属性上与其他商品明显不同，它有自己独特的经营特点：
1.开发经营具有计划性及复杂性。企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内。
2.开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。
3.经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。
（二）房地产公司税负情况
从行业角度看，目前中国房地产行业的平均税负高于国内其他行业，根据相关统计报告显示，2009年中国税收收入共59 515亿元，比上年增加5 291亿元，同年年房地产行业的土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产营业税和房屋转让所得税等七项税收增收额共计1 亿元，占中国2009年全部税收收入增收额的5291亿元的35%。一年当中全国税收收入的增长额超过1/3来自于房地产业，增幅在各行中居首位；从税率来说，房地产行业的总体税率偏高。目前，中国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税，按所得额的25%交纳企业所得税，土地增值税的税率是30%～60%不等。总之，房地产公司税收负担过于沉重，通过税收筹划，实现税负的减轻，是公司的唯一选择。
二、房地产公司涉及的税种
（一）项目设计阶段
房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少，主要是耕地占用税和契税。在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内按每平方米税额从1元～15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。购买土地时要按3%～5%的税率缴纳契税。
（二）项目建设阶段
在开发阶段对营业额按3%税率征收的建筑业营业税；签订建设施工合同时，对合同金额按万分之三的税率交印花税；同时还要就拥有的土地面积缴纳城镇土地使用税。
（三）项目销售阶段
1.营业税。对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定，以房屋售价的5%税率缴纳的营业税；针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中“服务业”税目，统一执行5%的比例税率。
2.土地增值税。土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。
3.印花税。房地产销售阶段的印花税，是在房地产交易中，针对房地产交易金额，适用“产权转移书据”税目，按照税率征收。
4.企业所得税。对房地产企业而言，如果其转让或出租房地产产生了净收益，就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25%的比例税率。
5.房产税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率，依据房产计税余值计征的，税率为；依据房产租金收入计征的，税率为12%。
三、房地产公司的税收筹划策略
从以上的介绍可以看出，土地增值税、企业所得税、营业税是房地产企业的主要税负，因此也是企业开展税收筹划的重点税种。
（一）土地增值税的筹划
土地增值税采取的是超率累进税率的特点，这就决定了在销售过程中合理合法地降低增值额成了税收筹划的关键。
1.进行借款利息的筹划，合理确定利息的扣除方式。根据《土地增值税暂行条例》的规定，如果能够按转让项目划分利息支出，并能提供金融机构证明的，可以据实扣除利息，但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息。如果不能分清房地产项目的借款利息和其他生产经营的借款利息且不能提供金融机构证明的，则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中，企业可以合理估计并比较“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”孰大，从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。
2.充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠。根据规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，按超率累进税率交土地增值税。由于土地增值税的税率较高，所以在项目销售时可以适当测算增值额的比例，充分考虑增值额增加所带来的收益与放弃“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系，从而选择合理的售价。
3.整体转让、分解定价、拆分收入。房地产企业在成本不变的条件下，减少收入就能降低增值额。在超率累进税率下，也可以选择较低的税率，从节税的角度来说尤为重要。因此，在出售房屋时，可以考虑将房屋与屋内各种设备分别出售，与客户签订两份合同即签订一份商品房买卖合同，同时签订一份附属办公室设备购销合同，将收入进行分解，不仅使公司节约了土地增值税，同时也节约了印花税。另外，客户节约了契税，实现双赢。
（二）企业所得税的筹划
1.迟延纳税的筹划。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间，缓解企业的资金压力，考虑上货币时间价值，这其实也达到了税收筹划的效果。
2.充分利用税法规定的税前扣除项目。对于税法规定可以税前扣除的财产保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险、养老保险、住房公积金等费用，应足额购买，这样既能增加税前扣除成本降低企业所得税，又遵守了法律、法规；更重要的是为员工谋了福利，有利于留住人才，增加企业的竞争力。
（三）营业税的筹划
1. 变房地产销售为投资。税法规定，以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不缴营业税；投资入股后转让股权的行为，也不缴营业税。根据该规定，房地产企业可以考虑先以不动产投资入股，再向购买方销售股权的方式销售房地产，从而达到不再缴纳营业税、城建税和教育费附加的目的。
2.将房屋的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同。房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种。 在房屋销售的过程中，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，向对方收取两份价款。在征税中分别按“销售不动产”交5%的营业税和“建筑业”交3%的营业税，节约了2%的营业税。
参考文献：
[1]张. 房地产开发企业的税收筹划探讨[J]. 商业会计. 2011（23）
房地产项目税收筹划方案 第4篇
(一)内部工程回避工程结算
现行税法规定：单位所属独立核算的内部施工队伍承担其所隶属单位的建筑安装工程，凡同本单位结算工程价款的，不论是否编制工程概(预)算，也不论工程价款中是否包括营业税税金，均应当征收营业税。满足前述规定，恰当地造成适用不予征税的条件，是我们开展相关节税筹划的关键。
(二)以收取转、分包管理费取代收取工程居间介绍费，工程承包公司是否与建设单位签订承包合同，将适用不同的税率。若承包公司与建设单位签订承包合同，适用建筑业3%的税率;否则，适用服务业5%的税率。因此，以收取转、分包管理费取代收取工程居间介绍费，可以收到节税效果。前提是，从事工程居间介绍的公司本身具有工程承包资质，并在转、分包过程中不违反相关法律限制。
(三)利用外购物业的折旧抵税功能调节当期应纳税所得额
在房地产开发企业的盈利年度，尤其是在通货贬值的经济运行阶段，外购、储备物业，可以兼收物业折旧抵税与房地产投资保值双重效益。在相同的财务状况下，配合企业发展战略，并购同行业亏损企业，可以按照税法规定，以未弥补亏损冲抵企业所得税税基。
(四)利用境外关联机构或个人进行营业税筹划
依据《_营业税暂行条例》第一条和《_营业税暂行条例实施细则》第七条的规定，在_“境外”提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，不发生营业税纳税义务。以设计劳务为例，国税发〔1994〕214号文件明确规定：境外机构除设计开始前派员来我国进行现场勘查、收集资料、了解情况外，设计方案、绘图等业务全部在中国境外进行，设计完成后，将图纸交给中国境内企业。在这种情况下，对外商从我国取得的全部营业收入不征收营业税。
(五)变房屋出租为对外投资
变房屋出租为对外投资也是房地产企业比较常用的一种纳税筹划方法。某些房地产开发公司在好地段拥有一些房屋，但由于房屋建造的历史期限较长，其原值较低，若出租这些房屋，将能收取很高的租金，也就意味着要缴纳很多的营业税。如何节税?房屋所有者可以将这些房屋转成对外投资，达到节省营业税和房产税的目的。变房屋出租为对外投资，实际上是以不动产对外投资。由于对以不动产对外投资的行为免征营业税，同时又属于对外投资，房产并没有直接参与企业经营，因此不需要缴纳房产税。房屋产权发生转移，由接受投资方缴纳企业房产税。
房地产项目税收筹划方案 第5篇
1、 土地增值税清算
2、 企业所得税清算
房地产项目公司按照各阶段经营管理的内容，对其流程大致可以划分为：项目设立与项目公司组建；土地使用权的取得；房地产建设工程项目规划和审批；项目工程的施工管理；取得预售许可证后开始销售管理；项目工程竣工；项目公司清算。这七个阶段包括了房地产项目从投资决策、设计施工、销售、竣工结算和清算整个过程的内在事物发展规律和对公司的组织制度的阐述。现结合房地产项目各开发阶段的特点在以下五个节点对房地产业纳税筹划进行分析。
房地产项目税收筹划方案 第6篇
1、 项目分期及户型选择的筹划
企业对同一项目尽量分期、分区开发不同类型的房产，如：别墅、商业、普通住宅、非普通住宅等，不同的物业类型的土地增值税对应不同的税负。合理的规划项目的分期及物业类型有利于降低企业土地增值税的整体税负：
（1）规划分期的要点：
a、 展示区及分期范围的规划
土地成本的分摊以确权物业的占地面积为基数，尽量均衡各分期的范围和容积率，以避免各分期物业单位土地成本的不均衡。
b、 规划证分期
规划证为土地增值税清算单位的重要依据，规划证范围越小，清算越细，无法均衡增值率，引起税负的上升。因此建议大规划证，分期中尽量避免过多拆分规划证。
c、 高增值物业与低增值物业合理搭配
（2）户型的选择
a、 户型规划中考虑小户型住宅土地增值税优惠，避免出现危险面积户型，如119平米、122平米套内产品。销售未溢价，税负却增高。（住宅社区容积率在以上、单套住房套內建筑面积120平方米以下或单套住房建筑面积144平方米以下，增值额不超过20%，免土地增值税）
2、各项成本的归集与控制及合同的订立执行
（1）各项成本的归集
a、 土地成本归集：土地出让金、转让款、契税、市政配套、耕地占用、土地闲置费，拆迁补偿、安置费及相关税费等。
b、 前期工程费归集：前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
注：境外设计费发票的取得及有效性
c、 建筑安装工程
房地产项目税收筹划方案 第7篇
竣工结算阶段房地产开发企业主要涉及增值税、城建税、教育附加、土地增值税、企业所得税、印花税、土地使用税、房产税、代收契税。
（1）增值税：产品完工后按实际税率计算税额同时进行相关的进项抵扣。（注：增值税分简易征收和一般征收，一般计征需注意土地成本的扣除）
（2）土地增值税：销售期间按物业类型先预增后清算。（注：普通住宅与非普通住宅的区分，营改增后计税依据为不含增值税销售额）
（3）企业所得税：按收入成本配比原则结转收入与成本，按实际利润率缴纳企业所得税。
房地产项目税收筹划方案 第8篇
项目销售阶段房地产开发企业主要涉及增值税、城建税、教育附加、土地增值税、企业所得税、印花税、土地使用税、房产税。（1）增值税：纳税时间为纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。房地产行业预售未完工产品先按预增率交纳增值税，产品完工后按实际税率计算税额同时进行相关的进项抵扣。（注：增值税分简易征收和一般征收，增值税为流转税，作为税局最主要的税收来源，税局对增值税的管理比较严格，房地产行业涉及交易金额较大，是税局关注的焦点，因此企业需及时准确足额的缴纳增值税，并做好相关的台账以作备查）
（2）土地增值税：销售期间按物业类型先预增后清算。（注：普通住宅与非普通住宅的区分，营改增后计税依据为不含增值税销售额）
（3）企业所得税：预售未完工产品产生的收入需按预计毛利率预缴企业所得税，竣工交楼后，按收入成本配比原则结转收入与成本，按实际利润率缴纳企业所得税。
四、 项目竣工结算阶段
房地产项目税收筹划方案 第9篇
从我国房地产市场和宏观政策等角度进行分析，房地产企业在使用税收筹划方法时，存在的难点主要表现在该行业的复杂性、财税政策更新、行业的地域性特点以及需要进一步提升税收筹划能力等方面，笔者对其展开具体分析。
(一)房地产行业的复杂性房地产行业的明显特点就是人才密集、经营活动资金密集，其经营项目的规模较大、可影响的范围也比较广，同时还要受到国家宏观政策的影响，属于以政策为导向的产业类型，与房地产项目建设当地的金融机构、主管部门、上下游产业以及政府部门都有着密切的关系。房地产企业的经营活动与内部的管理制度、管理水平有直接关系；同时，还会受到外界环境变化的影响，且敏感性较高。由此可见房地产行业本身的复杂性，这将会对其发展产生很大影响，增加财务人员实施税收筹划的难度，不利于保证税收筹划实施效果。
(二)财税政策更新因社会经济从原本的迅速发展逐渐转向平稳的发展趋势，房地产企业的发展受到的影响越来越明显，在这个基础上，国家不断调整财税政策，希望能够减少中小企业的税收负担，而各项财税调控政策的出台和实施，增加房地产企业的经营压力。近年来，我国先后出台了很多财税政策，这些政策限制房地产企业使用税收筹划方法，也会影响税收筹划发挥作用，可见财税政策更新是房地产企业实施税收筹划的难点之一，也只有解决这个难点，才能保证顺利实施税收筹划措施。
(三)房地产行业地域性特征房地产企业的财税涉及到的土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税以及房产税等都属于地方税，与当地的经济发展和政策关系密切。中央对财税的调整做出宏观调控，而各地方结合自身的经济发展和行业特点制定地方的财税政策，而房地产行业的很多财税都属于地方税范畴，故而凸显出很明显的地域性特点[1]。各地方由于发展上的差异，税率和财税的征收标准不同，地方机关对国家的财税政策理解也存在一定偏差，这些因素都会影响房地产企业的税收筹划，但同时也带给税收筹划很大的自由发挥空间。
(四)筹划专业性有待提升房地产行业的复杂性增加财务工作的难度，对专业性的要求较高，尤其是需要在国家调控政策不断变化的情况下实施税收筹划，更加需要财务工作人员有较强的专业能力与素养。但目前房地产企业的财务工作人员针对税收筹划还没有非常专业的措施，故而需要进一步提高筹划工作的专业性。同时，房地产行业涉及的财税工作涉及到交易环节、开发环节以及施工环节等，涉及的税种也随之增多。其中税收贡献最高的是土地增值税，其核算过程极为复杂，始终是房地产企业税收筹划工作的重要内容。因此，只有提高税收筹划的专业性，才能解决筹划中遇到的难题，保证筹划质量，增加企业的经济收入，促进房地产企业发展。
二、房地产企业税收筹划的对策分析
(一)认真做好会计核算基础工作会计核算基础工作是保证房地产企业顺利开展税收筹划的前提条件。会计核算的完整性与真实性在一定程度上影响税收筹划的落实效果，也是企业开展税务审核的关键性依据，而这一点需要以企业完善的内部控制管理与财务体系建设。如果会计核算都无法准确地反映出企业的真实情况，就需要面对税务机关核查相关征收造成的影响，导致企业需要承受超额损失。因此，在实施税收筹划的过程中，需要认真做好会计核算基础工作，并突出核算的作用与价值。
(二)及时掌握财税政策新动向我国出台的新的财税政策是配合经济形势变化出现，如《土地增值税法(征求意见稿)》中对土地承包经营权流转的规定，在流转操作中不征收土地增值税，主要就是为配合《农村土地承包法》的实施[2]。房地产企业对政府出台的财税政策有着极高的敏感性，故而需要结合当前的财税侦测和市场经济形式，预测政策上可能出现的变化，提前做好应对工作；一旦国家推出新的政策能够及时且准确的掌握其精髓，并且能够从企业自身的发展情况采取有效的应对措施，这样才能够保证税收筹划的有效性，突出税收筹划的房地产企业发展中的价值。由此可见，及时掌握财税政策新动向是顺利实施税收筹划及发挥其作用的重要措施。
(三)熟悉税务机关工作流程我国的税务机关掌握房地产企业的财务信息，利用企业报送的财务资料获取并且积累相关数据，由此建立企业、行业的财务信息数据库，将其走位评价房地产行业发展水平的重要依据。因此，企业需要在保证各项信息准确、真实的前提下，保证台账信息与备案资料等资料的口径一致，避免出现信息对比异常。而后利于国税和地税合并、应用大数据以及金税三期的机会，并且在信息跨部门共享的基础上，逐步落实企业、行业财务信息数据库的建设，消除税务部门和企业之间信息不对称情况。在我国新出台的相关税法中，明确住房建设、自然资源以及规划等部门提供真实的信息，协助税务机关合理征收土地增值税。在熟悉税务机关工作流程的基础上，房地产企业有效运用税收筹划，有利于增加经济效益，实现其经营目标。
(四)做好涉税事项前的筹划房地产企业在使用税收筹划措施来提高经济效益时，需要在项目立项以及研究可行性阶段，有机结合项目经费测算与税收筹划目标，实现统筹兼顾的经营。财务工作人员考虑项目的整体，综合考虑项目投资回收的可行性以及经济指标的可行性，制定最优的经济方案，需要注意的是最少的纳税方案不一定是最佳的经济方案[3]。此外，在签订合同时需要做好统筹规划。合同是判断涉税性质的重要依据，也是税务稽查工作中检查的重点，通常在签订合同时就已经锁定税收筹划的空间以及时间，如果在签订合同之后再开展税收筹划，那么将会增加房地产企业的将供应风险和财税风险，不利于保证经济效益。因此，在使用税收筹划时，房地产企业需要做好涉税事项的事前规划工作。
(五)建立专门的企业税管部门房地产企业想要解决税收筹划实施过程中遇到的难点，提高税收筹划效果，就需要建立专门的税务管理部门，安排专职人员，且这样能够满足日益严格的国家税收政策要求，确保将税收筹划与项目建设有效结合。这样的操作不仅能够降低税收筹划实施的风险，提高其成功率，增加企业经济收入，还能够有效、准确地反馈企业的会计信息质量，进而使其成为企业发展、决策的重要依据，进而提升企业整体经营、管理水平。新形势下需要房地产企业做出相应的改变，在改变的基础上为实施税收筹划创造条件，从而提高税收筹划在企业发展中的地位和作用，促使企业更为合理的使用税收筹划。
房地产项目税收筹划方案 第10篇
房地产企业在选定的投资区域建立项目公司时，首先要进行税务筹划的问题就是内部组织形式的选择。是选择母子公司的形式还是总分机构的形式，需要企业进行比较，因为企业一旦通过工商注册成立，很多问题就是与生俱来的，无论以后各期如何筹划，也改变不了其性质。
子公司：具有独立法人资格，而分公司不具备独立法人资格，无法对外承担法律责任和义务，只能由其总公司来承担。由于子公司的独立法人资格，在所设地区被视为纳税人，承担纳税义务；
分公司由于不具备独立法人资格，在所设地区不被视为纳税人，要汇总到总公司进行纳税。根据《国家_关于印发<跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法>的通知》国税发[2008]28 号文件规定：企业实行“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的企业所得税征收管理办法。其计算方法为总机构和分支机构应分期预缴企业所得税，50%在各分支机构间分摊预缴，50%由总机构预缴。
企业选择组织形式时需要考虑的因素主要有：
（1）我国地域间税率差异较大，但这种差异随着内外企业所得税法的统一逐渐减少，目前还是存在，如各自贸区存在差异等；对于个别地区，会有区域对企业落户实行奖励政策，或者税款返还政策。这些对企业所得税有优惠的地方，选择子公司还是分公司，哪种形式能给企业带来更大的税收成本的节约，也要看项目公司和总公司的具体情况而定。
（2）国家或者地方针对房地产企业的优惠政策较少，若没有优惠政策和税率，需要考虑分支机构的盈亏能力，如果是长期亏损，分公司形式能减少盈利的总公司和盈利的其他分公司的应纳税所得额，节约了税收成本。若是短期亏损，子公司的组织形式更适合企业在当地的发展。
（3）对于法律责任而言，由于分公司无独立法人资格，在出现债务或者法律纠纷时，会对总公司影响程度较大，而子公司可以以其出资额对其债务承担有限责任。
在公司长期亏损的情况下，运用分公司的组织形式能更好的降低集团的税收成本。但成立公司的目的是为了获得利润，如果公司长期亏损则在剧烈的市场竞争下存在的可能性也很小，所以如果是暂时的亏损，子公司具有独立法人，在公司经营的很多问题上会具有更大的优势。
房地产项目税收筹划方案 第11篇
房地产公司最基础也是最初始的业务就是获取土地，不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点：一是主体问题，也就是运作平台问题，运作平台是利益平台，也是涉税平台和风险平台；二是土地交易本质问题，土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方的利益分割和涉税纠纷。
目前国内获得土地的市场分为两个，一是土地交易一级市场，此市场由政府垄断，土地交易的主要形式为招、牌、挂。二是土地交易二级市场，土地交易的主要形式为企业之间土地使用权转让。
目前国内房地产交易有多种操作模式，根据不同土地的交易形式我们将交易的本质或模式分以下几类：买卖土地、收购土地持有方、城中村改造、合作开发模式（合作建房）、买卖楼花、代建。以上模式可能互有交叉，不同的合作模式对后期成本收入的确认影响重大，从而决定土地增值税及企业所得税的清算，现就情况较为复杂的合作开发模式（合作建房）进行分解：
合作开发模式的界定：：一方出钱，一方出地，合作开发，共享收益
处理方式：情况复杂，性质各异：
房地产项目税收筹划方案 第12篇
关键词：房地产企业 税收筹划 风险控制
近十几年来，房地产业发展较为迅速，逐步成为推动国民经济快速发展的重要力量。作为资本密集型行业，房地产业从成立初期、拿地建设到销售等各环节涉税金额较大种类较多，且投资规模大经营流程复杂，税费支出在房地产企业总支出占比中约占五成，可见房地产业是重税行业。随着国家对房地产业的宏观调控政策及税收征管的持续加紧，房地产业的发展及税收管理方面均受到了一定程度的影响。合法合理的税收筹划能够有效规避税收风险，也能够使企业实现一定的节税效益。在此背景下探讨房地产业如何进行税收筹划有利于提升房地产企业财务效益并优化整体税负。
一、房地产企业税收筹划步骤及方法
首先，房地产企业税收筹划步骤一般可分为四个环节：整体把握企业及相应税收政策法规情况。了解自身风险偏好、财务状况等要素，清晰地把握当地税收法规及征收惯例；在对上述情况了解的基础上设计筹划方案，包含法规依据、注意事项及可能的税收风险等，考察其可行性，进行因素变动分析以严控税收风险；落实方案时应考虑企业价值最大化，保持与税务机关的良好沟通，及时修正执行偏差；总结时应注意评价税收筹划方案为往后筹划积累经验。
推迟纳税时间节点可使企业获得应纳税税额的时间价值，在当前通货膨胀条件下，递延纳税在实质上减轻了企业税负。如推迟确认收入尽早确认费用、加速折旧等使得企业前期少纳税额。
不同房地产项目主体遵循不同的税收规定。如分公司和子公司承担的税负不尽相同，分公司所得税由总公司汇总缴纳，而只承担土地增值税、营业税等，子公司则不同，作为独立法人主体，子公司也要承担所得税。分公司成立初期形成的亏损可用于抵减母公司税前利润从而降低企业整体税负，而子公司则自负盈亏，从此角度分析分公司于纳税而言更有利。再如房地产企业以新公司还是旧公司作为新项目开发主体也影响着所得税的缴纳，如果旧公司项目出现亏损，在旧公司开发新项目所获利润可用于弥补旧公司亏损，同样情况下新公司则不能。
税收临界点的存在可能使企业应纳税额达到临界点时应纳税额大幅提升，也可能有所减轻，如扣除限额、起征点、累进税率点等，不同级次的税率可能面临着从量变到质变的跳跃。其中起征点、免征额及各税率级次上下限等税基临界点可能引发企业税负质变，企业应充分认识自身税收优惠享有资格并积极申请，如建造的普通住宅增值率未超20%即可免征土地增值税。当企业应纳税额在临界点左右可适当调整以享受税收优惠，但如果差距偏大则应综合权衡成本利益。
在保证遵守现行税法及有关政策规定的情况下，可合理选择会计政策，调整企业成本费用以进行税收筹划。如选择资产折旧政策、费用合理分类等，房地产企业项目开发时间较长，通过合理划分小区的不同区间可有效利用普通住宅增值率20%有关的税收优惠条件。严格区分招待费、交通费、宣传费等以满足一定的纳税扣除标准。
二、房地产企业税收筹划应重点关注的税种
（一）企业所得税筹划
一是根据上述讨论，不同房地产企业应选择分、子公司等合适的组织形式，多数房地产企业从纳税风险角度考虑选择子公司形式，而从分公司在成立初期形成的亏损可抵减母公司税前利润角度分析则应选择分公司形式。此外，从所得税缴纳角度看，旧公司如果经营亏损，其亏损可在旧公司开发的新项目税前利润中予以抵减，而新公司则不具备此项条件。
二是房地产业所需资金较多，融资时可适当举债充分利用债务筹资的税盾效应，项目完工前贷款利息可计入开发成本，完工后亦可计入财务费用直接扣除，节税效益较为明显。
三是合理确定有限额扣除、全额扣除等可税前扣除项目及不得税前扣除项目，如工会经费保证在工资薪金总额的2%以内，业务宣传费和招待费等在特定比例内的部分才允许扣除，再如支付的罚金、股息红利等不得税前扣除。房地产企业应注意控制不得税前扣除项目的增加。
（二）土地增值税筹划
房地产企业面临较重的土地增值税负，该税种采用超额累进税率更加重了企业的税收负担，也使得土地增值税税收筹划显得尤为重要。以下是实务中应用较广的几种筹划方法：
增加成本进行筹划。税法规定房地产企业的成本可以加计扣除20%，费用可在成本的10%内扣除，通过增加成本减少增值率从而少征增值税，同时成本投入增加有利提升产品竞争力提升产品质量。此外，企业也可降低售价减少增值额，但数据推理表明在降低幅度或成本增幅相同的条件下，后者可使增值率降幅更大。
鉴于税法规定，因项目公司出售股权时其土地权属及房屋所有权并未变化，因而无须缴纳土地增值税，故可通过转让股权的形式节省该项税金及营业税。
组合不同的清算期间及不同的清算项目以进行筹划。根据规定，房地产企业应分期清算土地增值税，实务中地块及期间的不同划分将影响着企业整体的增值额，也为企业税收筹划提供了空间。
在房地产各业务环节分别成立相应公司以分散收入。如针对高端商业区、精装房等需装修项目专门成立建筑装修公司，通过与客户单独签订装修合同分离装修收入，减少土地增值税税基，避免增值额过高引发企业需按较高累进税率纳税的现象，装修收入不交土地增值税，只交营业税金及附加；针对商品房销售可专门成立销售公司以分离增值额减少增值率，以一个较低增值率的价格将商品房销售给销售公司，后者再以原定价格售出，此外成立公司的费用也能在计算土地增值税时予以加计扣除。再如针对向客户提供的物业管理服务收费可专门成立物业公司，避免营业收入中包含物业服务费及其他价外费用，切实降低房地产企业销售收入。
鉴于税务机关在纳税人取得预售许可证满三年仍未销售完毕的、出售比例占比85%以上或虽未超85%但剩余可售面积已全部出租或自用的等情况下可要求其清算土地增值税，房地产企业可合理安排销售许可证取得时间及销售进度，尽量获取延迟缴纳土地增值税的时间价值。
合理确定普通住宅项目定价。把握好土地增值税税率变动临界点，定价时应准确掌握好土地增值税的税率级次，提升企业税后净收益。如为了使普通住宅项目享受20%以下增值率免征土地增值税优惠政策，可依据土地增值税计算公式算出可免税的最高售价作为定价参考。
（三）营业税筹划
房地产行业主要在建筑业、租赁业、销售不动产、转让无形资产等四方面涉及缴纳营业税，税务筹划可从以下展开：一是利用不同行业税率差分离装修与销售业务收入，从而使其适用不同的税率，降低企业整体税负；可成立专门物业公司以剥离手续费、配套设施代收费等人价外费用，减少营业税计税总额从而降低税负。税法规定物业公司代收水电费等行为属于业务，可仅就其手续费收入征收营业税，这就为房地产企业对收取的价外费用进行筹划提供了空间；鉴于税法有规定，对以不动产、无形资产投资入股并参与被投资方利润分配、共担风险的行为不征收营业税，投资后转让股权的行为也不予征收，故房地产企业可考虑以作价入股的方式将其在建工程、商业楼或土地使用权等进行股权转让以有效利用税收优惠政策。
（四）“营改增”对房地产企业的影响
2015年底，“营改增”将全面覆盖我国多数行业，对房地产企业而言是机遇也是挑战。增值税和营业税作为两大主要流转税种，在征税环节和计税依据上存在诸多不同，增值税是价外税，可有效避免重复征税情况。一般而言，“营改增”将增加房地产企业开发成本，但若企业能够从施工单位或其他企业获取足够可抵扣进项税专用发票，理论上说也可整体上减轻企业税负。相信随着“营改增”改革的持续推进和完善，房地产企业的税负将会进一步减轻。
参考文献：
房地产项目税收筹划方案 第13篇
项目设计建设阶段房地产开发企业主要涉及印花税、土地使用税。项目设计建设阶段合同类型较多，金额较大，税局比较关注，且国内一般小税重罚，所以需引起适当的重视。
三、 项目销售阶段
开发企业对项目的销售可分为两个阶段，预售未竣工产品和销售已竣工产品。按处置的方式及处置的物业类型可分为：商品房销售、商品房视同销售、精装修房销售、以地换房合作建房、地下车库处置、公共配套设施处置等等。各类型的销售形式税务的处理各有千秋，下面主要对最常见的商品房销售进行分析。
房地产项目税收筹划方案 第14篇
合作建房通常有以下两种方式：
(一)合作双方通过原始的“以物易物”方式进行交易，双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，一方发生了销售不动产的应税行为，另一方发生了转让土地使用权的应税行为。对这种以房换地行为，双方应分别按其销售房屋的价值和转让土地使用权价值缴纳营业税。合作建房双方将分得房屋出售时，还应按房屋销售额缴纳营业税。
(二)合作双方分别以土地使用权和货币资金出资，成立合作企业，合作建房。对此，又存在两种利润分配方式：一是房屋建成后合作双方采取风险共担、利益共享的分配方式;二是房屋建成后双方按一定比例分配房屋。根据国家_《营业税税目注释(试行稿)》第九条第(二)款：“以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。”的规定，在第一种分配方式下，向合作企业提供的土地使用权视为投资入股不必缴纳营业税，合作企业销售房屋取得的收入按销售不动产缴税，双方分得的利润不必缴营业税;在第二种分配方式下，向合作企业转让的土地使用权，按转让无形资产缴税，合作企业房屋分配后销售时各自按销售不动产缴纳营业税。
由此可见，合作建房项目作为一个会计主体，在收入和费用相同时，经营方式不同税负不同。上述中以成立合作企业并采取在房屋建成后合作双方风险共担、利益共享的利润分配方式最为节税，只须在销售房屋取得收入时按销售不动产缴税。而成立合作企业并采取在房屋建成后合作双方按一定比例分配房屋的利润分配方式，以土地使用权投资的一方还须在前两种方式税负的基础上，就转让的无形资产缴税。而以房屋或货币投资的另一方则须按销售不动产缴税。至于“以物易物”的合作建房方式，合作双方应分别按其销售房屋的价值和转让土地使用权价值缴纳营业税。合作建房双方将分得房屋出售时，还应按房屋销售额交纳营业税，其税负最高。因此，企业应利用国家税收杠杆导向，选择最有利的经营方式，达到节税筹划的目的。
房地产项目税收筹划方案 第15篇
关键词：房地产企业；增值税；税收筹划
一、房地产企业增值税税收筹划的重要意义
长时间以来，房地产企业在我国社会经济发展中发挥着重要力量，特别是进入新常态环境下，逐渐朝着分化改革方向转变，房地产企业不但面临较大去库存压力，同时也会出现房地产泡沫现象。在这种环境下，我国相关部门进行了多次改革，希望可以引导房地产行业的稳定发展。在这种情况下，我国各级部门加强对房地产企业内涵建设，并从增值税税收筹划方向入手，促进整个房地产行业的持续发展。房地产企业通过加强税收筹划，可以提高整体效益，并以此为依据，增强企业发展潜力，促进自身长远发展。增值税税收筹划针对房地产而言，并非偷税漏税，而是结合法律标准合理避税，以此促进自身效益提升。
二、“营改增”后对房地产企业税收带来的影响
（一）税负影响
在“营改增”背景下，预示着营业税正式在税收舞台中消失。房地产作为原营业税主要的征收企业，在税务改革后，正式步入到增值税阶段。在税额缴纳上，房地产企业由之前税率17%更改成9%，针对房地产企业而言，税率改变对提升企业经济效益有着直接影响。与此同时，在税务改革后，土地成本将会纳入到可抵扣范畴中，便于房地产企业税负的减少，减少各种税务风险出现。所以，在增值税税收筹划时，房地产企业应该对现有税收政策有全面了解，以此实现节税。当前，房地产企业采用各种拿地方式，如拆迁、投资等，不同拿地方式，征收税额也会存在不同。所以，这样采取合理方式拿地，减少房地产企业税负，需要结合实际情况进行分析。
（二）土地增值税影响
在“营改增”背景下，针对房地产企业而言，土地增值税将会受到一定影响，这是由于房地产企业增值税作为价外税，所以，在核算中，不可将其当作抵扣项目进行核算，使得房地产企业土地增值税中增值率不断提高。从该角度来说，“营改增”政策的颁布，将会加剧企业税负。所以，要求房地产企业在税收筹划过程中，应该给予该内容高度重视，采取合理方式，降低增值税税率增加给房地产企业带来的不良影响。
（三）所得税影响
鉴于上述内容得知，房地产企业增值税作为价外税，所以，需要将其融合到所得税中，不能实现抵扣处理，使得企业所得税税额不断提高，加剧企业税负。但是从另一方面来说，在原有缴纳营业税过程中，房地产销售收入需要全面纳入到企业销售额中，而在税务改革下，在销售收入明确之前，已经把增值税从中扣除，所以，在明确所得税额过程中，无须再进行税额扣除，所以，站在本质角度来说，房地产企业所得税没有发生明显变化，所以，在对房地产企业税收筹划分析时，应该具体分析，将影响房地产企业所得税的各项因素抽离处理，全面处理。
三、房地产企业增值税税收筹划对策
（一）加强企业税收筹划
随着“营改增”政策颁布后，作为房地产企业一般纳税人，企业增值税税率由之前17%更改为9%，基于该现象，在开展税收筹划工作时，可以从房地产企业日常活动中进行，减少运营活动成本投放，结合实际情况，在经营活动中获取增值税发票，缓解房地产企业税负压力。并且，房地产企业还要给予增值税专用发票管理高度重视，加大管理力度，通过采取各种宣传方式，提高财务人员对增值税专用发票管理意识，充分利用“营改增”政策，给房地产企业创造更多优惠，减少企业税负。除此之外，房地产企业还要和合作企业合同约定，在选择供应商的过程中，秉持“货比三家”的原则，在确保供应材料质量的情况下，选择最低的材料价格。假设在一般纳税人身份的供应商中采购材料，应该要求其提供增值税专用发票，从而让企业在纳税上，可以获取更大的优惠。房地产企业在增值税税收筹划时，需要利用存在的税率差异。一般来说，供应商税率一般为17%，但是房地产企业税率为9%，所以，房地产企业需要迎合国家法律标准，通过应用税率差异实现节税。同时，房地产企业在增值税税收筹划中，通过采用纳税时间延迟、优惠政策应用等方式，减少房地产企业税负。
（二）及时和税务部门交流
针对房地产企业来说，要想全面提高经济效益，在纳税过程中，需要结合实际情况，采用一系列合理避税方式，减少企业税负压力，但是这种避税方式将会受到各种因素影响，如果操作不合理，将会触及法律底线，给企业造成严重的损失。所以，在具体房地产企业增值税税收筹划中，需要科学设定避税方案，并对其进行具体分析，保证避税方案的合理性和合法性，从而起到合理避税的效果。在此过程中，税收筹划工作人员还要对国家税法变化情况有所了解，及时掌握行业最新动态，保证房地产企业可以科学规划各种税务活动，从而实现缓解企业税负的效果。在确保房地产企业税收筹划合法的基础上，还要注重加强和税负部门的交流，把来自执法部门的法律风险降至最小，通过制定一系列规范的税务风险管理体系，实现对税务风险把控，引导房地产企业稳定发展。
（三）改变传统营销策略
随着“营改增”政策的顺利实施，给房地产企业增值税税收筹划提供机遇的同时，也提出了一定的考验，房地产企业应该紧抓发展机会，迎接各种挑战，尽可能降低税务改革给房地产企业税收造成的影响，确保房地产企业可以稳定运行。因此，财务工作人员应该结合房地产企业运营状况，自足当下，放眼未来，站在税收筹划角度入手，对企业现有的营销模式进行优化改革。例如，在原有营销定价模式下，房地产企业通过设定目标成本方式，对企业营销环节中形成的各项成本进行科学控制，降低对应成本支出，提升房地产企业整体效益。特别是在房地产项目材料成本只升不降的情况下，更好结合房地产企业实际情况，适当调整营销战略，从而提升企业整体效益。房地产企业应该对当前市场发展趋势有深入的认识，根据形势发展，调整战略目标，让税务改革政策在房地产企业中的积极作用充分发挥，减少房地产企业税负压力，增强企业综合实力，从而让房地产企业实现更好发展。除此之外，房地产企业还要充分应用各种优惠政策，加强增值税专用发票，让企业税收可以享有更多的抵扣优惠，缓解企业税收压力。在增值税发票管理过程中，要求财务人员对房地产销售收入确认时间、开具发票时间高度重视，在获取发票以后，结合实际情况及时抵扣，防止发生抵扣时限超期现象。
房地产项目税收筹划方案 第16篇
企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二) 开发产品已开始投入使用。
(三) 开发产品已取得了初始产权证明。
已售完工产品需按收入成本配比原则确认收入与成本。
企业所得税清算需关注：
（1）收入的确认时点与方式；
（2）成本是否按物业类型合理归集；
（3）共有成本分摊方式是否合理；
（4）是否按相关规定足额计提成本
（5）土地增值税清算后是否追溯扣除；
房地产企业是处在一个非常特殊的行业，整个经营围绕着项目推进和实施，整个纳税管理及税收筹划也必须围绕项目进行。现将项目纳税筹划整体思路进行分析，希望起到抛砖引玉作用。
一、纳税管理与税收筹划的基本原则与底线
房地产企业，尤其是国有地产企业和上市公司，纳税管理和筹划的基本原则是合法、合理，所有的思路与方案不能违背税法和相关法律规定，同时所有思路和方案必须紧扣经营活动，具备经营上的合理性，不能自圆其说的思路和方案没有任何价值。
我们提炼出房地产项目纳税管理和筹划的五大类关键节点：设计阶段的关键节点；预算阶段的关键节点；核算阶段的关键节点；完工标准的设计节点；工程管理的关键节点。
二、设计阶段的关键节点
根据土地增值税规定，普通住宅在土增清算中增值率不超过20%的情况下，可以享受免征土地增值税优惠政策，在整体销售收入中洋房占到45%，那么在设计阶段，界定清晰普通住宅和其他商品房的界限，可以在后期努力争取享受普通住宅优惠。
三、预算节点的关键节点
房地产项目管理的核心是预算管理，纳税管理也不例外。由于房地产项目交税分为完工前和完工后两大阶段，交税模式完全不同，因此必须在开始就预估最终完工后的结果。具体实施节点如下：
1、做好初步测算
根据实际情况，结合成本造价情况、收入预估情况作出初步预算，对于未来项目的最终税负情况和利润情况进行尽可能详尽的测算，发现问题，做到心中有数。
2、针对问题进行调整
找到预算中发现的问题，前期可以调整的马上调整，需要后期逐步实施的也要做好计划，尽量打提前量，切忌发生后生硬调整。
3、实施过程动态管理
预算不是死的，是一个动态管理过程，预算实施中根据实际情况的变动，如销售收入和价格变化，成本情况变动，费用情况变动等进行动态调整，确保在预算指导下实现财务的风险可控，纳税的节奏可控，从而实施项目管理和纳税管理。
四、核算阶段的关键节点
核算是整个纳税管理和筹划的最关键节点，也是风险管理的最关键阶段，具体可考虑以下思路：
1、财务核算框架的规范完善
依据会计和税法要求搭建财务核算框架，规范核算制度和流程，确保财务能够将风险消化在日常工作中。
2、成本证据链条的规范完善
税务机关看待企业，无法追溯到事件发生当期，只能依据企业财务的证据链条进行判断，以成本为例：
——合同签署要关注主体、标的、发票、报价、违约、时间等涉税条款的风险；
——支付款项要关注三流合一规范要求和时间节点的风险控制；
——发票取得应关注发票类型、取得时间、真假甄别；
——进度验收应关注相关验收资料、各方签字、审批流程；
——决算报告应关注同合同的关联，增量的合理性。
3、成本分摊的技巧与筹划
不同业态之间成本如果平均分配，容易导致土地增值税的多交，如果在普通住宅和其他商品房之间进行合理分配，会有效降低土地增值税税负。
五、完工标准的关键节点
完工节点是房地产项目交税的分水岭，完工前基本是预征，完工后将面临清算，税务机关对于完工的把握非常敏感，企业常常出现失误。
我们的建议是，在合法合理的情况下，尽量将完工标准有效推迟，为企业成本核算和票据获得留足时间，避免在准备不足情况下面临税务机关清算。比如，竣工验收和交房的时间节点尽量不要放在年末，年初一定优于年末。
六、工程管理的关键节点
成本是房地产企业税负最重要的影响因素，在收入不变的情况下，成本同时影响增值税、土地增值税和企业所得税的缴纳。做好成本控制的核心是把握成本均衡管理，如何确保成本、收入的平衡是关键，这一点需要前面所述的预算管理来配合，甚至需要对应的关联公司来配合，具体实施力度和效果根据企业具体情况而定。
每家公司具体项目情况、内部管理情况、公司决策层想法和详细数据均不同，但纳税筹划的思路大同小异，上述内容仅做抛砖引玉，希望能帮助财务人员理清思路，面对税收筹划胸有成竹。